上海金山項(xiàng)目投資分析報(bào)告

項(xiàng)目投資分析報(bào)告目錄TOC\o"1-3"\h\z目錄 1一、總論 21.1項(xiàng)目簡介 2項(xiàng)目概況 21.1.2項(xiàng)目規(guī)劃總體要求 21.1.3項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 21.2編制依據(jù) 21.3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 31.4結(jié)論 3二、市場分析 42.1宏觀環(huán)境分析 42.1.1城市概況 4經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 42.1.3居民生活水平 52.2、房地產(chǎn)市場分析 52.2.1房地產(chǎn)市場綜述 52.2.2板塊特征 62.2.3將來發(fā)展趨勢 7三、項(xiàng)目周邊環(huán)境 73.1項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 73.1.1周邊環(huán)境 73.1.2SWOT分析 83.2競爭性樓盤分析 8四、項(xiàng)目定位 94.1總體定位 94.2產(chǎn)品定位 104.3客戶定位 104.4價(jià)格定位 11五、財(cái)務(wù)效益 125.1銷售收入測算 125.2建設(shè)投資估算 125.3不確定性分析 135.4經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 13一、總論1.1項(xiàng)目簡介項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位于金山區(qū)金山新城中心城區(qū)杭州灣大道以東、衛(wèi)陽南路以西、龍?jiān)绰芬阅?、板橋東路以北。土地面積142868平方米，土地用途為居住。項(xiàng)目地塊所處區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的金山區(qū)城市中心區(qū)，西北面接近區(qū)政府、西面接近中心大道，旁邊市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。南面集中了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)中高檔樓盤。項(xiàng)目規(guī)劃總體要求項(xiàng)目占地面積142868平方米，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)大型中高檔居住區(qū)，土地運(yùn)用年限為70年，規(guī)劃容積率為1.1,其中多層1.4,非獨(dú)立式低密度住宅0.7,建筑密度多層30%，非獨(dú)立式低密度住宅25%，綠化率40%。機(jī)動(dòng)車泊位按0.7個(gè)/戶配置。項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)項(xiàng)目總建筑面積180184.8平方米，住宅部分155654.8平方米，其中多層124523.8平方米，別墅31131平方米；車位部分23030平方米，配套1500平方米。1.2編制依據(jù)本報(bào)告依據(jù)目前可獲得的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和金山區(qū)有關(guān)規(guī)劃，在實(shí)地考察和市場探討的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目投資供應(yīng)科學(xué)的決策依據(jù)。此外，本報(bào)告編制依據(jù)還有：1、上海市國有土地運(yùn)用權(quán)出讓合同。2、上海市土地資源管理局20030820號(hào)土地出讓公告。3、上海市規(guī)劃管理局《城市設(shè)計(jì)管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和土地利用條件和要求。1.3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積142868m總建筑面積 180184.8m2其中：住宅155654.8m多層124523.8m疊加/聯(lián)排別墅 31131m車位 23030m2配套 1500m容積率1.1建筑密度30%綠化率 40%機(jī)動(dòng)車停車泊位940個(gè)1.4結(jié)論本項(xiàng)目在目前市場行情下，總投資555,889,936.72元，銷售收入658,784,392元，稅后利潤44,221,695元，投資收益率為8.0%。從敏感度分析來看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不行行。二、市場分析2.1宏觀環(huán)境分析城市概況金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道，現(xiàn)有人口55萬。金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速馬路網(wǎng)絡(luò)。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車客渡碼頭開拓了舟山、寧波等地海運(yùn)航線。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。到2005年，金山將形成“三縱兩橫”五條高速馬路和“六縱六橫”區(qū)域干線馬路網(wǎng)架。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。嘉金高速建成通車后，金山北出上海的時(shí)間將大大縮短。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2004年1-3季度金山區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值99.51億元，按可比價(jià)格計(jì)算比去年同期增長26.1%，增速比去年同期高出7.3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)料全年增長將超過24%。結(jié)合2003年發(fā)展?fàn)顩r來看，金山區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起先步入高速增長期。2004年1-9月份金山區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資75.91億元，同比增長68.1%。1-9月房地產(chǎn)投資完成74375萬元，同比增長32.0%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的9.8%,接著保持高速穩(wěn)定增長的勢頭。其緣由主要是房地產(chǎn)開發(fā)接著了去年發(fā)展的勢頭，從今年1-9月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映，新開工項(xiàng)目較多，而且其規(guī)模較大，今年的房地產(chǎn)投資形勢仍較為樂觀。但由于受宏觀調(diào)控的影響下半年起先增幅逐月下降。居民生活水平2003年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入18500元，比上年增長8.0％；農(nóng)夫人均收入4832元，比上年增長9.5％。年末居民儲(chǔ)蓄存款76.7億元，比上年增長17.7％。農(nóng)村養(yǎng)老保險(xiǎn)投保率93.18％。2.2、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場綜述2004年金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，商品房接著保持旺銷勢頭。1-9月份，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成7.44億元，同比增長32.0%。商品房施工面積145.36萬平方米，增長55.6%；商品房竣工面積56.24萬平方米，同比增長72.7%；商品房銷售額9.37億元，增長112.8%，至9月底，空置房面積5.63萬平方米，同比下降51.5%。板塊特征依據(jù)一手市場樓盤供應(yīng)狀況來看，金山區(qū)可以劃分為三大板塊：石化板塊、朱涇板塊、楓涇板塊。石化板塊該板塊由于區(qū)政府的南遷，市政建設(shè)和房地產(chǎn)投資快速升溫。2004年市場供應(yīng)量共計(jì)32.18萬平方米，共2773套，已銷售13.75萬平方米，共計(jì)1319套，去化率為47.5%。市場主要房型為100m2左右的二房和120-140m朱涇板塊該板塊作為曾經(jīng)的區(qū)政府所在地，房地產(chǎn)市場興起的最早。2004年市場供應(yīng)量共計(jì)25萬平方米，共2492套，已售7.81萬平方米，共740套，去化率為30%。市場主要房型為90m2的二房和110-130m楓涇板塊該板塊隨著上海市“一城九鎮(zhèn)”安排的提出而備受關(guān)注。2004年市場供應(yīng)量共計(jì)63.43萬平方米，共5770套，已銷售23.48萬平方米，共計(jì)2215套，去化率為38%。該板塊的市場均價(jià)在3000元/平方米左右。將來發(fā)展趨勢由于金山區(qū)地處遠(yuǎn)郊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起步較晚，居民住房水平相對(duì)較低。據(jù)2003年物業(yè)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2003年我金山區(qū)居民住宅房屋總面積399萬平方米，人均住房面積18.6平方米。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計(jì)，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為23.67平方米。其中東部地區(qū)為25.06平方米；中部地區(qū)21.99平方米；西部地區(qū)23.05平方米。而金山區(qū)城鎮(zhèn)居民的住房水平和全國的平均水平比還相差5.07平方米，和東部地區(qū)比還相差6.44平方米。甚至和西部比還相差4.45平方米。這說明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。另一方面，從近年房地產(chǎn)業(yè)投資狀況看，金山區(qū)的房地產(chǎn)投資呈逐年高速增長趨勢。2001年金山區(qū)房地產(chǎn)投資總額為5.4億元，增長36.2%；2002年投資總額為7.7億元，增長42.6%；2003年投資總額為10.5億元，增長36.4%。這說明金山區(qū)的房產(chǎn)需求量較大。再從橫向比較看，2003年上海市十個(gè)郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為30.45億元，而金山區(qū)為10.5億元，相差20億元；最高的閔行區(qū)61.1億元，相差59.6億元。說明金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的潛力是巨大的。從上述三方面看，金山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的投資能量、需求潛力、發(fā)展趨勢是好的良好。三、項(xiàng)目周邊環(huán)境3.1項(xiàng)目周邊環(huán)境分析周邊環(huán)境項(xiàng)目地塊處于金山區(qū)規(guī)劃的中心城區(qū)的核心位置。北面接近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中心城區(qū)的中心大道，東面是正在建設(shè)中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)樓盤的中高檔居住區(qū)。本項(xiàng)目交通便捷。西面緊鄰的杭州灣大道貫穿金山區(qū)可直達(dá)市區(qū)；北面接近的金山大道緊倚區(qū)政府，貫穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)和漕涇鎮(zhèn)，規(guī)劃中的軌道交通將經(jīng)過旁邊；南面有連接金山石化和上?；疖囌镜蔫F路途；南面杭州灣距離本項(xiàng)目車程在10分鐘之內(nèi)。本項(xiàng)目周邊生活配套完善。規(guī)劃中的中心大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。蒙山路和衛(wèi)清路旁邊有幼兒園、小學(xué)和中學(xué)。SWOT分析Strength地理位置得天獨(dú)厚，處于規(guī)劃的城市中心位置，緊鄰區(qū)政府交通便捷，水、陸、軌道交通立體化交通格局即將形成四周居住區(qū)氣候漸漸形成，生活配套漸漸完善Weak北面是一片尚未開發(fā)的農(nóng)田，簡單造成荒蕪的感覺地塊中間有一個(gè)污水處理廠和高壓電線，在肯定程度上影響項(xiàng)目形象Opportunity北面接近老龍泉港，可以引入至小區(qū)內(nèi)作水景金山區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升勢頭，將來走勢較為樂觀Threat周邊競爭性項(xiàng)目較多，本項(xiàng)目面臨銷售壓力宏觀經(jīng)濟(jì)政策存在較多變數(shù)，可能對(duì)房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響。3.2競爭性樓盤分析項(xiàng)目周邊地區(qū)聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲苑、棕櫚灣花園以及山鑫聯(lián)城花園等多個(gè)項(xiàng)目。其中，和本項(xiàng)目可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、三島龍洲園、棕櫚灣花園等。周邊競爭性樓盤列表名稱地址物業(yè)類型建筑面積(m2)總戶數(shù)戶型面積（m2）均價(jià)(元/m2)開盤日期銷售狀況藍(lán)堡愛琴海杭州灣大道/衛(wèi)清路獨(dú)立/聯(lián)排別墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花園杭州灣大/龍勝路多層/小高層1800001366101-111/143-1444200Jul-04剩50套大三房海上明珠園杭州灣大道/隆安路多層/小高層/高層10000077492/1304000Aug-04超過60%三島龍洲苑蒙山路/板橋路多層/小高層180000858104/113/1284200Aug-0450%棕櫚灣花園蒙山路/衛(wèi)清路多層/小高102/125-1554100Aug-04基本售完藍(lán)堡愛琴海是一中檔別墅項(xiàng)目，該案總戶數(shù)184戶，戶型面積175-407平米，由獨(dú)棟和聯(lián)體別墅組成，容積率0.7,2004年6月28日開盤，銷售狀況較好，僅余一套聯(lián)體別墅。金海岸花園由10幢小高層和30幢多層組成，內(nèi)部配有1萬平米的會(huì)所、1萬平米的中庭花園、2千平米的人工湖。銷售狀況尚可，目前剩下的都是大三房，特殊是復(fù)式單元，而有著觀景賣點(diǎn)，售價(jià)較高的小高層也有剩余。海上明珠園靠近海邊，路況好，但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯(cuò)落有致，設(shè)計(jì)上利用車庫的高度造就錯(cuò)層樓中樓房型，動(dòng)靜分別，私密性強(qiáng)，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為98平米的二房和130平米的三房。三島龍洲苑此次推出共約400套小高層，每戶面積在96-181平米之間，得房率85-90%，周邊商業(yè)配套較完善，目前售價(jià)4200元/平方米，沿河景觀房在4500元/平方米左右。棕櫚灣花園采納北美風(fēng)格，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑起點(diǎn)均較高，對(duì)面就是樂購購物中心，采納凈高3米的層高，目前已經(jīng)基本售完。四、項(xiàng)目定位4.1總體定位引領(lǐng)住宅時(shí)尚、開創(chuàng)新生活模式定位詮釋：嶄新生活模式擺脫目前很多個(gè)案片面的“隨大溜”、“形式主義”的誤區(qū)，在開發(fā)中強(qiáng)調(diào)物業(yè)內(nèi)涵的同時(shí)，更注意功能延長，向金山區(qū)市民展示一種新的居住理念、新的生活看法和方式。以完備的設(shè)施和功能配套及營銷理念相互融合，給目標(biāo)客戶呈現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。引領(lǐng)市場發(fā)展本案位于山陽鎮(zhèn)，規(guī)劃中的山陽居住區(qū)發(fā)展方興未艾，此所謂“生逢其時(shí)”。另外小區(qū)的產(chǎn)品是和國際大都市所同步的，充分敬重建筑和人的共鳴，體會(huì)其人性品位，并和環(huán)境有機(jī)的共融。同時(shí)內(nèi)部有大面積集中綠化，再結(jié)合各組團(tuán)主題景觀，節(jié)點(diǎn)小品等組成多方位景觀系統(tǒng)。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種和自然相安共存的概念。緊湊型高品質(zhì)生活社區(qū)針對(duì)目標(biāo)客戶創(chuàng)建符合其需求的高品質(zhì)產(chǎn)品。戶型緊湊但科學(xué)合理（總價(jià)相對(duì)較低），建筑風(fēng)格簡樸但大氣，細(xì)心于細(xì)部設(shè)計(jì)的推敲，從房型、外觀、觀景設(shè)計(jì)、組團(tuán)綠化、公建配套等，都將體現(xiàn)本案中低價(jià)樓盤高檔化社區(qū)形象。通過建筑各項(xiàng)要素和個(gè)人生活有機(jī)結(jié)合可引伸出很多推廣主題，有利于本案的各項(xiàng)要素進(jìn)行生動(dòng)、全面的訴求。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。強(qiáng)調(diào)本案產(chǎn)品理念的領(lǐng)先性和公司實(shí)力的雄厚性。4.2產(chǎn)品定位項(xiàng)目周邊在售樓盤中，小高層占主流，其次是多層，高層比較少。這代表了城市住宅將來發(fā)展的趨勢，小高層和高層在樓盤品質(zhì)和舒適度上均優(yōu)于多層，但造價(jià)稍高。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時(shí)，則往往限制小高層和高層住宅的發(fā)展。周邊別墅僅有藍(lán)堡愛琴海，以獨(dú)立別墅為主，少量聯(lián)排別墅，從市場需求來看，去化較快。結(jié)合本項(xiàng)目規(guī)劃要求，本項(xiàng)目宜以多層為主，輔以少量疊加和聯(lián)排別墅，充分利用規(guī)劃要求的容積率，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。4.3客戶定位通過對(duì)周邊金海岸花園、三島龍洲等樓盤的調(diào)查了解，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目客戶定位如下：客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔；客戶年齡跨度較大，25-50歲的為主力范圍；客戶的家庭結(jié)構(gòu)以二代同住為主，房型要求為兩房和三房；客戶接受的主力總價(jià)在35萬-50萬左右；房屋單戶面積需求在85－130m2客戶的主要職業(yè)是為工薪一族或小業(yè)主，如金山石化和其關(guān)聯(lián)企業(yè)員工、在金山石化工作和生活的外地人等等；目標(biāo)客戶對(duì)金山石化的生存依靠度較高；4.4價(jià)格定位本項(xiàng)目采納市場比較法定價(jià)，選取相類似項(xiàng)目作為參照，比較本項(xiàng)目和參照項(xiàng)目的優(yōu)劣，進(jìn)行價(jià)格修正，從而得出本項(xiàng)目相對(duì)于市場在售項(xiàng)目的參考價(jià)格。依據(jù)相像原則和可比原則，選取金海岸花園、三島龍洲苑和海上明珠園作為本項(xiàng)目多層部分參照項(xiàng)目。比較內(nèi)容權(quán)重金海岸花園三島龍洲苑海上明珠園擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)物業(yè)位置15%1.10.1651.10.1651.10.165外部環(huán)境25%1.10.2751.20.31.10.275社區(qū)環(huán)境10%10.110.10.90.09發(fā)展規(guī)劃20%0.90.1810.20.90.18房型設(shè)計(jì)10%0.90.0910.110.1生活配套15%1.20.181.20.1810.15主題提煉5%10.051.10.0551.20.06合計(jì)100%/1.04/1.1/1.02通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項(xiàng)目多層部分的市場參考價(jià)在3818-4038元/平方米之間，取其均值3900元/平方米。比較項(xiàng)目ABC比較系數(shù)1.041.11.02比較價(jià)格420042004000市場參考價(jià)格403838183922對(duì)于別墅部分，本項(xiàng)目和藍(lán)堡愛琴海相比，在整體上不及其純別墅的項(xiàng)目定位，故售價(jià)調(diào)低200元/平方米。因此，本項(xiàng)目別墅的市場參考價(jià)定位在4600元/平方米。五、財(cái)務(wù)效益5.1銷售收入測算依據(jù)前面的定價(jià)，多層依據(jù)3900元/平方米，別墅依據(jù)4600元/平方米測算；車庫地上部分依據(jù)24000元/個(gè)計(jì)算，地下部分依據(jù)36000元/平方米計(jì)算；計(jì)算建筑面積依據(jù)157155平方米銷售收入估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（元）面積（m2）單價(jià)（元/m2）備注一、住宅部分多層485,642,976124,5243,900別墅143,202,41631,1314,600小計(jì)628,845,392155,655二、車位部分地下車位23,030,00023,0301,00035m2/地上車位6,909,0009,87070035m2/小計(jì)29,939,000三、合計(jì)658,784,392依據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目銷售收入共計(jì)658,784,392元。5.2建設(shè)投資估算投資估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（元）單價(jià)（元/m2）計(jì)算面積(m2)備注一、土地費(fèi)用211,042,1611,343157,1551、土地出讓費(fèi)182,156,7001,275142,86885萬/畝，215畝2、契稅5,464,7013、土地運(yùn)用金10,000,760142,86870年，1元/年/m24、帶征地費(fèi)用13,420,00022萬/畝，61畝二、前期費(fèi)用69,148,200440157,1551、前期規(guī)費(fèi)52,175,460332157,1552、前期工程費(fèi)用13,043,86583157,1553、其他前期費(fèi)用3,928,87525157,155三、建安工程172,870,500