房地產(chǎn)城市進(jìn)入-綿陽研究報告正式版

綿陽研究報告城市概況宏觀表現(xiàn)土地市場新房市場目錄二手市場企業(yè)競爭城市概況城市規(guī)劃綿陽市城市總體規(guī)劃（2010-2020）-規(guī)劃區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃圖軌道交通綿陽市軌道交通配套資源醫(yī)療資源（包括醫(yī)院）

教育資源（包括大學(xué)、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）

商業(yè)配套（包括商場、超市）宏觀表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模2019年，綿陽市GDP為2856.20億元，增速8.1%，較 2019年，綿陽市人均GDP為58685元，增速7.6%，較2018年下降0.9個百分點。 2018年下降0.8個百分點。綿陽市GDP與增速走勢 綿陽市人均GDP與增速走勢億元%元30009.260000250095000020008.8400008.615008.43000010008.22000085007.81000007.602015201620172018201920152016201720182019GDP1700.331830.422074.752303.822856.2人均GDP3575438202430154753858685增速8.68.39.198.1增速8.48.47.6GDP增速人均GDP增速

%8.68.48.287.87.67.47.2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2019年，綿陽市第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值為1402.41億元，占全市生產(chǎn)總值的49.1%，較2018年提高2.5個百分點。綿陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)走勢100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%20152016201720182019三產(chǎn)占比34.235.745.546.649.1二產(chǎn)占比50.54940.440.340.3一產(chǎn)占比15.315.314.113.110.6一產(chǎn)占比二產(chǎn)占比三產(chǎn)占比投資規(guī)模綿陽市全社會固定資產(chǎn)投資與房產(chǎn)投資額走勢億元1600140012001000800600400200020152016201720182019房地產(chǎn)投資額198.35205.58176.65204.54固定資產(chǎn)投資額1154.091229.971402.541291.07房投/固投17.216.712.615.8房地產(chǎn)投資額固定資產(chǎn)投資額房投/固投

%181614121086420消費規(guī)模2019年，綿陽市社會消費品零售總額為1276.53億元，同比增長11.1%。綿陽市社會消費品零售總額與增速走勢億元140012001000800600400200020152016201720182019社會消費品零售總額879.16988.481112.471149.471276.53增速12.412.51211.1社會消費品零售總額增速

%1312.51211.51110.510購買力2019年，綿陽市城鎮(zhèn)人均消費性支出為25026元，同比增長9.5%。城鎮(zhèn)人均可支配收入為37454元，同比增長8.8%，城鎮(zhèn)人均消費性支出/城鎮(zhèn)人均可支配收入為0.67。綿陽市城鎮(zhèn)人均可支配收入與消費支出走勢元400003500030000250002000015000100005000020152016201720182019城鎮(zhèn)人均消費性支出1813319561210432285425026城鎮(zhèn)人均可支配收入2717029407318223441137454消費/收入66.766.566.166.466.8城鎮(zhèn)人均消費性支出城鎮(zhèn)人均可支配收入消費/收入

%6766.866.666.466.26665.865.6城市人口2019年，綿陽市常住人口為487.7萬人，同比增長0.4%。戶籍人口為531.29萬人，同比下降0.9%，常住人口/戶籍人口為0.92。綿陽市常住人口與戶籍人口走勢萬人5600.935400.920.915200.95000.890.884800.874600.860.854400.8420152016201720182019常住人口477.2481.1483.6485.7487.7戶籍人口545.5545536.8536.2531.3常住人口/戶籍人0.870.880.90.910.92口常住人口戶籍人口常住人口/戶籍人口

居住人口中男性40-49歲人口居多，占比達(dá)23.3%；女性40-49歲人口居多，占比達(dá)23.9%。綿陽居住人口金字塔17.5%19.0% 60歲以上16.2%16.3%50-59歲23.9%23.3%40-49歲17.5%15.6%30-39歲20.2%20.4% 19-29歲4.7%5.5%18歲以下女男在校學(xué)生數(shù)2019年，綿陽市小學(xué)在校學(xué)生數(shù)為283500人，增速 2019年，綿陽市中學(xué)在校學(xué)生數(shù)為251200.0人，同比1.1%，較2018年下降2.4個百分點。 增長4%。綿陽市小學(xué)在校人數(shù)與增速走勢 綿陽市中學(xué)在校人數(shù)與增速走勢人30000025000020000015000010000050000020152016201720182019小學(xué)在校學(xué)生數(shù)250200150100271100280500283500增速-4080.63.51.1小學(xué)在校學(xué)生數(shù)增速

%100806040200-20-40-60

人25500025000024500024000023500023000022500020152016201720182019中學(xué)在校學(xué)生數(shù)250900240000235600241600251200增速-4.3-1.82.54中學(xué)在校學(xué)生數(shù)增速

%543210-1-2-3-4-5土地市場成交結(jié)構(gòu)2020年1-5月，綿陽市以商辦用地成交為主，占比66.8%，比去年同期上升44.3個百分點。綿陽市土地成交結(jié)構(gòu)走勢（按規(guī)劃建面）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2015201620172018201920:1-5其他用地4.30.96.31.31.11.5工業(yè)用地37.344.26967.435.622.7商辦用地41.940.99.118.211.466.8住宅用地16.614.115.613.151.98.9住宅用地商辦用地工業(yè)用地其他用地宅地市場2020年1-5月，綿陽市共推出土地規(guī)劃建面149.48萬㎡，成交87.09萬㎡，成交樓面均價1547元/㎡。綿陽市土地供求價走勢萬㎡元/㎡900250080020007006001500500400100030020050010000201520162017201820192020:1-5推出規(guī)劃建面504.4263.5249.0411788.9149.4成交規(guī)劃建面146.3177.4222.0248.5650.987.09成交樓面價8956391729195019811548推出規(guī)劃建面成交規(guī)劃建面成交樓面價

2020年1-5月，綿陽市成交土地出讓金達(dá)13.48億元，平均溢價率為10.7%，較去年下降52.4個百分點。綿陽市土地出讓金&溢價率走勢億元%14080120701006080504060304020201000201520162017201820192020:1-5土地出讓金13.111.3538.3948.46128.913.48溢價率1.38.270.933.419.310.7土地出讓金溢價率區(qū)縣宅地供求2019年5月-2020年5月，綿陽市涪城區(qū)推出規(guī)劃建面為199.62萬㎡，成交187.03萬㎡，成交面積最多，占比達(dá)33.5%，成交樓面均價為2971元/㎡。2019年5月-2020年5月綿陽市各區(qū)縣土地供求價對比萬㎡250200150100500涪城區(qū)安州區(qū)三臺縣游仙區(qū)江油市梓潼縣鹽亭縣平武縣北川羌族自治縣推出規(guī)劃建面199.62197.9983.6365.0657.8649.6936.4216.665.29成交規(guī)劃建面187.0382.9471.9965.0647.3949.6932.6916.665.29成交樓面價297120821503319612729219297411774

元/㎡3500300025002000150010005000推出規(guī)劃建面成交規(guī)劃建面成交樓面價商辦用地市場2020年1-5月，綿陽市共推出土地規(guī)劃建面540.24萬㎡，成交650.61萬㎡，成交樓面均價775元/㎡。綿陽市土地供求價走勢萬㎡元/㎡700140060012005001000400800300600200400100200002020:201520162017201820191-5推出規(guī)劃建面469.5586.9157.8436.1339.3540.2成交規(guī)劃建面369.3515.4128.5344.5142.6650.6成交樓面價4625799397351190775推出規(guī)劃建面成交規(guī)劃建面成交樓面價

2020年1-5月，綿陽市成交土地出讓金達(dá)50.43億元，平均溢價率為0.3%，較去年下降8.5個百分點。綿陽市土地出讓金&溢價率走勢億元%60850764053042031021002020:201520162017201820191-5土地出讓金17.0529.8312.0825.3316.9750.43溢價率1.40.57.47.41.20.3土地出讓金溢價率區(qū)縣供求2019年5月-2020年5月，綿陽市江油市推出規(guī)劃建面為637.43萬㎡，成交636.77萬㎡，成交面積最多，占比達(dá)81.5%，成交樓面均價為776元/㎡。2019年5月-2020年5月綿陽市各區(qū)縣土地供求價對比萬㎡7006005004003002001000江油市三臺縣安州區(qū)梓潼縣涪城區(qū)平武縣北川羌族自鹽亭縣游仙區(qū)治縣推出規(guī)劃建面637.43100.7157.1325.0118.4310.729.535.960.58成交規(guī)劃建面636.7767.239.245.9518.4310.722.850.290成交樓面價77715727703799252196414070推出規(guī)劃建面成交規(guī)劃建面成交樓面價

元/㎡180016001400120010008006004002000地塊排行2019年5月-2020年5月綿陽市成交地塊排行（按成交樓面價）排名地塊編號區(qū)縣成交時間用地性質(zhì)規(guī)劃建面成交樓面價溢價率拿地企業(yè)(萬㎡)(元/㎡)(%)11涪城區(qū)2019-05-10綜合用地(含住宅)7.82836571.6%綿陽高新建設(shè)開發(fā)有限公司2涪城區(qū)臨園路東段68號涪城區(qū)2020-03-03綜合用地(含住宅)3.0178000.0%綿陽臨園賓館有限責(zé)任公司(富臨實業(yè))31涪城區(qū)2019-05-08綜合用地(含住宅)6.8656000.0%華西集團(tuán)41涪城區(qū)2019-07-30綜合用地(含住宅)13.3752840.0%新廣廈房產(chǎn)53涪城區(qū)2019-08-27住宅用地3.98523173.4%綿陽市三匯房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司61游仙區(qū)2019-08-27住宅用地14.59353411.2%綿陽控股72游仙區(qū)2019-08-27住宅用地15.1333451.4%綿陽控股82019-187-2涪城區(qū)2019-12-03住宅用地0.3832560.0%綿陽高新區(qū)三陽塑膠有限責(zé)任公司92019-173-2游仙區(qū)2019-11-13住宅用地11.01305315.9%成都優(yōu)品道集團(tuán)102019-187-3游仙區(qū)2019-12-03住宅用地24.3229650.0%綿陽金循環(huán)置業(yè)新房市場房產(chǎn)政策綿陽市房地產(chǎn)政策政策類型發(fā)布時間限制區(qū)域政策概述限購------提取繳存人及配偶提過住房公積金的,申請住房公積金貸款須自提取之日起滿6個月(含)以上。繳存人及配偶個人住房公積金貸款已結(jié)清的，再次申請住房公積金貸款須自上次限貸2017.04.24綿陽貸款清償之日起滿6個月(含)以上。另一個重大變化是，意見對新房和二手房(再交易房)給出明確的劃分，規(guī)定首套房如果是新房，首付比例不低于房屋交易價的20%，首套房如果是二手房（再交易房），首付比例不低于30%。二套房如果是二手房(再交易房)，首付比例不得低于40%。限價------限售------人才政策------開發(fā)經(jīng)營綿陽商品住宅開發(fā)經(jīng)營走勢10.90.80.70.60.50.40.30.20.102014 2015 2016 2017 2018 2019商品住宅施工面積（萬平）商品住宅新開工面積（萬平）商品住宅竣工面積（萬平）商品住宅施工面積（萬平）商品住宅新開工面積（萬平）商品住宅竣工面積（萬平）供求分析2020年1-4月，綿陽市商品住宅成交均價為8121元/㎡，同比上漲3.9%，成交76.09萬㎡，新批上市0萬㎡，市場供不應(yīng)求。綿陽市商品住宅供求價走勢萬㎡300250200150100500201520162017201820192020:1-4上市面積00成交面積273.7876.09成交價格80018121上市面積成交面積成交價格

元/㎡81408120810080808060804080208000798079607940區(qū)縣供求2019年5月-2020年4月，仙海區(qū)成交均價最高，為12102元/㎡；涪城區(qū)新房成交68.56萬㎡，成交量最高。2019年5月-2020年4月綿陽市各區(qū)商品住宅供求價對比萬㎡80706050403020100經(jīng)濟(jì)技科技城北川羌涪城區(qū)術(shù)開發(fā)游仙區(qū)高新區(qū)安州區(qū)科教創(chuàng)仙海區(qū)梓潼縣平武縣鹽亭縣江油市族自治區(qū)業(yè)園區(qū)縣上市面積000000000000成交面積68.5666.3549.536.4935.815.231.9200000成交價格85308012816885586448934412102上市面積成交面積成交價格

元/㎡14000120001000080006000400020000成交結(jié)構(gòu)2019年5月-2020年4月綿陽市新房面積、總價成交結(jié)構(gòu)面積段60㎡以下60-80㎡80-90㎡90-100㎡100-120㎡120-140㎡140-180㎡180㎡以上匯總占比(%)總價段40萬以下5084106688213204051.740-60萬56295687577357533420328.360-80萬552318202830363922950905137.280-100萬09820016614627879617753331.0100-120萬09105178110013982441303512.5120-150萬011402818023881515286.3150-200萬00072150187554011.6200-250萬000006481161700.7250-300萬000000869770.3300萬以上00000011051060.4匯總11110102919536110088353094737224338100占比(%)0.54.112.022.041.414.53.91.5100庫存分析綿陽市商品住宅(不含保障性住房)庫存走勢萬㎡月110.90.90.80.80.70.70.60.60.50.50.40.40.30.30.20.20.10.10019-0519-0619-0719-0819-0919-1019-1119-1220-0120-0220-0320-04可售面積出清周期可售面積出清周期地價房價比2020年1-5月，綿陽市地價房價比為0.19，較2019年同比下降0.06，整體盈利空間較大。綿陽市地價房價比走勢0.30.250.20.150.10.050201520162017201820192020:1-5地價房價比0.250.19201520162017201820192020:1-5項目排行（按成交金額）2019年5月-2020年4月綿陽市新房項目成交金額TOP10（億元）95641810 3 27

成成成套套成均項交交交均交總排目金面均面區(qū)套價名名額積價積域數(shù)(萬稱(億(萬(元(㎡(套)元/元)㎡)/㎡)/套)套)綿州水13.14.112899游1郡131118仙277547·區(qū)源岸恒經(jīng)濟(jì)大技·12.15.147818210787術(shù)翡867104開翠發(fā)灣區(qū)項目排行（按成交面積）2019年5月-2020年4月綿陽市新房項目成交面積TOP10（萬㎡）86435102791

成成成套套成均項交交交均交總排目金面均面區(qū)套價名名額積價積域數(shù)(萬稱(億(萬(元(㎡(套)元/元)㎡)/㎡)/套)套)恒經(jīng)濟(jì)大技·12.15.147818110787術(shù)翡867104開翠發(fā)灣區(qū)綿經(jīng)陽濟(jì)CBD12.15.154783技2萬10078術(shù)053838達(dá)開廣發(fā)場區(qū)二手市場量價走勢2020年1-4月，綿陽市二手房參考成交均價為8530元/㎡，同比上升0.8%，成交面積為26.33萬㎡，同比下降31.1%。綿陽市二手房成交量價走勢萬㎡120100806040200201520162017201820192020:1-4成交面積115.0626.33成交價格85898530成交面積成交價格

86008590858085708560855085408530852085108500區(qū)縣量價2019年5月-2020年4月，綿陽市科技城科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)參考成交價最高，為9746元/㎡；涪城區(qū)二手房成交14.49萬㎡，成交量最高。2019年5月-2020年4月綿陽市各區(qū)縣二手房成交量價對比萬㎡1614121086420科技城經(jīng)濟(jì)技北川羌涪城區(qū)科教創(chuàng)術(shù)開發(fā)高新區(qū)游仙區(qū)安州區(qū)仙海區(qū)梓潼縣平武縣鹽亭縣江油市族自治三臺縣業(yè)園區(qū)區(qū)縣成交面積14.499.85.25.022.50.640.07000000參考成交價907397469246870290067423

元/㎡100009000800070006000500040003000200010000成交面積參考成交價成交結(jié)構(gòu)2019年5月-2020年4月綿陽市二手房面積、總價成交結(jié)構(gòu)面積段50㎡以下50-70㎡70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡150-200㎡200㎡以上其他匯總占比(%)總價段200萬以下487888382220811454795404640999594.7200-250萬00001825430770.7250-300萬0000002320340.3300-400萬0000001190200.2400-500萬00000005050.0500-800萬00000002020.0800-100000000000000.0萬1000萬以00000000000.0上其他19341779578147104254.0匯總506922399921761533817439166010558100占比(%)4.88.737.920.614.57.74.21.60100項目排行2019年5月-2020年4月綿陽市二手房項目成交面積TOP10（萬㎡）63 15 2974

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參考套均成交成交成交成交項目面積排名面積套數(shù)價金額名稱(㎡/(萬㎡)(套)(元/(萬元)套)㎡)長虹1世紀(jì)3.15350100589031679.城二55期華潤23702.2中央2.21233107259562公園田森18060.3奧林1.80184100089874春天布魯4斯國1.6717684649514147.際新80城東辰企業(yè)競爭拿地布局2019年5月-2020年5月開發(fā)企業(yè)在綿陽市的拿地分布企業(yè)拿地宗數(shù)布局區(qū)域(宗)江油星乙農(nóng)業(yè)投8江油市資陽光大地3梓潼縣綿陽控股2游仙區(qū)領(lǐng)地集團(tuán)1涪城區(qū)遠(yuǎn)大置業(yè)集團(tuán)1涪城區(qū)綿陽金循環(huán)置業(yè)1游仙區(qū)迪馬股份1涪城區(qū)華西集團(tuán)1涪城區(qū)榮耀恒置業(yè)1涪城區(qū)四川辰峯實業(yè)集1安州區(qū)團(tuán)太平鎮(zhèn)龍茶太平鎮(zhèn)龍村茶太平鎮(zhèn)龍茶村村太平鎮(zhèn)龍茶村經(jīng)開區(qū)南橋村房企涪城區(qū)青義鎮(zhèn)燈塔社江油星乙農(nóng)業(yè)投資區(qū)C宗經(jīng)開陽區(qū)光南大橋地游仙區(qū)三星村綿陽控股村領(lǐng)地集團(tuán)游仙區(qū)小枧溝鎮(zhèn)大河村沙堂路南側(cè)、玉蟾(E地塊)遠(yuǎn)大置業(yè)集團(tuán)路北側(cè)