房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)：住宅戶型

住宅戶型分析房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)專業(yè)性：戶型標(biāo)準(zhǔn)合理性：人居標(biāo)準(zhǔn)市場性：民俗標(biāo)準(zhǔn)住宅戶型分析要點專業(yè)性：戶型標(biāo)準(zhǔn)戶型分類

戶型

高層豪宅三房二廳一工三衛(wèi)150—180四房二廳一工三衛(wèi)180—200五房二廳一工三衛(wèi)220—240大戶型二房二廳二衛(wèi)85—95三房二廳一工二衛(wèi)120—130四房二廳一工二衛(wèi)140—160

中戶型二房二廳一衛(wèi)75—85三房二廳一/二衛(wèi)90—100四房二廳二衛(wèi)110—120小戶型一房一廳一衛(wèi)35—45二房一廳一衛(wèi)55—65三房二廳一衛(wèi)70—80住宅戶型分類參考表(單位：㎡)住宅性能參考標(biāo)準(zhǔn)（套內(nèi)面積）

戶型性能標(biāo)準(zhǔn)豪宅大戶型中戶型小戶型主臥室使用面積（㎡）≥16≥14≥12≥10其它臥室使用面積㎡≥14≥12≥9≥7小臥室使用面積（㎡）≥12≥10≥8≥7客廳使用面積（㎡）≥30≥25≥12≥10客廳開間（m）≥4.2≥3.9≥3.6≥3.3客廳實墻面長度（m）≥5≥4.2≥3≥3餐廳使用面積（㎡）≥16≥12≥8≥6餐廳采光通風(fēng)狀況采光通風(fēng)

采光通風(fēng)生活陽臺進深（m）≥1.5≥1.5≥1.5≥1.2服務(wù)陽臺進深（m）≥1.2≥1.2≥1.2≥1.0儲藏間使用面積（㎡）≥4≥3≥1廚房使用面積（㎡）≥8≥6≥4≥3廚房凈寬（m）≥2.1≥1.8≥1.8≥1.5廚房廚具操作面長（m）≥3≥2.7≥2.4≥2.1單間衛(wèi)生間使用面積（㎡）≥3.5≥2雙衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥8≥7≥6.5三衛(wèi)生間總使用面積（㎡）≥10≥9層高（m）3.13.02.92.8市場對戶型的關(guān)注點客戶在購房時考慮居室各部分優(yōu)先順序：客廳：方正好用（面積、家私布置、布局等）主臥室：合理性（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨立，通風(fēng)采光廚房：寬敞實用，有服務(wù)陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性次臥室：作書房、客房適宜陽臺：生活陽臺的休閑、觀賞性，服務(wù)陽臺的實用

在戶型評價時，要尊重這種市場需求，并據(jù)此有重點、有層次、有步驟地逐一加以評審。功能空間分類住宅的“八大”使用功能起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢、儲藏、工作、學(xué)習(xí)、陽臺住宅的“三類”空間

公共空間：客廳、餐廳、陽臺

私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間

服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間、工人房、儲藏間、服務(wù)陽臺功能分區(qū)合理動靜分區(qū)：活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū)：客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶門設(shè)置靜區(qū)：臥室——位置應(yīng)比較深入動區(qū)與靜區(qū)之間：衛(wèi)生間

——方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷廳、室分設(shè)的戶型是戶型發(fā)展的主流方向動區(qū)靜區(qū)動區(qū)靜區(qū)動靜分區(qū)案例錯層設(shè)計最易實現(xiàn)“動靜分區(qū)”平面戶型也可以作到“動靜分區(qū)”合理性：人居標(biāo)準(zhǔn)空間尺度合理各功能空間尺度合理、舒適客廳：寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀；開間不應(yīng)小于3.6米，寬深比不大于1：2；要留出擺放家具的穩(wěn)定空間臥室：主臥：應(yīng)具有好的朝向,開間應(yīng)不小于3米,面積應(yīng)大于12㎡,且應(yīng)帶有主衛(wèi)生間；次臥：面積應(yīng)不小于10㎡餐廳：餐廳和客廳宜相對獨立．既有關(guān)系又有分隔廚房：廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽臺衛(wèi)生間：凈寬不宜小于1.6米陽臺：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成全透明或半透明面積比例適宜除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟、有效地安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，是戶型設(shè)計、評價中應(yīng)關(guān)注的主題之一

各房室具有與其戶型相匹配的比例：大戶型不應(yīng)出現(xiàn)過小房間；主臥應(yīng)明顯大于次臥；三戶室客廳與臥室的比例應(yīng)把握在1.5：1以內(nèi)：三房：240㎡二房：220㎡三房：115㎡二房：84㎡三房：68㎡二房：55㎡同樣是兩梯四戶的的經(jīng)典蝶式平面，，小戶型與大戶型型的市場定位、客客戶定位不同，其其客戶需求不同，，功能、布置亦會會不同。戶型與定位一致通風(fēng)采光室內(nèi)四明明廳、明室、明廚廚、明衛(wèi)公共空間通風(fēng)采光光電梯廳、樓梯/消防樓梯、公共走走道一梯18戶能夠作到公共空空間的通風(fēng)采光，，則顯示出建筑師師選用“蛙式平面面的苦心通風(fēng)采光通風(fēng)采光一梯二戶的小高層層，電梯廳、公共共樓梯作到通風(fēng)采采光應(yīng)不是難題通風(fēng)采光通風(fēng)采光通風(fēng)采光公共空間通風(fēng)采光光案例客廳空間獨立客廳開口不易過多多，要有兩面完整整的墻方正開闊方正完整，是實用用的布局；開間至至少應(yīng)大于3.6米，但開間不宜大大于5米長寬比不應(yīng)失調(diào)深度開間比不宜大大于2：1入口設(shè)玄關(guān)入戶門廳（玄關(guān)））是住宅內(nèi)外的空空間過渡，避免內(nèi)內(nèi)廳被外人一目了了然，保障私密性性各房室合理性要求求客廳開口過多案例例客廳開口過多，使使客廳很多面積成成為公共交通面積積，不易布置家具具。餐廳相對獨立?餐廳和客廳空間間宜相對獨立?餐廳和客廳既既有關(guān)系又有分隔隔?餐廳至少要有兩兩面墻夾一角與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又又獨立成區(qū)?西式廚房與餐廳廳在空間上實現(xiàn)一一體化廚房?應(yīng)靠近餐廳?離大門不要太遠（（進出雜物多）?直接對外采光通通風(fēng)?廚具按洗、切、、燒的順序合理布布置?有一定長度的柜臺臺擺放電器，煤氣氣灶，洗菜盆等設(shè)設(shè)備?廚、廁最好不要要做緊鄰各房室合理性要求求餐廳不占角案例餐廳不獨立案例◆餐廳雖然與客廳形形成明顯分區(qū)，但但餐廳不占一角(兩面墻夾角)，周邊門開口過多多，幾乎成為過道道，不便使用◆左圖采用中式廚房房，餐廳采光較差差?！粲覉D采用西式廚房房，廚房與餐廳在在空間上實現(xiàn)了一一體化，改善了餐餐廳空間和采光條條件。西式

廚房改善餐餐廳案例◆上圖客廳與餐廳分分區(qū)不明顯，餐廳廳成為過道幾乎沒沒有辦法利用；客客廳的形狀不利于于家具的擺放。廚廚房位置使客廳顯顯得更加局促◆下圖經(jīng)修改后既有有玄關(guān)有使餐廳相相對獨立餐廳獨立案例餐廳獨立，又能通通風(fēng)采光，其優(yōu)點點不言自明餐廳占一角(兩面墻夾角)，空間相對獨立，，便于使用。餐廳

占角

案例例主臥室?擴大主臥室的面面積，房間進深可可以適當(dāng)增加?最好有好的朝向（南向），比客廳的南向向要求更甚?大戶型的主臥室應(yīng)應(yīng)帶一個專用衛(wèi)生生間?進入式衣帽間（WALK－IN－CLOSET）的出現(xiàn)，使主臥臥室布局更為靈活活，近年成為流行行趨勢次臥室?次臥室的面積宜大大于10㎡?按照生活起居方便便的要求，臥室位位置要求深一些衛(wèi)生間?應(yīng)有明窗通風(fēng)和和采光?公共衛(wèi)生間為廁廁浴分離、干濕分分離，以利于清潔潔衛(wèi)生和使用上的的便利?僅有一個衛(wèi)生間，，則衛(wèi)生間與主臥臥室的位置要近，，避免不必要的穿穿堂越室儲藏室（工人房））?對于面積標(biāo)準(zhǔn)較高高的戶型應(yīng)設(shè)儲蓄蓄空間?全封閉獨立進入入式空間，面積在在3平方米以上陽臺（港人稱“露露臺”）?保證客廳有良好的的視野和采光?客廳不設(shè)陽臺，而而在主臥設(shè)陽臺，，則生活中的晾衣衣、休閑將通過主主人的臥室，會干干擾主人的私密性性各房室合理性要求求精致小戶型案例“麻雀雖小，五臟俱俱全”，小戶型亦可設(shè)計計得幾近完美（有有時衛(wèi)生間難免為為“黑房”）2001年建設(shè)部科技委等單位主辦辦的的“新戶型時代””全國精品戶型設(shè)計計奪標(biāo)活動并獲得得全國唯一的組委委會特別金獎,戶型設(shè)計說明:1．面積標(biāo)準(zhǔn)：二室二廳雙衛(wèi)(三室一廳一衛(wèi))一般控制在100-130㎡。二室二廳雙衛(wèi)(二室一廳一衛(wèi))一般控制在85-95㎡。一室一廳一衛(wèi)一一般控制在65-70㎡，復(fù)式躍層一般控控制在150-190㎡。2．開間要求：客廳>3.9米，主臥>3.6米，廚房>2.4米，衛(wèi)生間>1.8米3．戶內(nèi)主要面積分配配：三室戶：客廳25-30㎡，主臥13-16㎡，次臥12㎡左右，廚房5.5-7㎡，衛(wèi)生間（公用））6-7㎡二室戶：客廳25-30㎡，主臥13-16㎡，次臥10-12㎡，廚房5.5-7㎡，衛(wèi)生間（公用））6-7㎡4．玄關(guān)設(shè)計：每戶入口處均設(shè)置置或通過裝修有條條件設(shè)置更衣、換換鞋、擱置雨傘等等過渡空間，有條條件的設(shè)置了小門門衛(wèi)，方便居民使使用。5．日照設(shè)計：每戶均設(shè)置南向大大客廳和南向主臥臥室，戶戶陽光充充足。6．穿堂風(fēng)設(shè)計：板式建筑，戶戶設(shè)設(shè)有南北穿堂風(fēng)，，不存在死角。門門-窗形成較好的自然然風(fēng)的流動，起到到通透、涼爽的作作用。7．陽臺設(shè)計：每戶均設(shè)置南北陽陽臺，南向陽臺深深度均大于1.5M以上；北向陽臺淺淺而小，供廚房、、餐廳使用。陽臺臺分區(qū)明確，體現(xiàn)現(xiàn)生活陽臺和服務(wù)務(wù)陽臺的作用。8．衛(wèi)生間設(shè)計：二室二廳戶型設(shè)置置一衛(wèi)，三室二廳廳及以上戶型均設(shè)設(shè)置二衛(wèi)，公用衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)計為干濕濕分離，方便使用用。9．貯藏間（柜）設(shè)計計：盡量設(shè)置步入式貯貯藏間；沒有條件件的設(shè)貯藏柜(壁柜)。10．空調(diào)器設(shè)置設(shè)計：：設(shè)置固定的冷凝水水收集管，外觀結(jié)結(jié)合立面美化設(shè)計計。11．隔聲降噪設(shè)計：注意管道井和電梯梯井的布置，盡量量避免管道井相鄰鄰臥室、客廳，如如果相鄰，均采用用雙層墻，內(nèi)貼50厚隔聲材料，從面面為居民提供一個個安靜的居住環(huán)境境。合理性案例市場性：民俗標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)風(fēng)水的市場性廣東沿海一帶，包包括潮汕人、福建建人，對住宅的選選擇，無論是城市市、農(nóng)村都極信風(fēng)風(fēng)水，山區(qū)尤甚尊重而不迷信市場中，為數(shù)不少少的客戶在講究““風(fēng)水”，從研究究客戶的購房心理與行為為著手，我們不得得不研討居家風(fēng)水水評價戶型可能存在在的風(fēng)水問題順應(yīng)市場需求，作作為一個評審戶型型的一個環(huán)節(jié)，使使講究風(fēng)水的客戶戶選擇到理想戶型型尊重市場研究民俗俗居家風(fēng)水是研究居居住房屋與其土地地和四周環(huán)境的關(guān)關(guān)系的中國傳統(tǒng)居居家理論住宅風(fēng)水就是人類類環(huán)境衛(wèi)生學(xué)“居家風(fēng)水”的實實際上是由于戶型型設(shè)計中的忽略，，造成客戶在居住住中的不適，成為為一種心理障礙而而影響情緒與生活活居家風(fēng)水科學(xué)解釋釋陽宅三要：門房灶大門在戶型設(shè)計中中應(yīng)講究避讓大門正對電梯或樓樓梯是犯沖大門口直對長走廊廊是沖煞大門不能正對廁門門大門不直對客廳落落地門窗廁所的門不與廚房房的門相對其它門盡量不相對對戶型風(fēng)水評價要素素B戶型大門直對電梯梯門，A戶型大門直對消防防樓梯門，在銷售售中可能會引起講講究風(fēng)水客戶的不不認(rèn)同未設(shè)玄關(guān)，大門直直對主人房門（私私密性不理想）典型“葫蘆串”戶型，私隱性較差差主衛(wèi)門直沖主臥床床不妥玄關(guān)可在裝修時設(shè)設(shè)置港商開發(fā)的城市綠綠洲花園注意風(fēng)水水忌諱——大門不直對客廳門門窗(蓄氣)典型門沖案例“橫梁壓頂”不利門對灶犯門沖煞水龍頭沖爐灶屬兇論大門入口受廁所陰氣滲透廁所居戶型中央，為大兇在深圳設(shè)計住宅，第一受到中國民居習(xí)慣的挑戰(zhàn)；第二受到風(fēng)水的挑戰(zhàn)