中國房地產(chǎn)稅研究1課件

房地產(chǎn)稅收研究：理論與中國的改革探索1房地產(chǎn)稅制的理論回顧2一、何謂房地產(chǎn)稅？財產(chǎn)由一系列附加在一個特定目標(biāo)上的法律權(quán)利構(gòu)成。房地產(chǎn)稅（或財產(chǎn)稅）不是對物質(zhì)性的土地和建筑課稅，而是對附屬在這些物質(zhì)性的土地和建筑上的不可觸摸的權(quán)利課稅。看起來對建筑課稅與對建筑所有者權(quán)利的課稅兩者之間的差別僅僅是語義上的不同，事實上，這個區(qū)別使財產(chǎn)非私有的國家可以征收房地產(chǎn)稅。3總之，房地產(chǎn)稅是一個很好的地方稅（1）房地產(chǎn)稅稅基是基于不可移動的房地產(chǎn)；（2）房地產(chǎn)價值的波動要遠(yuǎn)小于宏觀經(jīng)濟變量以及基于宏觀經(jīng)濟的財政收入；（3）房地產(chǎn)稅能夠激勵土地利用效率的提高；（4）房地產(chǎn)稅稅基不會因課稅而從生產(chǎn)流程中退出；（5）可以幫助地方政府建立獨立自主的財政收入體系，使其能夠通過“邊際”原則做出最優(yōu)點財政支出決策。5三、房地產(chǎn)稅的主要作用是什么？對財政收入的影響：（1）房地產(chǎn)稅收收入占（各級）政府所有稅收收入的比重（美國9.2%、英國8.4%、加拿大8.3%）；（2）房地產(chǎn)稅收收入占地方政府地方稅收入的比重（美國73%、英國99%、加拿大84%）；（3）房地產(chǎn)稅收收入占國民生產(chǎn)總值的比重（一般不超過15%）。

6對土地利用效果的影響：土地稅優(yōu)于所有其他稅種，因為土地稅不扭曲土地市場（亨利·喬治）；

為什么？一般地，個人收入所得稅扭曲了勞動力市場（不鼓勵工作），消費稅扭曲消費市場（不鼓勵消費）。由于土地稅是對地租課稅（土地的經(jīng)濟回報），土地稅不改變地主的經(jīng)濟行為。

7（二）房地產(chǎn)稅的課稅范圍從國外的經(jīng)驗看，需要解決的問題：

1、應(yīng)對哪些房地產(chǎn)類型課稅？（西方國家主要是對住宅、商業(yè)和工業(yè)課稅）

2、是否應(yīng)對不同的房地產(chǎn)類型予以區(qū)別對待？（應(yīng)該一視同仁，房地產(chǎn)稅負(fù)是財產(chǎn)擁有者或使用者對他們享受地方政府提供公共服務(wù)和產(chǎn)品所支付的價格）

3、應(yīng)否對特殊房地產(chǎn)類型實施減免？（不應(yīng)該減免，對一些有很多社會功能的房地產(chǎn)可以進行直接的資金補貼）9（三）稅基的評估這是實施房地產(chǎn)稅的核心問題之一：

由于房地產(chǎn)市場的特殊性，需要對沒有在市場上交易的房地產(chǎn)確定或計算其價值。10五、房地產(chǎn)稅的稅率如何確定？國際上確定稅率的兩種模式：（1）中央或更高一級的政府來決定稅率；（2）由地方政府來決定稅率。

比較第一個模式的優(yōu)點是同一稅率可以避免稅收競爭；第二個模式的優(yōu)點在于地方政府能夠“以支定收”，建立起財政收入決策和財政支出決策之間的聯(lián)系，實現(xiàn)公共財政效率。

11統(tǒng)一稅率還是“雙稅率”（或分稅率）？（1）統(tǒng)一稅率征管成本低；（2）絕大多數(shù)國家實行的是統(tǒng)一稅率。固定稅率還是累進稅率？（1）固定稅率簡單、征管成本低（日本、加拿大等國家）；（2）累進稅率將稅負(fù)與接受的公共服務(wù)掛鉤、體現(xiàn)了稅制的公平性（德國、印尼和泰國等國家）。13中國房地產(chǎn)稅的改革探索14一、房地產(chǎn)稅收的對象與范圍1、房地產(chǎn)稅收的對象：以房地產(chǎn)為征收對象的現(xiàn)行稅種，不涉及各種收費。房地產(chǎn)稅研究中涉及的范圍稅收收費土地出讓金直接以房地產(chǎn)為征收對象的稅收房地產(chǎn)企業(yè)交納的全部稅收15二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的稅制概要及歷史1、城鎮(zhèn)土地使用稅：

目的：為了促進合理使用城鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級差收入，針對使用城鎮(zhèn)土地征收。

征收：地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，收入歸地方政府所有。

納稅人：在中國境內(nèi)的城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類國內(nèi)企業(yè)、單位和個人。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。

稅率標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)不同地區(qū)和各地經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r實行等級幅度稅率。17歷史變化：（1）1988年國務(wù)院發(fā)布實施（地方稅種）；（2）1992年3月5日國家稅務(wù)局地方稅管理司印發(fā)了《1991年城鎮(zhèn)土地使用稅征收情況的通報》，把土地使用稅的征收管理工作推向了一個新的高潮；（3）1993年起，城鎮(zhèn)土地使用稅穩(wěn)步增長，并且增長勢頭逐漸加快；（4）2002年，中國城鎮(zhèn)土地使用稅收入達到76.83億元，是1988年城鎮(zhèn)土地使用稅收入的150.65倍。182、城市房地產(chǎn)稅：（1）1951年8月國務(wù)院頒布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。（2）1984年進行利改稅時，國務(wù)院決定對內(nèi)資企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種；對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和個人繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。（3）納稅范圍：外商投資企業(yè)、外國企業(yè)，香港、澳門、臺灣和華僑興辦的企業(yè)，外國人和港澳臺同胞。（4）納稅人：產(chǎn)權(quán)所有人、承典人。（5）計稅依據(jù)和稅率：一是按照房產(chǎn)原值，稅率為1.2％；二是按照房租收入，適用稅率18％；按年計征，分期繳納。19歷史變化：（1）1986年房產(chǎn)稅開始在全國范圍內(nèi)正式開征，1987年的房產(chǎn)稅收入合計18.58億元；（2）2002年，中國房產(chǎn)稅收入總額達到282.4億元，是1987年的15.2倍。1986年214、土地增值稅：

目的：為了有效地抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等獲取暴利的投機行為，防止國家土地增值收益流失，保護正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法權(quán)益，防止國家土地增值收益流失。

征收：是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額征收的一種稅，由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，收入歸地方政府所有。納稅人在房地產(chǎn)合同簽訂日起7日內(nèi)申報納稅，一次性繳納。

納稅人：在中國境內(nèi)以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的各類企業(yè)、事業(yè)單位、團體和個人。22

計稅方法：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部收入減去規(guī)定的扣除項目，稅率按照四級超率累進計算。

歷史變化：(1)1994年開始征收；（2）2002年，中國土地增值稅出現(xiàn)快速增長的局面，收入為20.51億元，比上年增長98.55％，是地方個稅增幅最大的。23歷史變化：（1）1987年開始征收；（2）1988年出現(xiàn)了大幅增長，當(dāng)年收入21.16億元；（3）1989～1991年出現(xiàn)了下降的趨勢；（4）1991年以來呈現(xiàn)出徘徊增長的局面；（5）2002年以后開始大幅增加，比上年增長49.60％。25三、中國現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)分析和房地產(chǎn)稅在全部稅收中的比重1、中國現(xiàn)行稅制的結(jié)構(gòu)特點：（1）中國現(xiàn)行稅制體系是流轉(zhuǎn)稅和所得稅作為雙重主體的稅制體系。2002年，中國流轉(zhuǎn)稅收入合計為12385.6億元，占全部稅收的66.98％；所得稅收入合計為3799.7億元，占全部稅收的20.55％；其他僅占12.47％。（2）中國現(xiàn)行主要稅種的結(jié)構(gòu)，按照2002年的稅收收入結(jié)構(gòu)，增值稅和營業(yè)稅收入占全部稅收的比重接近60％。26（1）中國東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、中等發(fā)達地區(qū)和欠發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)稅種在地方財政收入中的比重分別為5.20％、4.90％和5.21％，均較低，且無顯著差異。（2）分稅種來看，不同經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)稅在地方財政收入中的地位，各區(qū)域之間并無顯著差異。3、房地產(chǎn)稅在地方各級政府財政收入中的重要性：（1）2002年房地產(chǎn)稅在地方各級政府財政收入中的分布（參見下表）（2）地方各級政府財政收入中房地產(chǎn)稅所占比重：省級：1.88％；地級：6.29％；縣級：6.95％；鄉(xiāng)鎮(zhèn)：5.01％29

省級政府地級政府縣級政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府合計9.5441.4333.0216.01房產(chǎn)稅6.2848.4831.0214.22城鎮(zhèn)土地使用稅18.3434.8730.1716.62土地增值稅24.5533.0627.8314.56耕地占用稅8.4818.5548.5224.45301、房地產(chǎn)稅制度的目標(biāo)多元化，稅種過多：房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)呈現(xiàn)“離散”的多元化，各個稅種的政策目標(biāo)“專門化”。作為整體的房地產(chǎn)稅政策目標(biāo)不清晰，各稅種之間的政策目標(biāo)不協(xié)調(diào)。例如，土地增值稅的政策目標(biāo)與所得稅的政策目標(biāo)相近；在房地產(chǎn)稅的各個政策目標(biāo)中，將不動產(chǎn)作為重要財政源泉之一，籌措財政收入的政策目標(biāo)和作用都不十分明顯。五、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題31稅種名稱開征年代主要政策目標(biāo)城市房地產(chǎn)稅1951年8月調(diào)節(jié)外商投資企業(yè)和外國人的財產(chǎn)收入房產(chǎn)稅1986年10月調(diào)節(jié)國內(nèi)企業(yè)和個人的財產(chǎn)收入城鎮(zhèn)土地使用稅1988年10月同上耕地占用稅1987年4月保護耕地土地增值稅1994年1月對土地經(jīng)營者的級差收益進行再分配中國現(xiàn)行房地產(chǎn)各稅種的政策目標(biāo)322、房地產(chǎn)稅的征稅覆蓋面窄，籌集財政收入的功能微弱：（1）從納稅人上看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅對國家機關(guān)、人民團體及全額、差額撥款的事業(yè)單位的本身業(yè)務(wù)用房地產(chǎn)免稅，擁有非經(jīng)營用地的房地產(chǎn)個人沒有作為納稅人；（2）從征稅對象上看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅僅對生產(chǎn)經(jīng)營用房地產(chǎn)征稅，而對個人所有的居住或擁有的房地產(chǎn)不征稅；（3）從征稅地域上看，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的征稅范圍界定為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。333、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅沒有體現(xiàn)公平稅負(fù)的原則：目前對內(nèi)、外資實行的是兩套房地產(chǎn)稅制度，對內(nèi)資征收的是房產(chǎn)稅和城市土地使用稅，對外資征收的是城市房地產(chǎn)稅。兩套稅制在征收范圍、稅率、計稅依據(jù)等方面都有所不同。4、大部分稅種的計稅依據(jù)不合理，稅率也需要重新設(shè)計：（1）現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)大多是按量或是按房地產(chǎn)原值計算征收的，既不考慮房產(chǎn)的自然損耗，又不考慮土地的級差收益、時間價值、總之不是以市場價值作為計稅依據(jù)。（2）將土地和房屋分離作為不同的稅種，與房地產(chǎn)不可分割的自然屬性相違背，一方面難以統(tǒng)一正確估價房地產(chǎn)的價值，另一方面也容易造成重復(fù)征稅。34（3）稅率設(shè)計不合理。例如，城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅稅率偏低，難以起到合理用地和保護耕地的作用；而土地增值稅稅率過高，不利于促進土地的合理流轉(zhuǎn)。5、難以發(fā)揮調(diào)節(jié)社會貧富差距的作用：由于目前中國的房地產(chǎn)稅還沒有普遍對個人擁有的非經(jīng)營性房地產(chǎn)在占有環(huán)節(jié)征稅，所以，刺激了大量的豪宅、別墅在國內(nèi)城市興建。這樣一來，顯然富人會以不動產(chǎn)財富方式大量合法規(guī)避個人所得稅。此外，也從客觀上刺激了房地產(chǎn)需求，是中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持高速增值的原因之一。356、對抑制房地產(chǎn)投機的作用十分微弱：土地增值稅耕地占用稅土地出讓金其他收費等城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅契稅開發(fā)環(huán)節(jié)占有環(huán)節(jié)交易環(huán)節(jié)367、尚沒有真正建立起一套科學(xué)、規(guī)范、嚴(yán)密的稅收征管系統(tǒng)：（1）在政府有關(guān)部門之間，由于信息的不對稱，稅務(wù)機關(guān)對納稅人的不動產(chǎn)稅源的監(jiān)控不到位，征管成本比較高，對稅收違法行為難以有比較徹底的稅務(wù)征管、稽查和處罰；（2）現(xiàn)行房產(chǎn)稅對個人出租的房產(chǎn)按租金計稅，由于納稅人納稅意