致估價(jià)委托人函

致估價(jià)委托人函大連市中級(jí)人民法院：受貴院委托，本估價(jià)機(jī)構(gòu)依據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的規(guī)定，秉著客觀、公正、科學(xué)、獨(dú)立的原則，對(duì)位于大連市中山區(qū)中南路中秀巷 50號(hào)3單元4層2號(hào)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。一、估價(jià)對(duì)象依據(jù)《司法鑒定委托書》，本次評(píng)估鑒定就申請(qǐng)人中國(guó)光大銀行股份有限公司大連沙河口區(qū)支行與被執(zhí)行人姜煥銘金融借款合同糾紛一案中的如下事項(xiàng)進(jìn)行鑒定：對(duì)姜煥銘名下位于大連市中山區(qū)中南路中秀巷 50號(hào)3單元4層2號(hào)房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為：評(píng)估當(dāng)日。根據(jù)委托方提供的“（中私有）2010104750 號(hào)”《房地產(chǎn)權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象房屋坐落：中山區(qū)中南路中秀巷 50號(hào)3單元4層2號(hào)，建筑面積：102.70㎡，總層數(shù)：4，所在層數(shù)：4，設(shè)計(jì)用途：住宅，房地產(chǎn)權(quán)利人：姜煥銘。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為住宅，單元內(nèi)一梯兩戶，戶型為三室二廳一廚一衛(wèi)，西北向；廚房地面地磚，墻面墻磚，坡屋頂；衛(wèi)生間地面地磚，墻面墻磚，天棚吊頂；臥室均為坡屋頂，墻面大白；客廳地面鋪地板，部分起翹，整體維護(hù)狀況較差；塑鋼窗，入戶門為防盜門。根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，確定其綜合成新率約為 72%。二、估價(jià)目的為確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值提供參考。三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2018年2月6日。四、價(jià)值類型本次評(píng)估對(duì)象價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、估價(jià)結(jié)果本報(bào)告結(jié)果如下：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣（大寫） 壹佰零叁萬(wàn)玖仟壹佰圓整103.91萬(wàn)元），單價(jià)為10,118元/平方米。六、估價(jià)報(bào)告有效期本估價(jià)報(bào)告自完成之日起一年內(nèi)有效。七、估價(jià)報(bào)告份數(shù)本報(bào)告包括致估價(jià)委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件共六部分內(nèi)容，必須完整使用方為有效。隨此函附估價(jià)報(bào)告五份。遼寧華鼎房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司法定代表人：劉慧杰二○一八年二月二十四日注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在本估價(jià)報(bào)告中對(duì)事實(shí)的說(shuō)明是真實(shí)和準(zhǔn)確的，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。．本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，也對(duì)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有偏見。．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、GB/T50899-2013《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定開展估價(jià)工作，撰寫估價(jià)報(bào)告。本次評(píng)估僅為核實(shí)房屋價(jià)值提供價(jià)格參考，不對(duì)其交易實(shí)現(xiàn)及權(quán)屬變更提供保證。估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、一般假設(shè)1．估價(jià)委托人提供了估價(jià)對(duì)象“（中私有）2010104750 號(hào)”《房地產(chǎn)權(quán)證》，我們未向政府相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)，在無(wú)理由懷疑其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性情況下，假定估價(jià)委托人提供的資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整。．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師已對(duì)房屋安全、環(huán)境污染等影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的重大因素給予了關(guān)注，在無(wú)理由懷疑估價(jià)對(duì)象存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定、檢測(cè)的情況下，假定估價(jià)對(duì)象能正常安全使用。．估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)，既能滿足如下條件：交易雙方自愿地進(jìn)行交易；交易雙方出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易；交易雙方精明、謹(jǐn)慎行事，并了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情；交易雙方有充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)。二、未定事項(xiàng)假設(shè)無(wú)未定事項(xiàng)假設(shè)。三、背離事實(shí)假設(shè)無(wú)背離事實(shí)假設(shè)。四、不相一致假設(shè)無(wú)不相一致假設(shè)。五、依據(jù)不足假設(shè)無(wú)依據(jù)不足假設(shè)。六、估價(jià)報(bào)告使用限制．本估價(jià)報(bào)告僅為估價(jià)委托人確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)，不得用于拆遷補(bǔ)償、抵押貸款等其他用途。．本估價(jià)報(bào)告僅估價(jià)委托人以及估價(jià)目的對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)單位、部門所使用。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)同意，不得向除此之外的單位和個(gè)人提供；報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。．本估價(jià)報(bào)告使用期限為一年，自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，超過(guò)估價(jià)報(bào)告使用期限，需重新進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人名 稱：大連市中級(jí)人民法院二、估價(jià)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)名稱：遼寧華鼎房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司法定代表人：劉慧杰住 所：遼寧省大連市中山區(qū)玉光街 11號(hào)遠(yuǎn)洋大廈B座1601、1603號(hào)資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)證書編號(hào)：建房估證字[2013]054 號(hào)三、估價(jià)目的為確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值提供參考。四、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象界定依據(jù)《司法鑒定委托書》，本次評(píng)估鑒定就申請(qǐng)人中國(guó)光大銀行股份有限公司大連沙河口區(qū)支行與被執(zhí)行人姜煥銘金融借款合同糾紛一案中的如下事項(xiàng)進(jìn)行鑒定：對(duì)姜煥銘名下位于大連市中山區(qū)中南路中秀巷 50號(hào)3單元4層2號(hào)房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為：評(píng)估當(dāng)日。估價(jià)對(duì)象坐落估價(jià)對(duì)象位于陽(yáng)光花園小區(qū)內(nèi)，以估價(jià)對(duì)象為中心，北臨中秀巷，西臨中南路，南側(cè)及東側(cè)臨山。估價(jià)對(duì)象狀況根據(jù)委托方提供的“（中私有）2010104750 號(hào)”《房地產(chǎn)權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象房屋坐落：中山區(qū)中南路中秀巷 50號(hào)3單元4層2號(hào)，建筑面積：102.70㎡，總層數(shù)：4，所在層數(shù)：4，設(shè)計(jì)用途：住宅，房地產(chǎn)權(quán)利人：姜煥銘。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為住宅，單元內(nèi)一梯兩戶，戶型為三室二廳一廚一衛(wèi)，西北向；廚房地面地磚，墻面墻磚，坡屋頂；衛(wèi)生間地面地磚，墻面墻磚，天棚吊頂；臥室均為坡屋頂，墻面大白；客廳地面鋪地板，部分起翹，整體維護(hù)狀況較差；塑鋼窗，入戶門為防盜門。根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，確定其綜合成新率約為 72%。配套設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象內(nèi)部水、電、暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的“查詢號(hào)： 713435982”《查詢結(jié)果》記載，估價(jià)對(duì)象所有權(quán)人：姜煥銘；他項(xiàng)權(quán)登記信息：抵押權(quán)人：中國(guó)光大銀行股份有限公司大連沙河口支行，權(quán)證號(hào)： 10029428，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額： 780000，債務(wù)履行期限：2010-06-12 至2040-06-12 ；協(xié)助執(zhí)行登記信息：查封機(jī)關(guān)：大連市沙河口區(qū)人民法院，查封期限：2016-9-20 至2019-09-19 。本次估價(jià)僅為確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值提供參考，不對(duì)其所有權(quán)進(jìn)行界定。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2018年2月6日。六、價(jià)值類型本次評(píng)估對(duì)象價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日公布，2007年8月日修訂）；2．《中華人民共和國(guó)土地管理法》（1986年6月25日頒布，1998年8月日、2004年8月28日兩次修訂）；3．《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》（1998年12月27日發(fā)布，2011年1月8日修訂）；4.《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（1995年6月30日公布，1995年10月1日起施行）；5.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月16日公布，2007年10月1日施行）；6．《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 （1990年5月19日公布，即日施行）；．中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（2015年4月20日公布，2015年12月1日實(shí)施）；．中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》（2013年6月26日公布，2014年2月1日實(shí)施）；9．《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》 （財(cái)稅[2016]36號(hào)，2016年5月1日?qǐng)?zhí)行）；10．大連市中級(jí)人民法院《司法鑒定委托書》 ；11．“查詢號(hào)：713435982”《查詢結(jié)果》復(fù)印件；“（中私有）2010104750號(hào)《房地產(chǎn)權(quán)證》”復(fù)印件；“（中私有）10029428號(hào)《他項(xiàng)權(quán)證》”復(fù)印件；．估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄；．委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的其它資料；．估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料；八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告按照估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，遵循房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)公認(rèn)的估價(jià)原則，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、現(xiàn)狀條件，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：1．獨(dú)立、客觀、公正原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上， 實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。．合法原則：要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。．價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則：要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格原則。．替代原則：要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。．最高最佳利用原則：要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。九、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象位于陽(yáng)光花園小區(qū)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，因此可選用比較法進(jìn)行評(píng)估。本報(bào)告采用比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估。比較法是根據(jù)替代原理，通過(guò)估價(jià)對(duì)象與可比交易實(shí)例的比較分析，根據(jù)可比交易實(shí)例價(jià)格測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格的方法。比較法的具體估價(jià)思路為：在價(jià)值時(shí)點(diǎn)同期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。十、估價(jià)結(jié)果本報(bào)告結(jié)果如下：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣（大寫） 壹佰零叁萬(wàn)玖仟壹佰圓整103.91萬(wàn)元），單價(jià)為10,118元/平方米。十一、估價(jià)人員姓 名 注冊(cè)號(hào) 簽 名 日 期劉金杰 2120090026 2018年2月24日張 良 2120100049 2018年2月24日呂 爽 2120170036 2018年2月24日十二、實(shí)地查勘期2018年2月6日。十三、估價(jià)作業(yè)期2018年1月24日至2018年2月24日。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、實(shí)物狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象坐落估價(jià)對(duì)象位于陽(yáng)光花園小區(qū)內(nèi)，以估價(jià)對(duì)象為中心，北臨中秀巷，西臨中南路，南側(cè)及東側(cè)臨山。估價(jià)對(duì)象狀況依據(jù)《司法鑒定委托書》，本次評(píng)估鑒定就申請(qǐng)人中國(guó)光大銀行股份有限公司大連沙河口區(qū)支行與被執(zhí)行人姜煥銘金融借款合同糾紛一案中的如下事項(xiàng)進(jìn)行鑒定：對(duì)姜煥銘名下位于大連市中山區(qū)中南路中秀巷 50號(hào)3單元4層2號(hào)房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為：評(píng)估當(dāng)日。根據(jù)委托方提供的“（中私有）2010104750 號(hào)”《房地產(chǎn)權(quán)證》記載，估價(jià)對(duì)象房屋坐落：中山區(qū)中南路中秀巷 50號(hào)3單元4層2號(hào)，建筑面積：102.70㎡，總層數(shù)：4，所在層數(shù)：4，設(shè)計(jì)用途：住宅，房地產(chǎn)權(quán)利人：姜煥銘。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途為住宅，單元內(nèi)一梯兩戶，戶型為三室二廳一廚一衛(wèi)，西北向；廚房地面地磚，墻面墻磚，坡屋頂；衛(wèi)生間地面地磚，墻面墻磚，天棚吊頂；臥室均為坡屋頂，墻面大白；客廳地面鋪地板，部分起翹，整體維護(hù)狀況較差；塑鋼窗，入戶門為防盜門。根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，確定其綜合成新率約為 72%。配套設(shè)施狀況估價(jià)對(duì)象內(nèi)部水、電、暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。二、權(quán)益狀況描述與分析根據(jù)委托方提供的“查詢號(hào)： 713435982”《查詢結(jié)果》記載，估價(jià)對(duì)象所有權(quán)人：姜煥銘；他項(xiàng)權(quán)登記信息：抵押權(quán)人：中國(guó)光大銀行股份有限公司大連沙河口支行，權(quán)證號(hào)： 10029428，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額： 780000，債務(wù)履行期限：2010-06-12 至2040-06-12 ；協(xié)助執(zhí)行登記信息：查封機(jī)關(guān)：大連市沙河口區(qū)人民法院，查封期限： 2016-9-20 至2019-09-19 。本次估價(jià)僅為確定估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值提供參考，不對(duì)其所有權(quán)進(jìn)行界定。三、區(qū)位狀況描述與分析區(qū)域范圍估價(jià)對(duì)象位于陽(yáng)光花園小區(qū)內(nèi)，以估價(jià)對(duì)象為中心，北臨中秀巷，西臨中南路，南側(cè)及東側(cè)臨山。區(qū)域特征估價(jià)對(duì)象位于陽(yáng)光花園小區(qū)，所在區(qū)域內(nèi)有半山花園、悅泰林里、億成花園、楓合萬(wàn)嘉、海神花園等眾多住宅小區(qū)，距離老虎灘海洋公園緊 1公里距離。區(qū)域內(nèi)還有大連市第四十中學(xué)、中興社區(qū)居委會(huì)、中山區(qū)少年兒童圖書館、陽(yáng)光健身公園等眾多醫(yī)療、教育、購(gòu)物類生活基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，居住環(huán)境良好。道路配置估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)有中南路、虎灘路、迎賓路等主次干道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，可通達(dá)大連市內(nèi)各區(qū)，車流量一般，路況較好。交通設(shè)施與接近條件估價(jià)對(duì)象位于陽(yáng)光花園小區(qū)，經(jīng)過(guò)該區(qū)域內(nèi)的公交車有 30路、47路、404路、712路、4路、2路等公交線路，交通方便?；A(chǔ)設(shè)施估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域范圍內(nèi)，水、電、暖、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政管網(wǎng)可方便地由近距離接入。四、市場(chǎng)背景分析大連市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，氣候怡人，自然條件優(yōu)越。自改革開放以來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)外知名度越來(lái)越高。尤其是九十年代以來(lái)，由于大連市不斷致力于城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市環(huán)境建設(shè)，城市面貌得到了較大改善。目前，大連市已成為東北地區(qū)綜合實(shí)力最強(qiáng)的城市，也成為我國(guó)北方發(fā)展最快，對(duì)外開放程度最高和最具投資吸引力的城市。大連經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商業(yè)、文化繁榮。船舶制造、石油化工、現(xiàn)代裝備制造、電子信息及軟件業(yè)是大連市重點(diǎn)發(fā)展的四大產(chǎn)業(yè)，大連已成為中國(guó)在全球軟件和信息服務(wù)外包的新領(lǐng)軍城市；大連會(huì)展業(yè)發(fā)達(dá)，是中國(guó)北方重要的展會(huì)城市；達(dá)沃斯年會(huì)、國(guó)際服裝節(jié)、國(guó)際馬拉松賽等國(guó)際性活動(dòng)的成功舉辦，大大提升了大連的國(guó)際知名度。2016年，初步核算，全年地區(qū)生產(chǎn)總值 8150億元、增長(zhǎng) 6.5%。一般公共預(yù)算收入611.9億元，增長(zhǎng)5.5%，按可比口徑增長(zhǎng)10%。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3396億元，增長(zhǎng)10%。就業(yè)、物價(jià)保持穩(wěn)定。萬(wàn)元 GDP綜合能耗下降3.5%。經(jīng)濟(jì)向好的基礎(chǔ)更加牢固。開展消費(fèi)升級(jí)專項(xiàng)行動(dòng)，拓展六大領(lǐng)域消費(fèi)需求，個(gè)性化、多樣化、便利化消費(fèi)成為主流。電子商務(wù)加快發(fā)展，大宗商品電子平臺(tái)交易額增長(zhǎng) 6倍多。接待國(guó)內(nèi)外游客 7738.8萬(wàn)人次，旅游業(yè)綜合收入1135億元、增長(zhǎng)12.5%。商品房銷售面積、銷售額分別增長(zhǎng) 11%和16.3%。消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率提升，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用更加突出。大力推進(jìn)補(bǔ)短板、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生等重大項(xiàng)目建設(shè)，全年開復(fù)工億元以上重大項(xiàng)目 660個(gè)，完成投資1176.4億元。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)36.3%，服務(wù)業(yè)投資占比達(dá)72.5%。積極吸引社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推出PPP項(xiàng)目28個(gè)。著力培育外貿(mào)主體、拓展新興市場(chǎng)、創(chuàng)新業(yè)態(tài)品牌，新建外貿(mào)出口孵化基地9個(gè)，新批省級(jí)外貿(mào)出口基地3個(gè)，新創(chuàng)省級(jí)出口品牌5個(gè)，新增外貿(mào)企業(yè)1700家。預(yù)計(jì)全年完成外貿(mào)出口1614億元，占全省外貿(mào)出口總額的56%。我市獲批汽車平行進(jìn)口試點(diǎn)城市。估價(jià)對(duì)象位于陽(yáng)光花園小區(qū)，距離老虎灘海洋公園較近，區(qū)域內(nèi)住宅眾多，距離市中心距離一般，生活服務(wù)設(shè)施齊全，區(qū)域整體發(fā)展趨勢(shì)平穩(wěn)。五、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價(jià)的客觀性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下：1.法律上的許可性。即不受現(xiàn)時(shí)使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。2.技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)做最高最佳使用， 要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。3.經(jīng)濟(jì)上的可行性。即在各種可能的使用方式中， 選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式。4.價(jià)值最大性。使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。5.土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來(lái)判定。6.與外部經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)， 能獲得最佳外部經(jīng)濟(jì)效益的用途估價(jià)。7.可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點(diǎn)確定的使用， 即研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)趨勢(shì)、使未來(lái)收益最大化的使用方式。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象作為住宅用途符合法律許可，其內(nèi)部格局、結(jié)構(gòu)符合設(shè)計(jì)用途對(duì)建筑物的技術(shù)要求，作為設(shè)計(jì)用途能使其價(jià)值得到最大化應(yīng)用。因此，本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途作為最高最佳使用，在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)考慮實(shí)際用途對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。六、估價(jià)方法選用估價(jià)對(duì)象位于陽(yáng)光花園小區(qū)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)同一供需圈內(nèi)類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，因此可選用比較法進(jìn)行評(píng)估。比較法的具體估價(jià)思路為：在價(jià)值時(shí)點(diǎn)同期內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程根據(jù)評(píng)估目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，本報(bào)告采用比較法進(jìn)行評(píng)估。1．選擇可比實(shí)例經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)可比實(shí)例。可比實(shí)例 A：陽(yáng)光花園住宅，鋼混結(jié)構(gòu)， 4/4 層，坡屋頂，建筑面積約為95平方米，市場(chǎng)價(jià)格為 11,053元/平方米，精裝修，交易情況正常?？杀葘?shí)例B：陽(yáng)光花園住宅，鋼混結(jié)構(gòu)， 4/4層，建筑面積約為 122.78平方米，市場(chǎng)價(jià)格為 9,774元/平方米，普通裝修，交易情況正常?？杀葘?shí)例C：陽(yáng)光花園住宅，鋼混結(jié)構(gòu)， 4/4層，建筑面積約為 128平方米，市場(chǎng)價(jià)格為 10,547元/平方米，精裝修，交易情況正常?？杀葘?shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見表1。表1：修正因素比較表可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象ABC市場(chǎng)單價(jià)（元/平方米）待估11,0539,77410,547交易情況--正常正常正常交易日期--接近接近接近臨街狀況一般一般一般一般距市中心距離距市中心近距市中心近距市中心近距市中心近交通狀況一般一般一般一般商業(yè)繁華程度一般一般一般一般區(qū)朝向西北南北南北南北樓層4/44/44/44/4域自然環(huán)境一般一般一般一般因人文環(huán)境一般一般一般一般素景觀一般一般一般一般公共設(shè)施配套完善完善完善完善基礎(chǔ)設(shè)施配套完善完善完善完善建筑規(guī)模102.7㎡95㎡122.78㎡128㎡外觀正常正常正常正常個(gè)建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混別設(shè)施設(shè)備齊全因裝飾裝修簡(jiǎn)裝素空間布局合理防水保溫良好隔熱隔聲良好通風(fēng)日照采光良好得房率正常層高正常工程質(zhì)量良好成新度七二成新適應(yīng)性良好權(quán)益土地使用年限住宅使用年限狀況規(guī)劃限制無(wú)2．確定可比實(shí)例修正指數(shù)①交易情況修正

齊全齊全齊全精裝普裝精裝合理合理合理良好良好良好良好良好良好良好良好良好正常正常正常正常正常正常良好良好良好七二成新七二成新七二成新良好良好良好住宅使用年限住宅使用年限住宅使用年限無(wú)無(wú)無(wú)由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般是不完全市場(chǎng)，因此其價(jià)格往往容易受當(dāng)時(shí)的一些特殊行為的影響，必須將個(gè)別的特殊交易情況剔除。以上所選擇的可比實(shí)例 A、B、C均為正常交易,故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。②交易日期修正估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的交易日期有時(shí)間差異時(shí)，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格有較明顯的變化，則必須進(jìn)行交易日期修正。由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化趨勢(shì)以及與估價(jià)對(duì)象相類似的房地產(chǎn)交易價(jià)格變化較平穩(wěn)，故對(duì)可比實(shí)例的交易日期不做修正。③區(qū)域因素修正可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素找出區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正。④個(gè)別因素修正可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素進(jìn)行的對(duì)比分析，主要考慮房屋朝向、結(jié)構(gòu)功能、所在樓層、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套等因素進(jìn)行修正。比較因素修正指數(shù)詳見表 2。表2：可比實(shí)例市場(chǎng)單價(jià)（元/平方米）交易情況交易日期臨街狀況距市中心距離交通狀況區(qū)商業(yè)繁華程度域朝向樓層因自然環(huán)境素人文環(huán)境景觀公共設(shè)施配套基礎(chǔ)設(shè)施配套建筑規(guī)模外觀建筑結(jié)構(gòu)設(shè)施設(shè)備裝飾裝修個(gè)空間布局別防水保溫隔熱隔聲因通風(fēng)日照采光素得房率層高工程質(zhì)量成新度適應(yīng)性權(quán)益土地使用年限狀況規(guī)劃限制比較因素修正指數(shù)表估價(jià)對(duì)象ABC待估11,0539,77410,54710010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010210210210010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010010097971001001001001001001001001001001001001001041021041001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001003．可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格修正在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對(duì)各可比實(shí)例的交易價(jià)格修正如表3：表3：可比實(shí)例市場(chǎng)單價(jià)（元/平方米）交易情況交易日期臨街狀況距市中心距離交通狀況區(qū)商業(yè)繁華程度域朝向因樓層素自然環(huán)境人文環(huán)境景觀公共設(shè)施配套基礎(chǔ)設(shè)施配套建筑規(guī)模設(shè)施設(shè)備建筑結(jié)構(gòu)設(shè)施設(shè)備裝飾裝修個(gè)空間布局防水保溫別隔熱隔聲因通風(fēng)日照采光素得房率層高工程質(zhì)量成新度適應(yīng)性權(quán)益土地使用年限狀況規(guī)劃限制

交易價(jià)格修正計(jì)算表ABC11,0539,77410,547100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/102100/102100/102100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/97100/97100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/104100/102100/104100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格10,4199,68510,2504．比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算各比較實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后比較接近