天然氣家屬院物業(yè)管理方案

天然氣家屬院物業(yè)管理方案天然氣企業(yè)物業(yè)家屬院屬于老舊小區(qū)，且分別，數(shù)量多面積廣，管理起來必然有眾所周知的困難：樓宇質(zhì)量差，設(shè)施設(shè)施老化、不健全，故障頻頻，維修不便和復(fù)雜；未設(shè)計專用停車位，或臨時劃線，或見縫插針，地址有限不能滿足并占用消防通道阻攔通行，甲方乙方及業(yè)主三角矛盾明顯。部分園區(qū)衛(wèi)生生活環(huán)境差，花園被業(yè)主占用；部分綠化無植被；植被有蟲害；垃圾清理、清運不實時；公共場所有雜物堆放等。整頓收效不明顯，頻頻出現(xiàn)；消防設(shè)施設(shè)施不健全，樓內(nèi)滅火器不足、樓外有消防栓但無消防水帶或消防水帶故障，造成消防隱患；人員工作缺乏條理和計劃及應(yīng)急分派辦理不合理，事半功倍;上述問題是老舊小區(qū)典型的問題表現(xiàn)，還有其他硬件和軟件上的問題頻頻出現(xiàn)。究其根本除了受甲方要素和硬件條件限制，及運作成本控制的要素外，軟件要素即人員管理中的各方面的工作出現(xiàn)的偏差和不足，是主要原因。企業(yè)文化和人員管理是企業(yè)得以長久發(fā)展的命脈和主線，人是行為推行的主體，人員的思想和要求可否一致和標(biāo)準(zhǔn)，是決定一個團(tuán)行為推行的主體，人員的思想和要求可否一致和標(biāo)準(zhǔn)，是決定一個團(tuán)隊的可否達(dá)到目標(biāo)的核心要素。必定要重點從這方面下手?，F(xiàn)西安隴合順物業(yè)管理服務(wù)有限企業(yè)第一分企業(yè)的企業(yè)文化已有定義，但要看現(xiàn)企業(yè)的企業(yè)目標(biāo)、理念、要旨、制度等每個人可否正確理解和熟記；各部門崗位職責(zé)可否健全，內(nèi)容可否吻合現(xiàn)實要求，可否可行需要調(diào)整和修正的要實時完滿。這是企業(yè)所有員工包括法人都應(yīng)貫徹和執(zhí)行的中心思想，也是投資人對員工，上級對下級的管理工具。因此，企業(yè)文化隨著時間和運作情況的發(fā)展要隨時并趕忙的計劃內(nèi)時間進(jìn)行完滿和落實。誠然擬定簡單，要求人員落實比較困難，但一旦落實則可一勞久逸實現(xiàn)任務(wù)擬定者和執(zhí)行者的思想和行動的一致。人員執(zhí)行方面，人員配置需要功能齊全，考慮成本控制方面也應(yīng)達(dá)到最低人員編制數(shù)，人可視個人能力合理分兼他職，但不能多于三項，保證員工工作精力和耐受程度減少因此造成的工作失誤和負(fù)面收效。人員分工要明確，安排事項要合理和計劃性，做好靈巧事項的預(yù)判和安排，防范朝令夕改、盲目分派影響工作進(jìn)度和人員心態(tài)。各崗位人員培訓(xùn)落實，重點做好入職前培訓(xùn)，和上崗后的專人帶教。職前培訓(xùn)由項目主管執(zhí)行（企業(yè)文化、應(yīng)知應(yīng)會），上崗后選由各區(qū)班長執(zhí)行（現(xiàn)場實質(zhì)工作技術(shù)）。針對老員工做好逐個約談和精選，統(tǒng)計好數(shù)字做代替準(zhǔn)備。依照統(tǒng)計數(shù)字做相應(yīng)人員大數(shù)量的一致招聘和培訓(xùn)，擇優(yōu)上崗，扭轉(zhuǎn)工作管理被動的場面?，F(xiàn)對各部門做以下管理管理建議：一、工程部維保計劃1、針對小區(qū)分其他特點，各小區(qū)平常巡邏維保進(jìn)行時間頻率的區(qū)分:序號小區(qū)名稱巡邏頻率時間1丈八路1次/日周一—周六2高四路3科創(chuàng)路4何家村2序號小區(qū)名稱巡邏頻率時間1丈八路1次/日周一—周六2高四路3科創(chuàng)路4何家村2次凋周三、周六5漢城路6鳳一路1次凋周日1、2、3、4、巡檢維保內(nèi)容公共照明及線路給排水管路、排污系統(tǒng)業(yè)主報修事項其他公共設(shè)施設(shè)施抽檢人數(shù)備注【詳盡

人員由

工程主

管進(jìn)行

指派。考慮輪休和機(jī)動人員安排】如遇特

別情況

需分派

人員或

調(diào)整用

時，經(jīng)

報備同

意進(jìn)行協(xié)調(diào)安

排2、配電設(shè)施保護(hù)檢修-序-號種類項目周期時間備注1變電室低壓線路高壓線路2次/年4/10月依照甲方具體要求和及時溝通做時間調(diào)整2室外照明道路燈、庭院燈、高稈燈、投光燈、其他照明燈燈桿補(bǔ)漆1次/年檢修線路1次年干凈燈具1次/月5月3溝渠池井雨水、雨水井、污水井、化糞池、閥門井化糞池1次/半年井內(nèi)雜物1次/年4/10月4商業(yè)用房電路、消防1次/季度1/4/7/10月二、環(huán)境工作計劃針對丈八路、科創(chuàng)路、高四路三個大區(qū)衛(wèi)生和生活環(huán)境工作出現(xiàn)的雜物多、清理留死角、停車亂等問題，作業(yè)以下計劃：1、平常清理管理員巡邏指導(dǎo)外，每周進(jìn)行周評比，參照保潔工作績效檢查表執(zhí)行（見附表）；2、每個月最后一周進(jìn)行大清理，重點樓宇外面花園、死角清理，考慮干凈人員不足問題，可分派其他兩小區(qū)各抽一名保潔支援一個小區(qū)工作，三個小區(qū)各兩天清理，一周內(nèi)清理達(dá)成進(jìn)行評比；3、各區(qū)樓道雜物每季度最后一周進(jìn)行清理，由管理員帶隊，組織當(dāng)區(qū)保安、保潔進(jìn)行。清理前一周張貼通知，業(yè)主提前辦理。4、建筑垃圾類提前預(yù)防，裝修、喬遷戶登記、預(yù)先書面見告，保安保潔實時督查。對于需物業(yè)協(xié)助和查無責(zé)任戶的建筑垃圾傾倒事項，須提前協(xié)調(diào)辦理單位或簽訂指定傾倒辦理單位或機(jī)構(gòu)做應(yīng)急處理。5、車輛管理積極與甲方進(jìn)行如期數(shù)量核對，每季度一次。內(nèi)部每個月一次車輛信息核對，保安人員私放車輛，收受賄賂收取停車費進(jìn)行查處。針對未安裝車牌鑒別系統(tǒng)的小區(qū)，可制作相同車位數(shù)量的編號牌，進(jìn)車發(fā)出場收，發(fā)完禁入。規(guī)范停放防范擁堵。6、綠化依照小區(qū)綠地面積，按每萬平方米設(shè)置固定在編綠化工1人實質(zhì)在編人員依照季節(jié)調(diào)整），年齡層次在25-55歲（依照實質(zhì)工作能力適應(yīng)放寬標(biāo)準(zhǔn)），以男工為主。臨時工：在植物生長旺季節(jié)，依照實質(zhì)現(xiàn)場工作需要適當(dāng)安排部分臨時工，保證工作質(zhì)量需要。天然氣小區(qū)分別綠化面積廣，在今年的三月份的補(bǔ)種期，需要補(bǔ)種灌溉及防治病蟲害需增加臨時專業(yè)人員或外包。四月至十月灌溉修剪自行保護(hù)；11月修剪防治期另需加強(qiáng)者手。時期工程部做好綠化工具保護(hù)保養(yǎng)。7、如要提升衛(wèi)生環(huán)境質(zhì)量，要么增加保潔人員編制，要么考慮保潔業(yè)務(wù)外包。很多物業(yè)企業(yè)都選擇將保安、保潔等“費力不討好”的工作分包出去。這樣做有幾個好處：1、降低物業(yè)經(jīng)營成本；2、便于成本核算和成本控制；3人員補(bǔ)充由外包企業(yè)負(fù)責(zé)，不簡單形成缺崗也省卻了招聘的煩惱；4便于管理，服務(wù)不達(dá)標(biāo)直接扣錢。但是也有以下弊端：1、減低成本的直接反響就是外包企業(yè)的人員素質(zhì)不理想，可能引起投訴；2、外包企業(yè)很可能會用缺編吃空額來增加盈利，影響服務(wù)質(zhì)量；3、外包企業(yè)人員非本企業(yè)員工，可能出現(xiàn)不遵從管理的情況，若是是該企業(yè)的管理人員不負(fù)責(zé)任則問題更嚴(yán)重。終究是自建保潔、保安隊伍還是外包要碰到項目性質(zhì)、盈利情況、領(lǐng)導(dǎo)思路等多方面要素限制和影響。合作的花銷為=人職薪水福利+物料成本+利潤+稅金。合同中除了必定要有的金額、付款方式等條款外，必然要約定好服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任和各自的權(quán)益和義務(wù)，以保障雙方的利益。大體的合作方式：經(jīng)過物業(yè)服務(wù)方案確定保潔服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。由物業(yè)企業(yè)環(huán)境主管或相關(guān)人員鑒定保潔人職薪水標(biāo)準(zhǔn)及管轄項目物料的用量及價格。加總上述兩項乘以10-15%的利潤及當(dāng)?shù)乇嵧獍髽I(yè)應(yīng)繳稅金，再加上保潔企業(yè)應(yīng)供應(yīng)機(jī)器設(shè)施的金額，明確服務(wù)面積就可以大體估計出保潔外包合同的總值。搜尋資質(zhì)較好的保潔企業(yè)，利用招招標(biāo)方式甄選適合的企業(yè)。與保潔外包企業(yè)簽訂合同時應(yīng)明確服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、檢查方法、獎懲、工作計劃、培訓(xùn)計劃、工作手冊等內(nèi)容，以防范將來有瓜葛。進(jìn)場后應(yīng)有專人對保潔企業(yè)供應(yīng)的機(jī)器設(shè)施可否到位、人員出勤情況、人員禮貌禮儀及現(xiàn)場服務(wù)水相同情況進(jìn)行檢查。并督查保潔企業(yè)對人員的培訓(xùn)可否吻合現(xiàn)場服務(wù)的需求，出現(xiàn)問題要實時辦理跟進(jìn)。每個月對外包企業(yè)整體履約情況出具月度工作情況報告，依照服務(wù)表現(xiàn)決定合同款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。三、保安工作重在人員業(yè)務(wù)專業(yè)知識和人員素質(zhì)思想的培訓(xùn)教育，如期進(jìn)行培訓(xùn)和溝通灌輸思想提升團(tuán)隊意識，本企業(yè)保安員工多為年尊長，更為困難和挑戰(zhàn)性，由項目經(jīng)理親自執(zhí)行此項工作。每個月進(jìn)行績效評比，獎懲分