小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)

小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)第1頁(yè)/共42頁(yè)22號(hào)地研究模型2009.10.30第2頁(yè)/共42頁(yè)3[關(guān)鍵字]：別墅[簡(jiǎn)介]：該理論界定了小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品以及通過(guò)研究市場(chǎng)上小獨(dú)棟別墅的處理方法，總結(jié)了克服小獨(dú)棟產(chǎn)品劣勢(shì)，從而營(yíng)造出別墅感的若干方法。第3頁(yè)/共42頁(yè)小獨(dú)棟別墅界定4地上面積區(qū)間：200-320平米之間容積率：0.35-0.4左右間距：3-5米庭院面積：300-500平米技術(shù)指標(biāo)地下面積：<100平米所謂小獨(dú)棟產(chǎn)品是相對(duì)于建筑面積較大、總價(jià)較高的獨(dú)棟產(chǎn)品和聯(lián)排別墅而言的一種旨在通過(guò)建筑面積控制總價(jià)，擴(kuò)大低密度產(chǎn)品置業(yè)客戶(hù)群體的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品產(chǎn)品界定產(chǎn)生背景小獨(dú)棟產(chǎn)品概念于2003年北京別墅市場(chǎng)出現(xiàn)，此類(lèi)產(chǎn)品是低密度物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分的結(jié)果——即彌補(bǔ)聯(lián)排別墅和面積較大/總價(jià)較高的獨(dú)棟別墅的一種產(chǎn)品類(lèi)型第4頁(yè)/共42頁(yè)小獨(dú)棟的自身產(chǎn)品缺陷和目標(biāo)客戶(hù)的置業(yè)敏感點(diǎn)存在一定的矛盾，需要通過(guò)一些技術(shù)性的手段解決5獨(dú)棟的產(chǎn)品形式較低的總價(jià)范圍較高的建筑密度緊湊的生活空間產(chǎn)品策略：在保持較低的總價(jià)范圍的前提之下，產(chǎn)品全面在公共空間處理和私人空間的營(yíng)造上發(fā)力可以通過(guò)圍合組團(tuán)、建筑單體、聯(lián)院處理以及公共綠地幾種手段來(lái)解決建筑密度過(guò)高帶來(lái)的壓抑和擁擠之感?？梢酝ㄟ^(guò)室內(nèi)空間、室內(nèi)外關(guān)系以及建筑細(xì)節(jié)幾種手段來(lái)解決小面積帶來(lái)的別墅感缺陷問(wèn)題。較高的建筑密度緊湊的生活空間客戶(hù)敏感點(diǎn)產(chǎn)品缺陷第5頁(yè)/共42頁(yè)較高的建筑密度帶來(lái)的空間壓抑和緊促感可以通過(guò)一些手段來(lái)緩解和規(guī)避6較高的建筑密度圍合組團(tuán)建筑單體聯(lián)院處理公共綠地在節(jié)約基地面積的前提之下，通過(guò)圍合組團(tuán)的公共空間來(lái)增加鄰里交流空間，減少較小的庭院面積帶來(lái)的負(fù)面影響(典型案例：納帕溪谷）短面寬/大進(jìn)深的單體設(shè)計(jì)帶來(lái)的采光和對(duì)視問(wèn)題可以通過(guò)單體的排布擺向和處理來(lái)解決（典型案例：龍灣別墅）山墻的共用/庭院的銜接可以在提高容積率的前提之下增大了庭院的空間和保證了庭院的私密度（典型案例：香江別墅、亞瀾灣）大面積集中公共綠地的設(shè)施在視覺(jué)感受上給人空曠的感覺(jué)，并且能夠?yàn)闃I(yè)主提供寬敞的活動(dòng)空間緩解庭院活動(dòng)面積較小的問(wèn)題（典型案例：龍灣別墅、溫哥華森林）第6頁(yè)/共42頁(yè)圍合組團(tuán)式排布小獨(dú)棟別墅應(yīng)在能保證一定的私家庭院面積下、盡可能減少對(duì)土地面積占有；解決方案之一是采用組團(tuán)式布局，即4-6棟別墅通過(guò)圍合的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)保證一定的公共交流空間，減少由于較小的院落帶來(lái)的負(fù)面影響案例：納帕溪谷小戶(hù)型布局7第7頁(yè)/共42頁(yè)建筑單體8在建筑單體的排布方向處理上，采取了房子的布局與正南、正北約40度的夾角，比普通正南正北多出了11%的采光角度項(xiàng)目的高容積率決定了其宅基地短面寬/大進(jìn)深的缺點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)上采用了豎L型，把客廳等需要日照和采光的公共空間放到首層延伸處，而臥室區(qū)退后設(shè)置；實(shí)現(xiàn)了客廳等的立體采光和臥室的多面采光，給解決對(duì)視問(wèn)題留出了窗子設(shè)置的空間案例：龍灣別墅第8頁(yè)/共42頁(yè)聯(lián)院處理聯(lián)院別墅可以在提高容積率的前提下，保證庭院的面積；并且通過(guò)山墻的運(yùn)用，保證了庭院的私密性在短面寬/大進(jìn)深的基地條件下，通過(guò)U型或者L型的建筑單體設(shè)計(jì)，巧妙地把庭院在空間劃分為三層：前院、內(nèi)院和后院，產(chǎn)生了步移景換的效果，并保證了每個(gè)房間都可以擁有院景的效果三重庭院的效果也緩解了整體庭院面積過(guò)小帶來(lái)的視覺(jué)壓抑和緊湊之感9前院內(nèi)院后院典型案例：香江別墅第9頁(yè)/共42頁(yè)公共綠地10集中公共綠地可以散落分布在小區(qū)內(nèi)，以解決小獨(dú)棟別墅庭院空間小而產(chǎn)生的活動(dòng)空間不足，同時(shí)為鄰里之間的交流提供了良好的場(chǎng)所零散分布的集中綠地可以緩解較高的建筑密度帶來(lái)的視覺(jué)壓抑和疲勞感多處集中綠地的開(kāi)放性對(duì)于實(shí)現(xiàn)均衡物業(yè)價(jià)值有良好的效果典型案例：溫哥華森林第10頁(yè)/共42頁(yè)小獨(dú)棟別墅由于面積較小帶來(lái)的別墅感不足問(wèn)題可以通過(guò)室外空間、室內(nèi)空間、內(nèi)外關(guān)系處理以及建筑細(xì)節(jié)等手段來(lái)緩解11室內(nèi)空間室外空間內(nèi)外空間關(guān)系建筑細(xì)節(jié)客廳、餐廳、地下室、主臥室區(qū)下沉庭院大面積觀(guān)景窗、露臺(tái)等灰空間、建筑高度與屋檐、外立面顏色和材料緊湊的生活空間第11頁(yè)/共42頁(yè)下沉式庭院

室外空間下沉式庭院增加了室外空間的層次感，業(yè)主可隨意分配各類(lèi)使用功能于此；下沉式庭院對(duì)支付能力有限、非常向往別墅庭院生活的客戶(hù)很有打動(dòng)力。下沉式庭院已經(jīng)成為小別墅必備點(diǎn)。12

增加地下室自然采光面平添院落的層次感半室內(nèi)空間感，用途廣第12頁(yè)/共42頁(yè)下沉式庭院

室外空間13水印長(zhǎng)灘2N戶(hù)型納帕溪谷SA戶(hù)型16m2項(xiàng)目名稱(chēng)下沉式庭院面積(m2)龍灣別墅A-1戶(hù)型20龍灣別墅A-3戶(hù)型28龍灣別墅A-5戶(hù)型31納帕溪谷SA戶(hù)型16納帕溪谷SF戶(hù)型24溫哥華森林A2-C戶(hù)型17溫哥華森林b3-P戶(hù)型26水印長(zhǎng)灘2N戶(hù)型22水印長(zhǎng)灘2SA戶(hù)型31下沉式庭院通常為側(cè)院下沉，下沉面積20-30平方米。結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品定位，下沉式庭院面積在20-30平方米間，即可實(shí)現(xiàn)庭院效果；設(shè)計(jì)中需協(xié)調(diào)下沉式庭院院墻與臨院關(guān)系增加土方工程量日常使用成本略高，需要配備水泵第13頁(yè)/共42頁(yè)室內(nèi)處理應(yīng)該抓住凸現(xiàn)別墅特質(zhì)的孔家，同時(shí)通過(guò)合理的功能布局減少面積較小帶來(lái)的壓抑感，實(shí)現(xiàn)“小面積、大感受”的效果14緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過(guò)縱向、橫向的空間交流，通過(guò)隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。別墅特質(zhì)空間的處理

彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大/入口玄關(guān)的挑空，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳）結(jié)合布置。充分利用地下室，在其分布活動(dòng)室、影音室、工人房等功能空間功能空間布局處理第14頁(yè)/共42頁(yè)玄關(guān)和吹拔小獨(dú)棟別墅客戶(hù)最為關(guān)注獨(dú)棟別墅的居住感受。對(duì)于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來(lái)說(shuō)，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。15項(xiàng)目名稱(chēng)入口玄關(guān)面積(m2)順馳林溪a戶(hù)型9萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)B戶(hù)型6觀(guān)唐A戶(hù)型9觀(guān)唐B戶(hù)型5觀(guān)唐D戶(hù)型8順馳林溪a戶(hù)型入口玄關(guān)9平米別墅特質(zhì)空間的處理第15頁(yè)/共42頁(yè)大面積會(huì)客廳

客廳是待客會(huì)客的主要空間。別墅客戶(hù)非常注重公共空間的尊貴感，希望客廳面積盡可能的寬敞、闊綽在地上面積為250左右的情況下，獨(dú)立客廳面積應(yīng)達(dá)到40平方米左右；在地上面積在200平米左右，家庭廳、客廳以及餐廳可以結(jié)合布置，總面積在70-80左右16別墅特質(zhì)空間的處理第16頁(yè)/共42頁(yè)客廳挑空

小獨(dú)棟別墅客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開(kāi)敞度，17項(xiàng)目名稱(chēng)客廳挑空面積(m2)納帕溪谷SA戶(hù)型20納帕溪谷SF戶(hù)型17優(yōu)山美地b1戶(hù)型22龍灣別墅A-5戶(hù)型31溫哥華森林b3-T戶(hù)型19溫哥華森林b3-P戶(hù)型29碧水莊園b2戶(hù)型35別墅特質(zhì)空間的處理第17頁(yè)/共42頁(yè)獨(dú)立主臥區(qū)

室內(nèi)空間主臥區(qū)是凸現(xiàn)別墅主人居住尊貴的區(qū)域；獨(dú)立主臥區(qū)有兩種處理手法：方法一：二層只有主臥區(qū)一個(gè)功能空間，無(wú)其他臥室；方法二：二層設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立主臥區(qū)，以滿(mǎn)足雙親同住的需要；18案例1：水印長(zhǎng)灘III期托斯卡納山居別墅NA戶(hù)型，局部二層，作為主臥區(qū)，另配合一層設(shè)有一間次臥室。陽(yáng)臺(tái)主臥室書(shū)房上空衣帽間過(guò)廳衛(wèi)生間主臥室主臥衛(wèi)生間案例2：納帕溪谷SA戶(hù)型，二層設(shè)有2個(gè)獨(dú)立主臥區(qū)；別墅特質(zhì)空間的處理第18頁(yè)/共42頁(yè)地下室、半地下室

小獨(dú)棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會(huì)一些私人愛(ài)好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi)。19半地下室與室外別墅特質(zhì)空間的處理第19頁(yè)/共42頁(yè)地下室功能與面積20項(xiàng)目名稱(chēng)地下室面積(m2)納帕溪谷SB戶(hù)型73納帕溪谷SE戶(hù)型84觀(guān)唐E戶(hù)型98觀(guān)唐V戶(hù)型93龍灣別墅A-5戶(hù)型88龍灣別墅B-3戶(hù)型110溫哥華森林C3-C戶(hù)型124溫哥華森林b3-P戶(hù)型130納帕溪谷SE戶(hù)型地下室84.18㎡地下室包括：家庭活動(dòng)室和下沉式庭院觀(guān)唐E戶(hù)型地下室98.65㎡地下室包括：健身房、影音室、雙衛(wèi)生間、洗衣間、設(shè)備間、備用間和下沉式庭院晴翠園F戶(hù)型地下室94.91㎡地下室包括：起居室、娛樂(lè)室、洗衣房、衛(wèi)生間、工作間、保姆房、設(shè)備間別墅特質(zhì)空間的處理第20頁(yè)/共42頁(yè)室內(nèi)空間交流處理21功能空間布局處理注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過(guò)縱向/橫向的空間交流緩解由于功能空間布局緊湊帶來(lái)的壓抑感通過(guò)室內(nèi)欄桿/半墻/室內(nèi)窗戶(hù)來(lái)為橫縱的交流提供空間依據(jù)，這種通透的視覺(jué)感有助于減少各個(gè)空能空間較小面積而帶來(lái)的緊湊感第21頁(yè)/共42頁(yè)入戶(hù)處理

內(nèi)外空間交流別墅的入戶(hù)處理，有助于增加別墅的私家領(lǐng)地感；手法一：入戶(hù)門(mén)廊手法二：院門(mén)入戶(hù)門(mén)與前院相結(jié)合，院門(mén)即為入門(mén)，作為住家內(nèi)外的分隔；22門(mén)廊-溫哥華森林入戶(hù)院門(mén)-水印長(zhǎng)灘第22頁(yè)/共42頁(yè)主要功能空間的大面積觀(guān)景窗

內(nèi)外空間的交流23起居室采光落地窗主臥室落地窗與陽(yáng)臺(tái)次要空間的多面采光窗

客廳、主臥、餐廳多使用落地窗以保障采光和觀(guān)景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀(guān)景的同時(shí)注意私密性。產(chǎn)品的室內(nèi)面積有限，走廊、次臥室等次要功能空間略顯局促，應(yīng)用大面積的窗能有效改善室內(nèi)面積不足帶來(lái)的壓抑感第23頁(yè)/共42頁(yè)1.建筑灰空間的運(yùn)用增加別墅的體量感

建筑細(xì)節(jié)24半室外灰空間：室外走廊、環(huán)廊、門(mén)廊第24頁(yè)/共42頁(yè)增加別墅的體量感

建筑細(xì)節(jié)252.建筑高度與屋檐控制建筑整體高度將屋頂與屋檐進(jìn)行緩坡處理第25頁(yè)/共42頁(yè)增加別墅的體量感

建筑細(xì)節(jié)263.外立面顏色運(yùn)用不同深淺的顏色、對(duì)比色增加建筑的層次感第26頁(yè)/共42頁(yè)增加別墅的體量感

建筑細(xì)節(jié)274.使用有質(zhì)感外墻材料文化石外掛板墻面磚第27頁(yè)/共42頁(yè)小獨(dú)棟別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)要點(diǎn)28

首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車(chē)庫(kù)，為體現(xiàn)較大的空間感受，地上面積在200左右的戶(hù)型可以將客廳、餐廳、家庭室三者或其中的兩者結(jié)合布局，并設(shè)計(jì)（局部）吹拔，客廳的面寬保證在5米1以上。

廚房應(yīng)分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。此外一層還應(yīng)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間一處。

地上200平米左右的戶(hù)型可以布置3個(gè)臥室。250左右則可以布置4個(gè)臥室

建筑基地的面積在200平米/棟左右，可以通過(guò)幾棟別墅圍合一個(gè)集中的組團(tuán)開(kāi)放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)仍保證一定面積的室外空間。二層主要功能空間為臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)+2個(gè)次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應(yīng)至少包括主臥室、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個(gè)組成部分。

地下室的功能空間包括設(shè)備間、儲(chǔ)藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根據(jù)基底的大小盡量采用下沉式庭院采光。第28頁(yè)/共42頁(yè)地上面積在200平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

首層、地下室29分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門(mén)廳5100客廳、餐廳、家庭廳70公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲(chǔ)藏10車(chē)庫(kù)20工人房(包括衛(wèi)生間）10第29頁(yè)/共42頁(yè)地上面積在200平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

二層30分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書(shū)房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5第30頁(yè)/共42頁(yè)地上面積在250平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

首層、地下室31分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

首層門(mén)廳5160客廳60餐廳30家庭廳30公用衛(wèi)生間5廚房（區(qū)分中廚、西廚）15次臥室15地下室家庭影院20-3090-100多功能廳20設(shè)備間10洗衣房/儲(chǔ)藏10車(chē)庫(kù)20工人房(包括衛(wèi)生間）10第31頁(yè)/共42頁(yè)地上面積在250平米左右的小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議

二層32分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)二層主臥區(qū)1主臥室15-2050-60主人衛(wèi)生間10步入式衣櫥5-10書(shū)房10次臥室115-2030-40次臥室210-15公用衛(wèi)生間5第32頁(yè)/共42頁(yè)小獨(dú)棟別墅推薦戶(hù)型一

溫哥華森林C5-C33溫哥華森林C5-C總建筑面積385㎡地上建筑面積252㎡地上一層138㎡地上二層114㎡半地下室132㎡地上一層布局緊湊，250平米的地上面積實(shí)現(xiàn)了兩廳（客廳與家庭室）四臥。為節(jié)省用地，將整個(gè)建筑設(shè)計(jì)成進(jìn)深大、面寬小，但主要的功能空間：客廳和主臥室都保證了南向?？蛷d和餐廳結(jié)合布置，增加了空間的開(kāi)闊感，同時(shí)以地面標(biāo)高的變化加以區(qū)隔。第33頁(yè)/共42頁(yè)小獨(dú)棟別墅推薦戶(hù)型一

溫哥華森林C5-C34客廳和主臥室占據(jù)南向，尺寸相對(duì)夸大，面寬都達(dá)到了5米以上，且均配有獨(dú)立的平臺(tái)/露臺(tái)。半地下室的設(shè)計(jì)提高了地下空間的舒適性與實(shí)用性，車(chē)庫(kù)和傭人房被置于半地下室中，節(jié)省了地上建筑面積。半地下室地上二層溫哥華森林C5-C總建筑面積385㎡地上建筑面積252㎡地上一層138㎡地上二層114㎡半地下室132㎡第34頁(yè)/共42頁(yè)小獨(dú)棟別墅推薦戶(hù)型二

香江別墅L型戶(hù)型35總建筑面積296.50㎡地上建筑面積206.01㎡地上一層118.37㎡地上二層87.64㎡半地下室90.49㎡首層：?

前院與室內(nèi)的落差營(yíng)造出拾級(jí)而上的起伏感，空間層次豐富?4.5米的挑空客廳三面采光，環(huán)繞的中庭和后院成為一體化的戶(hù)外客廳?

餐廳帶外廊，與街區(qū)形成自然的對(duì)話(huà)空間；餐廚正對(duì)中庭院落二層：?

完全私密的居家空間，全部南向采光?

主臥與主衛(wèi)之間特設(shè)衣帽間，營(yíng)造干濕分區(qū)的舒適生活地下室：?

半地下車(chē)庫(kù)、獨(dú)立工人房?

地下家居室的設(shè)計(jì)完全體現(xiàn)主人個(gè)性空間第35頁(yè)/共42頁(yè)小獨(dú)棟別墅推薦戶(hù)型三

香江別墅U型戶(hù)型36總建筑面積306.89㎡地上建筑面積230.63㎡地上一層158.25㎡地上二層72.38㎡半地下室76.26㎡首層：?

前院與室內(nèi)的落差營(yíng)造出拾級(jí)而上的起伏感，空間層次豐富?4.5米的挑空客廳三面采光，前臨開(kāi)放式前院的街區(qū)景致、后享中庭院落的家庭情趣?

挑高4.5米的一層主臥獨(dú)享近百平米的私密花園，明衛(wèi)浴設(shè)計(jì)?

中庭院落正對(duì)超大餐廚空間二層：?

樓梯很好地區(qū)分開(kāi)兩個(gè)臥室套房，有效地保障私密感?

每個(gè)臥室都配有獨(dú)立的衛(wèi)生間，南向臥室衛(wèi)生間設(shè)有頂窗第36頁(yè)/共42頁(yè)小獨(dú)棟別墅推薦戶(hù)型四

龍灣別墅每戶(hù)的單側(cè)墻面沒(méi)有窗戶(hù)，解決僅有3米間隔的對(duì)視問(wèn)題。三層設(shè)計(jì)，做足容積率項(xiàng)目單體旋轉(zhuǎn)40度，增大單體采光面。窄面寬，大進(jìn)深，地上，充分發(fā)揮土地價(jià)值。下沉式庭院，增強(qiáng)小面積庭院的空間感，同時(shí)體現(xiàn)溫泉的自然體驗(yàn)與趣味性。露天車(chē)位，提高產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比，減少其占地面積。利用層數(shù)做到功能區(qū)分，克服單層面積過(guò)小的劣勢(shì)。37地下一層：86平方米（家庭活動(dòng)區(qū)）首層：95平方米（禮儀接待區(qū)）二層：53平方米（客房區(qū)）三層：51平方米（私密休息區(qū)）下沉庭院；露天溫泉池沒(méi)有窗戶(hù)的墻面。露天車(chē)位總建筑面積286㎡地上建筑面積200㎡地上一層95㎡地上二層53㎡地上三層51㎡地下室86㎡第37頁(yè)/共42頁(yè)小獨(dú)棟別墅推薦戶(hù)型五

納帕溪谷SE戶(hù)型38車(chē)庫(kù)臥室餐廳家庭室廚房客廳門(mén)廳衛(wèi)生間總建筑面積325㎡地上建筑面積241㎡地上一層136㎡地上二層105㎡地下室84㎡地上一層納帕溪谷SE戶(hù)型該戶(hù)型的面寬較寬、進(jìn)深短，加大別墅采光面，保證主要休息空間的舒適度；首層設(shè)通往私家側(cè)院的主臥室區(qū)，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間，可作為老人居住用房，增加了小戶(hù)