不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)A

不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)A第1頁/共56頁本次課主要學(xué)習(xí)區(qū)域與社區(qū)分析u第2頁/共56頁

學(xué)習(xí)本章的意義在于：

只有了解社區(qū)（市鎮(zhèn)）的起源，才能理解形成這個社區(qū)（市鎮(zhèn)）的大小、形狀和布局的因素及其增長模式，弄清了一個社區(qū)（市鎮(zhèn)）的增長模式，不動產(chǎn)投資商將能更好地預(yù)測發(fā)展方向。解讀這種增長模式和該地區(qū)的控制性總體規(guī)劃，將為我們提供用以分析區(qū)域發(fā)展中不動產(chǎn)投資機(jī)會所需的信息。u第3頁/共56頁本章內(nèi)容u第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)

第二節(jié)社區(qū)增長原因

第三節(jié)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究第4頁/共56頁教學(xué)目標(biāo)掌握影響社區(qū)結(jié)構(gòu)變化的主要因素，其中，重點掌握區(qū)位理論。了解社區(qū)增長模式和原因。掌握分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)的主要方法，進(jìn)而預(yù)測潛在的不動產(chǎn)投資機(jī)會。u第5頁/共56頁本章內(nèi)容u第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)

第二節(jié)社區(qū)增長原因

第三節(jié)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究第6頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)請思考：什么是社區(qū)？社區(qū)如何起源，又是如何發(fā)展的？哪些因素決定了社區(qū)的結(jié)構(gòu)？u第7頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)1、什么是社區(qū)？

純粹從學(xué)術(shù)角度看，術(shù)語社區(qū)、城市、市鎮(zhèn)之間存在差異，但為了簡化起見，我們在談及人們生活和工作集中的地區(qū)時將三者互換使用。而區(qū)域則是指聚集在一定范圍內(nèi)的一組社區(qū)。u第8頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)2、社區(qū)如何起源，又如何發(fā)展？選址

-生存：水源、食物、防御

-社會因素：宗教、政府規(guī)劃

-地形：軍事、旅游、港口

-商貿(mào)目的：中心市鎮(zhèn)；交通服務(wù)市鎮(zhèn)；特殊功能市鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)上存活一個社區(qū)建立的最初原因往往決定了它的形狀、土地利用模式、土地如何分配。要想持續(xù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)因素最終決定土地在使用者之間的分配。而土地如何利用則決定著社區(qū)的布局。u第9頁/共56頁土地利用模式的規(guī)則競爭：價高者得土地用途演替的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：開發(fā)類型取決于獲利最高的使用方式。比較優(yōu)勢：從特定的優(yōu)勢和劣勢中獲得最大凈收益的用途是具有比較優(yōu)勢的用途。不完全規(guī)則：使用模式不可能是完全完善或完全可預(yù)測的。變化的原理：最高最佳使用一直處在變化中。技術(shù)的、社會的、經(jīng)濟(jì)的變化不斷改變著社區(qū)的結(jié)構(gòu)和理想的土地利用模式。投資者考察一個社區(qū)土地使用的結(jié)構(gòu)，來了解過去發(fā)生的變化以及導(dǎo)致變化的原因，這樣，人們將可能預(yù)測未來可能發(fā)生的變化，這有助于說明這將如何影響個宗不動產(chǎn)的價值。u第10頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)3、哪些因素影響了社區(qū)的結(jié)構(gòu)？（基本的城市增長模式）可達(dá)性地貌運輸歷史區(qū)位：某一經(jīng)濟(jì)事務(wù)或經(jīng)濟(jì)活動所占據(jù)的空間場所以及該場所與其周圍事物之間的經(jīng)濟(jì)地理關(guān)系。u第11頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)區(qū)位的特征區(qū)位概念的雙重性區(qū)位的動態(tài)性區(qū)位的層次性區(qū)位的等級性區(qū)位的稀缺性區(qū)位的相對性區(qū)位的設(shè)計性u第12頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)區(qū)位因子：構(gòu)成區(qū)位或影響區(qū)位經(jīng)濟(jì)活動的諸種因素。自然因子勞動因子基礎(chǔ)設(shè)施因子地價因子集聚因子科技因子制度因子市場因子文化因子資金因子信息因子u第13頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)區(qū)位論：是關(guān)于人類社會經(jīng)濟(jì)活動的場所及其空間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的理論。它主要研究人類經(jīng)濟(jì)活動的空間選擇與設(shè)計的基本法則，探索一定空間內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動分布、組合以及區(qū)位演化的基本規(guī)律。A農(nóng)業(yè)區(qū)位論B工業(yè)區(qū)位論C商業(yè)區(qū)位論D住宅區(qū)位論u第14頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)A農(nóng)業(yè)區(qū)位論

19世紀(jì)初德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能創(chuàng)立了關(guān)于農(nóng)業(yè)布局的學(xué)說。這一理論上是西方國家比較流行的農(nóng)業(yè)布局理論之一。其主要內(nèi)容可以概括為以下幾個方面。u第15頁/共56頁A農(nóng)業(yè)區(qū)位論

1、基本假設(shè)

孤立國是假設(shè)一個與世隔絕的國家。在這里，只有一個中心城市，全國各地的農(nóng)產(chǎn)品都要以這個城市作為主要的銷售市場；在這里土壤肥沃性相同，氣候、地形等完全一致；城鄉(xiāng)間唯一的交通手段就是馬車；各地農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的能力和技術(shù)條件相同；孤立國與外界隔絕；農(nóng)作物的經(jīng)營目的是謀取最大利益；市場上農(nóng)產(chǎn)品的價格、勞動者的工資、資本的利息都固定不變。uA農(nóng)業(yè)區(qū)位論第16頁/共56頁A農(nóng)業(yè)區(qū)位論

2、主要內(nèi)容在以上這些假設(shè)條件下，杜能認(rèn)為農(nóng)產(chǎn)品的利潤（P）是由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本（E）、農(nóng)產(chǎn)品市場價格（V）和農(nóng)產(chǎn)品的運費（T）三個因素決定的。用公式表示為：

P=V-(E+T)

u第17頁/共56頁A農(nóng)業(yè)區(qū)位論

3、結(jié)論對于同一種農(nóng)作物而言，由于運費率保持不變，由競爭性市場所決定的農(nóng)產(chǎn)品價格則隨著與市場距離的增大，總運費的增加，而導(dǎo)致利潤減少。對于不同的農(nóng)作物而言，土地產(chǎn)出能力、產(chǎn)品價格、單位產(chǎn)出的生產(chǎn)費用、運費率等均不同，因此，同一區(qū)位選擇不同農(nóng)作物所獲得利潤也不同。這表明，同一區(qū)位上的土地事實上還面臨著不同農(nóng)業(yè)利用方式的選擇。結(jié)合以上兩點結(jié)論，杜能提出了：城市周圍土地的利用類型以及農(nóng)業(yè)集約化程度都是隨著距離的遞遠(yuǎn)呈帶狀變化，圍繞城市形成一系列同心圓，這些同心圓被稱為“杜能圈”。u第18頁/共56頁u第19頁/共56頁A農(nóng)業(yè)區(qū)位論4、評論杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論由于采取了高度抽象和孤立化的分析方法而遭到批評。但從總體上看，他成功地抓住了影響當(dāng)時土地利用的關(guān)鍵因子：土地位置和距離，揭示了土地區(qū)位利用的核心機(jī)制：級差地租模型，從而第一次從理論上系統(tǒng)地闡明了距離或空間摩擦對土地的農(nóng)業(yè)區(qū)位利用的深刻影響。它不僅可以解釋農(nóng)地分區(qū)利用，而且對于工業(yè)、商業(yè)和住宅業(yè)等經(jīng)濟(jì)活動的區(qū)位決策和土地的合理利用也具有重要指導(dǎo)意義。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位決策的最高準(zhǔn)則是農(nóng)產(chǎn)品成本最小化，存在對利潤最大化目標(biāo)關(guān)注不夠的缺陷，但這種決策思想實質(zhì)是農(nóng)業(yè)布局要盡可能節(jié)約社會勞動，以最小的耗費生產(chǎn)更多產(chǎn)品的最優(yōu)化思想，這種思想對于工商業(yè)區(qū)位理論與實踐均有重要的指導(dǎo)意義。u第20頁/共56頁A農(nóng)業(yè)區(qū)位論杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位決策的準(zhǔn)則是成本最低，但決策者并不必然追求成本最低（如產(chǎn)量最大化、品種多樣化）。決策目標(biāo)的變化將導(dǎo)致農(nóng)地利用的區(qū)位格局嚴(yán)重偏離杜能模式。級差地租模型里，距離是一個關(guān)鍵變量，決定著土地的區(qū)位格局。但這只是靜態(tài)分析，沒有考慮技術(shù)進(jìn)步的影響。技術(shù)進(jìn)步可以大大提高土地產(chǎn)出率、縮短時空距離等，克服距離對區(qū)位選擇的束縛，從而導(dǎo)致土地利用的空間分布形態(tài)與杜能模型再次偏離。杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論可以較好地解釋發(fā)展中國家的農(nóng)地利用現(xiàn)實，卻無法有效解釋發(fā)達(dá)國家城市周圍的土地利用格局。實證研究美國的情況表明，土地利用格局出現(xiàn)了“逆杜能圈”：城市化進(jìn)程的加快促使城市區(qū)域迅速蔓延，導(dǎo)致農(nóng)地轉(zhuǎn)化為市地的速度加快，處于城市近郊的土地所有者都懷有農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地的心理預(yù)期，同時又?jǐn)z于土地利用轉(zhuǎn)化的高成本，因而，這個區(qū)位的土地往往被棄耕或粗耕，與此相反，遠(yuǎn)郊反而更多采用了集約式的土地利用方式。u第21頁/共56頁u第22頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)B工業(yè)區(qū)位論德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家韋伯第一個完整地提出了工業(yè)區(qū)位的理論，并在當(dāng)時產(chǎn)生了相當(dāng)廣泛的影響，被公認(rèn)為是工業(yè)區(qū)位理論的奠基者，其代表作為《工業(yè)區(qū)位論》（1909）。u第23頁/共56頁B工業(yè)區(qū)位論1、基本概念

韋伯在理論中首先提出和分析了“區(qū)位因素”的概念，認(rèn)為區(qū)位因素可以劃分為三類：一般性區(qū)位因素和特殊性區(qū)位因素，即對每一種工業(yè)生產(chǎn)都有一定意義的因素和只對某些部門才有意義的因素。區(qū)域因素、集聚因素和分散因素：區(qū)域因素決定企業(yè)的布局，而集聚因素和分散因素影響企業(yè)的聯(lián)合性與協(xié)作性。自然技術(shù)因素和社會文化因素等。u第24頁/共56頁B工業(yè)區(qū)位論2、基本假設(shè)已知工業(yè)生產(chǎn)原料產(chǎn)地的地理分布。已知產(chǎn)品的消費地及市場規(guī)模，市場由許多分散的地點組成。存在幾個固定的勞動力供應(yīng)地，勞動力供給無限且不具流動性，工資率已知。u第25頁/共56頁

2、主要內(nèi)容——三個法則工業(yè)區(qū)位選擇應(yīng)遵循的三個法則：uB工業(yè)區(qū)位論區(qū)位選擇原則運輸區(qū)位法則勞動力區(qū)位法則集聚（分散）法則第26頁/共56頁B工業(yè)區(qū)位論3、評論理論假設(shè)的非現(xiàn)實性（完全競爭的市場結(jié)構(gòu)；需求條件的空間一致性；運費率的一致）最優(yōu)化思想的片面：成本最低。在非完全競爭的市場結(jié)構(gòu)下，廠商區(qū)位經(jīng)濟(jì)決策的目標(biāo)常常是利潤最大化。方法的間接性。分三步確定區(qū)位，不如直接求解總成本最低點更加科學(xué)。理論貢獻(xiàn)：創(chuàng)建了許多區(qū)位論的基本概念和分析框架，成為現(xiàn)代區(qū)位論常用的工具；他提出的三要素也是土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用的核心。實證研究框架具有理論意義；抽象和演繹的邏輯分析方法對后來的區(qū)位論學(xué)者產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。u第27頁/共56頁B工業(yè)區(qū)位論4、工業(yè)區(qū)位論與不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工業(yè)區(qū)位論研究的一個核心就是工廠的區(qū)位決策問題，而工廠的區(qū)位決策問題，從不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的角度考慮，實際上就是工業(yè)廠房的區(qū)位選址問題，客觀上構(gòu)成了指導(dǎo)工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位投資決策的理論基礎(chǔ)。工業(yè)區(qū)位論研究工業(yè)經(jīng)濟(jì)活動的空間分布與布局規(guī)律，而這種分布或布局的載體只能是土地，所以該區(qū)位理論又是關(guān)于土地的工業(yè)區(qū)位利用的理論，而土地利用是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的一個重要內(nèi)容?？傊?，無論是工業(yè)房產(chǎn)投資的選址還是土地的工業(yè)合理利用都需要由工業(yè)區(qū)位論作指導(dǎo)。與農(nóng)業(yè)區(qū)位論一樣，工業(yè)區(qū)位論是不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個非常重要的基礎(chǔ)理論。u第28頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)C中心地說——商業(yè)區(qū)位理論

中心地說是關(guān)于城市區(qū)位的一種理論，產(chǎn)生于一戰(zhàn)后的西歐城市化和工業(yè)化迅速發(fā)展的歷史時期，由德國地理學(xué)家克里斯塔勒首創(chuàng)。學(xué)說的主要目的是探索和揭示城鎮(zhèn)分布的“安排原則”，即決定城鎮(zhèn)數(shù)量、規(guī)模和分布的原則。基本論點認(rèn)為，城市形成于一定數(shù)量的生產(chǎn)地中的中心地，是向周圍區(qū)域居住的人口供應(yīng)物品和勞務(wù)的地點，而且不同級別的中心地應(yīng)遵循一定的等級分布規(guī)律。u第29頁/共56頁C商業(yè)區(qū)位理論

1、基本概念中心地和中心地職能：中心地是向居住在它周圍的居民提供各種貨物和服務(wù)的地方，一般是指城鎮(zhèn)的所在地；其職能是指由中心地提供的貨物和服務(wù)的種類。人口門檻：指一個企業(yè)為維持經(jīng)營活動所必須賺取的最低收入，將這一最低收入界限比喻為企業(yè)的門檻。貨物的最大銷售距離：在其他條件不變的情況下，消費者購買貨物的數(shù)量取決于商品的售價和為獲取商品所支付的交通費。當(dāng)距離大到消費者不準(zhǔn)備支付時，為最大銷售距離u第30頁/共56頁C商業(yè)區(qū)位理論2、主要內(nèi)容假設(shè)條件：這里為“均值平原”，土地肥沃，資源分布、人口分布均勻，對貨物需求、消費方式都是一致的，無邊界；有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，交通費和距離成正比，朝各個方向移動都可行；生產(chǎn)者和消費者都屬于經(jīng)濟(jì)行為合理的人；消費者離他們居住地最近的中心地購買他們所需的貨物和服務(wù)，他們?yōu)榇烁冻龅膶嶋H價格等于貨物的銷售價格加上來往的交通費用。u第31頁/共56頁C商業(yè)區(qū)位理論六邊形網(wǎng)格：克氏根據(jù)周邊最短而面積最大和不留空當(dāng)?shù)膹浐闲栽瓌t，認(rèn)為最合理、最有效的市場區(qū)圖形是正六邊形體系。等級體系的形成：不同的貨物和服務(wù)的提供點都能夠按照一定的規(guī)則排列成順序的等級體系。按照三種不同的原則，可以建立三種中心地等級體系。三種原則是：市場最優(yōu)原則交通最優(yōu)原則行政最優(yōu)原則u第32頁/共56頁u高級商服中心，提供高級到低級的全部商品和服務(wù)；中級商服中心提供從中級到低級的全部商服活動；而低級商服中心只有低級的商品和服務(wù)。需求門檻和服務(wù)范圍也依次由高到低、由大變小。第33頁/共56頁C商業(yè)區(qū)位論3、中心地理論的主要貢獻(xiàn)中心地理論主要論述一定區(qū)域（國家）內(nèi)城鎮(zhèn)等級、規(guī)模、職能間的關(guān)系及其空間結(jié)構(gòu)的規(guī)律性，并采用六邊形圖式對城鎮(zhèn)等級與規(guī)模關(guān)系加以概括，它同杜能與韋伯的理論一起，曾對國外人文地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域規(guī)劃和城市規(guī)劃等領(lǐng)域產(chǎn)生很大的影響。u第34頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)D住宅區(qū)位論本世紀(jì)20年代以后，西方國家的工業(yè)化加速了城市化，城市用地規(guī)模隨著城市人口的增長迅速向外擴(kuò)展，針對城市功能布局等問題，歐美學(xué)者從區(qū)位、空間結(jié)構(gòu)、土地租金和價格等方面展開了土地利用空間結(jié)構(gòu)的實證分析和理論假設(shè)，形成了城市土地利用地域空間結(jié)構(gòu)的描述性理論和解釋性理論。代表性的理論有：同心圓地帶理論、扇形理論、多核心理論。u第35頁/共56頁

同心圓地帶理論同心圓理論是由巴吉斯（E.W.Burgess）于1925年對芝加哥城市土地利用空間結(jié)構(gòu)分析后總結(jié)出來的。他是基于社會生態(tài)學(xué)里的入侵和承繼（Invasion-succession）概念來解釋土地利用在空間上的排列形態(tài)基本模式為城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外作環(huán)狀擴(kuò)展，共形成5個同心圓用地結(jié)構(gòu)。第一環(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)（CBD），包括大商店、辦公樓、劇院、旅館，是城市社交、文化活動的中心。第二環(huán)帶為過渡地帶，是圍繞市中心商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的過渡地帶。這里絕大部分是由老式住宅和出租房屋組成，輕工業(yè)、批發(fā)商業(yè)、貨倉占據(jù)該環(huán)帶內(nèi)一半空間，其特征是房屋破舊，居民貧窮。第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)，這里租金低，便于乘車往返于市中心，接近工作地，工廠的工人大多在此居住。第四環(huán)帶是高收人階層住宅區(qū)，散布有高級公寓和花園別墅，居住密度低，生活環(huán)境好。第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)，約距中心商業(yè)區(qū)30～60分鐘乘車距離范圍內(nèi)。u第36頁/共56頁同心圓地帶理論u巴吉斯的同心圓理論的弱點同馮·杜能理論一樣，忽略了交通道路、自然障礙物（河、湖等）、土地利用的社會文化和區(qū)位偏好等方面的影響，與實際有一定的偏差。1932年巴布科克（Babcock）考慮到交通軸線的輻射作用，將同心圓模式修正為星狀環(huán)形模式（圖（b）），使這一理論更接近單中心小規(guī)模城市的真實情況。第37頁/共56頁扇形理論扇形理論是霍伊特（HomerHoyt）于1939年創(chuàng)立的，來自于他對美國64個中小城市及紐約、芝加哥、底特律、華盛頓、費城等城市和住宅區(qū)的趨勢分析。該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。當(dāng)城市人口增加，城市用地需要擴(kuò)大，高收入的人就從原居住區(qū)搬遷到新的聲望更高的地方，原來的高收入住宅區(qū)的房產(chǎn)變?yōu)榈妥饨鸬淖≌?，供貧民居住，出現(xiàn)土地利用的演替。但大部分低收入階層，由于經(jīng)濟(jì)和社會因素的理智的內(nèi)聚力，很難進(jìn)人中產(chǎn)階級和高級住宅區(qū)居住，只能在原有貧民區(qū)的基礎(chǔ)上向外作條帶扇形狀延伸發(fā)展，因此，城市各類土地利用在空間上呈現(xiàn)出扇形結(jié)構(gòu)。u第38頁/共56頁扇形理論u第39頁/共56頁多核心理論多核心理論最先是由麥肯齊（R.D.Mckenzie）于1933年提出的，然后被哈里斯（C.D.Harris）和烏爾曼（E.L.Ullman）于1954年加以發(fā)展。該理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過程中并非只形成一個中心區(qū)，而會出現(xiàn)多個中心。其中一個主要商業(yè)區(qū)為城市的核心，其余為次核心。這些中心不斷地發(fā)揮成長中心的作用，直到城市的中間地帶完全被擴(kuò)充為止。城市實際上是靠這些中心及其附近的工業(yè)、商業(yè)和住宅業(yè)的聯(lián)合擴(kuò)張來發(fā)展壯大的；在多個城市中心和城市總體擴(kuò)張中，形成了與之規(guī)模和特點相適應(yīng)的住宅區(qū)位格局。工人住宅區(qū)處于城市住宅總體格局的最內(nèi)層，分布不規(guī)則，既不是圓帶狀，也非扇形，而是塊狀結(jié)構(gòu)，中級住宅位于低級住宅的外圍，而高級住宅更多分布于城市邊緣或郊外。u第40頁/共56頁多核心理論哈氏和烏氏還指出，城市核心的數(shù)目多少及其功能，因城市規(guī)模大小而不同。中心商業(yè)區(qū)是最主要的核心，另外還有工業(yè)中心、批發(fā)中心、外圍地區(qū)的零售中心、大學(xué)聚集中心以及近郊的社區(qū)中心等等。并進(jìn)一步指出形成城市多中心的因素有四個：1.某些活動需要彼此接近，而產(chǎn)生相互依賴性；2.某些活動互補(bǔ)互利，自然集聚；3.某些活動因必須利用鐵路等貨運設(shè)施，且產(chǎn)生對其他使用有害的極大交通量，因此就排斥其他使用而自己集結(jié)在一起；4.高地價、高房租吸引較高級的使用，而排斥較低品質(zhì)的使用。u第41頁/共56頁多核心理論u第42頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)4、區(qū)位理論與不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的關(guān)系（一）區(qū)位理論與城市規(guī)劃城市土地利用規(guī)劃的實質(zhì)是人類自覺運用區(qū)位規(guī)律，合理安排土地用途的方向和規(guī)模，以獲取最大的收益。必須進(jìn)行規(guī)劃的原因：土地稀缺；土地區(qū)位的可變性；土地報酬的遞減性；土地經(jīng)營的壟斷性；環(huán)保的需要。各種用地的不同區(qū)位、不同布局可獲得不同利潤，為了獲取最大利潤或耗費最小成本就要比較選擇最優(yōu)用途，城市土地規(guī)劃只有符合區(qū)位規(guī)律，才會符合土地最優(yōu)利用的原則。u第43頁/共56頁第一節(jié)社區(qū)結(jié)構(gòu)

（二）區(qū)位理論與房地產(chǎn)價格

不同區(qū)位之所以影響房地產(chǎn)價格，可以歸納為兩個方面的原因：區(qū)位是影響企業(yè)生產(chǎn)成本的重要因素區(qū)位也會影響到土地使用者的方便程度u第44頁/共56頁

（三）區(qū)位理論與企業(yè)的選址企業(yè)選址應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素有：u土地條件1交通條件2設(shè)施狀況3協(xié)作條件4投資成本5環(huán)境保護(hù)6第45頁/共56頁u1重心法：把運輸因素作為依據(jù)，利用“求重心”的原理，選擇其中運輸量最小、費用最低的方案為最佳方案的一種方法。2方案比較法：在已經(jīng)確定的建廠地區(qū)內(nèi)對不同廠址方案的投資費用和經(jīng)營費用進(jìn)行比較來確定廠址的一種方法。3分級評分法：指對不同的廠址方案中的所有因素進(jìn)行評分，并根據(jù)分值的高低來確定最優(yōu)廠址的一種方法。企業(yè)廠址選擇的方法第46頁/共56頁（四）區(qū)位理