合肥市寫字樓市場報(bào)告

**市場調(diào)研報(bào)告**服務(wù)有限公公司市場營銷銷部2008年100月一．合肥寫字樓樓市場基礎(chǔ)資資料1．合肥市區(qū)寫寫字樓市場發(fā)發(fā)展軌跡**發(fā)展時(shí)間較較晚，從九十十年代初期開開始才有真正正意義上的寫寫字樓，且發(fā)發(fā)展的起點(diǎn)低低。進(jìn)入90年代后期，合合肥市寫字樓樓發(fā)展由初期期品質(zhì)較低的的辦公寫字樓樓逐漸發(fā)展成成為具備初級(jí)級(jí)智能化的現(xiàn)現(xiàn)代寫字樓。寫寫字樓隨著合合肥市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展大致經(jīng)經(jīng)歷了以下幾幾個(gè)階段：第《1》階段：：時(shí)

間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情情況況80年代～900年代中中期九州大廈、金融融大大廈、合肥肥大大廈、新鴻鴻安安大廈、宏宏圖圖大廈、長長江江大廈、綠綠都都商城、建建工工大廈、國國信信大廈等等發(fā)展較為緩慢分析：此階段寫寫字樓絕大部部分都是政府府相關(guān)部門投投資興建,以單位自用用為主,多余部分對(duì)對(duì)外出租。作作為合肥市第第一批寫字樓樓，該批寫字字樓規(guī)劃的起起點(diǎn)低，品質(zhì)質(zhì)較差、功能能欠缺。目前前，這批寫字字樓物業(yè)陳舊舊、內(nèi)部配套套設(shè)施老化，存存在安全隱患患等一系列問問題，已經(jīng)很很不適應(yīng)現(xiàn)代代辦公的需要要，入住單位位逐年減少，空空置率增加。隨隨著新型寫字字樓的蓬勃發(fā)發(fā)展，這批寫寫字樓在未來來將難以避免免被淘汰的命命運(yùn)。此階段段寫字樓呈現(xiàn)現(xiàn)以下特點(diǎn)：：投資方：主要是是國家相關(guān)機(jī)機(jī)關(guān)單位。市場行為：計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)氛圍比比較濃，主要要用以出租。地理位置：主要要集中于市中中心位置及主主干道沿線。第《2》階段：：時(shí)

間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情情況況90年代中期～～20001年盛安大廈、潤安安大大廈、金城城大大廈、郵電電大大廈、信達(dá)達(dá)大大廈、新華華大大廈、振興興大大廈、富康康大大廈、婦女女兒兒童活動(dòng)中中心心等等發(fā)展較快分析：該階段的的寫字樓興建建呈現(xiàn)多元化化的特點(diǎn)：政政府相關(guān)部門門、國有企業(yè)業(yè)、私營企業(yè)業(yè)。這也表示示著寫字樓開開始由計(jì)劃向向市場的轉(zhuǎn)變變，改變了以以往都是以單單位為寫字樓樓興建方的現(xiàn)現(xiàn)象，例如潤潤安大廈等都都是以民營企企業(yè)作為投資資方，此階段段的寫字樓市市場呈以下特特點(diǎn)：投資方：國家相相關(guān)單位為主主，民營企業(yè)業(yè)為輔。市場行為：出租租為主，出售售為輔。地理位置：主要要集中于市中中心位置，地地理位置比較較好，周邊商商務(wù)配套比較較完善。雖然此階段寫字字樓在設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)上高于第第一階段，但但是總體上沒沒有注意設(shè)計(jì)計(jì)的前瞻性，物物業(yè)形態(tài)和內(nèi)內(nèi)部配套已經(jīng)經(jīng)不能滿足成成熟型公司的的要求。并且且由于市場操操作不當(dāng)，導(dǎo)導(dǎo)致了部分寫寫字樓大面積積的空置，例例如潤安大廈廈。但是此階階段的寫字樓樓由于租金不不高，辦公成成本比較低，形形象上可以滿滿足中小企業(yè)業(yè)的要求，所所以會(huì)得到成成長型企業(yè)的的青睞。第《3》階段：：時(shí)

間（年）寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情情況況2002年～至至今今天徽大廈、招商商大大廈、科技大大廈、財(cái)富廣廣場、中州大大廈、天怡怡商商務(wù)中心、CCCBD中央廣場、綠綠綠地藍(lán)海、綠綠綠地贏海、新新城國際、香香香港廣場、置置地投資廣廣場場、匯金大廈廈發(fā)展較快分析：以天徽大大廈為代表拉拉開了合肥寫寫字樓正式對(duì)對(duì)外銷售的局局面，并且創(chuàng)創(chuàng)造了合肥寫寫字樓銷售的的良好佳績，改改變了以往只只租不售的局局面，進(jìn)入了了真正意義上上的市場化。這這一階段的寫寫字樓整體設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要要遠(yuǎn)高于前兩個(gè)個(gè)階段。此階階段寫字樓存存在以下特點(diǎn)點(diǎn)：投資方：開發(fā)商商為主，政府府相關(guān)單位為為輔。市場行為：出售售為主，出租租為輔。地理位置：分布布上出現(xiàn)了以以市中心為主主，其他區(qū)域域共同存在的的格局。此階段的寫字樓樓在產(chǎn)品質(zhì)量量和內(nèi)部配套套上都有所提提高，出現(xiàn)了了硬件配套較較好的寫字樓樓如財(cái)富廣場場，CBD中央廣場，在在日后的使用用中物業(yè)管理理水平也逐漸漸提高，如UTOWNN藍(lán)鯨國際大廈聘聘請(qǐng)了第一太太平戴維斯物物業(yè)顧問公司司作為后期的的物業(yè)公司。此階段部分寫字樓硬件上達(dá)到了甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。2.寫字樓市場場供求分析《1》供應(yīng)分析析自2004年以以來，市場純純辦公類物業(yè)業(yè)僅在2006年出讓量較較大，其余年年份土地出讓讓量較少，而而住、商、辦辦公相結(jié)合的的物業(yè)類型土土地出讓量均均較大，可見見，市場上大大部分辦公類類物業(yè)是以綜綜合商、住的的形式存在的的。從總體來來看，近幾年年土地出讓量量處于增長的的態(tài)勢，除2006年有所減少少外，2007年出讓量增增長較大，預(yù)預(yù)計(jì)未來的供供應(yīng)量仍將增增加。近幾年合肥辦公公用地招牌掛掛供應(yīng)量（萬萬㎡）年份2004200520062007純辦公類00.6730.82.2住、商、辦綜合合類類157.75156.232249.9《2》銷售分析析隨著寫字樓開發(fā)發(fā)量的增長，其其銷售量在22004年出現(xiàn)“井噴”，達(dá)到了2150116平方米。05年市場雖有有所下降，但但06-07年隨著市場場上高標(biāo)準(zhǔn)寫寫字樓的出現(xiàn)現(xiàn)，同時(shí)住宅宅市場調(diào)控政政策的不斷推推出，一部分分房地產(chǎn)投資資客將資金從從住宅市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘惺袌?，銷售量量又出現(xiàn)大量量增長，僅07年下半年合合肥市寫字樓樓銷售量就已已超過過去每每年的年銷售售額，市場需需求量增加。03-07年下下半半年合肥市市寫寫字樓開發(fā)發(fā)銷銷售情況年份項(xiàng)目03年04年05年06年07年下半年（7-112月）新開工面積（㎡㎡）151,1244154,4500177,3333205,1444--銷售面積（㎡）95,886215,8166138,5688約20萬238895《3》價(jià)格分析析合肥市真正的寫寫字樓市場是是在2003年興起的，同同時(shí)也是合肥肥城市經(jīng)濟(jì)大大力發(fā)展的勢勢頭下,寫字樓市場場蓬勃發(fā)展；；雖然發(fā)展只只有4個(gè)年頭，但但是價(jià)格增速速較快。2003年啟動(dòng)時(shí)合合肥市市場上上寫字樓的整整體均價(jià)約3450元/平方米。2004年市場場整體均價(jià)較較2003年增長17%左右;2005年寫字字樓市場高歌歌凱進(jìn),市場推出量量達(dá)歷史之最最,整體市場均均價(jià)突破5000元/平方米,較之上年增增長近6%.2007年市場場上供應(yīng)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)較高的純純寫字樓項(xiàng)目目項(xiàng)目價(jià)格基本本在6000元/㎡左右，最最高達(dá)到8000元/㎡。3．市場板塊格格局合肥市高端寫字字樓現(xiàn)主要集集中在一環(huán)線線以內(nèi)的廬陽陽區(qū)。主要是是因?yàn)?，該區(qū)區(qū)域是合肥市市的市中心，交交能便利、配配套完善、商商業(yè)氛圍較濃濃。其中有一一部分分布在在長江路沿街街，如“CBD中央廣場”、“仁和大廈”、“招商大廈”等。另外有有一部位于市市府廣場附近近，如“天徽大廈”、“科技大廈”等。還有一一部分較為分分散，如位于于北一環(huán)的“財(cái)富廣場”；沿蒙城路路的“潤安大廈”、“徽商國際大大廈”；在桐城路路上的“富通時(shí)代”項(xiàng)目等等。從從地理位置上上發(fā)現(xiàn)合肥寫寫字樓形成了了“一個(gè)中心，多多極存在”的格局。研究發(fā)現(xiàn)：“中中心”內(nèi)主要集中中老的寫字樓樓，而“多極”主要分布著著新的寫字樓樓。一環(huán)以外外的寫字樓，零零星分布于合合肥市蜀山區(qū)區(qū)、包河區(qū)、瑤瑤海區(qū)、新站站區(qū)，對(duì)商業(yè)業(yè)板塊的依附附較為明顯。如如安徽國際商商務(wù)中心與黃黃金廣場都位位于合肥市IIT行業(yè)集中的的區(qū)域。由于于寫字樓本身身的特性，在在合肥市二環(huán)環(huán)以外，只有有高新區(qū)和政政務(wù)區(qū)有部分的寫字樓樓，其它區(qū)域域幾乎沒有有有專業(yè)化寫字字樓的分布，例例如經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)。《1》合肥寫字字樓分布的板板塊特征合肥寫字樓市場場按區(qū)域板塊塊及形成類型型劃分，可以以分為兩大類類型9大板塊：一一類型：四牌牌樓板塊、三三孝口板塊、百百花井板塊和和大鐘樓板塊塊；二類型：：科大板塊、北北一環(huán)板塊、南南一環(huán)板塊、高高新區(qū)板塊和和新站區(qū)板塊塊。呈現(xiàn)以下下特點(diǎn)，從分分布區(qū)域上看看：一類型的的寫字樓主要要分布于市中中心的老城區(qū)區(qū)，二類型寫寫字樓主要分分布于近年來來合肥經(jīng)濟(jì)比比較活躍的區(qū)區(qū)域。從形成成時(shí)間上看：：一類型寫字字樓主要是老老寫字樓，二二類型寫字樓樓主要是近年年來新建寫字字樓。從區(qū)域劃分來分分析，發(fā)現(xiàn)一一類型四大板板塊主要集中中于廬陽區(qū)，二二類型五大板板塊主要分散散于包河、蜀蜀山和瑤海三三個(gè)區(qū)，這主主要于合肥的的規(guī)劃有關(guān)。合肥寫字樓板塊塊特特征匯總區(qū)域板塊板塊特征主要客戶代表物業(yè)廬陽區(qū)三孝口板塊交通便利、配套套完完善銷售代理、廣告告策策劃及代理理公公司、外地地公公司分支機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)CBD中央廣場場、金城大廈、仁和大廈四牌樓板塊商業(yè)氛圍濃厚、交交通便利外地企業(yè)的駐合合肥肥分公司、分分分支機(jī)構(gòu)、本本本地企業(yè)招商大廈、香港港廣廣場百花井板塊一般寫字樓和商商住住樓中小型私營企業(yè)業(yè)徽商國際大廈、古古井百花大大廈廈北一環(huán)板塊交通便利，商務(wù)務(wù)氛氛圍、配套套欠欠缺外地企業(yè)的分支支機(jī)機(jī)構(gòu)、中介介服服務(wù)類企業(yè)業(yè)、代代理公司財(cái)富廣場、眾城城國國際廣場大鐘樓板塊濃厚商業(yè)氛圍，交交通擁擠金融、科技類企企業(yè)業(yè)同濟(jì)大廈蜀山區(qū)科大板塊專業(yè)化市場從事計(jì)算機(jī)軟件件、硬硬件開發(fā)、銷銷銷售黃金廣場、鴻基基廣廣場、安徽徽國國際商務(wù)中中心心五里墩板塊交通便利、配套套完完善中小型私營企業(yè)業(yè)、IT業(yè)、成長型型企業(yè)旺城國際、置地地投投資廣場、科科科技創(chuàng)新大大廈廈包河區(qū)南一環(huán)板塊交通便利、配套套完完善、中介服務(wù)類、貿(mào)貿(mào)易易類、實(shí)業(yè)業(yè)類類等本地企企業(yè)業(yè)萬通大廈、新都都會(huì)會(huì)環(huán)球廣場場、綠綠地贏海高新區(qū)高新區(qū)板塊交通通暢、商務(wù)務(wù)氛氛圍、配套套欠欠缺高新技術(shù)企業(yè)、外外地辦事處、分分公司、科研研單位天怡商務(wù)中心、拓拓基城市廣廣場場、白宮、富富富鄰廣場瑤海區(qū)新站板塊交通便利、商務(wù)務(wù)氛氛圍不濃厚厚日化用品代理公公司司、建材、房房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)中環(huán)國際大廈、中中州大廈、東東方銀座、光光光大國際廣廣場場、UTOWN南鯨國際大大廈、浙江江商商貿(mào)城政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)板塊市政府所在地，公公務(wù)方便、配配套欠缺大型公司合肥總總部部或分支機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)新城國際、綠地地藍(lán)藍(lán)?！醢鍓K寫字樓物物業(yè)特征分析析物業(yè)板塊比較分分析如下表所所示：區(qū)域板塊檔次形象規(guī)模配套物業(yè)管理公司廬陽區(qū)三孝口板塊甲級(jí)寫字樓現(xiàn)代，氣派大而集中現(xiàn)代化，先進(jìn)本地物業(yè)管理公公司司四牌樓板塊甲級(jí)寫字樓與一一般般混合一般大而集中現(xiàn)代化，先進(jìn)與與一一般混合本地物業(yè)管理公公司司百花井板塊一般一般大而集中一般本地物業(yè)管理公公司司大鐘樓板塊一般一般大而集中一般本地物業(yè)管理公公司司北一環(huán)板塊甲級(jí)寫字樓與一一般般混合現(xiàn)代，氣派與一一般般混合大而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與與一一般混合本地物業(yè)管理公公司司蜀山區(qū)科大板塊一般甲級(jí)寫字樓樓與與一般混合合一般大而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與與一一般混合本地物業(yè)管理公公司司包河區(qū)南一環(huán)板塊甲級(jí)寫字樓與一一般般混合現(xiàn)代，氣派與一一般般混合大而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與與一一般混合本地物業(yè)管理公公司司，部分深深圳圳物業(yè)管理理公公司高新區(qū)高新區(qū)板塊一般一般小而分散一般本地物業(yè)管理公公司司瑤海區(qū)新站板塊甲級(jí)寫字樓與綜綜合合樓混合現(xiàn)代，氣派與一一般般混合小而分散現(xiàn)代化，先進(jìn)與與一一般混合本地物業(yè)管理公公司司，部分深深圳圳物業(yè)管理理公公司政務(wù)區(qū)政務(wù)板塊甲級(jí)寫字樓現(xiàn)代，氣派大而集中現(xiàn)代化，先進(jìn)外地物業(yè)管理公公司司□各板塊寫字樓樓比例示意圖圖：□合肥寫字樓分分布的板塊分分析：（1）市場板塊塊供應(yīng)特征明明顯。從市中中心，到南、北北一環(huán)版塊，再再到近年來開開發(fā)建設(shè)的高高新區(qū)和新站站區(qū)，目前形形成市中心的的三孝口板塊塊、四牌樓板板塊、百花井井板塊為主，南南、北一環(huán)版版塊、高新區(qū)區(qū)、新站區(qū)、科科大等板塊的的多極共同發(fā)發(fā)展的供應(yīng)格格局；（2）老城區(qū)幾幾大板塊聚集集了合肥市寫寫字樓約40%供應(yīng)量，南南、北一環(huán)版版塊、高新區(qū)區(qū)、新站區(qū)、科科大等板塊約約占合肥市寫寫字樓供應(yīng)量量的50%；（3）老城區(qū)幾幾大板塊聚集集了合肥市主主要的早期寫寫字樓，寫字字樓市場發(fā)展展比較成熟，但但軟硬件配套套設(shè)施不完善善；南、北一一環(huán)版塊、高高新區(qū)、新站站區(qū)、科大等等板塊主要是是近年來新建建寫字樓，軟軟硬件配套設(shè)設(shè)施有較大的提升。二．合肥寫字樓樓在售項(xiàng)目基礎(chǔ)礎(chǔ)資料根據(jù)合肥市場寫寫字樓情況，我我們針對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目同級(jí)別的的在售寫字樓樓項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)調(diào)研，現(xiàn)將各各項(xiàng)目具體情情況列出：一環(huán)一環(huán)二環(huán)藍(lán)鯨國際置地投資廣場綠地·贏海綠地·藍(lán)海新城國際白宮金座項(xiàng)目金座白宮綠地·贏海新城國際綠地·藍(lán)海置地投資廣場藍(lán)鯨國際所屬區(qū)域高新區(qū)高新區(qū)包河區(qū)政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)蜀山區(qū)廬陽區(qū)物業(yè)位置長江西路高新區(qū)區(qū)（合合家福）高新技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)東東靠環(huán)湖東東路路，西臨天天智智路，北臨臨黃黃山路馬鞍山路與太湖湖路路交匯處政務(wù)新區(qū)東流路路與與潛山路交交匯匯處東流路與潛山路路交交叉處長江西路2000號(hào)號(hào)（家樂福福對(duì)對(duì)面）勝利路與瑯琊山山路路交匯處建筑面積2.8萬m22.6萬㎡4.7萬m219萬㎡（其中中：：寫字樓共共約約15萬㎡，購物物廣場約4萬㎡）-5.4萬m222.7萬m2檔次定位甲級(jí)甲級(jí)甲級(jí)甲級(jí)、甲級(jí)、5A甲級(jí)、5A甲級(jí)交付時(shí)間A座09年6月月交付信息未披露未定08年中旬09年7月交付付08年12月08年8月層數(shù)A、C座26；；B座12層26層主體＋221層邊邊圍28層（地上227、地地下1）2幢23層、11幢30層（地下均均帶有22層車庫）24層26層29層層高大堂10米標(biāo)準(zhǔn)層3.3米米信息未披露――15米挑高大堂堂層高3.8米，凈凈層高2.8米大堂挑高10米米33.4-33..9米不同層高高大堂挑高10米米大堂挑高5.11米米米不同層層高高立面用材玻璃幕墻＋花崗崗巖巖干掛墻磚＋玻璃幕墻墻天然石材＋玻璃璃幕幕墻墻磚＋玻璃幕墻墻玻璃幕墻＋天然然石石材玻璃幕墻＋天然然石石材天然石材公共部位裝修高檔石材地面、輕輕質(zhì)隔墻、地地面高檔石材材，電梯廳墻墻面及地面為為高檔石材或或地磚、天花花為石膏板信息未披露――--五星級(jí)大堂裝修修大堂精裝修每三層設(shè)置一個(gè)個(gè)中中心生態(tài)花花園園商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)裝修智能化電話，有線電視視、寬寬帶管線入入戶戶信息未披露電話，有線電視視、寬寬帶管線入入戶戶5A智能5A智能5A智能樓宇自動(dòng)化控制制系系統(tǒng)、背景景音音樂系統(tǒng)、有有有線電視系系統(tǒng)統(tǒng)、電梯數(shù)量4部人行電梯，11部貨貨運(yùn)電梯信息未披露6部人行電梯2部貨運(yùn)電梯6部人行電梯2部貨運(yùn)電梯5部人行電梯1部貨運(yùn)電梯5部人行電梯2部貨運(yùn)電梯4部人行電梯1部貨運(yùn)電梯物業(yè)類型F1-F4商務(wù)務(wù)配配套；F5-266FF辦公F1-F3大型型商商場；F4-266FF辦公B1美食；F11-F44商業(yè)；F6-F220辦公；F20-FF27快捷星級(jí)酒酒店3幢寫字樓為純純寫字字樓，購物物廣廣場為3層建筑A座F1-F44為商業(yè)業(yè)廣場；B座純辦公純辦公F1-F4商務(wù)務(wù)配配套；F5以上辦公標(biāo)準(zhǔn)層面積約1500㎡1000㎡1720㎡1800㎡1200㎡2000㎡2000㎡分隔面積45—11500㎡50-80、8811-120、121-1100070-17200㎡㎡主要為100--11800㎡100-170000㎡80㎡—2400㎡，整層94、102、128、150、194、267㎡、整層交付標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾車位數(shù)量商業(yè)住宅辦公三三合合一車位，數(shù)數(shù)數(shù)量充足。地上、地下-地下兩層均為車車庫庫，共約1400個(gè)每100平米配配1個(gè)個(gè)車位，1239個(gè)1800個(gè)-物管公司合肥拓基物業(yè)暫未定合肥綠安物業(yè)未知合肥綠安物業(yè)安徽置地物業(yè)太平洋第一戴維維斯斯銷售價(jià)格均6000元//mm2預(yù)均5000元元/m22預(yù)均8000元元/mm26000元/mm2均6500元//mm2均8000元//mm2均6500元//mm2租金預(yù)測（元/㎡/月）――20――――――6037開盤時(shí)間A座11月初開開盤（B、CC座目前未開開盤）08.4（現(xiàn)接受垂詢）預(yù)12月底07.5A座已售完，B座9月1日開開盤07年6月07年9月推盤手法F1-F4配套套；；F5-F9整層銷售；F10以上分割銷銷售。暫未推盤一期推F6-2200主要針對(duì)大客戶戶銷銷售，一期推出2幢23層寫字樓先大客戶銷售主要針對(duì)大客戶戶銷銷售先開9-20層層去化情況去化約30%高新區(qū)管委會(huì)已已購購3層共3000㎡-去化90％以上上去化70&尾盤已開部分去化8800&目標(biāo)客群金融證券類較多多――-不祥行業(yè)屬性較雜金融類較多行業(yè)屬性較雜入住大客戶目前上海幾個(gè)證券公司進(jìn)進(jìn)駐駐高新區(qū)管委會(huì)-華電國際、skk、寶寶贏會(huì)計(jì)事事務(wù)務(wù)所、律師師事事務(wù)所香港華浦集團(tuán)等等光大銀行、安聯(lián)聯(lián)保保險(xiǎn)等西子·奧蒂斯、東東亞銀行行、杜邦保保險(xiǎn)險(xiǎn)等客群屬性投資客占60%%以以上――-自用與投資客均均有有自用和投資客各各550%自用客70&自用客較多物業(yè)定位長江路首席商務(wù)務(wù)甲級(jí)寫字樓-甲級(jí)超智能建筑筑智本型·純寫字字樓樓頂級(jí)純甲級(jí)寫字字樓樓IBIM(獨(dú)立立商商務(wù)+獨(dú)立居住)全球高校商商務(wù)特區(qū)推廣USP百年建筑，百年年基基業(yè)資本→資本加速速器政商雙核，一切切為為贏央踞政務(wù)領(lǐng)域··成成就商務(wù)王王座座中國第一家，為為處處于快速成成長長期的智本本型型企業(yè)量身身定定制的純寫寫字字樓長江西路國際商商務(wù)務(wù)地標(biāo)IBIM全球高高校校商務(wù)特區(qū)區(qū)三．合肥寫字樓樓已售項(xiàng)目基基礎(chǔ)資料項(xiàng)目CBD中央光大國際香港廣場財(cái)富廣場中環(huán)大廈恒豐大廈環(huán)球廣場一期二期所屬區(qū)域廬陽區(qū)瑤海區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)瑤海區(qū)新站區(qū)包河區(qū)物業(yè)位置三孝口，長江西西路路南側(cè)369號(hào)，合肥一一中路口勝利路與臨泉路路淮河路288號(hào)號(hào)（市市府廣場對(duì)對(duì)面面）濉溪路287號(hào)號(hào)勝利路與臨泉路路交交匯處鳳陽路與站西路路交交口屯溪路與馬鞍山山路路交叉口區(qū)位狀況合肥市老環(huán)城馬馬路路內(nèi)，市中中心心區(qū)域，人人流流量大、交交通通便捷、商商務(wù)務(wù)機(jī)構(gòu)多、市市市政及商業(yè)業(yè)配配套齊全。周邊社區(qū)配套完完備備，國際、區(qū)區(qū)區(qū)域性超市市歐歐尚、世紀(jì)紀(jì)聯(lián)聯(lián)華、合家家福福等，元一一國國際大酒店店等等品位餐飲飲、娛娛樂設(shè)施、高高高尚宅邸林林立立。毗鄰淮河路、宿宿州州路、榮事事達(dá)達(dá)大道、美美菱菱大道、長長江江中路，與與百百盛和鼓樓樓同同在淮河路路，是是淮河路商商業(yè)業(yè)街的匯聚聚點(diǎn)點(diǎn)。一環(huán)路上，緊鄰鄰廬廬陽區(qū)政府府大大樓，未來來升升值潛力較較大大。周邊社區(qū)配套完完備備，歐尚、世世世紀(jì)聯(lián)華、合合合家福等，元元元一國際大大酒酒店等品位位餐餐飲、娛樂樂設(shè)設(shè)施、高尚尚宅宅邸林立，勝勝勝利廣場、瑤瑤瑤海公園環(huán)環(huán)繞繞。勝利廣場、五星星級(jí)級(jí)元一國際際大大酒店近在在咫咫尺；1、10、12、15、21、22、114、127等公交線路路。位于馬鞍山板塊塊，板板塊內(nèi)知名名住住宅區(qū)較多多，周周邊有合家福、家樂福等購物物廣場，并與安徽省省行政中心心遙遙相望、銀行行、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等系列列的文化生生活活配套中心心較較完善。發(fā)展商安徽安興發(fā)展股股份份有限公司司安徽博鴻房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)有限公公司司合肥合邦房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展有限公公司司安徽省郵電物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展有限責(zé)責(zé)任任公司合肥華歐置業(yè)有有限限公司合肥恒豐房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)有限公公司司新鴻意地產(chǎn)占地面積141541mm2225974㎡5433m2200000mm2約40000m221333419000㎡建筑面積136551..771m210萬㎡44000m2250000mm2278000mm2260000mm226916097211㎡銷售均價(jià)5900元/㎡㎡4600元/㎡㎡6226元/㎡㎡（含3年返租）4550元/㎡㎡5300元/㎡㎡4697元/㎡㎡4000元/㎡㎡4600元/㎡㎡交付時(shí)間2005年122月月2007-9--3302007年5月月2004年2007年8月月2006年100月月2006年6月月2006年8月月層數(shù)30層（地上228、地地下2）11層28層（地上226、地地下2）28層1號(hào)6層，2號(hào)號(hào)26層31（地上299、地下下2）28層26層物業(yè)類型寫字樓寫字樓、大型市市場場綜合體寫字樓、商務(wù)公公寓寓寫字樓寫字樓、商務(wù)公公寓寓辦公、居住寫字樓、商業(yè)中中心心綜合體分隔面積104—140000㎡60—300㎡㎡60—180㎡㎡58—355㎡㎡80—355㎡㎡，2/33整層127㎡—16666㎡小面積80—11330㎡，大面積積半層整層層150—3700㎡㎡車位數(shù)――300個(gè)180個(gè)左右地下67個(gè)、地地面23個(gè)和戶數(shù)1：1166個(gè)400個(gè)496個(gè)車位租金450元/月地下未出，地上上免免費(fèi)400元/月地下380元//月未定未定150元/月裝修標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾公共區(qū)精裝飾，部部分樓層業(yè)主主精裝內(nèi)部配套酒店公寓商務(wù)公公所所、高級(jí)景景觀觀住宅會(huì)所所――專屬多功能會(huì)議議廳廳。16個(gè)空中花園園、樓體體泛光照明明。高規(guī)格會(huì)議室配配套套及VIP行政酒廊。待定5000㎡空中中花花園會(huì)議室茶吧商務(wù)中心心四．合肥寫字樓樓市場租金水水平項(xiàng)目天徽大廈財(cái)富廣場萬通大廈金城大廈天怡國際商務(wù)中中心心區(qū)域廬陽區(qū)廬陽區(qū)包河區(qū)廬陽區(qū)高新區(qū)層數(shù)C座28層、BB座11層28272515層高（米）2.83.43.333面積（㎡）60—294㎡㎡自由分隔隔58—35567.51—11667.11180—17050—204租金（毛坯）（元元/㎡/天）11.51.151.970.65物管費(fèi)（元/月月）3.33.82.88含在租金內(nèi)1.59出租率95%不祥99%99%90%車位租金（元//月月）大中型50、小小型型30380160200--項(xiàng)目新鴻安大廈科技大廈招商大廈盛安大廈國軒大廈區(qū)域廬陽區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)層數(shù)18層（3—118辦公）2220（５-166層辦公）22（5—9層層辦公）35層高（米）3.32.82.83.33.2、3.33、挑挑高5.1面積（㎡）20—7070——1400自由分隔30—11047—118租金（毛坯）（元元/㎡/天）1.481.151.482.160.82物管費(fèi)（元/月月）含在租金內(nèi)3.4元/月3.5元/月含在租金內(nèi)2.8出租率90%100%95%95%50％車位租金（元//月月）――100元/月150元/月300元/月無項(xiàng)目晨輝大廈仁和大廈CBD中央廣場場香港廣場旺城國際區(qū)域瑤海區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)廬陽區(qū)蜀山區(qū)層數(shù)1928252819層（7~119層商商務(wù)公寓）層高（米）2.8凈高2.53.8米標(biāo)準(zhǔn)層層--5.2米復(fù)式面積（㎡）50-200134.47——1199.4477104—140000自由組合60-18060-200租金（毛坯）（元元/㎡/天）0.881.151.642.230.98物管費(fèi)（元/月月）--3.1542出租率100％85％99％70％以上70-80％車位租金（元//月月）150160450400130項(xiàng)目光大國際中環(huán)國際環(huán)球廣場國際商務(wù)中心區(qū)域瑤海區(qū)瑤海區(qū)包河區(qū)包河區(qū)層數(shù)16層(6～111層辦公)29層26層28層、11層層（公寓）層高（米）3.33.43.43.25面積（㎡）60～300150-2855150——37700100㎡以上租金（毛坯）（元元/㎡/天）1.181.151.241.18物管費(fèi)（元/月月）2.63.22.93.4出租率75％95％95％90％車位租金（元//月月）暫未出300-3500150320-4500分析：合肥市老城區(qū)寫寫字樓市場發(fā)發(fā)展比較成熟熟，廬陽區(qū)寫字樓樓租金最高，高高新區(qū)、瑤海海區(qū)和其它板板塊處于初步步發(fā)展階段，寫寫字樓租金較較低；尤其是是高新區(qū)受有有政策扶持的的孵化性質(zhì)的的辦公樓影響響，商用寫字樓不僅少少，而且租金金收益是合肥肥市最低的板板塊，而工業(yè)業(yè)類寫字樓是是該區(qū)域最為為密集的商務(wù)務(wù)形態(tài)；合肥目前在售高高端寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目主要分布布在二環(huán)線附附近；一環(huán)內(nèi)內(nèi)高端寫字樓樓，主要是置置地投資廣場場、藍(lán)鯨國際際大廈、匯金金大廈；在售售甲級(jí)寫字樓樓項(xiàng)目物業(yè)條條件如下：有有大堂或會(huì)所所式商務(wù)配套套的純寫字樓樓5家，裙房商商業(yè)+辦公的3家，附帶酒酒店的1家；在售項(xiàng)項(xiàng)目在裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)上均為寫寫字樓公共區(qū)區(qū)域精裝修，沒沒有辦公區(qū)域域完全裝修出出售的；在售售項(xiàng)目外墻多多為大理石＋＋玻璃幕墻，沒沒有純玻璃幕幕墻的寫字樓樓；在售項(xiàng)目目聘請(qǐng)的物業(yè)業(yè)管理公司大大部分為安徽徽省內(nèi)物業(yè)公公司，僅有藍(lán)藍(lán)鯨國際、匯匯金大廈和金金鼎商業(yè)廣場場聘請(qǐng)知名物物管公司第一一太平戴維斯斯；在售項(xiàng)目目定位訴求點(diǎn)點(diǎn)集中在以下下幾個(gè)方面：：地段價(jià)值概概念、純商務(wù)務(wù)辦公、針對(duì)對(duì)客群進(jìn)行定定位；近一年內(nèi)竣工的的高標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓項(xiàng)目租租金均比較高高，一環(huán)內(nèi)多多數(shù)都在1.155元/平方米·天以上，如：：香港廣場租租金達(dá)到2..23元/平方米·天（是合肥市市寫字樓最高高租金）；根據(jù)調(diào)研，置地地投資廣場租租金達(dá)到2元/平方米/天，而匯金大廈廈由于其高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的建筑設(shè)設(shè)計(jì)與選材，未來租金也有望超過1.6元/平方米/天；目前在售甲級(jí)寫字樓的價(jià)格如下：一環(huán)內(nèi)價(jià)格集中在8000元/㎡，二環(huán)附近價(jià)格集中在6000-6500元/㎡，高新區(qū)2300-4000元/㎡。2008年8月月，據(jù)統(tǒng)計(jì)新新建商品房辦辦公類可售面面積約為68.5萬平方米。其其中，蜀山區(qū)區(qū)寫字樓面積積供應(yīng)量最大大，為18.2萬平方米，占占合肥整體供供應(yīng)量的28%；其次廬陽陽區(qū)面積供應(yīng)應(yīng)為15.9萬平方米；；新站區(qū)寫字字樓面積供應(yīng)應(yīng)為7.9萬平方米；剩剩余以此為新新站區(qū)供應(yīng)量量為7.9萬平方米。各各區(qū)所占比例例為：蜀山區(qū)區(qū)28%，廬陽區(qū)23%，高新區(qū)、新新站區(qū)、包河河區(qū)各占11%，瑤海區(qū)、政政務(wù)區(qū)各占6%，經(jīng)濟(jì)區(qū)占4%。預(yù)計(jì)未來來兩年內(nèi)將新新推出30萬方純寫字字樓，中高檔檔項(xiàng)目將占據(jù)據(jù)市場的主流流，代表性項(xiàng)項(xiàng)目為蔚藍(lán)商商務(wù)港7幢高層，贏贏海3幢高層，新新城國際1幢高層，匯匯豐廣場2幢高層，拓拓基金座2幢高層，深深藍(lán)國際1幢高層、萬象象城1幢高層；工業(yè)業(yè)孵化器類項(xiàng)項(xiàng)目將主要集集中在高新區(qū)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)、濱湖新新區(qū)三個(gè)區(qū)域域，預(yù)計(jì)將推推出200萬方左右，代表性性項(xiàng)目為高新新區(qū)的36萬方柏堰科科技園、10萬方MBOX二三期，經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的的30萬方的工投·立恒工業(yè)廣廣場，濱湖新新區(qū)的110萬方總部基基地項(xiàng)目。四．市場調(diào)研總總結(jié)隨著城市經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，人們們對(duì)現(xiàn)代寫字字樓的商務(wù)價(jià)價(jià)值逐漸認(rèn)同同。合肥當(dāng)前前正面臨“中部崛起”的大好發(fā)展展機(jī)遇，隨著著合肥城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)發(fā)展、“長三角”部分產(chǎn)業(yè)的的轉(zhuǎn)移，以及及工業(yè)化程度度的提升，商商貿(mào)、金融、中中介服務(wù)行業(yè)業(yè)將會(huì)大幅度度跟進(jìn)，這就就需要作為重重要商務(wù)場所所的專業(yè)化寫寫字樓的大量量涌現(xiàn)。1．發(fā)展起步晚晚，發(fā)展速度度較為平穩(wěn)。合肥較大規(guī)模的的的寫字樓開開發(fā)是從2003年前后，在在此之前，寫寫字樓開發(fā)較較為零散，未未能形成規(guī)模模。隨著房地地產(chǎn)市場和合合肥市經(jīng)濟(jì)的的強(qiáng)勁發(fā)展，直直接刺激寫字字樓物業(yè)的發(fā)發(fā)展。2003年前后，合合肥市出現(xiàn)了了一批寫字樓樓，如天徽大大廈、萬通大大廈等。寫字字樓的開發(fā)開開始規(guī)?；抑饾u向多多功能、現(xiàn)代代化、智能化化發(fā)展，寫字字樓的辦公理理念、設(shè)計(jì)理理念、服務(wù)理理念等都得到到較好的詮釋釋。如財(cái)富廣廣場、中環(huán)國國際廣場等。2．中低端產(chǎn)品品占據(jù)市場主主流，高端產(chǎn)產(chǎn)品較少，市市場細(xì)分正逐逐步體現(xiàn)。受銷售價(jià)格和租租金水平的限限制，合肥寫寫字樓物業(yè)主主流產(chǎn)品開發(fā)發(fā)集中在中低低檔，低檔物物業(yè)以沿街商商住兩用的商商住樓為主，如如中州世紀(jì)廣廣場，世紀(jì)云云頂、黃金廣廣場等。中檔檔物業(yè)以純正正的第三代寫寫字樓為主，開開始關(guān)注舒適適、效率、環(huán)環(huán)境、開放度度的融合，推推動(dòng)商務(wù)層面面、商務(wù)場所所、商務(wù)形象象的相互支撐撐與提升，代代表物業(yè)有中中環(huán)國際廣場場、財(cái)富廣場場等。合肥市市現(xiàn)有的純寫寫字樓以該類類物業(yè)為主，各各物業(yè)除在地地段上的差別別，其項(xiàng)目屬屬性本身的差差異很小。進(jìn)入07年以來來，合肥寫字字樓市場正逐逐步步入細(xì)分分，如以政務(wù)務(wù)區(qū)新城國際際、蔚藍(lán)商務(wù)務(wù)港、長江西西路置地投資資廣場、馬鞍鞍山路深藍(lán)國國際、綠地贏贏海的代表高高端寫字樓逐逐步面試。而而以格林硅谷谷為代表的獨(dú)獨(dú)棟寫字樓也也已面世。3．分布零散集集中度低合肥的寫字樓分分布比較分散散，而且每個(gè)個(gè)區(qū)域的寫字字樓數(shù)量都很很少。除長江江路沿線和市市府廣場中心心區(qū)板塊由于于規(guī)劃定位的的導(dǎo)向作用，寫寫字樓物業(yè)相相對(duì)較集中，其其他片區(qū)則都都很零散。從銷售、出租情情況來看，合合肥寫字樓的的版塊分布和和客戶群分布布具有一定的的特點(diǎn)。合肥寫字樓板塊塊分布及客戶戶特征描述一一覽表板

塊板塊特征主要客戶代表物業(yè)三孝口板塊交通便利、配套套完完善銷售代理、廣告告策策劃及代理理公公司、外地地公公司分支機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)CBD中央廣場場金金城大廈仁仁和和大廈四牌樓板塊商業(yè)氛圍濃厚、交交通便利外地企業(yè)的駐合合肥肥分公司、分分分支機(jī)構(gòu)、本本本地企業(yè)招商大廈香港廣廣場場百花井板塊一般寫字樓和商商住住樓中小型私營企業(yè)業(yè)徽商國際大廈古古井井百花大廈廈大鐘樓板塊濃厚商業(yè)氛圍，交交通擁擠金融、科技類企企業(yè)業(yè)同濟(jì)大廈科大板塊專業(yè)化市場從事計(jì)算機(jī)軟件件、硬硬件開發(fā)、銷銷銷售黃金廣場北一環(huán)板塊交通便利，商務(wù)務(wù)氛氛圍、配套套欠欠缺外地企業(yè)的分支支機(jī)機(jī)構(gòu)、中介介服服務(wù)類企業(yè)業(yè)、代代理公司財(cái)富廣場天慶大大廈廈南一環(huán)板塊交通便利、配套套完完善、中介服務(wù)類、貿(mào)貿(mào)易易類、實(shí)業(yè)業(yè)類類等本地企企業(yè)業(yè)萬通大廈新都會(huì)會(huì)環(huán)環(huán)球廣場高新區(qū)板塊交通通暢、商務(wù)務(wù)氛氛圍、配套套欠欠缺高新技術(shù)企業(yè)、外外地辦事處、分分公司、科研研單位天怡商務(wù)中心新站板塊交通便利、商務(wù)務(wù)氛氛圍不濃厚厚日化用品代理公公司司、建材、房房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)中環(huán)國際廣場中中州州大廈4.寫字樓價(jià)值值被低估價(jià)格格存在一定上上漲空間。合肥在售寫字樓樓物業(yè)價(jià)格最最高價(jià)為80000元/平方米，普普通產(chǎn)品價(jià)格格在4000－5000元/平方米左右右，與高檔住住宅價(jià)格基本本持平，價(jià)格格存在一定上上升空間，由于寫字樓樓物業(yè)投資門門檻較高，寫寫字樓的銷售售存在一定難難度?？偨Y(jié)：在經(jīng)歷了了一段時(shí)間的的發(fā)展后，合合肥寫字樓市市場已初步成成熟，市場細(xì)細(xì)分也逐步體體現(xiàn)，寫字樓作為為商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的前沿物業(yè)業(yè)，是專門針針對(duì)公司等機(jī)機(jī)構(gòu)出租和銷銷售的建筑空空間。經(jīng)過近近10年的發(fā)展，合合肥寫字樓已已進(jìn)入市場化化階段，不過過價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)尚尚未完全建立立。目前的市市場特征是傳傳統(tǒng)寫字樓逐逐漸沒落，新新型領(lǐng)袖項(xiàng)目目正在醞釀，逐逐步出現(xiàn)，例例如總部基地地和蔚藍(lán)商務(wù)務(wù)港。五．工業(yè)類寫字字樓發(fā)展模式式探討1．工業(yè)地產(chǎn)的的概念及商業(yè)業(yè)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)泛指具具有工業(yè)類使使用性質(zhì)的所所有毛地、熟熟地，以及在在該類土地上上的做為工業(yè)業(yè)制造使用的的建筑物及其其他附屬物的的統(tǒng)稱。作為為有別于住宅宅地產(chǎn)、商用用地產(chǎn)和綜合合類用地以外外的第四類性性質(zhì)的用地，工工業(yè)類土地上上可建的建筑筑物的用途范范圍通常包括括幾種：工業(yè)業(yè)制造標(biāo)準(zhǔn)廠廠房和非標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房、倉儲(chǔ)儲(chǔ)物流用房、貨貨物堆場、工工業(yè)配套用房房和用于工業(yè)業(yè)研發(fā)類的樓樓宇等。工業(yè)業(yè)地產(chǎn)作為工工業(yè)產(chǎn)品的主主要載體，隨隨著工業(yè)制造造業(yè)的發(fā)展和和升級(jí)，也已已經(jīng)形成了產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展展模式，同時(shí)時(shí)也就逐步具具有了其獨(dú)有有的商業(yè)模式式。自工業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)商籌籌措資金、尋尋求產(chǎn)業(yè)政策策支持、開始始基礎(chǔ)設(shè)施配配套建設(shè)、開開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目目并提供工業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配配套服務(wù)等一一系列活動(dòng)開開始，工業(yè)地地產(chǎn)業(yè)的特性性就予以顯現(xiàn)現(xiàn)出來了。因因此工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)都具具備“投資大、啟啟動(dòng)快、以增增值性較強(qiáng)的的服務(wù)實(shí)現(xiàn)收收費(fèi)、追求長長期穩(wěn)定的回回報(bào)”的四大產(chǎn)業(yè)業(yè)特性。在上海，投資大大和啟動(dòng)快這這兩大特性尤尤其明顯，上上海的工業(yè)園園區(qū)在規(guī)劃和和定位上都是是比較前瞻和和講究一步到到位的，資金金投入在基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施上是相相當(dāng)大的，園園區(qū)管委會(huì)的的機(jī)構(gòu)設(shè)置比比較全面和完完善，在招商商所需的硬件件配備乃至人人員經(jīng)費(fèi)預(yù)算算上也是毫不不吝嗇，這樣樣的大投入意意味著開發(fā)主主體單位需要要招商領(lǐng)域的的大回報(bào)，于于是符合了現(xiàn)現(xiàn)今上海工業(yè)業(yè)地產(chǎn)市場開開發(fā)的一大現(xiàn)現(xiàn)象，就是“有土招商”和“無土招商”同步進(jìn)行。作作為中國的經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心，上上海具有其他他省市區(qū)域不不具備的產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)惠政策，在在投資環(huán)境和和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向方方面總是占據(jù)據(jù)著領(lǐng)先的地地位。上海的的工業(yè)園區(qū)往往往先采取“無土招商先先引稅”的招商策略略，通過政策策的優(yōu)惠扶持持，吸引一部部分的企業(yè)注注冊落戶于工工業(yè)園區(qū)，這這些企業(yè)不需需要土地和廠廠房，只要有有相應(yīng)的辦公公室就好了，他他們多半是一一些行業(yè)的經(jīng)經(jīng)銷商或者是是產(chǎn)業(yè)配套服服務(wù)商，在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的支支持下他們可可以很快的實(shí)實(shí)現(xiàn)納稅，為為地區(qū)帶來新新的稅源，園園區(qū)同時(shí)再拿拿稅收的地方方財(cái)政留存部部分作為基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套經(jīng)經(jīng)費(fèi)，這樣就就又符合了啟啟動(dòng)快的特點(diǎn)點(diǎn)，形成了良良性循環(huán)，保保證園區(qū)開發(fā)發(fā)的資金鏈不不斷，做為工工業(yè)園區(qū)自然然就能在為國國家創(chuàng)收的同同時(shí)又滿足繼繼續(xù)開發(fā)的要要求。目前據(jù)據(jù)筆者了解，上上海工業(yè)園區(qū)區(qū)的招商策略略和方法已經(jīng)經(jīng)被推而廣之之，在一些二二線城市也開開始了這種開開發(fā)模式。目目前各種類型型的園區(qū)開發(fā)發(fā)模式依據(jù)地地方政府規(guī)劃劃的實(shí)際情況況和產(chǎn)業(yè)政策策的不同而各各不相同，通通常常見的模模式有四種，即即工業(yè)園區(qū)的的具有較強(qiáng)的的政府導(dǎo)向型型的開發(fā)模式式；在生產(chǎn)制制造業(yè)具備行行業(yè)絕對(duì)優(yōu)勢勢的主體企業(yè)業(yè)的引導(dǎo)模式式；工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資商投資資開發(fā)模式以以及現(xiàn)在大型型園區(qū)多采用用的多種形勢勢并存的綜合合開發(fā)運(yùn)作模模式。2．工業(yè)地產(chǎn)所所處的宏觀環(huán)環(huán)境2007年7月月18日，國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局公布，上上半年，中國國國內(nèi)生產(chǎn)總總值同比增長長11.5%，比上年同同期加快0.5個(gè)百分點(diǎn)；；其中，一季季度增長11.1%，二季度增增幅高達(dá)11.9%。這些數(shù)字字，均遠(yuǎn)超過過我國政府年年初設(shè)定的全全年增長8%的目標(biāo)。經(jīng)經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行行本無懸念，但但如此高的增增長還是出乎乎大部分財(cái)經(jīng)經(jīng)官員和專家家學(xué)者的意料料。形勢一下下變得嚴(yán)峻起起來了，中國國本就是一個(gè)個(gè)經(jīng)常用數(shù)據(jù)據(jù)說話的國家家，這些數(shù)據(jù)據(jù)說明了什么么，各類學(xué)者者和政府官員員爭論紛紛。7月26日，關(guān)關(guān)于中央政治治局討論經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢的相關(guān)關(guān)報(bào)道出爐，可可清晰的看到到近段時(shí)間被被官方仔細(xì)斟斟酌、精心表表述的“防止經(jīng)濟(jì)增增長由過快轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向過熱”，在政治局局的會(huì)議上被被強(qiáng)化為“遏制經(jīng)濟(jì)增增長由過快轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向過熱”。由此可見見我們的最高高當(dāng)局已然直直面過熱之虞虞了。政府對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)過熱的的判斷和調(diào)控控力度將會(huì)發(fā)發(fā)生重要變化化。細(xì)觀GDP的構(gòu)構(gòu)成，投資和和凈出口增長長過快是GDP大幅增長的的主要原因。其其中貿(mào)易順差差更是屢創(chuàng)新新高，幾次的的調(diào)控政策均均未起到明顯顯的作用。究究其原因有很很多，其中很很重要的一點(diǎn)點(diǎn)就是工業(yè)體體系全球化趨趨勢下的跨國國外包和工業(yè)業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)鏈鏈重組引起的的，隨著工業(yè)業(yè)體系全球化化趨勢的加劇劇，越來越多多的跨國公司司把生產(chǎn)或服服務(wù)轉(zhuǎn)移到海海外，再把產(chǎn)產(chǎn)品納入旗下下的全球供應(yīng)應(yīng)體系，形成成供應(yīng)鏈的重重組。全球的的工業(yè)格局發(fā)發(fā)生巨大的變變化。而隨著中國改革革開放，工業(yè)業(yè)化進(jìn)度加快快，在工業(yè)全全球化格局中中比較優(yōu)勢明明顯，很快中中國就成為全全世界最大的的工業(yè)產(chǎn)品加加工廠。工業(yè)業(yè)制造企業(yè)紛紛紛的崛起，這這都源于我們們低廉的勞動(dòng)動(dòng)力和生產(chǎn)資資料價(jià)格，雖雖然在近30年的改革開開放的進(jìn)程中中，中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)迅速的發(fā)展展和崛起，國國民的經(jīng)濟(jì)收收入提高和社社會(huì)保障體系系逐步完善起起來了。但是是不可否認(rèn)的的是中國在很很多領(lǐng)域是處處于產(chǎn)業(yè)鏈的的低端，國內(nèi)內(nèi)制造企業(yè)的的經(jīng)營多數(shù)停停留在很多的的加工貿(mào)易業(yè)業(yè)上，而且都都是外國的經(jīng)經(jīng)銷商拿掉大大部分的產(chǎn)品品利潤，而我我們只取得部部分低廉的加加工費(fèi)，這當(dāng)當(dāng)然是中國工工業(yè)化進(jìn)程中中的必經(jīng)之路路，同時(shí)也是是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不不盡合理所致致。隨著近幾年中國國擴(kuò)大外資引引進(jìn)，逐步放放開產(chǎn)業(yè)限制制領(lǐng)域，越來來越多的外資資企業(yè)涌入。中中國形成了以以外資企業(yè)為為主的加工貿(mào)貿(mào)易基地，且且供應(yīng)鏈不斷斷延長，附加加值不斷提高高，而我們一一些工業(yè)區(qū)在在招商定位和和產(chǎn)業(yè)化定位位上仍是居于于現(xiàn)況。正是是意識(shí)到了這這些問題和目目前產(chǎn)業(yè)環(huán)境境的改變，越越來越多的各各級(jí)政府都紛紛紛開始把產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升升級(jí)當(dāng)成主要要經(jīng)濟(jì)工作來來抓。從上海海招商網(wǎng)的區(qū)區(qū)縣招商欄目目中就能很清清晰的看到作作為長三角工工業(yè)的領(lǐng)頭羊羊上海正在積積極的開展大大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)業(yè)化線路調(diào)整整中。作為長長三角的其他他二、三線城城市也都在積積極的備戰(zhàn)新新一輪的產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)業(yè)大對(duì)接。筆筆者也曾在很很多的報(bào)道上上都看到說中中國將要面臨臨著從世界加加工廠向世界界工廠轉(zhuǎn)型的的時(shí)代的到來來，可是如果果產(chǎn)業(yè)環(huán)境不不優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)不升級(jí)級(jí)、產(chǎn)業(yè)模式式不盡快轉(zhuǎn)變變，要真正實(shí)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型談何何容易呢？3．工業(yè)地產(chǎn)的的產(chǎn)業(yè)化趨勢勢就工業(yè)房地產(chǎn)本本身意義來說說是其帶動(dòng)了了整個(gè)地區(qū)特特色產(chǎn)業(yè)鏈的的成熟，完成成地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈鏈的整合以及及實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈的拓展，也也是滿足產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈多元化發(fā)發(fā)展的需求載載體，工業(yè)房房地產(chǎn)更是房房地產(chǎn)中一個(gè)個(gè)重要的產(chǎn)品品類型，只是是比較特殊，因因?yàn)樗挠脩魬襞c我們平時(shí)時(shí)日常接觸的的房地產(chǎn)用戶戶不同，企業(yè)業(yè)和產(chǎn)業(yè)客戶戶才是它的目目標(biāo)市場。我我們長期忽視視了工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值，只只把他做為工工業(yè)產(chǎn)品成本本的生產(chǎn)資料料之一。但是是在產(chǎn)業(yè)升級(jí)級(jí)的帶動(dòng)下，在在國家嚴(yán)控土土地使用，發(fā)發(fā)展集約節(jié)約約用地的大勢勢下，工業(yè)地地產(chǎn)的價(jià)值越越來越凸現(xiàn)出出來。而產(chǎn)業(yè)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的切切入又是工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的重重中之重，從從工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)角度來說，因因?yàn)樗目蛻魬魧?duì)象不一樣樣，他面對(duì)需需求的基礎(chǔ)也也不一樣，所所以關(guān)注工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展必須要密密切關(guān)注整個(gè)個(gè)中國產(chǎn)業(yè)的的升級(jí)遞進(jìn)、產(chǎn)產(chǎn)能的提高與與產(chǎn)業(yè)的更新新，說穿了就就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)必須不斷的的調(diào)整以符合合產(chǎn)業(yè)升級(jí)要要求。上海曾經(jīng)是我國國老工業(yè)基地地和全國最大大的工業(yè)城市市。隨著目前前世界制造業(yè)業(yè)重心逐漸向向中國轉(zhuǎn)移，上上海又作為我我國沿海發(fā)達(dá)達(dá)城市，正成成為眾多國際際知名企業(yè)爭爭相搶駐的區(qū)區(qū)域，工業(yè)投投資勢必會(huì)不不斷增加，工工業(yè)房地產(chǎn)的的作用將更加加突出。上海海市政府在“十一五”規(guī)劃中明確確提出“市區(qū)體現(xiàn)繁繁榮繁華、郊郊區(qū)體現(xiàn)實(shí)力力水平”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展布局指導(dǎo)思思想和“工業(yè)向園區(qū)區(qū)集中”等“三個(gè)集中”的指導(dǎo)思想想，依據(jù)城市市總體規(guī)劃，結(jié)結(jié)合工業(yè)自身身特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通通過大撤退、大大關(guān)閉、大轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，在中心心城區(qū)外圍形形成東(信息微電子)、西(汽車制造)、南(化學(xué)工業(yè))、北(精品鋼材)四大產(chǎn)業(yè)基基地。2000年后上海逐逐步通過對(duì)老老舊工業(yè)區(qū)的的改造搬遷將將曾經(jīng)坐落在在城市中心的的工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)逐步向郊區(qū)區(qū)工業(yè)園區(qū)集集中。隨著上上海工業(yè)房地地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)調(diào)整的逐步完完成完善，郊郊區(qū)成為工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展展的重點(diǎn)。上上海的閔行、嘉嘉定、青浦、寶寶山等區(qū)域在在第二產(chǎn)業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域都得到了了蓬勃的發(fā)展展，國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中工業(yè)所占占的比重越來來越大。近幾幾年來，上海海市區(qū)的商業(yè)業(yè)環(huán)境越來越越成熟，商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越來越越豐富，配套套越來越完善善，這些都推推動(dòng)了工業(yè)地地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和和重新定位。近近幾年，隨著著市區(qū)老式廠廠房和倉庫的的搬遷外移，一一部分的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)成了了商用地產(chǎn)，還還有相當(dāng)一部部分廠房倉庫庫轉(zhuǎn)向了創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園、新新型都市經(jīng)濟(jì)濟(jì)園。在城郊郊接合部，越越來越多的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、總部部經(jīng)濟(jì)園象雨雨后春筍般紛紛紛建成，形形成了一個(gè)大大產(chǎn)業(yè)，就是是我們常說的的，近期很熱熱的2.5產(chǎn)業(yè)，從目目前的各種情情況來看，不不久的將來產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大融合將將是上海面臨臨的新一輪的的挑戰(zhàn)和機(jī)遇遇。隨著政府的支持持力度不斷加加大，工業(yè)化化市場的成熟熟也都預(yù)示著著產(chǎn)業(yè)化升級(jí)級(jí)已經(jīng)是必然然的趨勢了。借借助國外的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來說，在在西方國家發(fā)發(fā)展到后工業(yè)業(yè)化時(shí)期，尤尤其是到20世紀(jì)中葉，隨隨著公路交通通迅速發(fā)展，大大城市中心地地價(jià)快速上漲漲，交通擁擠擠，環(huán)境惡化化，第二產(chǎn)業(yè)業(yè)開始大規(guī)模模向地價(jià)低廉廉、空間廣闊闊的郊區(qū)轉(zhuǎn)移移，并且形成成新的工業(yè)區(qū)區(qū)。在20世紀(jì)60年代以后，第第三產(chǎn)業(yè)又開開始大規(guī)模的的向郊區(qū)擴(kuò)張張，在工業(yè)外外遷的帶動(dòng)下下，市中心的的商業(yè)零售業(yè)業(yè)、旅館業(yè)迅迅速向郊區(qū)副副中心遷移；；加上通訊通通信技術(shù)的快快速發(fā)展，高高級(jí)住宅和辦辦公樓也開始始向郊區(qū)發(fā)展展。這些國外外的發(fā)展歷程程和我們的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的的線路是相當(dāng)當(dāng)?shù)慕咏?，只只是我們晚了了?0年。就目前前的上海的情情況來分析，上上海的郊區(qū)城城市化遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯滯后于郊區(qū)工工業(yè)化。所以以政府也意識(shí)識(shí)到了這一點(diǎn)點(diǎn)，市政府在在城市建設(shè)中中，為推進(jìn)舊舊城改造，改改善居住環(huán)境境，有計(jì)劃的的在郊區(qū)開辟辟居住區(qū)，搞搞配套，供市市民搬遷。所所以我們也看看到一個(gè)很有有趣的現(xiàn)象，在在國外，富人人和中產(chǎn)階級(jí)級(jí)都居住在郊郊區(qū)，在國內(nèi)內(nèi)，一般的城城市工薪多在在郊區(qū)，而富富有階層多向向市中心集聚聚。所以在我我看來，將來來我們將要建建設(shè)的是“大園區(qū)”、“大功能區(qū)”，即以臨港港新城為代表表的“現(xiàn)代新城”的概念，她她涵蓋了多種種城市居住功功能和多種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)功能，第第三產(chǎn)業(yè)雖依依附于第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)發(fā)展，但是已已不僅僅是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)務(wù)那么簡單的的了，所謂的的第三產(chǎn)業(yè)她她完善了城市市副中心的建建設(shè)，提升了了區(qū)域產(chǎn)業(yè)含含金量，提高高并豐富了居居住環(huán)境和投投資環(huán)境。由由上可看出產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)的的疊進(jìn)和融合合將是一個(gè)可可做的大文章章。近幾年來，上海海的低端工業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)外流很很頻繁，作為為上海輻射區(qū)區(qū)域的二線城城市，如蘇州州、無錫、杭杭州等又針對(duì)對(duì)上海的情況況實(shí)行產(chǎn)業(yè)政政策調(diào)整，大大規(guī)模的吸引引內(nèi)外資投資資客商，那些些在上海享受受了若干年的的優(yōu)惠政策的的制造性企業(yè)業(yè)又開始轉(zhuǎn)向向更具優(yōu)惠條條件的二線城城市。所以上上海的產(chǎn)業(yè)化化的進(jìn)程必須須要更快、工工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策策要更加完善善。上海的工工業(yè)房地產(chǎn)將將沿著產(chǎn)業(yè)化化集聚線路和和產(chǎn)業(yè)大融合合，逐步走向向高端的趨勢勢很快會(huì)在未未來凸顯出來來，而上海的的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展展勢必會(huì)帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)中國的的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨隨著中國新一一代國家領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人對(duì)中國改改革開放的深深層詮釋，而而政府的導(dǎo)向向作用對(duì)于工工業(yè)地產(chǎn)本身身而言也是至至關(guān)重要的，作作為工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資最為活活躍的地區(qū)大大長三角地區(qū)區(qū)和華北環(huán)渤渤海地區(qū)就會(huì)會(huì)面臨著更多多的機(jī)遇，國國家在產(chǎn)業(yè)政政策上的扶持持更是加大了了投資的涌入入，不可否認(rèn)認(rèn)的是招商政政策的優(yōu)惠、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的成熟熟和產(chǎn)業(yè)資源源的豐富才是是導(dǎo)致投資者者作出投資選選擇的主要原原因。從根本本上說，工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的快快速發(fā)展和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的源源頭來自國家家產(chǎn)業(yè)政策面面的支持。在在現(xiàn)在良好的的產(chǎn)業(yè)環(huán)境中中，我們的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)程沒理理由滯后。4．工業(yè)地產(chǎn)的的投資趨勢近些年來，大量量的外資投資資聚焦在工業(yè)業(yè)地產(chǎn)上，隨隨著國家加大大對(duì)住宅地產(chǎn)產(chǎn)和商用地產(chǎn)產(chǎn)的政策調(diào)控控，產(chǎn)業(yè)化投投資就正是這這樣，說句不不恰當(dāng)?shù)脑捑途褪恰皷|方不亮西西方亮”。國外的投投資大鱷們的的注意力已經(jīng)經(jīng)開始轉(zhuǎn)向了了工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)且大有蓬勃勃發(fā)展之勢。普普洛思、AMB、騰飛、新新加坡豐樹、日日本新熙的等等國際投資集集團(tuán)都大規(guī)模模的開始了中中國的工業(yè)地地產(chǎn)投資布局局。世界五大大行的戴德梁梁行、仲量聯(lián)聯(lián)行、世邦魏魏理仕、高力力國際也紛紛紛成立了所屬屬工業(yè)地產(chǎn)部部門，建立了了工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資專項(xiàng)服服務(wù)。當(dāng)然中中外地產(chǎn)巨頭頭紛紛涌入工工業(yè)地產(chǎn)，各各自打算不盡盡相同。外資資加大對(duì)中國國的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資力度，主主要是基于中中國的工業(yè)地地產(chǎn)市場剛剛剛啟動(dòng)，現(xiàn)在在快速介入意意味著他們將將可以爭奪更更多的“蛋糕”。何況中國國工業(yè)地產(chǎn)的的投資回報(bào)率率也很高，而而且投資回報(bào)報(bào)的穩(wěn)定性和和長期性更符符合國外投資資者的投資習(xí)習(xí)慣。對(duì)于這這些大型的投投資集團(tuán)其投投資行為一旦旦發(fā)生，通常常需要考慮5年－10年甚至更長長的時(shí)間的經(jīng)經(jīng)營行為。仲仲量聯(lián)行董事事單維其稱：：“工業(yè)地產(chǎn)的的投資回報(bào)率率一般為8％~12％、最高可可達(dá)15％”，但筆者從從上海招商網(wǎng)網(wǎng)工業(yè)測評(píng)研研究中心的一一份報(bào)告中可可以看到，上上海招商網(wǎng)借借助良好的政政府背景渠道道了解到政府府給予大型外外資投資機(jī)構(gòu)構(gòu)的優(yōu)惠政策策相當(dāng)好，外外資投資集團(tuán)團(tuán)的投資回報(bào)報(bào)率遠(yuǎn)不止這這個(gè)比例，15％的投資回回報(bào)率極有可可能只是底線線。外資在搶占市場場的同時(shí)也帶帶來了新的開開發(fā)模式和投投資理念。作作為世界最大大的上市工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)投資資信托公司，普普洛斯于2003年攜“物流地產(chǎn)”概念登陸中中國市場，只只用了短短幾幾年時(shí)間，便便完成了在沿沿海地區(qū)的戰(zhàn)戰(zhàn)略布局，普普洛斯投資業(yè)業(yè)務(wù)遍及沿海海及內(nèi)陸18個(gè)城市，開開發(fā)并管理39個(gè)物流園共共計(jì)近70萬平方米以以上的物業(yè)。而而在2006年，規(guī)模僅僅次于普洛斯斯的美國二號(hào)號(hào)工業(yè)地產(chǎn)巨巨頭AMB也高調(diào)宣布布在上海投資資約1330萬美元，購購得面積近2萬平方米的的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目及附近一一塊待開發(fā)用用地，完成了了第一筆在華華業(yè)務(wù)。這一一切僅僅是個(gè)個(gè)開始。從AMB總部傳來的的消息，未來來五年內(nèi)，AMB將在北京、上上海及珠三角角地區(qū)投資5億美元開發(fā)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。新加坡坡豐樹信托憑憑借其擁有的的多種投資基基金，四處尋尋覓合適的工工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目。據(jù)了解，歐歐洲排名第一一的工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商Gazelley也將進(jìn)駐中中國。和記黃黃埔集團(tuán)地產(chǎn)產(chǎn)(天津)有限公司以4750萬美元資本本，正式入駐駐天津和平區(qū)區(qū)，投資發(fā)展展“明星工業(yè)園”……。外資的趨趨之若騖預(yù)示示著什么呢？？那就是高回回報(bào)。就拿現(xiàn)現(xiàn)在很火的物物流地產(chǎn)來說說吧，僅在今今年上半年，上上海的工業(yè)園園區(qū)主干道附附近的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)倉庫，需求求表現(xiàn)得非常常強(qiáng)勁，一些些新增供應(yīng)甚甚至在完工前前就已經(jīng)被市市場完全吸收收。其中最為為明顯的是，物物流倉庫供應(yīng)應(yīng)緊張，一些些大型的國際際零售商和第第三方物流公公司提前預(yù)租租。就是鑒于于目前中國現(xiàn)現(xiàn)代化的物流流設(shè)施緊缺，物物流地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商普洛斯、AMB和Goodmman的項(xiàng)目尚未未推出，就被被DHL、BestBuy、通用汽車車和Geodiis等公司提前前預(yù)租掉了。而而在供應(yīng)緊缺缺的現(xiàn)狀下，直直接導(dǎo)致的就就是新建物流流中心租金上上漲。上海招招商網(wǎng)工業(yè)地地產(chǎn)測評(píng)研究究中心第三季季度的指數(shù)報(bào)報(bào)告中顯示：：僅2007年半年時(shí)間間，上海物流流地產(chǎn)的租金金水平比上半半年平均上漲漲4.5%，而浦東、閔閔行、南匯為為主的物流倉倉庫的租金更更是飆升了20%以上。戴德德梁行在其工工業(yè)地產(chǎn)報(bào)告告中也顯示，DHL在普洛斯臨臨港物流園的的租金成交價(jià)價(jià)約為1.0元/平方米/天，緊接著著在AMB奉賢物流中中心租賃倉庫庫，租金成交交價(jià)約為0.7元/平方米/天。隨著租租金的不斷上上升，越來越越多的大型公公司開始建造造廠房。世界界500強(qiáng)企業(yè)3M公司在上海海漕河涇開發(fā)發(fā)區(qū)浦江高科科技園區(qū)動(dòng)工工興建醫(yī)用器器材亞太生產(chǎn)產(chǎn)基地，首期期投資超過3億元。而瑞瑞典宜家家居居的亞太地區(qū)區(qū)物流分撥中中心項(xiàng)目也在在上海奉賢區(qū)區(qū)啟動(dòng)建設(shè)。該該中心投資1.5億美元，占占地580畝，倉儲(chǔ)能能力將達(dá)到20萬立方米，建建成后將是宜宜家在亞太地地區(qū)最大的物物流分撥中心心，同時(shí)也是是中國最大的的外資倉庫。但是對(duì)于國內(nèi)的的地產(chǎn)投資企企業(yè)而言，他他們看中的可可能是憑借自自身資源實(shí)現(xiàn)現(xiàn)拿地的低成成本和今后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槠渌躺虡I(yè)用地的增增值潛力。大大致有以下幾幾類投資商：：1．原先是住宅宅地產(chǎn)或者是是商用地產(chǎn)的的開發(fā)商，很很早他們就利利用良好的政政府關(guān)系和近近水樓臺(tái)先得得月的資源優(yōu)優(yōu)勢儲(chǔ)備了大大量的工業(yè)用用地，遲遲沒沒有開發(fā)的原原因是住宅地地產(chǎn)和商用地地產(chǎn)可以產(chǎn)生生暴利，而工工業(yè)地產(chǎn)的投投資回報(bào)不像像以上二者在在短期內(nèi)可以以產(chǎn)生較大的的利潤，可是是在近幾年中中，國家的宏宏觀調(diào)控政策策讓他們逐漸漸的把注意力力集中到工業(yè)業(yè)地產(chǎn)上來，在在上海，包括括復(fù)地集團(tuán)、鵬鵬欣集團(tuán)、綠綠地集團(tuán)、陸陸家嘴集團(tuán)等等在內(nèi)的諸多多國內(nèi)知名大大型開發(fā)商，都都開始涉足工工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域域。早在2005年初，綠地地集團(tuán)就與金金山區(qū)簽訂協(xié)協(xié)議，合作開開發(fā)金山第二二工業(yè)區(qū)共計(jì)計(jì)4．9平方公里的的土地，項(xiàng)目目總投資則高高達(dá)13億元，其中中綠地集團(tuán)的的投資份額占占到95％。在2005年7月，鵬欣集集團(tuán)投資建設(shè)設(shè)的上海國際際家用紡織品品產(chǎn)業(yè)園區(qū)正正式啟動(dòng)，據(jù)據(jù)悉投資額將將達(dá)到20多億元人民民幣，總建筑筑面積超過了了20萬平方米。復(fù)復(fù)地集團(tuán)也進(jìn)進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域，與合合作公司共同同開發(fā)上海寶寶山國際鋼鐵鐵物流服務(wù)業(yè)業(yè)基地項(xiàng)目，該該項(xiàng)目地塊占占地面積約為為347畝，總建筑筑面積為26．28萬平方米。復(fù)復(fù)地在合資公公司中占50％的股權(quán)比比例。在廣州州，包括合生生創(chuàng)展、富力力、恒大、美美林基業(yè)、珠珠江投資等在在內(nèi)的諸多原原先住宅地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)經(jīng)搶先進(jìn)入工工業(yè)地產(chǎn)這一一領(lǐng)域，萬科科現(xiàn)在也在積積極的尋找機(jī)機(jī)會(huì)介入工業(yè)業(yè)地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)他的戰(zhàn)略布布局。2．大型的產(chǎn)業(yè)業(yè)集團(tuán)、上市市公司在自身身的產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)制造用地中中儲(chǔ)備了一部部分的閑置土土地，利用租租金產(chǎn)生一些些受益，俗稱稱“養(yǎng)地”，靜等土地地升值。還有有就是一些公公司的生產(chǎn)基基地外移，把把容易出租出出售的土地或或者廠房重新新包裝定位實(shí)實(shí)行招商。他他們的招商特特點(diǎn)是只出租租不出售。從從上海招商網(wǎng)網(wǎng)得到的消息息稱：新近上上市的中國制制造業(yè)500強(qiáng)的斯米克克集團(tuán)就把其其在金橋的生生產(chǎn)廠搬至吳吳江汾湖經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而而在空置出來來的廠房和儲(chǔ)儲(chǔ)備用地用來來招商。斯米米克集團(tuán)在上上海金橋有200多畝工業(yè)用用地，在金山山有500多畝，在吳吳江儲(chǔ)備了上上千畝的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)，其管管理層的戰(zhàn)略略眼光真是高高瞻遠(yuǎn)矚。在在重慶“圈地”美的集團(tuán)、海海爾集團(tuán)等國國內(nèi)家電巨子子都不約而同同地打著產(chǎn)業(yè)業(yè)“擴(kuò)軍”的旗號(hào)大舉舉進(jìn)軍工業(yè)地地產(chǎn)領(lǐng)域、建建造自己的工工業(yè)園區(qū)；而而招商物流把把物流配送中中心建在了重重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)出口口加工區(qū)旁邊邊，占地100畝；重慶西西永微電子工工業(yè)園開發(fā)有有限公司總體體規(guī)劃16．7平方公里，可可謂一個(gè)比一一個(gè)大。而大大規(guī)模切入工工業(yè)地產(chǎn)的五五礦集團(tuán)在遼遼寧營口的五五礦營口產(chǎn)業(yè)業(yè)園已開工，總總投資超過300億元，占地20平方公里，按按照五礦規(guī)劃劃，將用15年左右的時(shí)時(shí)間把該產(chǎn)業(yè)業(yè)園建設(shè)成為為產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)優(yōu)化、投資環(huán)環(huán)境優(yōu)良、具具有國際競爭爭力的高科技技金屬加工及及裝備制造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園。3．一些民間資資本組成的投投資集團(tuán)，在在操作上他們們具備相當(dāng)?shù)牡撵`活性，在在資金的投入入和使用上則則更為大膽，是是工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資的“弄潮兒”。浙江資本本組建的浦慶慶投資公司投投資的招商體體量達(dá)到27萬平方米“上海浦東機(jī)機(jī)電數(shù)碼港”；瑞安集團(tuán)團(tuán)也與大連軟軟件園的開發(fā)發(fā)商億達(dá)集團(tuán)團(tuán)簽署無約束束力的合作意意向書，共同同開發(fā)大連軟軟件園二期，該該項(xiàng)目將分多多個(gè)階段進(jìn)行行開發(fā)，有關(guān)關(guān)地價(jià)、建筑筑成本及其他他相關(guān)支出預(yù)預(yù)計(jì)總投資達(dá)達(dá)150億元。4．一些小規(guī)模模的生產(chǎn)加工工廠家、投資資商或是投機(jī)機(jī)客，他們手手中的工業(yè)房房地產(chǎn)的單位位體量不大，但但是數(shù)量很多多，分布很廣廣，其所占的的工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的總的比重重是很大的，是是目前工業(yè)區(qū)區(qū)在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)整中中遭遇的最大大障礙。究其其原因是這些些廠家產(chǎn)品利利潤降低，近近幾年又看到到工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的增值空間間很大，于是是放棄了產(chǎn)品品加工生產(chǎn)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向工業(yè)房地地產(chǎn)投資招商商?？墒且?yàn)闉椴欢I(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)，缺缺乏招商理念念，在廠房建建造又不具備備適用性，投投機(jī)想法過多多這些原因?qū)?dǎo)致在招商過過程中只考慮慮價(jià)格，忽略略產(chǎn)業(yè)定位和和產(chǎn)業(yè)要求，不不符合當(dāng)?shù)貙?duì)對(duì)招商引資引引稅的訴求。這這個(gè)團(tuán)體只關(guān)關(guān)注短期利益益，租售皆可可。據(jù)筆者所所知，今年就就有幾家公司司正在上海瘋瘋狂掃購這些些上述的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房，只要要地段好，廠廠房硬件設(shè)施施好，立馬圈圈下。工業(yè)地地產(chǎn)過熱，導(dǎo)導(dǎo)致的結(jié)果就就是制造業(yè)大大規(guī)模轉(zhuǎn)向房房地產(chǎn)投資，真真是此消彼漲漲啊！由于投投資于工業(yè)房房地產(chǎn)獲利水水平高于其他他行業(yè)，使得得原本涉足于于制造業(yè)的企企業(yè)，也大量量轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，從第二二產(chǎn)業(yè)跳躍至至第三產(chǎn)業(yè)，可可能這就是具具備中國產(chǎn)業(yè)業(yè)特色的現(xiàn)況況吧！六．“TOP創(chuàng)創(chuàng)展·企業(yè)大道”項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建議企業(yè)大道項(xiàng)目前前身為“安徽新生物物及醫(yī)藥創(chuàng)新新創(chuàng)業(yè)孵化中中心”，其用地原屬于安科生物物的工業(yè)用地地；后在具體體的建設(shè)審批批過程中定位位于高新企業(yè)業(yè)（傾向生物物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)業(yè)方向）的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)基地和企企業(yè)孵化園區(qū)區(qū)。本項(xiàng)目依賴我公公司和安科生物的背背景聯(lián)系，在在高新區(qū)管委委會(huì)的牽線聯(lián)聯(lián)系下簽署了了土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議議，并將“安徽新生物物及醫(yī)藥創(chuàng)新新創(chuàng)業(yè)孵化中中心”名稱改為“企業(yè)大道”，使之成為為新的工業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目。企業(yè)大道作為高高新區(qū)孵化器器產(chǎn)品之一，我個(gè)人認(rèn)為為開發(fā)思路應(yīng)應(yīng)按照以下進(jìn)進(jìn)行：個(gè)性化化空間設(shè)計(jì)、生生態(tài)型環(huán)境控控制、充足服務(wù)設(shè)施施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理產(chǎn)品：個(gè)性化空空間設(shè)計(jì)本人同意利鴻天天關(guān)于產(chǎn)品的的組合方案，應(yīng)應(yīng)是多樣化的的產(chǎn)品組合滿滿足不同企業(yè)業(yè)的辦公需求求。12層的綜合科科研樓已經(jīng)開開工，但建議議18層高層商務(wù)務(wù)可以考慮LOFT，24層高層商務(wù)務(wù)樓是高新區(qū)區(qū)內(nèi)地標(biāo)性建建筑，以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層1200—1500㎡的標(biāo)準(zhǔn)層層專業(yè)為具備備一定實(shí)力的的企業(yè)購買。如下圖示：18層商務(wù)樓→→（昆山LOFT企業(yè)家）環(huán)境：生態(tài)型環(huán)環(huán)境控制項(xiàng)目周邊毗鄰大大蜀山，外圍圍環(huán)境不再贅贅述，內(nèi)部小小環(huán)境的個(gè)性性化營造，盡盡量使內(nèi)部環(huán)環(huán)境藝術(shù)化，高高檔化，細(xì)致致化，放大小小面積的景觀觀設(shè)計(jì)特色。在鋼筋混凝土的外表下，最好配備部分活潑靈動(dòng)的水系景觀，與商務(wù)建筑形成互補(bǔ)。類似下圖所示小景觀：配套：充足服務(wù)務(wù)設(shè)施配套專業(yè)寫字樓園區(qū)區(qū)內(nèi)部商務(wù)配配套是企業(yè)主主購買的重要要因素，因此此高標(biāo)準(zhǔn)的園園區(qū)應(yīng)配備充充足的停車位位、食堂、商商務(wù)中心，便便利店和文體體服務(wù)。為避避免辦公與商商業(yè)營業(yè)之間間的相互干擾擾，本人認(rèn)為為寫字樓主體體內(nèi)部不應(yīng)設(shè)設(shè)計(jì)商務(wù)配套套，應(yīng)底層商商業(yè)局部放大大配套性作用用，開辟足夠夠的商業(yè)營業(yè)業(yè)用房用于后后期賓館、餐餐飲、便利店店等配套的進(jìn)進(jìn)駐。服務(wù)：專業(yè)性協(xié)協(xié)調(diào)管理這里的服務(wù)包括括售中和售后后服務(wù)兩塊，也也可以合并為為一塊，公司司可以成立項(xiàng)項(xiàng)目綜合服務(wù)務(wù)公司：售中中為入園機(jī)構(gòu)構(gòu)和企業(yè)提供供項(xiàng)目認(rèn)定、章章程制訂、工工商注冊、稅稅務(wù)登記、法法律咨詢及投投資、融資等等全方位的優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。售后為客戶戶提供全方位位的物業(yè)管理理服務(wù)，除了了基本的物業(yè)業(yè)管理之外，同同時(shí)具備票務(wù)務(wù)服務(wù)，代訂訂報(bào)刊，POS機(jī)服務(wù)等增值值性服務(wù)。畢畢竟我公司對(duì)對(duì)寫字樓物業(yè)業(yè)的管理無任任何專業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，本人認(rèn)為為物業(yè)管理公公司可由我公公司實(shí)施管理理，但尚需聘請(qǐng)深深圳長城或戴戴德梁行等二二線物業(yè)管理理公司提供物物業(yè)顧問服務(wù)務(wù)，全方位提提升物業(yè)附加值。根據(jù)市場調(diào)查和和對(duì)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，結(jié)結(jié)合目前傳統(tǒng)統(tǒng)寫字樓的產(chǎn)產(chǎn)品定位和工工業(yè)類寫字樓樓的自身特點(diǎn)點(diǎn)，市場營銷銷部充分考慮慮成本與售價(jià)價(jià)的關(guān)系，提提出以下產(chǎn)品品設(shè)計(jì)建議：：1.立面處理方方法合肥市區(qū)內(nèi)高檔檔類項(xiàng)目基本本上采用的都都是玻璃幕墻墻和干掛大理理石或花崗巖巖，玻璃幕墻和和干掛大理石石雖然在外觀觀上能夠提高高視覺沖擊力力，提升項(xiàng)目目檔次，但據(jù)據(jù)初步了解玻玻璃幕墻的價(jià)價(jià)格在200-5500元/㎡不等，大大理石價(jià)格在在200元/㎡左右，鋁鋁板價(jià)格在140-2200元/㎡，而涂料料價(jià)格基本可可以控制在100元/㎡以下。由由于費(fèi)用成本本較高，在企企業(yè)大道項(xiàng)目目不建議大面面積采用該處處理方法，建建議主要選材材還是以金屬屬質(zhì)感強(qiáng)的外外墻涂料和雙雙層中空玻璃璃窗體（或玻玻璃幕窗）相相結(jié)合的處理理方法，視覺覺沖擊力主要要在建筑造型型上進(jìn)行突破破。立面處理理方法可以參參照綠地·贏海大廈，其其外墻主要采采用雙層中空空彩鋁窗體和和金屬色鋁板飾飾面相結(jié)合的的處理方法，一一定程度上大大大減少了制制造成本。2．標(biāo)準(zhǔn)層高，大大廳層高和裝裝修從調(diào)研過程來判判斷，寫字樓樓大堂的高度度并不是企業(yè)業(yè)主購買的主要要因素，因此此企業(yè)大道大大堂層高建議議在