停車場管理作業(yè)指導書

中南物業(yè)停車場管理作業(yè)指導書二〇一五年十二月二〇一五年十二月1.目的規(guī)范管理服務區(qū)域內(nèi)停車場的管理，維護小區(qū)車輛行駛與停放秩序。范圍適用于管理服務區(qū)域停車場的管理。職責部門/崗位職責綜合運營部部負責停車場作業(yè)指導書的編制與修訂，負責檢查落實情況。業(yè)務部門負責各業(yè)務部門停車場管理工作的督導與檢查，并提出安全管理改善意見；協(xié)助業(yè)務部門處理突發(fā)事件。物業(yè)服務中心負責根據(jù)本指導書編制、完善小區(qū)道路及停車場管理細則，并落實；負責停車場證照辦理、停車場軟硬件維護及日常管理。方法與過程控制4.1停車場設施/設備項目要求停車場標識及設施停車場應在明顯位置設置安全防盜提示、價格公示標志牌。設置交通標識、畫車位線、車位號標識。道路及停車場合適位置應設置禁停、限速、限高、導向、分道行駛、轉(zhuǎn)向等交通標識，須有車流導向線。在不同路段根據(jù)情況設置導向、分道行駛、限速、轉(zhuǎn)向、禁鳴、禁止駛?cè)?、路段標識（學校、幼兒園、商業(yè)）。在危險、彎道路段和必要的地方，設置警示牌和減速帶。在遮擋駕車人視線影響車輛行駛，易發(fā)生交通事故的交叉路口及拐彎處須安裝廣角鏡。私有車位應有“私家車位”標識與車牌號碼。出入口道閘旁邊應有“禁止行人通行”的警示標識；道閘桿上應設置“閘桿下嚴禁行人”標識。停車場照明照明燈具配套齊全，燈具完好無損，開關靈活，照明正常。根據(jù)客戶進入地下室車庫的流線不同，保證主要通道照明的亮度滿足要求。地下室照明系統(tǒng)需配置分回路控制開關和中控裝置。出入口設備配置停車場管理系統(tǒng)主機、讀卡器、紅外線探測器動作靈敏可靠，具有防砸車、防尾隨紅外對接裝置；快速桿道閘的落桿速度不應少于2秒；道閘上應裝有防撞膠墊。停車場出入口處應安裝用于車輛圖像對比的監(jiān)控鏡頭，為了能夠有效實施圖像對比，鏡頭需要調(diào)整到合適位置（確保清晰拍攝到車牌號），輔以補光措施，保障白天和夜間攝像效果良好；在出入口合適位置標明停車處，停車處使用車位框在地面標出并保持清晰醒目。停車框位置的設置必須便于發(fā)卡、收費，能夠清晰拍攝到車頭情況并顯示車牌。在停車場出入口以及崗亭內(nèi)應安裝監(jiān)控鏡頭，確保能夠清楚的監(jiān)控到安全員發(fā)卡及收費行為、電腦設備使用情況、廢票箱及錢票存放處位置、車道情況。地樁除無人化管理的車庫道閘、有約定的停車場出入口外，其它停車場出入口夜間23:00--6:00需使用地樁；道閘發(fā)生故障時需使用地樁。地樁露出地面高度不低于85厘米，地樁孔埋深不少于15厘米，地樁頭部必須有醒目的提醒標識。使用地樁放行車輛時，必須按先拔地樁再開道閘的順序操作。停車場設施維護保養(yǎng)參照《安防系統(tǒng)維護作業(yè)指導書》、《停車場系統(tǒng)軟硬件配置及日常維護工作規(guī)范》執(zhí)行。4.2管理要求項目要求制度/資質(zhì)物業(yè)服務中心應根據(jù)本制度的要求，結(jié)合停車場的實際情況編制管理服務區(qū)域的停車場管理細則，對停車場管理的工作要求、實施方法、防范措施做出詳細規(guī)定。經(jīng)營性停車場應有政府頒發(fā)的合法證照，并將收費資質(zhì)證照復印件懸掛在崗亭內(nèi)。出入口應設置收費公示牌，購買停車場責任險。車位權屬分類業(yè)主產(chǎn)權車位：屬于業(yè)主購置或發(fā)展商附送車位，包括地下車庫、架空層車位、私人獨立車庫、庭院車位等。該部分車位需要與業(yè)主簽訂《車位服務協(xié)議書》，向業(yè)主收取車位服務費用。發(fā)展商或物業(yè)公司產(chǎn)權車位：屬于發(fā)展商持有或物業(yè)公司購置的車位，包括地下車庫、架空層車位、獨立車庫等。該部分車位需要向發(fā)展商、物業(yè)公司收取車位服務費用或在車位租金中扣取車位服務費用。業(yè)主共有產(chǎn)權車位：屬于全體業(yè)主共有的車位，包括業(yè)主共有產(chǎn)權的人防車位、架空層車位、露天車位、利用小區(qū)公共區(qū)域改造和劃定的車位等。該部分車位出租需要和住戶簽訂《車位出租協(xié)議書》，出租或臨時停放所得收入按照物業(yè)服務合同約定使用。業(yè)主共有產(chǎn)權車位的管理模式包括“固定停放”和“先到先得”兩種，選用何種模式根據(jù)業(yè)主大會的決議和物業(yè)服務合同的約定。新建小區(qū)車位管理模式傾向于采用“先到先得”模式。車位出租及車位管理車位出租（含規(guī)劃停車位及拓展停車位，固定停車位及非固定停車位）應與承租人簽訂《車位租用協(xié)議書》，已售車位應與產(chǎn)權人簽訂《車位服務協(xié)議書》。小區(qū)車位嚴禁出租給非小區(qū)物業(yè)使用人，簽訂《車位租用協(xié)議書》前必須核實對方的業(yè)主身份。屬于租戶或其他非業(yè)主使用人需要提供房屋租賃合同、停放車輛的行駛證、租戶和非業(yè)主使用人的身份證方能簽訂《車位租用協(xié)議書》。簽訂《車位租用協(xié)議書》的期限不能超過其房屋租賃合同的期限，且不應超過一年。物業(yè)服務中心應每年至少要盤點一次出租車位的使用情況，逐個車位核對使用人與業(yè)主或租戶的對應關系。業(yè)主租用車位但房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓或出租并搬出小區(qū)居住的，應及時說服其退租。業(yè)主需要將車位使用權轉(zhuǎn)移給其租戶的，應符合社區(qū)車位租用規(guī)則。在符合規(guī)則的情況下與其租戶辦理《車位租用協(xié)議書》。不符合規(guī)則的應拒絕業(yè)主轉(zhuǎn)移車位使用權，采取不對停車卡進行授權等措施。根據(jù)車位配比情況，應制定單戶業(yè)主租用車位的數(shù)量限制規(guī)則。對擁有產(chǎn)權車位的業(yè)主，應根據(jù)公共車位配比情況制定其租用車位的數(shù)量限制規(guī)則，防止少數(shù)人占用大量車位的情況。存在露天車位“炙手可熱”，地下車位“乏人問津”現(xiàn)象的社區(qū)，在露天車位供不應求的情況下，應與產(chǎn)權人協(xié)商采取降低地下車位租金等方式引導業(yè)主到地下車庫停車，緩解停車矛盾。產(chǎn)權屬于發(fā)展商的地下車庫，發(fā)展商僅售不租的，應積極聯(lián)絡發(fā)展商劃出部分車位出租并合理制定租賃價格。出租車位不宜在租用車位上采用掛牌等方式明確協(xié)議期內(nèi)的車位使用權歸屬，避免協(xié)議續(xù)簽、其他車輛占用時產(chǎn)生糾紛。已售車位則應采取措施保障專用權。《車位租用協(xié)議書》到期后需要續(xù)簽的，應及時知會住戶續(xù)簽，停放車輛、駕駛?cè)说惹闆r有變更的，應及時登記變更。對于規(guī)劃停車位不足以滿足業(yè)主車輛停放需要的小區(qū)，物業(yè)服務中心應及時組織研究車輛停放模式和車位規(guī)劃方式可改進之處，將停車場車輛管理改善建議提交業(yè)主委員會（或業(yè)主大會）審議，經(jīng)業(yè)委會（或業(yè)主大會）批準后實施。對于小區(qū)內(nèi)新增加的停車位應進行劃線管理，未劃線區(qū)域不得安排停車。進出管理車輛崗操作管理要求：車輛進出停車場時，安全員應面向來車呈立正姿勢，示意車輛減速停車，并向車主示意點頭問好。外來車輛（含的士）須核實司機及乘客身份，外來訪客車輛須經(jīng)客戶確認方可進入。發(fā)現(xiàn)無尾牌車輛，應及時向交管部門報告。外來運貨車輛須經(jīng)客戶確認后方可進入，放行前打開車尾箱檢查。車輛崗操作管理要求：車輛進出停車場時，安全員應面向來車呈立正姿勢，示意車輛減速停車，并向車主示意點頭問好。外來車輛（含的士）須核實司機及乘客身份，外來訪客車輛須經(jīng)客戶確認方可進入。發(fā)現(xiàn)無尾牌車輛，應及時向交管部門報告。外來運貨車輛須經(jīng)客戶確認后方可進入，放行前打開車尾箱檢查。因執(zhí)行公務、工作需要等原因需進入小區(qū)時，經(jīng)核實車牌號與通行證登記號碼一致后，應立即放行。對不愿收發(fā)票的車主，應明示公司的規(guī)定，請車主自行處理，嚴禁收費不給發(fā)票的行為，一經(jīng)查出，一律按貪污票款處理；因特殊原因未收取車輛停放服務費的車輛應在《車輛出入異常情況登記表》上作詳細記錄，并請車主簽名確認。外來車輛月卡月卡/固定車位在停車場管理系統(tǒng)中錄入車牌號并發(fā)放臨時停放憑證在停車場管理系統(tǒng)中錄入車牌號并發(fā)放臨時停放憑證自行刷卡自行刷卡打開地樁/打開地樁/道閘，駛?cè)胪＼噲霭踩珕T檢查進入車輛的車況，記錄在《停車場車輛異常情況登記表》，并與車主確認安全員檢查進入車輛的車況，記錄在《停車場車輛異常情況登記表》，并與車主確認車輛駛出，收回車輛臨時停放憑證，核對車牌號、進入時間、值班人員簽名等信息，收費并提供發(fā)票車輛駛出，收回車輛臨時停放憑證，核對車牌號、進入時間、值班人員簽名等信息，收費并提供發(fā)票車輛駛出時，核對進場信息。車輛駛出時，核對進場信息。打開地樁/道閘，放行登記、存放收回的車輛臨時停放憑證打開地樁/道閘，放行登記、存放收回的車輛臨時停放憑證車輛進出時，必須一車一卡，過一輛車開一次道閘，嚴禁在未辦手續(xù)前將道閘打開。無牌機動車輛進出服務區(qū)域時需登記和核實臨時車牌或車輛行駛證及車主駕駛證。公安、消防、救護、工程搶險、垃圾清運車等需到物業(yè)區(qū)域工作的車輛，經(jīng)核實后可手動開閘放行。其他政府部門工作人員，本公司職員因公務進入小區(qū)停車場，應核發(fā)臨時出入卡，出場時應憑證件進行登記，可免收停車費，但必須在《車輛出入異常情況登記表》上登記未收費原因并請駕駛?cè)撕灻_認。車輛離開時，核對刷卡車輛的電腦抓拍圖像與進入車牌是否一致、月卡資料顯示是否與車輛一致無誤后放行。車輛進出高峰期應在出入口增加崗位人員，加快車輛流通速度，防止大量車輛滯留。出入憑證及管理停車場月卡：適用于簽訂《車位租用協(xié)議書》或《車位服務協(xié)議書》的住戶車輛，對應車輛發(fā)放。發(fā)放時需要在停車場管理系統(tǒng)中登記住戶房號、姓名、租戶或業(yè)主等信息和對應車輛型號、車牌號等信息。停車場月卡由住戶繳納工本費后長期持有。對于租用車位的客戶，繳納車位使用費后按照繳納期限開通權限，對于私有產(chǎn)權車位客戶，繳納車位服務費后按照繳納期限開通權限。停車場儲值卡：適用于按次計收車位使用費的小區(qū)。在客戶出示相關證明辦理以后開通權限，余額不足后權限自動停止。臨時停車卡：適用于臨時到小區(qū)停車或經(jīng)常停車但沒有簽訂《車位租用協(xié)議書》或《車位服務協(xié)議書》的住戶及外來車輛。臨時停車卡車輛出場必須收回。如果臨時停車卡遺失的，需要向駕駛?cè)耸杖∨R時卡工本費。打卡鐘式停車卡（屬于臨時停車卡）：適用于暫未安裝IC卡智能管理系統(tǒng)或IC卡智能管理系統(tǒng)出現(xiàn)故障的停車場使用。使用打卡鐘式停車卡，必須保證停車卡加蓋公章，同時隨時保障卡鐘時間準確，打卡鐘和支架需要安裝在防風防雨、雪的位置，便于安全員取用并在監(jiān)控范圍內(nèi)。對于月卡車輛，崗位要有《車位租用協(xié)議書》或《車位服務協(xié)議書》簽訂人房號、姓名、對應車輛車牌號的清冊。月卡進入時如有車主表示遺忘帶卡，崗位應核對月卡車清冊無誤后手動開閘放行，不允許對月卡車發(fā)放臨?？ɑ蚱渌鋈霊{證。臨停車輛進入小區(qū)，入口崗位必須在發(fā)放臨?？〞r及時登記其車牌號碼。臨停車輛出場，出口管理崗必須核對臨?？ê蛙囕v的對應關系，發(fā)現(xiàn)不符的不得放行并通知班長以上人員前來處理。對于使用打卡鐘式停車卡進入小區(qū)的車輛，入口崗應在發(fā)放停車卡的同時，在《車輛出入異常情況登記表》上登記車牌號及入場時間，以便車輛出場出現(xiàn)異常情況時核對車輛情況并收費。居住在本小區(qū)的軍官、警察、公務員所駕駛的車輛進出小區(qū)停車場應按照規(guī)定繳費，不能減免停車費。特殊情況需減免費用的，應報公司總經(jīng)理審批；居住在小區(qū)的本公司職員不得減免停車費。看房客戶在小區(qū)停車，如果開發(fā)商愿意承擔停車費的，需要有開發(fā)商有關部門提供的代費票據(jù)，物業(yè)公司定期向開發(fā)商結(jié)算停車費。沒有開發(fā)商出具的代費票據(jù)的看房客戶，一律按臨時停車收費標準收取費用。對于看房客戶收取停車費的相關要求應在停車場出入設置醒目提示。停車場相關記錄應做到格式清晰，填寫完整，裝訂成冊，便于保存；記錄的保存時間不少于一年。停車場電子、圖像、文字記錄應保密，未經(jīng)項目經(jīng)理許可嚴禁對外提供。停放憑證和記錄由專人負責管理。停放憑證和停車費發(fā)票保管、領用、交接、銷毀由各公司結(jié)合自身情況制定相應的豬肚，確保憑證、記錄在各個環(huán)節(jié)得到嚴格控制，避免出現(xiàn)冒用、遺失等情況?？蛻粢騃C卡損壞、遺失而補辦IC卡時，必須核對確定為《車位使用協(xié)議書》或《車位服務協(xié)議書》簽訂人。如非本人辦理，應獲得協(xié)議簽訂人書面同意；客戶報失的IC卡必須做好登記和及時報廢處理。對外公示的停車場管理制度已構成對車主的承諾，必須嚴格執(zhí)行。異常情況處理車輛崗操作管理要求：如長期租用車位使用人無卡、憑證駕車出場時，需核實駕車人是否為車位使用協(xié)議簽訂人，如果不是車位使用協(xié)議簽訂人，須和車位使用協(xié)議簽訂人進行核實，完善登記手續(xù)并保留當事人簽名后方可放行；任何非車位使用協(xié)議簽訂人辦理車輛的有關事宜，須有車位使用協(xié)議簽訂人的書面同意，并與車位使用協(xié)議簽訂人進行核實后方可辦理放行手續(xù)。車輛崗操作管理要求：如長期租用車位使用人無卡、憑證駕車出場時，需核實駕車人是否為車位使用協(xié)議簽訂人，如果不是車位使用協(xié)議簽訂人，須和車位使用協(xié)議簽訂人進行核實，完善登記手續(xù)并保留當事人簽名后方可放行；任何非車位使用協(xié)議簽訂人辦理車輛的有關事宜，須有車位使用協(xié)議簽訂人的書面同意，并與車位使用協(xié)議簽訂人進行核實后方可辦理放行手續(xù)。臨停卡/證丟失IC卡過有效期臨?？?證丟失IC卡過有效期無卡或無車輛停放憑證憑證車號、司機與實不符、無車牌否核實主本人（業(yè)主和車主同一人）車場崗應立即報班長、主辦或主管道現(xiàn)場核查，并根據(jù)實際情況將異常車輛停放在不妨礙其他車輛的正常通行，防止異常車輛出場。否核實主本人（業(yè)主和車主同一人）車場崗應立即報班長、主辦或主管道現(xiàn)場核查，并根據(jù)實際情況將異常車輛停放在不妨礙其他車輛的正常通行，防止異常車輛出場。打開地樁打開地樁/道閘，放行是車場崗然后再報告控制中心聯(lián)系車主進行確認是車場崗然后再報告控制中心聯(lián)系車主進行確認否否查驗、登記駕車者的有效證件查驗、登記駕車者的有效證件身份證、車輛行駛證、駕駛證、車牌號、車型人、車、證核實不符屬實不符屬實得到確認后，要求駕車者在《車輛出入異常情況登記表上簽名得到確認后，要求駕車者在《車輛出入異常情況登記表上簽名不符不符不放行，如駕車者情緒異常，可即時報警處理不放行，如駕車者情緒異常，可即時報警處理駕車者進出場進行比對駕車者進出場進行比對屬實屬實打開地樁打開地樁/道閘，放行如發(fā)生車輛沖崗、從入口繞行等可疑情況，應首先設法截阻車輛，同時記住其車牌號碼并在第一時間報告部門/安全負責人處理。車場內(nèi)交通事故等意外情況的處理，按《突發(fā)事件處理作業(yè)指導書》執(zhí)行。臨時停車卡遺失要出場經(jīng)確認屬于小區(qū)住戶的，應核對車輛行駛證與車輛一致，將車輛駕駛?cè)擞行ёC件號碼和姓名登記在《車輛出入異常情況登記表》，由駕駛?cè)撕灻_認。在系統(tǒng)中輸入車牌號碼查詢?nèi)雸鰰r間，按照系統(tǒng)規(guī)定收費標準收費后放行。臨時停車卡遺失要出場非小區(qū)住戶的，首先向駕駛?cè)说奶皆L對象核實身份，然后核對車輛行駛證與車輛一致，將車輛駕駛?cè)擞行ёC件號碼和姓名登記在《車輛出入異常情況登記表》，由駕駛?cè)撕灻_認。在系統(tǒng)中輸入車牌號碼查詢?nèi)雸鰰r間，按照系統(tǒng)規(guī)定收費標準收費后放行。停車場月卡遺失經(jīng)確認駕駛?cè)耸恰盾囄蛔庥脜f(xié)議書》或《車位服務協(xié)議書》簽訂人的，將駕駛?cè)诵彰陀行ёC件號碼登記在《車輛出入異常情況登記表》上，注明出場時間，請駕駛?cè)撕灻_認。駕駛?cè)朔恰盾囄蛔庥脜f(xié)議書》或《車位服務協(xié)議書》簽訂人的，需要向《車位租用協(xié)議書》或《車位服務協(xié)議書》簽訂人進行電話核實，得到同意后將駕駛?cè)诵彰陀行ёC件號碼登記在《車輛出入異常情況登記表》上，注明出場時間，請駕駛?cè)撕灻_認。如果未能征得《車位租用協(xié)議書》或《車位服務協(xié)議書》簽訂人同意，不能放行。儲值卡遺失或欠費經(jīng)確認屬于小區(qū)住戶的，應將駕駛?cè)诵彰?、車牌號和有效證件號碼登記在《車輛出入異常情況登記表》上，注明出場時間、應收費用，請駕駛?cè)撕灻_認，后續(xù)需向車主收回該筆欠費。打卡鐘式停車卡遺失的，應核對進場時填寫的《車輛出入異常情況登記表》記錄的入場時間，按照規(guī)定的收費標準收費后放行。小區(qū)交通及停車秩序管理車流大的雙向行駛的路段，應在道路中間設置隔離樁、隔離帶，防止車輛逆行造成擁堵。發(fā)現(xiàn)車輛有逆行等違章行為時，應及時叫停并提醒駕車人遵守交通規(guī)則。發(fā)現(xiàn)在停車場內(nèi)進行試剎車或練習駕駛的，現(xiàn)場崗位應及時制止。發(fā)現(xiàn)車輛裝載出現(xiàn)不衛(wèi)生、不牢固、超高、超寬等傾向時現(xiàn)場崗位應予指正；行駛過程中可能對行人或道路設施產(chǎn)生破壞的違章裝載車輛，應及時叫停并要求改正。早晨出車高峰期，主要路口、出車困難位置或容易發(fā)生交通堵塞的位置，應有安全員指揮交通，引導車輛從比較寬敞的道路行駛以及從車流量較少的出入口出車，保障小區(qū)車輛迅速駛出。指揮交通的安全員需要與其他路口安全員、車場出入口安全員保持密切溝通，隨時了解道路和出入口通暢情況，有效引導車輛。在大型社區(qū)，交通容易擁堵的，控制中心應該起到交通信息傳遞和播報的作用，以協(xié)助現(xiàn)場安全員靈活指揮。住宅區(qū)停車場不允許提供代客泊車服務，寫字樓停車場確實需要提供代客泊車服務的，報物業(yè)事業(yè)本部批準，并建立嚴格的管理制度。安全員巡邏過程中遇到客戶停車較困難時應協(xié)助指揮，車輛停穩(wěn)以后應提醒駕車人關好門窗、隨身攜帶停放憑證和貴重物品。發(fā)現(xiàn)車輛未關閉門窗的情況，在聯(lián)系不到駕車人時安排專人看護車輛或重點關注。安全員巡邏過程中應認真檢視每臺車輛的外觀和輪胎，發(fā)現(xiàn)有損傷時應準確記錄在《停車場車輛異常情況登記表》上，及時知會駕車人，必要時應拍照留存。發(fā)現(xiàn)輪胎磨損嚴重、氣不足的情況提醒業(yè)主注意駕車安全。當車位距離住宅不足2米或鄰近業(yè)主有要求時，應善意提醒車主停車時車頭朝住宅方向，防止汽車尾氣排放影響住戶。發(fā)現(xiàn)有跨位停放車輛的傾向時應及時向車輛駕駛?cè)酥刚?。發(fā)現(xiàn)有占用他人車位、占用道路和綠化帶停車的傾向時，應予指正并協(xié)助尋找臨時車位。對于消防通道，拐彎處妨礙車輛通行的位置應采取設置禁停標識、放置花盆、放置反光路錐等方式，防止違章停車。已經(jīng)停放車輛的，應及時聯(lián)系車主將車挪到指定停車位置。無法聯(lián)系到車主的車輛，應在車前擋風玻璃位置防止“違章停車提示”，告知相關位置不能停車。客戶在物業(yè)服務管理范圍之外的市政道路、場地上停車，不提供服務。不能向客戶做出指引其在非指定區(qū)域停車的表示。安全員巡查過程中發(fā)現(xiàn)車位清潔、停車配套