年湖北宜昌某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

宜昌市場(chǎng)研究報(bào)告目錄第一部分：項(xiàng)目目分析一、項(xiàng)目狀況二、項(xiàng)目SWOOT分析第二部分、宜昌昌房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研究一、宏觀市場(chǎng)研研究三、中觀市場(chǎng)研研究二、微觀市場(chǎng)研研究第三部分：項(xiàng)目目建議一、項(xiàng)目總體開(kāi)開(kāi)發(fā)建議二、項(xiàng)目客群定定位建議第四部分：項(xiàng)目目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算三、項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)進(jìn)度及資金回回流預(yù)測(cè)第五部分：項(xiàng)目目可行性結(jié)論論第一部分：項(xiàng)目目分析一、項(xiàng)目狀況項(xiàng)目概況**置業(yè)**二二期地塊位置置在長(zhǎng)江市場(chǎng)場(chǎng)旁，雙虹大大道、湖光路路交叉處。該該地塊緊鄰宜宜黃高速公路路與三峽專用用公路出口，距距三峽大壩28公里，距三三峽機(jī)場(chǎng)15公里，距火火車(chē)站20公里。地塊較方正，且且為坡地，南南低北高。地地塊目前為凈凈地。二期項(xiàng)目占地面面積為36.81畝（約24539㎡），土地地性質(zhì)為商業(yè)業(yè)用地。二期期規(guī)劃建筑總總面積為51320㎡，其中住住宅面積為44229㎡，架空層層建筑面積為為5587㎡，商鋪面面積為1504㎡。產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型為純多層層，戶型主力力面積為90－120平方米的中中小戶型。目目前二期項(xiàng)目目已完成規(guī)劃劃調(diào)整和報(bào)建建工作，產(chǎn)品品和戶型都已已經(jīng)不能作很很大的改動(dòng)。地塊周邊環(huán)境

地塊四個(gè)方向向的環(huán)境：A、地塊東面面：東面目前前為住宅小區(qū)區(qū)，已經(jīng)建成成B、地塊南面面：南面為項(xiàng)項(xiàng)目一期，住住宅和商業(yè)都都已經(jīng)交付使使用了C、地塊西面面：西面為項(xiàng)項(xiàng)目一期商業(yè)業(yè)，目前已經(jīng)經(jīng)賣(mài)給長(zhǎng)江市市場(chǎng)D、地塊北面：：北面為長(zhǎng)江江市場(chǎng)投資的的商業(yè)，目前前還在建

環(huán)境污染情況況：A、空氣：周邊邊基本為居民民住宅和市場(chǎng)場(chǎng)，空氣質(zhì)量量相當(dāng)好。B、噪音：周周邊沒(méi)有城市市主干道，且且車(chē)流量較少少，噪音較小小，周邊的市市場(chǎng)可能會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生部分的噪噪音，但是影影響不會(huì)太大大。C、土地：周邊邊為居民住宅宅和市場(chǎng)，土土地沒(méi)有任何何污染。地塊交通條件

項(xiàng)目地塊周邊邊的市政路網(wǎng)網(wǎng)及其公共交交通起始線路路的現(xiàn)狀及其其遠(yuǎn)景規(guī)劃：：A、主要交通通干道：湖光路、雙雙虹大道。B、遠(yuǎn)景規(guī)劃劃：雙虹大道道在建一座通通向新的行政政中心的橋梁，建設(shè)將在近近期內(nèi)完成。C、公共交通起起始線路：夷夷陵區(qū)2、3、5、6、100、101在長(zhǎng)江市場(chǎng)場(chǎng)有站點(diǎn)，宜宜昌市區(qū)4路車(chē)也始發(fā)發(fā)于長(zhǎng)江市場(chǎng)場(chǎng)，此外10多輛鄉(xiāng)鎮(zhèn)中中巴均經(jīng)過(guò)長(zhǎng)長(zhǎng)江市場(chǎng)，應(yīng)應(yīng)該說(shuō)公共交交通是相當(dāng)方方便的。地塊周邊市政、公公建、商業(yè)配配套設(shè)施項(xiàng)目位于夷陵小小溪塔，周邊邊市政、商業(yè)業(yè)、公建配套套較齊全，主主要是長(zhǎng)江市市場(chǎng)、客運(yùn)南南站、黃柏河河旅游碼頭、酒酒店娛樂(lè)項(xiàng)目目、休閑公園園，但是由于于長(zhǎng)江市場(chǎng)主主要針對(duì)批發(fā)發(fā)，因此對(duì)于于本項(xiàng)目的居居民來(lái)說(shuō)，周周邊生活基本本配套還稍嫌嫌不夠，需要要步行5－10分鐘才會(huì)有有齊全的生活活配套。二、SWOT分分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析((Strenngth)項(xiàng)目地塊位于夷夷陵區(qū)小溪塔塔，地塊鬧中中取靜，條件件十分優(yōu)良地塊較完整，且且土地平整，無(wú)需拆遷，可馬上動(dòng)工地塊四周配套完完善，市政、商商業(yè)、公建配配套都較齊全全一期成功的開(kāi)發(fā)發(fā)為二期奠定定了良好的基基礎(chǔ)，同時(shí)也也為二期累積積了不少潛在在客戶交通便利，可以以使樓盤(pán)的輻輻射范圍更加加大由于前期工作基基本完成，因因此對(duì)于初涉涉房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的**集團(tuán)來(lái)說(shuō)，接接手本項(xiàng)目可可以避免很多多繁瑣的前期期工作項(xiàng)目劣勢(shì)分析（Weakness）由于二期地塊已已經(jīng)完成規(guī)劃劃調(diào)整和報(bào)建建工作，因此此在規(guī)劃上難難以做較大的的變動(dòng)土地性質(zhì)為商業(yè)業(yè)用地，土地地使用年限低低于住宅用地地的年限，會(huì)會(huì)產(chǎn)生一定抗抗性地塊四周市場(chǎng)較較多，影響項(xiàng)項(xiàng)目檔次的提提升土地是轉(zhuǎn)讓得來(lái)來(lái)的，土地成成本的上升使使得項(xiàng)目的利利潤(rùn)受到影響響項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析((Opporrtunitty)夷陵區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)進(jìn)入高速發(fā)展展的階段，現(xiàn)現(xiàn)在正是進(jìn)入入該市場(chǎng)的最最佳時(shí)期夷陵區(qū)目前在售售的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)盤(pán)一年內(nèi)基本本能售完，良良好的銷(xiāo)售形形式表明夷陵陵市場(chǎng)住宅供供不應(yīng)求，市市場(chǎng)缺口較大大項(xiàng)目周邊的長(zhǎng)江江市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)容，屆屆時(shí)長(zhǎng)江市場(chǎng)場(chǎng)為數(shù)眾多的的商戶將會(huì)為為本項(xiàng)目提供供大量的客戶戶和租戶雙虹大道上在建建的橋梁一旦旦貫通，本項(xiàng)項(xiàng)目到新的區(qū)區(qū)行政中心的的距離將會(huì)被被大大縮短，從從而給消費(fèi)者者帶來(lái)升值期期望項(xiàng)目產(chǎn)品為多層層，而目前夷夷陵區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目隨著容積積率的提高，多多層產(chǎn)品將會(huì)會(huì)日漸稀缺，產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型的稀稀缺性必能更更加促進(jìn)銷(xiāo)售售夷陵區(qū)市場(chǎng)的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)手段比較較傳統(tǒng)、滯后后，先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)模式的引進(jìn)進(jìn)對(duì)市場(chǎng)具有有強(qiáng)力的引導(dǎo)導(dǎo)和宣傳效果果07年夷陵區(qū)土土地推出量在在100畝左右，數(shù)數(shù)量較少，因因此潛在供應(yīng)應(yīng)不會(huì)在短時(shí)時(shí)間內(nèi)加大項(xiàng)目威脅分析((Threaaten)由于**集團(tuán)打打算采取整體體收購(gòu)**置業(yè)公司，整整體收購(gòu)帶來(lái)來(lái)土地變更便便利的同時(shí)，也也會(huì)帶來(lái)很多多不確定性夷陵區(qū)市場(chǎng)上所所有在售樓盤(pán)盤(pán)后續(xù)供應(yīng)總總量不小，屆屆時(shí)會(huì)對(duì)于本本項(xiàng)目的銷(xiāo)售售周期產(chǎn)生一一定影響項(xiàng)目處在長(zhǎng)江市市場(chǎng)內(nèi)，項(xiàng)目目很多方面需需要與長(zhǎng)江市市場(chǎng)協(xié)調(diào)、配配合，也會(huì)給給本項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)不確定性第二部分、宜昌昌房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究宜昌市位于湖北北西南部，地地處長(zhǎng)江上游游與中游的結(jié)結(jié)合部，鄂西西山區(qū)向江漢漢平原的過(guò)渡渡地帶，“上控巴蜀，下下引荊襄”。東鄰荊州州市和荊門(mén)市市，南抵湖南南省石門(mén)縣，西西接恩施土家家族苗族自治治州，北靠神神農(nóng)架林區(qū)和和襄樊市。宜宜昌市是湖北北省的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)強(qiáng)市，經(jīng)濟(jì)總總量在湖北省省排第二。2005年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總總值（GDP）608.006億元，按可可比價(jià)格計(jì)算算,比上年增長(zhǎng)13％。2005年全市實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全地域財(cái)政政總收入105.5億元，比上上年增長(zhǎng)32.4%。其中地方方財(cái)政一般預(yù)預(yù)算收入22.5億元，可比比增長(zhǎng)23.2％；地方財(cái)財(cái)政一般預(yù)算算支出47.39億元，增長(zhǎng)20.8％。宜昌市目前主要要的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主要在城城區(qū)范圍，城城區(qū)現(xiàn)轄西陵陵區(qū)、夷陵區(qū)區(qū)、伍家崗區(qū)區(qū)、點(diǎn)軍區(qū)、猇猇亭區(qū)、東山山開(kāi)發(fā)區(qū)。而這其中西陵區(qū)區(qū)、夷陵區(qū)、伍伍家崗區(qū)、東東山開(kāi)發(fā)區(qū)又又是重點(diǎn)房產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。以以下我們針對(duì)對(duì)這幾個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域分別進(jìn)進(jìn)行闡述，從從而對(duì)整個(gè)宜宜昌城區(qū)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)有有一個(gè)較為全全面的把握：：◆西陵區(qū)由于西陵區(qū)屬于于宜昌市政治治文化商業(yè)中中心區(qū)，各種種城市功能配配套齊全，居居家資源相對(duì)對(duì)集中，使得得在這一區(qū)域域?qū)ふ揖蛹抑弥脴I(yè)的人較其其他區(qū)域有非非常強(qiáng)的領(lǐng)先先性。西陵區(qū)區(qū)是城區(qū)的中中心區(qū)域，一一直以來(lái)，也也是房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域。該區(qū)域域樓盤(pán)的表現(xiàn)現(xiàn)會(huì)直接傳達(dá)達(dá)出宜昌市房房地產(chǎn)市場(chǎng)波波動(dòng)的重要信信號(hào)。近幾年年來(lái)，由于開(kāi)開(kāi)發(fā)投資的快快速增加，銷(xiāo)銷(xiāo)售推廣的強(qiáng)強(qiáng)勁拉動(dòng)，使使該區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了了明顯變化，其其主要特征是是：樓盤(pán)的規(guī)規(guī)模由小變大大；產(chǎn)品由低低變高；戶型型結(jié)構(gòu)由不合合理變得逐步步合理；房屋屋均價(jià)超過(guò)３３3００元／平方米，成成為宜昌樓市市價(jià)格風(fēng)向標(biāo)標(biāo)。該區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)三三個(gè)明顯特征征：首先，開(kāi)發(fā)投投資開(kāi)始趨緊緊，一些開(kāi)發(fā)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地地、投資，有有的甚至放棄棄了原有的投投資計(jì)劃；其其次，商品房房銷(xiāo)售出現(xiàn)內(nèi)內(nèi)熱外冷，許許多樓盤(pán)不再再像過(guò)去那樣樣依靠廣告狂狂轟亂炸，各各種手段一起起上馬，而是是變得理智和和冷靜得多；；最后，現(xiàn)房銷(xiāo)銷(xiāo)售短缺，去去年下半年，中心城區(qū)幾幾乎出現(xiàn)了現(xiàn)現(xiàn)房的空檔，許許多購(gòu)房者拎拎著錢(qián)袋子逐逐個(gè)樓盤(pán)排查查，卻買(mǎi)不到到自己鐘意的的房子。◆東山開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)隨著中心城區(qū)可可開(kāi)發(fā)利用的的土地資源日日益減少，與與其一山之隔隔的宜昌開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)將以環(huán)境境良好、規(guī)劃劃合理、市政政配套完善等等優(yōu)勢(shì)促使其其成為一個(gè)商商務(wù)居住區(qū)，大大量資金流、人人流的涌入，合合理的配套，成成為不少市民民將宜昌開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)作為置業(yè)業(yè)投資的首選選之地。宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)主要要在售樓盤(pán)的的商品房?jī)r(jià)格格集中在20000－3300元／／平方米，靠靠近隧道兩旁旁物業(yè)的價(jià)格格與中心城區(qū)區(qū)相差無(wú)幾；；靠近發(fā)展大大道延伸段朝朝夷陵區(qū)方向向越遠(yuǎn)價(jià)格越越低；港窯路路方向的價(jià)格格增幅明顯，由由原來(lái)的15500元／平平方米，上漲漲到25000元／平方米米，目前銷(xiāo)售售形勢(shì)依然看看好，普通住住宅的市場(chǎng)接接受程度較高高，高檔住宅宅也有一定的的市場(chǎng)需求。由由于“金東山市場(chǎng)”和“鑫昌大市場(chǎng)”等投資型物物業(yè)的拉動(dòng)，使使得該區(qū)域商商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)現(xiàn)了前所未有有的可喜局面面?？梢灶A(yù)測(cè)測(cè)，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)和和住宅地產(chǎn)將將會(huì)并駕齊驅(qū)驅(qū)?！粢牧陞^(qū)夷陵區(qū)房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展良好好：新開(kāi)工項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)始走上上規(guī)?；缆仿罚纭敖瘌P朝陽(yáng)”、“香山·鳳凰城”等均在10萬(wàn)平方米米以上；商業(yè)業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)與與之配套的住住宅熱銷(xiāo)，如如“三峽國(guó)際旅旅游茶城”、“財(cái)富廣場(chǎng)”等項(xiàng)目；中中低層、中小小戶型住宅熱熱銷(xiāo)。隨著宜昌城區(qū)房房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，并向周周邊的滲透，夷夷陵區(qū)作為城城區(qū)新的重要要組成部分，正正受到越來(lái)越越多開(kāi)發(fā)商的的重視。特別別是發(fā)展大道道等交通主干干道加快了夷夷陵區(qū)融入中中心城區(qū)的步步伐。加上宜宜人的自然環(huán)環(huán)境和山水資資源等優(yōu)勢(shì)，讓讓夷陵區(qū)逐漸漸成為了宜昌昌綜合房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“后花園”。隨著中心心城區(qū)可供開(kāi)開(kāi)發(fā)的土地資資源越來(lái)越少少，宜昌市的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商也開(kāi)始向向各個(gè)周邊區(qū)區(qū)域進(jìn)軍。房房地產(chǎn)業(yè)近幾幾年來(lái)逐步建建立了多層次次、多元化的的建設(shè)體系，對(duì)對(duì)改善人民群群眾的居住環(huán)環(huán)境、美化城城市、提高城城市品位，促促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)全面發(fā)展起起到了極大的的推動(dòng)作用。隨隨著房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的郊區(qū)化化，城市區(qū)域域也將隨之拓拓展，一個(gè)個(gè)個(gè)新興的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居住區(qū)也逐逐漸地進(jìn)入人人們的視線，它它將以優(yōu)越的的環(huán)境、低廉廉的價(jià)格廣泛泛受到人們的的青睞。伴隨隨宜昌城市擴(kuò)擴(kuò)張的進(jìn)行，夷夷陵區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)涵巨巨大潛力必將將逐步釋放。夷陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域分為三部分：：一部分為長(zhǎng)長(zhǎng)江市場(chǎng)周邊邊區(qū)域；一部部分為老城區(qū)區(qū)骨干街區(qū)重重點(diǎn)區(qū)域；還還有一部分在在新的行政中中心周邊區(qū)域域。長(zhǎng)江市場(chǎng)場(chǎng)周邊擁有不不可多得的山山水資源，加加之新城優(yōu)勢(shì)勢(shì)中的居住人人群大多行商商，具有一定定的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力力，使得該區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)得得到了優(yōu)先發(fā)發(fā)展，涌現(xiàn)了了一批如“香山花園”、“華翔星城”、“香山·鳳凰城”等優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)盤(pán)，并將價(jià)格格由原來(lái)的7700元／平平方米上漲到到1800元／／平方米。夷夷陵老城區(qū)的的重點(diǎn)骨干區(qū)區(qū)域也陸續(xù)推推出了一批樓樓盤(pán)，如“金鳳朝陽(yáng)”、“財(cái)富廣場(chǎng)”等。上述樓樓盤(pán)作為城市市改造中的重重要角色，既既滿足了城區(qū)區(qū)居住人口的的住房需求，又又拉動(dòng)了夷陵陵區(qū)中心地段段的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，使得該該區(qū)域的房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)先先于其他縣市市區(qū)域；新的的行政中心周周邊由于行政政中心的帶動(dòng)動(dòng)，房產(chǎn)發(fā)展展勢(shì)頭也是十十分強(qiáng)勁，“夷陵新都”、“陽(yáng)光水岸”都是該區(qū)域域的樓盤(pán)，目目前均價(jià)也在在2000元/平方米左右右。◆伍家崗區(qū)隨著宜昌城市東東拓步伐的加加快，交通以以及整體環(huán)境境的完善，伍伍家崗片區(qū)逐逐漸成為宜昌昌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的“黃金片區(qū)”。隨著三峽峽第一街、現(xiàn)現(xiàn)代商貿(mào)物流流中心、濱江江新天地、宜宜昌火車(chē)站商商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)國(guó)貿(mào)萬(wàn)壽購(gòu)物物廣場(chǎng)等一批批新興項(xiàng)目的的興起，伍家崗崗區(qū)已經(jīng)步入入?yún)^(qū)域復(fù)興的的快車(chē)道。伍伍家崗區(qū)的項(xiàng)項(xiàng)目分布為三三個(gè)區(qū)段，即即上伍家崗、中中伍家崗、下下伍家崗。隨著金色海岸、長(zhǎng)江帝景

、濱江國(guó)際

等高檔次樓盤(pán)的新建，目前該區(qū)域域的樓盤(pán)均價(jià)價(jià)已經(jīng)在2200－6000元/平方米不等等了，隨著西西陵區(qū)的土地地越來(lái)越少，相相信一到兩年年內(nèi)，伍家崗崗區(qū)將會(huì)取代代西陵區(qū)，成成為城區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)標(biāo)桿區(qū)域。二、中觀市場(chǎng)研研究由于本項(xiàng)目位于于夷陵區(qū)，故故我們重點(diǎn)對(duì)對(duì)夷陵區(qū)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)做做詳細(xì)分析：：◆夷陵區(qū)情況況介紹宜昌市夷陵區(qū)是是于2001年7月撤消原宜宜昌縣而設(shè)立立的一個(gè)具有有明顯縣體制制特征的城市市新區(qū),是舉世矚目目的三峽工程程和葛洲壩水水利樞紐工程程所在地。全區(qū)國(guó)土面面積3424平方公里,轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),1個(gè)街道辦事事處,現(xiàn)有人口51萬(wàn)余人?！粢牧陞^(qū)近年年房地產(chǎn)投資資狀況1、夷陵區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)投資狀況從近四年投資額額來(lái)看，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資力度增強(qiáng)，并并無(wú)減退跡象象。夷陵房地地產(chǎn)市場(chǎng)被房房地產(chǎn)商看好好，并從05年開(kāi)始得到到眾多資金投投入，06年進(jìn)入穩(wěn)步步調(diào)整階段，相相信隨著07年上半年良良好的銷(xiāo)售形形勢(shì)，近1－2年內(nèi)投資總總量會(huì)有明顯顯提升，其后后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)也將將會(huì)愈來(lái)愈激激烈。從近四年比較來(lái)來(lái)看，房地產(chǎn)產(chǎn)投資占固定定資產(chǎn)比重明明顯增加，并并且在2006年其投資比比重達(dá)到14％，相信07年比重會(huì)繼繼續(xù)穩(wěn)步提升升。從2004年開(kāi)開(kāi)始，夷陵區(qū)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入蓬勃發(fā)展展的階段。這這說(shuō)明區(qū)域房房地產(chǎn)業(yè)即將將進(jìn)入高速發(fā)發(fā)展的時(shí)期，目目前房地產(chǎn)業(yè)業(yè)正逐漸成為為夷陵區(qū)城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的支柱產(chǎn)業(yè)。2、夷陵區(qū)近年年開(kāi)發(fā)面積狀狀況開(kāi)發(fā)面積在20005年經(jīng)歷了大大幅攀升后，06年的開(kāi)發(fā)量量基本與05年持平，這這可能是開(kāi)發(fā)發(fā)商想捂地，等等到房?jī)r(jià)攀升升后再開(kāi)發(fā)；；也可能是開(kāi)開(kāi)發(fā)商資金不不夠。但不管管出于什么原原因，06年開(kāi)發(fā)量供供給不足導(dǎo)致致了07年上半年銷(xiāo)銷(xiāo)售形勢(shì)的火火爆，同時(shí)良良好的銷(xiāo)售的的形式也可能能導(dǎo)致07年的開(kāi)發(fā)面面積增加量大大幅上漲，加加劇今后市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。3、夷陵區(qū)近年年商品房銷(xiāo)售售狀況從近年年的銷(xiāo)售狀況況來(lái)看，銷(xiāo)售售相對(duì)穩(wěn)定，而而且參照前面面每年的開(kāi)發(fā)發(fā)量，我們可可以發(fā)現(xiàn)，07年前未消化化的開(kāi)發(fā)量大大約在11.7萬(wàn)平方米。4、夷陵區(qū)商品品房銷(xiāo)售收入入雖然每一年的總總量在持續(xù)增增加，但是每每一年增長(zhǎng)的的幅度卻在逐逐年減少，相相信07年會(huì)繼續(xù)保保持增長(zhǎng)，但但是幅度也會(huì)會(huì)進(jìn)一步回落落。5、夷陵區(qū)近年年商品房銷(xiāo)售售價(jià)格狀況以下是是夷陵區(qū)03－06年度，區(qū)域域商品房均價(jià)價(jià)的變動(dòng)狀況況夷陵區(qū)商品房?jī)r(jià)價(jià)格(元/平方米)產(chǎn)品類(lèi)型2003年2004年2005年2006年多層915104013801560小高層/高層//17501870以下是價(jià)格變動(dòng)動(dòng)的趨勢(shì)圖從上面表格和圖圖表中，我們們可以發(fā)現(xiàn)以以下幾點(diǎn)：●夷陵區(qū)055年才有小高高層以及高層層?！?6年小高高層/高層價(jià)格漲漲幅小于多層層的，說(shuō)明消消費(fèi)者比較偏偏好多層?！?5年是夷夷陵區(qū)多層價(jià)價(jià)格漲幅最快快的一年，06年漲幅有所所回落，這表表明由于受到到調(diào)控以及開(kāi)開(kāi)發(fā)量的增加加，06年的供求沒(méi)沒(méi)有05年那么緊張張，價(jià)格上漲漲幅度已經(jīng)減減弱，相信07年價(jià)格仍將將上漲，但是是上漲幅度會(huì)會(huì)進(jìn)一步回落落，不過(guò)由于于價(jià)格基數(shù)已已經(jīng)較高，因因此價(jià)格變動(dòng)動(dòng)幅度還是比比較可觀的?！羰袌?chǎng)小結(jié)●夷陵區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展現(xiàn)在處于起起步階段，但但是發(fā)展勢(shì)頭頭十分良好，即即將步入高速速發(fā)展的階段段。●夷陵區(qū)的房房地產(chǎn)投資狀狀況十分良好好，2006年投資額達(dá)3.9億元，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資占固定投資資比重達(dá)到了了14％?！?7年預(yù)計(jì)計(jì)出讓土地100畝左右，出出讓量不大?！窠?，夷陵陵區(qū)開(kāi)發(fā)面積積、銷(xiāo)售面積積、銷(xiāo)售收入入逐年增加，但但是增加幅度度逐步回落，06年開(kāi)發(fā)面積31萬(wàn)平方米、銷(xiāo)銷(xiāo)售面積28萬(wàn)平方米、銷(xiāo)銷(xiāo)售收入4.1億元?！衲壳耙牧陞^(qū)區(qū)的房地產(chǎn)市市場(chǎng)形式十分分火爆，供小小于求，但是是隨著新項(xiàng)目目的逐漸動(dòng)工工，供求形式式將會(huì)趨于平平衡?！衲壳耙牧陞^(qū)區(qū)縣的房產(chǎn)均均價(jià)已經(jīng)在1800元/平方米，從從一些樓盤(pán)的的價(jià)格走勢(shì)來(lái)來(lái)看，相信夷夷陵區(qū)均價(jià)會(huì)會(huì)在下半年突突破1900元/平方米。三、微觀市場(chǎng)分分析◆夷陵區(qū)主要要代表樓盤(pán)分分析代表樓盤(pán)樓盤(pán)規(guī)模（平方米）樓盤(pán)戶數(shù)產(chǎn)品形態(tài)主力面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）開(kāi)盤(pán)時(shí)間/工程進(jìn)度銷(xiāo)售率（％）華翔星城總建4.7萬(wàn)276戶多層90－1301800（目前前只剩140平方米以上上的頂加閣，均均價(jià)1740）2006年6月月份/準(zhǔn)現(xiàn)房95香山·鳳凰城總建13.5萬(wàn)萬(wàn)約800戶多層、小高層90－120多層1850，小小高層1980一期2006年年10月份，二期07年5月/一期準(zhǔn)現(xiàn)房房一期144套售售磬，二期116套，已售85％金都御林總建4.5萬(wàn)約250戶多層、小高層、高高層多層100－1120，小高層130多層1880，小小高層2007年5月月/建到地面一期推出2幢多多層，一幢小小高層，總共共131套，已售80％柏林星苑總建9萬(wàn)668戶多層、小高層120－14001860二期200577年5月/一期準(zhǔn)現(xiàn)房房一期282套售售磬，二期84套已售90％夷陵新都總建4萬(wàn)160戶高層120－140020002006年100月/準(zhǔn)現(xiàn)房85財(cái)富廣場(chǎng)總建3.1萬(wàn)250戶高層120－140022902007年3月月/還未結(jié)頂75金鳳朝陽(yáng)總建約20萬(wàn)1248戶多層、小高層、高高層90－120待定未開(kāi)盤(pán)/打樁——小結(jié)：●樓盤(pán)分布———目前夷陵區(qū)區(qū)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)主要集中于于三個(gè)區(qū)域，一一個(gè)是老城區(qū)區(qū)，一個(gè)是長(zhǎng)長(zhǎng)江市場(chǎng)周邊邊，最后一個(gè)個(gè)是新的行政政中心區(qū)域，由由于老城區(qū)土土地稀缺，因因此長(zhǎng)江市場(chǎng)場(chǎng)周邊、新的的行政中心區(qū)區(qū)域是目前最最主要的供應(yīng)應(yīng)區(qū)域●樓盤(pán)品質(zhì)———樓盤(pán)品質(zhì)較較前幾年有很很大提高，在在售樓盤(pán)開(kāi)始始重視宣傳樓樓盤(pán)的附加值值，諸如外立立面、綠化等等等●規(guī)?！_(kāi)發(fā)發(fā)樓盤(pán)規(guī)模普普遍不大，當(dāng)當(dāng)?shù)卣J(rèn)為5萬(wàn)平方米以以上的樓盤(pán)屬屬于大規(guī)模的的樓盤(pán)●產(chǎn)品形態(tài)———因土地的稀稀缺性，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由多多層逐步向小小高層、高層層方向轉(zhuǎn)變，客客戶接受度還還是多層最高高，對(duì)于小高高層、高層產(chǎn)產(chǎn)品仍然存在在一定的抗性性●樓盤(pán)價(jià)格———夷陵區(qū)新開(kāi)開(kāi)發(fā)多層銷(xiāo)售售平均價(jià)格在在1850元/平方米左右右，小高層、高高層價(jià)格略高高于多層價(jià)格格在1900－2300元/平方米不等等●主力房型及面面積——新開(kāi)發(fā)樓樓盤(pán)中中小戶戶型占總套數(shù)數(shù)的60%以上，特別別是90－120平方米左右右三房特別暢暢銷(xiāo)，而大于于140平方米的戶戶型普遍比較較滯銷(xiāo)●銷(xiāo)售周期———近兩年房房地產(chǎn)市場(chǎng)推推出量不大，需需求量卻在逐逐年增加，市市場(chǎng)表現(xiàn)為供供不應(yīng)求，目目前在售的樓樓盤(pán)基本售磬磬，而且銷(xiāo)售售周期普遍較較短●營(yíng)銷(xiāo)模式———在售樓盤(pán)盤(pán)企劃營(yíng)銷(xiāo)模模式比較簡(jiǎn)單單，鮮有裝飾飾美觀的售樓樓處，業(yè)務(wù)員員素質(zhì)普遍一一般◆近年購(gòu)買(mǎi)客客戶分析以06年銷(xiāo)售的的27.7萬(wàn)㎡的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)客戶來(lái)說(shuō)，以以本土居民為為主。夷陵區(qū)居民購(gòu)購(gòu)買(mǎi)23.6萬(wàn)㎡，占總總量的85%。其中，小小溪塔城區(qū)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)占62%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)占23%，外縣市占9%，外地占6%。而05年的銷(xiāo)售售客戶卻大不一一樣，外縣市市（含外地）占占到四成以上上。為什么05年外外來(lái)人員購(gòu)房房增多呢？分分析原因：第一，有強(qiáng)強(qiáng)大的整體宣宣傳推銷(xiāo)攻勢(shì)勢(shì)；第二，有有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；；第三，對(duì)夷夷陵本土文化化初淺認(rèn)識(shí)。為什么06年購(gòu)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象發(fā)生生了巨大變化化呢？第一，城城市功能設(shè)施施不配套。這這已引起外地地購(gòu)房者的高高度重視（如如文化娛樂(lè)、政政治環(huán)境、學(xué)學(xué)生上學(xué)、醫(yī)醫(yī)療、交通、服服務(wù)等）；第第二，房?jī)r(jià)上上升較快。致致使一部分投投資置業(yè)者有有新區(qū)域選擇擇；第三，宜宜昌中心城區(qū)區(qū)老區(qū)改造加加快，其商機(jī)機(jī)多于夷陵；；第四，少數(shù)數(shù)開(kāi)發(fā)商和營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)商誠(chéng)信度度問(wèn)題影響了了購(gòu)房者的消消費(fèi)熱情；第第五，媒體各各自為陣，概概念炒作，不不真實(shí)廣告，過(guò)過(guò)份炒作影響響了夷陵樓市市整體效果，使使部分消費(fèi)者者茫然無(wú)從。因此此，今后夷陵陵區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)客戶來(lái)源構(gòu)構(gòu)成基本與06年的相仿，如如何吸引本地地客源將是項(xiàng)項(xiàng)目成敗的關(guān)關(guān)鍵。第三部分：項(xiàng)目目建議一、項(xiàng)目總體開(kāi)開(kāi)發(fā)建議由于本項(xiàng)目已完完成規(guī)劃調(diào)整整和報(bào)建工作作，因此總體體規(guī)劃上已經(jīng)經(jīng)很難做大的的改動(dòng)了。不過(guò)通過(guò)對(duì)二期期的規(guī)劃情況況的了解，結(jié)結(jié)合夷陵區(qū)的的市場(chǎng)，我公公司認(rèn)為該項(xiàng)項(xiàng)目純多層的的規(guī)劃以及90－120平方米的主主力戶型面積積是十分合適適夷陵市場(chǎng)的的。因?yàn)槟壳扒笆袌?chǎng)多層的的銷(xiāo)售狀況要要明顯好于小小高層和高層層，而且多層層隨著容積率率的限制，也也將越來(lái)越成成為稀缺產(chǎn)品品；此外90－120平方米也是是目前市場(chǎng)上上最為暢銷(xiāo)的的戶型，140平方米以上80平方米以下下的戶型相對(duì)對(duì)滯銷(xiāo)。所以以，項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品和戶型的的定位還是比比較準(zhǔn)確的。在項(xiàng)目的產(chǎn)品和和戶型不需要要做調(diào)整的基基礎(chǔ)上，我公公司針對(duì)二期期提出幾個(gè)建建議：●在保證利潤(rùn)潤(rùn)的前提下，適適當(dāng)增加二期期園林、綠化化景觀的投入入額度，比如如種植一些大大樹(shù)、添置一一些建筑小品品等等?！裰匾晿潜P(pán)的的外立面，隨隨著消費(fèi)者的的日漸成熟，外外立面顏色、材材料也將會(huì)成成為消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房的重要因因素?！翊_立一種風(fēng)風(fēng)格包裝項(xiàng)目目的二期，從從中小城市房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這這些城市的消消費(fèi)者比較偏偏向于歐美風(fēng)風(fēng)格，因此建建議項(xiàng)目采用用此類(lèi)風(fēng)格包包裝，并可以以適當(dāng)添置符符合此類(lèi)風(fēng)格格的建筑小品品，或者設(shè)置置符合風(fēng)格的的建筑外立面面?！襻槍?duì)一期頂頂加閣賣(mài)的不不好，建議二二期的閣樓采采取以下兩種種方式：一、不不該變頂加閣閣樓的戶型和和面積的情況況下，建議把把頂樓的單價(jià)價(jià)提高，但是是閣樓面積不不計(jì)入在內(nèi)，閣閣樓的價(jià)格以以成本價(jià)格賣(mài)賣(mài)出，這樣可可以在不該變變規(guī)劃的情況況下降低總價(jià)價(jià)，降低購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)門(mén)檻；二、改改變現(xiàn)有戶型型，把閣樓的的面積減小，改改成露臺(tái)，這這樣頂加閣的的建筑面積減減少了，單價(jià)價(jià)適當(dāng)上調(diào)，總總價(jià)接近的情情況下，露臺(tái)臺(tái)是免費(fèi)贈(zèng)送送的，提高了了頂加閣的附附加值，消費(fèi)費(fèi)者也更能接接受此類(lèi)產(chǎn)品品。●盡可能降低低因?yàn)樯虡I(yè)用用地使用年限限的減少而產(chǎn)產(chǎn)生的抗性。因因?yàn)橄嗤膬r(jià)價(jià)格，使用年年限的降低對(duì)對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)說(shuō)是難以接受受的。項(xiàng)目客群定位建建議根據(jù)本案的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品品定位情況，定定位目標(biāo)客戶戶群如下：1、長(zhǎng)江市場(chǎng)商商戶：約占35％周邊企業(yè)、公司司員工（比如如二二公司）：：約占25％周邊政府機(jī)關(guān)事事業(yè)單位人員員：15％44、周邊拆遷遷安置戶：10％55、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)希望在夷陵陵區(qū)的置業(yè)的的村民：10％66、房產(chǎn)投資資以及其他：：5％第四部分：項(xiàng)目目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查了解，項(xiàng)項(xiàng)目周邊商品品住宅目前的的銷(xiāo)售價(jià)格在在1800—1900元/平方米左右右。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，我們們預(yù)測(cè)本項(xiàng)目目各產(chǎn)品銷(xiāo)售售時(shí)的平均價(jià)價(jià)格為：多層：16000元/平方米左右右（考慮到商商業(yè)用地40年使用年限限）商鋪：35000－4000元/平方米架空層：10000元/平方米項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目規(guī)劃方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算表項(xiàng)目名稱夷陵區(qū)長(zhǎng)江市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目測(cè)算日期已知土地條件設(shè)設(shè)定土地面積已知建筑面積已知容積率土地價(jià)格總價(jià)（元）36.81畝已知每畝萬(wàn)元/每畝24539平方米513202.10已知土地總價(jià)（包包括3%契稅）2000萬(wàn)元20,000,,000財(cái)務(wù)條件設(shè)定自有資金率利息（月利率）預(yù)計(jì)工期（月）營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售費(fèi)率管銷(xiāo)費(fèi)用率不可預(yù)計(jì)費(fèi)率40%0.50%125.65%5.0%2.0%2.0%計(jì)算取值土地（畝）土地（平方米）規(guī)劃建筑面積容積率土地總價(jià)（萬(wàn)元）每畝價(jià)格（萬(wàn)元）樓面地價(jià)（元/平米）36.843,082513202.12000390規(guī)劃產(chǎn)品類(lèi)別多層小高層商業(yè)地下車(chē)庫(kù)架空層FG合計(jì)面積分布（平米米）442291504558751320預(yù)計(jì)售價(jià)（元//平米）1600350010001590售價(jià)小計(jì)（元）70,766,,40005,264,000005,587,00000081,617,,400建安成本（元//平米）600650536.14建安成本小計(jì)（元元）26,537,,4000977,6000000027,515,,000前后期配套（元/平米）前期后期市政大配套其他每平米概估合計(jì)7060130配套費(fèi)小計(jì)（元元）359240003079200000006,671,6600直接成本=土地總價(jià)+建安成本+建筑配套地上車(chē)庫(kù)地下車(chē)位合計(jì)54,186,,60020,000,,00027,515,,0006,671,6600數(shù)量（個(gè)）0其它成本=管銷(xiāo)費(fèi)用+不可預(yù)計(jì)費(fèi)+利息售價(jià)（元/個(gè)）3,519,99621,083,77321,083,77321,352,4498售價(jià)合計(jì)（元）000利潤(rùn)=總售價(jià)-總成本--營(yíng)業(yè)稅-銷(xiāo)售費(fèi)用造價(jià)（元/個(gè)個(gè)）15,218,,58581,617,,40057,706,,5624,611,33834,080,8870造價(jià)合計(jì)（元）000投資分析毛利率=利潤(rùn)//總售價(jià)18.65%投資報(bào)酬率①==利潤(rùn)/總成本26.37%投資報(bào)酬率②==利潤(rùn)/自有資金67.51%成本分析土地總價(jià)/總成成本34.66%建安+配套/總總成本59.24%其他成本/總成成本6.10%項(xiàng)目總銷(xiāo)售售收入約為0.81億元。項(xiàng)目總成本約為為0.58億元。項(xiàng)目利潤(rùn)約為00.15億元，毛利利率約18