簽訂購(gòu)房合同時(shí)注意事項(xiàng)

簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)注意事項(xiàng).txt28生活是一位睿智的長(zhǎng)者，生活是一位博學(xué)的老師，它經(jīng)常春風(fēng)化雨，潤(rùn)物無(wú)聲地為我們指點(diǎn)迷津，給我們?nèi)松膯⒌稀２灰呦ё约旱膼?ài)，敞開(kāi)自己的胸懷，多多給予，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你也已經(jīng)沐浴在了愛(ài)河里。簽署購(gòu)房協(xié)議須知一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。涉及《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)當(dāng)在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛，可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁(yè)，假如開(kāi)發(fā)商向銀行進(jìn)行了開(kāi)發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。尚有開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營(yíng)范圍里是不是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地經(jīng)營(yíng)許可二、簽協(xié)議時(shí)要寫(xiě)明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70％以上才干開(kāi)通燃?xì)猓伴_(kāi)發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。三、延期交房：開(kāi)發(fā)商《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“若開(kāi)發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房?jī)r(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金補(bǔ)償總額以房款5％為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。四、購(gòu)買協(xié)議的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注旨在協(xié)議中填寫(xiě)相關(guān)的內(nèi)容，與開(kāi)發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說(shuō)編號(hào)和經(jīng)營(yíng)范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對(duì)銷售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開(kāi)發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。五、公攤面積：不應(yīng)當(dāng)計(jì)入的涉及倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。尚有售房單位自管自用的房屋，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來(lái)說(shuō)，就是與這棟樓不相連的部分，比如說(shuō)社區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確的說(shuō)明，在主協(xié)議的第三條里，只是說(shuō)分?jǐn)偭硕嗌伲謹(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在協(xié)議的附件二，應(yīng)當(dāng)有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f(shuō)明表，分?jǐn)偭四囊徊糠?，是通過(guò)哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。六、面積確認(rèn)和差異的擬定。建議購(gòu)房人選擇在協(xié)議里已經(jīng)規(guī)定的第二種解決方式，即擬定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說(shuō)正負(fù)3%，超過(guò)此比例的購(gòu)房人可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)當(dāng)在約定的時(shí)間里款沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商的帳上，按照協(xié)議，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)當(dāng)把時(shí)間約定的更加富余一些。在簽訂正式購(gòu)房協(xié)議之前，建議你向開(kāi)發(fā)商指定的銀行，或者向律師征詢一下你的資信條件，看你是否可以得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。八、賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商約定你超過(guò)30天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)當(dāng)相應(yīng)，應(yīng)當(dāng)是平等的。九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，由于我們購(gòu)買的是期房，在商品房施工的過(guò)程中，有也許某些方面，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)當(dāng)在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書(shū)面告知購(gòu)房人，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。十、房屋的交接：開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，在交樓的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說(shuō)的住宅質(zhì)量保證書(shū)以及住宅使用說(shuō)明書(shū)，假如開(kāi)發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。十一、開(kāi)發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議中有五項(xiàng)，一方面是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_(kāi)通，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)跟你說(shuō)等到入住之后，比如說(shuō)入住率是多少，但是目前北京市并沒(méi)有明確的規(guī)定，說(shuō)入住率達(dá)成多少才可以開(kāi)通天然氣，事實(shí)上跟開(kāi)發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對(duì)于您購(gòu)買園區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)，在樓書(shū)中開(kāi)發(fā)商承諾過(guò)的，比如說(shuō)象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，規(guī)定開(kāi)發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還涉及假如規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)成開(kāi)發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的解決方式，應(yīng)當(dāng)按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)成使用條件，應(yīng)當(dāng)視為開(kāi)發(fā)商逾期交房，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購(gòu)房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將登記資料提供應(yīng)產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。假如由于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，沒(méi)有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購(gòu)買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)解決方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是協(xié)議金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來(lái)進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，假如選擇退房，操作起來(lái)有一定困難，比如說(shuō)你已經(jīng)入住了，由于辦理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，假如這時(shí)你由于產(chǎn)權(quán)證的因素要退房，也許會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開(kāi)發(fā)商工作的一個(gè)程序問(wèn)題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問(wèn)題，并不是說(shuō)沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證，是由于這個(gè)項(xiàng)目的自身合法性有問(wèn)題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開(kāi)發(fā)商按照一定的比例來(lái)支付違約金。十三、其它：比如說(shuō)這個(gè)協(xié)議有多少頁(yè)、有多少份等，商品房買賣標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)有一個(gè)協(xié)議的正本，假如是申請(qǐng)銀行按揭的話，協(xié)議正本應(yīng)當(dāng)交銀行來(lái)收押。在整個(gè)的協(xié)議最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在協(xié)議簽訂30日之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽協(xié)議的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來(lái)確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。簽訂購(gòu)房協(xié)議需要注意啥第一，在合約書(shū)中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫(xiě)明確，應(yīng)明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來(lái)表達(dá)，由于這里涉及到逾期交房的違約問(wèn)題。第三，對(duì)于購(gòu)置房屋的面積要明確銷售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少。如面積誤碼率差超過(guò)約定范圍，客戶有權(quán)規(guī)定退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實(shí)測(cè)面積大于客戶購(gòu)置面積時(shí)客戶將不必追補(bǔ)面積款，而實(shí)測(cè)面積小于購(gòu)置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅入住率達(dá)70％時(shí)才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有也許用不上煤氣，給生活帶來(lái)諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如入住率不夠不能準(zhǔn)時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商采用的應(yīng)急辦法。第五，應(yīng)在協(xié)議中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)有合適的日期，發(fā)展商不能無(wú)限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。第六，發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，除簽署正式協(xié)議外，為了更清楚地闡述協(xié)議內(nèi)容，往往還會(huì)讓客戶再簽署一份補(bǔ)充協(xié)議，重要目的在于表白由于某些特定因素導(dǎo)致不能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過(guò)大時(shí)在哪些情況下的免賠責(zé)任。一般情況下，發(fā)展商簽此協(xié)議，重要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下導(dǎo)致違約的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意，仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時(shí)最重要的就是上述幾個(gè)問(wèn)題，但對(duì)其他條款也應(yīng)在發(fā)展商處拿到影印件，回家仔細(xì)研究，一定要做一個(gè)明明白白的購(gòu)房人。辨認(rèn)對(duì)購(gòu)房人不利的協(xié)議條款一、協(xié)議約定：暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積的允許誤差在5％，如誤差超過(guò)5％，按實(shí)際情況多退少補(bǔ)。從目前了解的情況看，購(gòu)房者所得到的面積一般比協(xié)議約定的面積少，假如互不結(jié)算，吃虧的肯定是購(gòu)房者，由此可見(jiàn)，上述條款對(duì)張先生的不利是十分明顯的。二、協(xié)議約定：購(gòu)房者不按協(xié)議約定期間付款，則應(yīng)按中國(guó)人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算利息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒(méi)有準(zhǔn)時(shí)交房，卻什么處罰措施也沒(méi)有。律師說(shuō)法：這是一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購(gòu)房者卻忽略了。現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房卻理直氣壯，購(gòu)房者卻無(wú)可奈何的情況，就是由于在協(xié)議中沒(méi)有規(guī)定相應(yīng)的處罰措施，比如應(yīng)參照購(gòu)房者不準(zhǔn)時(shí)付款的處罰標(biāo)準(zhǔn)追究或購(gòu)房者有權(quán)解除協(xié)議等。這樣，出現(xiàn)問(wèn)題購(gòu)房者才有計(jì)可施，有權(quán)可維護(hù)。三、協(xié)議約定：若因施工問(wèn)題導(dǎo)致延期交房，屬不可抗力，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，開(kāi)發(fā)商不負(fù)違約責(zé)任。律師說(shuō)法：這是強(qiáng)詞奪理，法律沒(méi)有規(guī)定施工問(wèn)題屬不可抗力，若真的因施工問(wèn)題延期交房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，所以，這一條應(yīng)當(dāng)從協(xié)議中刪去。四、協(xié)議約定：發(fā)展商交房后三個(gè)月內(nèi)負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)證。律師說(shuō)法：這里面有兩個(gè)問(wèn)題，交房以什么為標(biāo)準(zhǔn)，很多人沒(méi)故意識(shí)到。甚至出現(xiàn)這樣的事：發(fā)展商交房時(shí)告知購(gòu)房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻規(guī)定先交一筆錢才干給鑰匙，否則不給。到頭來(lái)購(gòu)房者還是住不進(jìn)新房。因此，律師建議購(gòu)房者應(yīng)將交房的含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。尚有一個(gè)問(wèn)題就是發(fā)展商在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里卻沒(méi)有規(guī)定，以至于問(wèn)題發(fā)生時(shí)不知所措。同樣建議應(yīng)明確為：若不能準(zhǔn)時(shí)辦理，則可約定違約金或可解除協(xié)議，規(guī)定退房。這樣，購(gòu)房者的權(quán)益才干得到充足保障。五、協(xié)議附件中對(duì)房屋的配套設(shè)備約定不清。在張先生的協(xié)議附件里，只約定“預(yù)留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時(shí)熱水……”卻沒(méi)有說(shuō)明這些功能在入住時(shí)是否能正常使用，不能正常使用或達(dá)不到有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)該怎么辦。這種模糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他購(gòu)房者的注意。慎簽購(gòu)房協(xié)議許多購(gòu)房者買房時(shí)，往往不進(jìn)一步了解有關(guān)開(kāi)發(fā)商的情況和相關(guān)法律法規(guī)，在沒(méi)有明確房屋是否是合法銷售的情況下，就急忙向開(kāi)發(fā)商交付定金或購(gòu)房款，結(jié)果到正式談判時(shí)只能被對(duì)方牽著鼻子走，違心簽訂協(xié)議。這種不慎簽購(gòu)房協(xié)議從而導(dǎo)致落入購(gòu)房陷阱的情況往往貽害無(wú)窮。山東誠(chéng)功律師事務(wù)所楊志民律師提醒購(gòu)房者應(yīng)注意以下問(wèn)題：“五證”要嚴(yán)格審查購(gòu)房者購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)查看開(kāi)發(fā)商所售房屋的“五證”原件，五證指：《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工建設(shè)許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。在“五證”中，最重要的是《土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，它表白所售房屋是合法項(xiàng)目。假如房屋已驗(yàn)收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》原件。開(kāi)發(fā)商同時(shí)應(yīng)出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。認(rèn)購(gòu)協(xié)議要慎簽購(gòu)房者在簽訂正式《商品房買賣（預(yù)售）協(xié)議》前，開(kāi)發(fā)商往往規(guī)定購(gòu)房者簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并交納一定數(shù)額的定金。由于認(rèn)購(gòu)房屋到簽訂正式的購(gòu)房協(xié)議有一段時(shí)間，有些購(gòu)房者也許不想購(gòu)買已預(yù)訂的房子，也有部分購(gòu)房者由于不能與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，而沒(méi)有簽訂協(xié)議。這時(shí)定金能否要回就與所簽訂的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》有很大的關(guān)系。假如《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中沒(méi)有寫(xiě)明未簽訂購(gòu)房協(xié)議定金是否返還的約定則定金可以返還。如果開(kāi)發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定“購(gòu)房者應(yīng)在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定的證件到開(kāi)發(fā)商售樓處簽訂正式購(gòu)房協(xié)議，逾期購(gòu)房者所交認(rèn)購(gòu)金（或定金、誠(chéng)意金）不予退還”等此類條款。購(gòu)房者特別要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了協(xié)議但因其他因素?zé)o法達(dá)成協(xié)議。協(xié)議附件不可缺目前使用的《商品房買賣協(xié)議》，除主協(xié)議要件外還涉及四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部分與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說(shuō)明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議附件是主協(xié)議組成部分，是對(duì)主協(xié)議約定不明條款做出的明確約定，是對(duì)主協(xié)議沒(méi)有約定部分的重要補(bǔ)充。協(xié)議附件與主協(xié)議具有同等的法律效力。購(gòu)房者在洽購(gòu)房屋時(shí)開(kāi)發(fā)商往往做出許多口頭承諾。購(gòu)房者絕不能輕信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾和廣告宣傳，購(gòu)房者在訂立協(xié)議時(shí)可以以附件的形式把開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)書(shū)面協(xié)議中。假如開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)現(xiàn)這些承諾，購(gòu)房者可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并補(bǔ)償損失。心明眼亮避開(kāi)購(gòu)房陷阱--謹(jǐn)慎簽訂協(xié)議看完房子以后，就要簽協(xié)議了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式協(xié)議之前要先簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書(shū)，然后再簽正式協(xié)議。這里面的問(wèn)題就更多了。陷阱一：在認(rèn)購(gòu)書(shū)里沒(méi)有注明因何種因素退房以及后果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種因素得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)買該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是買家沒(méi)有履行協(xié)議，所以沒(méi)收定金。對(duì)策：律師建議買家最佳與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利沒(méi)收定金的，這自身是沒(méi)有法律依據(jù)的。陷阱二：協(xié)議主體認(rèn)定不明購(gòu)房者由于缺少法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者協(xié)議上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓撸@些都有也許產(chǎn)生問(wèn)題。此外，也有也許該項(xiàng)目是A公司開(kāi)發(fā)的，事實(shí)上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。對(duì)策：在簽約前您最佳查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，假如不是，則是否持有“授權(quán)委托書(shū)”。否則，這個(gè)人的簽字是無(wú)效的，同時(shí)要注意協(xié)議上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。陷阱三：不要容易在開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必要。但是要提醒購(gòu)房者的是，開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定要看清楚?，F(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)積極向客戶出示一份補(bǔ)充協(xié)議，重要目的在于表白由于某些特定因素導(dǎo)致不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下導(dǎo)致違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。善良的購(gòu)房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘掉保護(hù)自己的利益。對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，最佳的辦法是找一個(gè)律師來(lái)幫你的忙。陷阱四：“最短時(shí)間”與“最佳”協(xié)議是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“假如發(fā)生問(wèn)題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇最佳的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算最佳的？不知道。協(xié)議里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒(méi)有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者主線打不贏官司。對(duì)策：購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開(kāi)發(fā)商的口頭承諾貫徹在協(xié)議里。陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用開(kāi)發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是一件對(duì)資金規(guī)定很高的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由規(guī)定購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在協(xié)議或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫(xiě)進(jìn)去，規(guī)定購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。比如有些發(fā)展商在尚未擬定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就規(guī)定買家在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對(duì)消費(fèi)者的侵害。對(duì)策——購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開(kāi)簽署，或此外設(shè)立條款擬定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。陷阱六：賣方解除協(xié)議在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無(wú)端逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除協(xié)議并沒(méi)收買方所有已付價(jià)款?！边@顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，假如發(fā)展商以此為由，沒(méi)收其已付95%的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒(méi)收事實(shí)上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收別人的財(cái)物。對(duì)策：依據(jù)《協(xié)議法》第四十條規(guī)定，本協(xié)議條款是無(wú)效條款。當(dāng)然，尚有其他一些類似的協(xié)議條款存在著這樣的問(wèn)題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。陷阱七：解決結(jié)果不明確很多協(xié)議中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定假如沒(méi)有在“××日前如何如何”后該如何解決。這樣，即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。對(duì)策：購(gòu)房者與發(fā)展商簽署的協(xié)議中要明確對(duì)開(kāi)發(fā)商假如沒(méi)有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的解決辦法，做到越具體越好。陷阱八：以偏蓋全這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。對(duì)策：對(duì)于這類問(wèn)題沒(méi)有更好的解決辦法，就是要把協(xié)議寫(xiě)得越細(xì)越好。不給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需要購(gòu)房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)積極出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。最佳將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)樸的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì)所有同時(shí)開(kāi)通，假如有不開(kāi)的怎么辦？不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，并且平時(shí)還不全開(kāi)，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？但是，就像你可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議同樣，開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤(pán)都是如此。對(duì)策：不管開(kāi)發(fā)商態(tài)度如何，購(gòu)房者還是要爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺(jué)得沒(méi)有把握，那就只好放棄了購(gòu)房協(xié)議附件“文章”多1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，開(kāi)發(fā)商提供的平面圖非常簡(jiǎn)樸，既無(wú)尺寸也無(wú)比例，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，購(gòu)房人明顯處在劣勢(shì)地位。對(duì)此，購(gòu)房人可以規(guī)定開(kāi)發(fā)商在房屋平面圖中標(biāo)明長(zhǎng)、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡也許規(guī)定開(kāi)發(fā)商同時(shí)提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購(gòu)房人的一個(gè)基本知情權(quán)，也是此后解決爭(zhēng)議的重要依據(jù)。2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的構(gòu)成說(shuō)明。這里購(gòu)房者需要注意的是，凡不是為所購(gòu)房屋所在的樓宇單獨(dú)服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計(jì)入該構(gòu)成面積。分?jǐn)偯娣e的計(jì)算應(yīng)按京國(guó)土房管權(quán)字（2023）第369號(hào)文獻(xiàn)執(zhí)行。雙方應(yīng)約定，出賣人違反該分?jǐn)傇瓌t的，應(yīng)退還不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偯娣e部分的相應(yīng)價(jià)款，并按該價(jià)款的10％支付違約金。3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定。對(duì)于購(gòu)房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標(biāo)準(zhǔn)具體化。要避免采用諸如“高級(jí)面磚”、“高級(jí)外墻涂料”、“高級(jí)木地板”之類的模糊性標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)當(dāng)盡量寫(xiě)清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。4、附件四是雙方自由約定的補(bǔ)充協(xié)議。有些開(kāi)發(fā)商事先擬好了補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)此，購(gòu)房人要仔細(xì)閱讀、審查，防止有的開(kāi)發(fā)商運(yùn)用補(bǔ)充協(xié)議擅自變更主協(xié)議的條款而單方加重購(gòu)房人的義務(wù)。另一方面，購(gòu)房人還要充足運(yùn)用該補(bǔ)充協(xié)議把自己關(guān)注和緊張的一些事項(xiàng)在補(bǔ)充協(xié)議中做出具體約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開(kāi)發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)〈BR〉房人應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)做出具體約定。5、附件五是關(guān)于計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的約定。目前許多購(gòu)房人采用向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來(lái)說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購(gòu)房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種因素，銀行沒(méi)有批準(zhǔn)購(gòu)房人貸款的情況出現(xiàn)。一旦這種情況出現(xiàn)，購(gòu)房人將有巨大的付款壓力，難以繼續(xù)履行購(gòu)房協(xié)議，面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，建議購(gòu)房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：“假如購(gòu)房人的貸款申請(qǐng)未獲銀行批準(zhǔn)，則購(gòu)房人有權(quán)與出賣人協(xié)商，采用買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時(shí)，出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受人?！焙炑a(bǔ)充協(xié)議抓住八大要點(diǎn)在簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)要增長(zhǎng)補(bǔ)充協(xié)議，目前已受到越來(lái)越多的購(gòu)房者的重視。但如何簽訂補(bǔ)充協(xié)議才更為有效呢？補(bǔ)充協(xié)議太少，不能充足保護(hù)購(gòu)房者的利益，起不到補(bǔ)充協(xié)議的作用；但補(bǔ)充協(xié)議太多，動(dòng)輒上百條，別說(shuō)一般購(gòu)房者，就是專業(yè)法律人員要想所有解釋清楚也非易事，其實(shí)際可操作性很小。其實(shí)只要抓住一些重要關(guān)鍵的內(nèi)容來(lái)約束開(kāi)發(fā)商，即使條款很少，也能起到保護(hù)購(gòu)房者利益的作用，而又使開(kāi)發(fā)商可以接受，不影響交易的進(jìn)行，這應(yīng)是購(gòu)房者明智的選擇。從整個(gè)《商品房買賣協(xié)議》來(lái)看，開(kāi)發(fā)商容易運(yùn)用合法手段侵犯購(gòu)房者利益的重要有八個(gè)部分，只要針對(duì)這八個(gè)部分來(lái)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就基本可以保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益不受侵害：第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在協(xié)議約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。第二要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開(kāi)發(fā)商的因素辦不下來(lái)的解決問(wèn)題，應(yīng)約定在這種情況下購(gòu)房者可以選擇退房，開(kāi)發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開(kāi)發(fā)商應(yīng)退房而扣除購(gòu)房者的定金或追究違約金。第三要約定房屋交付時(shí)開(kāi)發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，應(yīng)約定假如開(kāi)發(fā)商提供不了，購(gòu)房者可以退房或者拒收，而開(kāi)發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購(gòu)房者辦理入住后因裝修等問(wèn)題而被動(dòng)。第四要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房者又無(wú)當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。第五要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開(kāi)發(fā)商以"進(jìn)口"、"高級(jí)"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說(shuō)明誤導(dǎo)，要具體約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號(hào)、顏色、位置、方向、可參考的價(jià)格等因素，目的是防止對(duì)裝修提出異議而無(wú)依據(jù)的情況。第六要約定開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時(shí)間，協(xié)議里約定的只是開(kāi)發(fā)商提交材料的時(shí)間，目的是防止開(kāi)發(fā)商無(wú)限期的給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購(gòu)房者行使所有權(quán)。第七要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商使用要通過(guò)業(yè)委會(huì)批準(zhǔn)，目的是防止開(kāi)發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購(gòu)房者的正常生活。第八要約定在協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議里沒(méi)有約定或約定不明確的，可以用開(kāi)發(fā)商發(fā)布的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。置業(yè)指南：協(xié)議附件陷阱逐個(gè)提協(xié)議附件本是為增長(zhǎng)協(xié)議條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間，更大限度地維護(hù)消費(fèi)者利益。但因目前消費(fèi)者的法律知識(shí)局限性，附件有時(shí)就被發(fā)展商運(yùn)用作為“對(duì)付”買家的工具。同時(shí)，不少買家認(rèn)為正式的協(xié)議文本才具有法律效力，附件不重要，況且?guī)资?yè)的內(nèi)容也懶得讀。事實(shí)上，根據(jù)《協(xié)議法》規(guī)定，若協(xié)議正式文本與附件內(nèi)容有矛盾，以附件為準(zhǔn)。即買賣雙方在協(xié)議附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。因此，建議買家簽協(xié)議附件時(shí)最佳慎之又慎。下面是協(xié)議附件中常見(jiàn)的一些不合理?xiàng)l款，買家可以此為鑒。在正式文本中有“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后×日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在房屋交付使用后×日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方批準(zhǔn)按下列第三項(xiàng)解決：詳見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議”，但補(bǔ)充協(xié)議中卻沒(méi)有關(guān)于何時(shí)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的約定。專家評(píng)點(diǎn)：依據(jù)《協(xié)議法》的規(guī)定，買受人有權(quán)在協(xié)議中與出賣人約定交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間，假如出賣人未能及時(shí)辦證的，買受人有權(quán)選擇退房，由出賣人退還房款，并按已付房款支付一定比例的違約金，或者不退房，取得違約金。在協(xié)議附件中約定“商品房交付時(shí)，如花園等附屬項(xiàng)目的面積與協(xié)議記載的面積有誤差時(shí)，買受人批準(zhǔn)接受交付時(shí)的實(shí)際面積”，或“商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫測(cè)為×平方米，該面積涉及花園圍墻地基面積。假如商品房交付時(shí)花園面積與上述面積有誤差時(shí)以交付時(shí)的面積為準(zhǔn)，誤差部分按每平方米×元人民幣多退少補(bǔ)”。專家評(píng)點(diǎn)：花園面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但這部分面積屬于全體業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分，買受者即使支付相應(yīng)的價(jià)格也不能將這部分面積列入房屋的產(chǎn)權(quán)，這一點(diǎn)買受者一定要注意?！叭纭顿I賣協(xié)議》記載的商品房的建筑面積（套內(nèi)面積＋分?jǐn)偯娣e）、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e與實(shí)測(cè)面積有差異時(shí)雙方按如下方式解決：１、建筑面積沒(méi)有差異但套內(nèi)面積與分?jǐn)偯娣e均有差異時(shí)商品房?jī)r(jià)款不變。２、建筑面積和分?jǐn)偯娣e均有差異但套內(nèi)面積沒(méi)有差異時(shí)商品房?jī)r(jià)款不變。３、建筑面積和套內(nèi)面積均有差異時(shí)按套內(nèi)面積誤差比進(jìn)行調(diào)整?！睂＜以u(píng)點(diǎn)：以上條款既擬定了建筑面積不變價(jià)款不變，又約定套內(nèi)面積不變，價(jià)款不變，并且當(dāng)建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時(shí)又按套內(nèi)面積的誤差進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)約定違反了建設(shè)部２００１年６月１日頒布的《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。廣州市２００１年出臺(tái)規(guī)定，商品房應(yīng)按套內(nèi)面積銷售。而２００１年實(shí)行的《商品房預(yù)售協(xié)議》約定的售房條款，也明確規(guī)定“該商品房屬預(yù)售，按整套（整層）出售，如套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米（幣）元，總金額（幣）元，公共部分與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的建筑計(jì)入套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)；如整幢出售，按建筑面積計(jì)算”。上述條款前后矛盾，且違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效?！啊顿I賣協(xié)議》所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項(xiàng)，不涉及稅費(fèi)和買受人通過(guò)銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的解決由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無(wú)關(guān)。《買賣協(xié)議》所稱的累計(jì)已付款是指買受人按照本協(xié)議附件二的付款方式和付款時(shí)間所支付的商品房?jī)r(jià)款的總和，不涉及稅費(fèi)和買受人通過(guò)銀行按揭所取得的尚未償還的借款，銀行按揭的解決由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無(wú)關(guān)?！睂＜以u(píng)點(diǎn)：買受人向銀行申請(qǐng)按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人事實(shí)上已經(jīng)支付房款，出賣人不把這部分房款計(jì)入買受人累計(jì)已支付房款，顯然有失公平，且與商品房預(yù)售的慣例不符?！凹追筋I(lǐng)到‘該物業(yè)’竣工驗(yàn)收證明后，應(yīng)由代表律師向乙方發(fā)出交付使用告知書(shū)，自交付使用告知書(shū)發(fā)出之日起一年內(nèi)，甲方負(fù)責(zé)‘該物業(yè)’的結(jié)構(gòu)保修期，并對(duì)‘該物業(yè)’結(jié)構(gòu)建筑質(zhì)量問(wèn)題負(fù)責(zé)保修，但因不可抗力或乙方裝修或非甲方因素所導(dǎo)致的任何破損及以下情形，甲方不負(fù)保修責(zé)任。”專家評(píng)點(diǎn)：根據(jù)１９９８年９月１日開(kāi)始實(shí)行的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》，對(duì)住宅各部位、部件在正常使用情況下的保修期限均有明確規(guī)定。住宅保修從開(kāi)發(fā)公司將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，并非從“交付使用通知書(shū)發(fā)出之日起一年內(nèi)”，且物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移時(shí)間劃分亦應(yīng)從住宅交付使用之日起計(jì)算，而非“甲方（發(fā)展商）代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付使用告知書(shū)３０天后”?！盀楸Ｕ细鳂I(yè)主及用戶的所有權(quán)和使用權(quán)，乙方無(wú)條件地批準(zhǔn)并接受由甲方或甲方指定的管理公司統(tǒng)一管理。”專家評(píng)點(diǎn)：根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（從１９９８年１０月１日起施行）之規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)成５０％以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)成３０％以上局限性５０％，且使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)初次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”（第七條）；由業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)管理委托協(xié)議即由業(yè)主自行選聘物業(yè)管理公司。第２１條規(guī)定：“建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì)，未經(jīng)綜合驗(yàn)收的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用?！薄凹追皆诩s定交樓期限屆滿之日起六十日內(nèi)不能交樓的，才視為違約?！睂＜以u(píng)點(diǎn)：人為約定了六十天的免責(zé)期限，對(duì)乙方不公平。購(gòu)房協(xié)議如何簽之：買房警惕數(shù)字游戲購(gòu)房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫(xiě)進(jìn)協(xié)議，一方面就要盡也許在協(xié)議第三條及該條提及的附件一和附件二對(duì)購(gòu)房人所購(gòu)商品房基本情況描述清楚，并盡也許運(yùn)用協(xié)議第三條后面的空白行，要求房地產(chǎn)商寫(xiě)上如其表述的商品房基本情況與實(shí)際交付情況不符時(shí)，應(yīng)具體承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。沒(méi)有具體補(bǔ)償責(zé)任的約定，第三條對(duì)商品房基本情況表述的作用將會(huì)大大減少。8號(hào)樓變成4號(hào)樓假如有人說(shuō)他收房時(shí)找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是聳人聽(tīng)聞，已有幾位買房人問(wèn)我在這種情況下怎么辦？現(xiàn)在有不少國(guó)人對(duì)數(shù)字非常重視，為了一個(gè)靚號(hào)，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時(shí)將幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)避開(kāi)4、13、14、24等數(shù)字，有的是跳過(guò)，有的是用3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替。因此，購(gòu)房人在約定協(xié)議第三條時(shí)一方面要查驗(yàn)清楚房地產(chǎn)商填寫(xiě)的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和通過(guò)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計(jì)圖的標(biāo)注一致。假如不一致，對(duì)數(shù)字特別在意的人就要有心理準(zhǔn)備，房地產(chǎn)商交房時(shí)幢(座)號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實(shí)中的確有不少簽協(xié)議時(shí)跳過(guò)去的號(hào)交