住宅項(xiàng)目調(diào)研提綱

頁腳內(nèi)容住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討【第一部分項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查】目的：通過對(duì)項(xiàng)目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研，掌握地塊的基本現(xiàn)2．調(diào)查方式：發(fā)展商及土地勘測(cè)部門相關(guān)資料；結(jié)合實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3-1．地理位置(現(xiàn)場(chǎng)察看)3-2．地質(zhì)地貌狀況(發(fā)展商提供土地勘測(cè)報(bào)告，最好有地塊風(fēng)水評(píng)估，)3-3．土地面積及其紅線圖(發(fā)展商提供)3-4．七通一平現(xiàn)狀(發(fā)展商提供)土地權(quán)屬【第二部分地塊周邊環(huán)境調(diào)查】3-1．地塊八個(gè)方向的環(huán)境(建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蔽狀況)。3-2．地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示(標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊的車距)。3－3。廣州市城市衛(wèi)星星云圖【第三部分地塊交通條件調(diào)查】頁腳內(nèi)容住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討3-1．項(xiàng)目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃。通狀況。3-2．地塊市周邊政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀?！镜谒牟糠种苓吺姓涮自O(shè)施調(diào)查】3-1．購物(購物中心、商場(chǎng)、超市、肉菜市場(chǎng)等)3-2．文化教育(幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書館及其質(zhì)量)3-3．醫(yī)療衛(wèi)生(各級(jí)醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量)3-4．金融(各種銀行)3-6．娛樂餐飲(體育健身、歌舞餐飲)【第五部分周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】3．主要內(nèi)容3-1．周邊主要樓盤及小區(qū)列示(房型售價(jià)賣點(diǎn)不利因素)3-2．各樓盤及小區(qū)的居民階層3-3．各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)格等住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討【第六部分項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研】調(diào)查方式：請(qǐng)發(fā)展商提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，國(guó)企在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。指標(biāo)數(shù)量與上年同比增長(zhǎng)全市項(xiàng)目所在區(qū)全市項(xiàng)目所在區(qū)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)其中：房地產(chǎn)開發(fā)C.社會(huì)消費(fèi)品零售總額D.商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)3-2．項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)A．項(xiàng)目所在地的居民住宅包括哪幾種形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。B．政府相關(guān)職能部門對(duì)各類住宅的政策法規(guī)。C．政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。D．短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃計(jì)劃。E．南京市的城市規(guī)劃控制性詳規(guī)3-3．項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目上半年與去年同期相比備注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產(chǎn)開發(fā)總額其中商品房建設(shè)其中住宅投資占比重商品房施工面積頁腳內(nèi)容住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討其中住宅住宅施工面積中今年新開工者所占比例商品房竣工面積其中住宅竣工面積銷售預(yù)售商品房面積其中現(xiàn)樓銷售樓花銷售全市商品房銷售收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買賣3-4．項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分極其差異地理范圍劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)商品住宅平均價(jià)格多層小高層層別墅商品住宅供求狀況多層小高層層別墅明星樓盤列示3-5．項(xiàng)目所在地及所在板塊商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討區(qū)域99上半年平均價(jià)格98年平均價(jià)格97年平均價(jià)格多層高層多層高層多層高層全市項(xiàng)目所在板塊3-6．名星樓盤客戶構(gòu)成及購買行為分析A．各類檔次商品住宅客戶分析指標(biāo)比例結(jié)構(gòu)3口之家：3代同堂：二人世界：?jiǎn)紊砺殬I(yè)特征經(jīng)商老板：三資高級(jí)白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國(guó)企高級(jí)干部：國(guó)企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷55以上B．各類檔次商品住宅客戶購買行為分析B－1購房目的及面積偏好指標(biāo)比例購房目的A首次置業(yè)滿足基本居住需求B二次置業(yè)改善居住條件C投資保值和增值D辦公E為父母或子女購房F面積偏好A50平米以下B層數(shù)、戶型偏好及購買價(jià)格承受能力頁腳內(nèi)容住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討指標(biāo)比例層數(shù)偏好A多層(8層以下)不帶電梯B多層(8層以下)帶電梯C小高層(9－18層)D高層(18層以上)朝向偏好A東、東南B南、西南C西、西北D北、東北戶型偏好1A平層B復(fù)式和躍式H6房及以上價(jià)格偏好A根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格板塊劃分BC付款方式偏好A一次性付款B分期付款按揭月供承受力A2000元以下B－3購買決策的最主要的影響因素指標(biāo)5個(gè)最主要因素頁腳內(nèi)容住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討影響購房決策的最主要的5個(gè)因素因素A地理位置B市政交通便利程度C周邊生活配套完備程度(包括子女教育)D距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近F建筑風(fēng)格及外立面G戶型設(shè)計(jì)及實(shí)用率H社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃I物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng)J周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度K產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全L建筑質(zhì)量的保證M發(fā)展商品牌和實(shí)力3-7．名星樓盤項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料總占地面積總建筑面積(容積率)建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑布局及開發(fā)節(jié)奏戶型結(jié)構(gòu)交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)綠化及環(huán)藝車流組織及戶車比小區(qū)內(nèi)康樂及商業(yè)配套設(shè)施物業(yè)管理售價(jià)(按揭折后價(jià))最高價(jià)：最低價(jià)：均價(jià)：付款方式一次性：銷售進(jìn)度銷售率：已銷售單位戶型比例客戶初步分析現(xiàn)居住區(qū)：頁腳內(nèi)容住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討評(píng)判項(xiàng)目評(píng)價(jià)A．地塊周邊環(huán)境及配套評(píng)判A-1地理位置A-2周邊環(huán)境、景觀A-3周邊市政配套A-4周邊小區(qū)整體素質(zhì)B．樓盤素質(zhì)評(píng)判B-2建筑布局和空間規(guī)劃B-3小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃B-4戶型設(shè)計(jì)B-5小區(qū)內(nèi)配套B-6車流組織B-7物業(yè)管理C．物業(yè)形象C-2項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷手法綜合評(píng)價(jià)3-9商業(yè)物業(yè)調(diào)研．主要商業(yè)物業(yè)在所調(diào)研區(qū)域內(nèi)的分布：包括中大型商場(chǎng)、沿街商鋪、商業(yè)街、各種類型批發(fā)項(xiàng)目說明商場(chǎng)名稱街區(qū)地理位置層數(shù)規(guī)模分層功能設(shè)置頁腳內(nèi)容住宅項(xiàng)目定價(jià)方法探討經(jīng)營(yíng)方式商場(chǎng)內(nèi)部空間分割及裝飾商