關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)問題的探討

-.z關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)問題的探討我學(xué)習(xí)物權(quán)法已經(jīng)一個月有余，深諳物權(quán)法之于市民之重要性。尤其對其所有權(quán)局部中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)〞制度頗感興趣。由于我剛剛經(jīng)歷過入住高層建筑物的過程，頗有些心得體會。一、制度由來：從到**去旅游，不禁驚嘆**高層建筑物之多。據(jù)**人自己講，在**惟有30層以上的樓才算作高樓，是**的人口密度造成了這樣的億個結(jié)果，而在，我都沒有感到過什么叫“高樓林立沖天〞?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的開展和工業(yè)化過程導(dǎo)致了“城市化現(xiàn)象〞——農(nóng)村人口涌向城市，城市以其稀缺之方寸承載劇增之人口，人均占有土地面積銳減、地價飛漲，有關(guān)地區(qū)國家不得不興建高層建筑物以解決市民的居住問題，使土地之效益發(fā)揮到最大。高層建筑物，是空間的縱向延展，由于其造價昂貴，絕大多數(shù)市民不可能單獨(dú)擁有其全部所有權(quán)，而只能以租賃、購置等方式擁有其中*一個單元，從而產(chǎn)生了多個所有人共同擁有一幢高層建筑物的情況，往日居住一人的方寸間現(xiàn)今卻可以承載十幾、二十幾人有余。但是，隨之而來的，卻是復(fù)雜于往日的法律關(guān)系：(一)、每個所有人對專屬自己的在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物局部，依法享有占有、使用、收益和處分并排除他人干預(yù)的權(quán)利，從而產(chǎn)生了各個所有人對高層建筑物的所有關(guān)系;(二)、每個所有人對建筑物區(qū)分所有權(quán)高層建筑物的共有局部享有共同使用和收益的權(quán)利，從而在他們之間產(chǎn)生了對高層建筑物共有局部的共有關(guān)系;(三)、每個所有人對整個高層建筑物享有和承當(dāng)管理、維護(hù)、修繕的權(quán)利、義務(wù)，從而在他們之間產(chǎn)生了作為高層建筑物管理團(tuán)體的成員關(guān)系。這三方面的法律關(guān)系使得高層建筑物與其他建筑物相比，在權(quán)利歸屬、變動、使用和限制、建筑物的管理、維護(hù)和修繕以及各個所有人之間、各個所有人與第三人之間的社會關(guān)系等方面，更容易產(chǎn)生糾紛，故此，法學(xué)家們稱高層建筑物為“糾紛住宅〞。經(jīng)此，建筑物區(qū)分所有權(quán)制度應(yīng)運(yùn)而生。二、名稱的比擬與確定：在我國之前，不少國家已經(jīng)確立了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)一詞的表述，各國立法例上不盡一樣。日本：建筑物區(qū)分所有權(quán)。德國、奧地利：住宅所有權(quán)。法國：住宅分層所有權(quán)。加拿大、澳大利亞：單元住宅所有權(quán)。瑞士：樓層所有權(quán)。美國：公寓所有權(quán)。英國、新西蘭：住宅所有權(quán)。我國選用的是最科學(xué)、最合理的“建筑物區(qū)分所有權(quán)〞這一表述：“建筑物區(qū)分所有權(quán)〞中的“區(qū)分〞，日語為“クフヅ〞或“クオケ〞，相當(dāng)于漢語中的“分類〞、“劃分〞之意。據(jù)此解釋，“建筑物區(qū)分所有權(quán)〞是指對建筑物的與其他局部區(qū)分開來的*一特定局部所享有的所有權(quán)，既包括“分層住宅所有權(quán)〞，又包括“連棟住宅所有權(quán)〞，還包括“分套住宅所有權(quán)〞，可以適用于一切類型的區(qū)分所有建筑物的權(quán)利狀態(tài)。三、概念的界定：關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的界定，各國理論與實務(wù)上主要有“一元論〞、“二元論〞和“三元論〞這三種學(xué)說。我國學(xué)者認(rèn)為應(yīng)采用“三元論〞，該學(xué)說為德國著名法學(xué)家貝爾曼先生所倡導(dǎo)，他主*將被區(qū)分的各空間所有權(quán)視為“特別所有權(quán)〞，外周問題為“共有權(quán)〞，再加以各區(qū)分所有者之間的“社員權(quán)〞概念，而形成將物權(quán)法及人法性二要素合為一體之“共同空間所有權(quán)〞之法律關(guān)系。此學(xué)說得到了我國大陸學(xué)者陳華彬先生、段啟武先生、我國**學(xué)者戴東雄先生、日本著名學(xué)者丸山英氣教授的積極支持。?德國住宅所有權(quán)法?采取了三元論說，該法上的所有權(quán)概念系由專有所有權(quán)、持分共同所有權(quán)和共同所有人的成員權(quán)三局部組成。我國大陸學(xué)者段啟武先生在其論文?建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究?中對“建筑物區(qū)分所有權(quán)〞作了如下的界定：建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多個所有人、甚至上百個所有人，共同擁有一棟高層建筑物時，各個所有人對其在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的建筑物局部(專有局部)所享有的所有權(quán)和對供全體或局部所有人共同使用的建筑物局部(共有局部)所享有的共有權(quán)以及機(jī)遇建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的成員權(quán)的總稱。簡言之，它是指建筑物區(qū)分所有人的專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的結(jié)合。關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的性質(zhì)，有一個開展的過程。但在20世紀(jì)60年代以后，均認(rèn)建筑物區(qū)分所有為特殊的所有權(quán)形式，特殊之處就在于其是一種共有形式。我們認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合共有。在傳統(tǒng)的共有理論中，共有只分為按份共有和共同共有，但建筑物區(qū)分所有權(quán)是由整個建筑物的按份共有、共同使用局部的互有和專有使用局部的專有復(fù)合構(gòu)成，是既不同于按份共有、又不同于共同共有的第三種共有形式。下面我將著重將談?wù)劰灿袡?quán)以及成員權(quán)，對這兩點我很感興趣。四、建筑物區(qū)分所有權(quán)在我國(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)人對共有局部的使用：在我國，隨著城市的急速開展，高樓大廈鱗次櫛比，住房日益商品化，建筑物所有權(quán)人對共有局部使用之糾紛也逐漸增多。案例一：許新和*亮是上下樓鄰居，分別擁有對所住房屋的所有權(quán)。1993年許的家人感到衛(wèi)生間太小不方便，就想把緊鄰衛(wèi)生間的廚房改為浴室。不久，許未經(jīng)他人同意，擅自改動了單元樓內(nèi)的下水管道。由于施工不當(dāng)，許的浴室在使用時有滲漏現(xiàn)象，滲漏的水不僅影響了樓下*家廚房的使用，而且也破壞了廚房的裝潢。*和許屢次協(xié)商未果，遂向人民法院提起訴訟。這是一起有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)方面的糾紛案。主要是在共有權(quán)方面引起的紛爭。共有權(quán)是指以區(qū)分所有建筑物的共有局部為標(biāo)的物的權(quán)利。共有局部的*圍主要包括兩個方面：(1)建筑物的根本構(gòu)造局部，如支柱、屋頂、外墻或地下室等。(2)建筑物的共有局部及附屬物，如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來水管道等。共有權(quán)人可對共有局部行使占有、使用和收益的權(quán)利。作為整棟建筑物所有權(quán)人之一，建筑物區(qū)分所有人還享有成員權(quán)。根據(jù)梁彗星先生?中國物權(quán)法草案建議稿?第九十八條(關(guān)于一部共有局部的修繕及其費(fèi)用負(fù)擔(dān)的規(guī)定)條文如下：專有局部的共同壁、樓地板及專有局部內(nèi)的管線，其維修費(fèi)用由該共同壁雙方或樓地板上下雙方的區(qū)分所有權(quán)共同負(fù)擔(dān)。但修繕費(fèi)系因可歸責(zé)于區(qū)分所有權(quán)人的事由所發(fā)生時，由該區(qū)分所有權(quán)人負(fù)擔(dān)。我認(rèn)為，由于區(qū)分所有權(quán)人對其專用局部承當(dāng)“維持建筑物正常使用〞的義務(wù)，他就不可以擅自以自己的行為妨害其他區(qū)分所有權(quán)人對專有物之使用。許*恰恰違悖了這項義務(wù)，未經(jīng)他人同意擅自改動了單元樓內(nèi)的下水管線且施工不當(dāng)造成對*家權(quán)利的侵害，單元樓內(nèi)的下水管線屬于專有局部內(nèi)的管線。所以，根據(jù)梁先生的草案所規(guī)定，對于*家提請的訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持，判決對所造成的危害的補(bǔ)救費(fèi)用應(yīng)由許家承當(dāng)，并且我還認(rèn)為，假設(shè)*家提請許家“恢復(fù)原狀〞，法院也是應(yīng)該支持的。案例二：八十多歲老太太終年出門不得并非為了躲避世事，四十多歲中年人整日“上下求索〞并非為了增加體質(zhì)，一家老小放著好好的樓梯不走卻依靠墻外的木梯攀爬上下，聽起來真是咄咄怪事。然而這事卻真實發(fā)生在**省東豐縣城。1992年，個體戶*學(xué)東遷入新居并辦理了房屋過戶手續(xù)，其樓下房主為工業(yè)局所屬機(jī)電公司。在遷入前，樓上樓下住戶曾為一樓過道問題發(fā)生過糾紛，*學(xué)東遷入后，為防止糾紛，在樓后破墻修建了簡易樓梯，供上下樓使用。后因該梯屬違章建筑被停頓使用，*便要求從一樓樓梯正常上下樓，但這一合理要求卻遭到機(jī)電公司的拒絕。正是因為住在一樓的房主獨(dú)占共有樓梯，封堵樓道，改成倉庫，堵住樓上住戶的進(jìn)出門戶，迄今為止，住在樓上的*家已“空中行走〞八年。其間，*家曾向法院提起訴訟，但法院以超過訴訟時效為由不予以支持。根據(jù)梁彗星先生?中國物權(quán)法草案建議稿?第一百零一條(關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人和專有局部占有人的義務(wù)的規(guī)定)條文如下：區(qū)分所有權(quán)人和專有局部占有人不得任意棄置垃圾，排放各種污染物，惡臭物或制造喧囂，振動及其它類似行為。區(qū)分所有權(quán)人不得于樓梯間，共同走廊，消防設(shè)備及防空設(shè)施等地堆放雜物，設(shè)置栓欄或違規(guī)設(shè)置廣告物或私設(shè)路障及停車位，侵占通道，阻礙出入。區(qū)分所有權(quán)人和專有局部占有人飼養(yǎng)動物不得阻礙公共衛(wèi)生，公共安寧及公共平安。但法律或規(guī)約另有制止飼養(yǎng)動物的規(guī)定的，從其規(guī)定。區(qū)分所有權(quán)人和專有局部占有人違反前三款規(guī)定時，?城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定?第6條“所有人和使用人對共同共有的門廳、陽臺、屋面、樓道……應(yīng)共同使用，并承當(dāng)相應(yīng)義務(wù);除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。〞在本案中，機(jī)電公司阻止*學(xué)東從一樓樓梯正常上下樓，毫無疑問這是對*學(xué)東共有局部使用權(quán)的侵犯，并且由于其擅自將共用樓道改成倉庫，亦違反了其應(yīng)依本來用途使用共用局部的義務(wù)。對此，機(jī)電公司應(yīng)排除妨害，恢復(fù)原狀，并賠償*學(xué)東的八年來因此所受到的損失。并且，我認(rèn)為法院不應(yīng)該以逾訴訟失效來拒絕*家提請的訴訟。這是個物權(quán)上的問題，我個人認(rèn)為，訴訟時效不適用于物權(quán)，該機(jī)電公司的行為侵犯了*家的共有權(quán)，違反了梁先生?中國物權(quán)法草案建議稿?第一百零一條第二款之規(guī)定——區(qū)分所有權(quán)人不得于樓梯間，共同走廊，消防設(shè)備及防空設(shè)施等地堆放雜物，設(shè)置栓欄或違規(guī)設(shè)置廣告物或私設(shè)路障及停車位，侵占通道，阻礙出入。因此我認(rèn)為根據(jù)第四款規(guī)定管理人或管理委員會應(yīng)予以制止或按規(guī)約的處理，必要時可以請求人民法院予以處理。(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)人之成員權(quán)：建筑物區(qū)分所有權(quán)人之成員權(quán)是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于專有局部與共有局部、專有權(quán)與共有權(quán)不可別離而形成的作為建筑物管理團(tuán)體的一個成員所享有的權(quán)利和承當(dāng)?shù)牧x務(wù)。(1)特征：是基于區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利，是具有永續(xù)性、復(fù)合性，獨(dú)立于專有權(quán)與共有權(quán)之外的一種權(quán)利?！安粌H僅是單純的財產(chǎn)關(guān)系，其中有很大一局部是管理關(guān)系，它有人法(管理制度)之要素存在。〞(2)成員所享有的權(quán)利：作為建筑物管理團(tuán)體的一個成員，每個成員都享有以下的權(quán)利：表決權(quán)、訂約權(quán)、請求權(quán)、選舉權(quán)、監(jiān)視權(quán)。(3)成員所承當(dāng)?shù)牧x務(wù)：法律的原則有一條是權(quán)利與義務(wù)相一致、對等，沒有任何權(quán)利是不對應(yīng)義務(wù)而存在的。作為管理團(tuán)成員，有如下的義務(wù)：執(zhí)行大會決議、遵守公寓規(guī)約、服從管理人管理、支付共同費(fèi)用。(4)我國建筑物管理團(tuán)體的性質(zhì)：區(qū)分所有建筑物的管理、維護(hù)、修繕，屬于全體區(qū)分所有權(quán)人的共同事務(wù)，基于這種共同事務(wù)，各國立法無不強(qiáng)制規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)人組成一個管理團(tuán)體。在我國，這個管理團(tuán)體的組織形式主要有：區(qū)分所有權(quán)人大會;管理人;住宅管理委員會。幾個相關(guān)問題：1，區(qū)分所有權(quán)人(以下稱業(yè)主)業(yè)主指的是物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有對其所有的物業(yè)的所有權(quán)，和對共有局部和共同事務(wù)進(jìn)展管理的權(quán)利，稱為所有權(quán)和管理權(quán)。業(yè)主的管理權(quán)通過業(yè)主大會這種形式來實現(xiàn)，可以說，業(yè)主大會是業(yè)主實現(xiàn)其管理權(quán)、參與小區(qū)管理的地方。2，區(qū)分所有權(quán)人大會(以下稱業(yè)主大會)業(yè)主大會是我國國內(nèi)地方立法中對于業(yè)主自治團(tuán)體的統(tǒng)稱，國外立法有“協(xié)同管理團(tuán)體〞、“住宅所有人共同關(guān)系團(tuán)體〞、“管理團(tuán)體法人〞、“公寓所有人協(xié)會〞等不同名稱，其概指由全體區(qū)分所有人構(gòu)成之團(tuán)體。因各國理論上對該團(tuán)體的法性質(zhì)存有不同見解，故在立法實踐中又有法人與非法人之別，其中尤以法國法規(guī)定之全體區(qū)分所有權(quán)人于法律上當(dāng)然構(gòu)成團(tuán)體法人，與德國法不成認(rèn)住宅所有權(quán)人共同體具有法人格為代表。我國現(xiàn)有地方立法中并未成認(rèn)該團(tuán)體的法人地位，但均根本認(rèn)同管理團(tuán)體構(gòu)成之必然性。如**市人大1997年公布之?**市居住物業(yè)管理條例?第八條規(guī)定：“業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成;業(yè)主人數(shù)較多的，應(yīng)當(dāng)按比例推選業(yè)主代表，組成物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表大會〞，**市人大1994年公布的?**經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例?(修正)第十條規(guī)定：“業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成〞，**省及**市之物業(yè)管理條例亦與前述兩市相類似。區(qū)分所有權(quán)人因生活于同一建筑物而于事實上構(gòu)成不可回避的共同關(guān)系，且此共同關(guān)系不僅限于對公用局部的財產(chǎn)共有關(guān)系，更重要的是表現(xiàn)為基于對共同財產(chǎn)的利用、保有以及對共同生活秩序的維護(hù)所必然產(chǎn)生的共同事務(wù)管理關(guān)系。從區(qū)分所有權(quán)人個體角度出發(fā)，對共同財產(chǎn)與共同生活秩序的維護(hù)應(yīng)屬其當(dāng)然的義務(wù)。管理團(tuán)體法人化于現(xiàn)實中有如下的實益：(1)管理團(tuán)體可以自己名義對外為法律行為，使取得權(quán)利及訂定契約均極為便利;(2)使管理團(tuán)體自身成為權(quán)利義務(wù)的歸屬點，從而增加交易相對人之便利性和安定感;(3)在區(qū)分所有權(quán)建筑物發(fā)生改建乃至進(jìn)展重大修繕時，于融資上更為便利;(4)對建筑物、土地稅負(fù)的課繳、完納更為便利;(5)使基于對區(qū)分所有權(quán)建筑物的使用、管理所發(fā)生的對外訴訟更加便利。實際上，區(qū)分所有權(quán)建筑物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題已對管理團(tuán)體法人化提出了要求，如聚合式建筑群中具有相對獨(dú)立性的建筑、物業(yè)管理用房、會所、停車場、空地的權(quán)屬登記問題，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)對外訴訟所獲之?dāng)≡V判決的執(zhí)行問題，各區(qū)分所有權(quán)人因共同關(guān)系所生之債務(wù)負(fù)擔(dān)的責(zé)任限制問題。3，管理公約：管理公約是指在一宗物業(yè)*圍內(nèi)全體業(yè)主訂立或者承諾關(guān)于物業(yè)使用、維護(hù)、管理方面權(quán)利義務(wù)的合同性的公共契約。業(yè)主公約規(guī)*的是業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系，屬于物業(yè)所有者的內(nèi)部協(xié)議。業(yè)主對專有局部所有權(quán)的大小決定了其對區(qū)分所有建筑物共用局部的持分權(quán)，并因天然的共同關(guān)系產(chǎn)生了成員權(quán)。其中，單個業(yè)主共用局部持分權(quán)和成員權(quán)的行使必須以業(yè)主大會為載體，以大會決議的形式集中起來統(tǒng)一行使，由此形成了管理公約。由于業(yè)主公約所確定的是在一具體*圍內(nèi)的關(guān)于物業(yè)管理的具體性的規(guī)*和準(zhǔn)則，具有可操作性和執(zhí)行性，屬于根底性合同，從法律地位來看，具有業(yè)主根本性自治規(guī)則的性質(zhì)，是物業(yè)管理法規(guī)的有效組成局部，故可稱為物業(yè)管理中的“憲法性文件〞。4，住宅管理委員會：查有關(guān)物業(yè)管理的地方立法，均一致認(rèn)許了業(yè)主管理委員會(以下簡稱“管委會〞)有制定對全體業(yè)主具有拘束力之決定的職權(quán)(見?**經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例?第22條;?**市居住物業(yè)管理條例?第16條;?**省物業(yè)管理條例?第14條;?**市物業(yè)管理方法?第16條)，但其各自規(guī)定的管委會職責(zé)中卻均未明定該機(jī)構(gòu)有“立法權(quán)〞，而僅對其職責(zé)事項所做補(bǔ)充性規(guī)定為“業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)〞。該機(jī)構(gòu)顯屬一事務(wù)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，類似于業(yè)主大會之秘書處，僅負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會、擬定業(yè)主公約草案、作為業(yè)主與物業(yè)管理