城鄉(xiāng)規(guī)劃管理與法規(guī)

城鄉(xiāng)規(guī)劃管理與法規(guī)第一頁，共八十六頁，2022年，8月28日主要內容1一、城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系

二、規(guī)劃實施管理重要條款第二頁，共八十六頁，2022年，8月28日

一、城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系

2

中國的法律結構體系

城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)框架第三頁，共八十六頁，2022年，8月28日憲法法律行政法規(guī)地方性法規(guī)規(guī)章規(guī)范性文件全國人大國務院部門規(guī)章地方規(guī)章3省級、較大市人大

中國的法律結構體系第四頁，共八十六頁，2022年，8月28日第一等級：憲法

憲法是我國的根本大法，或者叫母法，它規(guī)定國家的社會制度、國家制度的原則和國家政權的組織以及公民的基本權利義務等內容。具有最高的法律效力，所有法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件都不得同憲法相抵觸。4第五頁，共八十六頁，2022年，8月28日

第二等級：法律

法律是指由國家最高權力機關，在我國是全國人民代表大會和它的常委會制定、頒布的規(guī)范性文件的總稱。法律都由全國人大或其常委會頒布，法律效力和地位僅次于憲法。如《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《行政許可法》、《土地管理法》、《文物保護法》等。5第六頁，共八十六頁，2022年，8月28日

第三等級：行政法規(guī)

行政法規(guī)是特指國務院根據(jù)全國人民代表大會常務委員會以及法律的授權，制定并頒布的具有法律約束力的規(guī)范性文件。行政法規(guī)以國務院令的形式，由總理批準頒布執(zhí)行，其地位和效力僅次于憲法和法律。如《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》。6第七頁，共八十六頁，2022年，8月28日

第四等級：地方性法規(guī)、自治法規(guī)地方性法規(guī)是指省、自治區(qū)、直轄市的國家權力機關及其常設機關為執(zhí)行和實施法律和行政規(guī)范，根據(jù)本行政區(qū)的具體情況和實際需要，在法定權限內制定的規(guī)范性文件。如《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》。

自治法規(guī)是指民族自治地方的國家權力機關行使法定自治權所制定和發(fā)布的規(guī)范性文件。包括：自治條例和單行條例。

7第八頁，共八十六頁，2022年，8月28日

第四等級：地方性法規(guī)

較大市（經(jīng)國務院批準）的人大及其常委會根據(jù)本市的具體情況和實際需要，可以制定地方性法規(guī)，報省、自治區(qū)的人大常委會批準后實施。在江蘇，南京、蘇州、無錫、徐州等四個城市具有地方立法權。如《蘇州市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》。

8第九頁，共八十六頁，2022年，8月28日

第五等級：行政規(guī)章行政規(guī)章是指國務院各主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府以及省、自治區(qū)人民政府所在地的市或經(jīng)國務院批準的較大的市以及經(jīng)濟特區(qū)所在地市人民政府依據(jù)憲法、法律和行政法規(guī)制定的規(guī)范性文件的總稱。

9第十頁，共八十六頁，2022年，8月28日

第五等級：行政規(guī)章規(guī)章以部門令或政府令的形式頒布，包含兩類：

部門規(guī)章：國務院各部門以令的形式發(fā)布的，如建設部《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市綠線管理辦法》；

地方規(guī)章：有權發(fā)布規(guī)章的省、市以政府令的形式發(fā)布的，《江蘇省建筑節(jié)能管理辦法》、《南京市城市規(guī)劃條例實施細則》。10第十一頁，共八十六頁，2022年，8月28日

第六等級：規(guī)范性文件規(guī)范性文件：各級政府及其組成部門制定發(fā)布的具有普遍約束力的，調整行政機關與公民法人或者其他組織之間關系的規(guī)范性文件。如《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》。規(guī)范性文件種類繁多，在社會領域里也比較常用。

11第十二頁，共八十六頁，2022年，8月28日以上六個等級中，下一級必須服從上一級，其內容不得與上一級相沖突，同級之間的法律效力不論其制定機關的不同，其法律效力相同。此外，技術標準是指重復性的技術事項在一定范圍內的統(tǒng)一規(guī)定，是一個單獨的規(guī)范體系，不屬于法律法規(guī)體系的內容。強制性技術標準應當遵守。12第十三頁，共八十六頁，2022年，8月28日城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)框架立法過程：

《城市規(guī)劃條例》

國務院1984年1月5日頒布

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》

1989年12月26日頒布，1990年4月1日起施行

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

2007年10月28日頒布，2008年1月1日起施行13第十四頁，共八十六頁，2022年，8月28日

城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系1、法律（全國人大、主席令）

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2、行政法規(guī)（國務院）《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》（待修訂）《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》14第十五頁，共八十六頁，2022年，8月28日3、地方性法規(guī)（省級和有立法權城市的人大）《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》

《江蘇省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》《江蘇省歷史文化名城名鎮(zhèn)保護條例》省會城市、經(jīng)濟特區(qū)所在市、國務院批準的較大的市15第十六頁，共八十六頁，2022年，8月28日4、部門規(guī)章：建設部部門規(guī)章（部令）《城市規(guī)劃編制辦法》《城鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制審批辦法》《縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃編制要點》《村鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦法》《城市規(guī)劃編制辦法實施細則》《歷史文化名城保護規(guī)劃編制要求》《城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定》《近期建設規(guī)劃工作暫行辦法》《城市規(guī)劃強制性內容暫行規(guī)定》《城市總體規(guī)劃審查工作規(guī)則》16第十七頁，共八十六頁，2022年，8月28日4、部門規(guī)章：建設部部門規(guī)章（部令）《建設項目選址規(guī)劃管理辦法》《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》《開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法》《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理辦法》《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》《城市抗震防災規(guī)劃管理規(guī)定》《城市綠線管理辦法》《城市紫線管理辦法》《城市藍線管理辦法》《城市黃線管理辦法》17第十八頁，共八十六頁，2022年，8月28日4、部門規(guī)章：建設部部門規(guī)章（部令）《城市規(guī)劃編制單位資質管理規(guī)定》《外商投資城市規(guī)劃服務企業(yè)管理規(guī)定》《注冊城市規(guī)劃師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》5、地方規(guī)章（省長、較大的市市長令）《江蘇省戶外廣告管理辦法》市政府發(fā)布的規(guī)章18第十九頁，共八十六頁，2022年，8月28日相關法律法規(guī)1、法律《土地管理法》《環(huán)境保護法》《礦產資源法》《森林法》《水法》《環(huán)境影響評價法》《文物保護法》《建筑法》19第二十頁，共八十六頁，2022年，8月28日1、法律《公路法》《城市房地產管理法》《人民防空法》《防災減災法》《消防法》《軍事設施保護法》《保守國家秘密法》《物權法》《循環(huán)經(jīng)濟法》20第二十一頁，共八十六頁，2022年，8月28日1、法律《立法法》《行政許可法》《行政復議法》《行政訴訟法》《行政處罰法》《國家賠償法》《公務員法》21第二十二頁，共八十六頁，2022年，8月28日2、行政法規(guī)《土地管理實施辦法》《基本農田保護條例》《建設項目環(huán)境保護管理條例》《城市房屋拆遷管理條例》《風景名勝區(qū)條例》《文物保護法實施條例》《城市綠化條例》《自然保護區(qū)條例》22第二十三頁，共八十六頁，2022年，8月28日3、地方性法規(guī)《江蘇省基本農田保護條例》《江蘇省文物保護條例》《江蘇省土地管理條例》23第二十四頁，共八十六頁，2022年，8月28日3、部門規(guī)章《城市房屋權屬登記管理辦法》《建制鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理辦法》《文物保護法實施細則》24第二十五頁，共八十六頁，2022年，8月28日城鄉(xiāng)規(guī)劃技術標準體系1、基礎標準《城市規(guī)劃術語標準》《城市規(guī)劃制圖標準》《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》《城市用地分類代碼》25第二十六頁，共八十六頁，2022年，8月28日2、通用標準《歷史文化名城保護規(guī)劃規(guī)范》《城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范》《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準》26第二十七頁，共八十六頁，2022年，8月28日3、專用標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》《城市公共設施規(guī)劃規(guī)范》《城市環(huán)境衛(wèi)生設施規(guī)劃規(guī)范》《城市綠地設計規(guī)范》《風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范》《城市老年人設施規(guī)劃規(guī)范》《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》《城市電力規(guī)劃規(guī)范》《城市防洪規(guī)劃規(guī)范》《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》《城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范》《村鎮(zhèn)公共建筑用地規(guī)劃規(guī)范》27第二十八頁，共八十六頁，2022年，8月28日二、規(guī)劃實施管理重要條款

28

規(guī)劃實施管理基本知識規(guī)劃實施管理重要條款第二十九頁，共八十六頁，2022年，8月28日規(guī)劃實施管理基本知識29城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作規(guī)劃編制

規(guī)劃實施規(guī)劃監(jiān)察第三十頁，共八十六頁，2022年，8月28日30規(guī)劃實施管理工作

核發(fā)選址意見書辦理建設用地規(guī)劃許可證辦理建設工程規(guī)劃許可證辦理鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證出具規(guī)劃條件

審查規(guī)劃設計方案

規(guī)劃核實臨時用地和建設規(guī)劃管理

辦理規(guī)劃變更

查處違法建設

出具規(guī)劃意見第三十一頁，共八十六頁，2022年，8月28日31規(guī)劃實施管理的基本依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃

法律法規(guī)技術規(guī)范方針政策

建設計劃第三十二頁，共八十六頁，2022年，8月28日規(guī)劃實施管理重要條款32

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第九條任何單位和個人都應當遵守經(jīng)依法批準并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。1、經(jīng)依法批準并公布的城鄉(xiāng)規(guī)劃是規(guī)劃實施管理的規(guī)劃依據(jù)。

案例：無法定規(guī)劃，規(guī)劃未批準、規(guī)劃未經(jīng)依法批準、違反規(guī)劃。2、施行規(guī)劃許可的對象是任何單位或個人所進行的建設用地和各項建設活動。

案例：交通、水利、管線、構筑、局部改造、院內建設第三十三頁，共八十六頁，2022年，8月28日33第四條在規(guī)劃區(qū)內進行建設活動，應當遵守土地管理、自然資源和環(huán)境保護等法律、法規(guī)的規(guī)定。

在城鄉(xiāng)規(guī)劃體系中，除了縱向體系外，還必須遵守橫向體系，即相關法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章的制約。

案例：規(guī)劃許可的前置條件：土地使用證明，文物部門意見、風景園林部門意見、環(huán)境影響評價報告的批復等。第三十四頁，共八十六頁，2022年，8月28日34第三十條在城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的建設用地范圍以外，不得設立各類開發(fā)區(qū)和城市新區(qū)。

設立各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)、城市新區(qū)，應當符合城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設用地范圍和布局。

案例：

1、設立各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)，規(guī)劃主管部門不依據(jù)總體規(guī)劃提供審核意見。

2、城市新區(qū)用地突破總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設用地范圍。

第三十五頁，共八十六頁，2022年，8月28日35第三十三條城市地下空間的開發(fā)和利用，應當……，履行規(guī)劃審批手續(xù)。

開發(fā)利用城市、鎮(zhèn)地下空間，應當依法辦理“一書兩證”等規(guī)劃審批手續(xù)。

案例：部分地下工程，特別是市政基礎設施類項目，不辦理規(guī)劃審批手續(xù)。第三十六頁，共八十六頁，2022年，8月28日36第三十五條城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設施及輸電線路走廊、通信設施、廣播電視設施、管道設施、河道、水庫、水源地、自然保護區(qū)、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠和公共服務設施的用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。

城鄉(xiāng)規(guī)劃實施管理應注重保護和合理利用各種資源，注重保障和落實城鄉(xiāng)關鍵基礎設施的布局。防止其他建設活動侵占上述用地。

案例：改變用途、規(guī)模、位置，不符合保護要求進行建設。

第三十七頁，共八十六頁，2022年，8月28日37第三十六條需要批準或者核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。1、不受規(guī)劃區(qū)范圍局限，是區(qū)域規(guī)劃、市縣域規(guī)劃實施管理的手段。2、國辦發(fā)（2007）64號《國務院辦公廳關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》，所有建設項目在審批、核準前和備案后，都必須向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請選址審批手續(xù)。第三十八頁，共八十六頁，2022年，8月28日38第三十七條需要在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經(jīng)有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

第三十八條以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。第三十九頁，共八十六頁，2022年，8月28日39核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證的條件：

在規(guī)劃區(qū)內；

國有建設用地；

批準、核準、備案后；依據(jù)控制性詳細規(guī)劃。案例：1、對集體土地核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證；2、將項目建議書的批復、開展前期工作的通知書（函、說明）等作為核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證的依據(jù)。第四十頁，共八十六頁，2022年，8月28日40第三十八條以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。規(guī)劃條件必須依據(jù)控制性詳細規(guī)劃。案例：

1、不依據(jù)控制性詳細規(guī)劃；

2、控制性詳細規(guī)劃未依法經(jīng)批準。

第四十一頁，共八十六頁，2022年，8月28日41第四十條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。

申請辦理建設工程規(guī)劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件。

1、省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以確定鎮(zhèn)人民政府辦理建設工程規(guī)劃許可證。2、使用土地的有關證明文件，包括國有土地使用證、用地批準書和集體土地使用證明文件。

第四十二頁，共八十六頁，2022年，8月28日42第四十三條建設單位應當按照規(guī)劃條件進行建設；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請。變更內容不符合控制性詳細規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當及時將依法變更后的規(guī)劃條件通報同級土地主管部門并公示。

如不符合控制性詳細規(guī)劃確需變更的，應先行調整控制性詳細規(guī)劃。

案例：1、未先行調整控制性詳細規(guī)劃；2、未通報土地部門；3、未公示。第四十三頁，共八十六頁，2022年，8月28日43

《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第二十六條市轄區(qū)、風景名勝區(qū)以及各類工業(yè)、服務業(yè)園區(qū)，由所在地城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法統(tǒng)一實施規(guī)劃管理。

規(guī)劃實施管理權不得分割、下放。

案例：1、市轄區(qū)、開發(fā)區(qū)等自行實施規(guī)劃管理；2、編號章、分局章。

第四十四頁，共八十六頁，2022年，8月28日44第二十九條城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設施及輸電線路走廊、通信設施、廣播電視設施、管道設施、河道、湖泊、水庫、水源地、生態(tài)岸線、自然保護區(qū)、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠、軌道交通、公交場站、燃氣設施、供熱設施、給水排水設施、永久性測量標志、氣象探測設施、地震觀測設施和公共服務設施的用地以及其他需要依法保護的用地，未經(jīng)規(guī)劃審批機關批準，不得改變用途；擅自改變用途進行建設的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不予辦理規(guī)劃審批手續(xù)。

較《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》新增的內容

第四十五頁，共八十六頁，2022年，8月28日45第三十一條根據(jù)國家規(guī)定需要申請選址意見書的建設項目……。在成片規(guī)劃建設用地范圍外獨立選址的建設項目以及可能對城鄉(xiāng)規(guī)劃產生重大影響的區(qū)域性基礎設施項目，還應當提供建設項目選址論證材料。

1、辦理選址意見書的適用范圍

國務院辦公廳文件（國辦發(fā)[2007]64號）

2、選址論證

特別提醒，適用范圍和作用

第四十六頁，共八十六頁，2022年，8月28日46第三十二條國務院及其有關部門批準或者核準的建設項目、省級以上風景名勝區(qū)內以及跨城市、縣且由省投資主管部門批準或者核準的建設項目，其選址意見書由省城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)；

選址意見書的分級管理：1、國家級項目2、省級以上風景區(qū)內省級項目3、跨城市、縣

案例：

城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門越權核發(fā)

第四十七頁，共八十六頁，2022年，8月28日47第三十三條規(guī)劃條件應當明確出讓地塊的位置、范圍和面積，使用性質，容積率、建筑密度、建筑高度、建筑退讓、綠地率、出入口方位、停車泊位、必須配置的公共服務設施和市政基礎設施、地下空間開發(fā)利用等規(guī)劃要求，以及有關規(guī)劃引導要素，并附規(guī)劃用地紅線圖。

確定規(guī)劃條件應當同時明確其有效期。規(guī)劃條件的有效期不得小于一年。

住宅項目的規(guī)劃條件……，還應當明確同步建設的基礎設施、公共服務設施的建設時序……。

1、規(guī)劃條件的規(guī)范性、完整性；2、有效期的含義，約束土地出讓時間；3、同步配套的內容和時序要求。

第四十八頁，共八十六頁，2022年，8月28日48第三十四條以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，……辦理建設用地規(guī)劃許可證：

城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門……，初步審查總平面圖……。

建設用地規(guī)劃許可證的內容，應當包括建設用地的位置、范圍、性質、面積、建設規(guī)模和建筑面積等，并附規(guī)劃用地圖。

1、審查非審定總平面圖，審查的內容和目的；2、許可證內容的完整性、規(guī)范性。

案例：1、不關注節(jié)約用地；2、完整性問題，內容缺失；3、規(guī)范性問題，如用地性質不當（風景區(qū)用地、郊野綠地、文物古跡用地等）、供拆遷。

第四十九頁，共八十六頁，2022年，8月28日49第三十六條改建、擴建已經(jīng)建成并投入使用的建設項目，涉及改變原規(guī)劃確定的用地性質或者提高容積率的，建設單位或者個人應當持項目批準、核準、備案文件和相關材料，向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門重新申請建設用地規(guī)劃許可證。涉及相關國有土地使用權劃撥或者出讓事項的，按照土地管理規(guī)定辦理有關手續(xù)。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對改建、擴建項目在核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證前，應當采取公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。

1、“原規(guī)劃確定”的含義；2、聽取利害關系人的意見。

第五十頁，共八十六頁，2022年，8月28日50第三十七條臨時用地規(guī)劃許可的有效期一般不得超過兩年。確需延長的，應當在期限屆滿之日的三十日前，……申請辦理臨時用地規(guī)劃許可的延期手續(xù)，延長的期限不得超過一年。

第四十七條臨時建設的使用期，一般不得超過兩年。確需延長的，應當在期限屆滿之日的三十日前，……申請辦理臨時用地規(guī)劃許可的延期手續(xù)，延長的期限不得超過一年。

延期一年以后確實可以允許繼續(xù)使用的，個人理解可以重新辦理臨時規(guī)劃許可。

第五十一頁，共八十六頁，2022年，8月28日51第三十八條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，……申請辦理建設工程規(guī)劃許可證；

前款所稱的其他工程建設，包括廣場、停車場、重點綠化工程，城市雕塑、大中型戶外廣告固定設施，大中型或者受保護的建筑物外立面裝修，以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他工程建設項目。建設工程規(guī)劃許可證的適用范圍。

案例：

對于一些小規(guī)模的建設行為，容易被忽視，城市、縣沒有制定相關的操作辦法，有行政不作為的隱患。

第五十二頁，共八十六頁，2022年，8月28日52第三十九條申請辦理建設工程規(guī)劃許可證應當提交下列材料：

（一）建設項目批準、核準、備案文件；

（二）使用土地的有關證明文件；

（四）符合國家設計規(guī)范的建設工程施工圖設計文件；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

1、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證的前置條件；2、“符合國家設計規(guī)范……”的含義。

案例：1、無項目批文、土地使用證明文件；2、其他前置，如消防、文物、通訊、交通、安全、地質、地震、風景園林、相鄰單位意見等。

第五十三頁，共八十六頁，2022年，8月28日53第四十條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當就下列建設工程的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案，以公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見：

1）與居住建筑相鄰，可能影響居民合法權益的；

2）位于文物保護單位建設控制地帶、歷史文化街區(qū)和風景名勝區(qū)內的。核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，涉及修改修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的，應當重新聽取利害關系人的意見。

第五十四頁，共八十六頁，2022年，8月28日54可能對居住環(huán)境造成重大影響的建設項目，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在核發(fā)選址意見書前，應當以公示、聽證會、座談會等形式，聽取利害關系人的意見。公示的時間不少于十日。

需公示的項目、階段，公示的方式、對象、時間要求。

案例：1、小學用地調整。2、公示的有效性,組織、階段、時間、地點、內容。

第五十五頁，共八十六頁，2022年，8月28日55

規(guī)劃許可的法律關系選址意見書——項目審批核準規(guī)劃條件——土地出讓合同建設用地規(guī)劃許可證——建設用地批準文件

——拆遷許可證建設工程規(guī)劃許可證——預（銷)售許可證

——施工許可證

——房屋產權登記鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證——用地審批、開工建設規(guī)劃核實——竣工驗收第五十六頁，共八十六頁，2022年，8月28日56第四十五條對房地產開發(fā)項目，除因公共利益需要外，申請變更的內容涉及提高容積率、改變使用性質、降低綠地率、減少必須配置的公共服務設施和基礎設施的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準。

對房地產開發(fā)項目規(guī)劃條件變更的限制，除容積率和使用性質外，還包括綠地率、公共服務設施、基礎設施等。

案例：1、社區(qū)活動用房；2、開敞水面。

第五十七頁，共八十六頁，2022年，8月28日57第四十八條規(guī)劃條件確定應當同步配套建設的基礎設施、公共服務設施，建設單位應當一并向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核實。

規(guī)劃核實的內容和深度要求應引起足夠的重視。

第五十八頁，共八十六頁，2022年，8月28日58第四十九條建設單位或者個人在取得選址意見書一年內未辦理建設項目批準或者核準文件，在取得建設用地規(guī)劃許可證一年內未辦理用地批準文件，在取得建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證一年內未辦理施工許可證，且未申請延期或者申請延期未獲批準的，相應的選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證失效，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當予以注銷。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門主動撤銷，需要研究的是注銷的方式。許可證備注、媒體通告、告知建設單位，單個、批量。

第五十九頁，共八十六頁，2022年，8月28日59第四十九條業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需改變的，應當滿足建筑安全、居住環(huán)境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關系人同意，報經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準，到房屋產權登記機關辦理相關變更手續(xù)；涉及改變土地用途的，應當依法辦理審批手續(xù)。關注住改商造成的后果和影響，嚴格限制擅自住改商。

省補充規(guī)定即將出臺，市、縣應當制定具體的操作規(guī)定。

第六十頁，共八十六頁，2022年，8月28日60

《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》城市各類建筑的建筑密度、容積率不應超過表的規(guī)定。

容積率指標面臨的外部約束：

《江蘇省建設用地標準》，最近建設部、國土部聯(lián)合發(fā)文，建設廳、國土廳聯(lián)合發(fā)文。

案例：1.0，0.7。第六十一頁，共八十六頁，2022年，8月28日612.3.6在符合消防、抗震、衛(wèi)生、交通等有關規(guī)定和本規(guī)定的前提下，在自身功能需要以外為社會公眾提供開放空間的，可按表的規(guī)定增加建筑面積，但增加的建筑面積總計不得超過該建筑基地的規(guī)定建筑面積的百分之二十。

容積率獎勵：

1、原則，現(xiàn)階段不宜鼓勵；2、前提，優(yōu)化規(guī)劃和條件約定；3、程序，建設部、監(jiān)察部專項治理工作要求。

案例：利用退讓空間謀求容積率獎勵。

第六十二頁，共八十六頁，2022年，8月28日62

3.1.2住宅建筑的日照一般應通過與其正面相鄰建筑的間距控制予以保證。不能通過正面日照滿足其日照標準的，對住宅建筑日照間距的控制不應影響周邊相鄰地塊特別是未開發(fā)地塊的合法權益（主要包括建筑高度、容積率、建筑物退讓）。

建設地塊開發(fā)權益的公平性。

確定規(guī)劃條件時應全面考慮、模擬分析。

案例：建設廳大樓第六十三頁，共八十六頁，2022年，8月28日63

3.4.1.2工業(yè)、商業(yè)、金融、倉儲、交通樞紐、市政公用設施等單位，綠地率不小于20%。對環(huán)境有大氣、噪音污染的廠礦單位，綠地率不小于30%。

工業(yè)用地的綠地率：1、規(guī)劃原理；

2、土地節(jié)約、集約使用的要求；3、《江蘇省建設用地標準》；4、新版的技術規(guī)定正在修訂，將會有調整。

案例：綠地率<15%。

第六十四頁，共八十六頁，2022年，8月28日64

6.1.1為保護城市微波通道和飛行航線等的暢通，應對相應空域劃定保護范圍，采取保護措施，控制建（構）筑物高度。6.1.2凡需防止電磁波干擾或設置產生電磁輻射設備的建設項目選址時，建設單位必須提供有關技術資料（防干擾或產生輻射的范圍等）。6.1.3申請無線電通訊工程項目選址時，應提供必要的技術資料，繪制微波通道走向及范圍圖，提出具體的空域保護要求及保護期限等。凡在機場凈空保護范圍內，新建或改建建（構）筑物的高度必須符合機場飛行區(qū)技術標準規(guī)定的凈空保護要求。

空域保護要求：航行、微波、電磁波。

案例：實施管理的程序銜接。

第六十五頁，共八十六頁，2022年，8月28日65

《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》

第二十八條在歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村核心保護范圍內，不得進行新建、擴建活動。但是，新建、擴建必要的基礎設施和公共服務設施除外。

新建、擴建必要的基礎設施和公共服務設施的，……城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證前，應當征求同級文物主管部門的意見。在歷史文化街區(qū)、名鎮(zhèn)、名村核心保護范圍內，拆除歷史建筑以外的建筑物、構筑物或者其他設施的，應當經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門批準。

第六十六頁，共八十六頁，2022年，8月28日66第二十九條審批本條例第二十八條規(guī)定的建設活動，審批機關應當組織專家論證，并將審批事項予以公示，征求公眾意見，告知利害關系人有要求舉行聽證的權利。公示時間不得少于20日。

利害關系人要求聽證的，應當在公示期間提出，審批機關應當在公示期滿后及時舉行聽證。

規(guī)劃許可的前置程序要求。

第六十七頁，共八十六頁，2022年，8月28日67第三十四條建設工程選址，應當盡可能避開歷史建筑；因特殊情況不能避開的，應當盡可能實施原址保護?！ㄔO單位應當事先確定保護措施，報城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門批準。

因公共利益需要進行建設活動，對歷史建筑無法實施原址保護、必須遷移異地保護或者拆除的，應當由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的保護主管部門會同同級文物主管部門批準。

第六十八頁，共八十六頁，2022年，8月28日68第三十五條對歷史建筑進行外部修繕裝飾、添加設施以及改變歷史建筑的結構或者使用性質的，應當經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門會同同級文物主管部門批準，并依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理相關手續(xù)。

歷史建筑的相關管理納入規(guī)劃實施管理。

第六十九頁，共八十六頁，2022年，8月28日69

《城市紫線管理辦法》

第十四條在城市紫線范圍內確定各類建設項目，必須先由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依據(jù)保護規(guī)劃進行審查，組織專家論證并公示后核發(fā)選址意見書。

與《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》的程序要求基本一致。

紫線、綠線、藍線、黃線是城鄉(xiāng)規(guī)劃督察員監(jiān)督地方規(guī)劃實施管理工作的重要內容。

第七十頁，共八十六頁，2022年，8月28日70

《城市綠線管理辦法》

第十四條城市綠線內的用地，不得改做他用，不得違反法律、法規(guī)、強制性標準以及批準的規(guī)劃進行開發(fā)建設。

案例：1、改變用地位置、性質，減少綠地規(guī)模；2、公共綠地私有化。

第七十一頁，共八十六頁，2022年，8月28日71

《城市藍線管理辦法》

第十一條在城市藍線內進行各項建設，必須符合經(jīng)批準的城市規(guī)劃。在城市藍線內新建、改建、擴建各類建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應當依法向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理城市規(guī)劃許可，并依照有關法律、法規(guī)辦理相關手續(xù)。

河道保護線和控制線。

案例：房地產開發(fā)項目侵入藍線，城鄉(xiāng)規(guī)劃督察員介入督查。

第七十二頁，共八十六頁，2022年，8月28日72

《城市黃線管理辦法》

第十一條在城市黃線內進行各項建設，必須符合經(jīng)批準的城市規(guī)劃。在城市藍線內新建、改建、擴建各類建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應當依法向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理城市規(guī)劃許可，并依照有關法律、法規(guī)辦理相關手續(xù)。

城市基礎設施用地的控制界限，包括公共交通、供水、排水、供燃氣、供電、通訊、消防、防洪、抗震防災等設施，應當特別關注相關的安全要求。

第七十三頁，共八十六頁，2022年，8月28日73

《城市抗震防災規(guī)劃管理規(guī)定》

第十八條重大建設工程和各類生命線工程的選址與建設應當避開不利地段，并采取有效的抗震措施。

建設項目選址時應關注地震地質、工程地質、水質地質等相關條件，關注程序協(xié)調。

第七十四頁，共八十六頁，2022年，8月28日74

《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

（3）舊區(qū)改建的項目內新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準。

適用范圍。

案例：項目內外均按1小時控制。

第七十五頁，共八十六頁，2022年，8月28日75

《土地管理法》

第四十三條任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅……，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設……除外。

第四十四條建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。建設項目必須使用國有土地。

案例：1、對集體土地核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證；2、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證未審核國有土地的證明文件。

第七十六頁，共八十六頁，2022年，8月28日76

《文物保護法》

第十七條文物保護單位的保護范圍內不得進行其他建設工程……因特殊情況需要在文物保護單位的保護范圍內進行其他建設工程……，并經(jīng)核定公布該文物保護單位的人民政府批準，在批準前應當征得上一級人民政府文物行政部門同意。

保護范圍內建設項目規(guī)劃許可的前置程序要求，關注保護范圍劃定的合理性。

案例：

保護范圍劃得過大，不切實際，忽視了實施管理的可操作性。如歷史文化街區(qū)、古城遺址等。

第七十七頁，共八十六頁，2022年，8月28日77

《文物保護法》

第十八條在文物保護單位的建設控制地帶內進行建設工程……，經(jīng)相應的文物行政部門同意后，報規(guī)劃部門批準。

建設控制地帶內建設項目規(guī)劃許可的前置程序要求，關注建設控制地帶劃定的合理性。

第七十八頁，共八十六頁，2022年，8月28日78

《建筑