規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理

1規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理成本管理和法務(wù)部2013年1月29日問題思考？1、競爭對手4000都掙錢，永泰的5000怎么還不掙錢？2、成本財務(wù)怎么把成本算這么高？利息、稅金這么高？3、目標(biāo)成本為什么總是被突破？4、目標(biāo)成本應(yīng)該什么時候制定？5、如何確定目標(biāo)成本？2目錄一、如何認(rèn)識規(guī)劃設(shè)計二、如何理解“規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理”三、“目標(biāo)成本”是成本管理的前提四、項目設(shè)計過程實現(xiàn)成本效益最大化的方法五、項目規(guī)劃階段的成本優(yōu)化六、建筑設(shè)計階段的成本優(yōu)化七、材料設(shè)備選用的成本優(yōu)化八、景觀方案的成本優(yōu)化九、施工圖階段的成本優(yōu)化十、實現(xiàn)成本效益最大化的一些途徑十一、目標(biāo)成本案例分享3一、如何認(rèn)識規(guī)劃設(shè)計4房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的全局觀---全程設(shè)計投資決策階段規(guī)劃設(shè)計階段建設(shè)階段銷售階段項目后評估階段房地產(chǎn)全程設(shè)計運作房地產(chǎn)全程策劃運作5規(guī)劃設(shè)計決定品質(zhì)、成本和品牌房地產(chǎn)產(chǎn)品用地選擇50%規(guī)劃設(shè)計30%銷售執(zhí)行20%規(guī)劃設(shè)計決定70-85%的工程成本名牌產(chǎn)品造就品牌企業(yè)企業(yè)的競爭實質(zhì)上是產(chǎn)品的競爭6規(guī)劃設(shè)計在投資決策階段的工作設(shè)計產(chǎn)品初步概念初設(shè)產(chǎn)品類型研究用地同產(chǎn)品的匹配關(guān)系用地對設(shè)計的影響容積率對產(chǎn)品的影響環(huán)境對產(chǎn)品的影響配套對產(chǎn)品的影響市場對產(chǎn)品的影響對用地環(huán)境的研究對項目用地的研究對現(xiàn)有產(chǎn)品的調(diào)研、分析了解市場產(chǎn)品水平及特征預(yù)測產(chǎn)品發(fā)展趨勢了解分析客戶需求尋找創(chuàng)新模式7

設(shè)計管理部門應(yīng)發(fā)揮市場策劃作用設(shè)計管理部門設(shè)計成果設(shè)計要求（設(shè)計任務(wù)書）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃意圖市場目的8全程設(shè)計對成本管理的意義加強預(yù)控。在控制成本低的階段進(jìn)行控制這是全程設(shè)計的效益和核心價值9二、如何理解“規(guī)劃設(shè)計階段的成本管理”10規(guī)劃設(shè)計階段成成本管理的宏觀觀意識規(guī)劃設(shè)計階段是是決定房地產(chǎn)開開發(fā)成本的極其其重要階段之一一規(guī)劃設(shè)計階段的的成本管理應(yīng)具具有產(chǎn)品開發(fā)建建設(shè)全過程成本本管理的意識規(guī)劃設(shè)計階段的的成本管理應(yīng)具具有企業(yè)發(fā)展成成本管理的宏觀觀意識成本管理貫穿房房地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)全過程的始終終，階段性的成成本管理不能與與全過程完全隔隔離。11規(guī)劃設(shè)計階段成成本管理的內(nèi)容容規(guī)劃設(shè)計直接成成本產(chǎn)品建造成本企業(yè)品牌建設(shè)成成本企業(yè)運營能力成成本12規(guī)劃設(shè)計直接成成本設(shè)計費時間成本人力成本設(shè)計費：規(guī)劃、建筑、景景觀、室內(nèi)等設(shè)設(shè)計內(nèi)容全過程程發(fā)生的設(shè)計、、咨詢、研究、、審圖、模型、、效果圖等費用用的總和13產(chǎn)品建造成本定位成本創(chuàng)新成本功能定位---根據(jù)市場定位、、競爭需要確定定產(chǎn)品的功能，，決定了滿足產(chǎn)產(chǎn)品功能需要投投入的各項成本本市場定位---確定目標(biāo)市場及及客戶群，決定定了產(chǎn)品類型、、檔次以及投入入的各項成本在產(chǎn)品設(shè)計中規(guī)規(guī)劃、建筑、景景觀、室內(nèi)設(shè)計計等采用的創(chuàng)新新形式、技術(shù)、、材料等產(chǎn)生的的成本，產(chǎn)品品質(zhì)建設(shè)成本施工周期14企業(yè)品牌建設(shè)成成本品牌互動成本自身品牌建設(shè)成成本為提升產(chǎn)品、企企業(yè)的檔次和品品牌，采用知名名品牌的設(shè)計單單位、材料、設(shè)設(shè)備等投入的成成本自身品牌建設(shè)需需要在產(chǎn)品設(shè)計計、建造上投入入的成本15企業(yè)運營能力成成本組織運營成本組織能力成本企業(yè)的決策機制制、管理模式、、組織結(jié)構(gòu)、工工作流程等對規(guī)規(guī)劃設(shè)計成本管管理的影響企業(yè)把握市場、、設(shè)計產(chǎn)品的能能力對規(guī)劃設(shè)計計成本管理的影影響16項目運作講求的的是成本、質(zhì)量量與進(jìn)度的平衡衡,而非某一個極端端，因為其中任任何一項都意味味著代價，只有三者平衡才才能獲得最小的的代價付出進(jìn)度品質(zhì)成本規(guī)劃周期方案周期施工圖周期含鋼量等土建成成本景觀造價示范區(qū)造價圖紙完善程度設(shè)計變更簽證率率設(shè)計失誤率部品封樣率合理的設(shè)計費設(shè)計階段的成本本觀景觀設(shè)計周期擴初周期室內(nèi)設(shè)計周期施工周期部品造價產(chǎn)品的品質(zhì)17設(shè)計階段成本管管理的目的提升產(chǎn)品品質(zhì)縮短開發(fā)周期降低開發(fā)成本18—對設(shè)計人員而言言是任務(wù)，對對成本人人員而言應(yīng)前置置而持續(xù)避免兩種現(xiàn)象：：不計成本地追求求設(shè)計效果成本不合理導(dǎo)致致品質(zhì)喪失成本控制含鋼量等土建造造價景觀造價示范區(qū)造價設(shè)計變更簽證率率合理的設(shè)計費部品造價19三、在項目開發(fā)過過程中“目標(biāo)成本”是是成本管理的前提20項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段概念規(guī)劃設(shè)計管管理設(shè)計方案設(shè)計管理擴初設(shè)計管理施工圖設(shè)計管理理工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本項目成本估算成本測測算及及目標(biāo)標(biāo)成本本拆分分預(yù)算、、標(biāo)底底、合合同價價進(jìn)度款款、工工程變變更、、招標(biāo)標(biāo)采購購結(jié)算工程營銷項目的的每一一個設(shè)設(shè)計環(huán)環(huán)節(jié)都都會受受到其其上游成本工工作的的條件件制約約，成成本部部門的的成本本控制制要求求應(yīng)成成為設(shè)設(shè)計部部門的的成本本控制制目標(biāo)標(biāo)。規(guī)劃設(shè)設(shè)計成成本管管理與與成本本部門門的關(guān)關(guān)系多方案案比較較概念規(guī)規(guī)劃草草案21成本部部門應(yīng)應(yīng)制定定項目目目標(biāo)標(biāo)成本本。目標(biāo)成成本：：確保保利潤潤率、、確保?？陕渎涞兀ǎㄤN售售、成成本、、利潤潤）設(shè)計部部控制制目標(biāo)標(biāo)成本本偏差差率。。目標(biāo)成成本首首先必必須合合理，，建立立在長長期數(shù)數(shù)據(jù)庫庫積累累的基基礎(chǔ)上上；公公攤、、地下下室等等計算算分?jǐn)倲?；利息、、稅金金計算算分?jǐn)倲?。?guī)劃設(shè)設(shè)計階階段成成本管管理控控制方方式結(jié)構(gòu)含含鋼量量偏差差率；；景觀造造價偏偏差率率；示范區(qū)區(qū)成本本偏差差率；；設(shè)計費費偏差差率。。。。邏輯示示意22保證安安全和和品質(zhì)質(zhì)的前前提下下，減減低含含鋼量量建筑類型結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼量限額指標(biāo)(kg/m2)北京上海深圳武漢、東莞別墅、雙拼、花園洋房(6+1層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----普通多層住宅及公寓(7層及以下)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----小高層住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----中高層住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----高層住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部結(jié)構(gòu)----自帶全埋一層地下室----公共人防地下室（6級）----公共普通全地下室----公共半地下室----結(jié)構(gòu)含含鋼量量23分類及定義硬景（元/平米）軟景（元/平米）總造價（元/平米）一類景觀區(qū)居住區(qū)級/小區(qū)級公共綠地范圍二類景觀區(qū)組團級綠地范圍三類景觀區(qū)宅間、宅旁綠地范圍四類景觀區(qū)道路旁綠化總計說明：1、硬景：活動場地、園路、環(huán)境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、環(huán)境照明燈具、戶外家私等；2、軟景：喬木、灌木、花卉、草皮等種植類；景觀造造價控制總總價偏偏差率率分項動動態(tài)平平衡24示范區(qū)區(qū)造價價

費用分類建安費（元/平米）設(shè)計費（元/平米）家具、用品、設(shè)施費總造價（元/平米）1、土建---銷售中心（臨建）2、裝修---銷售中心、樣板房3、景觀---臨時4、包裝---臨時標(biāo)志、道具總計控制總總價偏偏差率率分項動動態(tài)平平衡底層商業(yè)展示區(qū)集中公建展示區(qū)25不提倡倡人海海戰(zhàn)術(shù)術(shù)--開發(fā)規(guī)規(guī)模加加大，，并不不意味味著人人數(shù)呈呈同比比例的的增加加，通通過架架構(gòu)的的優(yōu)化化和資資源整整合，，提高高人均均生產(chǎn)產(chǎn)效率率，保保證企企業(yè)高高效率率運作作。人數(shù)效能多項目制下平衡點*人均設(shè)設(shè)計管管理面面積26人均設(shè)設(shè)計管管理理面積積＝∑規(guī)劃總總面積積xA%方案總總面積積xB%施工圖圖總面面積xC%（)÷設(shè)計總總?cè)巳藬?shù)1建議A為20％；B為50%;C為30％27某集團團公司司人均均設(shè)計計管理理面積積一覽覽深圳公司設(shè)計部規(guī)劃面積之和302.46方案面積之和48施工圖面積之和48設(shè)計部人數(shù)18北京公司設(shè)計部規(guī)劃面積之和621.69方案面積之和33.6施工圖面積之和15.1設(shè)計部人數(shù)17上海公司設(shè)計部規(guī)劃面積之和63.843.38方案面積之和39施工圖面積之和39設(shè)計部人數(shù)1328避免兩兩種現(xiàn)現(xiàn)象：：為節(jié)省省成本本而壓壓低設(shè)設(shè)計費費為追求求效果果設(shè)計計費失失控合理設(shè)設(shè)計費費是是保證證質(zhì)量量與進(jìn)進(jìn)度的的基本本條件件之一一合理的的設(shè)計計費用用有利利于設(shè)設(shè)計單單位選選擇的的合理理性合理的的設(shè)計計費用用有利利于設(shè)設(shè)計單單位資資源配配備的的優(yōu)先先性和和建筑筑師積積極性性的發(fā)發(fā)揮；；；直接對對具體體設(shè)計計人給給予的的適當(dāng)當(dāng)費用用，對對積極極性的的發(fā)揮揮會有有更積積極的的作用用29合理設(shè)設(shè)計費費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：根據(jù)具具體的的項目目性質(zhì)質(zhì)、選選擇設(shè)設(shè)計單單位的的不同同設(shè)立立設(shè)計計費支支付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，如國內(nèi)一一線品品牌設(shè)設(shè)計公公司--元/M2國內(nèi)二二線品品牌設(shè)設(shè)計公公司--元/M2國外一一線品品牌設(shè)設(shè)計公公司--元/M2國外二二線品品牌設(shè)設(shè)計公公司--元/M2萬科：：北京、、上海海、深深圳：：55元/M2廣州公公司：：50元/M2其他地地區(qū)公公司：：45元/M2

分類公司規(guī)劃概念方案方案+建筑擴初結(jié)構(gòu)、設(shè)備擴初+施工圖景觀方案+擴初+施工圖樣板房+銷售中心室內(nèi)設(shè)計其他總計深圳公司--國內(nèi)單位252315武漢公司項目0.750.5939.10上海公司項目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集團團地產(chǎn)產(chǎn)公司司設(shè)計計費統(tǒng)統(tǒng)計30“成本管管理””的目目的應(yīng)應(yīng)是““成本本優(yōu)化化”或或“成成本效效益最最大化化”，，主要要是防防止成成本的的本位位主義義，犧犧牲了了品質(zhì)質(zhì)和進(jìn)進(jìn)度。。31四、在項項目設(shè)設(shè)計過過程中中實現(xiàn)成成本效益最最大化化的方法32規(guī)劃方方案景觀方方案部品策策劃方方案建筑方方案示范區(qū)區(qū)設(shè)計計施工圖圖流程與與計劃劃33論證階階段設(shè)計管管理階階段概念規(guī)規(guī)劃施工圖圖拿地節(jié)節(jié)點策劃階階段概念規(guī)規(guī)劃草草案概念規(guī)規(guī)劃方方案方案設(shè)設(shè)計擴初設(shè)設(shè)計實施方方案概念規(guī)劃周期實施方案周期施工圖周期設(shè)計周周期劃劃定34萬科項項目周周期拿地到到開盤盤：多層項項目9個月；；高層項項目12個月；；北京領(lǐng)領(lǐng)海重慶奧奧林匹匹克花花園35快速的的共性性1）采取傳傳統(tǒng)工工序前前置:提前做做好70%的準(zhǔn)備備工作作,以“成成本換換時間間”；；雖然會會由于于最終終沒有有獲得得土地地而損損失前前期投投入，，但從從總體體上看看認(rèn)為為值得得。2）采用工序并并聯(lián)作業(yè)：在保證時間間周期的前前提下，盡盡可能將各各項作業(yè)交交叉進(jìn)行。。3）采取規(guī)模復(fù)復(fù)制模式：采取“拿來來主義”，，再適當(dāng)調(diào)調(diào)改。4）重視長期性性工作：對市場的調(diào)調(diào)查了解把把握準(zhǔn)確。。36概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計施工圖部品設(shè)計初步設(shè)計施工圖計劃管理是是時間成本本的保障流程優(yōu)化可可降低時間間成本和因因失誤引發(fā)發(fā)的成本增增加初步設(shè)計施工開始概念設(shè)計部品設(shè)計創(chuàng)新設(shè)計規(guī)劃設(shè)計單體設(shè)計功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計37拿地節(jié)點方案報建方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計施工圖

部品材料定板封樣論證階段工程管理規(guī)劃設(shè)計擴初設(shè)計景觀設(shè)計部品材料清單示范區(qū)景觀、裝修施工圖擴初報建施工圖報建概念規(guī)劃方案部品材料調(diào)研產(chǎn)品創(chuàng)新建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案銷售示范區(qū)策劃景觀概念387個月,從拿地到施施工圖12月31日簽定土地地出讓協(xié)議議,11月至12月項目前期期準(zhǔn)備,1月至2月概念規(guī)劃劃設(shè)計投標(biāo)標(biāo),1月至3月住宅戶型型研究,3月至5月規(guī)劃,建筑方案及及深化,5至6月30日完成典型型花園洋房房和小高層層擴初，施施工圖6月完成修建建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃和方案案報批文本本的編制.從正式拿到到土地到單單體施工圖圖完成共計計7個月。如何才能實實現(xiàn)從拿地地到銷售周周期是1個月？397個月,從拿地到施施工圖40規(guī)劃設(shè)計工工作組織項目取得土土地項目設(shè)計啟啟動施工圖設(shè)計施工圖施工配合專家建筑設(shè)計戶型研究戶型深化整理住宅立面，公建方案設(shè)計單體施工圖BAU設(shè)計配合設(shè)計推薦，管理，配合總圖概念規(guī)劃方案競賽SWA規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃方案修建性詳規(guī)BAUETEETEETE配合配合設(shè)計7個月,從拿地到施施工圖41設(shè)計周期建建議論證階段設(shè)計管理階階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地時間策劃階段95天55天(多層)70天(高層)不做限定概念規(guī)劃草草案概念規(guī)劃方方案方案設(shè)計擴初設(shè)計實施方案設(shè)計周期225/240天421、提高全員員成本意識識（1）部門間密密切協(xié)作（2）各專業(yè)工工程師盡職職盡責(zé)成本控制的的管理因素2、加強市場場與客戶意意識（1）加強對市市場的了解解，把握房房地產(chǎn)市場場的發(fā)展方方向。（2）了解與分分析客戶需需求，把握握產(chǎn)品發(fā)展展趨勢。3、加強對設(shè)設(shè)計公司的的管理與協(xié)協(xié)調(diào)（1）做好設(shè)計計招標(biāo)（2）做好合同同管理（3）實行中期期溝通、監(jiān)監(jiān)督（4）落實獎懲懲措施4、建立管理理程序與制制度（1）完善甲甲方設(shè)計計標(biāo)準(zhǔn)（2）堅持全全程優(yōu)化化設(shè)計（3）專家會會議評審審制度（4）內(nèi)部審審核制度度化43最終成本本管理控控制了什什么？項目的建建安、運運營成本本中絕大大多數(shù)決決定于設(shè)設(shè)計階段段項目的設(shè)設(shè)計階段段對于產(chǎn)產(chǎn)品的品品質(zhì)具有有決定性性的作用用項目建安安成本項目設(shè)計計費提高項目目銷售收收入項目運營營成本減少項目目資金時時間成本本（提高資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率）最終成本本效益最最大化體體現(xiàn)在哪哪里？提升企業(yè)業(yè)品牌和和競爭力力44五、項目目規(guī)劃階階段的成成本優(yōu)化化45內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃形態(tài)分期開發(fā)物業(yè)管理賣場安排交通系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)規(guī)模停車方式道路斷面步行系統(tǒng)與配套關(guān)系消防流線46內(nèi)容評分備注方案1方案2方案3方案4商業(yè)配套商業(yè)布局商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)對整體開發(fā)的作用配套公建會所市政公建景觀設(shè)計現(xiàn)狀景觀改造與利用維護成本474849六、建筑筑設(shè)計階階段的成成本優(yōu)化化50建筑設(shè)計計階段成成本效益益最大化化的目標(biāo)標(biāo)：建筑專業(yè)業(yè)是建筑筑形態(tài)對對客戶需需求的徹徹底體現(xiàn)現(xiàn)以及具具有市場場競爭力力的產(chǎn)品品創(chuàng)新。。結(jié)構(gòu)專業(yè)業(yè)是最優(yōu)優(yōu)化的結(jié)結(jié)構(gòu)形式式。設(shè)備專業(yè)業(yè)是最優(yōu)優(yōu)化的部部品選擇擇。51建筑型態(tài)態(tài)的優(yōu)化化半山海景景別墅52建筑型態(tài)態(tài)的創(chuàng)新新中信紅樹樹灣5341度旋轉(zhuǎn)，，是景觀觀的要求求，也是是個性的的體現(xiàn)建筑型態(tài)態(tài)的創(chuàng)新新中信紅樹樹灣54建筑型態(tài)態(tài)的創(chuàng)新新中信紅樹樹灣55建筑型態(tài)態(tài)的創(chuàng)新新中信紅樹樹灣56建筑型態(tài)態(tài)的創(chuàng)新新中信紅樹樹灣57建筑形式式選擇的的成本百仕達(dá)-紅樹西岸岸58建筑形式式選擇的的成本百仕達(dá)-紅樹西岸岸59建筑形式式選擇的的成本紅樹西岸幕墻材料說明及造價：1.幕牆窗鋁材選用PVF2（二塗））表面處理；2.幕牆窗玻玻璃采用（6＋12＋6Low－E）雙鋼化中空玻玻璃；3.幕牆窗五五金配件件采用德國原產(chǎn)Roto產(chǎn)品；4.欄桿采用（8＋1.52PVB＋6）雙鋼化夾膠玻璃、點式；5.平均造價：窗約為1150元/m2，玻璃欄桿約為1350元/m；60百仕達(dá)-紅樹西岸岸612、結(jié)構(gòu)計計算數(shù)據(jù)據(jù)的審核核結(jié)構(gòu)成本本控制的的重要環(huán)環(huán)節(jié)是對對技術(shù)指指標(biāo)的審審核（1）輸入信信息的審審核核對電算算的基本本信息如如抗震分分類、抗抗震的重重要性類類別、場場地類類別、設(shè)設(shè)防烈度度、基本本地震加加速度、、特征周周期、基基本風(fēng)壓壓、地面面粗糙程程度、各各類荷載載數(shù)值、、荷載折折減、梁梁端彎矩矩調(diào)幅系系數(shù)、放放大系數(shù)數(shù)等等是是否有誤誤，有無無刻意放放大。（2）輸出信息的的審核檢查輸出信息息中各項技術(shù)術(shù)指標(biāo)是否均均衡，盡可能能接近規(guī)范限限值。結(jié)構(gòu)成本本優(yōu)化化1、結(jié)構(gòu)方案的的選擇可以對對項目總成本本進(jìn)行較大優(yōu)優(yōu)化（1）結(jié)構(gòu)型式的的確定（2）樁基型式的的確定623、細(xì)部做做法的控制制與審查對細(xì)部做法法的要求及及做法控制制對造價的的影響也非非常大。（1）Ⅲ級鋼的應(yīng)用用由于Ⅲ級鋼強度高高、延性好好可以明顯顯地降低含含鋼量，因因此大量的的在一些成成本控制較較好的項目目中廣泛采采用（2）合理歸并并結(jié)構(gòu)構(gòu)件件結(jié)構(gòu)平面及及構(gòu)件分類類太少含鋼鋼量會上升升，但分類類太多不利利于施施工控制。。631、成本優(yōu)化化與設(shè)計合合理周期的的確定結(jié)構(gòu)成本監(jiān)監(jiān)控過程的的分階段控控制要求設(shè)設(shè)計周期尤尤其是擴初初、施工圖圖設(shè)計周期期科學(xué)合理理。只有這這樣，才能能有充分的的時間進(jìn)行行多方案的的比較，才才能保證設(shè)設(shè)計成果準(zhǔn)準(zhǔn)確、安全全、經(jīng)濟。。2、結(jié)構(gòu)含鋼鋼量限額由于建筑產(chǎn)產(chǎn)品的非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)型、物物業(yè)類型的的多樣性，，結(jié)構(gòu)的經(jīng)經(jīng)濟性指標(biāo)標(biāo)很難同工工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品一樣樣采用絕對對指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)標(biāo)不是唯一一的經(jīng)濟性性指標(biāo)，如如果過分單單一強調(diào)含含鋼量，存存在降低結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)量的的風(fēng)險，并并對體型規(guī)規(guī)則要求過過高，易影影響其內(nèi)部部功能布局局及外立面面的美觀，，難以保證證金地產(chǎn)品品的較高品品質(zhì)。建議在市場場調(diào)研的基基礎(chǔ)上做出出合理可行行的含鋼量量目標(biāo)。關(guān)注事事項64七、材料設(shè)設(shè)備選用的的成本優(yōu)化化65首先設(shè)立內(nèi)內(nèi)外裝修和和安裝的成成本目標(biāo)倡導(dǎo)在設(shè)計計管理階段段，部品工工作并行并并前置；倡導(dǎo)在施工工圖結(jié)束前前，完成主主要部品定定樣定板；；概念設(shè)計規(guī)劃設(shè)計初步設(shè)計單體設(shè)計部品設(shè)計施工圖功能平面結(jié)構(gòu)體系立面設(shè)計66南昌四季花城標(biāo)準(zhǔn)化部品一覽表序分類材料、構(gòu)配件序分類材料、構(gòu)配件1結(jié)構(gòu)材料屋面保溫板3室內(nèi)材料樓梯間欄桿地漏成品煙道樓梯踏步磚排水管新三級鋼入戶門電表箱玻璃磚入戶門門石室內(nèi)配電箱2外立面材料空調(diào)百頁鋁合金沖孔板門鈴弱點配電箱單元門陽臺、露臺欄桿樓層門牌號冷熱給水管屋面瓦曬衣架開關(guān)插座檐溝陽臺、露臺地磚樓梯間內(nèi)墻涂料鋁合金門窗玻璃雨蓬樓梯間入口雨蓬下內(nèi)墻涂料外墻涂料院墻及院門4其他材料單元入口墻邊欄桿文化石空調(diào)孔洞配件單元入口樓梯鋪地材料分格條窗護欄室外配電房門告示欄外墻磚熱水器扣帽樓棟門牌信奶箱單元門牌保潔箱5燈具樓梯間燈具6智能化對講系統(tǒng)陽臺、露臺室內(nèi)安防單元入口燈單元入口門牌燈67標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計計將減少部部品的種類類數(shù)量，降降低設(shè)計工工作量，為單一部品品提供數(shù)量量較多的采采購額，從從而降低招招投標(biāo)工作作量，為集集中采購降降低成本提提供條件大型房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)可與設(shè)備備、材料供供應(yīng)商形成成戰(zhàn)略伙伴伴合作關(guān)系系，達(dá)到雙雙贏。規(guī)模化生產(chǎn)產(chǎn)模式68八、景觀方方案的成本本優(yōu)化69案例麗陽廣場疊翠公園谷地公園示范區(qū)景觀總平圖圖N70前提條件建造成本要要求環(huán)境目標(biāo)成成本：1390.45（萬元）營銷要求主要景觀區(qū)區(qū)域主題化化，其小景景觀設(shè)計圍圍繞主題進(jìn)進(jìn)行；注重重設(shè)施的可可參與性。。

項目部要求材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性

物業(yè)公司要求安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護成本低71成本控制計劃400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造價分布圖圖72成本控制計劃項目面積（萬平米）目標(biāo)單價（元/平米）方案單價（元/平米）總建筑面積11.25123.50133.80景觀用地面積

約4.94281.00305.00項目面積（萬平米）總價（萬元）方案單價（元/平米）總綠化面積3.1427587.50總硬質(zhì)景觀面積1.10413（不含部品、水景設(shè)備、排水）375.00示范區(qū)（已完成）0.8268（不含會所建筑）335.00成本拆分表表單方造價列列表73主要材質(zhì)部部品第一部分主主要要材料部品品列表第二部分硬硬地地景觀材料料第三部分植植物物第四部分室室外外部品74第一部分主要材料部品列表主要材料部部品列表（（一）序號

項目名稱單位數(shù)量單價（元）總價（萬元）產(chǎn)地備注一、主要硬地鋪裝材質(zhì)1黃木紋平米2洗石米平米3花崗石（紫羅紅+黃色）平米4手打銹石平米5黃石英蘑菇板平米6木地板（暫定鐵杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9紅砂巖平米10青砂石板平米11花缽個12垃圾筒組13休閑椅（成品）組14健身及兒童游戲玩具組75第一部分主要材料部品列表序號

項目名稱規(guī)格單位數(shù)量單價（元）總價（萬元）備注三、植物15桂花16天竺桂17紅葉李18紅楓19杜英20蒲葵21銀杏22小葉楠木23廣玉蘭24斑竹25棕竹26珊瑚（法國冬青）27南天竹主要材料部部品列表（（二）76材料名稱：：洗洗石米使用部位：：宅宅間道路路材料描述及及價格：1、淺褐、深深褐色。2、價格130元/平米，墊層層制作費77元/平米3、使用面積積：約3500平米淺褐深深褐硬地景觀材料工程實實景第二部分77第三部分植物杜英蒲葵銀杏骨干樹種胸徑8厘米，價格格80元輔助樹種高度3米，價格1100元骨干樹種胸徑14厘米，價格格1800元78宅間背靠座座椅第四部分室外家具座椅A座椅B桌椅組垃圾筒A垃圾筒B79玩具游戲玩具第四部分80成本控制計計劃方案核算得出成本差異

目標(biāo)成本：1390.45（萬元）現(xiàn)成本總價：1505.8091（萬元）超過目標(biāo)成本：115.3591（萬元）

81成本控制計計劃1、植物成本控制制根據(jù)設(shè)計公司提提供的植物清單單植物總造價為為：275萬，我們將景觀觀集中的區(qū)域（（洋房軸線、疊疊翠公園、向陽陽廣場）的植物物配置標(biāo)準(zhǔn)，參參照三期樣板區(qū)區(qū)植物85元/平米，宅間參照照一、二期的60元/平米，這樣可調(diào)調(diào)減成本約20萬。2、燈具成本控制制實施方案中燈具具布置過密，若若按5瓦/平米的標(biāo)準(zhǔn)，可可減少1/3，此處可調(diào)減成成本約30萬。（該部分總總造價為134萬，其中燈具98萬，可減少燈具具將其總價控制制在70萬以內(nèi)）成本控制計劃823、硬質(zhì)景觀成本本控制取消宅間廣場4處，簡化宅間道道路（減少硬地地面積約1100平米，調(diào)減20萬），用其他景景觀元素替代了了構(gòu)筑物3處（調(diào)減約7萬），取消和簡簡化了部分地面面鋪裝圖案（調(diào)調(diào)減約5萬），更換了部部分材質(zhì)（調(diào)減減約10萬），合計調(diào)減減42萬。4、綠化用水成本本控制結(jié)合實際情況，，取消原設(shè)計中中自動噴灌系統(tǒng)統(tǒng)，綠化用水使使用人工灌溉，，可調(diào)減約15萬。（設(shè)計中自自動灌溉噴頭162處，價格約1000元/處）5、小品成本控制制減少和替換了宅宅間的一些小品品（例：將疊翠翠公園旁的花崗崗石球改為花缽缽和減少了部分分裝飾性的石雕