房地產(chǎn)經(jīng)濟周期三

第九章房地產(chǎn)經(jīng)濟周期

本章的主要目的與要求是：理解房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行中周期性波動現(xiàn)象的特點及其原因，了解國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展狀況及主要影響因素。

1第一節(jié)、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期概述一、宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)市場周期運動（一）、經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)

對于“經(jīng)濟周期”的研究，一般是以國民經(jīng)濟的總體運行（即宏觀經(jīng)濟）為對象的，很少涉及某一具體行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)作為基礎性和先導性產(chǎn)業(yè)，具有“一榮皆榮，一損皆損”的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和運行質量往往成為特定地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”，因而備受社會的關注。21、經(jīng)濟周期波動的含義和類型

在科技領域中，對周期現(xiàn)象的理解包含兩個特征，即：等間隔性和重復性。在數(shù)學上表示為F（X）=f（X+T），T為周期。而任何經(jīng)濟周期都不是機械的、完全規(guī)則的形態(tài)，我們可以在平均的、概率的意義上發(fā)現(xiàn)周期，但經(jīng)濟周期明顯地不具有等間隔性的特點。含義：經(jīng)濟周期是指經(jīng)濟現(xiàn)象或變量在連續(xù)過程中重復出現(xiàn)漲落的情況。所強調(diào)的只是再現(xiàn)性、重復性。

經(jīng)濟周期（businesscycles）強調(diào)反復發(fā)生漲落的波動形態(tài)，但不是定期的；經(jīng)濟周期的持續(xù)期間從一年到十年、二十年不等；它們不能再分為性質相似、振幅與其接近的更短的周期。這三點是美國著名經(jīng)濟學家密切爾（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年為經(jīng)濟周期所下定義中所強調(diào)的，而這一定義大體被一般西方經(jīng)濟學家所接受。3類型：西方經(jīng)濟學家把經(jīng)濟周期波動按周期長度區(qū)分為四類。1）、短期波動（短周期）：又稱基欽周期。是美國經(jīng)濟學家基欽經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間約為40個月，主要是由于企業(yè)的庫存投資的循環(huán)變化而產(chǎn)生的。2）、中周期：又稱朱格拉周期。是法國經(jīng)濟學家朱格拉（ClementJuglar）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為9至10年，主要是由于設備投資的波動而發(fā)生的。一個朱格拉周期約包含兩個基欽周期。

43）、中長周期：又稱庫茲涅茨周期。是美國經(jīng)濟學家?guī)炱澞模⊿imonKuznets）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為15至25年。一般認為中長周期主要是由于建筑活動的循環(huán)變動而引起的。（如產(chǎn)業(yè)結構的變化、建筑物的房租和建筑費用的變化、建筑技術的更新、金融財政政策的變化等引發(fā)的建筑活動的擴張。）4）、長期波動：又稱為康德拉季耶夫周期，是由俄國經(jīng)濟學家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為50—60年。這種50年左右的長期波動又稱為長周期。認為技術進步和革新是長周期產(chǎn)生的原因這種觀點現(xiàn)在被普遍接受。5擴張階段收縮階段長周期中長周期中周期短周期四種周期波動示意圖由于長期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同，則繁榮與蕭條的強弱與長短也不同。6階段劃分劃分方法有兩種：1）、從各景氣指標的水準出發(fā)，用某個基準線來衡量，高于基準線的是繁榮期或景氣期，低于基準線的稱為衰退期或蕭條期。2）、從各景氣指標的變化方向出發(fā)，從谷到峰的期間稱為擴張期間，從峰到谷的期間稱為收縮期間，峰到谷或谷到峰的期間稱為一個階段，而兩個相同轉折點（峰——峰或谷——谷）之間的期間稱為一個周期。區(qū)分繁榮期與衰退期的基準線擴張期間收縮期間繁榮期衰退期72、經(jīng)濟周期的新特點

持續(xù)的經(jīng)濟增長：由美國開始的“新經(jīng)濟”，對人民生活和各國經(jīng)濟發(fā)展帶來深遠的影響。同時也向理論界提出了新課題。美國的勞動生產(chǎn)率在過去的八年里增長了許多，這種改變幅度是過去不曾有的。從1955年——1973年，勞動生產(chǎn)率平均每年增長2.9%左右，而從1993年開始則每年平均增長3.5%左右，且經(jīng)濟增長是持續(xù)的。從美國經(jīng)濟增長率波動曲線上看，經(jīng)過1990年8月——1991年3月一個短暫的衰退之后，美國經(jīng)濟出現(xiàn)了戰(zhàn)后第三次的長達110個月（9.2年）的繁榮。這是一個打破歷史記錄的超長增長曲線。（劉樹成，2000年）

在美國，自1854年開始有經(jīng)濟周期記錄以來到現(xiàn)在，146年期間共經(jīng)歷了31個周期，其中擴張期超過80個月的，只有四次，除了二戰(zhàn)后的三次外，還有一次是1938年7月——1945年2月，歷時80個月（6.7年）。8低失業(yè)和低通脹率：與持續(xù)經(jīng)濟增長并存的，是90年代以來低失業(yè)和低通脹，即隨著失業(yè)率的下降，通脹率不是提高而是下降了。這與70年代滯脹時期（失業(yè)率高，通脹率高）相比，發(fā)生了新的變化?！靶陆?jīng)濟”是否改寫了經(jīng)濟周期的規(guī)則？與90年代經(jīng)濟高增長并存的，還有股票市場價格指數(shù)曲線的迅速上升。例如：道——瓊斯指數(shù)從1966年——1983年的18年間，一直維持在1000點水平，從1983年——1985年月12年間，上升到4000點，而從1995年到1999年，僅用了四年時間，該指數(shù)便突破了萬點大關。亞洲金融危機與區(qū)域不平衡發(fā)展：1997年7月，亞洲金融危機爆發(fā)，日本韓國等國家都飽受其害，經(jīng)濟處于長期低迷狀態(tài)。這與美國經(jīng)濟的“長期繁榮”形成鮮明對照。9

總之，信息技術革命促進了供求的良性互動，縮短了供求之間的距離，推動了產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化和升級，從而促進了經(jīng)濟周期波動振幅的縮減；同時政府干預經(jīng)濟也在一定程度上克服了市場經(jīng)濟的自發(fā)性和盲目性，使經(jīng)濟周期的波動呈現(xiàn)出新的特征。國民經(jīng)濟的宏觀經(jīng)濟周期變動，直接間接地反映到房地產(chǎn)市場這個“晴雨表”上。3、房地產(chǎn)景氣循環(huán)

房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的概念首先于1933年出現(xiàn)在美國，此后對于這個問題的研究一直是美國房地產(chǎn)經(jīng)濟學家研究的重點問題之一。對于房地產(chǎn)市場供求的周期性漲落波動變化，亞洲一些國家和地區(qū)稱為“景氣循環(huán)”或房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，它可以分為上升期和下降期兩個部分，具體又可分為復蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。它們周而復始地運動著。10上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟周期復蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準線房地產(chǎn)經(jīng)濟濟周期示意意圖11我國經(jīng)濟景景氣循環(huán)和和房地產(chǎn)景景氣循環(huán)12（二）、經(jīng)濟濟周期與房房地產(chǎn)周期期的關系二者究竟是是什么關系系？有人認認為兩者完完全一致（（吳兆華，，1995），但大大部分人認認為兩者既既有聯(lián)系又又有區(qū)別。。1、兩者呈現(xiàn)現(xiàn)出正相關關關系：從整體上上說，一個個國家房地地產(chǎn)周期和和宏觀經(jīng)濟濟周期是一一種正相關關關系，波波長大體一一致。例如如：在中國國，兩者的的周期大致致都是四至至五年。美美國房地產(chǎn)產(chǎn)周期約為為20年，相當于于經(jīng)濟周期期的中長周周期。日本本大體為7至10年，也與其其宏觀經(jīng)濟濟的中周期期大致相當當。2、兩者的變變化期間互互不相同：經(jīng)濟周期期與房地產(chǎn)產(chǎn)景氣循環(huán)環(huán)雖然有規(guī)規(guī)律性波動動，但每個個變化區(qū)間間不會有絕絕對的等長長，正如：：P.薩繆爾森所所說：“沒沒有兩個經(jīng)經(jīng)濟周期是是完全一樣樣的，但它它們會有許許多相似之之處，雖然然不是一模模一樣的孿孿生兄弟，，但可以看看出它們屬屬于同一家家族”。13所謂相似，，是指在每每個周期都都包括了擴擴張與收縮縮，波峰與與波谷不斷斷交替的運運動。所謂不同，，是指每個個周期變化化的幅度、、頻率、落落差勢能的的差異。一般來說，，房地產(chǎn)的的復蘇、蕭蕭條期滯后后，而繁榮榮、衰退期期提前。研研究這種差差別，不僅僅有理論意意義，更重重要的是在在實踐中，，投資者和和國家宏觀觀調(diào)控可通通過兩者波波動的時差差進行決策策，即可根根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)的波動來來分析預示示宏觀經(jīng)濟濟的走勢，，亦可根據(jù)據(jù)宏觀經(jīng)濟濟的走勢，，預測房地地產(chǎn)的發(fā)展展趨勢。14從復蘇階段段看，由于于房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品價值大大，耗用資資金多，生生產(chǎn)周期長長，個體差差異大等特特點，決定定了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商在在經(jīng)濟開始始復蘇時，，需要經(jīng)過過較長時間間的籌備、、計劃才能能投入生產(chǎn)產(chǎn)，因此，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的復蘇要要略滯后于于宏觀經(jīng)濟濟，但很短短暫。從繁榮期看看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的繁榮榮期要比宏宏觀經(jīng)濟高高漲期來得得迅速。因因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過復復蘇期的準準備后，其其先導性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的作用用充分顯現(xiàn)現(xiàn)出來。在在市場需求求擴張的拉拉動下，房房地產(chǎn)業(yè)迅迅速發(fā)展；；同時，較較充足的資資金也會推推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟周期復蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準線15加速發(fā)展。。如左上圖圖所示。從衰退期來來看，房地地產(chǎn)業(yè)要早早于和快于于宏觀經(jīng)濟濟。這是因因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的超前前發(fā)展一方方面可以滿滿足宏觀經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展的的需要，提提前進入衰衰退期；另另一方面，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展是是以社會經(jīng)經(jīng)濟各部門門發(fā)展為基基礎的。當當宏觀經(jīng)濟濟衰退時，，房地產(chǎn)的的需求狀況況發(fā)生變化化，房地產(chǎn)產(chǎn)價格急劇劇下挫，使使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的衰退退比宏觀經(jīng)經(jīng)濟來得迅迅速。如右右上圖所示示。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁榮期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16從蕭條階段來看看，房地產(chǎn)業(yè)又又滯后于宏觀經(jīng)經(jīng)濟。因為當宏宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)蕭蕭條時，經(jīng)濟發(fā)發(fā)展處于停滯狀狀態(tài)，失業(yè)率、、通漲率較高。。但是由于房地地產(chǎn)本身的保值值增值功能，投投資轉向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或購置房地地產(chǎn)增加，從而而維持房地產(chǎn)市市場上一定的供供求，推遲了房房地產(chǎn)市場的蕭蕭條。國家地區(qū)年份房地產(chǎn)收益率通漲率股票收益率澳洲（墨爾本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地價）1964-198711.0%7.0%10.5%新西蘭1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)、股票收益率率及通漲率17二、國內(nèi)外房地地產(chǎn)周期研究發(fā)發(fā)展狀況（一）、國外對于于房地產(chǎn)周期的的研究1、從研究內(nèi)容上上看根源研究（外力力沖擊，內(nèi)生變變動）特征研究（波長長、指標體系、、分析模型等））2、從周期時間上上看長周期研究（1930-60年代）強調(diào)人口增長與與移動、家庭結結構變動等因素素對于房地產(chǎn)周周期波動的影響響。短周期研究（1960-90年代）從市場周期運動動影響因素分析析，到對房地產(chǎn)產(chǎn)投資者行為的的研究，以及對對房地產(chǎn)金融體體制及其變動等等綜合因素的研研究。18（二）、國內(nèi)對于于房地產(chǎn)周期的的研究1、從研究內(nèi)容上上看理論研究：根源源、周期波動特特征、規(guī)律、預預警系統(tǒng)等研究究。實證研究：波長長、波型、指標標體系影響因素素等分析。2、從研究地區(qū)上上看主要以東南沿海海的城市房地產(chǎn)產(chǎn)個案研究為主主。逐步加強對于全全國房地產(chǎn)周期期波動的研究。。3、從類型上看房地產(chǎn)市場自然然周期；房地產(chǎn)市場投資資周期；等等等資料選摘資料選摘19第二節(jié)、中國房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與與周期波動分析析一、中國房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動實證證分析房地產(chǎn)業(yè)在我國國成為一個產(chǎn)業(yè)業(yè)來發(fā)展，主要要是在改革開放放以后，始于八八十年代初，短短短的二十幾年年已取得巨大成成就，從總體上上觀察，中國房房地產(chǎn)業(yè)進入到到以體制轉軌為為主要運行特征征的發(fā)展階段以以后，房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟開始形成較較為明顯的復蘇蘇——繁榮——衰退——蕭條的相互循環(huán)環(huán)、產(chǎn)業(yè)擴張與與產(chǎn)業(yè)收縮兩個個過程交替出現(xiàn)現(xiàn)的周期波動現(xiàn)現(xiàn)象。主要觀點有四種種：一個周期說：根據(jù)GNP增長率與商品房房銷售額增長率率的良好對應關關系，把改革開開放以來的中國國房地產(chǎn)周期波波動劃分為單個個周期的四個階階段：201、1979年——1985年為復蘇期；2、1986年——1993年為增長期（92-93年為高速增長期期）；3、1994年——1995年為宏觀調(diào)控期期；4、1995年以后衰退到復復蘇。一個半周期說：用年商品房銷銷售面積來表示示中國房地產(chǎn)供供給與需求相互互作用而產(chǎn)生的的波動狀況，據(jù)據(jù)此把我國1986年以來的房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動劃分分出一個半周期期，即：1、1986年——1991年持續(xù)6年的周期；2、1992年——1995年的半個周期。。三個周期說：選取多項指標標（8項）得出中國房房地產(chǎn)周期波動動形態(tài)，據(jù)此劃劃分三個周期。。1、1981年——1986年為第一個周期期；2、1987年——1989年為第二個周期期；3、1990年——以后為第三個周周期21四個周期說：以深圳為背景景的一項研究，，把我國房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動劃分分為四個周期，，即：1、1978年——1986年為第一個周期期；2、1987年——1991年為第二個周期期；3、1992年——1994年為第三個周期期；4、1995年以后——為第四個周期。。（何時完成還還有待于觀察））81828384858687888990919293941.00.80.50.30中國房地產(chǎn)周期示意圖DIt年份（擴張指數(shù)）22二、房地產(chǎn)周期期波動的指標體體系與特點分析析對周期的描述通通常采用價格指指標。但是，房房地產(chǎn)業(yè)在我國國發(fā)展很不成熟熟，還沒有建立立起規(guī)范的產(chǎn)值值指標體系。對對房地產(chǎn)市場供供求的景氣循環(huán)環(huán)測定，不能僅僅限于房地產(chǎn)的的供給量和需求求量這一淺層的的表面分析，應應涵蓋房地產(chǎn)投投資、生產(chǎn)、交交易、金融以及及產(chǎn)業(yè)增加值等等多方面，以便便更好地反映房房地產(chǎn)周期波動動趨勢。（一）、房地產(chǎn)產(chǎn)周期波動的指指標體系1、選取原則相關性原則：指指標要與周期波波動有直接聯(lián)系系，能綜合反映映波動的特征；；可靠性原則：選選用的指標要能能反映出房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的真實實情況，且統(tǒng)計計口徑一致，渠渠道可靠；23連續(xù)性原則：指指標的數(shù)據(jù)資料料要有較長的連連續(xù)時間序列來來供分析使用；；獲得性原則：指指標的數(shù)據(jù)資料料還必須是較容容易獲得的資料料。2、具體指標體系系的確立八項指標：（何國國釗、曹振良等等，1996）1）、商品房價格格；2）、城鎮(zhèn)新建住住宅面積；3）、城鎮(zhèn)住宅竣竣工面積；4）、實有房屋建建筑面積；5）、實有住宅建建筑面積；6）、城鎮(zhèn)住宅投投資；7）、房地產(chǎn)業(yè)從從業(yè)人員；8）、房產(chǎn)買賣成成交面積。24十六項指標：（譚剛，2000）（6類16項）A房地產(chǎn)總量指標標：α房地產(chǎn)業(yè)增加值值；B房地產(chǎn)投資類指指標：b1房地產(chǎn)開發(fā)投資資額；b2房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)利潤額。C房地產(chǎn)生產(chǎn)類指指標：c1房地產(chǎn)出讓用地地面積；c2商品房施工面積積；c3土地開發(fā)面積；；c4商品房竣工面積積。25D房地產(chǎn)交易類指指標：d1商品房銷售面積積；d2商品房空置面積積。E房地產(chǎn)金融類指指標：e1個人住房存款與與貸款總額；e2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)商業(yè)用房開發(fā)貸款；e3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)自有資金總額。F房地產(chǎn)價格類指指標：f1商品住宅價格指指數(shù)；f2商業(yè)用房價格指指數(shù)；f3辦公用房價格指指數(shù)；f4住宅建安材料費費用指數(shù)。26（二）、房地產(chǎn)周周期波動的特點點1、與宏觀的國民經(jīng)經(jīng)濟周期波長相相似，但階段有有差異。在我國，1949年以來宏觀經(jīng)濟濟的周期性波動動已出現(xiàn)了8次，第9次還沒有完成。。周期長度約為為4—5年，這與我國的的房地產(chǎn)經(jīng)濟周周期的長度相似似。但是兩者在在周期的“四個個階段”的時間間上有前有后。。從1981年以來兩者都出出現(xiàn)的三次周期期來看，四個階階段的前后時差差比較明顯。以以高漲期為例，，宏觀經(jīng)濟的高高漲期分別為1984、1988、1993年，房地產(chǎn)的高高漲期分別為1984、1988、1992年，第三次比較較明顯地看出房房地產(chǎn)高漲期（（1992年）先于國民經(jīng)經(jīng)濟的高漲期（（1993年）。從蕭條條階段來看，宏宏觀經(jīng)濟的谷底底分別是1986、1989年，房地產(chǎn)經(jīng)濟濟的谷底則為1987、1989年，房地產(chǎn)的蕭蕭條期要滯后于于宏觀經(jīng)濟。user:（參閱《房地產(chǎn)經(jīng)濟論》包亞鈞、汪洪濤濤著，同濟大學學出版社98年6月。）2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期的異同（LM代表宏觀經(jīng)濟周期，LS代表房地產(chǎn)周期）02282、房地產(chǎn)市場從快快速發(fā)展期向調(diào)調(diào)整期轉變。我國房地產(chǎn)市場場從1993年開始，總體上上呈現(xiàn)出從快速速發(fā)展轉入調(diào)整整期的態(tài)勢，表表現(xiàn)為以下幾種種市場動態(tài)：1）、市場區(qū)位發(fā)生轉轉移1992年，房地產(chǎn)市場場發(fā)展主要集中中在珠江三角洲洲地區(qū)，例如全全國推出的9萬多套外銷樓盤盤中，該地區(qū)就就多達7萬多套，所占比比重超過80%，其中僅東莞、、惠陽兩市就高高達3萬多套，由于該該地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場供給量大大增，市場信息息率先下挫，投投資回報率減低低，因而93年以來，房地產(chǎn)產(chǎn)市場出現(xiàn)重心心北移趨勢，形形成沿海、沿江江、沿邊到內(nèi)陸陸占據(jù)交通要道道的多元化區(qū)位位市場格局。外外銷樓盤在珠江江三角洲地區(qū)所所占比重已下降降至50%，其它地區(qū)如：：上海、北京、、天津、遼寧、、閩南地區(qū)、海海南和北海地區(qū)區(qū)、以及京九鐵鐵路沿線的重要要城市，都成為為國內(nèi)重要的房房地產(chǎn)市場區(qū)位位。292）、物業(yè)投投資結結構出出現(xiàn)調(diào)調(diào)整在1992年前后后，物物業(yè)投投資的的市場場趨向向由外外銷市市場熱熱、內(nèi)內(nèi)銷市市場平平靜轉轉向投投資于于內(nèi)銷銷市場場；由由大型型別墅墅轉向向于商商場、、寫字字樓以以及住住宅商商品房房。近近年來來，住住宅商商品房房投資資仍是是熱點點。3）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的非非均衡衡發(fā)展展主要表表現(xiàn)為為：第第一，，投資資指向向的非非均衡衡性（（指向向沿海海）；；第二二，投投資環(huán)環(huán)節(jié)的的非均均衡性性（土土地批批租制制度實實施非非均衡衡性、、土地地出讓讓價格格不規(guī)規(guī)范、、土地地政策策地區(qū)區(qū)差異異大））；第第三，，投資資結構構的非非均衡衡性。。30三、中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動的原原因分分析影響中中國房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動的原原因很很多，，這里里我們們主要要分析析投資資和政政策這這兩個個最具具代表表性的的因素素。（一））、投投資與與房地地產(chǎn)周周期波波動投資是是造成成房地地產(chǎn)周周期波波動的的重要要內(nèi)生生因素素之一一。特特別是是對投投資主主導下下的中中國宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟周周期波波動來來說，，投資資波動動對房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟波動動的影影響作作用就就更為為明顯顯。從全國國房地地產(chǎn)周周期波波動來來看，，如果果用房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增增加值值的變變動來來反映映房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟波波動趨趨勢，，則根根據(jù)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資與房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增增加值值的歷歷史數(shù)數(shù)據(jù)，，可以以建立立全國國房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加加值（（Yt）與房地地產(chǎn)投投資規(guī)規(guī)模（It）之間的的回歸歸模型型。31Yt=62.8481+0.5322It相關系系數(shù)高高達0.9981，表明明兩者者存在在非常常緊密密的聯(lián)聯(lián)系，，投資資波動動對房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場周期期波動動產(chǎn)生生了明明顯的的帶動動作用用。根根據(jù)實實證證分析析研究究結果果，我國住住宅的的投資資波動動與房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的周周期波波動是是一致致的，，且投投資波波動對對房地地產(chǎn)周周期波波動的的影響響很大大，兩兩者幾幾乎是是共振振的，，然而而在有有些年年份（（如1993年）投投資波波動與與房地地產(chǎn)周周期波波動呈呈相反反方向向。這這說明明投資資波動動盡管管是影影響房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動的主主要因因素，，但不不是唯唯一因因素。。32（二））、政政策與與房地地產(chǎn)周周期波波動政策因因素作作為經(jīng)經(jīng)濟周周期的的外部部沖擊擊力量量，對對我國國房地地產(chǎn)周周期波波動產(chǎn)產(chǎn)生重重要影影響。。對處處于轉轉軌時時期的的中國國來說說，政政府不不但是是經(jīng)濟濟體制制改革革的推推動者者和經(jīng)經(jīng)濟制制度變變遷的的供給給者，，同時時還是是產(chǎn)業(yè)業(yè)政策策的制制定者者和宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟的的調(diào)控控者。。這樣樣一來來，政政府行行為的的確立立和變變動，，就成成為影影響經(jīng)經(jīng)濟運運行的的重要要因素素。1、房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)宏觀觀管理理政策策的影影響；；2、經(jīng)濟濟管理理體制制與房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權權制度度的影影響；；3、與宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟運運行調(diào)調(diào)控有有關的的政策策的影影響。。（（例如如：經(jīng)經(jīng)濟擴擴張政政策與與經(jīng)濟濟收縮縮政策策的相相互交交替變變動作作用下下，使使得房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟具有有明顯顯的政政策周周期特特征。。）33（三））、房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動的沖沖擊——傳導模模型我國轉轉軌時時期房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動既有有外部部沖擊擊的決決定性性作用用，同同時產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)內(nèi)部傳傳導機機制也也開始始發(fā)揮揮作用用，由由此形形成房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動的沖沖擊——傳導機機制。。也就就是說說：可可以把把房地地產(chǎn)周周期波波動看看成是是房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟系系統(tǒng)對對外部部沖擊擊的響響應曲曲線，，即：：在來來自房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟系統(tǒng)統(tǒng)以外外的隨隨機性性或周周期性性因素素的沖沖擊下下，通通過房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)部部傳導導機制制的作作用，，結果果相應應出現(xiàn)現(xiàn)了具具有周周期波波動特特征的的運行行軌跡跡。這這一過過程大大體經(jīng)經(jīng)歷了了四個個階段段：341、第一一步為為外部部沖擊擊階段段來自房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟系統(tǒng)統(tǒng)外部部的變變量，，如宏宏觀經(jīng)經(jīng)濟政政策變變動、、經(jīng)濟濟體制制變遷遷，對對房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟系系統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)生外外部沖沖擊。。2、第二二步為為初始始響應應與內(nèi)內(nèi)部傳傳導階階段房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟系統(tǒng)統(tǒng)對外外部沖沖擊產(chǎn)產(chǎn)生初初始響響應，，并利利用內(nèi)內(nèi)部傳傳導機機制把把外部部沖擊擊轉化化為房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟系統(tǒng)統(tǒng)運行行的重重要動動力因因素。。主要要有房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資規(guī)模模與投投資結結構、、房地地產(chǎn)供供求關關系變變動、、房地地產(chǎn)市市場結結構、、房地地產(chǎn)投投機行行為等等傳導導途徑徑。353、內(nèi)部部傳導導與振振蕩衰衰減階階段內(nèi)部運運行阻阻力對對外部部沖擊擊在房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟系統(tǒng)統(tǒng)各個個領域域進行行全面面?zhèn)鲗r給給予作作用力力，必必然會會導致致初始始響應應曲線線發(fā)生生衰減減，表表現(xiàn)為為房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟波波動在在波動動強度度、波波動振振幅與與波動動長度度等指指標上上逐漸漸趨于于正常?；蚍€(wěn)穩(wěn)定狀狀態(tài)。。Y0TsT初始響應曲線振蕩衰減振幅時間364、重新新恢復復正常常運行行狀態(tài)態(tài)階段段房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟系統(tǒng)統(tǒng)在對對外部部沖擊擊做出出初始始響應應，并并經(jīng)過過內(nèi)部部傳導導機制制作用用而呈呈現(xiàn)振振蕩衰衰減之之后，，會重重新進進入穩(wěn)穩(wěn)定狀狀態(tài)，，或重重新回回到外外部沖沖擊前前的正正常運運行軌軌跡。。在這這里，，房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟系系統(tǒng)達達到穩(wěn)穩(wěn)定狀狀態(tài)所所需時時間（（Ts），是衡量量房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟系系統(tǒng)特特征的的重要要指標標。Ts越長，，說明明房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟系系統(tǒng)在在受到到外部部沖擊擊后重重新恢恢復穩(wěn)穩(wěn)定所所需要要的時時間越越多，，房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟系系統(tǒng)對對外部部沖擊擊的抵抵御能能力越越差；；反之之，則則房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟系系統(tǒng)的的內(nèi)部部特征征就越越好。。37總之，，當房房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟濟系統(tǒng)統(tǒng)受到到外部部沖擊擊而改改變系系統(tǒng)的的運行行軌跡跡或出出現(xiàn)不不穩(wěn)定定狀態(tài)態(tài)之后后，內(nèi)內(nèi)部傳傳導機機制對對沖擊擊進行行滯后的的自我我反應應與調(diào)調(diào)整，在沖擊機機制與與傳導導機制制的交互互作用用下，，歷經(jīng)經(jīng)上述述四個個階段段而重重新回回到穩(wěn)穩(wěn)定狀狀態(tài)，，這樣樣也就就完成成一次次波動動。當外部部沖擊擊連續(xù)續(xù)不斷斷甚至至重復復疊加加時，，房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟系系統(tǒng)便便在““沖擊擊——傳導機機制””作用用下進進入連連續(xù)不不斷的的波動動循環(huán)環(huán)之中中，由由此形形成房地產(chǎn)產(chǎn)周期期波動動。38不同的的變量量作用用效果果有區(qū)區(qū)別：：外部沖沖擊：：外生變變量自自發(fā)性性轉移移，主主要強強調(diào)時時間序序列的的變化化。（（原始始動因因，對對波峰峰、波波谷、、波幅幅、波波長等等有疊疊加影影響，，使基基本波波動形形態(tài)產(chǎn)產(chǎn)生變變化，，對波波動轉轉折點點的形形成有有主導導性的的影響響）內(nèi)部傳傳導：：內(nèi)生變變量作作用，，主要要是系系統(tǒng)的的結構構效應應，強強調(diào)系系統(tǒng)對對外部部變化化的滯滯后響響應與與自我我調(diào)整整。（（對波波動形形態(tài)及及周期期性、、持續(xù)續(xù)性有有影響響。））39四、我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場周期期性波波動分分析的的啟示示盡管房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場周期期性波波動是是一種種超越越制度度的普普遍現(xiàn)現(xiàn)象，，但是是我國國所出出現(xiàn)的的房地地產(chǎn)市市場周周期性性波動動，卻卻與我我們對對房地地產(chǎn)周周期波波動缺缺乏深深入研研究，，以及及國家家對宏宏觀調(diào)調(diào)控應應遵循循房地地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展的的規(guī)律律重視視不夠夠有關關。對對我國國房地地產(chǎn)市市場周周期性性波動動的分分析，，至少少可以以得出出以下下四點點啟示示：（一）、房房地產(chǎn)市場場的發(fā)展必必須要保持持適度規(guī)模模1、這就要求求房地產(chǎn)投投資增長速速度要與國國家整體固固定資產(chǎn)投投資的增速速相適應；；2、房地產(chǎn)投投資結構必必須合理，，就是使房房地產(chǎn)項目目的投資規(guī)規(guī)模、投資資結構與市市場的有效效需求量和和需求結構構基本適應應。40（二）、房地地產(chǎn)市場的的培育和發(fā)發(fā)展，需要要有科學的的國家宏觀觀政策調(diào)控控1、國家宏觀觀經(jīng)濟政策策的科學性性及正確性性，將直接接影響政府府干預房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的效果果；2、通過科學學的宏觀調(diào)調(diào)控，可以以減緩周期期性衰退的的震蕩和損損失；3、宏觀經(jīng)濟濟政策的制制定、頒布布和實施，，應根據(jù)房房地產(chǎn)市場場發(fā)展的實實際，防止止“一刀切切”，以避避免大起大大落。41（三）、國國家必須調(diào)調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)價格，保保持房地產(chǎn)產(chǎn)市場的平平穩(wěn)、持續(xù)續(xù)發(fā)展1、房地產(chǎn)價價格由土地地和房產(chǎn)價價格構成，，土地價格格是房地產(chǎn)產(chǎn)市場的核核心；2、地價的調(diào)調(diào)控就成為為國家調(diào)整整房地產(chǎn)市市場、調(diào)節(jié)節(jié)各方面利利益關系的的關鍵；；3、政府通過過有效調(diào)控控土地供應應量、貸款款利率、稅稅收、建立立土地收購購、儲備和和轉讓機制制等，對房房產(chǎn)價格實實行宏觀調(diào)調(diào)控，從而而促使房地地產(chǎn)市場合合乎規(guī)律地地持續(xù)平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展。42（四）、國國家必須引引導房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)提高高適應市場場周期性變變化的能力力，完善企企業(yè)的自我我調(diào)節(jié)機制制房地產(chǎn)市場場發(fā)展的周周期性波動動固然與國國家宏觀經(jīng)經(jīng)濟形勢有有關，但房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)自身的經(jīng)經(jīng)營操作也也是很重要要的因素。。開發(fā)商能能否充分認認識市場本本身的經(jīng)濟濟背景、運運行規(guī)律及及諸多相關關因素，利利用周期性性波動規(guī)律律，抓住機機遇，進行行正確的戰(zhàn)戰(zhàn)略定位是是關鍵。企企業(yè)要根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)市市場發(fā)展趨趨勢，做出出正確分析析，確定企企業(yè)發(fā)展目目標，并積積極采取措措施防范和和控制風險險。43第三節(jié)、房房地產(chǎn)經(jīng)濟濟運行的預預警系統(tǒng)為了有效地地監(jiān)控房地地產(chǎn)經(jīng)濟運運行狀況，，防止房地地產(chǎn)經(jīng)濟過過度蕭條或或過度高漲漲，把握不不同的景氣氣調(diào)整政策策開始的時時機，及時時發(fā)出指示示信號，有有必要研究究制定房地地產(chǎn)經(jīng)濟運運行的預警警系統(tǒng)。一、預警信信號系統(tǒng)在預警信號號系統(tǒng)中，，首先要設設計選擇一一組反映房房地產(chǎn)經(jīng)濟濟發(fā)展狀況況的敏感性性指標；然然后，運用用有關的數(shù)數(shù)據(jù)處理方方法，將多多個指標合合并為一個個綜合性的的指標，給給出一組標標志44對這些綜合合性指標所所反映出的的經(jīng)濟運行行狀況發(fā)出出不同的信信號；最后后，通過觀觀察分析信信號的變動動情況，來來判斷未來來房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展趨趨勢，并明明確提示經(jīng)經(jīng)濟政策制制定部門應應針對當前前經(jīng)濟運行行的動態(tài)采采取何種調(diào)調(diào)控措施。。（一）、預預警信號系系統(tǒng)的設計計1、預警指標標的選取建立預警信信號系統(tǒng)最最首要的工工作就是選選擇房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟預警警指標。預預警指標應應能在不同同的方面反反映房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟總體體的發(fā)展規(guī)規(guī)模、發(fā)展展水平和發(fā)發(fā)展速度。。入選的指指標應具備備如下條件件：1）所選指標標必須在房房地產(chǎn)經(jīng)濟濟上有重要要性，能代代表房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟活動動的主要方方面，并且且所選指標標在一段時時期內(nèi)是相相對穩(wěn)定的的。452）、先行性性或一致性性。即與房房地產(chǎn)經(jīng)濟濟景氣循環(huán)環(huán)變動大體體一致或略略有超前（（或滯后）），能敏感感地反映景景氣動向。。3）、統(tǒng)計上上的迅速性性和準確性性。2、預警界限限的確定我國的預警警界限是四四個數(shù)值，，稱為“檢檢查值”。。以這四個個檢查值為為界限，確確定“紅燈燈”、“黃黃燈”、““綠燈”、、“淺藍燈燈”、“藍藍燈”等五五種信號。。當指標的的數(shù)值超過過某一檢查查值時，就就亮出相應應的信號，，同時，每每一種信號號給定不同同的分值。。設選擇了了m個預警指標標，每月將將m個指標所示示的信號分分數(shù)合計得得到綜合指指數(shù)。當全全部指標為為紅燈時，，綜合指數(shù)數(shù)最高；全全部為藍燈燈時，綜合合指數(shù)最低低。然后，，用綜合指指數(shù)的檢查查值判斷當當月應亮何何種燈。46國民經(jīng)濟預警指標信號圖

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指標名稱Indicators'199920006789101112123456工業(yè)總產(chǎn)值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆預算內(nèi)工業(yè)企業(yè)銷售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基礎產(chǎn)品產(chǎn)量指數(shù)IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社會消費品零售總額TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定資產(chǎn)投資InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狹義貨幣M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企業(yè)存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆銀行現(xiàn)金總支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海關進口額ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消費價格指數(shù)ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△綜合經(jīng)濟景氣IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●紅燈(熱,40分以上)◎黃燈(偏熱,35-40分)☆綠燈(穩(wěn)定,25-35分)○淺藍燈（偏冷，20-25分）△藍燈（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、輸出信號號圖系統(tǒng)以景氣氣信號圖為為輸出結果果。我們以以國民經(jīng)濟濟預警指標標信號圖為為例來看：：47若信號亮出出綠燈，則表示當當時的經(jīng)濟濟發(fā)展很穩(wěn)定，政府可采采取促進經(jīng)經(jīng)濟穩(wěn)定增增長的調(diào)控控措施；若信號亮出出紅燈，就表明景景氣出現(xiàn)““過熱”，此時經(jīng)經(jīng)濟政策應應采用緊縮縮措施，使使得經(jīng)濟逐逐漸恢復正正常狀況；；黃燈則表示景氣氣尚穩(wěn)，經(jīng)經(jīng)濟增長““稍熱”，，在短期內(nèi)內(nèi)有轉熱和和趨穩(wěn)的可可能。由紅紅燈轉變?yōu)闉辄S燈時，，不宜繼續(xù)續(xù)緊縮；由由綠燈轉為為黃燈時，，原有政策策可以持續(xù)續(xù)，但不宜宜進一步采采取促進經(jīng)經(jīng)濟增長的的措施，以以免出現(xiàn)經(jīng)經(jīng)濟過熱。。若信號出現(xiàn)現(xiàn)淺藍燈，則表示經(jīng)經(jīng)濟短期內(nèi)內(nèi)有轉穩(wěn)和和趨于衰退退的可能。。此時宜密密切注意今今后的景氣氣動向，適適當采取調(diào)調(diào)控措施，，以使經(jīng)濟濟趨穩(wěn)。若信號從淺藍燈轉變?yōu)樗{燈，則表示經(jīng)經(jīng)濟出現(xiàn)衰退，政府應采采取強有力力的措施來來刺激經(jīng)濟濟增長。48（二）、預警警界限的具具體確定預警界限確確定得是否否合適，對對于準確地地監(jiān)測房地地產(chǎn)各項經(jīng)經(jīng)濟指標的的變動情況況，從而對對整個房地地產(chǎn)經(jīng)濟運運行狀況作作出正確的的判斷影響響很大。在確定我國國預警指標標的預警界界限值（即即檢查值））時，就要要根據(jù)過去去經(jīng)濟變動動或房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟周期期循環(huán)的情情況，各變變量在房地地產(chǎn)經(jīng)濟活活動中的作作用和性質質，以及各各個時期所所采取的宏宏觀調(diào)控政政策，并參參考未來經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展的的戰(zhàn)略規(guī)劃劃目標來綜綜合考慮。。需要指出的的是，確定定預警界限限都是根據(jù)據(jù)各指標與與前年同月月比的增長長率序列，，再經(jīng)過季季節(jié)調(diào)整后后的值來計計算的。設設預警指標標用Xi（i=1，2，3，…，m）來表示，m為指標個數(shù)數(shù)。491、首先考慮慮指標Xi（i=1，2，3，…，m）紅燈和黃燈燈的界限，，一般可以以考慮景氣氣循環(huán)高峰峰前3