商業(yè)綜合體購物中心前期籌備工作要點(diǎn)

商業(yè)綜合體購物中心前期籌備工作要點(diǎn)當(dāng)前1頁，總共86頁。前言

通過開業(yè)項(xiàng)目及同行其它具代表性開業(yè)項(xiàng)目的分析，認(rèn)真研究總結(jié)綜合體的產(chǎn)品特質(zhì)和潛在問題，充分關(guān)注前期建筑設(shè)計(jì)中的要項(xiàng)及商業(yè)籌備的相關(guān)內(nèi)容，為提高項(xiàng)目品質(zhì)并順利開業(yè)，為努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化目標(biāo)。特提出如下相關(guān)意見和建議，作為新項(xiàng)目前期籌備工作的參考依據(jù)和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，真正使我們的項(xiàng)目成為人文建筑、品味建筑。

當(dāng)前2頁，總共86頁。主題內(nèi)容

第一部分：工程前期介入關(guān)注要點(diǎn)及建議第二部分：商業(yè)籌備工作要點(diǎn)參考當(dāng)前3頁，總共86頁。第一部分：工程前期介入關(guān)注要點(diǎn)及建議一、建筑及配套系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)二、施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)關(guān)注點(diǎn)三、設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試關(guān)注點(diǎn)四、接管階段的人員培訓(xùn)關(guān)注點(diǎn)五、工程遺留問題的處理關(guān)注點(diǎn)關(guān)注工程前期介入工作要點(diǎn)是確保工程質(zhì)量及滿足日后使用功能的重要前提條件之一。當(dāng)前4頁，總共86頁。一、建筑及配套系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)1、屋頂設(shè)施關(guān)注點(diǎn)：1）為避免給住戶造成影響，屋頂排油煙設(shè)備應(yīng)距高層住宅水平距離20米以上；所以餐飲業(yè)態(tài)最好設(shè)計(jì)于商業(yè)頂層，便于油煙排放與油煙管道施工。2）中庭的采光天棚應(yīng)預(yù)留最低4～6個(gè)電動(dòng)提升裝置，同時(shí)采光天棚應(yīng)進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，必須設(shè)置電動(dòng)遮陽裝置。當(dāng)前5頁，總共86頁。3）玻璃頂棚、設(shè)備基礎(chǔ)、電源箱等應(yīng)重點(diǎn)考慮防水、防火的可靠性。中庭玻璃頂坡度小有漏水隱患.設(shè)備周圍有漏水、失火隱患當(dāng)前6頁，總共86頁。風(fēng)機(jī)被基礎(chǔ)封閉，存在漏水隱患冷卻塔風(fēng)扇電源盒存在安全隱患當(dāng)前7頁，總共86頁。4）屋頂花園的應(yīng)充分考慮整體排水系統(tǒng)，倒流流向設(shè)計(jì)、排水溝流向設(shè)計(jì)應(yīng)均勻合理設(shè)置，避免出現(xiàn)向一個(gè)方向集中倒流的設(shè)計(jì)；

屋頂花園存在漏水隱患屋頂女兒墻工藝需改進(jìn)當(dāng)前8頁，總共86頁。5）

屋面的空調(diào)機(jī)房及消防穩(wěn)壓間應(yīng)考慮冬季取暖設(shè)施，避免設(shè)備及管道凍傷。6）應(yīng)充分考慮群樓的風(fēng)機(jī)等設(shè)備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設(shè)備的相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對(duì)住宅、寫字摟的影響和預(yù)防處理；7）除考慮到小型餐飲頂部排油煙風(fēng)機(jī)或室外機(jī)設(shè)備基礎(chǔ)的預(yù)留及室內(nèi)機(jī)與室外機(jī)冷媒管、控制線、電源路徑的設(shè)計(jì)外，應(yīng)將“主題餐廳”屋面的設(shè)計(jì)一并考慮；當(dāng)前9頁，總共86頁。建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

2、外廣場設(shè)施關(guān)注點(diǎn)：1）外廣場要設(shè)計(jì)用于地磚沖刷和綠化灌溉的取水管道，并且要考慮管道內(nèi)的存水泄放，避免冬季凍裂管網(wǎng)。2）對(duì)停車場收費(fèi)系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)力求同一品牌產(chǎn)品，通訊協(xié)議和數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一，采用一臺(tái)服務(wù)器即可完成數(shù)據(jù)存儲(chǔ)。3）住宅入口附近在不影響整體商業(yè)氣氛的同時(shí)可適當(dāng)增加綠化緩沖帶，以保證住宅的私密性；

當(dāng)前10頁，總共86頁。4）外廣場預(yù)留的景觀電源，安裝位置要考慮廣場的整體美觀、適用、安全。同時(shí)還要考慮防水的處理工藝。當(dāng)前11頁，總共86頁。5）旗臺(tái)維修頻繁，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)需改進(jìn).6）車場外立面結(jié)構(gòu)不合理需改進(jìn)當(dāng)前12頁，總共86頁。建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

3、外立面設(shè)施關(guān)注點(diǎn)：1）商業(yè)裙樓及塔樓墻體顏色不宜過暗，應(yīng)關(guān)注裙樓的晝夜色彩感，增強(qiáng)商業(yè)經(jīng)營氣氛；2）隱藏式LED的燈光顏色要求不應(yīng)過暗、過冷；大型LED面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設(shè)計(jì)，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時(shí)應(yīng)考慮LED的維護(hù)保養(yǎng)以及防水的需求；3）外立面廣告位內(nèi)側(cè)應(yīng)設(shè)置檢修口，方便維護(hù)；4)關(guān)注商業(yè)綜合體夜間整體商業(yè)氛圍和泛光效果，泛光和照明明暗結(jié)合，泛光色彩應(yīng)合理搭配；

當(dāng)前13頁，總共86頁。5）“商業(yè)廣場”及主力店店招的泛光及照明應(yīng)明亮鮮明，增強(qiáng)遠(yuǎn)視效果；6）廣告位的照明應(yīng)盡量采用以外置照明（金鹵投光燈）為主，內(nèi)部襯托照明為輔的設(shè)計(jì)。7）外墻廣告位需根據(jù)外立面的高度及長度進(jìn)行總體的確定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大于30平米；8）主店面在今后的經(jīng)營中將有許多的促銷、展示等活動(dòng)，屆時(shí)將需要懸掛一些條幅，為此建議，在商業(yè)樓體部分的結(jié)構(gòu)面上預(yù)埋不銹鋼掛環(huán)，供其使用；當(dāng)前14頁，總共86頁。建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

4、停車場關(guān)注點(diǎn)：1）設(shè)置地面停車位既使得車流動(dòng)線復(fù)雜且不安全，又增加了物業(yè)管理成本，應(yīng)將停車位統(tǒng)一設(shè)置在地下；2）人行走道與車行通道之間建議有明確區(qū)分，避免人車混行3）進(jìn)出口設(shè)計(jì)的合理性，實(shí)現(xiàn)“單進(jìn)單出”；4）車場內(nèi)部應(yīng)設(shè)計(jì)為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口；5）針對(duì)個(gè)別大型車輛無法進(jìn)入地下車庫，以及鑒于今后百貨上換貨、內(nèi)部調(diào)改的需要，建議增加大型、重型車輛停車位的設(shè)計(jì)，以供日后的使用；當(dāng)前15頁，總共86頁。6)

鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將通往地下的電梯門的外沿口略微墊高，形成一個(gè)向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時(shí)間內(nèi)也不致影響到電梯的運(yùn)行安全。7）收費(fèi)亭面積2000×2000mm，高2500mm，并安裝分體空調(diào)；8）車庫出入口道閘應(yīng)盡可能設(shè)置在水平路段位置；9）車道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方向分別按>>>>或<<<<紋路設(shè)置。當(dāng)前16頁，總共86頁。10）停車場坡道要有截水溝設(shè)計(jì)，至少要有兩道，最好上、

中、下三道截水溝，南方地區(qū)更需注意。排水溝的砌筑，應(yīng)采用混凝土砌筑當(dāng)前17頁，總共86頁。11）北方寒冷地區(qū)，地下停車場出入口至少要加裝兩道堆積門用以隔絕室外冷空氣的侵入，同時(shí)車場入口收費(fèi)亭的位置和開啟堆積門感應(yīng)點(diǎn)的位置設(shè)置要合理。

當(dāng)前18頁，總共86頁。建筑設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)

5、垃圾房關(guān)注點(diǎn)：1)

垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運(yùn)送通道應(yīng)注意當(dāng)?shù)乩嚨母叨?，盡量靠近主通道標(biāo)高最高區(qū)域2)

垃圾房應(yīng)區(qū)分設(shè)置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險(xiǎn)品垃圾房；3）應(yīng)考慮營業(yè)時(shí)間的不同，餐飲及娛樂區(qū)域需設(shè)計(jì)專用夜間通道、垃圾通道，并做好夜間分區(qū)隔斷的基礎(chǔ)工作當(dāng)前19頁，總共86頁。

4)

考慮到商場內(nèi)部將設(shè)置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場設(shè)立各主力店及其他小商戶相對(duì)獨(dú)立的4-5個(gè)卸貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應(yīng)接近各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯區(qū)、垃圾房組合設(shè)計(jì)，垃圾房應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積各不小于60㎡為宜，不建議主力店共用垃圾房；5）適當(dāng)增大垃圾房的面積，且一定要設(shè)計(jì)排風(fēng)系統(tǒng)，特別是危險(xiǎn)品垃圾房應(yīng)設(shè)置可燃?xì)怏w報(bào)警裝置和自動(dòng)強(qiáng)制排風(fēng)系統(tǒng)，確保廣場消費(fèi)環(huán)境品質(zhì)。5)。當(dāng)前20頁，總共86頁。6）未設(shè)計(jì)裝修垃圾傾倒場地，造成商場外圍堆放，影響通道的暢通與商場的形象。當(dāng)前21頁，總共86頁。6、內(nèi)部功能設(shè)施關(guān)注點(diǎn)。1)

各主力店與商場通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾，并且控制權(quán)在步行街一側(cè)；2)

設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮公共區(qū)域通道運(yùn)營安全問題（如KTV場所），建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。3)

因影城、KTV、餐飲等租戶的營業(yè)時(shí)間與商場營業(yè)時(shí)間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應(yīng)設(shè)立單獨(dú)的顧客進(jìn)出通道，以方便顧客在步行街關(guān)門后的進(jìn)出，并貫通商場、機(jī)動(dòng)車停車場、非機(jī)動(dòng)車停車場，出入口可直接通往建筑體外。當(dāng)前22頁，總共86頁。4)

貨物通道通道寬度不小于2.5米，應(yīng)設(shè)計(jì)位于大租戶的貨物倉庫附近，并與貨運(yùn)電梯相聯(lián)通；5)

由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達(dá)，由此對(duì)百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對(duì)以上區(qū)域增加門禁設(shè)計(jì)6）根據(jù)肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客的租賃條件要求，應(yīng)保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設(shè)計(jì)或留口，具體位置需在施工時(shí)另行確定；7）零售和服務(wù)類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進(jìn)深宜8米～16米，面寬8.4米，盡可能減少不符合設(shè)計(jì)要求的商鋪數(shù)量，降低招商難度；當(dāng)前23頁，總共86頁。8)

商業(yè)街的人流主要以電動(dòng)扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在商業(yè)街的主入口10米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開洞的兩個(gè)洞口至三個(gè)洞口之間設(shè)，商業(yè)街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)并平行布置.9)

商業(yè)管理用房不能因陋就簡，要盡量一次性滿足面積需求，合理設(shè)計(jì)功能布局，因?yàn)樯坦苣撤N辦公條件代表了在當(dāng)?shù)氐膶?duì)外形象。當(dāng)前24頁，總共86頁。10）不宜將消防控制中心設(shè)置在一樓黃金臨街位置，應(yīng)改在其它低價(jià)值位置；11）由于肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等主力店獨(dú)立設(shè)計(jì)按裝VRV空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應(yīng)提前預(yù)留“設(shè)備基礎(chǔ)”，滿足合同約定12）建議步行街強(qiáng)、弱電、供水等管井應(yīng)于公共通道一并設(shè)計(jì)，并將管井開門面向通道。13）中庭地面建議鋪裝獨(dú)立設(shè)計(jì)，明顯區(qū)別于其它區(qū)域：比如拼花、環(huán)形裝飾燈帶等。14）天花板顏色不宜單調(diào),否則渲染不出商業(yè)氣氛.建議豐富顏色和建筑層次.當(dāng)前25頁，總共86頁。15）為了不影響商場形象及主入口的暢通，ATM機(jī)等設(shè)施應(yīng)避開主通道。16）商場伸縮縫的處理工藝需改進(jìn)。空調(diào)機(jī)房空洞應(yīng)封堵。當(dāng)前26頁，總共86頁。7、衛(wèi)生間設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)：1）衛(wèi)生間不合適設(shè)置在黃金位置，應(yīng)設(shè)計(jì)在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計(jì)在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)，而不能直接對(duì)步行街開口，否則對(duì)周邊商鋪均有較大負(fù)面影響，百貨一樓可以不設(shè)衛(wèi)生間；避免衛(wèi)生間設(shè)計(jì)于商鋪上方。2）步行街衛(wèi)生間的設(shè)置：根據(jù)步行街的長度不同一般設(shè)3～5處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80～100米，面積70～100平方米，每處衛(wèi)生間蹲位；男廁不少于3個(gè)；女廁不少于6個(gè)；男衛(wèi)生間小便池不少于3個(gè)；公用洗手盆不少于3個(gè)。應(yīng)與主力店合用并作無障礙設(shè)計(jì)并應(yīng)考慮設(shè)母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用當(dāng)前27頁，總共86頁。8、強(qiáng)弱電、消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)1）應(yīng)給供電局設(shè)計(jì)預(yù)留（一般為10KV）開閉站的位置。并。將開閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以方便安裝施工及運(yùn)行管理，節(jié)約投資；2）所有強(qiáng)弱電間門應(yīng)向外開；3）各主力店、公寓樓設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)相互獨(dú)立，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立計(jì)量管理4）建議不同業(yè)態(tài)的機(jī)電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)相對(duì)獨(dú)立，避免造成運(yùn)營后期界面分割困難，給設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作出現(xiàn)糾紛和扯皮；（商業(yè)與住宅、寫字樓、公寓等）當(dāng)前28頁，總共86頁。5）相同業(yè)態(tài)的的變電所和制冷機(jī)房緊鄰設(shè)各自的變電所與制冷機(jī)房中間應(yīng)設(shè)置值班室，亦可同時(shí)照看運(yùn)行，并設(shè)置值班用衛(wèi)生間。6）充分考慮設(shè)備房的通風(fēng)和散熱設(shè)備的設(shè)計(jì)7）為便于觀察配電室設(shè)備運(yùn)行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗；8)所有廣告位、店招及相關(guān)照明的電源，建議在配電室內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的配電箱/柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）；廣場LOGO建議由光控開關(guān)控制；當(dāng)前29頁，總共86頁。9)為保證今后在實(shí)際使用中計(jì)量的準(zhǔn)確及權(quán)屬的明確，建議對(duì)每塊廣告位進(jìn)行獨(dú)立計(jì)量，最好能實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)傳抄表；10）針對(duì)于暗槽內(nèi)的燈具，出于便于維修更換的考慮，建議采用“卡扣”式安裝；11）各燈箱廣告位應(yīng)獨(dú)立或分區(qū)域安裝計(jì)量電表；各商鋪的LOGO電源建議接入商鋪?zhàn)约旱呐潆娤洌?2）“滾軸式廣告燈箱”的設(shè)計(jì)、安裝，建議考慮今后維修的方便，盡量采用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用打玻璃膠的方法，并且注意對(duì)封閉式燈箱散熱口的設(shè)計(jì)；當(dāng)前30頁，總共86頁。13）變電所或低壓配電室內(nèi)不應(yīng)有給排水、空調(diào)供回水等水路管道穿過。當(dāng)前31頁，總共86頁。14）預(yù)留ATM機(jī)所需的電源及數(shù)據(jù)接口。15）閉路監(jiān)控系統(tǒng)預(yù)留2-3個(gè)回路，便于日后攝像點(diǎn)位的增加；充分考慮硬盤錄像的硬盤容量和存貯的格式，保證數(shù)據(jù)存儲(chǔ)30天的時(shí)間和圖像的連續(xù)；力爭主要部位（如地下停車場行車道、步行街各出入口、室內(nèi)鋼化玻璃門及室外建筑周邊）無布控死角。16）門禁系統(tǒng)采用聯(lián)網(wǎng)模式發(fā)卡及授權(quán)模式(在管理主機(jī)完成)，管理主機(jī)具備全部開啟門禁的功能。17）背景音樂的音源設(shè)備應(yīng)置于服務(wù)臺(tái)處，便于日常播放。若可能建議增設(shè)具備節(jié)目編輯、語音錄制及定時(shí)播放功能設(shè)備。當(dāng)前32頁，總共86頁。18）做好地下各收費(fèi)崗?fù)ぁ⒏髟O(shè)備值班室的語音和必要數(shù)據(jù)線路的設(shè)計(jì)19）復(fù)核商鋪裝修設(shè)計(jì)圖紙的水電氣的容量，滿足商鋪交付的條件。20）審核裝修材料的消防防火等級(jí)，滿足消防要求。餐飲商鋪的廚房間隔墻體需砌筑至棚頂；不能設(shè)傳菜口；廚房與就餐區(qū)需采用防火門；排油煙罩有擋火板；廚房頂棚預(yù)留檢修口，具備油煙凈化器及管道的清洗條件當(dāng)前33頁，總共86頁。9、關(guān)于空調(diào)給排水設(shè)施

1）各機(jī)電設(shè)備、強(qiáng)弱電管線上方盡量避免設(shè)計(jì)各種給排水、消防等水管路，如實(shí)在無法避免，應(yīng)采取防護(hù)措施；2）為便于今后實(shí)際運(yùn)營中對(duì)日常能耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、管理，各機(jī)房需增加水電計(jì)量表。例如：制冷機(jī)房、水泵房等；特別關(guān)注不同業(yè)態(tài)獨(dú)立計(jì)量。3）餐飲較多的樓層或顧客相對(duì)較為密集的區(qū)域建議空調(diào)風(fēng)口數(shù)量及冷量要明顯高于其他層，以保證實(shí)際的使用；由于各區(qū)域冷熱需求不同，應(yīng)設(shè)計(jì)可有效的調(diào)節(jié)閥。當(dāng)前34頁，總共86頁。4）各主力店與商管管轄的制冷機(jī)房設(shè)備需分別獨(dú)立設(shè)計(jì)，避免能源費(fèi)用分?jǐn)偟睦щy。5）組合式空調(diào)柜機(jī)的供回水管道過濾器兩側(cè)應(yīng)設(shè)置閥門及壓力表，供回水管道上應(yīng)有溫度計(jì)及泄水閥門。6）應(yīng)對(duì)商鋪及步行街公共區(qū)域的冷熱負(fù)荷指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核，滿足機(jī)電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，火鍋類商鋪的冷負(fù)荷適當(dāng)增加。7）北方寒冷地區(qū)的一層地面可考慮地?zé)彷椛洳膳夹g(shù)，保證步行街夜間的持續(xù)供暖。8）屋面的冷卻水塔、膨脹水箱、供水管道在最低點(diǎn)應(yīng)設(shè)置泄水閥門，防止冬季凍裂。冷卻水塔的底部應(yīng)有1.5M的高度空間，便于冷卻塔底部泄水閥門的調(diào)整等日常操作。當(dāng)前35頁，總共86頁。9）餐飲商鋪的廚房排污管道應(yīng)設(shè)置二級(jí)隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池設(shè)施的，在底部應(yīng)設(shè)置排污閥門。若集水池與衛(wèi)生間相連，應(yīng)考慮加裝隔物網(wǎng)，防止污水泵吸水口的堵塞。10）垃圾房應(yīng)采用地溝排水并設(shè)有濾渣池，不建議采用地漏。11）餐飲后廚排污管道和生活排污管道要分開，避免混用導(dǎo)致油垢堵塞生活排水管道。12）消防末端試水點(diǎn)的位置應(yīng)考慮便于日后的消防檢測(cè)、測(cè)試及噴淋泡爆碎時(shí)的應(yīng)對(duì)，避免放置在無排水管道的位置及經(jīng)營區(qū)域內(nèi)。當(dāng)前36頁，總共86頁。14）空調(diào)設(shè)備排水口應(yīng)接入排水溝，需改進(jìn)。13）空調(diào)主機(jī)房應(yīng)設(shè)計(jì)專用排水溝，需改進(jìn)設(shè)計(jì)。當(dāng)前37頁，總共86頁。10、電梯設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)2）電動(dòng)扶梯背部裝修采用發(fā)光軟膜造成維護(hù)困難，需改進(jìn)。1）貨梯門套應(yīng)設(shè)計(jì)美觀、經(jīng)久耐用材料裝飾。當(dāng)前38頁，總共86頁。3）扶梯裝飾參考當(dāng)前39頁，總共86頁。二、施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)-土建部分為保證正常經(jīng)營和財(cái)產(chǎn)安全，避免投訴、索賠、拒交租金和物管費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生，防水施工的工藝要重點(diǎn)跟進(jìn)，并做好閉水試驗(yàn)及結(jié)果的記錄。重點(diǎn)關(guān)注的部位有：地下室外側(cè)墻、伸縮縫、空調(diào)機(jī)房、公共衛(wèi)生間、屋面柔性防水工藝（女兒墻返沿和鷹嘴處）、屋面虹吸雨排處、商鋪廚房防水（地漏及排水管四周）等。當(dāng)前40頁，總共86頁。施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)-土建部分1、外管網(wǎng)的各種管線，要結(jié)合實(shí)際施工情況進(jìn)行核對(duì)。對(duì)外管網(wǎng)（污水井、消火栓、水表井等）在地面回填前，要統(tǒng)計(jì)數(shù)量，繪制綜合管網(wǎng)圖，避免盲目或交叉施工，導(dǎo)致各種井坑的掩埋。砌筑時(shí)，每個(gè)井的墊磚必須要砌筑。當(dāng)前41頁，總共86頁。施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)-電氣部分跟進(jìn)大功率設(shè)備的供電線路接線，如配電柜、電機(jī)、空調(diào)機(jī)組等，避免由于大電流使接線柱發(fā)熱導(dǎo)致設(shè)備或線路的損壞?？照{(diào)機(jī)組、循環(huán)水泵、扶梯等變頻控制功能完善及運(yùn)行正常。開業(yè)慶典雙回路電源控制柜的定做和調(diào)試（項(xiàng)目公司購置）。當(dāng)前42頁，總共86頁。施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)-弱電部分語音系統(tǒng)的綜合布線要有干線子系統(tǒng)，避免公司內(nèi)、外部電話、網(wǎng)絡(luò)等無法通過布線拓鋪到廣場各樓層及地下室各設(shè)備用房（變電所、消防控制中心、物管用房、一層服務(wù)臺(tái)），造成后期管理上的不便。跟進(jìn)消防、樓控系統(tǒng)控制模塊的安裝位置、型號(hào)、數(shù)量、控制回路等，繪制線路圖，為日后的維護(hù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。門禁系統(tǒng)控制軟件能夠一次性開啟所有的門，確保在突發(fā)事件下的緊急處置。當(dāng)前43頁，總共86頁。施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)-暖通部分商鋪?zhàn)孕邪惭b的分體空調(diào)（若準(zhǔn)許）的冷凝水管接入生活排水管道的保溫處理。冷卻水塔、補(bǔ)水水箱的浮球閥是否調(diào)整正確，避免用水的浪費(fèi)。室內(nèi)空調(diào)吊機(jī)的供回水管道及冷凝水排放管道的保溫處理。當(dāng)前44頁，總共86頁。施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)-通排風(fēng)部分通往室外的各種管道無倒坡現(xiàn)象且密閉狀態(tài)良好，避免雨水順管道倒灌入室內(nèi)。防火、防煙調(diào)節(jié)閥按設(shè)計(jì)安裝，避免遺漏和調(diào)節(jié)閥位于無法維護(hù)的位置。屋面各種風(fēng)機(jī)的出風(fēng)方向正確、無異常聲響；防排煙風(fēng)機(jī)低速和高速切換及運(yùn)轉(zhuǎn)正常；油煙凈化器的高壓模塊正常工作、排油煙風(fēng)機(jī)皮帶工作正常。當(dāng)前45頁，總共86頁。排油煙管道密封不嚴(yán)。防火閥位于墻體內(nèi)。當(dāng)前46頁，總共86頁。施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)-消防部分記錄噴淋每一個(gè)回路蝶閥和末端泄水口的位置，避免出現(xiàn)噴淋泡爆裂溢水時(shí)不能及時(shí)關(guān)閉閥門的情況發(fā)生。跟進(jìn)消防水炮的安裝與調(diào)試，確保水炮功能的實(shí)現(xiàn)（日常檢測(cè)比較困難）。跟進(jìn)商鋪裝修時(shí)防火卷簾周邊的施工，嚴(yán)禁拆改和阻隔。當(dāng)前47頁，總共86頁。施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)-電梯部分a、關(guān)注垂直梯的運(yùn)行是否平穩(wěn)、無異常聲音，重點(diǎn)檢測(cè)安全部件的動(dòng)作是否準(zhǔn)確。b、關(guān)注扶梯的梯階是否晃動(dòng)、刮碰兩邊的側(cè)板。c、跟進(jìn)電梯調(diào)試的配重試驗(yàn)，確保電梯滿載的正常運(yùn)行。e、跟進(jìn)變頻扶梯一次運(yùn)行周期的梯階數(shù)量，確保顧客運(yùn)送到位。

當(dāng)前48頁，總共86頁。施工階段的現(xiàn)場跟進(jìn)-小結(jié)各系統(tǒng)設(shè)備的調(diào)試跟進(jìn)是重點(diǎn)，應(yīng)做好調(diào)試記錄，尤其調(diào)試期間對(duì)各種故障的排除方法，為日后的安全運(yùn)行打好基礎(chǔ)。在各系統(tǒng)跟進(jìn)期間，要隨時(shí)做好各項(xiàng)設(shè)備的臺(tái)帳記錄（按照商管總部統(tǒng)一模板）。跟進(jìn)各功能性物業(yè)用房的施工，確保按照建造標(biāo)準(zhǔn)配備足夠的設(shè)備。圖紙審核的要點(diǎn)同樣是跟進(jìn)工作的重點(diǎn)事項(xiàng)。當(dāng)前49頁，總共86頁。三、設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-變電運(yùn)行

變電所在正式送電之前：

1、檢查各種柜體及儀表的外觀是否完好；

2、檢查地溝及墻體是否殘留孔洞；

3、檢查地溝是否有存水和雜物；

4、檢查母線、各接線端子螺絲是否緊固；5、變壓器及柜體等是否可靠接地；6、檢查補(bǔ)償柜內(nèi)的電容外觀是否完好；7、檢查模擬顯示屏線路與實(shí)際線路是否符合；8、檢查安全操作工具及警示標(biāo)識(shí)是否齊全。當(dāng)前50頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-變電運(yùn)行

變電所在正式送電之后：

1、檢查各種儀表的數(shù)據(jù)顯示是否正確。

2、檢查母線及各接線端子是否發(fā)熱，是否有異常聲音。

3、檢查無功補(bǔ)償電容柜自動(dòng)投切是否正常。

4、檢查低壓抽屜柜的脫扣器電流整定值是否正確。

5、檢查變壓器的冷卻風(fēng)扇是否工作且投切自如。

6、地面的絕緣地膠鋪裝是否平整且便于地溝的檢查；擋鼠板是否已經(jīng)安裝；7、消防滅火器是否配置齊全。當(dāng)前51頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-變電運(yùn)行當(dāng)站內(nèi)某一母線出現(xiàn)由于該母線連接的設(shè)備事故引起失壓時(shí)，需迅速將連接在該母線的所有斷路器切斷。變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施工需要回路臨時(shí)停電的再送電）。依據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，編制變電所倒閘操作、絕緣測(cè)試、高壓驗(yàn)電等項(xiàng)的操作規(guī)程，規(guī)范上墻；標(biāo)注低壓側(cè)各回路負(fù)荷的性質(zhì)，保證消防電源等設(shè)備穩(wěn)定供電。當(dāng)前52頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-通排風(fēng)系統(tǒng)對(duì)各種通排風(fēng)設(shè)備的控制箱體進(jìn)行編號(hào)；對(duì)各配電箱的控制回路接線螺絲進(jìn)行緊固；調(diào)整熱保護(hù)繼電器的電流值；控制回路的控制功能可靠（消防排煙風(fēng)機(jī)的高速與低速）。檢查風(fēng)機(jī)的葉輪旋轉(zhuǎn)方向，保證出風(fēng)正確，風(fēng)機(jī)工作無異常聲音，如：無葉輪掃鏜現(xiàn)象。檢查消防排煙風(fēng)機(jī)是否具備消防聯(lián)動(dòng)功能。檢查排風(fēng)管道上的防火閥開閉位置及動(dòng)作情況。當(dāng)前53頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-給排水系統(tǒng)對(duì)給水系統(tǒng)的外管網(wǎng)及內(nèi)網(wǎng)各回路計(jì)量水表進(jìn)行登記，并記錄表底數(shù)，屬租戶使用的，需簽字確認(rèn)。對(duì)內(nèi)管網(wǎng)的閘閥或法蘭進(jìn)行檢查，對(duì)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及時(shí)處理。對(duì)止回閥、浮球閥、液位控制器進(jìn)行檢查，保證動(dòng)作可靠。檢查生活水泵房電機(jī)、控制柜無異常氣味，控制柜的電壓表、電流表、供水壓力表指示正常。生活水泵房配置的空調(diào)、紫外線消毒燈等設(shè)備是否工作正常。給水系統(tǒng)開業(yè)前，完成生活水箱及管道的清洗和衛(wèi)生防疫，取得衛(wèi)生許可證。當(dāng)前54頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-給排水系統(tǒng)對(duì)室外的污水井、雨水井、排水地溝及隔油池等進(jìn)行檢查，對(duì)施工時(shí)的殘留雜物進(jìn)行清掏。對(duì)地下各污水井的排污泵進(jìn)行檢查，調(diào)整浮漂位置，確保高低液位動(dòng)作可靠。檢查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及時(shí)清理。對(duì)步行街的衛(wèi)生間的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，保證開業(yè)后的使用。排水系統(tǒng)開業(yè)前，需取得排污許可證。當(dāng)前55頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)機(jī)組的外觀檢查，是否有漏油、漏氣的現(xiàn)象；開機(jī)和停機(jī)的邏輯控制回路動(dòng)作正確，各傳感器工作正常，保證設(shè)備運(yùn)行的邏輯保護(hù)，避免設(shè)備的損壞；設(shè)備開啟后的各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)在范圍之內(nèi)，使設(shè)備運(yùn)行在最佳狀態(tài)：（冷水機(jī)組的名義工況下）

a、冷凍水的回水溫度12℃，供水溫度7℃，溫差5℃

供回水壓降調(diào)整為49KPa（0.5kg/cm）

b、冷卻水的回水溫度32℃，供水溫度37℃，溫差5℃

供回水壓降調(diào)整為68KPa（0.7kg/cm）

制冷機(jī)組當(dāng)前56頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)

c、幾種制冷劑工作狀態(tài)時(shí)的壓力（kPa）

d、循環(huán)水泵的變頻功能運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲音，工作電流不超過電機(jī)的額定電流。

e、冷凍水膨脹水箱在設(shè)備停機(jī)后，無溢水現(xiàn)象。

f、一對(duì)一開啟冷凍水和冷卻水閥門，關(guān)閉不運(yùn)行設(shè)備回水閥門。

制冷機(jī)組當(dāng)前57頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)a、冷卻水塔的風(fēng)扇工作正常，無異常聲音，葉輪旋轉(zhuǎn)方向正常。b、一臺(tái)機(jī)組開啟一臺(tái)冷卻水塔，保證冷卻水塔的回水溫度。c、設(shè)備運(yùn)行及停機(jī)后，冷卻水無溢出流失。冷卻水塔當(dāng)前58頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)a、電機(jī)工作正常，葉輪無異常聲響；皮帶無打滑和脫槽現(xiàn)象；b、過濾器、表冷器無堵塞現(xiàn)象；c、冷凝水集中收集排放，管道無倒坡現(xiàn)象，保溫徹底。d、管道末端自動(dòng)排氣閥排氣正常；e、樓控的電動(dòng)閥動(dòng)作正常；f、風(fēng)機(jī)盤管的三檔調(diào)溫開關(guān)動(dòng)作正常。末端設(shè)備當(dāng)前59頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備安裝完成后，在第一次通水時(shí)，要對(duì)管道進(jìn)行反復(fù)沖洗，并對(duì)過濾器進(jìn)行拆洗，直至達(dá)到要求。設(shè)備在正式運(yùn)行前，要對(duì)水質(zhì)進(jìn)行處理，達(dá)到空調(diào)運(yùn)行的水質(zhì)要求。當(dāng)前60頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng)

由于弱電項(xiàng)目的施工相對(duì)較為滯后，開業(yè)時(shí)停車場道閘及收費(fèi)系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)等可能不會(huì)施工結(jié)束；但閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)、語音與網(wǎng)絡(luò)通訊、背景音樂系統(tǒng)、商鋪售電系統(tǒng)、集團(tuán)專網(wǎng)及辦公網(wǎng)絡(luò)必須達(dá)到正常使用功能。當(dāng)前61頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)：①顯示屏圖像清晰，無模糊、雪花及幀頻抖動(dòng)；②各攝像點(diǎn)位名稱標(biāo)注準(zhǔn)確；③硬盤錄像存儲(chǔ)無連續(xù)丟幀并且數(shù)據(jù)能夠保存30天；④手動(dòng)控制鍵盤能夠控制球機(jī)全方位動(dòng)作且圖像切換自如。消防報(bào)警系統(tǒng)：①報(bào)警控制柜報(bào)警點(diǎn)的錄入數(shù)量與實(shí)際施工相符；且報(bào)警點(diǎn)位置描述準(zhǔn)確。（務(wù)必取得報(bào)警點(diǎn)位的地址碼表）②報(bào)警控制柜無誤報(bào)及報(bào)警點(diǎn)隔離現(xiàn)象；③消防廣播功能正常；強(qiáng)切背景音樂功能正常。④報(bào)警控制柜強(qiáng)起功能具備（消火栓泵、噴淋泵、防火卷簾、消防排煙風(fēng)機(jī)等能夠直接強(qiáng)起）；當(dāng)前62頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-弱電系統(tǒng)

其他：

1、客流計(jì)數(shù)系統(tǒng)的人流計(jì)數(shù)的準(zhǔn)確率核對(duì)，即誤差情況核對(duì)。

2、商鋪的語言及網(wǎng)絡(luò)能夠正常開通，有線電視應(yīng)具備開通條件；

3、商鋪的售電系統(tǒng)開通使用，IC卡表受電功能無異常；

4、背景音樂系統(tǒng)播放正常；遙控話筒語音傳送及分區(qū)廣播正常；

5、LED大屏幕視頻及音源播放正常，大屏幕顯示無死點(diǎn)；

6、CRT報(bào)警區(qū)域顯示、智能疏散地標(biāo)燈動(dòng)作正常、準(zhǔn)確；

7、確保集團(tuán)專網(wǎng)和辦公網(wǎng)絡(luò)的開通。

開業(yè)時(shí)，需保證慶典主會(huì)場背景大屏幕和室外LED大屏幕的視頻聯(lián)動(dòng)。當(dāng)前63頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-消防系統(tǒng)a、消防水池、穩(wěn)壓水箱蓄水前，對(duì)建筑垃圾徹底清理，浮球閥動(dòng)作可靠。b、檢查消火栓泵、噴淋泵運(yùn)行正常，無異常聲音；c、消防水炮的捕捉火點(diǎn)動(dòng)作正常、出水正常。d、消防穩(wěn)壓罐的壓力值設(shè)定正常；穩(wěn)壓泵工作正常；噴淋管道、消火栓管道的靜態(tài)水壓正常。e、噴淋末端放水試驗(yàn)時(shí)，濕式報(bào)警閥動(dòng)作正常、警鈴動(dòng)作正常、水流指示器動(dòng)作正常。

f、防火卷簾上下動(dòng)作自如，消控室遠(yuǎn)端控制功能正常。

g、開業(yè)前拆除溫感、煙感等探頭的防塵保護(hù)罩。

當(dāng)前64頁，總共86頁。設(shè)備運(yùn)行的綜合調(diào)試-消防系統(tǒng)開業(yè)前消防系統(tǒng)需進(jìn)行各項(xiàng)功能的測(cè)試，并完成聯(lián)動(dòng)功能測(cè)試。開業(yè)前需與當(dāng)?shù)叵谰致?lián)合舉辦一次大型的消防演練。（商業(yè)廣場租戶需參加的）開業(yè)前需取得消防驗(yàn)收合格證書，方可開業(yè)。當(dāng)前65頁，總共86頁。四、接管階段的人員培訓(xùn)

1.人員培訓(xùn)的目的：為熟悉掌握各種設(shè)備設(shè)施的操作程序及方法，確保設(shè)施設(shè)備的正常、安全運(yùn)行，提高員工的各項(xiàng)工作技能，及時(shí)有效處理各種突發(fā)事件，在代管之前和期間，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工進(jìn)行各種技能培訓(xùn)。

2、培訓(xùn)的重點(diǎn)內(nèi)容：

a.各系統(tǒng)設(shè)備的操作流程培訓(xùn)和應(yīng)急突發(fā)事件的處置培訓(xùn)。如：空調(diào)機(jī)組、消防報(bào)警設(shè)備、客流計(jì)數(shù)設(shè)備、LED顯示屏等。

b.設(shè)備的操作流程及維護(hù)保養(yǎng)程序。

c.各種突發(fā)事件處置程序：溢水、停電、消防等預(yù)案的培訓(xùn)及演練。

當(dāng)前66頁，總共86頁。接管階段的人員培訓(xùn)3.代管期間的注意事項(xiàng)：a、變電所各回路的初次送電必須由施工單位完成（包括因施工需要回路停電的再送電）。b、各設(shè)備室（間）進(jìn)入外來人員需做好登記。c、工程各班組開始進(jìn)入值班狀態(tài)，實(shí)行倒班制度。d、隨時(shí)記錄設(shè)備運(yùn)行期間的各種參數(shù)，關(guān)注運(yùn)行狀態(tài)。掌握設(shè)備最佳運(yùn)行方法。e、收集整理現(xiàn)場跟進(jìn)階段的各種工程質(zhì)量問題，及時(shí)上報(bào)項(xiàng)目公司并制定整改時(shí)間計(jì)劃，落實(shí)責(zé)任人，跟蹤整改情況。當(dāng)前67頁，總共86頁。五、工程遺留問題的處理1、屬施工單位施工質(zhì)量問題：在工程保修期間，如施工單位不履行合同義務(wù)的，由新項(xiàng)目商管公司發(fā)函給施工單位，同時(shí)抄報(bào)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司出面協(xié)調(diào)，要求其進(jìn)場維修。如經(jīng)兩次發(fā)函催促施工單位仍不履行維保責(zé)任的，7日內(nèi)由新項(xiàng)目商管公司負(fù)責(zé)估算維保金額，向施工單位致函（抄報(bào)項(xiàng)目公司），并以聯(lián)絡(luò)單的形式報(bào)商管總部前期籌備部審批（見流程110601），同時(shí)抄送項(xiàng)目管理中心、股份公司財(cái)務(wù)部、成本部備案，由股份公司財(cái)務(wù)部或成本部直接代扣施工單位相應(yīng)維?？?，撥付到新項(xiàng)目商管公司，新項(xiàng)目商管公司按制度對(duì)上述維保項(xiàng)目選定施工單位完成維修。當(dāng)前68頁，總共86頁。工程遺留問題的處理2、屬規(guī)劃設(shè)計(jì)中未涉及、成本預(yù)算中未考慮，但經(jīng)過萬達(dá)廣場運(yùn)營6個(gè)月，對(duì)存在影響萬達(dá)廣場經(jīng)營或品質(zhì)的項(xiàng)目，由新項(xiàng)目商管公司會(huì)同當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司形成“工程遺留問題處理報(bào)告”，闡明情況、明確整改方案及費(fèi)用測(cè)算，上報(bào)股份公司審批，股份公司應(yīng)于30日內(nèi)予以批復(fù)，如獲批準(zhǔn)轉(zhuǎn)發(fā)股份公司財(cái)務(wù)部撥款，由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司或商管公司負(fù)責(zé)整改。3、屬物業(yè)優(yōu)化需求，即廣場開業(yè)后發(fā)現(xiàn)物業(yè)條件不能滿足日常經(jīng)營需要或影響經(jīng)營的，闡明原因及費(fèi)用測(cè)算，在年度維修基金預(yù)算中申報(bào)。

4.項(xiàng)目全面開業(yè)后3個(gè)月內(nèi)整個(gè)工程應(yīng)整改完畢，經(jīng)當(dāng)?shù)厣坦芄竞蜕坦芸偛空浇庸艽_認(rèn)，并形成書面確認(rèn)文件；對(duì)于正式接收后仍