房地產(chǎn)合約履行培訓(xùn)詳解

房地產(chǎn)合同簽訂及履約21、理論知識(shí)和實(shí)際工作中常見問(wèn)題相結(jié)合；2、通過(guò)討論分析相關(guān)案例，切實(shí)指導(dǎo)今后的實(shí)際工作，提高執(zhí)行力。地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料合同管理合同合同的管控能力是公司業(yè)務(wù)管理水平高低的綜合體現(xiàn)。討論原則3一、地產(chǎn)公司相關(guān)合同分類二、合同組成三、內(nèi)控條款管理（合同專用條款）

地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料合同管理三大部分主要討論內(nèi)容4地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料合同管理代號(hào)類別包含內(nèi)容ZX咨詢服務(wù)類1、前期環(huán)評(píng)、交通評(píng)價(jià)、節(jié)能評(píng)估等報(bào)建過(guò)程中的委托合同2、勘察、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理合同3、造價(jià)咨詢、招標(biāo)代理、審計(jì)顧問(wèn)等合同GC建安工程類1、總承包合同2、直接（指定）分包合同，包括：打井及降水，地基處理，門窗，園林，地暖等3、電梯、空調(diào)機(jī)組、高低壓配電等安裝PT市政配套類燃?xì)?、電力、電信、雨污，自?lái)水等CG采購(gòu)類1、總包合同中甲供材的采購(gòu)2、項(xiàng)目配套的其他甲方直接采購(gòu)如：垃圾箱、化糞池、庭院燈，交通標(biāo)識(shí)、小區(qū)運(yùn)動(dòng)器材等YX營(yíng)銷推廣類1、市場(chǎng)調(diào)研咨詢、銷售代理、物料制作、廣告及推廣活動(dòng)等沙盤模型等其他售樓處必備物品的采購(gòu)加工2、合同房屋租售、按揭等合同一、合同分類51、合同框架構(gòu)成2、通用條款和專用條款的區(qū)別和聯(lián)系3、補(bǔ)充條款的擬定原則：4、擬定專用條款時(shí)的注意事項(xiàng)5、合同形式地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料合同管理二、合同組成及形式6二、合同組成及形式地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理知識(shí)研討資料合同管理1、框架詳見，范本合同（河北2008）一、總則二、合同主體三、擔(dān)保、保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)四、工期五、質(zhì)量與安全六、造價(jià)七、合同爭(zhēng)議、解除與終止八、其他2、通用條款：3、專用條款（格式條款）：。。。。。略1、協(xié)議書4、附件附件1：承包人承攬項(xiàng)目一覽表附件2：房屋建筑工程質(zhì)量保修書7二、合同組成及形式地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理知識(shí)研討資料合同管理2、區(qū)別和聯(lián)系2.1區(qū)別：專用條款，體現(xiàn)利益趨向；通用條款：合同主體是平等的，相關(guān)條款維護(hù)合同雙方共同的權(quán)益；2.2聯(lián)系：兩者互為補(bǔ)充，共同組成比較完整的實(shí)際應(yīng)用的合同文本；8地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料合同管理3、補(bǔ)充條款的擬定原則：3.1、可執(zhí)行性；3.2、必須體現(xiàn)利益趨向；3.3、掌握有效、無(wú)效的尺度；3.4、提高合約履行關(guān)鍵點(diǎn)的管控能力，逐步實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理；--仲裁或起訴為對(duì)方單位所在地？-原則性問(wèn)題。二、合同組成及形式9地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料合同管理專用條款控制線控制線利益趨向1利益趨向2必須體現(xiàn)利益趨向，同時(shí)兼顧有效無(wú)效尺度擬定原則10地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討資料合同管理第一，履行告知義務(wù)4擬定專用條款時(shí)的注意事項(xiàng)第二，掌握有效與無(wú)效的尺度第三，做好不利解釋的預(yù)案準(zhǔn)備第四，通用條款和專用條款并重四大注意事項(xiàng)補(bǔ)充條款三大特點(diǎn)：重復(fù)使用、預(yù)先擬定、未經(jīng)協(xié)商。11地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討討資料合合同管理理第一，履行告知義義務(wù)4擬定專用條款時(shí)的的注意事項(xiàng)《合同法》第三十九條要求標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合同文本的提提供者要“提請(qǐng)對(duì)對(duì)方注意免除或限限制其責(zé)任的條款款，按照對(duì)方的要要求，對(duì)該條款予予以說(shuō)明?！碧貏e是合同的對(duì)方方當(dāng)事人，不是特特定的廣大消費(fèi)者者的時(shí)候，這種告知義務(wù)要充充分、完整，而且且要做到深入淺出出，通俗易懂。12地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討討資料合合同管理理第二，掌握有效與與無(wú)效的尺度4擬定專用條款時(shí)的的注意事項(xiàng)環(huán)境分析競(jìng)爭(zhēng)性合法性注意：1、做到，嚴(yán)謹(jǐn)而不不苛刻；2、避免無(wú)效條款，，則一旦發(fā)生合同同糾紛==《合同法》第四十條規(guī)定，““提供專用條款一一方免除其責(zé)任，，加重對(duì)方責(zé)任、、排除對(duì)方主要權(quán)權(quán)利的，該條款無(wú)無(wú)效”。作為一個(gè)大企業(yè)，，在法律明文禁止止的情況下還在標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本中設(shè)置無(wú)無(wú)效的免責(zé)條款，不但不不能獲得法律的保保護(hù)，反而有損大大公司的企業(yè)形象象。13地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討討資料合合同管理理第三，做好不利解解釋的預(yù)案準(zhǔn)備4擬定專用條款時(shí)的的注意事項(xiàng)《合同法》第四十一條，“對(duì)對(duì)格式條款有兩種種以上解釋的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)做出不利于格格式條款提供一方方的解釋”?；蚋袷綏l款提供方方條款的遺漏或不不明確造成合同爭(zhēng)爭(zhēng)議的情況?！逗贤ā愤@樣規(guī)定，是基于于標(biāo)準(zhǔn)合同文本提提供一方在存在利利用合同文本謀取取不公平利益的假假設(shè)。這就要求企企業(yè)在制定標(biāo)準(zhǔn)合合同文本的同時(shí)，，要準(zhǔn)備好合同文文本和條款的合理理性的說(shuō)明和解釋釋。案例條款材料或設(shè)備采購(gòu)安安裝合同中，關(guān)于于運(yùn)輸方式及費(fèi)用用承擔(dān)，票據(jù)提供供等條款。14地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討討資料合合同管理理第四，通用條款和和專用條款并重4擬定專用條款時(shí)的的注意事項(xiàng)1、專用條款：對(duì)內(nèi)內(nèi)發(fā)揮作用。當(dāng)企業(yè)處于弱勢(shì)地地位的時(shí)候，則要要發(fā)揮“通用條款”的作用。2、通用條款：對(duì)外外發(fā)揮作用。當(dāng)企業(yè)處于合同優(yōu)優(yōu)勢(shì)地位的時(shí)候，，應(yīng)盡量發(fā)揮“專用條款”的作用；15地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討討資料合合同管理理5.1、書面形式的概念念：“可以有形地表現(xiàn)現(xiàn)所載內(nèi)容的形式式”；包括電報(bào)、電傳、、傳真、電子數(shù)據(jù)據(jù)交換和電子郵件件5合同形式5.2、書面合同的構(gòu)成成要素：“a合同條款，b經(jīng)過(guò)當(dāng)事人蓋章、、簽字確認(rèn)”；書面合同又分為合合同書、信件和數(shù)數(shù)據(jù)電文三大類注意：不是所有的信件和和數(shù)據(jù)電文都能成成為合同，只有包包含了合同條款、、經(jīng)過(guò)當(dāng)事人簽字字確認(rèn)的信件、數(shù)數(shù)據(jù)電文才是合同同。16地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研討討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（合合同專用條款）1、風(fēng)險(xiǎn)管理2、工期管理及違約約責(zé)任處理3、質(zhì)量管理及違約約責(zé)任4、安全管理及違約約責(zé)任5、工程分判方案6、合同價(jià)款7、付款方式及財(cái)務(wù)務(wù)處理8、工程結(jié)算管理9、合同簽訂手續(xù)注注意事項(xiàng)10合同爭(zhēng)議、解除及及終止內(nèi)控條款提綱17地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）1：主動(dòng)動(dòng)控制制；2：風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)，體體現(xiàn)合合同主主體平平等；；3：避免免二次次風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)（次次生風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)））的發(fā)發(fā)生；；預(yù)先在在合同同中確確定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)源源，并并通過(guò)過(guò)設(shè)計(jì)計(jì)合同同條款款來(lái)預(yù)預(yù)防風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，限制制風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的范范圍，，在當(dāng)當(dāng)事人人之間間進(jìn)行行有利利于自自己的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分配配，甚甚至轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。1.1風(fēng)險(xiǎn)管管理原原則1、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理理18地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理知知識(shí)研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）Ⅰ風(fēng)險(xiǎn)降降低；；Ⅱ風(fēng)險(xiǎn)消消除；；Ⅲ風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；；Ⅳ風(fēng)險(xiǎn)保保留；；1.2風(fēng)險(xiǎn)處處理的的方式式概念：：請(qǐng)會(huì)會(huì)后查查閱相相關(guān)資資料。。。。。19業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）1.2風(fēng)險(xiǎn)處處理的的方式式Ⅰ風(fēng)險(xiǎn)降降低；；常用用的一一種形形式是是風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分散散，即即通過(guò)過(guò)分散散的形形式來(lái)來(lái)降低低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。合同條條款-----材料價(jià)價(jià)格調(diào)調(diào)整：：1、調(diào)整整條件件：各棟號(hào)號(hào)施工工期的的信息息價(jià)格格未超超過(guò)基基期（（投標(biāo)標(biāo)期））信息息價(jià)格格的±5%（含±5%）時(shí)，，不予予調(diào)整整；超超過(guò)±5%時(shí)，僅僅調(diào)整整超過(guò)過(guò)±5%以外的的部分分；判定公公式為為：［［（B-A）÷A］>+5%；［（（B-A）÷A］<-5%；2、調(diào)整辦法法為：約定調(diào)整金金額*約約定調(diào)整整材料數(shù)量量；可調(diào)材材料價(jià)差部部分只計(jì)取取稅金不計(jì)計(jì)取其他任任何費(fèi)用；；3、調(diào)整公式式：信息價(jià)約定調(diào)整金額判定條件基期施工期比例調(diào)整金額（元）AB（B-A）÷AA*[（B-A）÷A-5%](C-B)/B＞+5%AB（B-A）÷AA*[（B-A）÷A-5%](C-B)/B＜-5%AB（B-A）÷A05%≤(C-B)/B≤+5%？體現(xiàn)什么原原則？案例條款20地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理知識(shí)研研討資料合合同同管理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）1.2風(fēng)險(xiǎn)處理的的方式Ⅱ風(fēng)險(xiǎn)消除；；包括風(fēng)險(xiǎn)避避免、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)化解、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)排斥和和風(fēng)險(xiǎn)終止止。21地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）1.2風(fēng)險(xiǎn)處理的的方式Ⅲ風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；；工程量清單單招投標(biāo)：：招標(biāo)人風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：承擔(dān)工工程量的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)投標(biāo)人：承承擔(dān)投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；工程量清單單修正的原原則：投標(biāo)人應(yīng)依依據(jù)招標(biāo)方方給定的工工程量清單單進(jìn)行報(bào)價(jià)價(jià)，投標(biāo)人人在投標(biāo)階階段應(yīng)依據(jù)據(jù)投標(biāo)圖紙紙對(duì)招標(biāo)人人提供的工工程量清單單的準(zhǔn)確性性、完整性性進(jìn)行復(fù)核核，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)錯(cuò)漏項(xiàng)或或數(shù)量偏差差（正負(fù)3%以外）應(yīng)在在招標(biāo)規(guī)定定時(shí)間內(nèi)提提出質(zhì)疑，，招標(biāo)人確確認(rèn)后以補(bǔ)補(bǔ)遺書的方方式進(jìn)行修修正；數(shù)量量偏差在正正負(fù)3%（含）以內(nèi)內(nèi)招標(biāo)人不不予修正，，由投標(biāo)人人在綜合單單價(jià)中考慮慮。如投標(biāo)人未未對(duì)招標(biāo)人人提供的工工程量清單單的量或項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行復(fù)核核或提出質(zhì)質(zhì)疑后未得得到招標(biāo)人人的書面回回復(fù)，則投投標(biāo)人在報(bào)報(bào)價(jià)時(shí)自行行考慮其因因素，投標(biāo)標(biāo)人中標(biāo)后后，招標(biāo)人人不予補(bǔ)償償，辦理工工程結(jié)算時(shí)時(shí)也不予調(diào)調(diào)整。如何體現(xiàn)利利益趨向？？----討論5分鐘！1、工程量？？2、措施費(fèi)包包干？3、圖紙范圍圍內(nèi)合同價(jià)價(jià)款包死4、避免不平平衡報(bào)價(jià)等等投標(biāo)技巧巧？5、主要合同同條款的設(shè)設(shè)計(jì)？案例條款22地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）1.2風(fēng)險(xiǎn)處理的的方式Ⅲ風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；；工程量清單單修正的原原則：投標(biāo)人應(yīng)依依據(jù)招標(biāo)方方給定的工工程量清單單進(jìn)行報(bào)價(jià)價(jià)，投標(biāo)人人在投標(biāo)階階段應(yīng)依據(jù)據(jù)投標(biāo)圖紙紙對(duì)招標(biāo)人人提供的工工程量清單單的準(zhǔn)確性性、完整性性進(jìn)行復(fù)核核，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)錯(cuò)漏項(xiàng)或或數(shù)量偏差差（正負(fù)3%以外）應(yīng)在在招標(biāo)規(guī)定定時(shí)間內(nèi)提提出質(zhì)疑，，招標(biāo)人確確認(rèn)后以補(bǔ)補(bǔ)遺書的方方式進(jìn)行修修正；數(shù)量量偏差在正正負(fù)3%（含）以內(nèi)內(nèi)招標(biāo)人不不予修正，，由投標(biāo)人人在綜合單單價(jià)中考慮慮。如投標(biāo)人未未對(duì)招標(biāo)人人提供的工工程量清單單的量或項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行復(fù)核核或提出質(zhì)質(zhì)疑后未得得到招標(biāo)人人的書面回回復(fù)，則投投標(biāo)人在報(bào)報(bào)價(jià)時(shí)自行行考慮其因因素，投標(biāo)標(biāo)人中標(biāo)后后，招標(biāo)人人不予補(bǔ)償償，辦理工工程結(jié)算時(shí)時(shí)也不予調(diào)調(diào)整。注：08清單規(guī)定：：投標(biāo)人沒(méi)沒(méi)有為確保保工程量清清單準(zhǔn)確性性，而進(jìn)行行復(fù)核的權(quán)權(quán)利和義務(wù)務(wù)，但要進(jìn)進(jìn)行必要的的復(fù)核，復(fù)復(fù)核的目的的是：處于于投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)考慮，尋尋求適合于于投標(biāo)的技技巧和埋伏伏。體現(xiàn)工程量量清單招標(biāo)標(biāo)：量?jī)r(jià)分分離，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)各擔(dān)的原原則。23地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）1.2風(fēng)險(xiǎn)處理的的方式Ⅳ風(fēng)險(xiǎn)保留；；據(jù)實(shí)結(jié)算類類建筑工程程合同：1、工程量據(jù)據(jù)實(shí)計(jì)算2、材料價(jià)格格：2.1執(zhí)行信息價(jià)價(jià)？2.2認(rèn)價(jià)？--全部承擔(dān)了了材料價(jià)格格變化的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)注：信息價(jià)價(jià)中沒(méi)有或或規(guī)格型號(hào)號(hào)、品牌不不明確的材材料3“秋后算賬””有多少，算算多少；算算多少，是是多少；沒(méi)有控制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有有控制目標(biāo)標(biāo)？建設(shè)單位變變?yōu)閹缀跛酗L(fēng)險(xiǎn)的的承擔(dān)者??！下浮比例的的確定？1、直接費(fèi)為為取費(fèi)基數(shù)數(shù)的情況：：主要參考依依據(jù)：信息息價(jià)與實(shí)際際采購(gòu)價(jià)的的差額；2、人工費(fèi)及及機(jī)械費(fèi)或或人工費(fèi)為為取費(fèi)基數(shù)數(shù)：主要參考依依據(jù)：定額額人工費(fèi)及及機(jī)械費(fèi)+取費(fèi)之和與與實(shí)際勞務(wù)務(wù)、機(jī)械租租賃費(fèi)用之之和的差值值與預(yù)期利利潤(rùn)或競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)境下最最低追求利利潤(rùn)的比較較；此條款的的意義？？討論。。。。。。。5分鐘！案例包括風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)接受、、風(fēng)險(xiǎn)吸吸收和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)容忍忍。24地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）2、工期管管理及違違約責(zé)任任處理2.1合同工期期的制定定原則：：合理、可可行與開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總工工期相結(jié)結(jié)合與交房時(shí)時(shí)間相結(jié)結(jié)合2.2關(guān)鍵工期期節(jié)點(diǎn)管管理：開工日期期主體結(jié)構(gòu)構(gòu)完成時(shí)時(shí)間二次結(jié)構(gòu)構(gòu)、裝修修完成時(shí)時(shí)間竣工驗(yàn)收收、竣工工資料提提交時(shí)間間-詳見p28-33頁(yè)25地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）2、工期管管理及違違約責(zé)任任處理2.3承包人需需提供的的進(jìn)度表表2.3.1工程進(jìn)度度總計(jì)劃劃2.3.2節(jié)點(diǎn)工期期進(jìn)度計(jì)計(jì)劃2.4發(fā)包人應(yīng)應(yīng)該編制制的項(xiàng)目目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃2.4.1編制依據(jù)據(jù)承包人編編制的進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃銷售中心心承諾的的交房日日期2.4.2編制的內(nèi)內(nèi)容地基處理理及土方方工程總包工程程甲方直接接分包項(xiàng)項(xiàng)目市政配套套工程景觀綠化化工程滿足交房房入住條條件，需需要所作作的樓內(nèi)內(nèi)及樓外外所有的的施工項(xiàng)項(xiàng)目。26地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）2.5工期延誤誤因素分分析承包人自自身因素素分包勞務(wù)務(wù)組織不不利自身資金金實(shí)力不不足內(nèi)部管理理混亂材料認(rèn)價(jià)價(jià)工作滯滯后投資合伙伙人撤股股。。。。。。。發(fā)包人因因素設(shè)計(jì)圖紙紙深度不不夠方案調(diào)整整材料認(rèn)價(jià)價(jià)工作滯滯后工程付款款不及時(shí)時(shí)工程進(jìn)度度款不足足額。。。。。。。發(fā)包人認(rèn)認(rèn)價(jià)滯后后承包人上上報(bào)滯后后審算要引引起高度度視！給公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)提供供”準(zhǔn)確、、及時(shí)”的付款款依據(jù)27地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）2.6工期延誤誤的影響響發(fā)包人延期交房房----增加銷售售人員給給業(yè)主的的解釋難難度在后開發(fā)發(fā)項(xiàng)目銷銷售中，，存在潛潛在客戶戶流失的的問(wèn)題延遲辦理理按揭的的時(shí)間，，有可能能造成資資金壓力力增加公司司的財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用和和管理費(fèi)費(fèi)用。。。。。。。承包人管理費(fèi)用用增加機(jī)械租賃賃費(fèi)用增增加周轉(zhuǎn)材料料費(fèi)用增增加預(yù)期利潤(rùn)潤(rùn)率降低低。。。。。。。28地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）2.7工期延誤誤的違約約責(zé)任條條款2.3如因乙方方原因致致使工程程延期竣竣工超過(guò)過(guò)30天，甲方方有權(quán)另另行委托托第三方方進(jìn)行施施工和整整改，因因此涉及及的直接接和間接接費(fèi)用均均由乙方方承擔(dān)并并在其工工程款中中扣除，，乙方不不得提出出任何異異議并無(wú)無(wú)條件移移交工作作面及相相關(guān)資料料，并承承諾放棄棄全部合合同履約約保證金金。2.4乙方每月月25日前向甲甲方上報(bào)報(bào)本月施施工總結(jié)結(jié)及下月月施工計(jì)計(jì)劃。每每缺報(bào)一一次總結(jié)結(jié)或計(jì)劃劃，乙方方向甲方方支付違違約金1,000.00元。。。。。。。。2.1節(jié)點(diǎn)工期期按合同同約定每每滯后一一次，從從工程款款中扣除除5萬(wàn)元，作作為施工工進(jìn)度違違約金；；2.2如乙方連連續(xù)3個(gè)節(jié)點(diǎn)不不能按時(shí)時(shí)完成且且達(dá)到質(zhì)質(zhì)量合格格標(biāo)準(zhǔn)，，乙方承承諾無(wú)條條件退場(chǎng)場(chǎng)并移交工作面面及工作作資料，，要求甲甲方支付付已完合合格工程程價(jià)款的的70%，余款不不再索要要。。。。。。。。。。案例條款款29地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質(zhì)量管理理及相應(yīng)應(yīng)的違約約責(zé)任處處理包含3.2工程質(zhì)量量3.1材料質(zhì)量量30地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質(zhì)量管理理及相應(yīng)應(yīng)的違約約責(zé)任處處理3.1.1供應(yīng)方式式管理3.1.2價(jià)格管理理3.1.3甲供（購(gòu)購(gòu)）材結(jié)結(jié)算管理理3.1.4信息化管管理內(nèi)容3.1材料管理理詳見通用用條款p38、39、4031地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質(zhì)量管理理及相應(yīng)應(yīng)的違約約責(zé)任處處理A甲購(gòu)材料料（設(shè)備備）B乙購(gòu)材料料（設(shè)備備）C甲指定品品牌材料料（設(shè)備備）3.1材料管理理3.1.1供應(yīng)方式式管理常見供應(yīng)應(yīng)方式注：由由采購(gòu)購(gòu)合約部部，根據(jù)據(jù)工程特特性等因因素確定定材料設(shè)設(shè)備的供供應(yīng)方式式。32地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）3.質(zhì)量管理理及相應(yīng)應(yīng)的違約約責(zé)任處處理3.1.1供應(yīng)方式式管理A甲購(gòu)材料料（設(shè)備備）2.2乙方應(yīng)根根據(jù)總體體工期計(jì)計(jì)劃及材材料的合合理供貨貨周期，，提前30天向甲方方上報(bào)甲甲供材料料的供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃及及進(jìn)場(chǎng)時(shí)時(shí)間，因因乙方提提供的供供貨計(jì)劃劃不及時(shí)時(shí)而導(dǎo)致致的工期期延誤由由乙方承承擔(dān)。2.3甲供材料料設(shè)備應(yīng)應(yīng)在到貨貨之前24小時(shí)通知知乙方，，貨物運(yùn)運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)后，乙乙方應(yīng)安安排適當(dāng)當(dāng)卸貨位位置，并并在到貨貨后的1小時(shí)內(nèi)組組織甲、、乙方聯(lián)聯(lián)合驗(yàn)收收。逾時(shí)時(shí)未驗(yàn)收收，視為為乙方已已驗(yàn)收合合格。甲甲供材料料設(shè)備經(jīng)經(jīng)驗(yàn)收卸卸貨交付付乙方后后相應(yīng)的的保管及及二次倒倒運(yùn)責(zé)任任由乙方方承擔(dān)。。由于甲甲供材料料質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題及甲甲方供應(yīng)應(yīng)不及時(shí)時(shí)，導(dǎo)致致的關(guān)鍵鍵線路上上的工期期延誤相相應(yīng)順延延。案例條款款甲購(gòu)材數(shù)數(shù)量上報(bào)報(bào)、甲詢?cè)儍r(jià)、招招標(biāo)程序序執(zhí)行表表單：已已制定，，待執(zhí)行行。33地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）3.質(zhì)量管理及相相應(yīng)的違約責(zé)責(zé)任處理3.1.1供應(yīng)方式管理理A甲購(gòu)材料（設(shè)設(shè)備）2.4甲供材料設(shè)備備的工程量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)由乙方負(fù)負(fù)責(zé)，統(tǒng)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)基本準(zhǔn)確確，原則上不不允許出現(xiàn)三三次補(bǔ)貨。若因乙方原因因造成同一種種材料補(bǔ)貨三三次以上，則則乙方須向甲甲方支付補(bǔ)貨貨貨款的10%作為采購(gòu)管理理費(fèi)；若乙方方提供的工程程量超出實(shí)際際用量（含損損耗）時(shí)，超超出數(shù)量由乙乙方接受并按按約定計(jì)取單單價(jià)。2.5乙方要求補(bǔ)貨貨時(shí)，需咨詢?cè)兗追焦┴浿苤芷诓⒂枰猿涑浞挚紤]，否否則，由此引引起的直接及及間接損失及及工期問(wèn)題由由乙方承擔(dān)。。2.6甲供材料的采采購(gòu)保管費(fèi)在在綜合單價(jià)中中投標(biāo)單位已已作綜合考慮慮，不再另外外計(jì)算。。。。。。案例條款34地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）3.質(zhì)量管理及相相應(yīng)的違約責(zé)責(zé)任處理3.1.1供應(yīng)方式管理理B乙購(gòu)材料（設(shè)設(shè)備）；3.5乙方用于本工工程的一切材材料、設(shè)備、、成品、半成成品、構(gòu)配件件（以下簡(jiǎn)稱稱材料）必須須符合設(shè)計(jì)要要求和相關(guān)技技術(shù)規(guī)范要求求，同時(shí)乙方方保證上述材材料完全符合合合同文件、、設(shè)計(jì)規(guī)定的的質(zhì)量、規(guī)格格和性能、等等級(jí)約定，并并保證上述材材料在正常使使用環(huán)境下皆皆是符合質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的的。所有材料料進(jìn)場(chǎng)前須由由甲方、監(jiān)理理驗(yàn)貨，若發(fā)發(fā)現(xiàn)乙方提供供的材料有質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題或沒(méi)沒(méi)按圖紙及合合同的標(biāo)準(zhǔn)要要求提供，乙乙方須無(wú)條件件撤換，并承承擔(dān)由此造成成的所有費(fèi)用用或損失，同同時(shí)工期不能能順延。。。。。。。案例條款35地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）3.質(zhì)量管理及相相應(yīng)的違約責(zé)責(zé)任處理3.1.1供應(yīng)方式管理理B乙購(gòu)材料（設(shè)設(shè)備）；3.7若乙方不能提提供讓甲方和和設(shè)計(jì)滿意的的材料樣品或或所提供的材材料品質(zhì)或質(zhì)質(zhì)量不能滿足足甲方要求或或與封樣不符符，甲方有權(quán)權(quán)勒令其材料料退場(chǎng)，已經(jīng)經(jīng)用于工程的的將無(wú)條件拆拆除，由此造造成的工期延延誤及所用費(fèi)費(fèi)用由乙方負(fù)負(fù)責(zé)；且甲方方保留自行采采購(gòu)的權(quán)利，，所發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用及給甲方方造成的直接接經(jīng)濟(jì)損失、、其他相關(guān)損損失從合同總總價(jià)中扣減，，并收取乙方方該材料費(fèi)的的10%作為采購(gòu)管理理費(fèi)用。。。。。。。。3.9乙方應(yīng)提供材材料原產(chǎn)地證證明的文件和和制造廠商出出具的質(zhì)量保保證書，若材材料產(chǎn)地與所所提供的封樣樣材料或合同同約定廠商/品牌/等級(jí)不符，甲甲方按第3.7款處理。案例條款36地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）3.質(zhì)量管理及相相應(yīng)的違約責(zé)責(zé)任處理3.1.1供應(yīng)方式管理理B乙購(gòu)材料（設(shè)設(shè)備）；3.13乙方按國(guó)家及及地方規(guī)范規(guī)規(guī)定進(jìn)行材料料和構(gòu)件的檢檢驗(yàn)試驗(yàn)，試試驗(yàn)不合格負(fù)負(fù)責(zé)更換材料料以及重新試試驗(yàn)，工期不不順延。乙方方須自費(fèi)執(zhí)行行合同承包范范圍內(nèi)所有項(xiàng)項(xiàng)目的檢驗(yàn)、、試驗(yàn)和檢查查費(fèi)用。若一一方對(duì)試驗(yàn)檢檢驗(yàn)結(jié)果有異異議，應(yīng)進(jìn)行行復(fù)試，若復(fù)復(fù)檢復(fù)試合格格，復(fù)檢復(fù)試試費(fèi)用由提出出異議一方負(fù)負(fù)擔(dān)；若復(fù)檢檢復(fù)試不合格格，復(fù)檢復(fù)試試費(fèi)用由另一一方承擔(dān)。案例條款37地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）3.質(zhì)量管理及相相應(yīng)的違約責(zé)責(zé)任處理3.1.1供應(yīng)方式管理理C甲指定品牌材材料（設(shè)備））3.2必要時(shí)甲方有有權(quán)將以上甲甲方指定和暫暫定價(jià)材料設(shè)設(shè)備轉(zhuǎn)為甲方方供應(yīng)材料，，如果轉(zhuǎn)成甲甲供材料，結(jié)結(jié)算時(shí)材料單單價(jià)按照乙方方投標(biāo)報(bào)價(jià)或或暫定價(jià)進(jìn)行行扣減。3.3甲方指定的材材料、設(shè)備在在回標(biāo)時(shí)由乙乙方提供不少少于三個(gè)廠家家（必須包含含甲方指定品品牌或廠家）），在施工過(guò)過(guò)程中，材料料進(jìn)場(chǎng)前由甲甲方、乙方、、監(jiān)理三方聯(lián)聯(lián)合考察，最最終確定一家家為本工程的的供貨單位。。工程施工過(guò)過(guò)程中，用于于本工程所有有材料、產(chǎn)品品、設(shè)備必須須提供樣品封封樣并經(jīng)甲方方書面確認(rèn)后后，乙方方可可采購(gòu)和安裝裝。否則，乙乙方承擔(dān)全部部責(zé)任和費(fèi)用用。案例條款38地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）3.質(zhì)量管理及相相應(yīng)的違約責(zé)責(zé)任處理3.1.1供應(yīng)方式管理理C甲指定品牌材材料（設(shè)備））3.4甲方有權(quán)根據(jù)據(jù)需要改變材材料的供應(yīng)方方式（甲供或或甲指定），，乙方無(wú)條件件接受。甲方方做到提前通通知乙方，而而勿需向乙方方作出任何解解釋工作。案例條款39地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）3.質(zhì)量管理及相相應(yīng)的違約責(zé)責(zé)任處理3.1.2價(jià)格管理價(jià)格組成：價(jià)格影響因素素：材料原價(jià)（供供應(yīng)價(jià)）運(yùn)雜費(fèi)運(yùn)輸方式及損損耗采購(gòu)和保管費(fèi)費(fèi)：采購(gòu)費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)費(fèi)、工地保保管費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)損耗品種品牌、規(guī)格、型號(hào)、、質(zhì)量等級(jí)。工地倉(cāng)庫(kù)交貨地點(diǎn)供應(yīng)者倉(cāng)庫(kù)提提貨點(diǎn)工地存放點(diǎn)運(yùn)輸方式及費(fèi)費(fèi)用承擔(dān)者？？40地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）3.質(zhì)量管理及相相應(yīng)的違約責(zé)責(zé)任處理3.1.2價(jià)格管理?yè)p耗計(jì)入材料價(jià)格格計(jì)入材料消耗耗量運(yùn)輸損耗倉(cāng)儲(chǔ)損耗施工損耗總結(jié)---------41地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理理研討資料合合同管理三、內(nèi)控條款管理理（合同專用用條款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理A甲購(gòu)材料（（設(shè)備）B乙購(gòu)材料（（設(shè)備）C甲指定品牌牌材料（設(shè)設(shè)備）3.1.2價(jià)格管理材料分類A甲購(gòu)材料（（設(shè)備）招標(biāo)，詢價(jià)價(jià)、定價(jià)工工作。執(zhí)行表單：：已制定，，待執(zhí)行。。42地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理B乙購(gòu)材料（（設(shè)備）執(zhí)行表單：：已制定，，待執(zhí)行。。認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)此類材料中中合同約定定需要認(rèn)價(jià)價(jià)時(shí)，承包包人要按照照發(fā)包人的的工作程序序及要求，，執(zhí)行認(rèn)價(jià)價(jià)程序。認(rèn)質(zhì)：主要要把關(guān)者，，項(xiàng)目部現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理人人員及項(xiàng)目目經(jīng)理（總總工）認(rèn)價(jià)：主要要執(zhí)行部門門，采購(gòu)合合約部控制程序：：承包人監(jiān)理、發(fā)包包人上報(bào)“認(rèn)質(zhì)”確認(rèn)認(rèn)用于工程43地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理C甲指定品牌牌材料（設(shè)設(shè)備）招標(biāo)時(shí)，按按暫定價(jià)處處理施工過(guò)程及及結(jié)算時(shí)，，執(zhí)行認(rèn)價(jià)價(jià)程序。3.3甲方指定的的材料、設(shè)設(shè)備在回標(biāo)標(biāo)時(shí)由乙方方提供不少少于三個(gè)廠廠家（必須須包含甲方方指定品牌牌或家），，在施工過(guò)過(guò)程中，材材料進(jìn)場(chǎng)前前由甲方、、乙方、監(jiān)監(jiān)理三方聯(lián)聯(lián)合考察，，最終確定定一家為本本工程的供供貨單位。。工程施工工過(guò)程中，，用于本工工程所有材材料、產(chǎn)品品、設(shè)備必必須提供樣樣品封樣并并經(jīng)甲方書書面確認(rèn)認(rèn)認(rèn)可后，乙乙方方可采采購(gòu)和安裝裝。否則，，乙方承擔(dān)擔(dān)全部責(zé)任任和費(fèi)用。。案例條款44地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理C甲指定品牌牌材料（設(shè)設(shè)備）討論：1、甲方指定定材料和設(shè)設(shè)備的招標(biāo)標(biāo)組織人及及負(fù)責(zé)人應(yīng)應(yīng)該是總包包單位還是是發(fā)包人？？為什么？？2、發(fā)包人在在其中起到到的作用是是什么？45地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.3甲供（購(gòu)））材結(jié)算管管理案例條款8、發(fā)包人供應(yīng)應(yīng)材料，如如果承包人人領(lǐng)用量在在合理消耗耗量以內(nèi)時(shí)時(shí)，按照實(shí)實(shí)際領(lǐng)用數(shù)數(shù)量*招標(biāo)標(biāo)文件暫定定價(jià)扣除，，如果實(shí)際際領(lǐng)用量超超過(guò)合理消消耗量，超超過(guò)部分按按照超領(lǐng)數(shù)數(shù)量*發(fā)包包人實(shí)際采采購(gòu)價(jià)的1.2倍扣除；涉及問(wèn)題數(shù)量：數(shù)量如何確確認(rèn)？執(zhí)行行的嚴(yán)格程程序是什么么？雙方單單位法人授授權(quán)的材料管管理人員、、必須經(jīng)過(guò)過(guò)簽字確認(rèn)認(rèn)的出入庫(kù)庫(kù)單據(jù)？?jī)r(jià)格：?jiǎn)未喂┴泝r(jià)價(jià)格或分批批次供貨的的加權(quán)平均均價(jià)格46地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.質(zhì)量管理及及相應(yīng)的違違約責(zé)任處處理3.1.4信息化管理理價(jià)格信息管管理：采購(gòu)購(gòu)主管負(fù)責(zé)責(zé)供應(yīng)商信息息管理：合合約主管負(fù)負(fù)責(zé)價(jià)格時(shí)間價(jià)格變化曲曲線通過(guò)材料價(jià)價(jià)格的變化化趨勢(shì)分析析及其他信信息的掌握握，來(lái)預(yù)測(cè)測(cè)材料未來(lái)來(lái)的變化情情況！47地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）3.2工程質(zhì)量管管理3.2.1管理原則A發(fā)包人不得得要求承包包人違反法法律法規(guī)、、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，降低工程造造價(jià)B承包人必須須按照施工工圖紙、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范范和有關(guān)技技術(shù)要求施施工，不得得偷工減料料。3.2.2違約處理原原則A承包人所施施工內(nèi)容，，達(dá)不到約約定標(biāo)準(zhǔn)或或驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，且存存有安全隱患患或影響使使用功能的的，必須拆拆除重新施施工，直到到合格。B承包人所施施工內(nèi)容，，達(dá)不到約約定標(biāo)準(zhǔn)或或驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，但不不造成安全全隱患，對(duì)對(duì)使用功能能無(wú)明顯影影響的，發(fā)發(fā)包人做扣扣減費(fèi)用處處理。48地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）4安全生產(chǎn)、、文明施工工管理4.1安全生產(chǎn)文文明施工管管理標(biāo)準(zhǔn)（（執(zhí)行文件件）---詳見文件。。。。。4.2安全生產(chǎn)文文明“施工措施費(fèi)費(fèi)”的核算依據(jù)據(jù)4.2.1工程量清單單招標(biāo)：投投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)時(shí)，根據(jù)施施工組織設(shè)設(shè)計(jì)、工程程所在地主主管部門要要求等據(jù)實(shí)實(shí)核算；4.2.2執(zhí)行工程所所在省、直直轄市地現(xiàn)現(xiàn)行的計(jì)價(jià)價(jià)定額及費(fèi)費(fèi)用定額；；注：按照安全生生產(chǎn)文明施施工管理標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，此報(bào)報(bào)價(jià)應(yīng)不低低于按照計(jì)計(jì)價(jià)定額及及費(fèi)用定額額所計(jì)算費(fèi)費(fèi)用的90%。49地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）4安全生產(chǎn)、、文明施工工管理4.3安全生產(chǎn)文文明施工涉涉及的違約約處理4.3.1原則：4.3.2辦法如果施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際安安全生產(chǎn)、、文明施工工措施達(dá)不不到執(zhí)行文文件要求，，則發(fā)包人人、監(jiān)理理單位應(yīng)應(yīng)督促承包包人及時(shí)整整改；經(jīng)發(fā)包人、、監(jiān)理單位位督促整改改，但整改改不及時(shí)、、不到位、、不滿足要要求及標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)，則A、按合同約約定扣除合合同履約保保證金作為為違約罰款款；B、同時(shí)扣減減節(jié)省的安安全生產(chǎn)、、文明施工工措施費(fèi)用用；工程量清單單招標(biāo)時(shí)，，要求投標(biāo)標(biāo)人將此費(fèi)費(fèi)用單列，，以便按比比例扣減；；按照現(xiàn)行的的計(jì)價(jià)定額額及費(fèi)用定定額編制預(yù)預(yù)結(jié)算時(shí)，，按照相應(yīng)應(yīng)的單項(xiàng)子子母核算并并扣減；50地產(chǎn)業(yè)務(wù)管管理研討資資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）4安全生產(chǎn)、、文明施工工管理4.3安全生產(chǎn)文文明施工涉涉及的違約約處理4.3.3案例條款：：乙方保證在在本工程施施工過(guò)程中中達(dá)到安全全文明施工工標(biāo)準(zhǔn)要求求，在甲方方組織監(jiān)理理單位參與與的每月項(xiàng)項(xiàng)目聯(lián)查時(shí)時(shí)，若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)乙方存在在達(dá)不到安安全文明生生產(chǎn)要求，，甲方有權(quán)權(quán)收取乙方方違約金1-5萬(wàn)元，并限限期7日內(nèi)按照檢檢查意見進(jìn)進(jìn)行整改，，整改后仍仍達(dá)不到相相關(guān)規(guī)定要要求時(shí)，在在下月聯(lián)查查時(shí)，當(dāng)月月聯(lián)查情況況除外，再再追加扣減減上月扣減減額的50-100%；乙方必須服從甲甲方/物業(yè)管理單位的的管理，否則甲甲方/物業(yè)管理單位有有權(quán)利按照相關(guān)關(guān)規(guī)定對(duì)乙方做做出每次￥1000.00經(jīng)濟(jì)處罰，嚴(yán)重重影響工程進(jìn)度度、工程形象及及售樓工作的，，甲方有權(quán)利對(duì)對(duì)乙方做出每次次￥1000-10000.00的經(jīng)濟(jì)處罰；51地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）5工程分判判方案5.1分判方案案確定的的原則：：A利于現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理；；B減少發(fā)包包人對(duì)各各單位間間協(xié)調(diào)度度工作量量及難度度；C便于界定定工程質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題題責(zé)任方方；D可以一定定程度上上降低造造價(jià)，節(jié)節(jié)約投資資；E總包、分分包工程程的界限限劃分一一定要明明確，并并且詳盡盡。5.2分判方案案的內(nèi)容容：A總承包人人承包范范圍及承承包方式式；B甲直接分分包項(xiàng)目目；C甲制定分分包項(xiàng)目目；D、甲供、、甲指定定材料設(shè)設(shè)備；52地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）5工程分判判方案5.3分判方案案確定：：5.4承包范圍圍劃分時(shí)時(shí)應(yīng)注意意的問(wèn)題題組織制定定部門：：采購(gòu)合合約部參與部門門：項(xiàng)目目部、審審算部5.4.1土方工程程：一次次開挖，，樁泥挖挖運(yùn)5.4.2樁基礎(chǔ)工工程：樁樁施工，，截樁、、接樁等等樁處理理，樁基基礎(chǔ)檢測(cè)測(cè)，5.4.3電梯工程程：腳手手架問(wèn)題題5.4.4幕墻工程程：埋件件53地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）5工程分判判方案5.4.4幕墻工程程：埋件件、腳手手架1、埋件：：一般情況況下幕墻墻招標(biāo)在在總包招招標(biāo)之后后進(jìn)行，，如果幕幕墻工作作能在結(jié)結(jié)構(gòu)出地地面前確確定而由幕墻墻公司施施工，是是最好的的情況，，因此幕幕墻盡量量提早招招標(biāo)。1.1：由土建建總包單單位報(bào)價(jià)價(jià)并施工工1.2：由土建建單位報(bào)報(bào)價(jià)，但但在合同同中約定定可以由由幕墻公公司實(shí)施施并從價(jià)價(jià)款中扣扣除幕墻合同同實(shí)施中中常遇到到問(wèn)題：：總包單單位施工工后，幕幕墻設(shè)計(jì)計(jì)深化引引起部分分埋件浪浪費(fèi)（可達(dá)到到30％）部分分埋件需需要幕墻墻公司后后埋，而而總包單單位不愿愿實(shí)施。。如果不不是因幕墻設(shè)計(jì)計(jì)深化引引起的埋埋件位置置不準(zhǔn)確確，造成成浪費(fèi)。。2、腳手架架：2.1：由總包包提供現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)有的的腳手架架，并提提供幕墻墻公司所所需的吊吊欄等――總包負(fù)全全部責(zé)任任。造價(jià)由總總包包死死。2.2：總包單單位只負(fù)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)已有腳腳手架，，幕墻公公司所需需的腳手手由其自自行準(zhǔn)備備并報(bào)價(jià)價(jià)。54地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）5工程分判判方案5.5與配合費(fèi)費(fèi)相關(guān)的的“概念”問(wèn)題提供“現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)便利利”：指總包單單位施工工現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有的腳腳手架、、龍門架架、施工工電梯等等，可以以提供分分包單位位使用。。提供“施施工條件件”：指由于通通常原因因，分包包單位難難以自己己或沒(méi)有有必要需需要自身身為完成成自己承承擔(dān)的項(xiàng)項(xiàng)目而必必須采取取的技術(shù)術(shù)措施，，而轉(zhuǎn)由由總包來(lái)來(lái)實(shí)施的的情況，，稱之為為提供“施工條件件”。例如：。。。。。。注：此種種情況下下涉及的的費(fèi)用一一般不應(yīng)應(yīng)含在配配合費(fèi)中中，而另另行計(jì)算算。55地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）6合同價(jià)款款6.1通常情況況，合同同價(jià)款的的分類合同總價(jià)價(jià)合同單價(jià)價(jià)合同包死死價(jià)合同固定定總價(jià)+調(diào)整價(jià)款款合同暫定定總價(jià)---據(jù)實(shí)結(jié)算算項(xiàng)目合同同單價(jià)材料合同同單價(jià)設(shè)備合同同單價(jià)最常用的的一種形形式數(shù)量或工工程量據(jù)據(jù)實(shí)結(jié)算算56地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）6合同價(jià)款款6.2工程量清清單招標(biāo)標(biāo)形式下下，合同同價(jià)款的的種類有幾類形形式，------討論5分鐘？57地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）6合同價(jià)款款6.2工程量清清單招標(biāo)標(biāo)形式下下，合同同價(jià)款的的種類固定總價(jià)價(jià)合同特特點(diǎn)：1、承包范范圍內(nèi)的的價(jià)款除除約定調(diào)調(diào)整因素素外，是是不可調(diào)調(diào)整的；；2、工程量量清單中中的工程程數(shù)量，，是不具具備約束束力的（（解釋：：其準(zhǔn)確確性與否否不影響總總價(jià)款的的變動(dòng)））；此種合同同價(jià)款形形式，對(duì)對(duì)應(yīng)的調(diào)調(diào)整價(jià)款款方式如如何約定定？討論5分鐘？58地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）6合同價(jià)款款6.2工程量清清單招標(biāo)標(biāo)形式下下，合同同價(jià)款的的種類固定單價(jià)價(jià)合同特特點(diǎn)：1、最大的的特點(diǎn)：：體現(xiàn)工工程量清清單計(jì)價(jià)價(jià)規(guī)范的的實(shí)質(zhì)性性精神；；2、工程量量清單中中的工程程數(shù)量，，變化幅幅度超過(guò)過(guò)合同約約定幅度度時(shí)，綜綜合單價(jià)價(jià)是可以以調(diào)整的的此種合同同價(jià)款形形式，對(duì)對(duì)應(yīng)的調(diào)調(diào)整價(jià)款款方式如如何約定定？討論5分鐘？是什么？？59地產(chǎn)業(yè)務(wù)務(wù)管理研研討資料料合合同管理理三、內(nèi)控條款款管理（（合同專專用條款款）7付款方方式及及財(cái)務(wù)務(wù)處理理7.1工程預(yù)預(yù)付款款工程預(yù)預(yù)付款款占合合同價(jià)價(jià)的比比例，，------討論2分鐘？？7.2工程進(jìn)進(jìn)度款款工程預(yù)預(yù)付款款有無(wú)無(wú)，必必須在在合同同中明明確，，為什什么？？--討論3分鐘？？工程進(jìn)進(jìn)度款款的支支付比比例？？不低低于%，不高高于%？支付進(jìn)進(jìn)度款款時(shí)的的注意意事項(xiàng)項(xiàng)：按照合合同約約定、、補(bǔ)充充協(xié)議議等依依據(jù)在在每節(jié)節(jié)點(diǎn)付付款時(shí)時(shí)，要要扣除除應(yīng)扣扣除款款項(xiàng)。。比如：：，，，，，，，，，，，，？注意??！60地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）7付款方方式及及財(cái)務(wù)務(wù)處理理7.3涉及到到甲供供主材材時(shí)，，財(cái)務(wù)務(wù)付款款時(shí)，，稅金金如何何處理理？------討論5分鐘？？61地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）7付款方方式及及財(cái)務(wù)務(wù)處理理7.3涉及到到甲供供主材材時(shí)，，財(cái)務(wù)務(wù)付款款時(shí)，，稅金金如何何處理理？由業(yè)主主直接接支付付給供供貨商商（含含稅費(fèi)費(fèi)）；；業(yè)主財(cái)財(cái)務(wù)開開兩張張發(fā)票票，一一張材材料款款支付付給供供貨商商;一張稅稅金款款支付付給總總包。。注：支支付方方式的的條款款要在在合同同中約約定，，這種種支付付方式式目前前是存存在的的，約定這這種支支付方方式的的合同同目前前還沒(méi)沒(méi)有通通過(guò)備備案的的實(shí)例例。62地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）7付款方方式及及財(cái)務(wù)務(wù)處理理7.4工程保保修款款支付付合同條條款中中一般般規(guī)定定？目前，，國(guó)內(nèi)內(nèi)已經(jīng)經(jīng)開始始引進(jìn)進(jìn)的新新的保保修金金支付付模式式？由承包包人給給發(fā)包包人提提供工工程質(zhì)質(zhì)保金金保函函63地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條條款管管理（（合同同專用用條款款）7付款方方式及及財(cái)務(wù)務(wù)處理理7.5工程款款支付付注意意事項(xiàng)項(xiàng)每次付付款時(shí)時(shí)提供供的資資料？？我公司司財(cái)務(wù)務(wù)部門門，目目前的的要求求是什什么？？提出出相關(guān)關(guān)要求求的目目的是是什么么？財(cái)務(wù)部部門認(rèn)認(rèn)為我我公司司工程程款支支付環(huán)環(huán)節(jié)目目前是是否嚴(yán)嚴(yán)謹(jǐn)？？討論5分鐘？？案例現(xiàn)金支支票轉(zhuǎn)賬支支票？？法人委委托書書的作作用？？64地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)管管理研研討資資料合合同同管理理三、內(nèi)控條款管管理（合同同專用條款款）8工程結(jié)算8.1不同合同條條款下的結(jié)結(jié)算方式結(jié)算方式A根據(jù)省市預(yù)預(yù)算定額及及費(fèi)用定額額據(jù)實(shí)結(jié)算算，。。。。。。；B總價(jià)包死C固定總價(jià)+調(diào)整價(jià)款D固定單價(jià)*雙方確認(rèn)認(rèn)的工程數(shù)數(shù)量E成本價(jià)+利潤(rùn)或酬金金定額基價(jià)預(yù)算定定額費(fèi)用定額討論：各種種結(jié)算方式式的適用情情況及利弊弊？--10分鐘65地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）8.2結(jié)算時(shí)限的約定定8工程結(jié)算A合同約定：按照發(fā)包人的實(shí)實(shí)際情況確定，，主用條款p77B通用條款67.2—67.7條（p56、57)28+7天（河北2008版）C財(cái)建2004（369號(hào)）文件了解的情況？討論：1、體現(xiàn)什么原則則？2、哪個(gè)部門來(lái)關(guān)關(guān)注此條款的擬擬定？66地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）8.2結(jié)算時(shí)限的約定定8工程結(jié)算財(cái)建2004（369號(hào)）文件500萬(wàn)以下20天500-2000萬(wàn)30天2000-5000萬(wàn)45天5000萬(wàn)以上60天建設(shè)項(xiàng)目竣工總總結(jié)算在最后一一個(gè)單項(xiàng)工程竣竣工結(jié)算審查確確認(rèn)后15天內(nèi)匯總，總發(fā)發(fā)包人后30日內(nèi)審查完成。。67地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）8.3該條款擬定時(shí)的的注意事項(xiàng)8工程結(jié)算A辦理竣工結(jié)算的的前提條件：-《工程結(jié)算申請(qǐng)表表》，已制定，待執(zhí)執(zhí)行！B辦理竣工結(jié)算時(shí)時(shí)須提供的資料料清單及要求；；C工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)資資料“有效性””審核（合同有約定按按約定，無(wú)約定定按相關(guān)法規(guī)執(zhí)執(zhí)行），無(wú)效資資料直接審掉??！D扣款項(xiàng)目：例如如，甲供材、水水電費(fèi)、代繳代代扣費(fèi)用項(xiàng)目、、扣罰款、工期期質(zhì)量獎(jiǎng)勵(lì)等；；E工程經(jīng)濟(jì)結(jié)算資資料封口管理。。不允許后補(bǔ)；；討論5分鐘？68地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）8.3該條款擬定時(shí)的的注意事項(xiàng)8工程結(jié)算案例條款由于乙方提供資資料不符合竣工工資料的驗(yàn)收和和歸檔要求，甲甲方有權(quán)停止工工程付款及一切切費(fèi)用結(jié)算工作作，直到乙方能能提供達(dá)到符合合驗(yàn)收和歸檔要要求竣工資料為為止。由于乙方原因提提交結(jié)算資料不不完整或無(wú)效或或不及時(shí)等因素素造成結(jié)算時(shí)間間順延及相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失的責(zé)任任由乙方自負(fù)。。甲方簽收結(jié)算資資料后，乙方追追加的結(jié)算資料料為無(wú)效資料，，甲方不予認(rèn)可可，乙方承擔(dān)相相應(yīng)的責(zé)任及損損失。69地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）9合同簽訂手續(xù)注注意事項(xiàng)單位合同章法定代表人章委托代理人簽字字（法人委托書書）合同簽訂的時(shí)間間、地點(diǎn)合約部相關(guān)負(fù)責(zé)責(zé)人注意！70地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭(zhēng)議、解除除及終止合同爭(zhēng)議解決方方式：。。。。。。。略合同終止：。。。。。。略重點(diǎn)討論合同的的中止解除10.1總承包單位施工工過(guò)程中途退場(chǎng)場(chǎng)或被甲方清場(chǎng)場(chǎng)。71地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭(zhēng)議、解除除及終止10.2中途退場(chǎng)原因分分析承包人由于各種種因素確實(shí)沒(méi)有有能力繼續(xù)施工工，主動(dòng)提出退退場(chǎng)或發(fā)包人勸其退退場(chǎng)承包人主觀意愿愿并有計(jì)劃的在在完成至某個(gè)節(jié)節(jié)點(diǎn)后，提出退退場(chǎng)10.3相關(guān)對(duì)策研究施工隊(duì)伍“考察察與選定”是關(guān)關(guān)鍵；加強(qiáng)資源建設(shè)，，形成競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境，利于擇優(yōu)選選定強(qiáng)化必要的合同同措施意識(shí)，做做到防患于未然然；72地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭(zhēng)議、解除除及終止10.3.1施工隊(duì)伍“考察察與選定”的基基本原則對(duì)公司負(fù)責(zé)；對(duì)擬定合約單位位負(fù)責(zé)；對(duì)自己負(fù)責(zé)；不堅(jiān)持基本原則則，過(guò)程中出現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)題，是必然然的！73地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭(zhēng)議、解除除及終止10.3.2加強(qiáng)資源建設(shè)，，形成競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境，利于擇優(yōu)選選定解決辦法之一：：本著上述基本原原則的情況下，，公司各個(gè)部門門、項(xiàng)目部，管管理人員及集團(tuán)團(tuán)范圍內(nèi)的其他人員都有責(zé)責(zé)任和義務(wù)也有有權(quán)利為了加強(qiáng)強(qiáng)資源建設(shè)，薦薦舉較好的施工工隊(duì)伍及供應(yīng)商商。有資源，才有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)！74地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭(zhēng)議、解除除及終止討論：10分鐘以華府三期為實(shí)實(shí)際案例，由于原總包隊(duì)伍伍的退場(chǎng)給我公公司造成的損失失是什么？通過(guò)什么辦法，，來(lái)解決或彌補(bǔ)補(bǔ)給我公司造成成的經(jīng)濟(jì)損失和和信譽(yù)損失？10.3.3強(qiáng)化必要的“合同措施”意識(shí)，做到防患患于未然；75地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭(zhēng)議、解除除及終止計(jì)價(jià)條款的優(yōu)惠惠損失，是否應(yīng)應(yīng)該讓原總包單單位承擔(dān)？不下下浮。政策性文件給我我公司造成的經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失是否讓讓原總包承擔(dān)？？2011年1月人工費(fèi)調(diào)整。。材料的市場(chǎng)漲價(jià)價(jià)造成的經(jīng)濟(jì)損損失是否讓原總包承承擔(dān)？延期交房，致使使我公司在今后后的銷售中，損損失一部分潛在在客戶，此類間間接損失如何計(jì)計(jì)?。?。。。。。。等？？？10.4相關(guān)措施討論及及案例條款分析析76地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理三、內(nèi)控條款管理（（合同專用條款款）10合同爭(zhēng)議、解除除及終止由于乙方違約造造成終止合同，，乙方須支付由由于終止合同而而發(fā)生的額外費(fèi)費(fèi)用，委托其他承包商商完成剩余工程程而導(dǎo)致的額外外費(fèi)用（乙方未實(shí)施內(nèi)內(nèi)容報(bào)價(jià)與甲方方另行發(fā)包合同同價(jià)格差額及相相關(guān)完善修復(fù)乙乙方不已實(shí)施但但不合格部分而而發(fā)生的費(fèi)用等等）；乙方須承擔(dān)因此此給甲方造成的的全部直接經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失、工期引引起的經(jīng)濟(jì)損失失（其中包含由于于交房時(shí)間延期期而發(fā)生的業(yè)主主索賠）和其它間接經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失；承諾放棄全部合合同履約保證金金。案例條款77地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理研研討資料合合同管理理1項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃?rùn)M橫道圖編制編制目的：編制部門：編制要求：四、關(guān)鍵工作及及基礎(chǔ)管理根據(jù)預(yù)定的交房房時(shí)間，采用倒倒推法，確定項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的各各項(xiàng)工作的時(shí)間間節(jié)點(diǎn)