第四章 物業(yè)管理市場

第四章物業(yè)管理市場與管理重點：1、市場構(gòu)成、特性、分類2、行政管理的特征

3、與相關(guān)管理部門的關(guān)系1第一節(jié)物業(yè)管理市場概述一、含義物業(yè)管理服務這一無形商品所涉及的交換關(guān)系的總和。二、物業(yè)管理市場的構(gòu)成1、市場主體：直接在市場上進行交換的個人和組織。包括：供應主體、需求主體。2、市場客體：在市場上用于交換或出售的對象。如：特約服務。3、市場環(huán)境：在市場上保證交換順利進行的各類法律法規(guī)。4、市場環(huán)境的調(diào)控者：行使國家權(quán)利，依法管理國家事務、社會公共事務和行政機關(guān)內(nèi)部事務的國家行政機關(guān)。2三、物業(yè)管理市場的特性1、一般性特點集中性便利性直接性公開性

2、特性交換對象的固定性交換行為的約定性交換內(nèi)容的多樣性交換時間的延續(xù)性交換過程的整體性3四、物業(yè)管理市場的分類1、按物業(yè)所處的地域劃分2、按物業(yè)的用途劃分3、按物業(yè)等級的劃分五、目前物業(yè)管理市場的發(fā)展狀況1、發(fā)展狀況市場環(huán)境有所改善市場化已基本形成傳統(tǒng)與現(xiàn)代物業(yè)管理模式并存業(yè)主維權(quán)意識增強行業(yè)內(nèi)具有一些知名品牌企業(yè)行業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模、管理服務水平有一定提高42、存在問題：現(xiàn)有法律體系不健全，行政條例、辦法過多。行政部門執(zhí)法常常缺位、錯位、越位。建設與物業(yè)管理不協(xié)調(diào)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬不清。業(yè)主維權(quán)成本高。業(yè)主委員會的法律地位未確立。競爭機制、雙向選擇機制尚未完善。物業(yè)服務收費有待于規(guī)范。5第二節(jié)物業(yè)管理的行政管理案例：“景豐物管卷款走人引發(fā)的思考

2004年9月1日，南昌”眾?；▓@“200多戶居民遇到了一件煩心事，景豐物管一夜之間消失了。業(yè)主們已向湖坊派出所報案。其情況：

1、景豐物管卷走了業(yè)主們8月份2萬多元水電費，供水、電部門揚言準備停水電

2、景豐物管拖欠所屬員工的工資

3、眾?；▓@業(yè)主委員會一直未成

4、“景豐”亂收費，小區(qū)照明路燈及樓道燈用電由業(yè)主承擔：2元/月‘戶

5、“景豐”與個別業(yè)主間有收費糾紛，公司保安打傷了業(yè)主問題：1、行政主管部門該如何處理？其今后工作重點是什么？

2、業(yè)主、物管企業(yè)針對此現(xiàn)象該如何在以后工作中改進？6一、行政管理1、含義行政管理是國家行政機關(guān)（即國家權(quán)力機關(guān)的執(zhí)行機關(guān)）行使國家權(quán)力，依法管理國家事務、社會公共事務和行政機關(guān)內(nèi)部事務的活動。它以國家強制力為后盾，具有較高的權(quán)威性，一切活動均由法律作保證。2、特征行政管理主體：國家權(quán)力機關(guān)的執(zhí)行機構(gòu)。行政管理客體：國家事務、社會公共事務、行政機關(guān)的內(nèi)部事務。行政管理活動的根本原則：依法管理。行政管理是一種有主體發(fā)動而作用于客體的有序管理。行政管理是建立在科學基礎上，講求效能和效率的管理活動行政管理是建立在一定經(jīng)濟基礎上的上層建筑，是國家意志的執(zhí)行，是國家的管理活動。7二、物業(yè)管理的行政管理1、含義

2、特點以實現(xiàn)物業(yè)管理公共利益為目標是國家行政權(quán)力的運用過程必須接受社會監(jiān)督具有合法性和強制性8三、物業(yè)管理的行政管理內(nèi)容1、政治方面相關(guān)法律制定，培養(yǎng)業(yè)主的財產(chǎn)管理、公共事物管理意識；建立業(yè)主行使權(quán)利與履行義務的機制，企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主間、業(yè)主與行政、企業(yè)間及企業(yè)與行政間的協(xié)商溝通機制等。2、經(jīng)濟方面培育和健全市場機制（市場有形的手——調(diào)控手段：行業(yè)政策、信貸、稅收等），發(fā)展中介組織。鼓勵并引導公平交易，開展市場競爭，凈化市場環(huán)境。3、社會公共服務方面建立社區(qū)組織、完善公共服務體系（交通、通訊等基礎設施）等。9第三節(jié)物管行政管理部門職責一、相關(guān)部門職責1、房地產(chǎn)行政管理部門2、工商行政管理部門3、物價主管部門4、稅務部門5、基層政府部門機構(gòu)6、公安消防部門7、環(huán)衛(wèi)、綠化、勞動等部門10二、物管企業(yè)與相關(guān)部門的關(guān)系1、管理與被管理、監(jiān)督與被監(jiān)督、指導與被指導的關(guān)系2、企業(yè)是獨立的法人，行政機關(guān)是權(quán)力執(zhí)行機關(guān)。3、兩者間不存在行政隸屬關(guān)系。三、與其他企業(yè)間的關(guān)系（供水、電、通訊、氣、熱等單位）1、分工明確、密切配合、相互協(xié)作的關(guān)系2、平等的伙伴關(guān)系，共贏關(guān)系3、委托與被委托的經(jīng)濟合同關(guān)系11四、物業(yè)管理的行政管理方式1、依法處罰方式：警告、罰款、沒收非法所得和非法財產(chǎn)、責令停產(chǎn)停業(yè)；暫扣或吊銷資質(zhì)、執(zhí)照，行政拘留等。2、備案登記3、準入制度4、文件傳達與行業(yè)調(diào)研5、日常工作的審查、指導6、行業(yè)考評、職業(yè)培訓7、接受投訴處理12案例：鄭州物管企業(yè)“罷收風波”

2004年11月11日，鄭州市爆發(fā)了一場由466家物管企業(yè)聯(lián)合針對本市供電、供水、供暖和燃氣企業(yè)等“四大企業(yè)”代收代繳費的“罷收風波”。該事件源于2004年11月1日鄭州市稅務等部門聯(lián)合下發(fā)的一則《關(guān)于加強物業(yè)管理、拍賣行業(yè)發(fā)票管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）。該《通知》要求，今后物業(yè)企業(yè)代收水電氣暖等費用時，應使用水電氣暖企業(yè)開具的專業(yè)發(fā)票。物業(yè)管理企業(yè)用其它發(fā)票將按5.5%的稅率征收?，F(xiàn)實中鄭州市業(yè)主的水電氣暖費用，一直由業(yè)主所在物業(yè)企業(yè)為以上四家企業(yè)代收，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主開具代理業(yè)務發(fā)票，然后憑此免稅。由于這四家企業(yè)過去從不向物業(yè)企業(yè)提供相關(guān)專業(yè)發(fā)票，這意味著，今后物業(yè)企業(yè)不能免稅，從而成了“罷收風波”的直接導火線。面對愈演愈烈的“罷收風波”，12月3日上午，鄭州市政府出面召集市政、房管、國稅、地稅、物業(yè)管理協(xié)會和物業(yè)管理企業(yè)選取出的代表及水、電、氣、暖等與“罷收”有關(guān)各方進行協(xié)調(diào)，尋求解決辦法。同時，市政府也提出了“講大局，保穩(wěn)定”的政治要求，繼續(xù)保持物業(yè)小區(qū)的正常生活秩序，維護居民的切身利益。

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時至2005年3月4日，“風波”基本平息，各方也基本有了一個較圓滿的結(jié)果。鄭州市的物管企業(yè)以他們的勇氣和理智，在中國物業(yè)管理發(fā)展史上寫下了具有歷史意義的一章。在此次“風波”的處理上，鄭州市政府表現(xiàn)了較嫻熟的行政事務協(xié)調(diào)能力，堅持理性處理，并沒有單純依靠行政命令的方式來簡單處理問題，而是有所為、有所不為，并促成了相關(guān)各方的協(xié)調(diào)一致。借用鄭州物業(yè)與房產(chǎn)協(xié)會武鳳翔會長的話：鄭州物管企業(yè)維權(quán)罷收，受益人是多方面的。水電氣暖企業(yè)獲得了小區(qū)相關(guān)設施、設備的財產(chǎn)權(quán)，會更加珍視并為業(yè)主服務好；物管企業(yè)不再為別人“抱孩子，賠奶粉”，減輕了負擔；業(yè)主獲得了知情權(quán)，明明白白的繳費。通過學法，相關(guān)各方學會了依法經(jīng)營，將大大減少物業(yè)管理服務過程中的矛盾，政府也更省心了。討論：1、物業(yè)管理企業(yè)提供代收代繳費服務是何行為?2、相關(guān)行政管理部門的主要管理職能是什么？

3、該“罷收風波”對理清物業(yè)管理企業(yè)與其他企業(yè)的關(guān)系有何益處？14閱讀材料：

物業(yè)管理服務活動對提高人的生活質(zhì)量起到了保障作用，但圍繞著物業(yè)管理質(zhì)價不符的矛盾也愈發(fā)變得尖銳。隨著業(yè)主消費權(quán)益及參與意識的覺醒，要求明明白白消費，要求物業(yè)管理服務質(zhì)價相符，物有所值。但是，廣大業(yè)主對物業(yè)管理的了解僅停留在淺層次上，不清楚物業(yè)管理應做何事，做到何程度，達到何標準。同樣眾多物業(yè)管理企業(yè)也不清楚自己該承擔何責任，服務到何程度，服務標準不清楚。目前，建設部對物業(yè)管理服務標準粗略劃分為四級，各地城市也出臺了指導性的標準，并按等級收費。但是由于物業(yè)類型不同、規(guī)模不等。環(huán)境千差萬別，管理成本各異，簡單的劃、收不能解決市場的需求。因此，建立一套包括業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)，政府行政主管部門能接受的完善的物業(yè)管理工作質(zhì)量標準體系，建立針對不同物業(yè)類型、不同層次服務要求的物業(yè)管理質(zhì)量標準，使之成為業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府行政主管部門溝通的有效渠道是非常必要的。為適應物業(yè)管理服務行業(yè)不斷發(fā)展的需要，進一步規(guī)范其收費行為，江西省建設廳近日出臺了新的《江西省物業(yè)管理收費管理辦法》，并從2003年10月21日起開始實行。新辦法規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共性服務費實行政府定價，收費標準見附表；專項性服務收費實行政府指導價；物業(yè)管理企業(yè)提供的其他特約性服務，其收費實行市場調(diào)節(jié)價。15新辦法規(guī)定，物業(yè)管理公共性服務費用主要由下列項目構(gòu)成：1、管理、服務和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費及社?；?；2、共用部位、共用設施、共用設備日常運行、維修、保養(yǎng)及公共場所照明、路燈、節(jié)日燈飾等共用水電費；3、綠化養(yǎng)護費；4、公共環(huán)境清潔費；5、安全保衛(wèi)費；6、辦公費；7、直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費；8、法定稅金；9、其他為管理而發(fā)生的合理支出；10、合理利潤。16

室內(nèi)部分由物業(yè)業(yè)主、使用人負責維修，費用自理。房屋的共用部位、共用設備、共用設施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的室外水、電、煤氣等物業(yè)管理分工按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個人造成共用設施損壞的，由損壞者負責維修；造成損失的，應負賠償損失的責任。收費標準將物業(yè)企業(yè)劃分出4個等級，按管理的好壞進行收費，等級越高收費也越高。以每月每平方米建筑面積為計量單位收費，多層住宅（7層以下）的物業(yè)管理費最高等級為0.9元，最低等級為0.1元；高層住宅最高等級為1.5元，最低等級0.3元。標準還規(guī)定，以解困房（經(jīng)濟適用房）、福利房（房改房）為主的住宅，參照各類標準的70%收取。獲得全國及省、市三級城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號的物業(yè)企業(yè)可分別在各等級最高標準的25%、15%、10%以內(nèi)上浮。17附表：江西物業(yè)管理公共性服務收費標準單位：元/每月·每平方米建筑面積類別多層住宅高層住宅辦公樓商場工業(yè)廠房等級（7層及以下）（8層以上）（寫字樓）（商鋪）

一級0.61-0.901.01-1.508.01-12.0010.01-13.00由各設區(qū)市二級0.41-0.600.81-1.005.01-8.007.01-10.00價格主管部三級0.21-0.400.51-0.803.01-5.003.01-7.00門根據(jù)當?shù)厮募?.10-0.200.30-0.501.00-3.002.00-3.00實際情況制定政府指導價。18練習：單選題1、物業(yè)管理企業(yè)（），導致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

A、按照物業(yè)服務合同約定B、未能履行物業(yè)服務合同約定

C、對于住宅小區(qū)治安，消防防范不夠D、雖然加強管理，但仍舊2、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與（）辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

A、施工單位B、開發(fā)建設單位C、業(yè)主委員會D、居民委員會3、物業(yè)管理用房的所用權(quán)依法屬于（）。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

A、使用人B、業(yè)主C、開發(fā)建設單位D、物業(yè)管理企業(yè)4、從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得（）

A、職業(yè)資格證書B、職業(yè)技術(shù)等級C、職業(yè)等級技能D、職業(yè)技術(shù)職稱5、業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的（）

A、物業(yè)托管合同B、物業(yè)服務合同C、前期物業(yè)合同D、物業(yè)選聘合同196、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)（）同意，不得改變用途。

A、業(yè)主B、業(yè)主大會C、業(yè)主委員會D、物業(yè)管理企業(yè)7、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)服務項目委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的（）一并委托他人。

A、常規(guī)服務項目B、特約服務項目

C、全部物業(yè)管理D、房屋裝修管理8、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，若物業(yè)服務費用欠交，由（）負連帶交納的責任。

A、業(yè)主B、業(yè)主的直系親屬C、使用人所屬單位D、房屋中介機構(gòu)9、已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費（）

A、可以不交B、有業(yè)主分攤

C、由物業(yè)企業(yè)核銷D、由建設單位交納10、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務（）的監(jiān)督。

A、質(zhì)量B、經(jīng)營C、收費D、標準2011、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬（）。

A、業(yè)主確定B、物業(yè)管理企業(yè)確定

C、政府物價部門確定D、雙方約定12、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向（）收取有關(guān)費用

A、物業(yè)管理企業(yè)B、業(yè)主C、業(yè)主委員會D、最終用戶13、物業(yè)管理企業(yè)應（）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

A、努力B、全力C、加強D、協(xié)助14、物業(yè)管理企業(yè)顧請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得（）。

A、擅離職守不負責任B、監(jiān)守自盜違法犯罪

C、侵害公民合法權(quán)利D、形成惡勢力危害業(yè)主15、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務由（）約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

A、業(yè)主B、物業(yè)使用人C、物業(yè)管理公司D、業(yè)主和物業(yè)使用人2116、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得（）

A、隨意租售B、改變用途C、擅自占用D、任意損壞17、物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得（）的同意。

A、業(yè)主B、業(yè)主大會C、業(yè)主委員會D、業(yè)主和物業(yè)使用人18、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知（）

A、業(yè)主委員會B、業(yè)主大會C、物業(yè)管理企業(yè)D、居民委員會19、物業(yè)管理企業(yè)確需改變