物業(yè)管理實(shí)務(wù)測(cè)試卷一

-.z中物時(shí)代2010年度注冊(cè)物業(yè)管理師考前測(cè)試試卷?物業(yè)管理實(shí)務(wù)?測(cè)試試卷〔一〕一、選擇題〔共20題，每題1分，共計(jì)20分。每題的備選項(xiàng)中，有1個(gè)或1個(gè)以上符合題意，錯(cuò)選、少選此題不得分〕1、根據(jù)?公司法?規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向〔〕行注冊(cè)登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。A、工商行政管理部門 B、稅務(wù)行政管理部門C、建立行政管理部門 D、市政行政管理部門2、以下不屬于物業(yè)效勞企業(yè)的總經(jīng)理室人員的是〔〕。A、總管理師B、總會(huì)計(jì)師C、總經(jīng)濟(jì)師C、總工程師3、前期物業(yè)效勞合同的主要內(nèi)容包括合同的當(dāng)事人、物業(yè)根本情況、效勞費(fèi)用、物業(yè)的經(jīng)營與管理等。對(duì)于效勞內(nèi)容與質(zhì)量來說，以下不屬于效勞主要內(nèi)容的是〔〕。A、車輛停放管理 B、物業(yè)裝飾裝修管理效勞C、物業(yè)管理用房 D、平安防*的協(xié)助管理4、入住效勞的管理有〔〕。①入住流程與手續(xù)；②費(fèi)用繳納；③驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙；④資料歸檔A、①③B、①③④C、①②③D、①②③④5、因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，〔〕應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。A、物業(yè)管理單位B、建立單位C、行政主管部門D、裝修人6、對(duì)維修養(yǎng)護(hù)方案的編制依據(jù)描述不正確的選項(xiàng)是〔〕。A、平安與環(huán)境保護(hù)的要求B、房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)C、房屋及設(shè)施設(shè)備的修理周期和修理周期構(gòu)造D、房屋及設(shè)施設(shè)備的使用要求的管理目標(biāo)7、以下哪一項(xiàng)工作不屬于公共平安防*管理效勞內(nèi)容：〔〕A、出入管理B、安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理C、施工現(xiàn)場(chǎng)的管理和配合政府開展社會(huì)管理D、裝修管理8、對(duì)發(fā)生電梯故障的主要應(yīng)對(duì)措施表達(dá)不正確的選項(xiàng)是〔〕。A、當(dāng)乘客被困電梯時(shí)，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細(xì)觀察電梯內(nèi)情況，通過對(duì)講系統(tǒng)詢問被困者并予以撫慰B、立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救助被困者C、催促電梯維保單位全面檢查，消除隱患D、無需將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案9、酬金制的物業(yè)效勞費(fèi)計(jì)提基數(shù)為〔〕A、預(yù)收效勞資金B(yǎng)、實(shí)收效勞資金C、預(yù)收效勞資金和其他收入D、實(shí)收效勞資金和其他收入10、物業(yè)管理投訴處理的程序是〔〕。①記錄投訴內(nèi)容；②判定投訴性質(zhì)；③調(diào)查分析投訴原因；③確定處理責(zé)任人；⑤提出解決投訴的方案；⑥答復(fù)業(yè)主；⑦回訪；⑧總結(jié)經(jīng)歷，改善效勞A、①②③④⑤⑥⑦ B、①②③⑤⑥⑦⑧C、①②③④⑤⑦⑧ D、①③④⑤⑥⑦⑧11、物業(yè)管理方案中的工作方案的制訂大體可以分成三個(gè)階段，即籌備期、交接期和正常運(yùn)作期。其中籌備期的工作方案內(nèi)容主要包括〔〕。A、擬訂物業(yè)管理方案B、籌建工程機(jī)構(gòu)C、檔案建立分類管理D、完善辦公住宿條件E、設(shè)施設(shè)備管理的全面實(shí)施12、物業(yè)效勞合同與前期物業(yè)效勞合同的主要區(qū)別表達(dá)在：〔〕A、訂立合同的當(dāng)事人不同B、違約責(zé)任的約定不同C、效勞內(nèi)容不同D、合同期限不同E、效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同13、以下哪些項(xiàng)屬于新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容：〔〕A、產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料B、業(yè)主資料C、設(shè)計(jì)、施工資料，物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料，機(jī)電設(shè)備資料D、房屋裝修資料E、合同協(xié)議14、物業(yè)裝飾裝修管理效勞包括哪些內(nèi)容.〔〕A、物業(yè)裝飾裝修的*圍和時(shí)間管理B、物業(yè)裝飾裝修管理的要求C、物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理E、物業(yè)裝飾裝修管理流程15、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括的內(nèi)容有：〔〕A、設(shè)備的檢查B、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測(cè)C、定期預(yù)防性試驗(yàn)D、設(shè)備故障診斷技術(shù)E、節(jié)能管理16、主營業(yè)業(yè)務(wù)收入包括〔〕A、物業(yè)經(jīng)營收入B、物業(yè)大修收入C、廢品回收收入D、材料物資銷售收入E、物業(yè)管理收入17、物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出構(gòu)成一般是指〔〕。A、管理效勞人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等B、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用C、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用D、辦公費(fèi)用、企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用E、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及業(yè)主責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用18、物業(yè)效勞企業(yè)招聘過程中，常用的選拔方法包括〔〕。A、面試B、心理測(cè)試C、知識(shí)測(cè)試D、能力測(cè)試E、勞動(dòng)技能測(cè)試19、物業(yè)管理投訴的方法一般有〔〕和總結(jié)經(jīng)歷，改善效勞等。A、耐心傾聽，據(jù)理力爭(zhēng) B、詳細(xì)記錄，確認(rèn)投訴C、真誠對(duì)待，冷靜處理 D、及時(shí)處理，注重質(zhì)量E、耐心傾聽，不與爭(zhēng)辯20、物業(yè)管理應(yīng)用文書的常見類型包括〔〕。A、行政公文B、事務(wù)文書C、記事公文D、制度文書E、禮儀文書二、案例分析題〔共8題，每題10分，共計(jì)80分〕案例1、〔10分〕A公司建立了一座涉外商務(wù)大廈，由于當(dāng)時(shí)A公司自身并不具備直接收理大廈的經(jīng)歷和能力，便招標(biāo)了F公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該工程的物業(yè)管理工作。由于F公司是以低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓力很大，在實(shí)際管理運(yùn)作中經(jīng)常偷工減料，對(duì)管理本錢進(jìn)展非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。隨即A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機(jī)構(gòu)接收。工程交接時(shí)雙方分別就工程現(xiàn)狀進(jìn)展了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時(shí)，因正值冬季，環(huán)境溫度無法到達(dá)開機(jī)條件，在粗略看過機(jī)房后，接收人員便在“一切正常〞的字樣下簽了名。春夏之交，在進(jìn)展空調(diào)運(yùn)行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)，前管理公司對(duì)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機(jī)組加過油，有的機(jī)頭已不能啟動(dòng)，需要更換局部零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用，而A公司則認(rèn)為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償費(fèi)用要扣除相當(dāng)局部。這時(shí)F公司的律師出場(chǎng)了，手里拿著有A公司工作人員“一切正常〞簽字的交接驗(yàn)收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉?！菊?qǐng)問】：1、A公司在這場(chǎng)“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭〞的移交工作中存在什么問題.2、如何防止這樣的事情發(fā)生.案例２、〔10分〕*先生購置了一套位于頂層的商品房，“入住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?和?臨時(shí)管理規(guī)約?中都有明確的規(guī)定：為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的平安，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺(tái)，不得在窗戶上加裝防護(hù)欄。〞入住后，*先生未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其撤除。*先生認(rèn)為：這是自己的房子，自己有權(quán)利處理，拒不撤除。物業(yè)公司決定：對(duì)*先生罰款2000元。*先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停頓效勞等系列“制裁措施〞。雙方矛盾十分鋒利，物業(yè)公司把*先生告上了法庭。物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是：*先生撤除封閉陽臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款；*先生承當(dāng)此案的訴訟費(fèi)。請(qǐng)仔細(xì)閱讀、分析此案例并答復(fù)：1、物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持.2、按照法律法規(guī)要求，*先生在此案中有哪些過錯(cuò).3、物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤所在.應(yīng)當(dāng)采取何種做法.案例3、〔10分〕*小區(qū)居住的*女士，經(jīng)常與同樣居住在小區(qū)的其他老年人一起在小區(qū)廣場(chǎng)上打太極，廣場(chǎng)周圍有幾株粗大的老楊樹。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。突然，一陣旋風(fēng)刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的*女士被一根較粗的枯枝砸倒在地。聞?dòng)嵹s來的保安員把*女士送到醫(yī)院，診斷為：頸脊髓震蕩，頸椎過伸性損傷?！菊?qǐng)問】：1、在*女士受傷的事件中，物業(yè)公司是否存在過錯(cuò).2、對(duì)于此案的樹木致人傷害，物業(yè)公司是否應(yīng)該承當(dāng)賠償責(zé)任.案例4、〔10分〕陽光穎達(dá)國際商城建筑面積約10萬㎡，外墻是鋁金板和玻璃幕，內(nèi)墻面和地面是米黃色**石，附屬設(shè)備包括16部電梯、2部自動(dòng)扶梯、消防中控系統(tǒng)、磁卡門禁設(shè)備、中央制冷供暖系統(tǒng)、配電系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等，綜合配套設(shè)施包括地下停車場(chǎng)、休閑健身區(qū)、餐飲部等。目前，該商城已經(jīng)竣工，并通過招標(biāo)方式選聘了金運(yùn)物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理效勞。請(qǐng)你替金運(yùn)物業(yè)管理公司編寫一份切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。說明：寫出方案內(nèi)容的框架體系即可。案例5、〔10分〕亮達(dá)物業(yè)管理公司通過公開招標(biāo)的方式承接了斯聞大廈的物業(yè)管理早期介入工作。該物業(yè)工程處于市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備階段。亮達(dá)物業(yè)管理公司中標(biāo)的一個(gè)主要原因，是其編制了一份高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的“斯聞大廈物業(yè)管理早期介入方案〞。如果你參加這次招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。問題：1、斯聞大廈物業(yè)管理早期介入實(shí)施方案應(yīng)包括哪些主要工作內(nèi)容.2、斯聞大廈物業(yè)管理早期介入準(zhǔn)備工作應(yīng)有哪些內(nèi)容.案例6、〔10分〕：建筑面積100萬平方米的*住宅小區(qū)于2003年10月底建成，在選擇物業(yè)管理機(jī)構(gòu)時(shí)，開發(fā)商沒有進(jìn)展招投標(biāo)，而是自己成立了一個(gè)物業(yè)管理部直接接收了該小區(qū)，請(qǐng)分析：

1、開發(fā)商的做法是否適宜.為什么.2、根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)受到怎樣的處理.3、什么情況下可以不采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理公司.案例7、〔10分〕海天物業(yè)管理公司組建不久就接收了一座規(guī)模較大的寫字樓，公司根據(jù)實(shí)際情況，決定將特制設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，包括設(shè)備的所有維修保養(yǎng)、正常磨損更換零件、應(yīng)急搶修、正常小修均以大包的形式委托給專業(yè)維修公司負(fù)責(zé)。在這種情況下，海天物業(yè)管理公司工程部人員認(rèn)為建立特種設(shè)備技術(shù)檔案的任務(wù)也應(yīng)由被委托方去做。問題：1、工程部人員這種想法對(duì)嗎.為什么.2、特種設(shè)備技術(shù)檔案應(yīng)包括哪些內(nèi)容.案例8、〔10分〕*物業(yè)管理公司接收*住宅小區(qū)之后，當(dāng)日就接到很多業(yè)主關(guān)于小區(qū)環(huán)境差的投訴和抱怨，有些業(yè)主甚至揚(yáng)言為此拒交物業(yè)管理費(fèi)?？梢娢飿I(yè)環(huán)境綠化和管理是十分重要的。你認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)各項(xiàng)環(huán)境管理早期介入方面能起到什么作用，應(yīng)做些什么工作呢.后附答案答案選擇題A2、A3、C4、D5、D6、C7、D8、D9、A10、AABD12、AD13、ABC14、ABCD15、ABCD16、ABE17、ABCD18、ABCEBCDE20、ABDE案例分析題案例1【答案要點(diǎn)】1、在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭的移交工作中，各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接收、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周到，以利交接和今后工作的開展。從案情介紹我們知道，A公司在物業(yè)管理方面不具備很多經(jīng)歷和能力，A公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時(shí)沒有進(jìn)展開機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時(shí)不具備開機(jī)條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑，而不能草率簽字。2、在這種情況下，A公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜襾碇笇?dǎo)移交文件的起草和指導(dǎo)移交工作的進(jìn)展。特別是移交合同，對(duì)雙方都十分重要，要慎重簽署。對(duì)遺留問題要簽署“遺留問題備忘錄〞，這時(shí)的簽字可能是“一字千金〞的。案例2【答案要點(diǎn)】1、A、物業(yè)公司要求*先生交納罰款的請(qǐng)求無法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回；B、訴*先生撤除陽臺(tái)及護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予支持；C、此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。2、按照?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法?*先生的行為屬未經(jīng)同意，搭建建筑物、構(gòu)筑物和改變外立面行為。并且違反了?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?和?臨時(shí)管理規(guī)約?的約定，屬違規(guī)行為。3、作為物業(yè)公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款；無權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。應(yīng)當(dāng)在制止無效的情況下，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，或通過司法途徑解決。案例3【答案要點(diǎn)】1、在*女士受傷的事件中，物業(yè)公司有過錯(cuò)。居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，老楊樹屬于綠化*圍，故物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理義務(wù)。2、對(duì)于此案的樹木致人傷害，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。綠化管理的的根本要求就應(yīng)該加強(qiáng)枯枝的清理，在災(zāi)害天氣降臨前應(yīng)巡視所轄物業(yè)園林樹木，防止對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人造成潛在的危害。老楊樹上的枯枝被一陣風(fēng)吹過就會(huì)斷裂，已經(jīng)給樹周圍的人構(gòu)成人身和財(cái)產(chǎn)損害的威脅，而物業(yè)管理公司作為老楊樹的管理者應(yīng)該發(fā)現(xiàn)卻沒有及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝，未及時(shí)采取適當(dāng)措施〔如修剪和放置警示標(biāo)志等〕，故應(yīng)就枯枝斷裂造成的損失承當(dāng)賠償責(zé)任。案例4【答案要點(diǎn)】金運(yùn)物業(yè)管理公司的物業(yè)管理方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容：1、工程管理的整體設(shè)想與籌劃包括物業(yè)工程概況和特點(diǎn)、客戶效勞需求分析、效勞指導(dǎo)思想、物業(yè)管理檔次、管理效勞的總體*圍、效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、管理效勞措施等內(nèi)容。2、物業(yè)管理效勞模式包括管理效勞運(yùn)作模式、工作流程、機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)、信息反應(yīng)處理機(jī)制等。3、管理效勞人力資源的管理結(jié)合工程情況合理配備各崗位人員，制定人員培訓(xùn)和管理方案與措施。4、管理制度建立主要包括各項(xiàng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，如各崗位職責(zé)、操作規(guī)程、管理要求、應(yīng)急預(yù)案等。5、物業(yè)管理效勞的具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)包括業(yè)主入住接待、業(yè)主投訴處理、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、平安保衛(wèi)、車輛停放及交通管理、消防管理、環(huán)境保潔與綠化美化管理、特約效勞等方面的具體管理和效勞內(nèi)容、效勞形式、效勞方法、物資裝備、效勞特色、效勞承諾和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。此外，還應(yīng)制定前期物業(yè)管理效勞目標(biāo)，并結(jié)合工程情況劃分為階段性目標(biāo)。6、物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測(cè)算包括物業(yè)管理效勞費(fèi)用的構(gòu)成和收支測(cè)算、專項(xiàng)維修資金的籌集和使用方案等。物業(yè)管理效勞費(fèi)用的測(cè)算包括效勞總價(jià)和各分項(xiàng)效勞單價(jià)，需要列明各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算明細(xì)表。7、接收驗(yàn)收工作準(zhǔn)備和實(shí)施1〕組織驗(yàn)收小組。2〕明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。3〕確定驗(yàn)收方案。4〕準(zhǔn)備驗(yàn)收資料。5〕參與竣工驗(yàn)收。6〕實(shí)施接收驗(yàn)收及接收驗(yàn)收后與建立單位協(xié)商解決遺留問題。8〕客戶入住實(shí)施方案包括成立客戶入住小組、入住程序制定、入住時(shí)間確定、建立物業(yè)管理檔案、劃分各部門責(zé)任及協(xié)助內(nèi)容、模擬培訓(xùn)等。案例5【答案要點(diǎn)】1、斯聞大廈物業(yè)管理早期介入實(shí)施方案的主要工作內(nèi)容包括：〔1〕立項(xiàng)決策階段的實(shí)施?！?〕規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)施。在這一階段，物業(yè)管理公司應(yīng)做好以下工作：①考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善。②考慮建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護(hù)的需要。③考慮平安保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要?！?〕施工安裝階段的實(shí)施。①監(jiān)視工程質(zhì)量。②掌握物業(yè)的全部情況③催促物業(yè)管理所需設(shè)施的落實(shí)?！?〕接收準(zhǔn)備階段的實(shí)施。①組織驗(yàn)收小組。②明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。③確定驗(yàn)收方案。④擬訂日后物業(yè)管理方案和制度。⑤準(zhǔn)備驗(yàn)收資料?！?〕參與竣工驗(yàn)收。2、早期介入的準(zhǔn)備工作包括：〔1〕了解物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的根本要求?！?〕組織技術(shù)力量。〔3〕收集相關(guān)資料?！?〕確定工作方法。〔5〕準(zhǔn)備設(shè)備器材和資金。案例6【答案要點(diǎn)】：1、根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三條“國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)〞和第二十四條“國家提倡建立單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相別離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)的建立單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)〞規(guī)定，國家只是提倡建立單位進(jìn)展招投標(biāo)，對(duì)于住宅小區(qū)開發(fā)商自己組建物業(yè)公司接收小區(qū)的做法是不適宜的。

2、根據(jù)條例第五十七條規(guī)定：違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建立單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企