房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅稅務(wù)法律風(fēng)險分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財稅稅務(wù)法律風(fēng)險分析財務(wù)、稅務(wù)、法律風(fēng)險分析房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，連續(xù)十二年被稅務(wù)機關(guān)列為專項檢查對象，行業(yè)涉及十余個稅種，全程隱藏著較多稅收風(fēng)險點，房地產(chǎn)行業(yè)一直被業(yè)界稱為涉稅高風(fēng)險。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，如何在項目前期做足稅收功課，以規(guī)避可能的涉稅風(fēng)險，盡量降低涉稅成本，是擺在行業(yè)面前的突出問題。為了更好地為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供法律服務(wù)，現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)及法律角度進行風(fēng)險提示。(占有耕地)平方米×每平方米適用稅額(元)(國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣)成交價格×3%-5％，最后增值額與扣除項目相比率；應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額應(yīng)納稅額=(全部應(yīng)稅收入-準予扣除項目)×25%(1)房產(chǎn)稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；(2)城鎮(zhèn)土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征城前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征(3)個人所得稅、車船使用稅、車輛購置稅等。一、土地使用權(quán)取得階段財稅法律風(fēng)險分析遷補償費等費用，導(dǎo)致土地增值稅和企業(yè)所得范拆遷安置補償合同文本，嚴格按上述合同的約定支付拆遷安置費、拆遷補償及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險并予以解決。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。計稅的基數(shù)包括：土地出讓之日起的十天之內(nèi)，向土地房屋所在地的契稅征收機關(guān)去辦理納稅的申報，并且在契稅征收機關(guān)所核定的期限內(nèi)進行稅款的繳納。如不及時申報，將繳納滯納金(應(yīng)納稅額的日萬分之五)和罰款(應(yīng)納稅額的二至五倍)。契稅在清算土地增值稅和企業(yè)所得稅時可以抵扣。但是，如果企業(yè)在企業(yè)所得稅、土部分契稅將不得作為成本費用在企業(yè)所得稅、土地增值稅清算時抵扣。2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》(國3、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》(財淄博市中心城區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費構(gòu)成表配套內(nèi)配套內(nèi)容住宅項目收費標準公建項目收費標準190元／平方米(含插建項目)衛(wèi)(工業(yè)生產(chǎn)用氣)(飯店、賓館等用氣)燃氣計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛開規(guī)劃設(shè)計費發(fā)票，虛增規(guī)劃設(shè)計費用，應(yīng)當(dāng)繳納偷漏稅款滯納金(日萬分之五)和罰款(二至五倍)，并可能被納入失信黑名單，甚至涉嫌逃稅罪、虛規(guī)劃設(shè)計企業(yè)開具的發(fā)票事項如與項目設(shè)計業(yè)務(wù)不一致，如超過一定數(shù)量則會引發(fā)險點分析依據(jù)《稅收征收管理法實施細則》(國務(wù)院令[2002]362號)第五十四條第二款，企業(yè)與股東及其他關(guān)聯(lián)方之間的借貸資金往來，必須支付利息。利息可計入成本，但最高不得超過依據(jù)中國人民銀行同期同類貸款利率核算出的利息額度，超過部分不允許作為成本償提供借款服務(wù)，應(yīng)視同銷售計算利息。但是自然人(非股東和關(guān)聯(lián)方)向其他單位或者《稅收征收管理法實施細則》(國務(wù)院令[2002]362號)第五十四條第二款的規(guī)定：稅額：間所能同意的數(shù)額，如果沒有按獨立企業(yè)之間的往來正常收取利息，則稅務(wù)機關(guān)有權(quán)根據(jù)征管法調(diào)整應(yīng)納稅含自然人)向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融機構(gòu)(包括企業(yè)和自然人)及股東支付的高額利息，如未取得正規(guī)發(fā)票，不能計入成本費用進行稅前列支，可能導(dǎo)致企業(yè)多繳企業(yè)所得稅及土地增他還借款的，不論所有權(quán)人是否將財產(chǎn)無償或有償交付企業(yè)使用，其實質(zhì)均為企業(yè)對個人進在每一納稅年度終了前，企業(yè)應(yīng)要求借款人股東于十二月底前歸還借款。，主要涉及以下罪名：非法吸收公眾存款罪、現(xiàn)風(fēng)險并予以解決。工程施工環(huán)節(jié)風(fēng)險點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛開建安發(fā)票，加大建安支出，導(dǎo)致土地增值稅和企業(yè)所得稅在建設(shè)工程施工合同文本中約定建安發(fā)票的類型以及交付發(fā)票與支付建設(shè)工程款的，按季度繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)擔(dān)。交接時間一致。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買苗木，取得自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品免稅增值稅普通發(fā)票，可以農(nóng)產(chǎn)品銷售產(chǎn)者自產(chǎn)的苗木取得了免稅農(nóng)產(chǎn)品增值稅普通發(fā)票，則不得計算抵扣進項稅額，如抵扣可中明確約定自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品相關(guān)事項，并據(jù)實開具發(fā)票。知風(fēng)險11：銷售傭金(薪金)問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋支付傭金(薪金)及與企業(yè)所得稅相關(guān)的問題。(1)委托中介公司銷售。利：不涉及勞動用工法律風(fēng)險弊：根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕29號)，稅收最高抵扣房屋銷售收入5%。(2)開發(fā)商招聘銷售員自行銷售。。。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時即應(yīng)按照相應(yīng)規(guī)定預(yù)繳增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅，如企業(yè)沒有按規(guī)定申報繳納增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅，則存在偷漏稅法稅及企業(yè)所得稅。同”偷漏稅款，則涉嫌逃稅罪等刑事責(zé)任風(fēng)險。。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵工程款和贈與股東房產(chǎn)的情形均視為房屋銷售，應(yīng)確認收、企業(yè)所得稅、契稅等，并負有代扣代繳股東個人所得稅的義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵工程款和贈與股東房產(chǎn)時，應(yīng)及時繳納稅款并履行代扣代繳房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價格明顯低于市場價格，可能被認定為律風(fēng)險，并可能涉及行賄等刑事責(zé)任風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)完成后，未及時結(jié)算實際計稅成本，導(dǎo)致項目計稅成本(含企業(yè)所得稅和土地增值稅)計算不實。地增值稅和企業(yè)所得稅清算，爭取享受稅收優(yōu)惠政策。共配套設(shè)施進行處理。度核算，按季度繳納。態(tài)時