閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告2334516884目錄第一局部寧化房地產(chǎn)總體市場(chǎng)剖析第二局部寧化專(zhuān)業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研討一、寧化專(zhuān)業(yè)性商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀〔一〕寧化專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀剖析〔二〕寧化專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)狀剖析二、寧化建材家居類(lèi)專(zhuān)業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)微觀研討〔一〕寧化建材家居類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及剖析〔二〕寧化建材家居類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)狀及剖析第三局部[閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng)]微觀市場(chǎng)研討一、項(xiàng)目同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)剖析二、區(qū)域類(lèi)異類(lèi)型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)剖析三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位剖析第四局部[閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng)]項(xiàng)目個(gè)案研討一、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研討〔一〕區(qū)域人口構(gòu)成及散布狀況〔二〕區(qū)域經(jīng)濟(jì)類(lèi)型及人口失業(yè)結(jié)構(gòu)剖析二、項(xiàng)目目的客戶群體定位及剖析〔一〕項(xiàng)目目的客戶群體描畫(huà)〔二〕項(xiàng)目目的客戶區(qū)隔剖析〔三〕項(xiàng)目目的客戶細(xì)分研討三、項(xiàng)目SWOT剖析及建議〔一〕項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)剖析〔二〕項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)剖析〔三〕項(xiàng)目潛在要挾〔四〕項(xiàng)目時(shí)機(jī)點(diǎn)剖析第五局部、項(xiàng)目市場(chǎng)定位研討、剖析第六局部、區(qū)域內(nèi)租金調(diào)查剖析，項(xiàng)目租金定價(jià)建議第七局部、項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分剖析、建議第八局部、項(xiàng)目招商條件戰(zhàn)略剖析、建議第九局部、招商流程第十局部、[閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng)]有關(guān)協(xié)議、合同第一局部寧化房地產(chǎn)總體分市場(chǎng)剖析〔一〕、開(kāi)發(fā)力氣熱點(diǎn)區(qū)域〔城南〕2007第四季度，寧化縣開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目合計(jì)有七個(gè)〔包括亮相的〕，供應(yīng)總量到達(dá)50萬(wàn)平方左右，開(kāi)發(fā)力氣集中，新開(kāi)樓盤(pán)中，以中大戶型+商業(yè)物業(yè)成了寧化縣房市中的主角。寧化房地產(chǎn)主要開(kāi)發(fā)力氣都集中在城南新城區(qū)，在眾多樓盤(pán)中已收盤(pán)的有翠江明珠、天鵝國(guó)際大廈、及早先收盤(pán)的財(cái)富花園。隨著城市東擴(kuò)南移舊城改造力度的進(jìn)一步加大，明年春財(cái)富花園二期，翠江明珠高層將陸續(xù)推出新的房源。寧化房地產(chǎn)將出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。其中財(cái)富花園和翠江明珠商業(yè)局部的體量是為本案最大的沖擊和競(jìng)爭(zhēng)。〔二〕、寧化房地產(chǎn)價(jià)錢(qián)現(xiàn)狀寧化房地產(chǎn)開(kāi)展速度較慢，2005年前的樓盤(pán)以西方花園為代表。由于屬于首個(gè)小區(qū)型商品房，基本完成完全銷(xiāo)售。早先收盤(pán)樓盤(pán)主要以翠江明珠為代表。由于2005年后尚未有其他大型樓盤(pán)上市銷(xiāo)售，前期推出小高層房源很快銷(xiāo)售一空。均價(jià)在3200元左右。同時(shí)推出的商業(yè)局部最高在18000元?！惨粯恰充N(xiāo)售極不理想，二個(gè)月來(lái)僅售一間。二樓商鋪目前價(jià)錢(qián)大幅下滑，最低至2700元每平方。隨后收盤(pán)的天鵝大廈，包括商業(yè)店面、獨(dú)身公寓、酒店式公寓一次性推出，目前商品房銷(xiāo)售基本完成，商業(yè)局部共19間店面,目前尚剩5間。剩下的店面每平方22000元，本地不看好其報(bào)答。獨(dú)身公寓主要以挑高為主，均價(jià)在3700元左右。早先收盤(pán)的財(cái)富花園96套小高層,均價(jià)在3100元左右，銷(xiāo)售一星期尚剩20套。商業(yè)部份尚未推出。其住宅價(jià)錢(qián)相比翠江明珠下降3%.就商品房?jī)r(jià)錢(qián)相比，第四季度比第三季度略有下降，而商業(yè)部份推出市場(chǎng)沒(méi)有遭到熱捧，預(yù)估下降力度必將進(jìn)一步加劇。第二局部寧化專(zhuān)業(yè)性商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研討一、寧化專(zhuān)業(yè)性商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)剖析1、寧化專(zhuān)業(yè)性商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀剖析寧化商業(yè)開(kāi)發(fā)在近一年內(nèi)出現(xiàn)出迸發(fā)形狀，目前在建包括已推出市場(chǎng)或規(guī)劃的總計(jì)到達(dá)15萬(wàn)平左右。目前推出市場(chǎng)的有3萬(wàn)平左右。占總量的20%,各樓盤(pán)均有不等量的商業(yè)將在三年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)停止競(jìng)爭(zhēng)。勢(shì)必對(duì)形成對(duì)寧化商業(yè)龐大的沖擊。翠江明珠：商業(yè)面積3.2萬(wàn)平，商業(yè)局部分為兩大塊，〔1〕住宅加底商〔2〕商場(chǎng)局部〕。底商局部共兩樓，店面開(kāi)間基本在四米到六米之間。目前推出市場(chǎng)的屬底商局部。主要特征：商業(yè)未停止詳細(xì)的商業(yè)主題、運(yùn)營(yíng)方向定位。推行主要以投資報(bào)答、旺鋪等為主題。目前由于銷(xiāo)售不理想，已采取局部先招租后銷(xiāo)售戰(zhàn)略。招商對(duì)象無(wú)條件限制。財(cái)富花園：政府定位，性質(zhì)與本項(xiàng)目相反，商業(yè)定位〝閩贛家俱城〞,面積在3萬(wàn)平左右。目前商業(yè)局部未推出市場(chǎng)，主要特征：建材家居市場(chǎng)的細(xì)分化專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。地段較好，接近車(chē)站，并與老商圈接近,有一定的天文優(yōu)勢(shì)，目前的推行主題不清楚，還未有清楚與定位接近的推行,主要以地段優(yōu)勢(shì)和旺鋪停止推行。天鵝國(guó)際大廈：地處中環(huán)路,并與新橋路對(duì)接。商品房銷(xiāo)售狀況較好，商業(yè)局部?jī)r(jià)錢(qián)較高，屬寧化商業(yè)目前價(jià)錢(qián)最高局部，無(wú)商業(yè)定位，價(jià)錢(qián)依托主要以地段取勝。主要特征：前期銷(xiāo)售未充沛思索業(yè)主利益，追求高額開(kāi)發(fā)利潤(rùn),招致前期五間店面無(wú)法停止完全銷(xiāo)售。寧化新車(chē)站：商業(yè)面積1.3萬(wàn)平左右。銷(xiāo)售前期采取競(jìng)標(biāo)購(gòu)置，銷(xiāo)售數(shù)十間店面，目前大部份已停業(yè)。主要特征：依托車(chē)站人流為優(yōu)勢(shì)，停業(yè)的業(yè)態(tài)主要以餐飲、食雜、機(jī)電,包括一家中型家俱店。過(guò)火高估車(chē)站人流帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，致使業(yè)主競(jìng)標(biāo)本錢(qián)大。加上人們對(duì)車(chē)站抵抗的消費(fèi)觀念，目前運(yùn)營(yíng)狀況極不理想，局部商家已著手停止轉(zhuǎn)讓。紅土地商貿(mào)城：近期已開(kāi)工，修建面積共23047.5平，其中商業(yè)局部7000平。定位為酒業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，主要特征：與財(cái)富花園、新車(chē)站為鄰。有一定的地段優(yōu)勢(shì)。推行主題：頂級(jí)商業(yè)城。其他的正在樹(shù)立的有中環(huán)購(gòu)物廣場(chǎng)，商業(yè)面積到達(dá)4萬(wàn)平規(guī)模。定位為百貨購(gòu)物商場(chǎng)，以及廣電、財(cái)政局的財(cái)富廣場(chǎng)。未開(kāi)發(fā)但已招拍出讓的有B2地塊。2、寧化商業(yè)物業(yè)的全體特征：2007可謂寧化商業(yè)地產(chǎn)的〝商業(yè)地產(chǎn)年〞，隨著眾多開(kāi)發(fā)商集中式的開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)細(xì)分化、商圈區(qū)域化的特征2.1專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)化專(zhuān)業(yè)化表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品類(lèi)屬，專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，可以最大限制的滿足運(yùn)營(yíng)者的業(yè)態(tài)需求，開(kāi)發(fā)最適宜商家和產(chǎn)品的市場(chǎng)。如建材市場(chǎng)〔閩贛建材市場(chǎng)〕，酒業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)〔商貿(mào)城〕、家俱家俬專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)〔財(cái)富花園閩贛家俱城〕等。2.2市場(chǎng)細(xì)分化從寧化2007年商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，項(xiàng)目的功用作用出現(xiàn)細(xì)分趨向，2007年的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位便表達(dá)了這一規(guī)律，這一方面是由于市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化開(kāi)展的促使，另一方面是由于寧化消費(fèi)者消費(fèi)心思和習(xí)氣的促使及老商圈的〔南大街〕功用退步促使。建材家居在寧化細(xì)分為：如本項(xiàng)目〔閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng)〕、財(cái)富花園〔閩贛邊貿(mào)家俱城〕，酒業(yè)市場(chǎng)等均是市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化與市場(chǎng)細(xì)分化復(fù)合的代表性項(xiàng)目。2.3商圈區(qū)域化目前寧化縣南大街屬中心商圈，同時(shí)也是獨(dú)一能出現(xiàn)商圈形式的地段。商圈內(nèi)不同的消費(fèi)圈混雜，生活水平的提高將要求構(gòu)成不同的商業(yè)圈和消費(fèi)圈，不同的商業(yè)圈將滿足消費(fèi)者的不同需求。隨著寧化的規(guī)劃〔東擴(kuò)南移〕，在未來(lái)三年內(nèi)，城南新車(chē)站周邊將構(gòu)成新的商圈，并逐漸取代老商圈的商業(yè)功用。3、商業(yè)物業(yè)形式革新：在我們的市場(chǎng)研討中發(fā)現(xiàn)，寧化目前的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式，曾經(jīng)擺脫了傳統(tǒng)的單一形式，多元化、綜合化、復(fù)雜化成為特征。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等各種商業(yè)形狀的物業(yè)紛繁涌現(xiàn)，將小縣城的商業(yè)氣氛推進(jìn)涌現(xiàn)新熱潮。形式一：〝一站式〞商鋪滿足人們追求〝時(shí)興〞、〝便捷〞〝休閑〞的購(gòu)物追求。商業(yè)物業(yè)可以盡能夠地滿足人們一站購(gòu)足的要求。主要特征:大型購(gòu)物中心或?qū)I(yè)市場(chǎng)，縣城總建面應(yīng)在3萬(wàn)平米以上，各種業(yè)態(tài)完全，消費(fèi)環(huán)境溫馨，貨物種類(lèi)充足，人氣旺盛。形式二：〝享樂(lè)化〞商鋪購(gòu)物中心的園林化，給人們提供溫馨開(kāi)放的休閑交往空間，延伸顧客滯留時(shí)間，構(gòu)成〝商業(yè)聚集效應(yīng)〞。主要特征:修建配套了休閑廣場(chǎng)、修建小品、雕琢、噴泉、休閑椅等。形式三：〝特性化〞商鋪塑造購(gòu)物中心的共同特性，樹(shù)立主題，構(gòu)成獨(dú)具特征的商業(yè)空間。以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)商城，市場(chǎng)定位共同，商業(yè)特性突出。主要特征:商業(yè)定位明晰，特性突出，業(yè)態(tài)單一但專(zhuān)業(yè)，滿足消費(fèi)者特定消費(fèi)需求。〔酒業(yè)市場(chǎng)〕形式六：〝招租化〞商鋪商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)相聯(lián)絡(luò)結(jié)合，確保行業(yè)的投資決計(jì)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的租售結(jié)合的項(xiàng)目集中出現(xiàn)，招租化傾向清楚。主要特征:招租運(yùn)營(yíng)，租售結(jié)合形式?！捕硨幓h商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)狀剖析1、售價(jià)現(xiàn)狀、銷(xiāo)售現(xiàn)狀：2007年寧化縣區(qū)商業(yè)用房市場(chǎng)供應(yīng)面積已達(dá)15萬(wàn)平方米，已買(mǎi)賣(mài)的均價(jià)16000元/平方米，比住宅銷(xiāo)售均價(jià)〔3200元/平方米〕高出12800元/平方米〔數(shù)據(jù)僅算目前銷(xiāo)售價(jià)的初略預(yù)算〕。2007年寧化商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)錢(qián)呈直線型上揚(yáng)之勢(shì)，2005年前售價(jià)1100至2500元之間。其中寫(xiě)字樓、普通性臨街商鋪、產(chǎn)權(quán)式商鋪等價(jià)錢(qián)都出現(xiàn)此趨向。從目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，天鵝大廈19000元/平方米的單價(jià)創(chuàng)了寧化商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)之最。據(jù)調(diào)查市場(chǎng)外表數(shù)據(jù)顯示，全縣總商業(yè)面積為15萬(wàn)。2007年底將有商業(yè)營(yíng)業(yè)房完工面積6萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為1.6萬(wàn)平方米.全體銷(xiāo)售率10％，相當(dāng)局部的銷(xiāo)售周期超越了四個(gè)月。2020年我縣的商業(yè)物業(yè)將在上半年有很多項(xiàng)目的上市沖擊，因此，預(yù)見(jiàn)我縣商業(yè)地產(chǎn)將在2020年下半年出現(xiàn)〝井噴〞，也就說(shuō)明，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀況將漸漸高漲。第三局部[閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng)]微觀市場(chǎng)研討一、項(xiàng)目同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)剖析經(jīng)過(guò)對(duì)寧化及周過(guò)市場(chǎng)的調(diào)查研討，深化剖析，構(gòu)成了我們對(duì)寧化及周邊的認(rèn)知，1、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)〔財(cái)富花園〕財(cái)富花園定位為閩贛家俱城，異樣是建材家居業(yè)態(tài)的構(gòu)成者，對(duì)本案的要挾主要表達(dá)在:1、關(guān)于本項(xiàng)目在招商客源上局部重合;2、另由于該項(xiàng)目商業(yè)容量為30000平米，不掃除其業(yè)態(tài)把控上放寬限制，如家裝建材類(lèi);3、該項(xiàng)目位置較好〔前文已述〕，商家思索能夠性較大。2、市場(chǎng)形狀沿街零散鋪面：店鋪較小、投資額不高、規(guī)模不大、進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低，它們主要滿足區(qū)域消費(fèi)者的日常住宅維修需求，所以寧化很多中央的沿街零散商鋪都可以有自己的市場(chǎng)空間。由于寧化之前尚未有大型商場(chǎng)及專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)方式〔獨(dú)立店鋪〕觀念較深。二、區(qū)域內(nèi)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)〔異類(lèi)〕剖析區(qū)域市場(chǎng)區(qū)分：本節(jié)研討的目的區(qū)域是本項(xiàng)目所在區(qū)域的及周邊相關(guān)區(qū)域。這是項(xiàng)目市場(chǎng)準(zhǔn)入的必要研討市場(chǎng)。翠江明珠、財(cái)富花園二個(gè)市場(chǎng)是我們需求研討的主要的區(qū)分市場(chǎng)。針對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的研討主要是剖析其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資者的〝截流〞影響。翠江明珠由于沒(méi)有明白的商業(yè)定位，較本項(xiàng)目位置好，且由于較早入市，有較好的市場(chǎng)影響力。商家看好其商業(yè)前景及天文優(yōu)勢(shì)。上述兩個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資者的截流、分流使得本項(xiàng)目的目的顧客和招商客源數(shù)量相對(duì)增加。第四局部[閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng)]項(xiàng)目個(gè)案研討一、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)研討〔一〕區(qū)域人口構(gòu)成及散布狀況該縣主要以農(nóng)民、老國(guó)有企業(yè)職工、集體運(yùn)營(yíng)者為主。近年來(lái)，該縣的外來(lái)人口數(shù)量較少。日人流量缺乏7萬(wàn)人，人氣和商氣較弱；集體運(yùn)營(yíng)者主要集中于南大街和周邊區(qū)域內(nèi)的臨街商鋪。〔二〕區(qū)域經(jīng)濟(jì)類(lèi)型及人口失業(yè)結(jié)構(gòu)剖析區(qū)域的主要經(jīng)濟(jì)類(lèi)型為商業(yè)集體運(yùn)營(yíng)集中區(qū)域，區(qū)域主要以商業(yè)運(yùn)營(yíng)和大批工廠工人為主要的居民職業(yè)，集體運(yùn)營(yíng)者主要在南大街、菜市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)批發(fā)批發(fā)日用百貨,新橋路、中環(huán)路運(yùn)營(yíng)建材、汽配等商品。由于寧化商業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)展慢，該區(qū)域無(wú)良好的區(qū)位條件，居民支出較低。由于其特殊的商業(yè)構(gòu)成，區(qū)域居民的本地投資熱情都較低，樂(lè)于停止外省或一二級(jí)城市投資行為。如該縣在廣西北海投資人為數(shù)甚眾。二、項(xiàng)目目的客戶群體定位及剖析〔一〕項(xiàng)目目的客戶群體描畫(huà)針對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)研討發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的目的客戶群可劃分為〝隱性目的客戶群〞和〝顯性目的客戶群〞〔又可稱為終端消費(fèi)群體〕兩類(lèi)。顯性目的客戶群主要是指被項(xiàng)目自身的氣氛與籠統(tǒng)、物業(yè)形狀與運(yùn)營(yíng)形式、運(yùn)營(yíng)賣(mài)點(diǎn)吸引的消費(fèi)的目的客戶。隱性目的客戶群是指被項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)、廣告宣傳、價(jià)錢(qián)誘惑、開(kāi)展前景及創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略體系所吸引的運(yùn)營(yíng)與投資的客戶.1、顯性目的客戶群作為批發(fā)批發(fā)兼營(yíng)的綜合性市場(chǎng)，本項(xiàng)目具有很大的輻射群體客戶。其輻射范圍包括清流縣、石城縣、建寧縣局部區(qū)域以及寧化本地消費(fèi)者。其詳細(xì)包括原有商業(yè)街建材商戶、欲做大做強(qiáng)的廠家代理或辦事處，拓展分店、增設(shè)二、三級(jí)代理等等。2、隱性目的客戶群項(xiàng)目的隱性目的客戶群體主要有：建材運(yùn)營(yíng)者、商業(yè)地產(chǎn)投資者、建材消費(fèi)廠商、看好建材行業(yè)欲投資建材者以及大批職業(yè)炒家等。本項(xiàng)目定位于專(zhuān)業(yè)建材批發(fā)批發(fā)市場(chǎng)，最大的開(kāi)發(fā)目的是出售、出租。所以其招商、銷(xiāo)售主打客戶應(yīng)該是原建材運(yùn)營(yíng)者和了解區(qū)域狀況的投資者?！捕稠?xiàng)目目的客戶細(xì)分研討2.1本地建材運(yùn)營(yíng)者：這是本項(xiàng)目的主打客戶，他們對(duì)寧化及周邊市場(chǎng)了解透徹，清楚周邊各地建材市場(chǎng)行情。臨時(shí)從事建材運(yùn)營(yíng)，對(duì)寧化及周邊建材市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域和市場(chǎng)極為清楚和敏感，其投資愿望較強(qiáng)，但同時(shí)相當(dāng)注重市場(chǎng)的商業(yè)氣氛和財(cái)富時(shí)機(jī)。投資額有高有低，普通在20萬(wàn)——60萬(wàn)之間。但少數(shù)采用租賃運(yùn)營(yíng)的方式或外地投資不動(dòng)產(chǎn)?？创@類(lèi)客戶，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效益是最好的壓服，其次處置好租金本錢(qián)與購(gòu)置本錢(qián)之間的利益抵觸，采用多方位的銷(xiāo)售手腕、付款方式、降低入市門(mén)檻是拉動(dòng)此類(lèi)客戶發(fā)生購(gòu)置、租賃行為的關(guān)鍵。2.2外地建材運(yùn)營(yíng)者〔清流、石城〕與寧化本地狀況相似，市場(chǎng)需求量少，外地運(yùn)營(yíng)較好有進(jìn)一步拓展意向，但由于運(yùn)營(yíng)者受地域、代理權(quán)等限制，普通采取就近原那么選址運(yùn)營(yíng)，此類(lèi)商家張望性較強(qiáng)，對(duì)策：最好能看到實(shí)踐市場(chǎng)效果，經(jīng)過(guò)各種信息的傳達(dá)添加投資決計(jì)、項(xiàng)目?jī)?yōu)惠條件吸引、完善項(xiàng)目自身軟硬件,如如何做到輻射周?chē)才涮资召M(fèi)接送車(chē)〕等方式。三、項(xiàng)目SWOT剖析1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于城南，屬開(kāi)發(fā)力氣集中區(qū)，未來(lái)寧化新商圈，樓盤(pán)聚集，樓市帶來(lái)建材商機(jī)及豐厚的人流，潛在消費(fèi)力氣旺盛。2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目總修建面積13萬(wàn)多平方米，建材市場(chǎng)市場(chǎng)4萬(wàn)多平米，在寧化至三明建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)屬最大項(xiàng)目。是寧化至三明建材市場(chǎng)目前規(guī)模最大的建材家居購(gòu)物場(chǎng)所，項(xiàng)目氣勢(shì)宏偉、體量大、設(shè)計(jì)現(xiàn)代、設(shè)備先進(jìn)，建成后將是閩西建材市場(chǎng)旗艦之一。3、修建規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目全體規(guī)劃迷信、合理、先進(jìn)、現(xiàn)代，采用內(nèi)街式設(shè)計(jì)，車(chē)輛可以進(jìn)入內(nèi)街，構(gòu)成了〝全臨街〞商鋪的格式，弱化了普通賣(mài)場(chǎng)的〝角落商鋪〞難題。同時(shí)主入口采用〝扶梯〞方式，淡化了二樓樓層難以聚集的難題，營(yíng)建了較好的購(gòu)物環(huán)境。4、大環(huán)境優(yōu)勢(shì)：寧化經(jīng)濟(jì)的逐漸升溫，構(gòu)成了區(qū)域良好的開(kāi)展前景和投資前景。城南樓市的開(kāi)發(fā)，使寧化生活環(huán)境的逐漸改善，將會(huì)促使消費(fèi)者目光的轉(zhuǎn)移。必將推進(jìn)寧化新城區(qū)城市的開(kāi)展提高。名房產(chǎn)項(xiàng)目的樹(shù)立，順應(yīng)了寧化新城市化開(kāi)展的潮流。5、交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目北臨高速路，中環(huán)路的改造，極大的延長(zhǎng)了老城區(qū)到項(xiàng)目的距離。且項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)有較好路途設(shè)備，交通配套的晉級(jí)完善，距清流縣、石城縣的車(chē)程較近，將使得該項(xiàng)目可以發(fā)揚(yáng)最大輻射力，物流交通的方便和輻射力將為項(xiàng)目帶來(lái)更多商機(jī)；6、開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商屬三明市知名企業(yè)，構(gòu)成開(kāi)發(fā)商在本地有較好的知名度及較好的認(rèn)知度，并有成功開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目先例和開(kāi)發(fā)閱歷。實(shí)力開(kāi)發(fā)商帶動(dòng)投資者決計(jì)，升值潛力的看好;〔二〕項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)剖析區(qū)域同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的強(qiáng)力促銷(xiāo)項(xiàng)目上市后，其它周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目肯定會(huì)采取相對(duì)的應(yīng)對(duì)措施，來(lái)分解顧客，截流人群，以到達(dá)爭(zhēng)取客戶資源，促進(jìn)自己項(xiàng)目銷(xiāo)售的目的，這對(duì)項(xiàng)目的招商銷(xiāo)售一個(gè)不利音訊；所以在實(shí)踐操作進(jìn)程中，應(yīng)思索到此要素，做出合理調(diào)控，掌握好廣告及促銷(xiāo)手腕的節(jié)拍和強(qiáng)度，以到達(dá)對(duì)項(xiàng)目招商、銷(xiāo)售的循環(huán)推行促進(jìn)；2、區(qū)域異類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的客戶分流項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，除財(cái)富花園、酒業(yè)市場(chǎng)有初步商業(yè)定位外，其他項(xiàng)目均未停止商業(yè)產(chǎn)位，且有較好的天文優(yōu)勢(shì)，均有很大的爭(zhēng)奪客戶資源的實(shí)力，特別是早期入市的翠江明珠，以及新車(chē)站的存量商鋪置信會(huì)趁08眾多樓盤(pán)上市的商業(yè)氣氛，對(duì)投資性客戶資源、建材商家構(gòu)成很大的爭(zhēng)奪和分流，這是項(xiàng)目招商、銷(xiāo)售的一個(gè)必需面對(duì)和處置的效果；3、規(guī)模龐大加大操作難度由于項(xiàng)目的體量大，業(yè)態(tài)散布于廣，2層受同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃及全體市場(chǎng)租賃價(jià)錢(qián)的影響，招商難度添加。4、建材商品屬性的特殊要求由于是專(zhuān)業(yè)的建材市場(chǎng)，建材商品有其特殊的特性和屬性要求，作為批發(fā)批發(fā)市場(chǎng)，少量的庫(kù)存和展現(xiàn)是必要的，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上采用并行行列修樹(shù)立計(jì)，一致的業(yè)態(tài)規(guī)劃上難度較高，必需片面思索，合理規(guī)劃，才可以到達(dá)項(xiàng)目全體招商的如期完成。5、項(xiàng)目上市時(shí)間不合時(shí)宜的影響項(xiàng)目的上市時(shí)間是估量08年第一季度，隨著國(guó)度微觀調(diào)控的停止，放貸政策的調(diào)緊，全國(guó)性的樓市低迷，極大了影響投資者決計(jì)，加上增設(shè)了投資款的放貸阻礙，可以說(shuō)正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的〝疲軟期〞，將對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售發(fā)生不利，6、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)開(kāi)發(fā)形式對(duì)銷(xiāo)售的影響項(xiàng)目全體以銷(xiāo)售為主，與目前大型建材市場(chǎng)租賃優(yōu)先的開(kāi)發(fā)形式構(gòu)成較大差異，運(yùn)營(yíng)者投資購(gòu)置比例的多少直接影響項(xiàng)目招商進(jìn)度8、項(xiàng)目規(guī)劃單位對(duì)項(xiàng)目招商、銷(xiāo)售的影響由于項(xiàng)目的主要客戶來(lái)自于三線城市的二級(jí)代理商或小型建材商鋪，面積需求與項(xiàng)目局部店面抵觸。因項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)使得商鋪大部份面積較大，折算單位面積45—200平方米，沿街店面面積大局部較大，直接提高了銷(xiāo)售總價(jià)，且劃分層次過(guò)于分散，1層規(guī)范單位平均售價(jià)集中在50萬(wàn)—85萬(wàn)之間，關(guān)于縣城經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，總價(jià)偏高，對(duì)投資及運(yùn)營(yíng)客戶的購(gòu)置行為均會(huì)發(fā)生一定影響。〔三〕項(xiàng)目潛在要挾剖析1、周邊商業(yè)投資性項(xiàng)目的潛在要挾：〔前文已有表達(dá)〕2、全體市場(chǎng)飽和構(gòu)成的要挾：由于很多商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)上市，寧化全體商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是投資項(xiàng)目的數(shù)量巨增，使得全體市場(chǎng)構(gòu)成飽和之勢(shì)，這樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成要挾。3、商圈觀念要挾由于寧化目前只要以南大街為首的商圈，本地消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變將項(xiàng)目面臨的一個(gè)難題，沒(méi)有同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，商家運(yùn)營(yíng)有較好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，接受新市場(chǎng)招商難度大?！菜摹稠?xiàng)目時(shí)機(jī)點(diǎn)剖析1、高端建材消費(fèi)市場(chǎng)補(bǔ)充時(shí)機(jī)[閩贛邊貿(mào)建材市場(chǎng)]定位于外地及周邊最大的建材批零市場(chǎng)，而寧化及周邊原生的建材市場(chǎng)多屬于低端自發(fā)構(gòu)成的市場(chǎng)，不成規(guī)模、不上層次，所以項(xiàng)目的招商引進(jìn)外地的高端建材品牌及引進(jìn)本地建材空白業(yè)態(tài)，構(gòu)成差異化運(yùn)營(yíng)，有其自身的中心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)；2、政府定位、扶持時(shí)機(jī)項(xiàng)目屬于三明市重點(diǎn)工程，政府有望出臺(tái)專(zhuān)案優(yōu)惠稅收等方面措施，提升項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力，借政府對(duì)建材市場(chǎng)停止規(guī)范整合時(shí)機(jī)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的招商構(gòu)成良好的市場(chǎng)吸引；3、商業(yè)圈更新時(shí)機(jī)南街商圈的商業(yè)功用退步及曾經(jīng)是歷史肯定，縣城商業(yè)的的晉級(jí)也是城市開(kāi)展所需。而項(xiàng)目順應(yīng)了歷史潮流，并且項(xiàng)目的上市是三明市建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的先驅(qū)者，所以項(xiàng)目不但共享了商圈的更新趨向，也填補(bǔ)了建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)空白，有望成為建材類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)首領(lǐng)旗幟。4、價(jià)錢(qián)對(duì)比時(shí)機(jī)在項(xiàng)目的招商、銷(xiāo)售上，與同區(qū)域及周邊區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目相比，項(xiàng)目的定價(jià)有很大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這也是項(xiàng)目可以取得成功的肯定因數(shù)；5、以租帶售時(shí)機(jī)在我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略上，〝以租帶售〞是一個(gè)銷(xiāo)售戰(zhàn)略，項(xiàng)目在前期的良好招商可以很好的構(gòu)成市場(chǎng)氣氛，從而吸引投資者的關(guān)注和興味，從而促使其武斷下單。7、城市規(guī)劃時(shí)機(jī)項(xiàng)目順應(yīng)了城市規(guī)劃的方向，項(xiàng)目區(qū)域的建材商圈性質(zhì)規(guī)劃，有利于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和開(kāi)展，區(qū)域建材類(lèi)商鋪的規(guī)范整合，將更有利于項(xiàng)目的招商。第五局部、項(xiàng)目市場(chǎng)定位研討、剖析注：所謂市場(chǎng)定位，不是我要做什么，而是我希望消費(fèi)者是如何看待我。2.1閩西建材市場(chǎng)領(lǐng)跑者本案作為寧化及周邊城市最大的建材市場(chǎng)，具有成為寧化建材批發(fā)業(yè)領(lǐng)跑者的一切條件，異樣面對(duì)寧化有限的批發(fā)市場(chǎng)，本案也必需成為周邊城市行業(yè)領(lǐng)跑者，面對(duì)不時(shí)變化的市場(chǎng)需求，自動(dòng)反擊，不時(shí)推出新的行銷(xiāo)形式、新的特性商品、新的管理方式，在同行業(yè)、租戶和消費(fèi)者心目中樹(shù)立和穩(wěn)固本案的市場(chǎng)領(lǐng)跑者印象2.2未來(lái)寧化新城最繁華的商業(yè)中心主力大型購(gòu)物商場(chǎng)關(guān)于寧化縣而言，屬于前瞻性的新型業(yè)態(tài)，建材與其他業(yè)態(tài)相比，本案應(yīng)該更多的關(guān)注未來(lái)開(kāi)展性，站在城市開(kāi)展的高度推進(jìn)自身的品牌樹(shù)立。本案成為寧化縣未來(lái)東部新城最繁華的商業(yè)中心的主力應(yīng)該是切合實(shí)踐并可以達(dá)成的目的。2.3全程一站式建材購(gòu)物中心、都市購(gòu)物新平臺(tái)依據(jù)初期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部份消費(fèi)者都能知道大型商場(chǎng)的主要特征就是可以一站式購(gòu)物。也能接受此類(lèi)商業(yè)的消費(fèi)方式.關(guān)于傳統(tǒng)商業(yè)而言,在這方面有著清楚的限制和缺乏。所以本案在規(guī)劃運(yùn)營(yíng)上應(yīng)遵照市場(chǎng)原那么，在業(yè)種的組合搭配，商品的可選擇性和購(gòu)物休閑配套上，應(yīng)契合或逾越消費(fèi)者的預(yù)期，從而提升品牌的佳譽(yù)度關(guān)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，大型購(gòu)物商場(chǎng)是各種業(yè)態(tài)的組合體，它更多的是一種空間選擇印象，可以讓消費(fèi)者發(fā)生直接的商品和品牌印象。異樣的，大型商業(yè)作為城市化的重要特征，應(yīng)該代表著城市生活的新觀念和新主張，目前寧化及周邊尚未有某個(gè)建材市場(chǎng)具有這種召喚力和影響力，關(guān)于本案來(lái)說(shuō)，這是構(gòu)筑開(kāi)發(fā)商自身品牌的重要內(nèi)容。經(jīng)過(guò)這種印象的樹(shù)立將可以不時(shí)吸引和聚集城市中消費(fèi)最生動(dòng)的消費(fèi)者參與，有助于本案中心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。2.4批發(fā)批發(fā)兼營(yíng)，完成集客力最大化批發(fā)最大的需求是人流，批發(fā)最大需求為銷(xiāo)量，帶動(dòng)人流，兩種方式的結(jié)合，將使項(xiàng)目的人流、運(yùn)營(yíng)失掉保證和永續(xù)運(yùn)營(yíng)。第六局部、區(qū)域內(nèi)租金調(diào)查剖析，項(xiàng)目租金定價(jià)建議一、名地商家租金對(duì)照表寧化縣租金表平方單10元以下商家稱號(hào)原店面積滿意與否原店租金滿意與否地址國(guó)美家電250是8.8是南大街盛宇窗簾230是8.6是中山街家家窗簾147是8是南大街城東家俱城2200否6一8是城東廣場(chǎng)曾氏家俱城1000是6是南大街平方單價(jià)1020元瑞興鋼材40是12.5是城東盈邦瓷磚50是16是中環(huán)路廣東家俬300是16.6否南大街物資金屬60是18.3是中環(huán)路春發(fā)不銹鋼2516是中環(huán)路奮發(fā)鋁合金30否18.3是中環(huán)路西方紅玻璃25是20是交警大隊(duì)鑫安消防60是11.6是西大路洪平油漆50是14是翠江明珠水暖潔具80是12.5是西大路經(jīng)典漆50是14是中環(huán)路大自然地板180是19.4是翠江明珠鱷魚(yú)漆70是15是城東廣場(chǎng)神洲漆30否16是城東廣場(chǎng)澳貝漆18否20是中環(huán)路巴德士漆50是13是城東廣場(chǎng)諾貝爾漆35否14.3是中環(huán)路家根窗簾80是18是南大街10元至20元之間龍騰家俱80是13是南大街西方玉蘭50否16是新橋一路宏興鋁合金40否12是新橋一路忠旺鋁材80是19是翠景大廈鑫鑫建材80是18是城東廣場(chǎng)三鯨建材40是15是龍門(mén)橋雷士照明140是1414新橋一路長(zhǎng)春藤漆40是20否中環(huán)路山山地板60否16是中環(huán)路雅麗櫥柜7018城東廣場(chǎng)陶瓷水泥45是17是西大路平方單價(jià)20至30元之間一品迪邦漆25否30否南大街永寧油漆25否28否南大街嘉寶麗涂料25否28否南大街杜邦涂料30是25否南大街威爾斯80是22.5否西方花園潤(rùn)揚(yáng)地板60是25是中環(huán)路大華家紡70是28.6是中山街博麗漆20否22.5是中環(huán)路天麟陶瓷15否26.6是中環(huán)路笑緣家紡25否28否邊貿(mào)城舉輝五金35是25否邊貿(mào)城全球家電200是30是南大街翠景陶瓷45否26否翠景大廈31至40元之間柏頓地板50否40否南大街東大裝潢30否33否中山路友邦吊頂20否35否新橋一路明芳家電35否34否邊貿(mào)城寧強(qiáng)家電30否40否南大街海爾家電160是80否南大街紫荊花漆20否40否中環(huán)路永林地板30否33否新橋一路德?tīng)柕匕?0否38否新橋二路福人地板30否38否新橋一路40元到50之間同發(fā)床品40否50否老車(chē)站恒潔衛(wèi)浴50否44否交通樓歐普照明45否44否中山街本次統(tǒng)計(jì)租金對(duì)象共60家，由上表格可以看出，家俱、窗簾業(yè)態(tài)面積較大者，租金均在10以下，占8%，油漆、地板類(lèi)、家俱面積較小者租金均在10至20元之間，此類(lèi)商家比例最大，共28家，占47%，20元至30元業(yè)態(tài)包括家紡、潔具、陶瓷、油漆，共13家，占21%，31至40元的業(yè)態(tài)主要以地板和家電，共10家，占17%.40元至50之間的較少占8%.由此我們可以看出地板類(lèi)、陶瓷類(lèi)、油漆類(lèi)、潔具類(lèi)、家紡類(lèi)、家電類(lèi)等表現(xiàn)出較好的接受租金才干及面積可酌情增大的運(yùn)營(yíng)需求，而家俱、窗簾及其他零星業(yè)態(tài)因其運(yùn)營(yíng)需求均租金較底。但面積需求較大，應(yīng)在業(yè)態(tài)劃分上充沛思索此項(xiàng)，到達(dá)出租利益最大化。明溪租金表租金段位品牌原店面積滿意與否原店租金滿意與否地段10元以下東順家俬200是5是新大路萬(wàn)家喜櫥衛(wèi)120是8是濱北路太子寶家俱829是5.5是綜合市場(chǎng)10元至20元之間漢堡地板45是11是河濱北路好佳居門(mén)30否20否東新路鷹牌衛(wèi)浴140是14是新大路鐘華家具600是12是河濱南路大象漆30否20是東新路恒坤油漆30是17否東新路花王漆100是19否河濱北路泰帝潔具40否18是東新路金龍窗簾50否20是綠色家園帝豪家俬70否13是新大路窗簾店80否20否新大路佳佳窗簾30否16是綜合市場(chǎng)惠萬(wàn)家陶瓷40否15是東新路百惠家建材100是18是東新路華世照明80是18是白沙橋頭20元至30元新里程陶瓷65是25否白沙橋頭九牧潔具120是21是東新路作風(fēng)燈飾7029否綠色家園明福裝飾200是23是東橫路20元至30元之間豪盛建材45否27否新大路澳森地板60是25是新大路興盛門(mén)業(yè)6030否東新路福人地板40否30否東新路加富達(dá)衛(wèi)浴50是28是東新路30元至40元之間恒潔衛(wèi)浴70是35否綠色家園40元至50元之間華帝廚衛(wèi)35否45綠色家園輝煌燈飾57是42否新大路50至建發(fā)不銹鋼20否55否東新路明溪統(tǒng)計(jì)租金共60家，〔上〕表格中30家，主要價(jià)位段10元至20元之間占50%，共15家，業(yè)態(tài)主要以〔油漆、地板、陶瓷、潔具、窗簾〕居多，多屬家裝建材，20元至30元之間占30%，異樣以家裝建材為主，不同的是東新路租金較河濱路高。且專(zhuān)賣(mài)店較多，接受租金才干較好。家俱業(yè)態(tài)依然居市場(chǎng)最低租金。其他業(yè)態(tài)總比之5%左右。石城縣租金表租金段位品牌原店面積滿意與否原店租金滿意與否地段地址平方單10元以下銀成鋁材80否8是西華中路金碧衛(wèi)浴30否6是城北小道名爵陶瓷50是8是西華中路順意家俬300是3是琴江路宏裕家俱1100是4是琴江路南寶油漆50是9是城北小道10元至20元元間振博陶瓷30否17否西華中路家佳門(mén)窗80是10是西華北路嘉園門(mén)業(yè)40否10是西華中路富輝平安門(mén)30否13是城南小道平方單價(jià)10元至20元之間寶得利鎖80是20是西華中路順輝陶瓷33是10是城南小道美心防盜60是14是城南小道億源陶瓷40是13是城南小道家豪衛(wèi)浴40否15是東城北路強(qiáng)輝陶瓷60是18否琴江路新中源150是17是西華中路星冠油漆30否17是東城北路鷹牌陶瓷80是13是琴江路恒發(fā)不銹鋼100是10是西華中路新興不銹鋼25否13是西華中路九鼎裝飾39否10是城北小道泰明油漆25否20是西華中路20元至30元之間恒達(dá)不銹鋼22否21否西華中路太太裝飾22否23是西華中路索福門(mén)25否28否西華中路宜佳裝飾33是28是西華中路皇明太陽(yáng)能36是28是西華中路時(shí)興家俬30否27是西華南路金房窗簾40否25是琴江路31元至40元之間皇明鎖城50否33否琴江路大澳漆50否33否琴江路帝毫布藝30否33否琴江路41-50元祥瑞建材30否41否西華中路60-80元湖南窗簾30否64否琴江路石城調(diào)查對(duì)象70家，〔上〕表格中35家，從對(duì)店面滿意水平看，其中不滿意原店面面積的共19家，達(dá)55%，從中明，此類(lèi)商家大局部面積從23到50平方的占少數(shù)，緣由是由于店面結(jié)構(gòu)及接受本錢(qián)兩類(lèi)，20%的商家對(duì)目前的店面較為滿意，反之那么不然，從租金段來(lái)看，有49%商家租金處10至20元租金段，業(yè)態(tài)主要以衛(wèi)浴、門(mén)業(yè)、陶瓷為主。20元至30元之間，占總數(shù)的20%，業(yè)態(tài)組成較為零亂，不銹鋼業(yè)態(tài)在石城有較多的商家，可做為項(xiàng)目的石城重點(diǎn)招商對(duì)象之一，石城全體租金與寧化相似，都出現(xiàn)出店面增大的需求。清流市場(chǎng)租金段位商家稱號(hào)原店面積(M2)滿意與否原店租金(元/M2)滿意與否地址10元以下財(cái)貴家具城1000M；500M〔兩家店〕是6元/M；7元/M是城西路；長(zhǎng)興中街精城家私城400M6．25元/M長(zhǎng)興中街鴻鳴家私城550M是6元/M是龍津市場(chǎng)2樓南門(mén)家私350M是5．1元/M是南門(mén)橋頭11元-20元之間歐圣地板45M〔含2樓〕否12．4元/M是龍城街大象漆25M14元/M長(zhǎng)興南街永盛陶瓷100M否12元/M是城西路清華王牌太陽(yáng)能9M否16．6元/M否長(zhǎng)興中街與城西接壤百信建材超市150M是13元/M是長(zhǎng)興中街內(nèi)巷陽(yáng)光新動(dòng)力資料商行35M20元/M長(zhǎng)興北街明珠窗簾80M是19元/M是長(zhǎng)興中街精巧家具22M否18元/M是長(zhǎng)興中街21元-30元之間創(chuàng)意裝潢部55M是28．2/M否長(zhǎng)興中街歐運(yùn)地板18M否27．7元/M否鳳翔街精譽(yù)家電100M否20元/M否鳳翔街金龍安防產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)部20M22．5元/M長(zhǎng)興中街清流供銷(xiāo)企業(yè)總公司150M23元/M龍城街華帝專(zhuān)營(yíng)店38M21元/M長(zhǎng)興中街雙鳳地板27M否22．2元/M否鳳翔街盛宇家紡30M否25元/M否長(zhǎng)興中街步陽(yáng)平安門(mén)30M否26元/M長(zhǎng)興中街大華裝飾行90M是22元/M否長(zhǎng)興中街裕家門(mén)業(yè)60M28元/M長(zhǎng)興中街春天門(mén)業(yè)40M是30元/M否長(zhǎng)興中街新華水暖裝飾建材批發(fā)部35M否25元/M長(zhǎng)興中街嘉寶莉?qū)Ｙu(mài)50M是22元/M長(zhǎng)興中街高能裝潢不銹鋼運(yùn)營(yíng)部40M25元/M長(zhǎng)興南街九盛裝飾資料行192M是21元/M否長(zhǎng)興中街31元以上多樂(lè)士30M是33元/M否長(zhǎng)興中街宏立裝飾建材70M否31.1元/M否長(zhǎng)興中街清流做過(guò)市調(diào)商家共60家,大都集中在〞長(zhǎng)興中街〞一帶.以上抽調(diào)商家30家,占市調(diào)總數(shù)的50%.清流大局部建材商家主要是以中小商家為主,主要業(yè)態(tài)有家具、油漆、門(mén)、瓷磚潔具、板材、水暖管件、金剛板、五金配件等，其中建材專(zhuān)賣(mài)店主要有瓷磚、油漆和家紡,其他商家大都是幾種業(yè)態(tài)混合運(yùn)營(yíng)。由于清流市場(chǎng)較小，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展較慢，所以建材商家的租金接受才干都較差，以上租金段位21元-30元商家最多，共16家，占抽調(diào)總數(shù)53%；11元-20元次之，共8家，占27%；10元以下主要是家具商家，31元以上的租金有2家，占7%。21元以上的商家有50%表態(tài)不滿意以后的租金。泰寧市場(chǎng)租金段位商家稱號(hào)原店面積〔M2〕滿意與否原店租金(元/M2)滿意與否地址6元-15元之間好家園瓷磚超市420M是9．5元/M是金湖西路53號(hào)卓遠(yuǎn)陶瓷115M是13．9元/M是金湖東路50號(hào)曉輝五金店30M15遠(yuǎn)/M是金湖西路16元-24元之間圣力地板·鱷魚(yú)漆55M19．1元/，否金湖西路現(xiàn)代燈飾120M是16．7元是金湖東路〔建材市場(chǎng)樓下〕五洲精品建材50M18元/M金湖西路弗萊迪陶瓷直銷(xiāo)部60M是20元/M否金湖西路新世紀(jì)窗20M22．5元/M金湖西路長(zhǎng)春藤漆20M22．5元/M金湖西路櫻花制漆25M22元/M金湖西路斯?jié)櫰釋?zhuān)賣(mài)店30M是21．6元/M是金湖西路邦派漆30M是20元/M是金湖西路通達(dá)五金建材運(yùn)營(yíng)部20M22．5元/M金湖西路小傅窗簾25M22元/M金湖西路小周燈飾35M22．9元/M金湖西路萬(wàn)喜泰寧總經(jīng)銷(xiāo)30M18．3元/M金湖西路飛雕全體吊頂門(mén)業(yè)30M否19元/M否金湖西路鑫發(fā)工業(yè)物資經(jīng)銷(xiāo)部20M22．5元/M金湖東路25元-34元之間融輝水電資料部22M25元/M金湖西路四季沐歌太陽(yáng)能20M25元/M金湖西路宏鑫燈飾60M否25元/M否金湖西路歐普照明60M25元/M金湖西路盈福燈飾60M否25元/M是金湖西路杜邦制漆40M是25元/M否金湖東路奧米茄瓷磚97M31元/M否金湖西路金湖宏豐瓷磚店40M否32．5元/M否金湖西路恒強(qiáng)建材45M否31元/M金湖東路九牧泰寧專(zhuān)賣(mài)店35M32元/M金湖東路江瑞裝潢資料商行38M是34．2元/M否金湖東路華潤(rùn)尖峰地板25M是32元/M否金湖東路不祥地板25M是28元/M否金湖東路泰寧雅居裝飾行30M否26．7元/M是金湖東路三棵樹(shù)18M是27．8元/M否金湖東路35元以上凱娜櫥柜泰寧旗艦店65M46．2元/M否金湖東路泰寧時(shí)興裝飾資料行17M41．2元/M否金湖東路怡新不銹鋼精品20M否35元/M否金湖東路宏盛石材直銷(xiāo)店15M否40元/M否金湖東路水星家紡65M65元/M否狀元街泰寧做過(guò)市場(chǎng)調(diào)查的商家共71家，主要集中于〝金湖東路和金湖西路〞一帶，以上抽調(diào)有租金商家39家，占市調(diào)總數(shù)55%。另外有局部商家是自主運(yùn)營(yíng)店鋪，約占有5%。泰寧的建材以瓷磚、油漆最多。由于外地旅游業(yè)興旺，經(jīng)濟(jì)較好，所以關(guān)于建材市場(chǎng)上也出現(xiàn)有較高端的品牌和業(yè)態(tài)，如家具、全體櫥柜、吊頂、瓷磚〔蒙娜麗莎、奧米茄〕等。外地的主力租金位主要有16元-24元之間和25元-34元之間，區(qū)分占有38.5%和41%，15元以下占7.7%,35元以上占12.8%。25元以上的商家有62%表示不滿意以后的租金，只要局部路段較好的商家以為如今的租金較為合理。25元以下的商家大都較能接受以后的租金，除有局部路段較差或?qū)γ娣e不滿意的商家不滿意以后租金。一致市場(chǎng)定位、一致市場(chǎng)規(guī)劃，保證市場(chǎng)招商的完整性；根絕小業(yè)主為私利損壞市場(chǎng)全體利益處置投資客戶對(duì)前期投資報(bào)答保證及未來(lái)投資利潤(rùn)、報(bào)答周期的疑慮；周邊市場(chǎng)一樓租賃價(jià)主力價(jià)位10—20元/平方米，次主力價(jià)位租賃價(jià)20—30元/平方米；30-45元價(jià)位店鋪位置較好，但絕大部份不滿意。周邊市場(chǎng)二樓租賃價(jià)4-12元。屬寧化最低價(jià)位，業(yè)態(tài)主要以家俱為主。以寧化報(bào)答率百分之五估量，第一年以培育市場(chǎng)為主，第二年動(dòng)搖運(yùn)營(yíng)，第三年到達(dá)較好報(bào)答百分之五。估量報(bào)答年限在20-21年左右。契合普通店鋪投資概念。由此得出：確保20A、18A一樓滿租均價(jià)為20/平方米，確保二樓滿租均價(jià)為10元/方米，確保18B、20B、C、D一樓滿租均價(jià)為15元/平方米，確保二樓滿租均價(jià)為元8-10/平方米。第七局部、項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分剖析、建議作為產(chǎn)品構(gòu)成的一局部，業(yè)態(tài)劃分與商鋪面積的劃分、間直接關(guān)系到產(chǎn)品招商、租戶運(yùn)營(yíng)，綜合市場(chǎng)調(diào)研及閱歷確定其作為產(chǎn)品戰(zhàn)略中不可缺少的一局部。一、劃分：以運(yùn)營(yíng)規(guī)模、運(yùn)營(yíng)理念、市場(chǎng)規(guī)劃為依據(jù)，綜合目前外地市場(chǎng)狀況，國(guó)際其他省市大中型建材市場(chǎng)及超市在業(yè)態(tài)規(guī)劃上的成功與失敗，思索各種業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中的散布位置與搭配面積；綜合建材行業(yè)各運(yùn)營(yíng)業(yè)態(tài)開(kāi)展?fàn)顩r、運(yùn)營(yíng)層次、利潤(rùn)空間、租金接受才干思索各種業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中的散布位置與搭配面積；二、面積劃分：以各種業(yè)態(tài)對(duì)面積需求的基礎(chǔ)參數(shù)及項(xiàng)目的準(zhǔn)單位套內(nèi)運(yùn)用面積的大小思索商鋪面積劃分與距離；以客戶接受銷(xiāo)售總價(jià)款的難易水平和商鋪適用率為基礎(chǔ),思索商鋪面積劃分與距離；以各價(jià)位段商鋪數(shù)量的百分比及銷(xiāo)售目的客戶群的細(xì)分為基礎(chǔ)思索商鋪面積劃分與距離；業(yè)態(tài)主要?jiǎng)澐忠约已b資料為主，瓷磚、衛(wèi)浴、木地板、門(mén)業(yè)以及基礎(chǔ)建材〔夾板、水泥、鋁合金、不銹鋼制品為主，為市場(chǎng)的主要架構(gòu)和賣(mài)點(diǎn)?！撤桨敢?8A一樓：各類(lèi)建材籠統(tǒng)店，首選需求面積在70平方以上者。道選品牌專(zhuān)賣(mài)店或裝修高檔者。以18B為參照，業(yè)態(tài)相近或同類(lèi)業(yè)態(tài)。如大型家電商場(chǎng)、櫥柜等。18B一樓：衛(wèi)浴區(qū)、配套水暖區(qū)、瓷磚區(qū)18B、18A二樓：家俬、家紡、家俱20A一樓：名類(lèi)建材籠統(tǒng)店，條件同上。以20號(hào)樓為參照停止業(yè)態(tài)甄選。20D一樓：油漆區(qū)、門(mén)業(yè)區(qū)、五金區(qū)、木地板區(qū)20C一樓：木線區(qū)、石材、天然景觀、水管區(qū)20B一樓：鋁合金區(qū)、鋼材制品區(qū)、水泥、夾板20B、C二樓及20A二樓：燈飾、家紡、窗簾區(qū)招商部建議：方案一。方案二18B一樓：衛(wèi)浴區(qū)、配套水暖區(qū)、瓷磚區(qū)、石材區(qū)18B二樓：櫥柜區(qū)、家俱家私、家紡、18A二樓：燈飾、照明區(qū)、吊頂區(qū)20D一樓：木地板區(qū)、門(mén)業(yè)區(qū)、五金區(qū)、20C一樓：油漆區(qū)、木線區(qū)、水管區(qū)、玻璃制品20B一樓：鋁合金區(qū)、鋼材制品區(qū)、水泥、夾板20B、C二樓、廚房電器、家電區(qū)20A二樓：窗簾布藝大世界另十七號(hào)樓底商主要業(yè)態(tài)以建材的可選性商品為主，接近建材城的位置，交叉熱水器店及建材生活消費(fèi)品。其他店鋪?zhàn)鰹樾^(qū)生活配套，藥店、中型超市、小吃市、飯店、診所以及其他生活配套店。面積細(xì)分---前期確認(rèn)面積后提供明細(xì)表。第八局部、項(xiàng)目招商條件戰(zhàn)略剖析、建議一、免租期方案劃分商場(chǎng)局部〔20B、20C、20D、18B及18A、20A二樓〕一期招商局部為20A\18A一二樓。其他稱為二期招商部份。免租期共分四檔兩年、詳細(xì)要求-----主力店，租賃面積到達(dá)在外地的品牌影響力著著；在同行業(yè)處于搶先位置；并1200平方以上者，市場(chǎng)份額占據(jù)較大的商家。能預(yù)見(jiàn)可以為市場(chǎng)帶來(lái)人流。家數(shù)兩至三家，〔普通為大型家俱店〕一年半、詳細(xì)要求------次主力店，租賃面積到達(dá)500平方米以上者或200以下面積，有清楚行業(yè)影響力的商家。屬于市場(chǎng)份額的中堅(jiān)組成商家，商家需有較強(qiáng)的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)信譽(yù)較好。數(shù)量5到10家。一年，詳細(xì)要求------普通商家。這類(lèi)商家是租賃面積較小，普通在80平米到200平米左右。是保證商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況動(dòng)搖的最重要局部。也是招商的主要對(duì)象。這類(lèi)商家要在本地有一定的知名度，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)較好。半年、詳細(xì)要求------租賃面積在80平方米以下50平方米以上的商家，此類(lèi)商家的運(yùn)營(yíng)性質(zhì)屬于建材的配套資料或家裝可選資料。利潤(rùn)不高，接受租金才干較差的商家。此類(lèi)商家的功用是豐厚市場(chǎng)的完全性。物管費(fèi)優(yōu)惠政策，1、停業(yè)前半年提早簽署租賃合同的，2、裝修終了在停業(yè)前一個(gè)月可停止試營(yíng)業(yè)的3、特殊位置〔轉(zhuǎn)角、陰暗角、空間應(yīng)用不好的商鋪或存在其他硬傷之商鋪〕招商不易處置的商鋪，可享市場(chǎng)停業(yè)之日起三個(gè)月到六個(gè)月的物管費(fèi)減免優(yōu)惠，注：物管費(fèi)可與免租期或其他優(yōu)惠手腕商家可同時(shí)享有。做為彈性招商條件運(yùn)用。小結(jié)：上述招商條件〔免租期、物管費(fèi)減免〕均為彈性條件，大戶商家需做到一事一議，遵照以小到大，以少到多；從次到主的規(guī)那么停止商家洽談，招商部需做到與開(kāi)發(fā)商對(duì)接人員停止每戶的優(yōu)惠政策討