房地產(chǎn)項目選址規(guī)劃與設(shè)計實例計算

房地產(chǎn)項目選址、規(guī)劃與設(shè)計學(xué)習(xí)要求

1.掌握房地產(chǎn)項目選址原則。2.了解房地產(chǎn)區(qū)位及房地產(chǎn)生態(tài)環(huán)境。3.了解居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求和相關(guān)指標(biāo)。引言昆明目前有很多樓盤，請問，決定一個樓盤的好壞的因素是什么？為什么？決定一個樓盤好壞的關(guān)鍵在于這個樓盤的選址，因為這個樓盤能否賣到一個好價錢，日后能不能升值，很大程度上是由這個樓盤所處的區(qū)位所決定，樓盤的格局和其他的一些因素是錦上添花，并不足以大幅度影響到樓盤的價錢。對房地產(chǎn)項目來說，選址很重要！家樂福在中國的選址策略

1.顧客群2.地理位置3.人口密度4.選址靈活變通顧客群

60％的顧客是34歲以下，70％是女性，54％是已婚，由些可見家樂福的主要顧客是家庭主婦，所以在小區(qū)內(nèi)選址會比較有利。地理位置

中國的交通不是非常發(fā)達(dá)，且有車族仍屬少數(shù)，購物時間也不富裕，但購買頻率較高，所以對消費者來說，交通方便、距離近極其重要。所以家樂福不將店面布局在郊區(qū)或城市周邊地帶，而是將店面選擇在市區(qū)內(nèi)繁華且交通方便的地帶。選址靈活變通家樂福在中國的大部分店面選址是非常靈活的。有的是獨立店面，也有的開在商業(yè)樓的地下一層，還有的甚至開設(shè)在大型購物中心的四五層，遠(yuǎn)比競爭對手的選址策略靈活。第一節(jié)房地產(chǎn)項目選址

項目選址作為房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作之一，有著舉足輕重的作用，不同類型的投資項目對區(qū)位、環(huán)境、交通、消費群體等有不同的要求。居住項目選址

居住項目是指供人們生活居住的房地產(chǎn)，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。這類物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。居住項目主要為人們提供一個安靜舒適的生活休息空間。

房地產(chǎn)項目選址原則環(huán)境保護(hù)立體軌道交通發(fā)展情況市政公用基礎(chǔ)設(shè)施以城市總體規(guī)劃為依據(jù)控制性要求(1)房地產(chǎn)項目選址要與舊區(qū)改造相結(jié)合城市舊居住區(qū)存在問題：亂——布局混亂，工廠和居住混雜，犬牙交錯，道路分工不明，交通不暢差——房屋質(zhì)量差，室外缺少公共過濾地和各種活動場所，城市基礎(chǔ)設(shè)施陳舊且超載，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)城市現(xiàn)代化要求擠——交通擁擠，居住擁擠，合住戶、困難戶、缺房戶多，建筑密度高1.城市規(guī)劃包包括城市的的功能分區(qū)區(qū)，用地布布局，綜合合交通體系系，禁止、、限制和適適宜建設(shè)的的地域范圍圍等內(nèi)容。。2.居住項目應(yīng)應(yīng)盡量依托托主城區(qū)，，以便共享享城市中的的市政配套套設(shè)施，如如供電、供供水、供氣氣、道路、、通信線路路等，完善善的市政配配套設(shè)施不不但可為項項目提供便便利的建設(shè)設(shè)條件和資資源，利于于項目開發(fā)發(fā)。3.如果項目在在市區(qū)內(nèi)，，周邊一般般都會有便便捷的公共共交通系統(tǒng)統(tǒng)，能夠滿滿足居民日日常出行的的要求；如如果項目在在市郊，要要求項目所所在地要有有能夠便捷捷到達(dá)城市市中心或商商業(yè)、休閑閑區(qū)的交通通條件，如如地鐵、輕輕軌、公交交線路等，，以便保持持與市區(qū)的的緊密聯(lián)系系。4.山水、湖畔畔、綠地等等自然生態(tài)態(tài)景觀以及及清新的空空氣，都是是居民選擇擇安居，也也是房地產(chǎn)產(chǎn)投資者在在選擇居住住項目區(qū)位位時要考慮慮的因素5.住宅特別是是高層住宅宅的建設(shè)會會給周邊地地域環(huán)境帶帶來很大的的沖擊要與與周邊環(huán)境境景觀保持持協(xié)調(diào)發(fā)展展二、房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)位及房房地產(chǎn)生態(tài)態(tài)環(huán)境1.房地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)位是指指房地產(chǎn)的的地理位置置及社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)位置的的綜合。2.房地產(chǎn)產(chǎn)可持續(xù)發(fā)發(fā)展的思想想。第二節(jié)房房地產(chǎn)項目目規(guī)劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)項目規(guī)劃劃概述1.居住區(qū)是城市的有有機(jī)組成部部分，是被被城市道路路或自然界界線所圍合合的具有一一定規(guī)模的的生活聚居居地，它為為居民提供供生活居住住空間和各各類服務(wù)設(shè)設(shè)施，以滿滿足居民日日常物質(zhì)和和精神生活活的需要。。2.影響居居住形態(tài)的的因素自然條件經(jīng)濟(jì)條件科技水平建造目的（二）居住區(qū)結(jié)構(gòu)模式居住區(qū)按居居住戶數(shù)或或人口規(guī)模模可分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級，居住住區(qū)分級控控制規(guī)模見見下表。居住區(qū)規(guī)劃劃組織結(jié)構(gòu)構(gòu)可采用居住區(qū)-居住小區(qū)-居住組團(tuán)、居住區(qū)-居住組團(tuán)、居住區(qū)-街街坊等多種類型型。居住區(qū)。泛指不同同居住人口口規(guī)模的生生活聚居地地和特指被被城市干道道或自然分分界線所圍圍合，并與與居住人口口規(guī)模（30000-50000人）相對應(yīng)應(yīng)，配建有有一整套較較完善的、、能滿足該該區(qū)居民物物質(zhì)與文化化生活所需需的公共服服務(wù)設(shè)施的的生活聚居居地。居住小區(qū)。指被居住住區(qū)級道路路或自然分分界線所圍圍合，并與與居住人口口規(guī)模（5000-15000人）相對應(yīng)應(yīng)，配建有有一套能滿滿足該區(qū)居居民基本物物質(zhì)與文化化生活所需需的公共服服務(wù)設(shè)施的的生活聚居居地。居住組團(tuán)。指被小區(qū)區(qū)道路分隔隔，并與居居住人口規(guī)規(guī)模（1000-3000人）相對應(yīng)應(yīng)，配建有有居民所需需的基層公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的生活活聚居地。。街坊街坊是城市市道路或居居住區(qū)道路路劃分，它它的規(guī)模介介于居住組組團(tuán)和居住住小區(qū)之間間。（三）居住區(qū)的用用地組成1、居住區(qū)的用用地組成要要素：住宅宅用地，公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地，，道路用地地，公共綠綠地（主要要由這四大大用地組成成，但允許許小型無公公害工廠用用地，市政政工程設(shè)施施用地，水水面）（1）住宅：住宅宅建筑基礎(chǔ)礎(chǔ)占有的用用地及四周周的一些空空地（其中中包括住宅宅入口的小小路，宅旁旁綠地和家家務(wù)院）。。（2）公共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地：：只與居住住人口規(guī)模模相對應(yīng)配配建的。如如居住服務(wù)務(wù)和使用的的各類設(shè)施施的用地，，應(yīng)包括建建筑基礎(chǔ)地地及所其所所屬場院，，綠地和配配建的停車車場等。（3）道路用地：：住居住區(qū)區(qū)內(nèi)各級道道路的用地地，其中包包括道路，，回車場，，停車場用用地，小廣廣場。（4）公共綠地：：只居住區(qū)區(qū)級，小區(qū)區(qū)級及街坊坊內(nèi)的公共共使用綠地地，包括居居住區(qū)級公公園，小區(qū)區(qū)級小游園園，小面積積和帶狀綠綠地。其中中包括兒童童游戲場地地，青少年年和成年老老年人的或或頂和休息息場地。二、居住區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)計要要求1．舒適——要有完善的的住宅，公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施，道路路及公共綠綠地服務(wù)設(shè)設(shè)施項目齊齊全，設(shè)備備先進(jìn)，并并且有宜人人的居住環(huán)環(huán)境。2．便利——居住區(qū)的用用地布局要要合理，公公共建筑與與住宅有方方便的聯(lián)系系。各項公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的規(guī)模模和布點恰恰當(dāng)，便利利居民使用用。居住區(qū)區(qū)的道路系系統(tǒng)和道路路斷面形成成合理，步步行與平行行互不干擾擾，有足夠夠的停車場場地。3．衛(wèi)生——在居住區(qū)內(nèi)內(nèi)有完善的的給水，雨雨水與污水水排水，煤煤氣與集中中供暖系統(tǒng)統(tǒng)，居住區(qū)區(qū)內(nèi)空氣新新鮮凈潔，，無有害氣氣體與煙塵塵污染，日日照充足，，通風(fēng)良好好，無噪聲聲，公共綠綠地面積較較大。4．安全——對防止火災(zāi)災(zāi)，地震，，交通安全全有周密的的考慮，創(chuàng)創(chuàng)造安全的的居住環(huán)境境。5．美觀——居住區(qū)應(yīng)具具備賞心悅悅目，富有有特色的景景觀，建筑筑空間富有有變化，建建筑物與綠綠地交織，，色調(diào)和諧諧統(tǒng)一。三、居住區(qū)區(qū)規(guī)劃的相相關(guān)指標(biāo)（一）居住區(qū)規(guī)劃用地指標(biāo)（1）居住住區(qū)用地平平衡控制指指標(biāo)用地構(gòu)成居住區(qū)（%）小區(qū)（%）組團(tuán)（%）1、房地產(chǎn)用地45--6055--6560--752、公共服務(wù)設(shè)施用地20--3218--276--183、道路用地8--157--135--124、綠地用地7.5--155--123--8居住區(qū)用地100100100（2）人均均居住區(qū)用用地控制指指標(biāo)(二）居住住區(qū)各項用地界界限劃定的技術(shù)性規(guī)規(guī)定居住區(qū)用地地范圍確定定住宅用地范范圍的確定定公共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地范范圍確定住宅底層為為公共服務(wù)務(wù)設(shè)施時用用地范圍確確定道路用地范范圍確定公共綠地范范圍確定居住區(qū)用地地范圍確定定居住區(qū)以道道路為界時時，若屬城城市干道或或公路，以以道路紅線線為界；若若屬居住區(qū)區(qū)干道時，，以道路中中線為界與其他用地地相鄰時，，以用地界界線為界與天然或人人工障礙物物相鄰，以以障礙物邊邊線為界居住區(qū)內(nèi)的的非居住用用地或居住住區(qū)級以上上公共建筑筑用地應(yīng)扣扣除住宅用地范范圍的確定定以居住區(qū)內(nèi)內(nèi)部道路紅紅線為界，，宅前宅后后小路屬住住宅用地住宅與公共共綠地相鄰鄰，沒有道道路或其他他明確界限限時，通常常在住宅的的長邊以住住宅的1/2高度計算，，住宅兩側(cè)側(cè)一般按3-6m計算與公共服務(wù)務(wù)設(shè)施相鄰鄰的，以公公共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地邊邊界為界如公共服務(wù)務(wù)設(shè)施無明明確界限時時，以住宅宅要求計算算公共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地范范圍的確定定有明確用地地界線的公公共該服務(wù)務(wù)設(shè)施按基基地界限劃劃分，否則則，可按建建筑物基底底占用土地地及建筑四四周實際所所需利用的的土地劃定定界限住宅底層為為公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用地地范圍的確確定將建筑基底底及住宅各各占該建筑筑總面積的的比例分?jǐn)倲偅⒎謩e別計入住宅宅或公共服服務(wù)設(shè)施用用地內(nèi)當(dāng)服務(wù)設(shè)施施突出住宅宅或占用專專用場地院院落時，突突出部分的的建筑基底底、因公共共服務(wù)設(shè)施施需要后退退紅線的用用地及專用用場地的面面積均應(yīng)計計入公共服服務(wù)設(shè)施用用地內(nèi)道路用地范范圍的確定定居住區(qū)道路路作為居住住區(qū)用地界界限時，以以道路紅線線的一半計計算小區(qū)道路和和住宅組團(tuán)團(tuán)道路按道道路路面寬寬度計算，，其中包括括人行便道道公共停車場場、回車場場以設(shè)計的的占地面積積計入道路路用地宅前宅后小小路不計入入公共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地界界線外的人人行道和車車行道均按按道路用地地計算公共設(shè)施專專用道路不不計入公共綠地用用地范圍的的確定應(yīng)包括居住住區(qū)公園、、小區(qū)公園園、住宅組組團(tuán)綠地，，不包括宅宅間日照間間距內(nèi)的綠綠地、公共共服務(wù)設(shè)施施所屬綠地地和非居住住區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的綠地院落式組團(tuán)團(tuán)綠地、開開敞式組團(tuán)團(tuán)綠地的用用地界線劃劃定如圖30(三）居住區(qū)區(qū)規(guī)劃設(shè)計的的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)（1）建筑面積/總建筑面積（（萬m2）獨棟建筑的建建筑面積=∑各層面積=建筑基底面積積×層數(shù)（規(guī)則的的建筑）住宅建筑面積積=∑各棟住宅建筑筑的建筑面積積住區(qū)總建筑面面積=∑各棟建筑的建建筑面積（2）建筑密度（（%）住宅建筑凈密密度=住宅建筑基底底面積/住宅用地面積積總建筑密度=居住區(qū)總建筑筑基底面積/居住區(qū)總用地地面積31（3）人口密度（（人/ha、人/km2）人口毛密度=住區(qū)總?cè)丝?居住區(qū)總用地地面積人口凈密度=住區(qū)總?cè)丝?住宅用地總面面積（4）建筑面積密密度（萬m2/ha）住宅建筑面積積毛密度=住宅總建筑面面積/居住區(qū)用地面面積住宅建筑面積積凈密度=住宅總建筑面面積/住宅用地面積積（5）容積率（建建筑面積毛密密度）容積率=總建筑面積/總用地面積（6）平均層數(shù)（（層）住宅平均層數(shù)數(shù)=住宅總建筑面面積/住宅基底總面面積ABa52bc12543用地界限建筑層數(shù)道路紅線道路中心線建筑密度=[(a×b)+(a××c)]/(A×B)容積率=[(5a××b)+(2a×c)]/(A×B)建筑密度、建建筑面積密度度、容積率圖圖解某開發(fā)用地面面積為30畝，容積率控控制為2.5，擬在該地塊塊上開發(fā)住宅宅。根據(jù)調(diào)查查分析，住宅宅建筑面積的的綜合造價為為1200元／m2，銷售價格為為1800元／m2，(總建筑面積的的90％可供銷售),該開發(fā)項目毛毛利潤估算。。答:擬開發(fā)住宅的的總建筑面積積(1畝＝666m2)：30×666×2.5＝49950m2每平方米綜合合造價按1200元計，其總造造價為：1200×49950＝5994萬元按1800元／m2的銷售價格計計算，其總收收人為(總建筑面積的的90％可供銷售)1800×49950××0.9＝8091.9萬元該項目的毛利利潤為：8091.9—5994＝2097.9萬元342.實例計算【例】已知一小區(qū)，，用地面積20ha，其中住宅用用地面積占50%?，F(xiàn)有住宅A、B、C三類，具體配配置見下表：：公共建筑配置置如下：求：住宅總建建筑面積、總總建筑密度、、人口凈密度度、容積率、、住宅建筑平均均層數(shù)(人口按戶均3.2人)戶型每戶面積（m2）住宅單體類型

（一梯幾戶）住宅單體層數(shù)住宅單體數(shù)量A802650B1002660C12021240公建類型建筑面積（m2）平均層數(shù)1500022120003352.實例計算求：住宅總建建筑面積、總總建筑密度、、人口凈密度度、容積率、住宅宅建筑平均層層數(shù)答：住宅總建建筑面積=23.52萬m2總建筑密度=18.05%人口凈密度=729.6人/ha容積率=1.26住宅建筑平均均層數(shù)=7.95計算過程用地配置包含住宅建筑筑用地、公共共服務(wù)設(shè)施用用地、道路與與停車設(shè)施用用地、公共綠綠地和其他五五部分的數(shù)量量以及比例，，它反映了一一個住宅區(qū)的的某些重要的的特征，如區(qū)區(qū)位、環(huán)境、、標(biāo)準(zhǔn)甚至住住宅的層數(shù)等等等。一個具體的住住宅區(qū)用地配配置的確定應(yīng)應(yīng)該考慮多方方面的因素。。住宅區(qū)用地地的配置應(yīng)該該在國標(biāo)《城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范范》（GB50180—93）用地配置建建議的基礎(chǔ)上上，考慮住宅宅區(qū)的職能側(cè)側(cè)重、居住密密度、土地利利用方式和效效益、社區(qū)生生活、戶外環(huán)環(huán)境質(zhì)量和地地方特點等多多方面的一素素綜合確定。。城市住宅區(qū)規(guī)規(guī)劃應(yīng)鼓勵土土地的立體化化和復(fù)合化利利用，如開發(fā)發(fā)地下空間和和對地面進(jìn)行行公共空間分分層開發(fā)利用用等。在這種種情況下，住住宅區(qū)規(guī)劃的的用地配置會會有相應(yīng)的變變化。1994年頒布的國標(biāo)標(biāo)《城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范范》（GB50180-93）中提出了城城市居住區(qū)、、居住小區(qū)和和居住組團(tuán)的的用地配置參參考數(shù)據(jù)（表表3—2）用地構(gòu)成居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)1.住宅用地45～6055～6560～752.公建用地20～3218～276～83.道路用地8～157～135～124.公共綠地7.5～155～123～8居住區(qū)用地100100100表3--2城市居住區(qū)用用地平衡控制制指標(biāo)（﹪）用地配置各住宅區(qū)由于于所處的區(qū)位位不同、使用用對象不同可可能導(dǎo)致住宅宅區(qū)用地配置置的側(cè)重有所所差異。在城城市中心或周周圍已有較完完善的公共服服務(wù)設(shè)施可供供住宅區(qū)使用用的住宅區(qū)、、其公共服務(wù)務(wù)設(shè)施用地的的比重可以適適當(dāng)降低，否否則，其公公共服務(wù)設(shè)施施用地的比重重一般不能低低于國標(biāo)《規(guī)范》或地方有關(guān)規(guī)規(guī)范的比重。。滿足住宅區(qū)居居民的居住生生活需求是確確定住宅區(qū)用用地配置的基基礎(chǔ)，不同的的居住對象對對住宅區(qū)的居居住、公共服服務(wù)、戶外環(huán)環(huán)境和交通設(shè)設(shè)施等存在不不同的需求，，因而應(yīng)該根根據(jù)居住對象象的特點適度度增減住宅區(qū)區(qū)各類用地構(gòu)構(gòu)成的比例。。居住密度在住宅區(qū)規(guī)劃劃考慮的基本本因素中，居居住密度是一一項重要的量量化控制指標(biāo)標(biāo)，它對居住住環(huán)境的品質(zhì)質(zhì)以及規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)的空間與與布局形態(tài)有有著根本的影影響。居住密度是關(guān)于住宅區(qū)區(qū)環(huán)境質(zhì)量的的重要指標(biāo)之之一，指單位位用地面積上上居民和住宅宅的密集程度度，它是一個個包含人口密密度、人均用用地、建筑密密度和建筑面面積密度指標(biāo)標(biāo)的綜合概念念。建筑面積積密度、容積積率之間關(guān)系系見圖3.6人口密度住宅區(qū)人口密密度（毛）=住宅區(qū)總?cè)丝诳?住宅區(qū)總用地地（人/公頃、萬人/平方公里）住宅區(qū)人口密密度（凈）=住宅區(qū)總?cè)丝诳?住宅建筑總用用地（人/公頃、萬人/平方公里）人均用地人均住宅區(qū)用用地=住宅區(qū)總用地地/住宅區(qū)總?cè)丝诳冢ㄆ椒矫?人）建筑用地住宅區(qū)建筑密密度（毛）=住宅區(qū)總建筑筑基底面積/住宅區(qū)總用地地面積（﹪）住宅區(qū)建筑密密度（凈）=住宅區(qū)某項建建筑總基底面面積/住宅區(qū)該項建建筑總用地面面積（﹪）建筑面積密度度住宅區(qū)建筑面面積密度（毛毛）=住宅區(qū)總建筑筑面積/住宅區(qū)總用地地面積（平方方米/公頃）住宅區(qū)建筑面面積密度（凈凈）=住宅區(qū)某項建建筑總面積/住宅區(qū)該項建建筑總用地面面積（平方米米/公頃）住宅容積率=住宅區(qū)總建筑筑面積/住宅區(qū)總用地地面積（平方方米/平方米）住宅區(qū)住宅用用地容積率=住宅區(qū)住宅總總建筑面積/住宅區(qū)建筑中中用地面積（（平方米/平方米）居住密度居住區(qū)密度的的高低取決于于土地的價值值和土地資源源的狀況、生生活環(huán)境質(zhì)量量的定位，以以及對城市型型生活氛圍的的營造。在住住宅區(qū)規(guī)劃中中應(yīng)該從節(jié)約約土地，保證證生活環(huán)境的的質(zhì)量，同時時滿足城市生生活的需求三三方面來確定定適當(dāng)?shù)木幼∽∶芏?。一般般而言，越接接近市中心的的住宅區(qū)其居居住密度越高高，土地資源源越緊張的城城市其住宅區(qū)區(qū)的居住密度度越高，環(huán)境境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)越越高的住宅區(qū)區(qū)其居住密度度越小。在居住密度較較高的住宅區(qū)區(qū)其住宅用地地的比重應(yīng)該該相對較小，，在居住密度度小的住宅區(qū)區(qū)其住宅用地地的比重可以以相對較大，，在高層住宅宅為主的住宅宅區(qū)中，住宅宅用地的比重重不宜超過《設(shè)計規(guī)范》或地方有關(guān)規(guī)規(guī)范規(guī)定的規(guī)規(guī)模相近的居居住區(qū)、小區(qū)區(qū)或組團(tuán)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。住宅區(qū)的人口口密度確定應(yīng)應(yīng)該在考慮城市總體規(guī)劃劃、分區(qū)規(guī)劃和地區(qū)控制性詳詳細(xì)規(guī)劃要求的同時，，從居住的物物質(zhì)環(huán)境質(zhì)量量和社會環(huán)境境質(zhì)量兩方面面綜合考慮，，以保證舒適適的城市生活活。適宜的住宅區(qū)區(qū)人口密度宜宜控制在300～800人/公頃，在人口密度度800人/公頃左右或以以上的住宅區(qū)區(qū)人口密度應(yīng)應(yīng)該考慮戶外外公共空間的的立體化和復(fù)復(fù)合化的利用用方式，以擴(kuò)擴(kuò)展其戶外公公共使用空間間，保證住宅宅區(qū)的戶外居居住環(huán)境質(zhì)量量。五、技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)及其計計算1、技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)居住戶數(shù)（（戶）；居住住人數(shù)（人））；總建筑面面積（萬m2）；住宅建筑筑面積（萬m2）；住宅宅建筑凈密度度（%）；住住宅建筑毛密密度；住宅凈凈密度；容積積率;高層住住宅比例;中中高層住宅比比例;人口毛毛密度;人口口凈密度;住住宅建筑套毛毛密度;住宅宅建筑套凈密密度等。2、主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計計算住宅建筑凈密密度=住宅建筑基地地總面積/住宅用地面積積（%）住宅建筑面積積凈密度=住宅總面積/住宅用地面積積(vm2/hm2)住宅建筑面積積毛密度=住宅總建筑面面積/居住用地面積積(vm2/hm2)容積率=總建筑面積/總用地面積（3）項目設(shè)計指指標(biāo)住宅平均層數(shù)數(shù)高層住宅比例例中層住宅比例例人口毛密度人口凈密度住宅面積毛密密度住宅面積凈密密度住宅建筑凈密密度建筑密度綠地率6.3.2非居住項目規(guī)規(guī)劃與設(shè)計指指標(biāo)非居住項目一一般指酒店、、辦公、商業(yè)業(yè)、工業(yè)等其其他用途的房房地產(chǎn)開發(fā)項項目，在規(guī)劃劃設(shè)計中通常常使用下列指指標(biāo)。（1）建筑容積率率（2）總建筑面積積（3）建筑密度（4）規(guī)劃建設(shè)用用地面積（5）建筑高度（6）綠化比率（7）停車位個數(shù)數(shù)（8）有效面積系系數(shù)§6.4房地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)計計方案及評價價6.4.1房地產(chǎn)開發(fā)項項目規(guī)劃設(shè)計計方案編制（1）居住區(qū)規(guī)劃劃的基本要求求居住區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計的基本要要求主要包括括以下7個方面：安全的要求衛(wèi)生的要求物質(zhì)舒適性要要求精神享受性的的要求與城市發(fā)展相相協(xié)調(diào)的要求求可持續(xù)性的要要求產(chǎn)業(yè)化的要求求（2）居住區(qū)規(guī)劃劃方案編制程程序工作過程可分分為調(diào)查分析、規(guī)劃設(shè)計、成果表達(dá)三個階段。（3）居住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計方案的的內(nèi)容居住區(qū)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案的主主要內(nèi)容包括括規(guī)劃結(jié)構(gòu)、住宅形式與布布局選擇、配套服務(wù)設(shè)施施、道路交通、綠地與景觀、豎向、管線綜合等多個方面，，并按照居民民區(qū)規(guī)劃設(shè)計計的層次性特特點，在總體體規(guī)劃、控制制性詳細(xì)規(guī)劃劃和修建性詳詳細(xì)規(guī)劃等不不同層次的規(guī)規(guī)劃階段中的的側(cè)重點有所所不同。規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)構(gòu)一般情況下，，居住區(qū)包括括住宅、道路、配套公共服務(wù)務(wù)設(shè)施、公共綠地四個部分，通通過對空間結(jié)結(jié)構(gòu)的分析，，將四個部分分要素加以組合，確定定基本布局和和空間形態(tài)。。影響居住區(qū)規(guī)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的主主要因素包括括區(qū)位及規(guī)劃要要求、場地及及環(huán)境條條件、人的生生活需需求、經(jīng)濟(jì)性性、社會管管理制制度等。目前常常見的的居住住區(qū)規(guī)規(guī)劃空空間結(jié)結(jié)構(gòu)的的類型型主要要有內(nèi)向型型、開放型型、自由型型等。住宅形形式與與布局局選擇擇住宅的的形式式取決決于自然環(huán)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)水水平、技術(shù)水水平、文化習(xí)習(xí)俗和家庭結(jié)結(jié)構(gòu)等因素素。在《住宅建建筑設(shè)設(shè)計規(guī)規(guī)范》中，根根據(jù)住住宅建建造層層數(shù)將將住宅宅劃分分為低層住住宅（1至3層）、、多層住住宅（4至6層）、、中高層層住宅宅（7至9層）、、高層住住宅（10至30層）。。住宅的的布局局有行列式式、周邊式式和點群式式三種基基本形形式。。住宅布布置中中必須須要重重點考考慮日日照和和通風(fēng)風(fēng)，這這是居居住區(qū)區(qū)規(guī)劃劃的根根本問問題，，也是是現(xiàn)代代城市市規(guī)劃劃產(chǎn)生生的起起點。。配套服服務(wù)設(shè)設(shè)施公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施也稱為為配套套公建建，決決定居居民生生活服服務(wù)質(zhì)質(zhì)量和和方便便程度，是是居住住區(qū)不不可或或缺的的組成成部分分。公共服服務(wù)設(shè)設(shè)施的的規(guī)劃劃布局局應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)方便便生活活、減減少干干擾、、有利利經(jīng)營營、美化環(huán)環(huán)境的的原則則，可可采用用分散、集中、分散和和集中中相結(jié)結(jié)合的方式式布局。。而且且，為為了保保證合合理的的服務(wù)務(wù)半徑徑，注注意未未來發(fā)發(fā)展需需要，，規(guī)劃中還還應(yīng)留留有余余地。。道路交交通居住區(qū)區(qū)道路路網(wǎng)結(jié)結(jié)構(gòu)在形態(tài)態(tài)上有有規(guī)則式式、自由式式、混合式式等，在在交通組織織上分分為人車混混行、人車分分流兩種形形式。。公共綠綠地在綠地地規(guī)劃劃設(shè)計計中，，公共共綠地地應(yīng)具具備可達(dá)性性、功能性性、親和性性。綠地布布局應(yīng)注意意人的的動態(tài)態(tài)和靜靜態(tài)觀觀賞效效果，，一般般在小小區(qū)入入口、、中心形形成景景觀節(jié)節(jié)點，，創(chuàng)造造層次次豐富富的視視覺效效果。。豎向及及管線線綜合合居住區(qū)區(qū)的市市政工工程由由居住區(qū)區(qū)給水水、排水、供電、燃?xì)狻⒐?、通信、環(huán)衛(wèi)、防災(zāi)等工程程組成成。按照敷敷設(shè)方方式可可以分分為架空線線路和地下埋埋設(shè)線線路。地下下埋設(shè)設(shè)線路又可可分為為直埋埋管線線和溝溝埋管管線。。居住住區(qū)內(nèi)內(nèi)的管管線應(yīng)應(yīng)盡量量采用用地下埋埋設(shè)的的方式式。豎向規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計是為了了有效效利用用地形形，滿滿足居居住區(qū)區(qū)道路路交通通、地地面排水水、建建筑布布置和和城市市景觀觀等方方面的的要求求，對對自然然地形形改造造和利用用而進(jìn)進(jìn)行的的規(guī)劃劃設(shè)計計，包包括道路豎豎向設(shè)設(shè)計和場地豎豎向設(shè)設(shè)計。（4）居住住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計方方案主主要成成果居住區(qū)區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計計方案案的主主要成成果一般包包括規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計圖圖紙及及文件件兩大大類，，具體體包括括：分析圖圖規(guī)劃設(shè)設(shè)計圖圖工程規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計圖圖形態(tài)意意向規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計圖圖和模模型規(guī)劃設(shè)設(shè)計說說明及及技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)居住區(qū)區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計計的基基礎(chǔ)資資料包括政政策法法規(guī)性性文件件和自自然及及人文文地理理資料料。1、用地地性質(zhì)質(zhì)用地的的使用用功能能或土土地用用途，，可根根據(jù)用用地分分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行標(biāo)標(biāo)注。。2、用地地面積積規(guī)劃地地塊劃劃定的的面積積。3、建筑筑密度度規(guī)劃地地塊內(nèi)內(nèi)各類類建筑筑基底底占地地面積積與地地塊面面積之之比，，通常常以上上限限限制。。4、建筑筑控制制高度度由室外外明溝溝面或