江蘇太倉瀏河港灣東方華庭項(xiàng)目整體營銷策劃方略學(xué)習(xí)

江蘇太倉瀏河港灣東方華庭項(xiàng)目整體營銷策劃方略學(xué)習(xí)整體營銷策劃——瀏河港灣東方華庭項(xiàng)目【目錄】4推廣策略3營銷策略5我司優(yōu)勢2項(xiàng)目定位1市場分析6合作條件1市場分析——了解、掌握市場，探尋市場機(jī)會(huì)點(diǎn)！2009年12月14日2010年1月7日2010年4月17日2010年

《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（新國十條）2010年

《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國十一條）2009年

《完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施》（國四條）內(nèi)容：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。市場反應(yīng)：短期內(nèi)出現(xiàn)觀望，二手房成交量下降，2010年春節(jié)后市場恢復(fù)。內(nèi)容：要求二套房貸款首付款比例不得低于40%。市場反應(yīng)：繼續(xù)產(chǎn)生高價(jià)地王，3月后房價(jià)飆升。核心核心核心成交量的預(yù)期影響：觀望態(tài)勢加重，短期內(nèi)成交量萎縮明顯，長遠(yuǎn)而言還將處于平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。成交價(jià)的預(yù)期影響：政策控制的是房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快現(xiàn)象及現(xiàn)象突出的城市，而并非決心實(shí)施房價(jià)的全面打壓，所以短期內(nèi)價(jià)格肯定下跌，長遠(yuǎn)而言房價(jià)還將繼續(xù)穩(wěn)中有升。宏觀政策分析太倉市場分析瀏河市場分析內(nèi)容：首套房90平方米以上，首付不低于30%，二套房首付50%，利率1.1倍；3套房銀行將不放貸等。市場反應(yīng)：市場觀望加重，整體市場人氣下降，樓盤銷售速度及價(jià)格停止上漲甚至下滑。宏觀政策分析太倉市場分析瀏河市場分析市場預(yù)期——預(yù)期決定市場走向，預(yù)期的變化由政策決定！1、6月份，全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比下降0.1%，較5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)環(huán)比在經(jīng)過連續(xù)15個(gè)月上漲后，首次出現(xiàn)環(huán)比下降。結(jié)論：以上數(shù)據(jù)說明樓市調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，全國房價(jià)“拐點(diǎn)”正式確立。2、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)等三部委否認(rèn)樓市調(diào)控松動(dòng)，均表示堅(jiān)持貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。結(jié)論：在新政不變的情況下，下半年房價(jià)將會(huì)維持下跌態(tài)勢，今年9、10月份新房或迎來全面下跌，預(yù)期明年一季度會(huì)觸底。3、從我們對北京、上海、深圳等各一線城市的每月市場動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)的監(jiān)測結(jié)果分析。結(jié)論：以價(jià)換量效果明顯，未來市場將呈現(xiàn)由目前的量跌價(jià)穩(wěn)向量穩(wěn)價(jià)跌的態(tài)勢轉(zhuǎn)變。2009年的市場雖然波動(dòng)起伏，但整體上漲趨勢明顯；2010年第一季度已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月成交量持續(xù)下滑，跌破了2009年度以來的歷史最低點(diǎn)；進(jìn)入2010年4月市場又有繼續(xù)回暖跡象，但突如其來的政策嚴(yán)厲打擊，預(yù)計(jì)在今后一段時(shí)間內(nèi)太倉市場會(huì)表現(xiàn)出先降后穩(wěn)的態(tài)勢，成交量將回歸平穩(wěn)發(fā)展趨勢。宏觀政策分析太倉市場分析瀏河市場分析成交量走勢分析注：數(shù)據(jù)來源，深圳中天盛世地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫2010年2011年南洋1號(hào)公館，約32萬平方米太湖世家，約14萬平方米海藝豪庭，約9.5萬平方米濱河花園，約15.5萬平方米2012年8月9月3月6月特靈空調(diào)地塊，約20萬平方米盛世一品，約15萬平方米金谷府邸后期高層，可售約8萬平方米榮御藍(lán)灣項(xiàng)目后期，可售20萬平方米雅鹿·上海公館，約18萬平方米華陽星城，約6萬平方米景瑞城西地塊，約30萬平方米綠地城一期，可售約28萬平方米6月7月1月華源上海城北地塊后期，可售約15萬平方米御園歐境，約25萬平方米10月11月12月9月12月浙建太和麗都，約13.5萬平方米南城水岸，約5萬平方米新城水岸，約6萬平方米中央帝景花園，約5萬平方米太倉市區(qū)的市場競爭格局太倉市區(qū)各項(xiàng)目推售總體量分析宏觀政策分析太倉市場分析瀏河市場分析太倉市區(qū)未來1-2年內(nèi)，商品房供應(yīng)總的體量達(dá)到340萬㎡左右（還不包括沒有確定的數(shù)據(jù)）。其中：中心區(qū)140萬㎡、南郊新城片區(qū)65萬㎡、東片區(qū)60萬㎡、陸渡片區(qū)32萬㎡、西片區(qū)23萬㎡、北片區(qū)18萬㎡。注：數(shù)據(jù)來源，深圳中天盛世地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫地理位置江蘇太倉東部濱海臨江重鎮(zhèn)名譽(yù)稱謂江尾海頭第一鎮(zhèn)占地面積68平方公里行政管轄8個(gè)行政村，5個(gè)社區(qū)常住人口5.6萬水陸交通距虹橋機(jī)場35公里，太倉港碼頭15公里。滬太、蘇瀏公路著名人物鄭和、吳健雄等鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃“北擴(kuò)東進(jìn)”、“一城三軸五區(qū)”支柱產(chǎn)業(yè)工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（旅游度假、休閑娛樂、海鮮美食）企業(yè)資源共400家左右，其中外資100家財(cái)政收入09年1月，實(shí)現(xiàn)地方一般預(yù)算收入3340萬元，增幅6.85%，完成進(jìn)度17.53%，增幅和完成進(jìn)度名列太倉第一。宏觀政策分析太倉市場分析瀏河市場分析宏觀政策分析太倉市場分析瀏河市場分析2009年下半年—2010年上半年太倉瀏河拍賣土地情況拍賣時(shí)間位

置用地面積（平方米）用途容積率建筑密度綠地比率交易起始價(jià)（萬元）最終成交價(jià)（萬元）20091023瀏河鎮(zhèn)瀏南村36組11562商業(yè)≤2.5≤45%≥30%48050028.83萬/畝20091023瀏河鎮(zhèn)東港路西側(cè)4205.8商住≤2.0≤35%≥30%3601240196.55萬/畝20091023瀏河鎮(zhèn)鄭和大街北側(cè)22835商住≤2.0≤30%≥30%38008500196.52萬/畝20100222瀏河鎮(zhèn)市民廣場南側(cè)4800商業(yè)≤2.6≤43%≥20%20028038.89萬/畝20100715瀏河鎮(zhèn)東港路西側(cè)4065商業(yè)≤1.4≤30%≥20%7501140186.96萬/畝20100715瀏河鎮(zhèn)鄭和南路6058.3商住≤1.7≤25%≥30%8002540279.51萬/畝瀏河區(qū)域市場的土地價(jià)格，并沒有因政策的影響而有所緩和，因?yàn)閰^(qū)域市場的客群特殊性及推出土地的數(shù)量少、規(guī)模小、總價(jià)低等特點(diǎn)，使得該區(qū)域市場的土地價(jià)格依然呈現(xiàn)高價(jià)位成交。一、土地市場已售項(xiàng)目在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目宏觀政策分析太倉市場分析瀏河市場分析高成上海假日中心菜場宏奕廣場金域連廊御景苑遠(yuǎn)洋廣場博海尚城紫薇苑聽海雅苑天熙公寓富景苑銀河灣北上海假日廣場中寶華東水產(chǎn)品中心市場商業(yè)商業(yè)商業(yè)鎮(zhèn)政府東倉大廈閘南路商住項(xiàng)目匯金坊匯金廣場文化商業(yè)廣場府前嘉苑本案二、瀏河區(qū)域市場競爭格局府前嘉苑開發(fā)商：太倉市高成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：太倉市瀏河鎮(zhèn)滬太路瀏太路路口占地面積：18.萬㎡(三期)建筑面積：36萬㎡容積率：2.0，綠地率：35.2%,建筑密度：32.5%總戶數(shù)：三期2050套(別墅、高層)；銷售價(jià)格：高層5700元/㎡，別墅成交價(jià)9000-9500元/㎡；銷售情況：高層銷售率96%；別墅銷售率81%。目標(biāo)客戶：項(xiàng)目以投資為主；上海投資客戶占80%以上,其他如瀏河本地及外地自住客占20%。產(chǎn)品總套數(shù)成交套數(shù)備注（聯(lián)拼）211-240㎡173140項(xiàng)目別墅產(chǎn)品為6聯(lián)排和8聯(lián)排。（小高層）

65-117㎡580第一批559案例1、高成上海假日三期產(chǎn)品面積控制合理，85㎡主力戶型銷售最好;項(xiàng)目三期整體規(guī)劃、景觀較好，品質(zhì)和檔次提升；別墅、高層的建筑風(fēng)格混雜，且南面小高層規(guī)劃不合理；項(xiàng)目前期銷售情況很不理想,后期運(yùn)用行銷模式成功打開了上海市場，取得了很好的銷售業(yè)績；區(qū)域大盤的代表。項(xiàng)目分析宏觀政策分析太倉市場分析瀏河市場分析三、住宅市場開發(fā)商：太倉市鼎鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：太倉市瀏河鎮(zhèn)鄭和路北側(cè)占地面積：19123㎡建筑面積：47651㎡容積率：2.49，綠地率：31%,建筑密度：40%總戶數(shù)：400多套；銷售價(jià)格：5900元/㎡；銷售情況：5月8日一期首推240套房源，截止到目前為止只成交47套，銷售率19.6%；目標(biāo)客戶：就目前的成交客戶而言以本地的客戶為主，上海客戶為輔。產(chǎn)品總套數(shù)成交套數(shù)備注80-103㎡（兩房）250左右/項(xiàng)目為5棟15-16層的小高層，3層的沿街商業(yè)。115-132㎡（三房）150左右/案例2、天熙公寓項(xiàng)目位置較好，但整體規(guī)劃一般，沒有特色和明顯的賣點(diǎn);銷售過程中證實(shí)103㎡的兩房和132㎡的三房面積戶型偏大；項(xiàng)目預(yù)售許可證早在2009年已經(jīng)下發(fā)，但開發(fā)商不急于銷售，主要還是看好瀏河區(qū)域的升值潛力；項(xiàng)目滯銷的主要原因：政策影響、價(jià)格偏高、上海意向客群積累不夠、沒有專業(yè)的銷售公司介入；區(qū)域普通樓盤的代表。項(xiàng)目分析開發(fā)商：蘇州銀河灣投資有限公司位置：太倉市瀏河鎮(zhèn)巨能路南側(cè)占地面積：73250㎡建筑面積：117319㎡容積率：1.6，綠地率：37.9%,建筑密度：25%總戶數(shù)：530套；銷售價(jià)格：一期別墅價(jià)格預(yù)計(jì)15000元/平方米；銷售情況：預(yù)計(jì)8月份開盤目標(biāo)客戶：主要是針對上海的中高端客群和瀏河的高端客群。案例3、銀河灣項(xiàng)目整體規(guī)劃都是地中海風(fēng)格的建筑；項(xiàng)目聯(lián)排別墅的面積偏大；打造瀏河區(qū)域的豪宅生活，是目前瀏河區(qū)域市場的高端樓盤代表。項(xiàng)目分析產(chǎn)品總套數(shù)成交套數(shù)備注高層364套

/別墅為4、5、6、8聯(lián)別墅（200-300㎡）166套/

開發(fā)商：蘇州博海投資有限公司位置：鄭和大街以北、東港路以西占地面積：28835.4㎡建筑面積：57670㎡（其中住宅建筑面積54420㎡、商業(yè)建筑面積2632㎡）容積率：2.0，綠地率：49%,建筑密度：21.5%總戶數(shù)：504套；銷售價(jià)格：高層預(yù)計(jì)在6000元/平方米左右銷售情況：預(yù)計(jì)9、10月份開盤目標(biāo)客戶：主要是針對上海的投資客及瀏河中高端的換房戶。案例4、博海尚城是一個(gè)集住宅、別墅、商業(yè)為一體的綜合性社區(qū)。

項(xiàng)目采用穩(wěn)重大氣的暖色調(diào)外立面,立體歐式,線條明朗,現(xiàn)代時(shí)尚規(guī)劃大型中庭水景花園,綠化率高達(dá)49.17%;

項(xiàng)目是區(qū)域市場高品質(zhì)樓盤的代表。項(xiàng)目分析產(chǎn)品總套數(shù)成交套數(shù)備注高層（90、125）480套

/4幢高層住宅和8幢三聯(lián)排別墅

別墅（220㎡）24套/

開發(fā)商：太倉市瑞安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置：太倉市瀏河鎮(zhèn)鄭和大街與閘北路交匯處占地面積：約1.62萬㎡建筑面積：約4.8萬㎡容積率：2.9總戶數(shù)：427套；銷售價(jià)格：銷售后期的成交均價(jià)4675元/㎡銷售情況：開盤當(dāng)天售罄;目標(biāo)客戶：項(xiàng)目以投資為主；上海投資客戶占70%以上,其他如瀏河本地及外地自住客占30%。產(chǎn)品面積套數(shù)比備注舒適型兩房107-109㎡12%銷售率100%，實(shí)用型兩房86-89㎡66%舒適型三房131㎡22%案例5、瑞安御景苑因?yàn)轫?xiàng)目的位置優(yōu)勢，再加上本地開發(fā)商的背景，項(xiàng)目的本地客戶群的比例相對其他項(xiàng)目高些;前期定位上專業(yè)代理公司介入，獨(dú)創(chuàng)戶型設(shè)計(jì)，相對而言131㎡的產(chǎn)品市場接受度低；賣點(diǎn)把握到位，地標(biāo)、江景、創(chuàng)新戶型且包裝到位，打造項(xiàng)目形象，區(qū)別于同類項(xiàng)目；“坐銷+行銷”模式結(jié)合；宣傳上立足瀏河，采取行銷派單模式主攻上海北部區(qū)域市場。項(xiàng)目分析瀏河的住宅市場特征分析一、整體規(guī)劃市場現(xiàn)狀：項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目形象上有顯著提升，無論是建筑布局、產(chǎn)品類型的組合、還是景觀打造，都遵循著人性化、合理性、科學(xué)性原則。結(jié)論：規(guī)劃必須要有亮點(diǎn)，通過景觀打造檔次，產(chǎn)品打造品質(zhì)、會(huì)所塑造形象。二、產(chǎn)品分析市場現(xiàn)狀：總體產(chǎn)品套型面積以中小面積為主體，85-90㎡的產(chǎn)品去化最快；130㎡以上的套型在去化上有一定的抗性。聯(lián)排別墅產(chǎn)品去化速度快，但主力面積區(qū)間在210-250㎡，普遍偏大。疊加別墅產(chǎn)品市場空白。結(jié)論：規(guī)劃市場去化最好、最能提升項(xiàng)目檔次和價(jià)格的產(chǎn)品。三、客戶群分析市場現(xiàn)狀：瀏河房地產(chǎn)消費(fèi)市場，上海客群占70%以上,以投資為主，自住為輔；其他，如瀏河本地及周邊城市客群占30%左右。結(jié)論：上?？蛻粢廊皇潜卷?xiàng)目的主體客戶群。四、營銷模式市場現(xiàn)狀：瀏河市場客群分布區(qū)域的特殊性，項(xiàng)目在營銷模式上必須采用多種營銷模式“行銷+案場營銷”相結(jié)合，行銷主要針對上海市場。結(jié)論：以行銷為主，“行銷+案場營銷”多種營銷模式相結(jié)合。瀏河板塊商圈分析三個(gè)典型商圈第一商圈，瀏河傳統(tǒng)成熟商圈，原鎮(zhèn)政府所在地。代表項(xiàng)目天康雅居。第二商圈，中心菜場商圈，以菜場為依托，商業(yè)逐漸成熟，代表項(xiàng)目高成上海假日沿街、瀏河中心菜場、金域連廊、宏奕廣場等。第三商圈，新政府商圈，以新政府為依托，商業(yè)有待成熟，代表項(xiàng)目中寶財(cái)富廣場、遠(yuǎn)洋廣場、北上海假日廣場等。中心菜場商圈新政府商圈老鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)商圈三、商業(yè)市場宏觀政策分析太倉市場分析瀏河市場分析區(qū)域市場各商業(yè)項(xiàng)目個(gè)案項(xiàng)目情況商鋪建面（㎡）產(chǎn)品類別開盤日期去化率金域連廊3.7萬商鋪、公寓08年94%中寶財(cái)富廣場2.38商鋪、公寓09年公寓100%商業(yè)85%高成上海假日后期1萬多商業(yè)08年底73%中心菜場4.58萬商業(yè)06年底07年初100%宏奕廣場0.99萬商業(yè)06年底07年初100%遠(yuǎn)洋廣場3.5萬酒店/商業(yè)/銀行/loft2010年5月份67%北上海假日廣場2萬酒店/商業(yè)計(jì)劃2010年預(yù)售/紫薇苑三期商業(yè)0.86萬沿街商業(yè)建設(shè)中未銷售/華東水產(chǎn)品交易中心17萬專業(yè)市場（主體1-3層商鋪；酒店式公寓產(chǎn)品）2010年3月動(dòng)工/御景苑0.5萬沿街商業(yè)（主力60-80㎡）預(yù)約中/瀏河商業(yè)市場特征分析一、市場供需分析市場現(xiàn)狀：整體市場供應(yīng)體量大，供大于求是商業(yè)市場的一大特征；項(xiàng)目周邊大商業(yè)云集，市場競爭激烈。結(jié)論：市場供過于求，去化速度慢。二、價(jià)值差異比較市場現(xiàn)狀：瀏河商業(yè)市場銷售均價(jià)在7000-8000元/㎡，相比住宅產(chǎn)品的價(jià)格，商業(yè)產(chǎn)品的價(jià)值體現(xiàn)并不是很明顯。結(jié)論：區(qū)域市場商業(yè)產(chǎn)品價(jià)值體現(xiàn)不明顯。三、客群分析市場現(xiàn)狀：新興商業(yè)區(qū)，商業(yè)氛圍差。絕大部分為投資客，客群的局限性大。結(jié)論：客群的局限性大。四、投資回報(bào)分析市場現(xiàn)狀：瀏河商業(yè)店面空置率高，回報(bào)率低。在沒有成熟商圈支撐下的商業(yè)，銷售風(fēng)險(xiǎn)加大。結(jié)論：投資回報(bào)率低，投資積極性受限。瀏河區(qū)域市場總結(jié)一、瀏河房地產(chǎn)市場某種意義上已融入大上海市郊版塊，因此，我們在操作項(xiàng)目的時(shí)侯，要從更高層面重新審視瀏河房地產(chǎn)市場特性，跳出原有的市場格局。結(jié)論：本項(xiàng)目的目標(biāo)市場、目標(biāo)客戶群主要是上?？腿?且主要集中在上海的北部區(qū)域。二、瀏河房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，并逐漸成熟，進(jìn)入大盤和品質(zhì)時(shí)代，價(jià)格增速過快，市場投機(jī)氛圍加重。結(jié)論：區(qū)域市場的不斷成熟呼吁高品質(zhì)、高檔次樓盤的出現(xiàn)。三、瀏河房地產(chǎn)開發(fā)整體進(jìn)入專業(yè)化階段，專業(yè)公司先進(jìn)的理念、成熟的操作模式和市場的掌控度，對瀏河房地產(chǎn)市場發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用。結(jié)論：鑒于瀏河市場特殊性,在短時(shí)間內(nèi)快速積累以上海為主體的這一特殊客戶群，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目短、平、快就特別需要專業(yè)的地產(chǎn)服務(wù)公司以提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化。四、瀏河商業(yè)市場供過于求，回報(bào)率低。結(jié)論：本項(xiàng)目沒有可售商業(yè)對項(xiàng)目的整體去化是一大優(yōu)勢。宏觀政策分析太倉市場分析瀏河市場分析231房地產(chǎn)一級市場小結(jié)：市場已成交，但未開發(fā)土地儲(chǔ)備量大；近年供應(yīng)都以商住為主，純商業(yè)用地占比增加；土地交易活躍，大規(guī)模、高總價(jià)地塊基本是外來開發(fā)商取得。房地產(chǎn)二級市場小結(jié)：今后的市場供應(yīng)量十分巨大；產(chǎn)品多元化發(fā)展，競爭機(jī)制由原來的價(jià)格競爭向產(chǎn)品、品質(zhì)等方面轉(zhuǎn)變；市場觀望，供應(yīng)強(qiáng)勁，競爭激烈，就要求有更為專業(yè)的房產(chǎn)服務(wù)商提供專業(yè)的服務(wù)。國家宏觀政策：新國十條政策打壓，市場觀望態(tài)勢加重；針對住宅市場重點(diǎn)打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房價(jià)的城市，它的核心在于抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給。因此一、二線城市影響相對較大，三線城市影響相對較??；房地產(chǎn)市場總結(jié)市場潛在供應(yīng)量大，且規(guī)?；l(fā)展；在政策的控制下，市場需求量有限，主要為剛性需求，外部購買力導(dǎo)入性不強(qiáng)；未來市場競爭趨于白熱化。性價(jià)比高、附加值大的產(chǎn)品被市場看好。產(chǎn)品多元化、品質(zhì)化發(fā)展，創(chuàng)新程度越來越高。房地產(chǎn)營銷的作用越來越明顯，手段不斷創(chuàng)新，且主導(dǎo)項(xiàng)目的銷量和銷售速度供需產(chǎn)品價(jià)格營銷在新政不變的情況下，下半年房價(jià)將會(huì)維持下跌態(tài)勢，今年9、10月份新房或迎來全面下跌，預(yù)期明年一季度會(huì)觸底。

成交量短期內(nèi)成交量萎縮明顯，要是政策長時(shí)間執(zhí)行到位，成交量將在會(huì)在長時(shí)間內(nèi)會(huì)受到抑制，最終實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)市場預(yù)測2項(xiàng)目定位——沒有最好，只有更好！項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目規(guī)模：在瀏河區(qū)域市場而言，本項(xiàng)目屬于中型樓盤；規(guī)劃特色：采用集中的景觀綠地、中心景觀帶，凸顯居住的舒適、高雅；建筑亮點(diǎn)：2號(hào)樓1F架空，直接停車入戶，凸顯2F的價(jià)值感及提升其附加價(jià)值；面積戶型：面積戶型十分豐富，能滿足不同需求的客戶群，擴(kuò)大項(xiàng)目的客戶群層面；但還是要與現(xiàn)有市場做錯(cuò)位競爭，規(guī)劃市場最有競爭力的產(chǎn)品，形成獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。同時(shí)需要在產(chǎn)品的價(jià)值挖掘，附加價(jià)值的提升上再做些完善。項(xiàng)目概況瀏河港灣東方華庭項(xiàng)目項(xiàng)目總建（平方米)物業(yè)類型數(shù)量戶型面積（平方米）套數(shù)面積占比本案住宅22767.822F（7-22F）165、73、94、100、12521211005.848%18F（2-18F）194、116、125、168、1701176252%內(nèi)部因素

外部因素優(yōu)勢（S）劣勢（W）景觀規(guī)劃特色：采用集中綠地、中心景觀帶凸顯居住的舒適、高雅；建筑規(guī)劃亮點(diǎn)：1層架空設(shè)計(jì)，直接停車入戶，凸顯2F的價(jià)值感及提升其附加價(jià)值，從而提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次；酒店配套、品質(zhì)和檔次都能有著很大的提升、且周邊居住氛圍很好。面積戶型：就目前規(guī)劃的產(chǎn)品而言,雖說面積戶型種類比較豐富，但同等戶型下的面積有所偏大；50年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品在銷售上都是一大抗性，如何突破，也是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)短平快去化的關(guān)鍵。機(jī)會(huì)（O）S-O（抓住機(jī)會(huì)擴(kuò)大優(yōu)勢）W-O（巧占時(shí)機(jī)淡化劣勢）瀏河與上海同步——實(shí)現(xiàn)了與上海的無縫接軌，瀏河的發(fā)展步伐加快；規(guī)劃市場最具競爭力的產(chǎn)品，形成獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，提升項(xiàng)目的附加價(jià)值。挖掘景觀優(yōu)勢，打造特色標(biāo)桿項(xiàng)目；尋找新的亮點(diǎn)概念，創(chuàng)新賣點(diǎn)。結(jié)合區(qū)域及項(xiàng)目規(guī)劃，描繪區(qū)域發(fā)展的美好前景；樹立高品質(zhì)形象，提升項(xiàng)目檔次。威脅（T）S-T（憑借優(yōu)勢掃除威脅）W-T（靈活戰(zhàn)術(shù)轉(zhuǎn)化威脅）板塊競爭激烈；同類產(chǎn)品潛在供應(yīng)量大；政策下的大市場環(huán)境不容樂觀；城鄉(xiāng)一體化影響。利用酒店配套優(yōu)勢，強(qiáng)化區(qū)域、板塊認(rèn)同度；充分利用景觀資源，規(guī)劃亮點(diǎn)，于同類產(chǎn)品中脫穎而出。把握客戶敏感點(diǎn)，提升酒店、物業(yè)配套針對性；參照片區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目，借勢，共生。項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位產(chǎn)品優(yōu)化建議1-A戶型,102.55平方米；建議次衛(wèi)改書房，同時(shí)縮小廚房的尺寸改2.7米為2.4米，縮小次臥的尺寸改3.6米為3.4米，那么優(yōu)化后的書房是2.3米*2.4米大小。1-B戶型，94.36平方米；1-C戶型，125.2平方米；1號(hào)樓1單元7-22F平面圖102.5594.36125.2次衛(wèi)改書房項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位產(chǎn)品優(yōu)化建議1號(hào)樓2單元7-22F平面圖103.0465.0673.27101.32項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位產(chǎn)品優(yōu)化建議2號(hào)樓2F平面圖168.31170.83項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位產(chǎn)品優(yōu)化建議2號(hào)樓2單元3-18F平面圖124.994.87116.18項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位瀏河區(qū)域上海區(qū)域“奮斗族”1、多為外地人，工作地及生意在瀏河或?yàn)g河附近2、城鎮(zhèn)化客群（城鄉(xiāng)一體化推進(jìn)）“鎮(zhèn)區(qū)本地人”

1、欲尋改善型住宅2、為兒女購置婚房用途3、為子女購置學(xué)區(qū)房客戶類型概述核心價(jià)值點(diǎn)購房目的對應(yīng)產(chǎn)品類型“外漂族”1、在上海工作多年，為上海高房價(jià)所迫至今還是無房族；2、有交通工具或自己可解決交通問題“休閑、養(yǎng)老族”1、老年人，做養(yǎng)老用途2、城市精英，做度假用途或?qū)じ纳菩妥≌苣┗蚣倨谌胱?、二次置業(yè)或多次置業(yè)總價(jià)低、首付低、戶型實(shí)用，壓力小電梯多層品質(zhì)高、戶型好。性價(jià)比高，對交通比較敏感，其他同“奮斗族”生態(tài)、健康生活、毗鄰上海交通優(yōu)勢1、802、1003、1201、復(fù)式（頂樓帶閣樓）2、120型1、保值2、自住區(qū)域1、保值2、自住+投資項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位核心客戶重要客戶偶得客戶核心客戶1、上海（北部區(qū)域?yàn)橹鳎┑淖宰〖巴顿Y客群重要客戶1、本地的政府部門、銀行系統(tǒng)、醫(yī)院等企事業(yè)單位客群2、瀏河私人企業(yè)主及區(qū)域內(nèi)的新太倉人偶得客戶1、城市化、城鎮(zhèn)化人口（由于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，因此這部分客群數(shù)量有限）2、其他有地緣性自住及投資客戶項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位我們將通過成本測算法和市場比較法兩種方法對本項(xiàng)目的價(jià)格做以下綜合評定：一、市場比較價(jià)格定位法此方法是根據(jù)項(xiàng)目主要競爭個(gè)案的地段、環(huán)境、交通、產(chǎn)品、配套、品牌、規(guī)模七大因素的優(yōu)劣分析，與本案進(jìn)行準(zhǔn)確的對比，我們根據(jù)選取項(xiàng)目個(gè)案的具體情況，結(jié)合這些個(gè)案目前市場銷售價(jià)格，對本項(xiàng)目價(jià)格進(jìn)行初步修正，并近一步進(jìn)行的本項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測。得出目前市場可以接受的均價(jià)。項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位可比個(gè)案的選擇1定價(jià)的基本原則2天熙公寓（5900元/㎡）、高成上海假日（5700元/㎡）富景苑（5300元/㎡）、成本原則、市場導(dǎo)向原則、價(jià)值相符原則3方面注：以上價(jià)格分別為2010年4-7月份各項(xiàng)目的成交均價(jià)。項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位地段21區(qū)域認(rèn)同度13升值潛力8環(huán)境20項(xiàng)目環(huán)境9區(qū)域環(huán)境6自然景觀5交通13通達(dá)程度10公交網(wǎng)絡(luò)3產(chǎn)品20建筑風(fēng)格5景觀規(guī)劃7得房率4戶型設(shè)計(jì)4車位0配套12市政配套6商業(yè)配套4生活配套2品牌5開發(fā)商信譽(yù)度2開發(fā)商影響力3規(guī)模9面積5社會(huì)影響力4合計(jì)1001、七大影響因素與所占比重：項(xiàng)目修正價(jià)格的確定3項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位2、各樓盤定價(jià)影響因素之權(quán)重分析表影響因素本案（x）天熙公寓高成上海假日（b）富景苑（c）（a）Px＝？Pa＝5900Pb＝5700Pc＝5300位置17161518環(huán)境18171917交通12121113產(chǎn)品18161716配套109109品牌3343規(guī)模4573綜合指數(shù)82788379項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位參考均價(jià)說明：各項(xiàng)目均價(jià)按照目前銷售或?qū)ν夤_價(jià)格取得以上均為按建筑面積計(jì)的起價(jià)：修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格qi’qi’=（qx/Qi）×pi注：Pi為按揭均價(jià)Pa’=（Qx/Qa）×Pa=（82/78）×5900=6203（元/㎡）Pb’=（Qx/Qb）×Pb=（82/83）×5700=5631（元/㎡）Pc’=（Qx/Qc）×Pc=（82/79）×5300=5501（元/㎡）由上面各樓盤對項(xiàng)目影響的權(quán)重分析得出：設(shè)各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi，則：天熙公寓(a)：Wa=35%高成上海假日(b):Wb=40%富景苑(c):Wc=25%注：以上各個(gè)案將100%做如上分配的依據(jù):1、各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度；2、各個(gè)項(xiàng)的銷售情況好壞；3、與本項(xiàng)目可比性程度高低項(xiàng)目修正價(jià)格確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目價(jià)格定位由qx=∑PiWi，得：Px=（Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc）/（Wa+Wb+Wc）=（6203×35%+5631×40%+5501×25%）/（35%+40%+25%）=（2171.05+2252.4+1375.25）/100%=5798.7元/㎡根據(jù)以上的市場比較法，得出本案產(chǎn)品目前的市場價(jià)格是：均價(jià)：5800元/㎡項(xiàng)目修正價(jià)格確定注：本次價(jià)格定位的參考基數(shù)以目前的市場現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，最終的價(jià)格確定還需要結(jié)合具體銷售時(shí)間的市場現(xiàn)狀，經(jīng)更為深入的市場調(diào)研后綜合評定。3營銷策略——

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化！推售策略——組合控制1、高調(diào)入市，少量引領(lǐng)，墊定市場。2、分批推售，產(chǎn)品組合，迅速吸引客戶。4、控制數(shù)量與價(jià)格，營造熱點(diǎn)，小步抬升價(jià)格。3、實(shí)用戶型為主入市，強(qiáng)勢消化市場購買力。總體營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合市場現(xiàn)狀不容樂觀，需將項(xiàng)目的產(chǎn)品做快速去化未來供應(yīng)量巨大，盡量錯(cuò)開在市場激烈的情況下入市，將更有有把握將項(xiàng)目價(jià)值最大化發(fā)揮；尋找最佳面市時(shí)機(jī)項(xiàng)目實(shí)際工程進(jìn)度快及前期導(dǎo)入周期短；考慮發(fā)展商資金回籠時(shí)間，越早開發(fā)資金的時(shí)間成本消耗越少；建議最佳面市時(shí)間2011年4-5月份總體營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合營銷思路

前期籌備期2010年8月—9月Textinhere時(shí)間節(jié)點(diǎn)蓄客期10月—2010年3月開盤期和強(qiáng)銷期2011年4月持續(xù)期和尾盤期2011年5月1.Title2.Title3.Title4.Title具體開盤時(shí)間視蓄客情況而定（就瀏河市場特殊目標(biāo)客戶群而言，客戶量和推售量必須達(dá)到1:2，開盤才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體短平快的去化）?？傮w營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合201008201010201103201105之后后續(xù)跟進(jìn)Ⅰ預(yù)熱期爆發(fā)期ⅡⅢ籌備期強(qiáng)銷期和持續(xù)期力爭進(jìn)入尾盤期項(xiàng)目前期造至關(guān)重要銷售工作全面展開善始善終做好每一步蓄客期1、圍墻廣告的設(shè)計(jì)和制作2、完成各項(xiàng)銷售工具的設(shè)計(jì)、制作（樓書、DM、海報(bào)、銷售手冊等）3、銷售專案人員到位、培訓(xùn)4、排定階段性媒體計(jì)劃1、項(xiàng)目前期的形象宣傳、信息傳播、上海區(qū)域的行銷團(tuán)隊(duì)前期意向客戶積累、洽談2、房展會(huì)的參加、項(xiàng)目形象展示、宣傳、及客戶積累3、完善、確立項(xiàng)目策劃方案的細(xì)節(jié)內(nèi)容1、項(xiàng)目正式開盤，集中預(yù)約客戶的選房、認(rèn)購和簽約2、嚴(yán)格項(xiàng)目的銷售控制和銷售管理3、舉辦SP活動(dòng)、配合NP海報(bào)等媒體4、階段性策劃策略及銷售策略的調(diào)整1、對公開期及強(qiáng)銷期遺留客戶，積極跟蹤，以達(dá)到成交目的2、挖掘尾盤期賣點(diǎn)，增加簽約數(shù)量3、進(jìn)行銷售總結(jié)營銷思路總體營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合201104異地行銷+營銷活動(dòng)營銷案場營銷情景營銷價(jià)格策略總體營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合總體營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合情景營銷的重要性情景營銷可叫作氛圍營銷，所有的情景（售樓部、樣板房、看樓通道、指引牌、園林等）建立的出發(fā)點(diǎn)，都是為了給客戶最直觀的感受，充分調(diào)動(dòng)客戶的購買欲望。再通過現(xiàn)場銷售人員的技巧引導(dǎo)，使客戶在最短的時(shí)間下定，最大限度的促成成交。情景營銷是所有營銷方式中十分重要的一部分。舉例，當(dāng)客戶面毛坯建筑時(shí)大多數(shù)群體無法形成足夠的想象空間，故此很難調(diào)動(dòng)足夠的積極性，而樣板房的打造可以最直接的展示項(xiàng)目的優(yōu)勢，給予客戶強(qiáng)力的沖擊感及體驗(yàn)，可以有效大幅提升客戶的購買欲望?？傮w營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合情景營銷——

現(xiàn)場外圍的情景建立

總體營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合情景營銷——

售樓中心外部包裝的昭示性

總體營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合情景營銷——

售樓中心內(nèi)部包裝的昭示性

總體營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合情景營銷——

內(nèi)外部引導(dǎo)系統(tǒng)

精神堡壘的應(yīng)用內(nèi)外部引導(dǎo)系統(tǒng)總體營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合樓盤推介會(huì)地產(chǎn)峰會(huì)活動(dòng)營銷

房展會(huì)案場營銷案場營銷——促成和把握意向客戶的成交。但面對項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群處于上海區(qū)域這一特殊性，實(shí)現(xiàn)意向客戶前期的有效、快速積累，我們必須采取案場營銷+異地行銷+異地營銷多種營銷模式相結(jié)合的模式?？傮w營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合總體營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合行銷模式——通過跨區(qū)域1對1的宣傳、了解及溝通，實(shí)現(xiàn)異地意向客戶快速、有效的積累。公司從深圳房地產(chǎn)市場應(yīng)用到上海、常熟和太倉市場。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，已經(jīng)形成了完備的架構(gòu)和成熟的操作模式。目前，公司擁有一支活躍在上海、常熟及太倉的行銷團(tuán)隊(duì)實(shí)施公司代理項(xiàng)目的行銷工作。異地行銷

總體營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合異地營銷

設(shè)立上海營銷中心——是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目異地行銷團(tuán)隊(duì)客戶資源的有效積累，給客戶對項(xiàng)目的進(jìn)一步了解及意向洽談一個(gè)平臺(tái)，以保證意向客戶的有效性?？傮w營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)鋪排營銷策略組合1、穩(wěn)開高走甚至是低開高走、小步快跑性價(jià)比先行，根據(jù)市場價(jià)格，制定項(xiàng)目合理價(jià)格，不斷制造營銷事件，分次小幅不斷推出高質(zhì)產(chǎn)品，制造價(jià)格保值印象，提高客戶購買信心；2、優(yōu)惠不斷部分景觀、采光朝向不好的單位，分時(shí)次作為特價(jià)房推出。驚喜不斷、好運(yùn)連連，刺激消費(fèi)。價(jià)格策略

4推廣策略——實(shí)現(xiàn)價(jià)值的渠道！媒介總體策略脈動(dòng)式投放：根據(jù)項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)，波動(dòng)式有節(jié)奏推進(jìn)。焦點(diǎn)擴(kuò)散：線上與線下結(jié)合。戶外為主+終端擴(kuò)散+小眾公關(guān)。以戶外為聚焦點(diǎn)，燈箱，導(dǎo)示等擴(kuò)散引導(dǎo)。DM、小眾公關(guān)不斷滲透至本地及目標(biāo)客群中。節(jié)點(diǎn)報(bào)紙夾報(bào)+電視造成聲勢。媒體推廣策略客戶渠道推廣節(jié)點(diǎn)及預(yù)算戶外廣告報(bào)紙夾刊電視廣告DM廣告短信網(wǎng)絡(luò)商業(yè)中心、項(xiàng)目周邊，主要干道本地及相關(guān)聯(lián)客戶主流報(bào)紙小眾傳播太倉電視臺(tái)黃金時(shí)段插播本地客戶企事業(yè)、產(chǎn)業(yè)區(qū)上海及其他區(qū)域定向客戶感情營銷自有客戶上海樓市、搜房網(wǎng)太房熱線、太倉房產(chǎn)網(wǎng)市場預(yù)熱，重大節(jié)點(diǎn)告示項(xiàng)目介紹、形象宣傳重大節(jié)點(diǎn)信息傳遞針對目標(biāo)客戶釋放信息重大節(jié)點(diǎn)信息通告跨區(qū)域，大范圍的推廣媒體選擇不同階段的推廣策略——市場導(dǎo)入期聚集客戶情景營造優(yōu)惠吸引形象提升強(qiáng)力推廣媒體推廣策略客戶渠道推廣節(jié)點(diǎn)及預(yù)算不同階段的推廣策略——開盤階段媒體推廣策略客戶渠道推廣節(jié)點(diǎn)及預(yù)算不同階段的推廣策略——強(qiáng)銷階段媒體推廣策略客戶渠道推廣節(jié)點(diǎn)及預(yù)算繼承開盤的熱度通過密集廣告保持熱度通過情景刺激成交不同階段的推廣策略——尾盤階段媒體推廣策略客戶渠道推廣節(jié)點(diǎn)及預(yù)算媒體推廣策略客戶渠道推廣節(jié)點(diǎn)及預(yù)算內(nèi)部渠道酒店品牌客戶資源的利用太倉非常行之有效的“口碑推廣”老帶新客戶資源的利用中天盛世客戶資源的利用：擁有30000多名太倉本地優(yōu)質(zhì)客源及5000多名上海有效客源做后援。房地產(chǎn)銷售必然有有一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運(yùn)用要點(diǎn)是特定目標(biāo)群體的多次刺激及提升項(xiàng)目的知名度。項(xiàng)目的推廣費(fèi)用約為：總銷售額的1%左右

準(zhǔn)備期、蓄客期為廣告主要投放期，進(jìn)行有效的媒體組合強(qiáng)勢宣傳,提高項(xiàng)目知名度及吸引目標(biāo)客戶群。(50%)

強(qiáng)銷期仍應(yīng)維持一定比例的廣告投放，主要為解析說服型廣告。(30%)

持銷期維持項(xiàng)目熱度,持續(xù)銷售。(15%)

尾盤期廣告可少量投放，主要依靠其他渠道。(5%)投放比例準(zhǔn)略、蓄客期50%開盤強(qiáng)銷30%尾盤5%持銷15%2010/08-2011/032011/042011/05——媒體推廣策略客戶渠道推廣推廣節(jié)點(diǎn)及預(yù)算5我司優(yōu)勢——

體現(xiàn)自我價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商名利雙收！操盤理念堅(jiān)持挖掘項(xiàng)目附加值堅(jiān)持堅(jiān)持堅(jiān)持堅(jiān)持堅(jiān)持為發(fā)展商做到項(xiàng)目效益最大化堅(jiān)持中天盛世專業(yè)性操盤手法，為發(fā)展商降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)堅(jiān)持操盤過程中，每一個(gè)細(xì)節(jié)的把握深圳中天盛世是一支由房地產(chǎn)精英組成的核心團(tuán)隊(duì)，我們來自各大知名開發(fā)公司、各大品牌代理公司，擁有豐富的房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，多為房地產(chǎn)業(yè)界的資深人士。精英團(tuán)隊(duì)我們的專業(yè)知識(shí)及敬業(yè)精神將為開發(fā)公司提供全方位的地產(chǎn)顧問（包括市場研究、開發(fā)顧問、建筑設(shè)計(jì)顧問、平面設(shè)計(jì)）及全程策劃、營銷服務(wù)。精英團(tuán)隊(duì)位于太倉市城市核心，我司定位該項(xiàng)目為蘇南縣級市首個(gè)現(xiàn)代化大型主題購物中心，總體量24萬平方米。南洋廣場整體銷售期為十六個(gè)月；整體銷售率達(dá)到97%。南洋廣場整體招商期為一年；開業(yè)招商率達(dá)到90%。本項(xiàng)目已于2008年10月正式開街，圓滿完成代理任務(wù)。案例一、太倉.市中心.南洋廣場營銷關(guān)鍵點(diǎn)

“城市商業(yè)名片”“龍頭商業(yè)帶動(dòng)”“多營銷模式組合“經(jīng)典案例城市經(jīng)典展現(xiàn)通過中天盛世針對本項(xiàng)目營銷策略的調(diào)整，銷售取得了良好的突破。2007年6月至8月近3個(gè)月的時(shí)間，銷售率達(dá)100%，圓滿完成銷售目標(biāo)。案例二、太倉.板橋.海華景苑營銷關(guān)鍵點(diǎn)

“走出去，請進(jìn)來”“自住轉(zhuǎn)投資”“老帶新”2007銷售奇跡營銷關(guān)鍵點(diǎn)

“高性價(jià)比”

“功能性用房：宜商、宜居、宜投資”總建筑面積46955平方米，地上建筑約43000平方米的商業(yè)項(xiàng)目；中天盛世進(jìn)行自身及外部資源的全面整合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目一期開盤90%的銷售率；目前二期也已進(jìn)入全面熱銷期。案例三、太倉.板橋.星光碼頭2009最具挑戰(zhàn)性樓盤案例四、太倉.瀏河.瑞安御景苑本項(xiàng)目占地面積約16400㎡，建筑面積約49200平方米；總戶數(shù)約為414戶，6個(gè)月之內(nèi)認(rèn)籌率達(dá)到200%；開盤當(dāng)天銷售率100%。創(chuàng)造2009銷售神話營銷關(guān)鍵點(diǎn)

“江景概念”“地標(biāo)建筑”“創(chuàng)新戶型高附加值”“坐銷轉(zhuǎn)行銷”案例五、太倉.城中.金御灣本項(xiàng)目占地面積約19845㎡，建筑面積約55208平方米；總戶數(shù)約為455戶，目前進(jìn)入持續(xù)銷售期；營銷關(guān)鍵點(diǎn)

“會(huì)呼吸的房子“水景資源””低開高走的價(jià)格策略分期分批推售，制造銷售氛圍，保證銷售率。200