房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算

2制度依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》一、資產(chǎn)類物資采購采購保管費庫存設(shè)備庫存材料開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房四、成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊會計核算科目：3內(nèi)容提綱第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定三、成本核算的內(nèi)容四、房屋開發(fā)成本的核算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會計核算一、營業(yè)收入確認的條件二、主營業(yè)務(wù)收入的核算4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性（一）成本構(gòu)成復(fù)雜，核算難度大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動，其生產(chǎn)成本主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括：取得土地使用權(quán)支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。5（二）核算時間跨度長房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期較長，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本費用核算的時間跨度長。（三）滾動開發(fā)核算難度大房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)存在多個項目同時開發(fā)、一個項目分多期開發(fā)等現(xiàn)象，而且不同項目、不同期開發(fā)項目成本發(fā)生差異大，給企業(yè)按項目、按樓盤等進行成本核算增加了難度。6二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者?？砂匆韵聨追N方法確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象：（一）以整個開發(fā)項目為成本核算對象對于開發(fā)規(guī)模小、開發(fā)周期短、一次性全部開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以整個開發(fā)項目為成本核算對象，特點是成本核算對象的唯一性，不存在成本費用的分配，成本核算周期同項目開發(fā)周期一致。如某房地產(chǎn)公司在市中心有100畝土地，擬一次性開發(fā)商住樓6棟，該房地產(chǎn)公司可將6棟商住樓合并為一個成本核算對象。7（二）以開發(fā)期數(shù)為成本核算對象對于開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)周期較長、分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可以按開發(fā)期數(shù)為成本核算對象，特點是成本核算對象的多樣性，成本費用需要歸集和分配。（三）以開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對象對于開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)多樣的房地產(chǎn)項目，可以各種開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對象，特點是成本核算對象的多樣性，成本費用需要歸集和分配。8成本核算對象的確定原則：1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2．同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。9三、成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容是開發(fā)產(chǎn)品成本。（一）開發(fā)產(chǎn)品的成本項目1．取得土地使用權(quán)所支付的金額包括支付的土地出讓金、支付地價款金額、交納的有關(guān)稅費。問題：土地使用稅能計入嗎？2．土地征用及拆遷安置補償費土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補償。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。10113．前期工程費指企業(yè)在前期準備備階段發(fā)生的各項項費用，包括總體體規(guī)劃設(shè)計費、可可行性研究費、政政府代收代繳的各各項費用、勘察設(shè)設(shè)計費、各項臨時時工程(臨時水、臨時電、、臨時路等)費用、三通一平費費用等。4．基礎(chǔ)設(shè)施費指建造各項基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施發(fā)生的費用（（又稱紅線內(nèi)工程費費）?；A(chǔ)設(shè)施主要要是指與開發(fā)產(chǎn)品品相關(guān)的道路、供供熱設(shè)施、供水設(shè)設(shè)施、供電設(shè)施、、供氣設(shè)施、通訊訊設(shè)施、照明設(shè)施施、以及綠化（包包括排污、排洪、、環(huán)衛(wèi)）等，這些些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備備及安裝費都在基基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)內(nèi)歸集。125．建筑安裝工程費費它是指直接用于建建安工程建設(shè)的總總成本費用。主要要包括建筑工程費費、設(shè)備及安裝工工程費(給排水、電氣照明明、電梯、空調(diào)、、燃氣管道、消防防、防雷、弱電等等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程程費等。6．公共配套設(shè)施費費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)發(fā)生，可計入土地地、房屋開發(fā)成本本的不能有償轉(zhuǎn)讓讓的公共配套設(shè)施施費用，如鍋爐房房、水塔、居委會會、派出所、幼托托、消防、自行車車棚、公廁等設(shè)施施支出。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公公共配套設(shè)施如商商店、理發(fā)店等都都不能計人該成本本項目內(nèi)。137．開發(fā)間接費用指企業(yè)所屬的開發(fā)發(fā)部門或工程指揮揮部門為組織和管管理開發(fā)項目而發(fā)發(fā)生的各項費用支支出，包括工資、、福利費、辦公費費、差旅費、折舊舊費、修理費、水水電費、勞動保護護費、周轉(zhuǎn)房攤銷銷等。說明：開發(fā)項目完工前的的借款費用也列此此科目。企業(yè)的各行政部門門為管理公司而發(fā)發(fā)生的各項費用不不在此列，應(yīng)在“管理費用”中核算。開發(fā)部門的業(yè)務(wù)招招待費也不應(yīng)列此此科目。14（二）開發(fā)成本核核算的賬戶主要賬戶是“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”。1．“開發(fā)成本”賬戶賬戶的借方反映產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程中發(fā)發(fā)生的開發(fā)直接費費用和月末分配計計入開發(fā)產(chǎn)品的開開發(fā)間接費用，貨貨方反映結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的已完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品實際成本，，期末借方余額反反映在建開發(fā)項目目的實際成本。按開發(fā)項目的種類類設(shè)置明細，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等，并在明細賬下下按成本計算對象象設(shè)置賬頁，按成本項目設(shè)置專專欄，進行明細核核算。專欄包括：土地征用及拆遷安安置補償費、建筑安裝工程費費、開發(fā)間接費用用等。152．“開發(fā)間接費用”賬戶該賬戶屬于成本類類賬戶，核算企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨立核算單單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)發(fā)生的各項間接費費用。該賬戶的借借方歸集月內(nèi)發(fā)生生的各項開發(fā)間接接費用，貸方反映映月末按一定分配配標(biāo)準分配結(jié)轉(zhuǎn)有有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本本的費用總額，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該該賬戶的明細賬應(yīng)應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同同單位的名稱設(shè)置置。(三)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房房地產(chǎn)開發(fā)項目有有關(guān)的管理費用、、銷售費用和財務(wù)務(wù)費用。1．管理費用本科目核算企業(yè)行行政管理部門(總部)為組織和管理房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動動而發(fā)生的管理費費用。包括工資、、福利費、工會經(jīng)經(jīng)費、職工教育費費、勞動保險費、、待業(yè)保險費、房房產(chǎn)稅、車船使用用稅、印花稅、土土地使用稅、技術(shù)術(shù)開發(fā)費、無形資資產(chǎn)攤銷、遞延資資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招招待費、壞賬損失失以及其他管理費費等。162．銷售費用它指開發(fā)建設(shè)項目目在銷售產(chǎn)品過程程中發(fā)生的各項費費用以及專設(shè)銷售售機構(gòu)或委托銷售售代理的各項費用用。包括產(chǎn)品銷售售過程中發(fā)生的廣廣告宣傳費、展覽覽費，以及為銷售售本企業(yè)的產(chǎn)品而而專設(shè)的銷售機構(gòu)構(gòu)的職工工資、福福利費、業(yè)務(wù)費等等經(jīng)常費用。173．財務(wù)費用企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營過程中，為為進行資金籌集等等理財活動而發(fā)生生的財務(wù)費用，包包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及相關(guān)助手續(xù)費費等。為購建開發(fā)產(chǎn)品而籌集資金所發(fā)生生的費用，在開發(fā)產(chǎn)品尚未完工交付使用用前發(fā)生的，應(yīng)計計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)，不包括在本科科目的核算范圍內(nèi)內(nèi)。1819四、房屋開發(fā)成本本的核算房屋開發(fā)是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要要經(jīng)營業(yè)務(wù)之一。。其開發(fā)經(jīng)營的房房屋按性質(zhì)和用途途分為四種：1.為銷售開發(fā)的商品品房；2.為出租而開發(fā)的經(jīng)經(jīng)營房（出租房））；3.為安置被拆遷居民民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)發(fā)的周轉(zhuǎn)房；4.受其他單位委托代代為開發(fā)建設(shè)的代代建房。這些房屋的開發(fā)成成本在核算方法上上大致相同，但仍仍需要“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶下分別設(shè)置四四種房屋的明細賬賬，并按工程名稱稱設(shè)賬頁進行核算算。20成本費用的歸集與與分配方法：國稅發(fā)〔2009〕31號：第二十九條企業(yè)開發(fā)、建造的的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制制造成本法進行計計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成成本中的費用屬于于直接成本和能夠分分清成本對象的間間接成本，直接計入成本對對象，共同成本和不能分分清負擔(dān)對象的間間接成本，應(yīng)按受益的原則則和配比的原則分分配至各成本對象象，具體分配方法可按按以下規(guī)定選擇其其一：21（一）占地面積法法。指按已動工開發(fā)成成本對象占地面積積占開發(fā)用地總面面積的比例進行分分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象象占地面積占全部部成本對象占地總總面積的比例進行行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成成本對象占地面積積占開發(fā)用地總面面積的比例進行分分配，然后再按某某一成本對象占地地面積占期內(nèi)全部部成本對象占地總總面積的比例進行行分配。22（二）建筑面積法法。指按已動工開發(fā)成成本對象建筑面積積占開發(fā)用地總建建筑面積的比例進進行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象象建筑面積占全部部成本對象建筑面面積的比例進行分分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本本對象建筑面積占占開發(fā)用地計劃建建筑面積的比例進進行分配，然后再再按某一成本對象象建筑面積占期內(nèi)內(nèi)成本對象總建筑筑面積的比例進行行分配。（三）直接成本法法。指按期內(nèi)某一成本本對象的直接開發(fā)發(fā)成本占期內(nèi)全部部成本對象直接開開發(fā)成本的比例進進行分配。（四）預(yù)算造價法法。指按期內(nèi)某一成本本對象預(yù)算造價占占期內(nèi)全部成本對對象預(yù)算造價的比比例進行分配。23第三十條企業(yè)下下列成本應(yīng)按以下方法進行分分配：（一）土地成本，，一般按占地面積法進行分配。如果確確需結(jié)合其他方法法進行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意意。土地開發(fā)同時連結(jié)結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土土地分期開發(fā)房地地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意意后可先按土地整整體預(yù)算成本進行行分配,待土地整體開發(fā)完完畢再行調(diào)整。（二）單獨作為過過渡性成本對象核核算的公共配套設(shè)設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進行分配。(三)借款費用屬于不同同成本對象共同負負擔(dān)的，按直接成成本法或按預(yù)算造價法進行分配。（四）其他成本項項目的分配法由企企業(yè)自行確定。24（一）房屋開發(fā)成成本費用的歸集1．土地征用及拆遷遷補償費凡能分清負擔(dān)對象象的，可直接計入入房屋開發(fā)成本；；凡不能分清負擔(dān)對對象，或開發(fā)綜合合性建設(shè)場地既為為建造商品房之用用，又對外銷售或或有償轉(zhuǎn)讓的，先先計入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”，待土地開發(fā)完成成投放使用時，再再按占用土地面積積比例分配轉(zhuǎn)“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”。25例：甲房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司于2009年5月在碧水園開發(fā)一一塊土地，占地面面積40000㎡。開發(fā)完成后準備備將其中的30000㎡對外轉(zhuǎn)讓，其余的的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品品房。假設(shè)土地開發(fā)過過程中只發(fā)生了了如下業(yè)務(wù)：①支付土地出讓讓金25000000元，作會計分錄錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷遷費)25000000貸：銀行存款25000000②支付拆遷補償費費5500000元，作會計分錄錄如下：借：開發(fā)成本—土地—碧水園(土地征用及拆遷遷費)5500000貸：銀行存款550000026③支付勘察設(shè)計費費210000元，作會計分錄錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費)210000貸：銀行存款210000④支付土石方費用用5500000元，作會計分錄錄如下：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費)5500000貸：銀行存款5500000⑤由某施工企業(yè)承承包的地下管道道安裝工程已竣竣工，應(yīng)支付價價款1500000元：借：開發(fā)成本——土地——碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)1500000貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè)150000027⑥9月末，碧水園土土地開發(fā)工程完完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——碧水園”賬戶歸集的開發(fā)發(fā)總成本為37710000元，則單位土地地開發(fā)成本為942.75元／㎡。其中自自用的10000㎡土地尚未投入使使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土土地的開發(fā)成本本。作會計分錄如下下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(碧水園)9427500主營業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本28282500貸：開發(fā)成本——土地——碧水園3771000028續(xù)前例：若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成成后立即投入房房屋開發(fā)工程的的建設(shè)中。則企業(yè)可采用下下面方法結(jié)轉(zhuǎn)土土地開發(fā)成本：：借：開發(fā)成本—房屋—碧水園(土地征用及拆遷遷費)7625000—碧水園(前期工程費)1427500—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)375000貸：開發(fā)產(chǎn)品—土地—碧水園(土地征用及拆遷遷費)7625000—碧水園(前期工程費)1427500—碧水園(基礎(chǔ)設(shè)施費)375000292．前期工程和基基礎(chǔ)設(shè)施費凡能分清負擔(dān)對對象的，直接計計入房屋開發(fā)成成本；應(yīng)由兩個以上房房屋開發(fā)項目負負擔(dān)，且發(fā)生時時分不清負擔(dān)對對象的，應(yīng)按一一定標(biāo)準分配后后，分別計入房房屋開發(fā)項目的的成本。例：以銀行存款款支付商品房開開發(fā)的水文地質(zhì)質(zhì)勘察費、規(guī)劃劃設(shè)計費等50萬元。作如下會會計分錄：借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)—碧水園—前期工程費50萬貸：銀行存款50萬303．建筑安裝工程程費采用出包方式施施工的，應(yīng)根根據(jù)承包企業(yè)提提交的“工程價款結(jié)算單單”所列應(yīng)付工程款款計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項目目中。企業(yè)在房地產(chǎn)開開發(fā)過程中領(lǐng)用用的設(shè)備，附屬屬于工程實體的的，應(yīng)根據(jù)附屬屬對象，于設(shè)備備發(fā)出交付安裝裝時，按其實成成本計入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項目目中。應(yīng)付工程款和預(yù)預(yù)付備料款、工工程款的核算：開發(fā)企業(yè)與施工工企業(yè)有關(guān)發(fā)包包工程款和預(yù)付付備料款的核算算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款款”兩個賬戶進行。。31例：某房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)發(fā)生下下述業(yè)務(wù)：①某房地地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)準備開開發(fā)一項準備出出售的房屋建筑筑工程，按合同同規(guī)定，預(yù)付給給A承包施工企業(yè)房房屋建筑工程款款40萬元，備料款20萬元。借：預(yù)付賬款——A施工企業(yè)600000貸：銀行存款600000②企業(yè)按合同規(guī)定定撥付材料一批批給承包單位抵抵作備料款，材材料作價8萬元。借：預(yù)付賬款——A施工企業(yè)80000貸：原材料8000032③該項房屋建筑工工程完工，A承包施工企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)來“工程價款結(jié)算賬賬單”，應(yīng)結(jié)算工程款款一共96萬元。借：開發(fā)成本—房屋—XX項目（建筑安裝工程程費）960000貸：應(yīng)付賬款—A施工企業(yè)960000同時將原來預(yù)付付的賬款轉(zhuǎn)入應(yīng)應(yīng)付賬款，以沖沖減應(yīng)付的工程程賬款：借：應(yīng)付賬款——A施工企業(yè)680000貸：預(yù)付賬款——A施工企業(yè)68000033庫存設(shè)備的核算算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的設(shè)備，是指指將來經(jīng)安裝后后構(gòu)成房屋或有有關(guān)配套設(shè)施實實體的有機組成成部分，如各種種供水、供電、、通風(fēng)、通訊、、電梯、中央空空調(diào)等設(shè)備。庫存設(shè)備的核算算應(yīng)設(shè)置“庫存設(shè)備”賬戶。例某房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)購入電電梯一臺，買價價(含進項稅)800000元，運雜費20000元，價款和運雜雜費已用銀行存存款支付。34①根據(jù)購貨發(fā)票、銀銀行結(jié)算憑證等作作如下分錄：借：物資采購——設(shè)備（電梯）820000貸：銀行存款820000②電梯驗收入庫借：庫存設(shè)備—電梯820000貸：物資采購——設(shè)備（電梯）820000③設(shè)備發(fā)出交付安裝裝時借：開發(fā)成本—房屋—XX項目（建筑安裝工程費費）820000貸：庫存設(shè)備—電梯820000問題:為何與材料的核算算不同?35根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實實施細則》：第十六條納稅人提供建筑業(yè)業(yè)勞務(wù)（不含裝飾飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工工程所用原材料、、設(shè)備及其他物資和和動力價款在內(nèi)，，但不包括建設(shè)方提提供的設(shè)備的價款款。364．計入房屋開發(fā)成成本的公共配套設(shè)設(shè)施費，應(yīng)根據(jù)配配套設(shè)施建設(shè)的不不同情況，采用不不同的核算方法。。（1）若公共設(shè)施是與與商品房開發(fā)同步步開發(fā)的，其開發(fā)發(fā)費用直接計入商商品房開發(fā)成本；；分不清受益對象或或應(yīng)由兩個以上開開發(fā)項目共同負擔(dān)擔(dān)的，可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套套設(shè)施完成后，可可按各開發(fā)項目的的預(yù)算成本比例分分配，其中應(yīng)由房房屋開發(fā)成本負擔(dān)擔(dān)的部分，結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶。37（2）若公共設(shè)施后于于商品房開發(fā)企業(yè)應(yīng)預(yù)提開發(fā)項項目應(yīng)負擔(dān)的公共共設(shè)施費：借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”，貸記“預(yù)提費用”實際發(fā)生公共配套套設(shè)施費時：借記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”，貸記“庫存材料”、“應(yīng)付賬款”等配套設(shè)施竣工分配配實際設(shè)施費時，，沖轉(zhuǎn)并結(jié)清“預(yù)提費用”。38例：某開發(fā)企業(yè)某某商品房開發(fā)工程程的配套設(shè)施后于于商品房開發(fā)工程程進行，會計處理理過程如下：（1）1至10月按月預(yù)提配套設(shè)設(shè)施費1000萬元：借：開發(fā)成本—房屋—XX項目（公共配套設(shè)設(shè)施費）1000貸：預(yù)提費用—配套設(shè)施費1000（2）10月建設(shè)配套設(shè)施時時，發(fā)生費用800萬元：借：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)800貸：銀行存款80039（3）配套設(shè)施竣工時時：借：預(yù)提費用—配套設(shè)施費800貸：開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)800（4）同時結(jié)清預(yù)提費費用：借：預(yù)提費用—配套設(shè)施費200貸：開發(fā)成本—房屋—XX項目（公共配套設(shè)設(shè)施費）200405．開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用是指指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨立核算單單位在開發(fā)現(xiàn)場組組織管理開發(fā)產(chǎn)品品而發(fā)生的各項費費用。這些費用雖也屬于于直接為房地產(chǎn)開開發(fā)而發(fā)生的費用用，但它不能確定定其為某項開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品所應(yīng)負擔(dān)，因因而無法將它直接接記入各項開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”科目，然后按照適適當(dāng)分配標(biāo)準，分分配記入各項開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本。41開發(fā)間接費用應(yīng)分分設(shè)如下明細項目目進行核算：（1）工資：是指開發(fā)發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或或工程指揮部門行行政、技術(shù)、經(jīng)濟濟、服務(wù)等人員的的工資、獎金和津津貼。（2）福利費：是指上上項人員的實際發(fā)發(fā)生的職工福利費費。（3）折舊費：是指開開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門門或工程指揮部門門使用屬于固定資資產(chǎn)的房屋、設(shè)備備、儀器等提取的的折舊費。42（4）修理費：是指開開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門門或工程指揮部門門使用屬于固定資資產(chǎn)的房屋、設(shè)備備、儀器等發(fā)生的的修理費。（5）辦公費：是指開開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門門或工程指揮部門門辦公用的文具、、紙張、印刷、郵郵電、書報、會議議、差旅交通、燒燒水和集體取暖用用煤等費用。（6）水電費：是指開開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門門或工程指揮部門門耗用的水電費。。43（7）勞動保護費：是是指用于開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)部門或工程程指揮部門職工的的勞動保護用品的的購置、攤銷和修修理費，防暑飲料料、洗滌肥皂等物物品的購置費或補補助費，以及工地地上職工洗澡、飲飲水的燃料等。（8）利息支出：是指指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)借入資金金所發(fā)生而不能直直接計入某項開發(fā)發(fā)成本的利息支出出及相關(guān)的手續(xù)費費，但應(yīng)沖減使用用前暫存銀行而發(fā)發(fā)生的利息收入。。開發(fā)產(chǎn)品完工以以后的借款利息，，應(yīng)作為財務(wù)費用用，計入當(dāng)期損益益。（9）其他費用：是指指上列各項費用以以外的其他開發(fā)間間接費用支出。44發(fā)生間接費用時：：借：開發(fā)發(fā)間接費費用貸：應(yīng)付付職工薪薪酬、銀銀行存款款等期末結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)時：借：開發(fā)發(fā)成本—房屋—XX項目—開發(fā)間接接費用貸：開發(fā)發(fā)間接費費用如果開發(fā)發(fā)企業(yè)不不設(shè)置現(xiàn)現(xiàn)場管理理機構(gòu)而而由企業(yè)業(yè)（即公公司本部部）定期期或不定定期地派派人到開開發(fā)現(xiàn)場場組織開開發(fā)活動動，其所所發(fā)生的的費用開開發(fā)間接接費可記記入企業(yè)業(yè)的管理理費用。。45（二）房房屋開發(fā)發(fā)成本的的結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)發(fā)項目竣竣工驗收收后，應(yīng)應(yīng)將房屋屋的實際際開發(fā)成成本結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品賬戶戶。借：開發(fā)發(fā)產(chǎn)品——房屋貸：開發(fā)發(fā)成本——房屋46第二節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)營業(yè)業(yè)收入的的會計核核算一、營業(yè)業(yè)收入確確認的條條件企業(yè)會計計準則規(guī)規(guī)定的收收入確認認的條件件是——銷售商品品收入，，應(yīng)當(dāng)在在下列條條件均能能滿足時時予以確確認：（1）企業(yè)已已將所有有權(quán)上的的主要風(fēng)風(fēng)險和報報酬轉(zhuǎn)移移給買方方；（2）企業(yè)既既沒有保保留通常常與所有有權(quán)相聯(lián)聯(lián)系的繼繼續(xù)管理理權(quán)，也也沒有對對已售出出的商品品實施控控制；（3）與交易相關(guān)關(guān)的經(jīng)濟利益益能夠流入企企業(yè)；（4）相關(guān)的收入入和成本能夠夠可靠計量。。47討論：取得預(yù)預(yù)售許可證，，與客戶簽訂訂預(yù)售合同并并收取預(yù)收款款時能不能確確認收入實現(xiàn)現(xiàn)？會計實務(wù)中，，房地產(chǎn)收入入的確認應(yīng)同同時具備以下下條件：1）開發(fā)產(chǎn)品已已竣工并經(jīng)有有關(guān)部門驗收收合格，房屋屋面積業(yè)經(jīng)有有關(guān)部門測定定；2）已與客戶簽簽訂的正式房房屋銷售合同同；3）標(biāo)的物—房屋已經(jīng)客戶戶驗收、對房房屋的結(jié)構(gòu)、、銷售面積及及房款購銷雙雙方均無異議議，并與客戶戶辦妥了交付付入住手續(xù)，，雙方均已履履行了合同規(guī)規(guī)定的義務(wù)。。48二、主營業(yè)務(wù)務(wù)收入的核算算設(shè)置”主營業(yè)業(yè)務(wù)收入”科科目來核算主主營業(yè)務(wù)收入入的發(fā)生和結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)。按主營業(yè)務(wù)收收入的類別設(shè)設(shè)置明細科目目，主要有““土地轉(zhuǎn)讓收收入”、“商商品房銷售收收入”、“配配套設(shè)施銷售售收入”、““代建工程結(jié)結(jié)算收入”、、“出租產(chǎn)品品租金收入””等。收入的確認時時間：參照國稅發(fā)〔2009〕〕31號第6條（一）現(xiàn)售方方式銷售由于有現(xiàn)房供供應(yīng)，在辦妥妥開發(fā)產(chǎn)品移移交手續(xù)后，，即可確認收收入。49（二）預(yù)售方方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)項目目竣工驗收、辦辦妥移交手續(xù)續(xù)前，不論是否簽簽訂正式商品品房銷售合同同，所收到的的均為預(yù)售房房款，一律不不確認收入，，其款項記入入“預(yù)收賬款款”科目。因因預(yù)收房地產(chǎn)產(chǎn)款而交納的的營業(yè)稅費等等在“應(yīng)交稅稅費一應(yīng)交營營業(yè)稅”等科科目核算。開發(fā)項目完工工經(jīng)驗收合格格、竣工決算算后，房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)按照銷售售合同規(guī)定將將合格的房地地產(chǎn)產(chǎn)品移交交給購買方，，辦妥移交手手續(xù)后可以確確認銷售收入入的實現(xiàn)，借借記“預(yù)收賬賬款”、“應(yīng)應(yīng)收賬款”