房地產(chǎn)策劃分類透析

房地產(chǎn)策劃分類透析房產(chǎn)教研室項(xiàng)海勇老師目錄大綱

第一階段

項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

步驟1：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況初步調(diào)查

階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析

階段D：房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊環(huán)境研究分析

步驟2：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況再次進(jìn)行調(diào)查

階段A：對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境作深入的調(diào)查與分析階段B：對(duì)可類比項(xiàng)目進(jìn)行全面分析

目錄大綱

第二階段項(xiàng)目定位步驟1：房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析及總體思路擬定

步驟2：房地產(chǎn)項(xiàng)目潛在價(jià)值的挖掘

步驟3：房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群鎖定

步驟4：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主題定位及房地產(chǎn)形象定位

第一階段

項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研前言：在考察一個(gè)地區(qū)、一個(gè)項(xiàng)目值不值得去投資時(shí)，必須有針對(duì)性地權(quán)衡：這樣的項(xiàng)目是否迎合了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的需求？本公司適不適合在那個(gè)地區(qū)投資？適不適合投資這樣的項(xiàng)目？步驟1：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)情況初步調(diào)查階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

1、地域范圍：此部分不但了解國(guó)家范圍，更是側(cè)重于區(qū)域性和地方性的宏觀環(huán)境。2、方法：收集二手資料或官方網(wǎng)站。如規(guī)劃部門統(tǒng)計(jì)部門3、目的：主要分析了區(qū)域宏觀環(huán)境對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)以及本項(xiàng)目所帶來的利弊影響

4、內(nèi)容：

第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個(gè)方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對(duì)外貿(mào)易，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益等等。

決策資源集團(tuán)房地產(chǎn)研究中心：《地產(chǎn)調(diào)研實(shí)戰(zhàn)教練》p94經(jīng)濟(jì)環(huán)境：主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、三大產(chǎn)業(yè)比重及發(fā)展情況、財(cái)政收支及各項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素。第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的房改政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

決策資源集團(tuán)房地產(chǎn)研究中心：《地產(chǎn)調(diào)研實(shí)戰(zhàn)教練》p95政策環(huán)境：金融政策（貨幣政策利率按揭政策）、土地政策、住房政策、稅收政策、招商引資政策及其他。

第四、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

與此同時(shí)，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析和評(píng)估手段、投資價(jià)值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。策資源集團(tuán)房地地產(chǎn)研究中心：：《地產(chǎn)調(diào)研實(shí)戰(zhàn)教教練》p95市政規(guī)劃分析：：城市總體規(guī)劃、、相關(guān)市政規(guī)劃劃（市政節(jié)點(diǎn)：：重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域、重點(diǎn)整改項(xiàng)項(xiàng)目、重點(diǎn)工程程）第五、人文環(huán)境境策資源集團(tuán)房地地產(chǎn)研究中心：：《地產(chǎn)調(diào)研實(shí)戰(zhàn)教教練》p95人文環(huán)境分析：：城市人口規(guī)模及及變遷，人口結(jié)結(jié)構(gòu)、居民就業(yè)業(yè)（失業(yè)率低是是個(gè)積極的指標(biāo)標(biāo)）居住文化。提醒要作小結(jié)或簡(jiǎn)析析階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地房地地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析1、地域范圍：要要與本項(xiàng)目將覆覆蓋的目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)范圍相同，可可能是某個(gè)區(qū)域域或城市，也可可能是整個(gè)省，，依照具體項(xiàng)目目的目標(biāo)市場(chǎng)范范圍而定。2、調(diào)研方法：案案頭調(diào)查（文案案調(diào)查）、實(shí)地地調(diào)查、深度訪訪談3、目的：把握好好整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的的特征及趨向，認(rèn)清在項(xiàng)目開開發(fā)期內(nèi)將會(huì)面臨的區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)及威脅，，有利于我們對(duì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)作出出正確的市場(chǎng)判判斷。4、內(nèi)容第一、城市房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描描述。主要通過數(shù)據(jù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)進(jìn)而對(duì)供應(yīng)量量與需求量、、價(jià)格走勢(shì)進(jìn)進(jìn)行客觀、到到位的描述。。第二、市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀剖析。通常通過對(duì)比比近3-5年的成交量、、供應(yīng)量及成成交價(jià)格，結(jié)結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用衩竦木幼∮^念念及開發(fā)商的的開發(fā)模式，，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行深深層次的剖析析。第三、未來走走勢(shì)預(yù)測(cè)。在現(xiàn)狀剖析的的基礎(chǔ)上，就就與項(xiàng)目相關(guān)關(guān)的方面，如如郊區(qū)住宅發(fā)發(fā)展趨勢(shì)等，，做出預(yù)測(cè)（（約3-5年）。策資源集團(tuán)房房地產(chǎn)研究中中心：《地產(chǎn)調(diào)研實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)教練》p95目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)總體發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)1、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資分析目的：反映開開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的投資前景景預(yù)期；同時(shí)時(shí)反映市場(chǎng)近近期的潛在供供應(yīng)量。2、商品房開發(fā)發(fā)狀況分析目的：反映出出區(qū)域市場(chǎng)的的供應(yīng)情況及及競(jìng)爭(zhēng)程度。。3、商品房銷售售價(jià)格演變及及趨勢(shì)真正能夠清晰晰反映樓市價(jià)價(jià)格情況的不不是整體市場(chǎng)場(chǎng)年度均價(jià)的的走勢(shì)，而是是某個(gè)具體樓樓盤或區(qū)位樓樓盤的價(jià)格走走勢(shì)。時(shí)間：具體樓樓盤取前6個(gè)月；畫了房?jī)r(jià)走勢(shì)勢(shì)圖之后，需需要結(jié)合實(shí)際際情況加以描述和原因分析4、商品房銷售售面積和成交交額目的：反映各各類商品房實(shí)實(shí)際銷售情況況和實(shí)際需求求吸納量。特特別是反映該區(qū)域域的需求情情況注意：銷售售面積的增增長(zhǎng)速度小小于成交額額的增長(zhǎng)速速度，表明明價(jià)格攀升升。對(duì)圖表描述述對(duì)圖表描述述5、商品房的的空置狀況況階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目所在地地板塊市場(chǎng)場(chǎng)分析1、板塊的含含義同一區(qū)域的的樓盤在戶戶型組合、、銷售價(jià)格格、目標(biāo)客戶戶等特性上上都較為接接近，形成成板塊2、板塊分析析的目的通過比較，，把握各板塊的市場(chǎng)場(chǎng)特征和各板塊間的的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)3、板塊分析析的作用通過樓盤聯(lián)聯(lián)合，炒作作板塊，提升樓盤的的區(qū)位優(yōu)越越性，增強(qiáng)區(qū)位位市場(chǎng)影響力力和市場(chǎng)美美譽(yù)度，使板塊在在同類板塊的的競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)，，形成強(qiáng)勢(shì)勢(shì)板塊4、影響板塊塊劃分的主主要因素A城市路網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)B市民認(rèn)知心心理---傳統(tǒng)的心理理認(rèn)知C區(qū)位特征---同一地域范范圍內(nèi)，具具有類似的的區(qū)位特征征、客戶群群體以及樓樓盤價(jià)位。。5、板塊的命命名A按主干道名名稱命名江濱路板塊塊機(jī)場(chǎng)路路板塊甌甌海大道道板塊B按景觀名稱稱命名三垟濕地板板塊天天河公園板板塊東湖湖板塊C按板塊所處處區(qū)位地名名來命名市中板塊黃黃龍板板塊城城西板塊永永強(qiáng)強(qiáng)板塊6、把握板塊分析指指標(biāo)推導(dǎo)本板塊樓市規(guī)律（（重點(diǎn)）A銷售率指標(biāo)標(biāo)分析---反映供求關(guān)關(guān)系，又稱稱項(xiàng)目所處處板塊供求求分析B產(chǎn)品類別指指標(biāo)分析C價(jià)格指標(biāo)分分析D戶型指標(biāo)分分析E客戶類別及及推廣分析析項(xiàng)目所處板板塊該板塊銷售售情況一般般A銷售率指標(biāo)標(biāo)分析B產(chǎn)品類別指指標(biāo)分析C價(jià)格指標(biāo)分分析D戶型指標(biāo)分分析客戶類別及及推廣分析析板塊項(xiàng)目調(diào)調(diào)查表階段D：房地產(chǎn)項(xiàng)目地塊環(huán)環(huán)境研究分析第一、生活活配套。第二、交通通狀況。第三、周邊邊景觀。第四、污染染狀況。第五、社會(huì)會(huì)治安。第六、未來來發(fā)展?fàn)顩r況。階段E：項(xiàng)目地塊塊特性分析析1、地域范圍圍：本地塊塊2、調(diào)研方法法：案頭調(diào)調(diào)查（文案案調(diào)查）、、實(shí)地調(diào)查查3、目的：深深入分析該該地塊的優(yōu)劣劣勢(shì)，為下一步步行業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析明確確方向。4、項(xiàng)目地塊塊的基本情情況。主要要有地理位位置、占地地面積、規(guī)規(guī)劃用途、、規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)（容積率率、建筑密密度、綠化化率、建筑筑限高）及及其它一些些基本情況況。步驟2：對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目所在在地市場(chǎng)情況再再次進(jìn)行調(diào)調(diào)查階段A：對(duì)該區(qū)域域房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境作作深入的調(diào)調(diào)查與分析析（設(shè)計(jì)調(diào)研研表格，外外出調(diào)查））第一、市場(chǎng)場(chǎng)需求和消消費(fèi)者行為為調(diào)查。第二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況針對(duì)性性調(diào)查。主要包括對(duì)對(duì)該區(qū)域的的明星樓盤盤、暢銷樓樓盤、滯銷銷樓盤、最最受歡迎物物業(yè)類型、、住宅市場(chǎng)場(chǎng)空置率等等調(diào)查分析析。

第三、、房地產(chǎn)市市場(chǎng)的營(yíng)銷銷手段調(diào)查查階段B：對(duì)可類比比項(xiàng)目進(jìn)行行全面分析析1、目的：A研究分析項(xiàng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)總體競(jìng)爭(zhēng)的的格局及變化趨勢(shì)勢(shì)。----哪些樓盤是是主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的對(duì)手，，形成怎樣樣的格局？？變化趨勢(shì)勢(shì)？b了解競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)在開發(fā)期間間的實(shí)際供應(yīng)量量及銷售情況。（銷售率率）c研究分析競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的的各方面特特征，明確確項(xiàng)目將面面臨的實(shí)際際競(jìng)爭(zhēng)階段段及有關(guān)的的借鑒之處。2、方法：實(shí)實(shí)地調(diào)查、、電話調(diào)查查3具體內(nèi)容：：對(duì)可比項(xiàng)目目分析的重重點(diǎn)主要有有項(xiàng)目概況、、市場(chǎng)定位位、價(jià)格、、銷售對(duì)策策、主要媒媒體運(yùn)用及及投放頻率率、公關(guān)促促銷活動(dòng)、、其它特殊殊賣點(diǎn)和營(yíng)營(yíng)銷手段。設(shè)計(jì)可比樓樓盤的表格格可比樓盤的的分析1、樓盤具有有可比性樓面地價(jià)的的可比性、、戶型的可可比性、規(guī)規(guī)模的可比性。。。。如何界定可可比樓盤A目標(biāo)市場(chǎng)的的重疊程度度----越重疊，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)越強(qiáng)直接法：摸查該樓樓盤成交客客戶的構(gòu)成成。（資料料難以獲取?。╅g接法：對(duì)比調(diào)查樓樓盤位置、、樓盤檔次次、產(chǎn)品類類型、戶型型面積、樓樓盤形象、、宣傳渠道道等，判斷斷是否屬于于競(jìng)爭(zhēng)樓盤盤B、開發(fā)周期期的時(shí)間范范圍---上市銷售時(shí)時(shí)間是否重重疊？C、樓盤類別別檔次的相相似性----越相似，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性越強(qiáng)強(qiáng)D、客戶購(gòu)房房的意向選選擇在客戶購(gòu)房房的意向范范圍里的樓樓盤構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系。甲甲乙樓盤均均在客戶的的購(gòu)房意向向范圍里，，則二者形形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系。2、共性在哪哪里？（借借鑒之處））3、差異在哪哪里？（威威脅？機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)？可提提升的價(jià)值值？）與項(xiàng)目休戚戚相關(guān)的問問題探討？？（三角洲洲的寫法））步驟3：制訂房地地產(chǎn)項(xiàng)目投投資分析報(bào)報(bào)告（另有有專題）階段A：對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)基本情況況介紹階階段B：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的的成本分析析項(xiàng)目開發(fā)的的成本主要要包括土地地購(gòu)置成本本、前期開開發(fā)費(fèi)用、、建安工程程造價(jià)、公公建配套設(shè)設(shè)施費(fèi)、管管理費(fèi)用、、財(cái)務(wù)費(fèi)用用及稅費(fèi)等等。階段C：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的的投資收益益分析第二階段項(xiàng)項(xiàng)目概念念設(shè)計(jì)及項(xiàng)項(xiàng)目定位步驟1：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分析及總體體思路擬定定階段A：房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的SWOT分析從區(qū)位、時(shí)時(shí)機(jī)、政策策及經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境、自身身?xiàng)l件和外外部可利用用資源等（（如地理環(huán)環(huán)境、周邊邊配套、交交通、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手、拆拆遷問題、、品牌實(shí)力力、城市規(guī)規(guī)劃、項(xiàng)目目定位、地地形地塊、、地段檔次次、項(xiàng)目規(guī)規(guī)模、污染染問題、政政策環(huán)境、、設(shè)計(jì)風(fēng)格格）對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)勢(shì)、劣勢(shì)、、機(jī)會(huì)和威威脅分析階段B：針對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)所采取取的應(yīng)對(duì)策略階段C：項(xiàng)目總體體思路的擬擬定第一、戰(zhàn)略略部署。制訂項(xiàng)目的的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)及劃分實(shí)實(shí)施步驟。?！耙I(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)”還是“迎合市場(chǎng)？？”第二、軟件件平臺(tái)構(gòu)筑筑。達(dá)成項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)所所需的軟件件平臺(tái)——“營(yíng)銷大環(huán)境境”的構(gòu)筑筑，應(yīng)從項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃劃階段就開開始著手。。第三、硬件件功能的配配置。包括項(xiàng)目自自身應(yīng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的功能定定位及項(xiàng)目目結(jié)合周邊邊配套等所所應(yīng)實(shí)現(xiàn)的的功能定位位。第一、戰(zhàn)略略部署。例1：結(jié)合對(duì)本案案的SWOT分析，本案案的戰(zhàn)略目目標(biāo)要把項(xiàng)目塑造成成xx房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的引領(lǐng)者者和城市標(biāo)標(biāo)志性的物物業(yè)。這是本案案最為重要要的一個(gè)靈靈魂性戰(zhàn)略略目標(biāo)。而而此目標(biāo)概概念的立足足必須立足足于xx城區(qū)，包括括xx周邊縣市。。1、項(xiàng)目發(fā)展展總目標(biāo)：：xx新城市生活樣板板區(qū)、高尚人文文社區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)者者例2：結(jié)合敝公司對(duì)本本案進(jìn)行的SWOT分析，本案的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)要使本案成為區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)推進(jìn)器，成為蒼南靈溪溪的經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)標(biāo)志性性物業(yè)。這是本案最為為重要的一個(gè)靈靈魂性戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)。本案=區(qū)域經(jīng)濟(jì)推進(jìn)器器成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)推推進(jìn)器分兩步的戰(zhàn)略部署署，第一步進(jìn)入并引引領(lǐng)靈溪同類物物業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)而影響及主主導(dǎo)蒼南縣房地地產(chǎn)市場(chǎng)，第二步是輻射整整個(gè)溫州南部，成為南部的樗樗性重要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)體----選自郎兆《中馳蒼南項(xiàng)目》第二、軟件平臺(tái)臺(tái)構(gòu)筑和硬件措措施例如：▼產(chǎn)品創(chuàng)新：通通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)同類產(chǎn)品的評(píng)評(píng)估分析，找出出競(jìng)爭(zhēng)樓盤的特特點(diǎn)，分析其優(yōu)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目目地塊特征，進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，，做到“人無我我有，人有我優(yōu)優(yōu)”，包括景觀觀環(huán)境、配套、、服務(wù)特色、物物業(yè)管理、戶型型設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)風(fēng)格及外觀等，，打造綿陽第一一生活環(huán)境。▼服務(wù)創(chuàng)新：對(duì)對(duì)外，包括銷售售服務(wù)、物業(yè)管管理服務(wù)、保安安服務(wù)等內(nèi)容的的創(chuàng)新，堅(jiān)持以以人為本的精神神；對(duì)內(nèi)，包括括信息的無障礙礙溝通、制度更更新、管理創(chuàng)新新等，打造一流流企業(yè)的品牌形形象和實(shí)力。▼技術(shù)創(chuàng)新：包包括住宅新技術(shù)術(shù)、新材料的適適當(dāng)運(yùn)用。給業(yè)業(yè)主提供高舒適適度生活，如低低耗能材料、新新的建筑設(shè)計(jì)方方法等。

▼營(yíng)營(yíng)銷創(chuàng)新：在營(yíng)營(yíng)銷手法上進(jìn)行行創(chuàng)新，包括媒媒體策略、廣告告策略、行銷手手法等全面創(chuàng)新新，爭(zhēng)取項(xiàng)目入入市時(shí)一鳴驚人人，創(chuàng)造綿陽房房市的銷售奇跡跡。▼管理創(chuàng)新：包包括人才管理、、銷售管理、物物業(yè)管理等，通通過科學(xué)的管理理和人性化的管管理創(chuàng)造企業(yè)活活力，構(gòu)架企業(yè)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力力。

▼品牌創(chuàng)創(chuàng)新：全面突出出東辰集團(tuán)的品品牌形象，為企企業(yè)塑造高資產(chǎn)產(chǎn)的品牌價(jià)值。。

▼理念創(chuàng)新新：開發(fā)理念決決定了項(xiàng)目未來來的市場(chǎng)價(jià)值。。本案必須摒棄棄常規(guī)物業(yè)的開開發(fā)模式，以高高起點(diǎn)、高眼光光來定位市場(chǎng)，，如打造綿陽第第一園、先賣環(huán)環(huán)境，再賣配套套和建筑的推廣廣策略。因此項(xiàng)項(xiàng)目必須是市場(chǎng)場(chǎng)的領(lǐng)舞者。在在理念上全面創(chuàng)創(chuàng)新。步驟3：房地產(chǎn)項(xiàng)目潛潛在價(jià)值的挖掘掘1、目的-----應(yīng)該打造怎樣的產(chǎn)品，使其價(jià)值最大化地呈現(xiàn)出來？？體現(xiàn)在四個(gè)方面面2、兩大原則：第一、挖掘項(xiàng)目目先天的最大價(jià)價(jià)值。從品牌價(jià)值、時(shí)時(shí)機(jī)價(jià)值、文化化背景價(jià)值、環(huán)環(huán)境價(jià)值、交通通價(jià)值、地形、、規(guī)模、產(chǎn)品特特色等方面入手手。第二、賦予其適適當(dāng)且最大化的的后天價(jià)值。3、內(nèi)容第一大類型賣點(diǎn)點(diǎn)：樓盤硬件價(jià)價(jià)值

第二大類類型賣點(diǎn)：產(chǎn)品品可感受價(jià)值第第三大類型賣賣點(diǎn)：功能提升升型價(jià)值

第四四大類型賣點(diǎn)：：居住文化與生生活方式

第五五大類型賣點(diǎn)：：情感

第六大大類型賣點(diǎn)：身身份

第七大類類型賣點(diǎn)：規(guī)范范與指標(biāo)榮譽(yù)譽(yù)與規(guī)范

第八八大類型賣點(diǎn)：：直接促銷功能能例：項(xiàng)目最大價(jià)價(jià)值的挖掘1、品牌價(jià)值：---高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)計(jì)、可靠的實(shí)施施質(zhì)量、優(yōu)美的的社區(qū)生活環(huán)境境、完善的配套套服務(wù)設(shè)施和優(yōu)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理來來構(gòu)筑本案的品品牌價(jià)值。2、時(shí)機(jī)價(jià)值：充分利用xx城市西進(jìn)的戰(zhàn)略略，順勢(shì)推出本本案3、教育價(jià)值---借鑒周邊各名校校如南山東方雙雙語學(xué)校和xx外國(guó)語學(xué)校等教教育資源為社區(qū)區(qū)文化教育服務(wù)務(wù)，創(chuàng)造高資產(chǎn)產(chǎn)的教育品牌價(jià)價(jià)值。4、環(huán)境價(jià)值：---本案具有自然生生態(tài)的優(yōu)美外部部環(huán)境5、交通價(jià)值6、地形價(jià)值：利利用用地塊臺(tái)地的特特征，發(fā)揮建筑筑規(guī)劃師和園林林設(shè)計(jì)師的想象象空間，體現(xiàn)人人與自然共生的的生態(tài)系統(tǒng)，最最終以實(shí)現(xiàn)“健健康生態(tài)家園””的價(jià)值提煉。。7、規(guī)模價(jià)值：：

本案規(guī)模模較大，可以以很好的聚集集人氣，可以以提煉一個(gè)小小鎮(zhèn)的概念，，如一個(gè)來自自異域風(fēng)情的的小鎮(zhèn)8、產(chǎn)品價(jià)值：：

打造精精品樓盤，如如建筑布局、、外觀、泛運(yùn)運(yùn)動(dòng)會(huì)所、超超市、中心廣廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、游泳池等等步驟4：房地產(chǎn)項(xiàng)目目的目標(biāo)客戶戶群鎖定階段A：對(duì)以下問題題進(jìn)行研究第一、哪些人人是買家（包包括隱性、顯顯性兩類）？？第二、買家要要買什么樣的的房？第三、買家為為什么要買這這些房子？第第四、誰參參與了買家的的購(gòu)買行動(dòng)？？

第五、買買家以什么樣樣的方式買房房？

第六、、買家什么時(shí)時(shí)候買房？第第七、買家家在哪里買房房？

在研究究了上述問題題之后，我們要為買家家畫一幅“素素描”，這幅幅“素描”要要對(duì)買家的文文化特征、社社會(huì)特征、個(gè)個(gè)人特征和心心理特征進(jìn)行行最全面、最最準(zhǔn)確的描繪繪。階段B：目標(biāo)客戶群群定位

階段段C：目標(biāo)客戶群群描述

階段段D：項(xiàng)目與目標(biāo)標(biāo)客戶群的對(duì)對(duì)接第一、項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的總體特特征描述。第第二、項(xiàng)目目產(chǎn)品與目標(biāo)標(biāo)客戶群的對(duì)對(duì)接。階段E：目標(biāo)客戶群群的消費(fèi)心理理研判及需求求分析第一、消費(fèi)費(fèi)心理。第第二、需求求分析。第第三、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目主題的認(rèn)認(rèn)知步驟5：房地產(chǎn)項(xiàng)