老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

老年公寓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

簡介：

項(xiàng)目占地400畝，規(guī)劃建筑總面積40萬平方米，可售面積35萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量小高層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以傳統(tǒng)的江南田園風(fēng)光為主，以社區(qū)干道、組團(tuán)道路、庭院道路為骨架，以住宅、公建配套、園林景觀為主體形成的建筑景觀群。規(guī)劃總戶數(shù)：6317戶，總?cè)丝冢?1281人。項(xiàng)目開發(fā)總成本91160.9萬元，銷售總收入101344萬元，投資開發(fā)總利潤10183.1萬元，成本利潤率11.17%，投資回報(bào)率127.29%。

目錄：

一、××市房地產(chǎn)市場

（一）××市房地產(chǎn)市場回顧

開發(fā)投資額大幅增長

施工面積、新開工面積穩(wěn)步增加

竣工面積持續(xù)增長，住宅開發(fā)占主導(dǎo)地位

消費(fèi)市場需求旺盛，全市商品房銷（預(yù)）售面積連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長

商品房銷售價(jià)格漲勢不止

商品房空置面積大幅度下降

舊城改造成為重點(diǎn)，土地供應(yīng)、交易金額成倍增長

（二）××市房地產(chǎn)運(yùn)行的基本特征

國家和政府有關(guān)部門相關(guān)政策的出臺，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康、有序、穩(wěn)步發(fā)展

舊城改造力度的加大給××市市場格局帶來新變化，住宅郊區(qū)化與老城區(qū)改造并駕齊驅(qū)、協(xié)調(diào)發(fā)展，共存共榮

土地有形市場的建立使土地交易市場更加公開、公平、公正

國內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷紛紛登陸武漢，為××市房地產(chǎn)市場注入新的活力

三級市場（二手存量房）交易快速增長，交易價(jià)格大幅上漲，有力地拉動了房地產(chǎn)一、二級市場的發(fā)展

（三）××房地產(chǎn)運(yùn)行的基本趨勢

寫字樓市場擺脫低迷、走出低谷，重新崛起

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、品質(zhì)升級換代，高層物業(yè)、豪宅凸現(xiàn)

營銷手法推陳出新，文化樓宇驚艷江城，“眼球”經(jīng)濟(jì)再上一層樓

購房消費(fèi)趨于理性，小戶型全面熱銷，上演完美風(fēng)暴

××市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭十分激烈，優(yōu)勝劣汰大勢所趨

房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)多樣化，市場細(xì)分勢在必行

老城區(qū)大片改造，居民支付能力制約使住宅消費(fèi)更傾向于大眾化

二、老年人住宅市場分析

（一）老年人住宅市場機(jī)遇分析

我國已進(jìn)入老齡化社會階段

“老年人住宅市場”潛力巨大

老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移

家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展

國家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)

老年人住宅在京、滬兩地倍受熱寵

（二）××地區(qū)老年人住宅市場現(xiàn)狀

老年人住宅明顯不足

戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對單一

住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足

環(huán)境質(zhì)量有待提升

服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)

（三）××地區(qū)老年人住宅市場發(fā)展趨勢

產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來老年人住宅市場的發(fā)展趨勢

老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移

老年人住宅的開發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品

“山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞

三、項(xiàng)目選址（地塊）應(yīng)具備的基本條件

四、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃

（一）園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

（二）園區(qū)規(guī)劃特征

（三）園區(qū)構(gòu)架

（四）總體平面布置

（五）產(chǎn)品功能組合

（六）園區(qū)會所設(shè)計(jì)與布置

（七）園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)

（八）單體建筑設(shè)計(jì)

（九）戶型及戶型面積控制

（十）車位、商業(yè)配套的設(shè)置

五、項(xiàng)目投資成本核算

（一）項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算

1、地塊項(xiàng)目開發(fā)假設(shè)條件

2、項(xiàng)目面積規(guī)劃

3、建設(shè)開發(fā)成本估算

（二）資金籌措、投資計(jì)劃及貸款利息

1、資金籌措與投資計(jì)劃

2、項(xiàng)目開發(fā)總量分配

3、項(xiàng)目施工、銷售周期控制

（三）項(xiàng)目投入產(chǎn)出與回報(bào)

1、銷售價(jià)格確定

2、銷售總收入

3、單方售價(jià)

4、項(xiàng)目銷售總利潤

5、項(xiàng)目投資單方利潤

6、成本利潤率

7、自有資金投資回報(bào)率

六、項(xiàng)目投資方案

（一）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想

（二）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案設(shè)想與分析

（三）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營（施工）計(jì)劃

（四）項(xiàng)目經(jīng)營期投資分析

七、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析

（一）資金規(guī)劃

（二）基準(zhǔn)折現(xiàn)率i0的計(jì)算

（三）投資財(cái)務(wù)效果評價(jià)

八、項(xiàng)目不確定性分析

（一）銷售價(jià)格的敏感性分析

（二）成本變化的敏感性分析

（三）容積率敏感性分析

九、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

1、老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式的認(rèn)知、認(rèn)可需要一段時(shí)間

2、消費(fèi)群體的特殊性和項(xiàng)目產(chǎn)品歸屬（產(chǎn)權(quán)）的敏感性導(dǎo)致項(xiàng)目具有較大風(fēng)險(xiǎn)

3、項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)建設(shè)周期長，涉及問題多且復(fù)雜，不確定性多

十、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與控制措施

十一、結(jié)論

附表：

投資計(jì)劃與資金籌措表

項(xiàng)目經(jīng)營期成本投資分析

項(xiàng)目建設(shè)施工計(jì)劃完成比例分配表

項(xiàng)目施工進(jìn)度一覽表一、

我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位：

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國60歲以上的人口達(dá)到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長，從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度達(dá)到頂峰；2030年前后，我國60歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國的人口總和；到2050年，我國60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到4.5億和3.35億，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據(jù)人口專家預(yù)測，未來10年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭（即421家庭）在我國至少會達(dá)到上千萬個(gè)。據(jù)一項(xiàng)京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；

全國各類老年社會福利機(jī)構(gòu)有170多萬張養(yǎng)老床位，而全社會的養(yǎng)老床位需求達(dá)1400萬張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。

二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：

石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達(dá)118.2萬，占總?cè)丝诘?2.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需求，市場很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國的1%差距很大，跟國外要求達(dá)到的10%，不可而語。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報(bào)記者楊勃志說，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊(duì)等候入住。

我們考察過的老年公寓護(hù)理院，了解到的一些信息：白求恩護(hù)理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運(yùn)營比較好的老年公寓有：長安老年公寓；東云老年公寓；夕陽紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴(kuò)建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬；東三教的頤壽園投資600萬，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴(kuò)建投資200萬；祥和老年公寓擴(kuò)建投資200萬。當(dāng)時(shí)我們在一家護(hù)理院了解情況時(shí)，老板說，石家莊的老年公寓5年后會火起來，我們想有一定道理。

三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。

家庭服務(wù)照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來就是中國老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括**送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項(xiàng)目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國家對一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國特有的情況，計(jì)劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會競爭加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場應(yīng)運(yùn)而生，是不可阻擋的。

四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么：

高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個(gè)方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護(hù)理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計(jì)中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃中園林綠化面積達(dá)75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計(jì)按照國家頒布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實(shí)施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動的地方都要無障礙設(shè)施和人性化提示、對老年人身體健康、生命安全有著絕對保障。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當(dāng)于賓館，也有高消費(fèi)的人群，石家莊要在一萬里挑一個(gè)老人入住，我們想也有可能。

五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤來源主要有：房租算上30%，床位費(fèi)占20%，護(hù)理費(fèi)30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費(fèi)為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車輛養(yǎng)路費(fèi)減半，床位費(fèi)補(bǔ)貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過節(jié)過年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問，做志愿者，展示形象。這個(gè)方面主要靠院長們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。

六、投資10000平米老年公寓的分析：投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價(jià)在2000萬。根據(jù)《老年住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬。2000/294約7年可以收回投資。相對時(shí)間長，風(fēng)險(xiǎn)大，這就是好多運(yùn)作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣傳：做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報(bào)紙電視媒體會給我們做免費(fèi)廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營了。要虛心，不張揚(yáng)，要和各級領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實(shí)把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團(tuán)公司的整體形象加分。

八、經(jīng)營思路：一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細(xì)心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗(yàn)，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。

九、項(xiàng)目立項(xiàng)社會背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。

十、綜合考慮：我們要建老年公寓要考慮這樣幾個(gè)方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠(yuǎn)大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。

十一