房產(chǎn)項(xiàng)目前期營銷策劃報(bào)告書

金鼎·盛世城

前期營銷策劃報(bào)告在這樣一個(gè)由農(nóng)業(yè)/礦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化成半工業(yè)，且有著良好名人效應(yīng)的城市里。有著一塊最特殊的可開發(fā)土地。怎樣能將它打造成為實(shí)現(xiàn)鐵嶺人終極夢(mèng)想的家園呢？闡述鐵嶺市基本概況鐵嶺房地產(chǎn)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析本案SWOT分析項(xiàng)目定位營銷推廣戰(zhàn)略第一章鐵嶺市基本概況一、鐵嶺市概況第1章▲行政區(qū)劃-鐵嶺市有2個(gè)轄區(qū)：銀州區(qū)、清河區(qū)；2個(gè)縣級(jí)市：調(diào)兵山市、開原市；3個(gè)縣：鐵嶺縣、西豐縣、昌圖縣；1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。區(qū)（市）縣下設(shè)街道辦事處13個(gè)，鎮(zhèn)51個(gè)，鄉(xiāng)38個(gè)。首府設(shè)在銀州區(qū)。▲人口概況-2008年末，鐵嶺市總?cè)丝谶_(dá)305.9萬人，比上年增加0.5萬人。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口44.6萬人，占14.6％；縣(市)人口261.3萬人，占85.4％。

二、鐵嶺市經(jīng)濟(jì)狀況第1章▲經(jīng)濟(jì)總量－國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長，經(jīng)濟(jì)總量突破500億元。初步核算，2008年全市生產(chǎn)總值(GDP)實(shí)現(xiàn)536.3億元，在全省排名由十二位上升到十一位,按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長20.0％，增幅列全省第二位?！司鵊DP－三次產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值(GDP)的比重分別為21.5％、51.4％和27.1％。人均GDP達(dá)到17543元，比上年增加4298元。

▲固定資產(chǎn)投資－“項(xiàng)目年”成效顯著，全市固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長態(tài)勢(shì)。2008年完成固定資產(chǎn)投資507.1億元，比上年增長64.0％。

▲財(cái)政收入－2008年全市財(cái)政收支實(shí)現(xiàn)突破性跨越。全年各項(xiàng)稅收收入完成22.1億元，比上年增長33.8％。全年完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入33.1億元，比上年增長43.6％。

▲居民收入－城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)現(xiàn)10907元，比上年增加1928元，增長21.5％；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出8404元，比上年增加1555元，增長22.7％；農(nóng)民人均純收入6050元，比上年增加1002元，增長19.8％。農(nóng)民人均消費(fèi)性支出3923元，比上年增加721元，增長22.5％。結(jié)論：鐵嶺市GDP總量在遼寧省位列11位，雖然經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較全省其他市縣薄弱但經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，財(cái)政收入和地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)幾年內(nèi)高速增長。其中2009年上半年鐵嶺市財(cái)政收入和GDP增幅位列全省前茅。鐵嶺市各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)均高速發(fā)展，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的黃金階段。第1章第二章鐵嶺房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2008年全市房地產(chǎn)供應(yīng)量★全年商品房施工面積402.2萬平方米，竣工面積140.7萬平方米?！镤N售商品房建筑面積91.7萬平方米，商品房銷售額18.8億元。

★大盤項(xiàng)目主要集中在柴河區(qū)和凡河新區(qū)兩區(qū)域。第2章★總銷售量比08年明顯增加且總銷售率也有上升趨勢(shì)。主要原因：首先是在鐵嶺占比重很大的外地開發(fā)商利用其豐富的項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、新穎的產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，激發(fā)了百姓的購買熱情；其次，百姓生活水平的提高對(duì)居住的要求也越來越高，二次置業(yè)早已不再是富人的專利?！锟偩鶅r(jià)與2008年相比有所上升，主要是土地和承建的成本在增加，表明鐵嶺房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅承上升趨勢(shì)，進(jìn)入黃金發(fā)展階段，且房屋的品質(zhì)也在逐步提高。但是，在有限的市場(chǎng)需求下，大量的住宅去化會(huì)使未來市場(chǎng)需求空間越來越小。只有抓住時(shí)機(jī)迅速上市才能搶占先機(jī)，立于不敗之地。第2章第三章競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案及去化分析第3章鐵嶺市多數(shù)樓盤容積率在1.4-1.8之間。由于當(dāng)?shù)貙?duì)于綠化率不甚敏感，但以其他項(xiàng)目還是相當(dāng)重視高綠化率的，也是提升項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)。第3章▲2009年鐵嶺市在建項(xiàng)目主要有13個(gè)，總建面達(dá)到170萬余平。其中10萬平以上規(guī)模的占46％，10萬平以下規(guī)模樓盤占54％?！?009年鐵嶺第一盤非200萬平方米推案量的淺水灣1號(hào)莫屬，主要以團(tuán)購形式基本去化，但由于其項(xiàng)目問題在消費(fèi)者眼中形象有所打折?！诙獢?shù)水木華園，以建筑面積40萬平方米，以新城區(qū)新生活，綠色生態(tài)為主線，一期推盤700套左右，開盤當(dāng)日銷售80%，形象工程做的很好，受百姓親睞?！谌蟊P天水嘉苑，建筑面積約24萬平米，尚未開盤。第3章可見，鐵嶺房產(chǎn)開發(fā)仍以小體量、小規(guī)模項(xiàng)目居多，一方面是全市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升階段，另一方面說明本土開發(fā)商實(shí)力有限，很難做大做強(qiáng)。在規(guī)模上，：淺水灣1號(hào)（200萬）和水木華園（40萬）；在區(qū)位上看，淺水灣1號(hào)、水木華園在新區(qū)，區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力較小，同時(shí)配套不完善。另外淺水灣1號(hào)存在建筑結(jié)構(gòu)以及價(jià)格等其他問題，而水木華園依靠打造大盤“新區(qū)位、新生活”為主線，搶占了一定的市場(chǎng)份額，同時(shí)樹立了良好的口碑和形象。水木華園的銷售推廣策略值得學(xué)習(xí)借鑒。第3章▲2008年鐵嶺房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)的項(xiàng)目非淺水灣1號(hào)莫屬，探所其原因一方面是項(xiàng)目本身新區(qū)特有的優(yōu)勢(shì)條件有關(guān)，另一方面大盤的形象定位和園區(qū)的生活配套，受其百姓的追捧，但由于其它外力原因和建筑結(jié)構(gòu)以及起價(jià)為不受消費(fèi)者認(rèn)可，所以造成現(xiàn)在的局面?！?009年水木華園開盤銷售后，以其工程形象，交通優(yōu)勢(shì)取得了一定的銷售業(yè)績，一期銷售去化情況略好?！硪淮蟊P金灣尚城也取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績，但值得一提的是該項(xiàng)目的強(qiáng)銷期主要集中開盤階段4月至6月，后期銷售速率緩慢?！缮媳砜梢?，全市所有樓盤銷售率均很高，說明鐵嶺市正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)勢(shì)期，百姓購房的愿望很強(qiáng)烈，熱情很高，只要戶型結(jié)構(gòu)合理基本能取得很好的銷售業(yè)績?！渌?xiàng)目均有銷售，基于市場(chǎng)定位及銷售策略不準(zhǔn)，至使銷售節(jié)奏緩慢，市場(chǎng)分化較少。第3章其中項(xiàng)目為市郊區(qū)項(xiàng)目居多，均價(jià)要較市區(qū)中心項(xiàng)目均價(jià)低很多。與本案競(jìng)爭(zhēng)比較大的有“淺水灣1號(hào)、水木華園，金灣尚城等，但淺水灣1號(hào)價(jià)格變換不定，使其消費(fèi)者對(duì)其項(xiàng)目有所擔(dān)心；其他項(xiàng)目去化現(xiàn)象以水木花園，金灣尚城居多，其他項(xiàng)目占市場(chǎng)份額較小。第3章各案主力賣點(diǎn)總結(jié)*

淺水灣1號(hào)打品牌、大社區(qū)、大配套；*水木華園綠色生活，全封閉管理，吸納力強(qiáng)；

*凱旋城

價(jià)格低、封閉式物業(yè)管理園區(qū)

；*楓情水岸40萬平米首席高尚水岸社區(qū)、百姓的家；*優(yōu)山美地生活配套齊全，觀山觀風(fēng)景；*幸福人家以幸福生活為主打；第四章本案SWOT分析第4章▲近年來，隨著鐵嶺房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，新潮設(shè)計(jì)層出不窮，其中，以中、小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，已經(jīng)成為鐵嶺樓市中的新寵，樓盤一經(jīng)推出便深受追捧。這種中、小戶型住宅產(chǎn)品目前在鐵嶺的房地產(chǎn)行業(yè)主要以單純的住宅形勢(shì)出現(xiàn),并且受到消費(fèi)者的認(rèn)可，但對(duì)于開發(fā)成熟的居住社區(qū)理念落后。在本次針對(duì)鐵嶺市場(chǎng)的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查中，我們主要對(duì)供應(yīng)量相對(duì)較多的項(xiàng)目作為切入點(diǎn)，進(jìn)行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息匯總?cè)缦拢鸿F嶺市市民對(duì)房源的需求量在不斷增加，大量農(nóng)村人口涌入城市，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)開發(fā)定為比較準(zhǔn)確，以60㎡—90㎡以內(nèi)戶型為主力房源，并將價(jià)格控制在20萬元—25萬元以內(nèi)。深得消費(fèi)者的喜愛。

◆項(xiàng)目名稱：金城·金灣尚城開發(fā)公司：鐵嶺金城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：柴河西岸、新六中東側(cè)項(xiàng)目類型：多層住宅、高層住宅、情景洋房。建筑面積：25萬平方米共55棟，其中高層13棟、多層33棟、情景洋房84棟。主力房源：60㎡--90㎡多層建筑、90㎡--110㎡情景洋房起價(jià)：1900元/㎡最高價(jià)位：2500/㎡-2600元/㎡左右均價(jià)：2400元/㎡左右優(yōu)惠方式：一次性付款9.8折貸款沒有折扣銷售率：60%左右物業(yè)費(fèi)：0.6元/㎡左右優(yōu)勢(shì)：金灣尚城倡導(dǎo)綠色生活，封閉式物業(yè)管理園區(qū)，以高品位低價(jià)格的策略占領(lǐng)鐵嶺市場(chǎng)。劣勢(shì)：園區(qū)位置比較偏僻，周邊生活配套不齊全，實(shí)際價(jià)格超出消費(fèi)者心理價(jià)格。

◆項(xiàng)目名稱：盛峰嘉苑

開發(fā)公司：鐵法煤業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

項(xiàng)目地址：柴河街南段（公安大廈北側(cè)）

項(xiàng)目類型：多層住宅、高層住宅

主力房源：多層只有六層最小90㎡

起價(jià)：1980元/㎡

高層：3層起90㎡--170㎡

高層：3層起價(jià)2580元/㎡最高19層每層加50元/㎡—70元/㎡

門市：150㎡--400㎡

單價(jià)：6300元/㎡

車位：85000元/個(gè)

優(yōu)惠方式：一次性、貸款均無折扣

優(yōu)勢(shì)：相對(duì)市內(nèi)價(jià)格便宜

劣勢(shì)：剩余房源不多，且以高層居多，面積偏大，配套不齊全，樓宇外觀比較陳舊?！繇?xiàng)目名稱：紅葉欣園開發(fā)公司：鐵嶺楊氏集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：鐵嶺市銀州區(qū)柴河街南段（八里大廳對(duì)面）項(xiàng)目類型：多層現(xiàn)房主力房源：90㎡以上起價(jià)：2200元/㎡最高價(jià)：2498元/㎡折扣：無付款方式：一次性、貸款。優(yōu)勢(shì)：價(jià)格比較便宜劣勢(shì)：剩余房源以六層居多或是戶型不好?！繇?xiàng)目名稱：金地韓府開發(fā)公司：鐵嶺市金城集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：人民銀行后（原朝中/朝?。╉?xiàng)目類型：多層、高層面積區(qū)間：46㎡—117㎡主力房源：80㎡—100㎡起價(jià)：2000元/㎡高層每層加50元/㎡—110元/㎡最高價(jià)：3000元/㎡折扣：一次性9.8折、貸款9.9折優(yōu)勢(shì)：園區(qū)成熟，配套齊全，形象好。同時(shí)每周推出一套特價(jià)房源，進(jìn)戶費(fèi)用全免。同時(shí)提出保值條款。劣勢(shì)：多層基本售罄，在售的多以高層為主，房價(jià)偏高，相對(duì)支出費(fèi)用也比較高?！繇?xiàng)目名稱：優(yōu)山美地開發(fā)公司：鐵嶺華翔置業(yè)項(xiàng)目地址：光華路與嶺東交匯處項(xiàng)目類型：多層主力房源：57㎡—110㎡起價(jià)：2200元/㎡最高價(jià)：2500元/㎡物業(yè)費(fèi)：0.8元/㎡折扣：無付款方式：一次性、貸款優(yōu)勢(shì)：園區(qū)規(guī)模大，物業(yè)配套齊全，以現(xiàn)房為主，現(xiàn)在正在建設(shè)別墅區(qū)域。劣勢(shì)：位置比較偏僻，周邊生活配套不齊全，價(jià)格比同等區(qū)域要高一些，另外沒有折扣?！繇?xiàng)目名稱：金山現(xiàn)代城項(xiàng)目地址：南馬路、新瑪特對(duì)面開發(fā)公司：開原市金山實(shí)業(yè)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目類型：多層主力房源：69㎡—131㎡物業(yè)費(fèi)：0.8元/月/㎡起價(jià)：2900元/㎡最高價(jià)：3480元/㎡折扣：一次性9.9折、貸款無折扣優(yōu)勢(shì)：鐵嶺市中心地段、生活配套設(shè)施齊全，全框架結(jié)構(gòu)多層建筑。劣勢(shì)：價(jià)格比較高、無園區(qū)、戶型可供選擇少其他項(xiàng)目亦同時(shí)存在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化情況，在此不一一列舉。第4章二、SWOT分析★地理優(yōu)勢(shì)，借助鐵嶺市大力改造老城區(qū)為契機(jī)，利用本案較強(qiáng)的地理優(yōu)勢(shì)，在老城區(qū)中間位置的，購物、就醫(yī)、就學(xué)，工作等便利條件強(qiáng)化本項(xiàng)目賣點(diǎn)?！镎邇?yōu)勢(shì)，符合政府改造老城區(qū)，發(fā)展新鐵嶺的城市發(fā)展規(guī)劃思路?！锷虡I(yè)優(yōu)勢(shì)，臨近鐵嶺主要商圈，交通便利，同時(shí)遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，空氣狀況良好，是鐵嶺比較好的居住地?！镎嫉?2萬平，建面14萬平，容積率1.3，整體多層建筑。配以新穎的建筑風(fēng)格、園區(qū)各功能區(qū)明顯、40%以上高綠化率，是高品質(zhì)社區(qū)的硬件保證。優(yōu)勢(shì)第4章★地塊生活配套目前還不完善，公交線路較少，人氣不高。★地處鐵西，消費(fèi)者心中形象問題?！飿I(yè)態(tài)不豐富，無集中區(qū)域。劣勢(shì)第4章★08年供應(yīng)樓盤的集中上市，可能造成中檔住宅的供需失衡。★三線城市人口很少，市場(chǎng)需求空間有限，很快市場(chǎng)就會(huì)趨近飽和，如何迅速、準(zhǔn)確把握上市時(shí)機(jī)至為重要?！镌诿襟w宣傳的途徑上，戶外高空看板是否可以得到政府批準(zhǔn)，以及預(yù)售許可證等相關(guān)審批手續(xù)的辦理存在不可預(yù)測(cè)因素?！锕こ绦蜗筮M(jìn)展速度決定著本案的房屋銷售速度。威脅第4章★與政府緊密溝通、協(xié)助政府做好項(xiàng)目地塊周邊的改造和宣傳工作，并通過各類活動(dòng)，邀請(qǐng)政府官員對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展趨勢(shì)及周邊環(huán)境改善做出闡述，獲得消費(fèi)者信任?！锔纳平煌顩r和積極與政府協(xié)調(diào)增加公交線路，將為本案贏得更多客戶?！飶?qiáng)調(diào)項(xiàng)目的唯一性、不可復(fù)制性，使客戶認(rèn)同產(chǎn)品的稀缺性，進(jìn)而搶購。★體現(xiàn)不同主題風(fēng)格與產(chǎn)品格局，能夠兼容不同的市場(chǎng)定位和開發(fā)理念，分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造市場(chǎng)空白?！飳?duì)每一期的產(chǎn)品進(jìn)行品質(zhì)提升，可增大價(jià)格的漲幅空間，體現(xiàn)高性價(jià)比。機(jī)會(huì)第五章項(xiàng)目定位第5章要想在09年及后續(xù)的時(shí)間里快速去化本案產(chǎn)品，不僅要依靠對(duì)黃金時(shí)機(jī)的把握，還要依靠準(zhǔn)確的定位來促進(jìn)目標(biāo)受眾群體的認(rèn)可。首先，尋找市場(chǎng)空間，突破市場(chǎng)空白。其次，確定未來市場(chǎng)消費(fèi)人群與需求準(zhǔn)則。然后，根據(jù)市場(chǎng)需求規(guī)劃/設(shè)計(jì)產(chǎn)品。最后，根據(jù)產(chǎn)品特性確定，確定推廣方向。市場(chǎng)定位推廣定位產(chǎn)品定位客群定位第5章一、市場(chǎng)定位就目前鐵嶺市場(chǎng)而言，眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目基本是在高調(diào)的訴求以下兩種買點(diǎn)：景觀環(huán)境、樓盤品質(zhì)。要么環(huán)境好、太偏；要么品質(zhì)好、綜合環(huán)境不理想。且明年再售的商品房項(xiàng)目也以尾盤或二/三期為主，故市場(chǎng)受眾有些疲倦。而本案的先天優(yōu)勢(shì)就是其他個(gè)案所不能比擬的，即：市政配套即將健全，主打新生活，新理念。且在項(xiàng)目開發(fā)完成后，隨著市政配套的逐漸完善，交通的便利，故‘在繁華與寧靜中能夠瞬間自由切換’將成為現(xiàn)實(shí)，也是本項(xiàng)目所具備的先天優(yōu)勢(shì)。第5章二、客群定位截至到今年鐵嶺房地產(chǎn)供應(yīng)量來看，在售和已售項(xiàng)目會(huì)消化掉1萬多戶居民，即3萬多人，占市區(qū)人口40萬的7.5%。而本案住宅近14余萬平米的開發(fā)量，合計(jì)人口將在約0.42萬人左右，占市區(qū)人口的1.05%全市100個(gè)人當(dāng)中，將有8個(gè)人在其他項(xiàng)目居住，1-2個(gè)人在本案居住。也就是說要有超過10%的人必須購買房產(chǎn)項(xiàng)目，才能保證各項(xiàng)目順利結(jié)案。因此，競(jìng)爭(zhēng)緊張勢(shì)態(tài)，必須重視。根據(jù)對(duì)全市眾多項(xiàng)目的項(xiàng)目優(yōu)/劣勢(shì)、戶型配比、價(jià)格走勢(shì)、主力訴求，等方面的研究，我們不難發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的項(xiàng)目在戶型配比上存在問題，因此也就直接導(dǎo)致了目標(biāo)客戶群體的范圍窄小，導(dǎo)致滯銷。而本案要想在09年及后續(xù)時(shí)間內(nèi)達(dá)到預(yù)想結(jié)果，就必須增大目標(biāo)客戶范圍，即：全市各階層欲購房群體均視為本案假想客戶。無論投資還是自用。中低收入者：低總價(jià)承受者、工薪階層;中等收入者：二次置業(yè)者、欲改善居住環(huán)境者、對(duì)綜合環(huán)境情有獨(dú)鐘者、政/企中堅(jiān)階層;中高收入者：高級(jí)管理人員、老板/領(lǐng)導(dǎo)、灰色收入者。以上客戶群體均有一個(gè)共性，即：對(duì)高品質(zhì)，高檔次，低價(jià)位產(chǎn)品的向往。第5章第5章三、產(chǎn)品定位本案的賣點(diǎn)眾多，且具備多元化的特點(diǎn)，因此尋找產(chǎn)品的核心賣點(diǎn)最為關(guān)鍵，否則，將會(huì)主題不明確，賣點(diǎn)不清晰，讓消費(fèi)者認(rèn)知不準(zhǔn)確。根據(jù)‘市場(chǎng)定位’與‘客群定位’的總結(jié)與篩選，我們認(rèn)識(shí)到闡述唯一性和制造地標(biāo)性差異化的至關(guān)重要。第5章四、推廣定位為了充分利用這一難得的地塊資源和未來的產(chǎn)品特性，最高限度地營造高利潤/高品質(zhì)社區(qū)的項(xiàng)目特點(diǎn)，提升項(xiàng)目和開發(fā)商的整體形象，未來推廣方向的宗旨為：稀缺、唯一、生態(tài)、健康瞬間切換繁華與寧靜、近在咫尺的醫(yī)/教配套第六章營銷推廣戰(zhàn)略第6章一、戰(zhàn)略意圖我們從不盲目的承諾銷售率，我們的責(zé)任是‘項(xiàng)目快速回款’與‘創(chuàng)造產(chǎn)品利潤最大化’。2009年，既是鐵嶺房地產(chǎn)走向黃金年的巔峰時(shí)期，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的一年。如果不能在先期的銷售中快速回款，何談今后的利潤最大化！因此，我們的總方針是：2010年快速回款年第6章二、銷售周期本案預(yù)計(jì)2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，所以本案建議2010年的目標(biāo)是利用低單價(jià)/低總價(jià)的手法快速搶占市場(chǎng)份額，打開銷售渠道擴(kuò)大影響力，以確保后續(xù)開發(fā)的資金鏈流暢，同時(shí)2010年的目標(biāo)是深度挖掘利潤空間。在房源開放策略上，因09年市場(chǎng)上還存有大量面積較大且品質(zhì)較高的其他項(xiàng)目產(chǎn)品，而平價(jià)美宅卻是市場(chǎng)上的一大空白，故為了避免本案優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品與其他項(xiàng)目直面交鋒，死拼性價(jià)比，發(fā)生價(jià)格戰(zhàn)，不如放入2010年待產(chǎn)品換代時(shí)推出，謀求利潤最大化。并且，此房源開放方式，是利用產(chǎn)品品質(zhì)逐步提高，價(jià)格逐步看漲的走勢(shì)，可以使市場(chǎng)感覺到項(xiàng)目升值的趨勢(shì)。第6章■定價(jià)策略：低開高走，微漲快調(diào)。具體定價(jià)原則根據(jù)認(rèn)購情況和當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況，開盤前進(jìn)行最終調(diào)整后上報(bào)?！龌顒?dòng)策略：有效利用活動(dòng)的互動(dòng)作用和外部傳播作用，尋找時(shí)機(jī)并抓住舉辦活動(dòng)的引子，先從外部借勢(shì)，再為項(xiàng)目造勢(shì)；積極