重慶市江北商圈市場調(diào)研報告

千里之行，始于足下。第2頁/共2頁精品文檔推薦重慶市江北商圈市場調(diào)研報告江北商圈市場調(diào)查分析報告

一、區(qū)域環(huán)境研究

1、區(qū)域綜述

江北區(qū)觀音橋位于重慶渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，是傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域，是重慶市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心和交通樞紐。

觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。

商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑及新區(qū)優(yōu)勢，曾為上世紀(jì)90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局別合理而浮現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此進展。

隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實施

2003年龍湖〃北城天街、協(xié)信〃黃金海岸投入使用，使該商圈的整體形象得到了非常大改觀，商業(yè)布局初具雛形

2004年，對觀音橋商圈舉行了從新定位，政府意在把觀音橋商圈建為極具特色的休閑、娛樂、購物場所，集中體現(xiàn)“重慶的名片、城

市的客廳、市民的樂園、消費的天堂”四個方面的文化消費內(nèi)涵2005年2月，2萬方的嘉陵廣場的正式開放，進一步定位了觀音橋生態(tài)商圈的形象，在規(guī)劃中，觀音橋商圈面積將達到42公頃，目標(biāo)

直指西南地區(qū)最大的生態(tài)商圈

2、商圈環(huán)境分析

◆商業(yè)環(huán)境

大型商業(yè)項目：（分類）

購物型商業(yè)：

龍湖〃北城天街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠(yuǎn)東百貨）、天街2號、AEPC香

港城、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼灣廣場（黃金海岸）、金源地

下城等，

家電買場：

國美、蘇寧、商社以及即將開業(yè)的大中電器等

建材賣場：

青田家私廣場、營業(yè)面積4萬方的建瑪特、南亞家具廣場、金觀音家具

廣場等

大型超市：

家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市等

餐飲、娛樂項目：

分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協(xié)信銅鑼灣

廣場等，金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級的配套，

在高端群體中有一定的認(rèn)知度，金源〃時代俱樂部整合娛樂的消費模式也得

到消費者的認(rèn)可，其他的餐飲、娛樂項目要緊為商圈配套的點綴，未能形成

商圈的核心消費點，且在消費者心底認(rèn)知度也都別高。

交通環(huán)境

觀音橋位于江北區(qū)交通樞紐，多路公交車可達都市各要緊區(qū)域，到解放碑20分種車程，

到沙坪壩約30分鐘，到南平約30分鐘，從觀音橋商圈的輻射區(qū)域來看，區(qū)域內(nèi)可經(jīng)過公交、小巴、環(huán)城車等交通工具，在20分鐘以內(nèi)均可到達。

人口及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成

*當(dāng)前事情

目前觀音橋商圈的商業(yè)輻射區(qū)域要緊包括江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)，輻射人口100萬以上，江北、渝北別屬于傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟強區(qū)，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的開辟，大量的中、高檔樓盤的興建，北部新區(qū)的興起，都市居民紛紛挑選該區(qū)置業(yè)，僅此帶給北部新區(qū)的新增人口達10萬以上，且北部新區(qū)逐漸形成重慶要緊的富人聚居區(qū)域之一，完全顛覆了該區(qū)域傳統(tǒng)的人口結(jié)構(gòu)。

區(qū)域要緊以二、三產(chǎn)業(yè)為主，汽車摩托車、電子通信設(shè)備、醫(yī)藥、日用化工為區(qū)域的要緊支柱產(chǎn)業(yè)，江北是重慶北部商貿(mào)中心，觀音橋農(nóng)貿(mào)市場年成交額在全國同類市場排名第二。*將來進展

隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場開辟的進一步深入，江北城CBD的興建，北部區(qū)域新增人口將達20萬—30萬，大量都市配套的建設(shè)將大力促進區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂以及流通商業(yè)的進展。

二、主城區(qū)各區(qū)商圈對照分析

1、商業(yè)體量

2、商圈特色

三、區(qū)域板快分析

1、商圈各區(qū)塊分析

北城天街區(qū)塊

*區(qū)塊范圍

洋河大道及建新北路沿線

*概述

步行街外商圈的要緊商業(yè)分布區(qū)，集中了北城天街（北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨）、香港城、天街2號、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨等觀音橋商圈的主力營業(yè)店

*商業(yè)類型

大型百貨商場、品牌店、零關(guān)稅商場、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、挪移通訊城、電影城等

*要緊商業(yè)營業(yè)面積

*租金價格帶

▲CEPA香港城租金事情

▲天街租金事情

*消費區(qū)間及消費特征

該區(qū)塊集中了觀音橋商圈的要緊商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城天街、北京華聯(lián)等面向一般階層的大眾商業(yè)，購物環(huán)境及氛圍較好，另外區(qū)域內(nèi)有少量的特色餐飲、茶餐廳及美容等商業(yè)內(nèi)容，普通事情下，該區(qū)域為觀音橋商圈的要緊購物區(qū)塊。

*區(qū)塊市場特征及進展趨勢

目前區(qū)域市場已基本定型，要緊是購物特征，由于區(qū)塊處在步行街外，各類交通車可直達，緊鄰的歐式一條街有一定量的餐飲，目前尚未形成此類業(yè)態(tài)的氛圍，將來比較看好。

◆金源地下城區(qū)塊

*區(qū)塊范圍

金源大酒店地下商城，嘉陵公園下面

*概述

金源別夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中心”，與規(guī)劃中的輕軌站3號線相連。建造面積45000平方米，業(yè)態(tài)劃分為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所。

*商業(yè)類型

現(xiàn)目前金源別夜城內(nèi)要緊商業(yè)項目有時代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及別分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營較好的部分包括時代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTV和福建的永輝超市。

*營業(yè)面積

金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近3萬方，目前在營業(yè)商業(yè)面積約2.8萬方左右。

*租金價格帶

入市時，開辟商答應(yīng)租金80元/M2，8年別變。

*消費區(qū)間及消費特征

在餐飲、娛樂方面，如時代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，要緊面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，價格普通較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價格比較優(yōu)惠，在身邊居民當(dāng)中口碑甚好。

*區(qū)塊市場特征及進展趨勢

按照開辟商金源大飯店的最初設(shè)想，金源別夜城別僅僅是飯店的一具集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所，還應(yīng)成為重慶娛樂休閑的新地標(biāo)。而園林景觀與拉斯維加斯建造風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于普通地下商場兩層的層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌3號線的建成，屆時金源別夜城的市場前景更加看好。

◆家樂福區(qū)塊

*區(qū)塊范圍

建新東路口至建新南路沿線

該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點商業(yè)項目有家樂福超市以及協(xié)信黃金海岸等，因項目降戶較早，且自身品牌有一定的妨礙力，在周邊居民心目中有相當(dāng)?shù)姆萘俊?/p>

*商業(yè)類型

購物超市、家電賣場、餐飲娛樂、臨街小商鋪等

*營業(yè)面積

*租金價格帶

臨街商鋪：租金帶在80—200元/平米

黃金海岸：底層臨街，租金350—450元/平米；逐層遞減，其5層近4000方，被音樂龍整體租下

*消費區(qū)間及消費特征

該區(qū)塊現(xiàn)目前除傳統(tǒng)的商鋪在經(jīng)營電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他要緊分布在協(xié)信黃金海岸和家樂福，關(guān)于家樂福，因其品牌妨礙，對江北區(qū)的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而關(guān)于黃金海岸，開辟商想打造的是一站式商業(yè)步行街，地理區(qū)位較好，人流量也非常大，但現(xiàn)目前由于觀音橋整體商圈消費傾向于北城天街區(qū)塊，黃金海岸目前業(yè)主經(jīng)營事情別太理想，因基礎(chǔ)設(shè)施配套等緣故，顧客非常難停留下來。

*區(qū)塊市場特征及進展趨勢

目前，區(qū)塊商業(yè)氛圍還別太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區(qū)塊還未能非常好體現(xiàn)其在觀音橋商圈的價值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴展的趨勢，以及周邊都市還建工作的進一步開展，并且，步行街商業(yè)的逐步成型，將極大促進該區(qū)塊商業(yè)的進展。

◆建新東路區(qū)塊

*區(qū)塊范圍

建新東路沿線至建東天橋段

該區(qū)塊目前除蘇寧電器、商社電器外，暫無其他稍有妨礙的商業(yè)項目，除上述兩大專業(yè)家電賣場外，其他形式的商業(yè)都是基本上傳統(tǒng)的臨街小商鋪。

*商業(yè)類型

家電賣場、小餐飲店、零售通訊店等

*營業(yè)面積

*租金價格帶

臨街商鋪租金多在100—200元/平米區(qū)間

*消費區(qū)間及消費特征

目前，區(qū)塊內(nèi)要緊商業(yè)形態(tài)為大型家電賣場，因為家電賣場的區(qū)位集中，在消費者當(dāng)中有一定的認(rèn)知度，除此之外，區(qū)塊內(nèi)其他商業(yè)僅為身邊居民日子配套，消費層次較低。

*區(qū)塊市場特征及進展趨勢

作為進入觀音橋商圈的要緊通道之一，現(xiàn)時期區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍要緊停留在傳統(tǒng)的商業(yè)零售及批發(fā)方面，另外，家電專業(yè)賣場的集中給區(qū)塊帶來了一定的商業(yè)氣息，隨著觀音橋商圈的進一步擴展，建新東路將是進展的重點，進展?jié)摿Ψ浅４蟆?/p>

步行街區(qū)塊

*區(qū)塊范圍

觀音橋步行街沿線

*概述

步行街區(qū)塊的商業(yè)要緊是最近才興起，隨著嘉年華大廈、財信大廈、將來國際、同聚遠(yuǎn)景等項目商業(yè)部分的推出，原來“幾乎空白”的步行街商業(yè)帶迅速崛起。

*商業(yè)類型

要緊是大型商場及專業(yè)賣場。嘉年華大廈的商業(yè)部分為負(fù)1至5層為其商業(yè)部分，營業(yè)面

積約3萬方，其負(fù)1層差不多開始經(jīng)營，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的專業(yè)賣場，1層為銀行和麥當(dāng)勞，2至5層已基本敲定為數(shù)碼大賣場。財信大廈由于新世紀(jì)的進入而顯得充滿活力，所以又名新世紀(jì)大廈，位于江田廣場的書記新都即將在年內(nèi)搬遷至財信大廈的1至7層，定位為新世紀(jì)百貨重慶旗艦店，其新店預(yù)計在年內(nèi)開業(yè)，且新世紀(jì)百貨公司的辦公總部也將搬遷至此。世紀(jì)金街項目為財信大廈商業(yè)部分之一，位于項目負(fù)1層，緊鄰?fù)瑯游挥谪?fù)1層的新世紀(jì)超市，營業(yè)面積5000方左右，要緊經(jīng)營思路是經(jīng)營中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。由英利集團打造的將來國際大廈，定位是建筑高達40余層的觀音橋商圈地標(biāo)性建造，其商業(yè)部分分布在裙樓，5層體量約4萬方，據(jù)悉，目前差不多商定引進香港某高檔百貨，檔次定位較高，也許為重慶檔次定位最高的商場。

*營業(yè)面積

*租金價格帶

該區(qū)塊因為項目性質(zhì)比較接近，在租、售價格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負(fù)1層租金為200—300元/平米，臨街鋪面租金為500—600元/平米，銷售的價格在2.8萬至6