房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

2物資采購(gòu)采購(gòu)保管費(fèi)庫(kù)存設(shè)備庫(kù)存材料開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算4一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性(一)成本構(gòu)成復(fù)雜，核算難度大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其生產(chǎn)成本主要指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，包括：5(二)核算時(shí)間跨度長(zhǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的時(shí)間跨度長(zhǎng)。(三)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)核算難度大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)、一個(gè)項(xiàng)目分多期開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象，而且不同項(xiàng)目、不同期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本發(fā)生差異大，給企業(yè)按項(xiàng)目、按樓盤(pán)等進(jìn)行成本核算增加了難度。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。可按以下幾種方法確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象：(一)以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象產(chǎn)項(xiàng)目，可以整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的唯一性，不存在成本費(fèi)用的分配，成本核算周期同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一致。如某房地產(chǎn)公司在市中心有100畝土地，擬一次性開(kāi)發(fā)商住樓6棟，該房地產(chǎn)公司可將6棟商住樓合并為一個(gè)成本核算(二)以開(kāi)發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按開(kāi)發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的多樣性，成本費(fèi)用需要?dú)w集和(三)以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的多樣性，成本費(fèi)用需要?dú)w集和分配。3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以按開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目1.取得土地使用權(quán)所支付的金額包括支付的土地出讓金、支付地價(jià)款金額、交納問(wèn)題：土地使用稅能計(jì)入嗎?2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用(又稱(chēng)紅線內(nèi)工程費(fèi))?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化(包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi))等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安5.建筑安裝工程費(fèi)它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室6.公共配套設(shè)施費(fèi)能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車(chē)棚、公廁等設(shè)施支出。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、理發(fā)店等都不能7.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)所屬的開(kāi)發(fā)部門(mén)或工程指揮部門(mén)為組織和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電企業(yè)的各行政部門(mén)為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用(二)開(kāi)發(fā)成本核算的賬戶賬戶的借方反映產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用和月末分配計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，貨方反映結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本，期末借方余額反映該賬戶屬于成本類(lèi)賬戶，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。該賬戶的借方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，貸方反映月末按一定分配標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無(wú)余額。該賬戶的明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1.管理費(fèi)用本科目核算企業(yè)行政管理部門(mén)(總部)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、遞延資產(chǎn)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失以及其他管理費(fèi)2.銷(xiāo)售費(fèi)用它指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷(xiāo)售本企業(yè)的產(chǎn)品而專(zhuān)設(shè)的銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用。企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為進(jìn)行資金籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及相關(guān)助手續(xù)費(fèi)為購(gòu)建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而籌集資金所發(fā)生的費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未完工交付使用前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品內(nèi)，不包括在本科目的核算范圍內(nèi)。四、房屋開(kāi)發(fā)成本的核算2.為出租而開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)房(出租房);第二十九條企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：(一)占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。(二)建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。(三)直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。(四)預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：(一)土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再(二)單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)(三)借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，(四)其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。(一)房屋開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的歸集1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)凡能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本；凡不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象，或開(kāi)發(fā)綜合性建設(shè)場(chǎng)地既為建造商品房之用，又對(duì)外銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，先計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”,待土地開(kāi)發(fā)完成投放使用時(shí)，再按占用土地面積比例分配轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”。例：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2009年5月在碧水園開(kāi)發(fā)一塊土地，占地面積40000m2。開(kāi)發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000m對(duì)外轉(zhuǎn)讓?zhuān)溆嗟?0000m2企業(yè)自行開(kāi)①支付土地出讓金25000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本一土地一碧水園(土地征用及拆遷費(fèi))25000000貸：銀行存款25000000②支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5500000元，作會(huì)計(jì)貸：銀行存款5500000③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費(fèi))210000貸：銀行存款210000④支付土石方費(fèi)用5500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開(kāi)發(fā)成本——土地——碧水園(前期工程費(fèi))5500000貸：銀行存款5500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè)1500000⑥9月末，碧水園土地開(kāi)發(fā)工程完工。假設(shè)“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——碧水園”賬戶7未投入使用，其余30000m已全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)陆K結(jié)轉(zhuǎn)借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地(碧水園)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本貸：開(kāi)發(fā)成本——土地——碧水園若自用的10000m2土地在開(kāi)發(fā)完成后立即投入房屋開(kāi)則企業(yè)可采用下面方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開(kāi)發(fā)成本：借：開(kāi)發(fā)成本一房屋一碧水園(土地征用及拆遷費(fèi))76250002.前期工程和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)由兩個(gè)以上房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)，且發(fā)生時(shí)分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配后，分別計(jì)入房例：以銀行存款支付商品房開(kāi)發(fā)的水文地質(zhì)勘察費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等50萬(wàn)元。作如下會(huì)計(jì)分錄：采用出包方式施工的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提交的“工程價(jià)款結(jié)算單”所列應(yīng)付工程款計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本.房屋開(kāi)發(fā)”企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)成本計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。應(yīng)付工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算：開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款——預(yù)①某房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一項(xiàng)準(zhǔn)備出售的②企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作“工程價(jià)款結(jié)算賬單”,應(yīng)結(jié)算工程款一共96萬(wàn)元。借：開(kāi)發(fā)成本一房屋—XX項(xiàng)目(建筑安裝工程費(fèi))960000960000同時(shí)將原來(lái)預(yù)付的賬款轉(zhuǎn)入應(yīng)付賬款，以沖減應(yīng)680000例某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入電梯一臺(tái)，買(mǎi)價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)稅)800000元，運(yùn)雜費(fèi)20000元，價(jià)款和運(yùn)雜①根據(jù)購(gòu)貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：設(shè)備(電梯)820000②電梯驗(yàn)收入庫(kù)貸：物資采購(gòu)——設(shè)備(電梯)820000③設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)問(wèn)題：為何與材料的核算不同?根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》:第十六條納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)(不含裝飾勞務(wù))的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)的不同情況，采用不同(2)若公共設(shè)施后于商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)預(yù)提開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共設(shè)施費(fèi)：借記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”,貸記“預(yù)提費(fèi)用”實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)：借記“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”,貸記“庫(kù)存材料”配套設(shè)施竣工分配實(shí)際設(shè)施費(fèi)時(shí)，沖轉(zhuǎn)并結(jié)清“預(yù)提費(fèi)用”。例：某開(kāi)發(fā)企業(yè)某商品房開(kāi)發(fā)工程的配套設(shè)施后(1)1至10月按月預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)1000萬(wàn)元：借：開(kāi)發(fā)成本一房屋—XX項(xiàng)目(公共配套設(shè)施費(fèi))1000(2)10月建設(shè)配套設(shè)施時(shí)，發(fā)生費(fèi)用800萬(wàn)元：借：開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)800(3)配套設(shè)施竣工時(shí)：借：預(yù)提費(fèi)用一配套設(shè)施費(fèi)800貸：開(kāi)發(fā)成本一配套設(shè)施開(kāi)發(fā)800(4)同時(shí)結(jié)清預(yù)提費(fèi)用：借：預(yù)提費(fèi)用一配套設(shè)施費(fèi)200貸：開(kāi)發(fā)成本一房屋一XX項(xiàng)目(公共配套設(shè)施費(fèi))2005.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡(jiǎn)化核算手續(xù)，將它先記入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：(1)工資：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)或工程指揮部(2)福利費(fèi)：是指上項(xiàng)人員的實(shí)際發(fā)生的職工福(3)折舊費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)或工程指揮(4)修理費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)或工程指揮部門(mén)使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生(5)辦公費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)或工程指揮部門(mén)辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書(shū)報(bào)、會(huì)(6)水電費(fèi)：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)或工程指揮(7)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)部門(mén)或工程指揮(8)利息支出：是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工(9)其他費(fèi)用：是指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開(kāi)發(fā)間接費(fèi)借：開(kāi)發(fā)成本一房屋一XX項(xiàng)目一開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用公司本部)定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的(二)房屋開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將房屋的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬戶。借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的條件是——銷(xiāo)售(1)企業(yè)已將所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方；(2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。1)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格，房屋面積業(yè)2)已與客戶簽訂的正式房屋銷(xiāo)售合同；3)標(biāo)的物—房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收、對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、銷(xiāo)售面積及房款購(gòu)銷(xiāo)雙方均無(wú)異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，設(shè)置”主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目來(lái)核算主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的發(fā)生按主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的類(lèi)別設(shè)置明細(xì)科目，主要有“土地轉(zhuǎn)收入的確認(rèn)時(shí)間：參照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)第6條(一)現(xiàn)售方式銷(xiāo)售由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確(二)預(yù)售方式銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷(xiāo)售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)記入“預(yù)收賬款”科目。因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等在“應(yīng)