華僑星都營銷的策劃提案

華僑星都營銷的策劃提案物業(yè)發(fā)展建議營銷策略營銷策劃報告架構(gòu)定位體系市場透析a.建筑外觀b.功能空間c.硬件配套d.物業(yè)服務(wù)a.VI基礎(chǔ)部分b.VI應(yīng)用系統(tǒng)a.項目解析b.市場定位c.客戶定位a.銷售策略b.推廣定位c.推廣宣傳語d.推廣原則及思路e.推廣總綱f.媒體策略g.階段執(zhí)行推廣設(shè)計a.長沙寫字樓發(fā)展趨勢b.長沙寫字樓配置調(diào)查c.長沙寫字樓價格調(diào)查A市場透析MarketAnalysis1、長沙寫字樓發(fā)展趨勢2、長沙寫字樓配置調(diào)查3、長沙寫字樓價格調(diào)查PARTⅠ市場透析麓谷板塊市府板塊中心板塊城南板塊以企業(yè)辦公樓為主區(qū)域未成型，大多數(shù)項目先開發(fā)住宅長沙商務(wù)金融中心，多條線路聚集大量高檔寫字樓和城市綜合體，商務(wù)氣氛濃厚區(qū)域初步成熟，多個商業(yè)綜合體蓄勢待發(fā)地段成熟，景觀豐富，各品牌開發(fā)公司陸續(xù)啟動商業(yè)項目濱江沿線東城板塊多個城市綜合體蓄勢待發(fā)，區(qū)域逐步成型長沙市新近寫字樓分布趨勢：城市中心多極化趨勢日益明顯，傳統(tǒng)中央商務(wù)圈逐漸向外擴散中心板塊——華爾街中心，泊富國際廣場、中天廣場等濱江沿線——北辰三角洲、萬達廣場、保利國際廣場、華遠(yuǎn)華中心等城南板塊——標(biāo)志HOPSCA、德斯勤城市廣場、華悅城等東板板塊——華晨世紀(jì)廣場、運達中央廣場、嘉斯茂購物廣場、新華都萬家城等市府板塊——奧克斯廣場、綠地中央廣場、天驕福邸雙塔，世茂鉑翠灣等麓谷板塊——新長海麓谷中心、麓谷企業(yè)廣場大廈等據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，2011年長沙至少有26個大型城市綜合體項目籌建或者面市，總建筑面積達1740萬平方米，其中非住宅建筑面積至少有800萬平方米。城市綜合體迎來井噴式發(fā)展華悅城德斯勤城市廣場喜盈門范城華晨世紀(jì)廣場運達中央廣場嘉斯茂購物廣場世貿(mào)鉑翠灣奧克斯廣場綠地中央廣場漁人碼頭達美D6區(qū)羅馬商業(yè)廣場北辰三角洲新長海廣場中房瑞致國際東岸城邦泊富國際廣場萬達廣場華遠(yuǎn)華中心保利國際廣場興汝金城湘商世紀(jì)鑫城長沙市城市綜合體分布圖四類商務(wù)辦公產(chǎn)品特征明顯，中高端的寫字樓以較高的形象及配套服務(wù)吸引國內(nèi)外大中型企業(yè)入駐，租金實現(xiàn)較高。類型分布區(qū)域客戶群特征形象檔次租金費用代表項目酒店辦公商務(wù)需求旺盛的芙蓉路、五一路及韶山路沿線國內(nèi)外知名企業(yè)駐長機構(gòu)高較高通程大酒店、神農(nóng)大酒店、銀華大酒店專業(yè)寫字樓長沙金融商務(wù)區(qū)的芙蓉廣場商圈及五一路商圈大中型企業(yè)金融機構(gòu)各檔次形象均有根據(jù)檔次不同費用各異高：萬達中心中：湘域中央低：昊天大廈商務(wù)公寓無規(guī)律市區(qū)成熟路段成長型中小企業(yè)較低費用低門檻低明城國際商住樓市區(qū)成熟路段起步期實力有限中小型企業(yè)較高較高高：金燁商務(wù)公館低低低：高橋國際長沙市寫字樓物業(yè)類型：商住混合辦公中小型企業(yè)，對價格較低、面積小的商住樓需求較旺盛存在問題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，功能混雜，難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高商務(wù)公寓商住樓與專業(yè)寫字樓過渡產(chǎn)品，受注重企業(yè)形象但實力有限，無法進入寫字樓門檻的中小型企業(yè)追捧；存在問題：形象相對于專業(yè)寫字樓仍顯較低酒店辦公與酒店伴生、酒店級服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，接受度高。被注重形象的大公司視為企業(yè)實力地位的體現(xiàn)；存在問題：管理費極高。會議室雖租用方便，但租金昂貴，極少對外銷售產(chǎn)權(quán)寫字樓真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長，從05年亞大時代、順天財富中心開始；完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是長沙寫字樓市場的新時期酒店辦公寫字樓商住混合商務(wù)公寓長沙商務(wù)市場市場占比市場占比市場占比市場占比主流商務(wù)產(chǎn)品專業(yè)化程度低：實際使用仍多在商住綜合樓及商務(wù)公寓，專業(yè)寫字樓份額有限，近年高端專業(yè)寫字樓大力發(fā)展2011年，長沙實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5619.3億元，比上年增長14.5%，GDP總量居全省首位、全國省會城市第7位、中部省會城市第2位。長沙工業(yè)總產(chǎn)值突破7000億元，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值達到6000億元。新增了一批超百億元的企業(yè)和過千億元的產(chǎn)業(yè)。城市經(jīng)濟發(fā)展為商務(wù)提速——數(shù)據(jù)來源：長沙市統(tǒng)計局長沙辦公物業(yè)市場供應(yīng)情況2011年，長沙市內(nèi)六區(qū)新增供應(yīng)辦公物業(yè)32.9萬平米，萬達、第六都兩個項目占了近2/3隨著泊富、華爾街中心、順天、華遠(yuǎn)、德思勤、華晨等項目陸續(xù)進入營銷階段，寫字樓的單體規(guī)模日益增加，2012年高端辦公物業(yè)供應(yīng)量將大幅增長。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息中心2011年，長沙市內(nèi)六區(qū)寫字樓成交量達30.2萬平米，同比增長157.24%，成交集中于二環(huán)內(nèi)中心區(qū)域，其中萬達廣場以12萬平成交量排名第一，商住公寓占據(jù)一定的市場份額，銘譽大廈以2.1萬平成交量排名第二。長沙辦公物業(yè)市場銷售情況數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息中心長沙辦公物業(yè)市場價格走勢2011年，長沙市內(nèi)六區(qū)寫字樓成交均價11875元/平，同比增長80.2%，大量優(yōu)質(zhì)精裝辦公物業(yè)的推出和市場需求，推動了寫字樓市場的價格提升。數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息中心1、長沙寫字樓發(fā)展趨勢2、長沙寫字樓配置調(diào)查3、長沙寫字樓價格調(diào)查PARTⅠ市場透析配置項目外觀標(biāo)準(zhǔn)層電梯公共部分空調(diào)系統(tǒng)智能系統(tǒng)車位其它配置泊富國際廣場228米超高層1700平層高4米20臺進口電梯，6米/秒速度五星級酒店大堂戶式中央空調(diào)系統(tǒng)5A智能配置2000車位（含商業(yè)）將邀請日本知名物業(yè)公司華爾街中心廣場38層超高層1200㎡層高4.4-4.6米7臺原裝進口高速電梯挑高10米五星級酒店大堂，網(wǎng)絡(luò)地板，吊頂隔斷VRV戶式中央空調(diào)系統(tǒng)5A智能配置300多個頂樓停機坪、多功能會議中心、實行會員制的商務(wù)會所萬達中心超高層1600㎡14臺三菱電梯（7臺進口，7臺國產(chǎn)）10.7米挑高大堂中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)8G甲級寫字樓，智能化門禁及取暖設(shè)備1539個24小時熱水，引入六星級威斯汀酒店保利國際廣場雙層LOW-E中空玻璃尚未動工20臺瑞士品牌電梯頂級精裝會所式雙大堂，頂層帶停機坪中央空調(diào)地暖系統(tǒng)電梯刷卡系統(tǒng)、指紋門鎖系統(tǒng)、周邊報警系統(tǒng)三層地下停車場引入JW萬豪酒店，豪華會所，室內(nèi)泳池，歐洲金鑰匙物管配置項目外觀標(biāo)準(zhǔn)層電梯公共部分空調(diào)系統(tǒng)智能系統(tǒng)車位其它配置旺德府國際LOW-E玻璃幕墻1450平層高3.5米5臺原裝三菱電梯10米挑高酒店大堂、空中花園，全網(wǎng)絡(luò)地板VRV中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、電梯刷卡系統(tǒng)和電子導(dǎo)示196個戴德梁行物業(yè)直飲水系統(tǒng)、多功能商務(wù)會議室華晨世紀(jì)廣場LOW-E兩至三層中空低輻射雙銀玻璃1600平層高3.6米6臺進口節(jié)能高速電梯全石材豪華裝修燃?xì)?電能變頻中央空調(diào)全樓宇熱水系統(tǒng)，5A智能系統(tǒng)2600個光纖入戶、百兆入桌，多功能會議中心、豪華會所、健身房、室內(nèi)景觀游泳池第六都玻璃幕墻1274多平，層高4.2米5臺帝森克虜伯電梯精裝，每層帶公共衛(wèi)生間中央空調(diào)暫無詳細(xì)資料約3800個物管為華冠物業(yè)，由戴德梁行做物業(yè)顧問豪華會所雙帆國際雙帆剪影式建筑造型、節(jié)能型LOWE玻璃幕墻1600平15層以上樓層部分可提供復(fù)式雙層辦公空間6臺三菱電梯并配有觀光電梯9-10米挑高大堂，帶精裝修大小變頻雙主機中央空調(diào)智能刷卡電梯廳、寬帶入戶地下兩層停車位全樓熱水系統(tǒng)配置項目外觀標(biāo)準(zhǔn)層電梯公共部分空調(diào)系統(tǒng)智能系統(tǒng)車位其它配置金燁商務(wù)公館雙層中空離線鍍膜玻璃1400多平6臺奧的斯商務(wù)電梯18米挑高中庭、五星級酒店大堂，10大空中會所無7重安防保障系統(tǒng)，普羅巴克智能指紋鎖240個德國頂級霍曼入戶門，斯米克高檔?；u、黑金石榴金門牌高橋國際藍(lán)色玻璃幕墻1200㎡5臺2.5米/秒高速品牌電梯5.4米挑高酒店大堂無24小時閉路電視監(jiān)控、智能泊車系統(tǒng)地下兩層停車場光纖入戶東方芙蓉全玻璃幕墻970多平3.5米層高4臺電梯暫無詳細(xì)資料中央空調(diào)暫無詳細(xì)資料568個暫無詳細(xì)資料昊天大廈,雙層中空玻璃700㎡層高3.3米廣州日立電梯精裝修酒店大堂中央空調(diào)暫無詳細(xì)資料321個雙電源供電絕大多數(shù)寫字樓的專業(yè)配置已達到較高水準(zhǔn)，尤其是大型城市綜合體項目，規(guī)劃有國際星級酒店或大體量商業(yè)配套，為商務(wù)辦公提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和環(huán)境，如下：商務(wù)形象類（頂級直升機、超高層建筑、全玻璃幕墻、挑高大堂、層高等）軟性服務(wù)類（引入星級酒店或知名物管等）硬件配置類（熱水地暖系統(tǒng)，變頻中央空調(diào)、高速國際品牌電梯等）精裝材質(zhì)類（網(wǎng)絡(luò)地板、全石材裝修、頂級品牌入戶門、高檔瓷磚等）智能安防類（電梯刷卡系統(tǒng)、智能指紋鎖等）功能配套類（以城市綜合體為主，配備國際知名酒店、大體量的商業(yè)中心，豪華商務(wù)會所、多功能會議中心、空中花園、室內(nèi)泳池等）長沙寫字樓市場配置分析1、長沙寫字樓發(fā)展趨勢2、長沙寫字樓配置調(diào)查3、長沙寫字樓價格調(diào)查PARTⅠ市場透析配置項目位置規(guī)模及物業(yè)形態(tài)銷售模式價格（元/平）物業(yè)費泊富國際廣場開福區(qū)芙蓉路與湘春路交匯處總建面近30萬㎡；由1棟218米超高5A寫字樓、1棟150M超高層公寓構(gòu)成暫未開盤預(yù)計18000-20000未定萬達中心開福區(qū)東至福慶街，西至湘江大道，南至五一大道，北至潮宗街集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、精裝豪宅于一體的城市綜合體，其中甲級寫字樓為2棟超高層建筑整層+散賣起價13000均價16000網(wǎng)簽均價12774（含倉儲空間）20元/平（包括空調(diào)和公共部分用水的費用）華爾街中心廣場芙蓉中路與湘雅路交匯處西北角建面：5.8萬平，一棟38層高的5A甲級寫字樓，1-5層為商業(yè)裙樓暫為內(nèi)部預(yù)定預(yù)計精裝15000-16000內(nèi)部預(yù)訂優(yōu)惠1000元/平未定配置項目位置規(guī)模及物業(yè)形態(tài)銷售模式價格（元/平）物業(yè)費旺德府國際人民路與萬家麗交匯處西北角占地7629㎡，總建面5萬余㎡，一棟27層現(xiàn)代建筑（含地下2層）戶型為150-262平少量散賣，大部分整層銷售帶精裝14000-15000網(wǎng)簽均價15625現(xiàn)只售出兩套3.6元/平華晨世紀(jì)廣場萬家麗路與長沙大道交匯處西南角占地逾80畝，總建面將達38萬平，集購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、公寓、3DMAX電影城、住宅等多種物業(yè)于一體的城市綜合體，寫字樓為一棟25層建筑少量散賣，大部分整層銷售帶精裝13000-14000未定，預(yù)計與雙帆國際一樣3.6元/平第六都雨花區(qū)芙蓉中路三段569號占地280畝，總建面約70余萬平，集星級酒店、超5A寫字樓、大型賣場、頂級品牌展示中心、國際幼兒園、高尚住宅等一體的城市綜合體半層或整層銷售只剩一層房源15700網(wǎng)簽均價116563元/平配置項目位置規(guī)模及物業(yè)形態(tài)銷售模式價格（元/平）物業(yè)費昊天大廈八一路418號（省軍區(qū)旁）總建面約5.4萬平可散賣精裝14500（可9.7折）網(wǎng)簽均價101333.5元/平金燁商務(wù)公館韭菜園路16號，芙蓉廣場旁占地5340平，總建面近5萬平，為一棟33層高層建筑可散賣，所剩房源不多11000-12000網(wǎng)簽均價95481.5-1.8元/平高橋國際長沙市友誼村，北臨長沙大道，西臨馬王堆南路占地5679㎡，總建面4萬㎡，6-12層為平層，13-20層為Loft結(jié)構(gòu)散賣8600網(wǎng)簽均價8528未定東方芙蓉芙蓉區(qū)遠(yuǎn)大路與馬王堆路交匯處東南角占地1.5萬平，總建面11.8萬平散賣8000-9000網(wǎng)簽均價8851未定新近寫字樓項目多數(shù)以精裝為主，結(jié)合了整層+零售兩種銷售模式；頂級寫字樓的售價在16000元/平左右；中高端寫字樓售價為10000-13000元/平；低端或位置較偏的寫字樓售價則在8000元/平左右。長沙寫字樓市場價格分析近年發(fā)展加快，精裝高檔寫字樓成為市場主流，未來市場供應(yīng)量激增，競爭日益激烈長沙寫字樓市場小結(jié)：精裝高端專業(yè)寫字樓成為長沙辦公物業(yè)新增供應(yīng)的主流方向。23專業(yè)寫字樓價格相對較高，客戶群體相對狹窄，銷售周期較長。4隨著大量超高層寫字樓和城市綜合體項目的陸續(xù)啟動，未來高端寫字樓供應(yīng)較大，競爭趨向白熱化。1長沙辦公物業(yè)成交量集中于二環(huán)內(nèi)中心區(qū)域，高端寫字樓市場認(rèn)可度相對較高。B定位體系PositioningSystem1、項目解析2、市場定位3、客戶定位PARTⅡ發(fā)展策略及定位Ⅰ項目解析：外圍環(huán)境//內(nèi)部條件中央商務(wù)區(qū)隨著芙蓉路這條金融大脈向北延伸喜來登、鉑爾曼、華悅等高檔商務(wù)酒店環(huán)伺四周美美百貨、歲寶百貨、高爾夫球會等高端消費體依次排開，深商業(yè)規(guī)劃、世紀(jì)金源mall開業(yè)、北辰三角洲啟動，構(gòu)成北城商業(yè)黃金三角，長沙“曼哈頓”商務(wù)集群已現(xiàn)雛形。高形象中央文化區(qū)“先有開福寺，后有長沙城”，曾經(jīng)北城是長沙歷史文化血統(tǒng)之地，如今新河三角洲“兩館一廳”孕育而生，傳承三江水岸文化血脈，將構(gòu)成這座國際化都市的文化名片。高氣質(zhì)中央居住區(qū)新一佳、美美、歲寶、麥德龍等百貨超市一應(yīng)俱全，新河市場、通程電器、伍家?guī)X機電市場等專業(yè)市場云集四周，更有伍家?guī)X小學(xué)丶周南丶明德丶市十八中等名校資源，湘雅醫(yī)院丶消防醫(yī)院丶伍家?guī)X社區(qū)衛(wèi)生院等醫(yī)療機構(gòu)共同構(gòu)成城市央?yún)^(qū)成熟生活圈。高成熟交通核心區(qū)雄踞城市黃金中軸芙蓉路上，1號線地鐵口岸帶動物業(yè)急速升值，伍家?guī)X波隆立交橋下行東西通道的提質(zhì)改造，連橫三一大道與銀盆嶺大橋，貫穿城市東西兩岸，暢達市區(qū)各大站點，享受10分鐘經(jīng)濟圈，提速未來。高便捷區(qū)域未來規(guī)劃高發(fā)展地鐵1號線施工，福元路大橋、營盤路過江隧道即將通車，大北城的交通路網(wǎng)正在升級；高層住宅群、超級購物中心、超五星級酒店等地標(biāo)建筑，將陸續(xù)密集呈現(xiàn)，輻射出北城樓宇經(jīng)濟的浦東效應(yīng)；秀峰公園的開門迎客、洪山公園的即將啟動、瀏陽河風(fēng)光帶的延長線動工、兩館一廳的即將開放等，使大北城資源不斷升級，具備無限升值潛力。Ⅱ項目解析：外圍環(huán)境//內(nèi)部條件原規(guī)劃設(shè)計商務(wù)形象有待提升屬于舊樓改造，原為23層單體建筑，標(biāo)準(zhǔn)層層高3.3米，以30-60㎡小通間為主無挑高大堂，車位稀少原商務(wù)配置1個電梯廳，2臺電梯二層商業(yè)裙樓，無其它商務(wù)配套商務(wù)價值有待豐富1、自身分析2、市場定位3、客戶定位PARTⅡ發(fā)展策略及定位長沙既是高鐵交會點，又是“兩型社會”的核心區(qū)域，未來將會吸引越來越多的世界級企業(yè)落戶于此。高品質(zhì)、高配置、高形象的寫字樓成為未來發(fā)展趨勢，市場供應(yīng)逐步遞增。寫字樓未來發(fā)展趨勢+項目優(yōu)越的地理位置定位中低端的商務(wù)樓無法實現(xiàn)較高的經(jīng)濟效益本項目屬舊樓改造工程，在開發(fā)品牌影響力無明顯優(yōu)勢的情況下，自身配套先天不足，周邊商務(wù)環(huán)境相對欠缺，項目規(guī)模，單層面積及層高、大堂等規(guī)劃設(shè)計均無法達到頂級寫字樓的要求。同時，高端寫字樓客戶群體較小，且需要大量資金投入。市場風(fēng)險較高+項目客觀條件無法打造成為城市頂級商務(wù)總部市中心/超5A形象總部/五星級酒店商務(wù)港資源型/地標(biāo)性純5A智能總部區(qū)域型/中高端5A級寫字樓商住樓SOHO/工作室商務(wù)樓檔次分布市場定位區(qū)域中高端5A級寫字樓市場定位引發(fā)的思考一方面：產(chǎn)品打造需體現(xiàn)項目區(qū)位優(yōu)勢，順應(yīng)未來發(fā)展趨勢，通過形象和檔次的提升避免與現(xiàn)有大量商住樓項目進行價格競爭，并搶占更為廣泛的優(yōu)質(zhì)客源。另一方面：考慮到本項目的局限性，應(yīng)利用周邊商務(wù)資源等附加值，從局部和特色（商務(wù)配置、物業(yè)管理等方面）上打造專業(yè)、便捷、高效、超值的高檔商務(wù)平臺。1、項目解析2、市場定位3、客戶定位PARTⅡ發(fā)展策略及定位寫字樓客戶群劃分：企業(yè)特征寫字樓要求與項目的匹配性大型企業(yè)實力雄厚，資金充裕，注重商務(wù)形象和便利性一般偏好中央商務(wù)區(qū)的高檔寫字樓，寫字樓的環(huán)境、配套，服務(wù)均有嚴(yán)格要求一般企事業(yè)單位實力雄厚，資金充裕，但不外露，注重地段和辦公空間要靠近辦事區(qū)域，對寫字樓的辦公面積、服務(wù)和配套有較高要求較高中型公司有一定資金實力，注重樹立企業(yè)形象，對辦公面積有一定需求偏好于發(fā)展中區(qū)域的高檔寫字樓，看重項目性價比與升值空間，對寫字樓的服務(wù)和專屬商務(wù)配套有一定要求高小型公司注重成本控制，企業(yè)形象的重要性暫未體現(xiàn)，對空間需求不高價格實惠的中低檔寫字樓或高檔商務(wù)公寓一般個人工作室對企業(yè)形象無太多要求，辦公面積需求不大，工作時間自由辦公、居住一體的SOHO空間較弱項目核心客群分析發(fā)展層面：以初具規(guī)模、需要專業(yè)化辦公場所的發(fā)展型中型企業(yè)為主，國內(nèi)大企業(yè)及外資、合資企業(yè)的辦事處、分公司為輔。來源層面：客戶主要集中在伍家?guī)X、四方坪、河西濱江新城及北城等區(qū)域，或是市內(nèi)辦公氛圍不夠濃厚的區(qū)域，以及一些較為老舊的商住樓、住宅辦公的樓宇內(nèi)。心理層面：以改善公司辦公條件（自用）目的為主。注重寫字樓所處區(qū)域，具備很大增值潛力；強調(diào)樓宇品質(zhì)及商務(wù)配套；關(guān)注物業(yè)公司的管理水平。客群定位——告別原始創(chuàng)業(yè)階段的發(fā)展型中堅公司北城三角洲正被賦予許多新內(nèi)涵所有企業(yè)都想成為鯊魚只有少數(shù)站在了食物鏈的頂端只因他們找到了更廣闊的海洋鯊魚時代的開始中產(chǎn)公司創(chuàng)富投資平臺C物業(yè)發(fā)展建議PropertyManagement1、建筑外觀2、功能空間3、硬件配套4、物業(yè)服務(wù)PARTⅢ物業(yè)發(fā)展建議外立面：現(xiàn)代簡約、沉穩(wěn)大氣建議：保持外立面風(fēng)格不變；采用現(xiàn)行設(shè)計院方案考慮成本，建議：除西面外，其余三面做全落地高強度中空鍍膜玻璃幕墻1、建筑外觀2、功能空間3、硬件配套4、物業(yè)服務(wù)PARTⅢ物業(yè)發(fā)展建議彈性商務(wù)空間，建議：維持標(biāo)準(zhǔn)層59-140平5個戶型設(shè)計布局不變，商業(yè)裙樓部分設(shè)立公共衛(wèi)生間初步建議：7-16層（分戶銷售）做精裝；17-23層（整層銷售）不做精裝，可根據(jù)客戶需求靈活把控。具體執(zhí)行需依據(jù)市場實際情況而定。為適應(yīng)現(xiàn)代化辦公，建議：全網(wǎng)絡(luò)地板建議：豪華酒店式大堂，大氣尊貴1、建筑外觀2、功能空間3、硬件配套4、物業(yè)服務(wù)PARTⅢ物業(yè)發(fā)展建議建議：采用進口品牌鋒速電梯（如蒂森克虜伯等）助推商務(wù)效率建議：中央空調(diào)系統(tǒng)，承載高檔商務(wù)環(huán)境寫字樓配置品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，提供經(jīng)過凈化、加濕、保溫的新鮮空氣。系統(tǒng)按流量計費，可由租戶或業(yè)主按表單獨付費。建議：參照5A甲級智能標(biāo)準(zhǔn)配置CAS通訊自動化系統(tǒng)﹥固定系統(tǒng)﹥聲訊服務(wù)通信系統(tǒng)﹥無線通信系統(tǒng)﹥衛(wèi)星通信系統(tǒng)﹥多媒體通信系統(tǒng)﹥視訊服務(wù)系統(tǒng)﹥電視通訊系統(tǒng)﹥電子信息顯示系統(tǒng)﹥同聲翻譯系統(tǒng)（國際會議廳）﹥計算機通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)OAS辦公自動化系統(tǒng)﹥局域網(wǎng)系統(tǒng)SAS保安自動化系統(tǒng)﹥門禁系統(tǒng)（電梯廳或大堂出入口）﹥防盜報警系統(tǒng)﹥閉路電視監(jiān)控像系統(tǒng)﹥電子巡更系統(tǒng)﹥智能停車管理系統(tǒng)BAS樓宇自動化系統(tǒng)﹥暖通空調(diào)系統(tǒng)﹥給水與排水系統(tǒng)﹥供配電與照明系統(tǒng)FAS消防自動化系統(tǒng)﹥消防自動報警﹥防排煙系統(tǒng)著力打造——SAS保安自動化系統(tǒng)；包括：﹥門禁系統(tǒng)（電梯廳或大堂出入口）﹥防盜報警系統(tǒng)﹥閉路電視監(jiān)控像系統(tǒng)﹥建議采用智能停車管理系統(tǒng)（一卡通）建議：著力打造——CAS通訊自動化系統(tǒng)；如﹥計算機通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；實現(xiàn)“千兆到樓，百兆到戶”1、建筑外觀2、功能空間3、硬件配套4、物業(yè)服務(wù)PARTⅢ物業(yè)發(fā)展建議建議：引入知名品牌物管并提前介入，為物業(yè)保值、增值D營銷策略Promotionstrategy2、推廣定位3、推廣宣傳語4、推廣原則及思路5、推廣總綱6、媒體策略PARTⅣ營銷策略7、階段推廣1、銷售策略入市時機初步建議：在北辰三角洲商務(wù)集群、芙蓉路金融中心、河西濱江商務(wù)區(qū)（奧克斯廣場、綠地中央廣場、世貿(mào)鉑翠灣等）尚未對本項目形成包圍之時，應(yīng)盡快加速入市步伐，搶占先機。5月正式蓄勢，7月拿到施工許可證，8月底之前拿到預(yù)售許可證，9月中旬（10天內(nèi)）開盤目前市場各中高端寫字樓銷售結(jié)合散賣和整層銷售兩種模式，以獲得更為廣泛的客戶來源，因此我司建議：7-16層分割銷售，做精裝修；17-23層整層銷售，不做精裝修，但可根據(jù)客戶需求而定。保持標(biāo)準(zhǔn)層59-140平5個戶型的設(shè)計布局不變。銷售策略（后續(xù)詳細(xì)執(zhí)行方案待雙方充分溝通后再行執(zhí)筆）價格初判依據(jù)及基礎(chǔ)■基于長沙專業(yè)寫字樓目前的市場行情■基于項目中高端的產(chǎn)品檔次定位■基于本案物業(yè)發(fā)展建議的打造和完善寫字樓整體均價（含精裝）：10000-12000元/㎡商業(yè)價格初判根據(jù)寫字樓實際銷售情況再行定奪。取得銷售證前一個月確定價格，在開盤前夕將作出更精準(zhǔn)的定價方案靜態(tài)價格初判2、推廣定位3、推廣宣傳語4、推廣原則及思路5、推廣總綱6、媒體策略PARTⅣ營銷策略7、階段推廣1、銷售策略這是一塊上天眷顧的土地金融、商務(wù)、購物、文化、娛樂一應(yīng)俱全時尚潮流與歷史文化在此完美交融未來國際化都市的新中心地段—高檔商務(wù)環(huán)境這是1

棟大氣挺拔的建筑地段賦予它無與倫比的優(yōu)越環(huán)境集區(qū)域尖端價值、商務(wù)專屬配置于一體高檔商務(wù)形象自然呼之欲出產(chǎn)品—高端商務(wù)旗艦物業(yè)定位本項目完全具備成為北城商務(wù)門戶雄踞長沙金融街，扼守北城三角洲與央?yún)^(qū)商業(yè)中心的通道全玻璃幕墻、彈性精裝空間、商業(yè)裙樓配套、國際廣場等高檔商務(wù)專屬配置、5臺高速品牌電梯、5A智能系統(tǒng)等伍家?guī)X商務(wù)封面建筑、新河三角洲商業(yè)、商務(wù)集群前沿區(qū)位產(chǎn)品配置形象北城商務(wù)門戶四大標(biāo)桿推廣定位北城首域●甲級智能寫字樓2、推廣定位3、推廣宣傳語4、推廣原則及思路5、推廣總綱6、媒體策略PARTⅣ營銷策略7、階段推廣1、銷售策略主推廣告語城市巨擎商道王座鯊魚時代，創(chuàng)富未來新商務(wù)法則的布道者備選廣告語分賣點廣告語區(qū)域環(huán)境賣點北城首域商務(wù)版圖新地標(biāo)區(qū)域經(jīng)濟共同體國際商務(wù)生態(tài)圈產(chǎn)品建筑賣點封面建筑至尊商務(wù)名片雄踞黃金中軸縱橫商道無界區(qū)域交通賣點產(chǎn)品空間賣點產(chǎn)品配置賣點彈性商務(wù)空間，彰顯企業(yè)氣度國際品牌定制，甲級商務(wù)專屬智能安保賣點物業(yè)服務(wù)賣點專業(yè)智能系統(tǒng)，提速商務(wù)效率VIP禮賓式服務(wù)，一流企業(yè)專注力客戶形象賣點投資潛力賣點財智先鋒問鼎商界

全勝投資財富爆點

芯經(jīng)濟藍(lán)籌股2、推廣定位3、推廣宣傳語4、推廣原則及思路5、推廣總綱6、媒體策略PARTⅣ營銷策略7、階段推廣1、銷售策略推廣原則之一高端站位、硬件支撐

本案地段價值及寫字樓定位，須賦予項目領(lǐng)袖級商務(wù)旗艦的推廣站位，迎合BOSS階層、品牌企業(yè)的需求，吸引其產(chǎn)生購買行為。

定位中高端寫字樓，產(chǎn)品開售時需要一流硬件支撐，這將關(guān)系到目標(biāo)客戶群的口碑傳播及項目品牌的樹立。推廣原則之二點面結(jié)合、重點突破

利用項目北城首域、商圈內(nèi)核的區(qū)位嫁接甲級商務(wù)地標(biāo)，引發(fā)市場關(guān)注。

由于項目集5A級甲級寫字樓、商業(yè)裙樓等于一體，建議多方結(jié)合，復(fù)合推廣，產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)。推廣原則之三雙線并行、立體宣傳

線上推廣與線下活動并舉，即在大眾推廣的鋪墊下，進行關(guān)聯(lián)活動窄眾傳播，整體塑造提升項目巔峰形象。

根據(jù)長沙寫字樓市場特點，選擇區(qū)域性目標(biāo)客戶覆蓋面廣的媒介，區(qū)分主力媒介及輔助媒介，實現(xiàn)全方位立體化的推廣。推廣思路領(lǐng)袖級商務(wù)旗艦訴求點：區(qū)域標(biāo)桿訴求點：甲級商務(wù)尖端價值聚合體中產(chǎn)企業(yè)總署訴求點：中高端客戶思路闡述之一好的寫字樓就長在“天生長寫字樓的地方”寫字樓是“地段論”最契合的物業(yè)形態(tài)。作為專業(yè)寫字樓——華僑星都項目從一開始就側(cè)重“區(qū)位發(fā)展”進行推廣闡述，確立其北城央·領(lǐng)袖級商務(wù)巨著的標(biāo)桿定位。思路闡述之二導(dǎo)入甲級商務(wù)帝標(biāo)的形象后，以點帶面，標(biāo)定國際商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)即以產(chǎn)品核心賣點，解構(gòu)國際5A寫字樓產(chǎn)品價值體系,同時嫁接高端品牌公關(guān)活動，作為項目入市引爆點。思路闡述之三借助項目價值體系的建立，既而圍繞：中產(chǎn)企業(yè)總署，向我們所面對的“中產(chǎn)型企業(yè)”客戶群進行描繪。并通過開展高端客戶類活動，增強品牌企業(yè)的口碑傳播效應(yīng)，實現(xiàn)完美收官。2、推廣定位3、推廣宣傳語4、推廣原則及思路5、推廣總綱6、媒體策略PARTⅣ營銷策略7、階段推廣1、銷售策略線上推廣總表2012.5月6月7月9月售樓部開放，VIP招募形象導(dǎo)入期北城首域·甲級智能寫字樓第一階段主題領(lǐng)袖級商務(wù)旗艦第二階段主題尖端價值聚合體第三階段主題中產(chǎn)企業(yè)總署8月10月11月開盤引爆期持續(xù)熱銷期拿到預(yù)售許可證VIP升級開盤拿到施工許可證節(jié)點具體安排依實際情況靈活調(diào)整線下推廣總表9月10月11月“城市引擎商道王座”產(chǎn)品高端客戶高端品牌高端活動一“霓裳靚影”LV時裝發(fā)布會暨華僑星都開盤盛典活動二“揮桿北城”華僑星都高爾夫球賽活動三“共贏并進”500強企業(yè)入駐華僑星都?xì)g慶儀式以開盤活動為引爆，體現(xiàn)高端商務(wù)品牌價值推廣配合：物料、網(wǎng)絡(luò)炒作、開通專項活動論壇2、推廣定位3、推廣宣傳語4、推廣原則及思路5、推廣總綱6、媒體策略PARTⅣ營銷策略7、階段推廣1、銷售策略利用聚焦型地盤包裝與持久型大眾宣傳，全方位造勢，以期達到品牌傳播的廣度與深度。即雙線并行的傳播策略…………媒介原則地盤：樓體懸掛、售樓部展板、燈箱（建議增加區(qū)域模型、吊燈和吊旗等），工地圍擋等，并分階段更換主題。戶外：充分利用芙蓉路沿線，輻射全城，樹立高端商務(wù)形象。網(wǎng)絡(luò)：項目形象與銷售信息分階段投放，并充分挖掘論壇、文字鏈等功能。電梯：電梯轎廂廣告，投放五一路、芙蓉路沿線商住樓，吸引自用客戶。報紙：構(gòu)建商務(wù)地標(biāo)價值體系，形象硬廣與軟性文章有機結(jié)合。雜志：與品牌雜志的高端形象相呼應(yīng)，對項目進行價值解構(gòu)，鎖定目標(biāo)客群。短信：結(jié)合重要銷售節(jié)點，鎖定目標(biāo)客群，實現(xiàn)階段性轟炸。樓市圖：利用春、秋兩屆房交會，結(jié)合銷售節(jié)點，吸引客戶。操作方式推廣渠道媒介選擇及投放說明報紙廣告瀟湘晨報首頁半版或A8\A9版戶外廣告芙蓉路（湘雅醫(yī)院附近）電梯廣告芙蓉路、五一路沿線老舊的商住樓轎廂內(nèi)投放短信廣告鎖定高端客戶，緊扣銷售節(jié)點，連續(xù)投放，階段多頻少量網(wǎng)絡(luò)廣告搜房網(wǎng)\0731fdc首頁通欄等銷售物料宣傳折頁、戶型單張、宣傳單張、VIP卡、紙袋、紙杯雜志廣告房產(chǎn)專業(yè)雜志樓市圖廣告2012年春、秋兩季房交會樓市地圖媒介選擇2、推廣定位3、推廣宣傳語4、推廣原則及思路5、推廣總綱6、媒體策略PARTⅣ營銷策略7、階段推廣1、銷售策略形象導(dǎo)入期第一階段目的：通過項目區(qū)位、產(chǎn)品屬性的炒作，站位高端——領(lǐng)袖級商務(wù)地標(biāo)的市場地位，導(dǎo)入項目高端寫字樓的品牌形象。時間：2012年5月-8月推廣訴求點：城市引擎、商道王座，宣揚長沙北城首域甲級智能寫字樓的定位。銷售節(jié)點：1、售樓部正式對外開放2、VIP招募及升級媒體配合：報紙、短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電梯及銷售物料（宣傳折頁等）。開盤引爆期第二階段目的：通過商務(wù)價值體系核心賣點的集中宣傳，配合轟動性公關(guān)活動，充分聚集人氣，實現(xiàn)旺銷。時間：2012年9月-10月推廣訴求點：解構(gòu)國際5A，純寫字樓的高端商務(wù)價值體系。銷售節(jié)點：9月中旬開盤媒體配合：報紙、短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電梯及活動物料活動配合：1、“霓裳靚影”LV時裝發(fā)布會暨華僑星都開盤盛典2