戶型知識培訓

寧波市熱銷樓盤戶型解析

2012年9月

第一頁，共五十五頁。戶型的基本評判標準營銷部第二頁，共五十五頁。戶型設計的合理性購房時考慮居室各部分的優(yōu)先順序？第三頁，共五十五頁。市場上對于戶型的一般關注點客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等）主臥室：合理（面積、采光）、私密性餐廳：相對獨立、通風采光廚房：寬敞實用、有服務陽臺衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風次臥室：做書房、客房適宜陽臺：生活性陽臺的實用，觀賞性陽臺的休閑戶型設計的合理性人居習慣第四頁，共五十五頁。戶型設計的合理性戶型方正異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。風水不佳，影響住戶情緒。第五頁，共五十五頁。戶型設計的合理性通風采光通風良好通風一般間接通風間接通風戶型進深過長，嚴重影響采光陽臺一般進深1.5—1.8米，超過2米，影響采光第六頁，共五十五頁。功能布局合理動靜分區(qū)活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū)客廳、餐廳和廚房——應靠近入戶門設置靜區(qū)臥室——位置比較深入動區(qū)與靜區(qū)之間衛(wèi)生間——方便使用，室內交通線盡可能便捷戶型設計的合理性第七頁，共五十五頁。功能布局合理戶型設計的合理性動靜分區(qū)客房的布局影響到動靜分區(qū)動靜布局分離端廳布局影響到動靜分區(qū)第八頁，共五十五頁。功能布局合理動靜分區(qū)華潤二十四城動區(qū)靜區(qū)中海翠屏灣動區(qū)靜區(qū)戶型設計的合理性第九頁，共五十五頁。戶型設計的合理性功能布局合理洗衣機位——生活陽臺曬衣空間——陽臺形狀雜物放置——獨立的儲藏間、儲藏分類衛(wèi)生間同步使用——干濕分離功能設置人性化上海金地未未來54平方米三分離衛(wèi)生間第十頁，共五十五頁。空間尺度合理空間獨立客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻方正開闊要留出擺放家具的完整空間，實用的布局長寬比不應失調進深與面寬之比不應大于2：1入口設玄關住宅內外的過渡空間，避免廳內被外人一目了然，保障私密性點評：客廳開口過多，使很多面積浪費成為交通面積客廳

餐廳廚房臥室

衛(wèi)生間

陽臺戶型設計的合理性第十一頁，共五十五頁?？臻g尺度合理相對獨立至少有兩面墻夾一角與客廳既有關系又有分隔與廚房應有關聯又獨立成區(qū)點評：客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法利用，廚房開門位置使客廳家具無法擺放。修改后既有玄關，又使餐廳相對獨立客廳

餐廳廚房臥室

衛(wèi)生間

陽臺戶型設計的合理性第十二頁，共五十五頁?？臻g尺度合理靠近餐廳西廚可與餐廳結合距離大門不能太遠直接對外采光采風有一定長度的臺面擺放電器、煤氣灶、水槽等設備廚廁最好不要緊鄰最好帶一工作陽臺萬科魅力之城約89㎡點評：工作陽臺既可減少廚房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設備平臺則增加了實際使用面積，復合式廚房等空間細節(jié)的設計也是可圈可點。客廳

餐廳廚房臥室

衛(wèi)生間

陽臺戶型設計的合理性第十三頁，共五十五頁?？臻g尺度合理主臥明顯大于次臥，進深面寬可適當增加南向朝向，比客廳的朝向要求更甚大戶型的主臥最好帶獨立衛(wèi)生間和步入式衣帽間確保私密性，最好布置的深一些次臥面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上點評：帶獨立衛(wèi)生間和衣帽間的主臥客廳

餐廳廚房臥室衛(wèi)生間

陽臺戶型設計的合理性第十四頁，共五十五頁?？臻g尺度合理應有明窗通風和采光公共衛(wèi)生間做到干濕分離僅有一個衛(wèi)生間的時候，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室點評：創(chuàng)新設計，浴室雙開門兩用，節(jié)約面積客廳

餐廳廚房臥室衛(wèi)生間陽臺戶型設計的合理性第十五頁，共五十五頁。空間尺度合理保證客廳有良好的視野和采光在面積允許的可能下，將陽臺設在客廳，不要設在主臥，以免因為生活中的晾衣休閑等經過主人的臥室，影響主人休息工作陽臺宜設置在北面，與廚房結合客廳

餐廳廚房臥室

衛(wèi)生間陽臺上海保利葉上海85㎡雙陽臺設置，南北通透南通中港城89㎡北向陽臺與廚房相連，便于置放待加工的食品及其他小雜物。戶型設計的合理性第十六頁，共五十五頁。B戶型大門直對電梯門，A戶型大門直對消防樓梯門，在銷售中可能會引起講究風水客戶的不認同。門：大門針對電梯或是樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞大門不能針對廁門廁所的門不與廚房的門相對其他門盡量不相對戶型設計的合理性第十七頁，共五十五頁。

未設玄關，大門直對主人房門（私密性不理想）。

典型的”葫蘆“戶型，私隱性較差。戶型設計的合理性第十八頁，共五十五頁。主衛(wèi)門直沖主臥床不妥。戶型設計的合理性第十九頁，共五十五頁。房：”橫梁壓頂“不利廚：門對灶犯門沖煞廁：大門對廁所門兇論針對客戶群體的特征，講究風水的可能性，盡量避免戶型設計的合理性第二十頁，共五十五頁。在建筑設計中設置玄關，自然解決”門沖“的問題。在裝修時設置玄關。戶型設計的合理性第二十一頁，共五十五頁。戶型設計的合理性在裝修時改變布局。第二十二頁，共五十五頁。正確認識戶型的優(yōu)劣勢L型經典整體廚房：遵循典型操作習慣，空間充足、流暢省力。約4.3米的客廳面寬：與傳統校戶型約3.6米面寬相比，更顯得大氣通透。預留三房套內布局：房間功能隨心設置，居家款客、子女成長、個人愛好，盡享無限可能。三分離式衛(wèi)生間：淋浴間、盥洗室、廁所間各主其事，多人可同步使用，保證隱私互不干擾。上海萬科金色里程廚房位置布置于戶型正中，對于臥室起居室有影響，采光？三房的客廳面寬3.6？餐廳擁擠兩個房間均較小，布局尷尬與主臥距離遠，實際使用的不方便，個人喜好90平方米三房，緊湊，經濟實用四進深設計，交流流線重疊，采光問題首次、首改、青年、一家三口。第二十三頁，共五十五頁。正確認識戶型的優(yōu)劣勢第二十四頁，共五十五頁。上海金地灣流域89平方米罕見全朝南戶型，3個景觀花廳次臥設計約6米陽臺，創(chuàng)意生活空間L型操作臺面連續(xù)無缺，嘗鮮生活通風采光問題典型的中間套兩房產品廚房實際使用不便實際使用功能不大次臥、廚房、衛(wèi)生間很暗餐廳位置尷尬首次、青年。相對的低總價和贈送的面積。正確認識戶型的優(yōu)劣勢第二十五頁，共五十五頁。戶型自身優(yōu)劣勢評價優(yōu)點：戶型方正，便于布置各類家具。動靜分區(qū)，起居方便。建筑面積156平方米第二十六頁，共五十五頁。缺點：臥室面積分配不合理：在臥室的面積配備上，通常主臥應加大，而小臥室常用來做老人房/客房/書房。該戶型三個臥室面積相當，且將主臥室布置在北向，大大降低了主臥的舒適度。交通面積過于浪費：接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長長的過道占去?？蛷d有效使用面積大大降低了。餐廳采光不理想：餐廳采光較差，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。衛(wèi)生間不采光：雖然做到了次衛(wèi)干濕分離，但公共衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、次衛(wèi)均為黑房，通風采光不良。廚房到餐廳動線不理想：廚房與餐廳距離較大，使室內動線過于冗長。主衛(wèi)布局不合理：主臥室和衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關系不理想，風水上通常忌諱坐廁對床。無獨立儲藏空間：在156平方米的戶型內，沒有考慮到獨立的儲藏空間，沒有考慮到戶型的實用性。戶型自身優(yōu)劣勢評價建筑面積156平方米第二十七頁，共五十五頁。戶型自身優(yōu)劣勢評價戶型點評：這是一套不成功的戶型。雖然有156平方米的建筑面積，卻顯不出寬裕。布局不緊湊，導致整體使用效率大大降低。其中，客廳過道過于浪費面積。臥室面積分配不理想。衛(wèi)生間為”黑房“是主要問題。建筑面積156平方米第二十八頁，共五十五頁。我們不是建筑師但我們比建筑師了解市場戶型和市場的關系第二十九頁，共五十五頁。兩房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？戶型和市場的關系你心目中的兩房有多大，三房又有多大？第三十頁，共五十五頁。戶型和市場的關系客戶的需求的不同，導致定位不同定位不同，導致戶型不同上海書香公寓點評：187平方米的復式，只有2個臥室？第三十一頁，共五十五頁。分析：書香公寓位于同濟大學南面，與大學一路之隔，并且周圍還有復旦、上外等高校云集，前期證明了大部分客戶為學校老師，因此在設計中降低了臥室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設計。戶型和市場的關系貼合市場的，就是好戶型！

一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。

二層布置多功能書房，工作、會客、洽談等。第三十二頁，共五十五頁。戶型和市場的關系點評：套內面積61.2平方米，竟然做到三房？重慶阿布阿布客戶的需求的不同，導致定位不同定位不同，導致戶型不同第三十三頁，共五十五頁。分析：項目在前期的產品研發(fā)上就把戶型配比鎖定在了31～62㎡的小戶型社區(qū)上。產品研發(fā)的定位在一開始就為項目后期的包裝推廣奠定了基礎與基調，再加上開發(fā)商在戶型設計方面采取了各種“偷面積”的手法，因此一個小戶型、多贈送、巧布局的戶型空間也就初具雛形了。

戶型和市場的關系符合定位的，就是好戶型！第三十四頁，共五十五頁。當客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下：多用間可滿足不同年齡階段、不同家庭結構的需求戶型和市場的關系第三十五頁，共五十五頁。當客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下：多用間可適應不同人群、不同愛好的功能需求戶型和市場的關系第三十六頁，共五十五頁。香港有千呎豪宅的說法，1000平方呎有多大？90+平方米而已戶型和地域的關系

地域性是由于各地區(qū)人們生活習慣不同而對戶型有著不同的要求，這也是戶型設計中必須高度重視的問題。以萬通城為例，很多人覺得99平方米的兩房還是小，可是在深圳、上海很多人會不理解，90平方米以上的房子為什么不做三房，為何要如此浪費。第三十七頁，共五十五頁。戶型和朝向的關系廣東以北住宅：向北房終年無陽光選擇向南房是購房前提廣東住宅（北回歸線以南）：向南房冬日有陽光，夏日無陽光向北房冬日無陽光，夏日有陽光選擇南向房可以冬暖夏涼香港住宅：寸土寸金、空調調溫，港島景觀朝向不講究三亞住宅：以海景為主要賣點朝向不講究，海景最重要點評：V字型結構，保證每戶實現180°海景。三亞國際公館第三十八頁，共五十五頁。市場流行戶型解讀上海保利葉上海建筑面積約72平米上海萬科四季花城建筑面積約90平米上海金地未未來建筑面積約83平米控制總價，減小面積若不通過贈送面積增加使用空間，會導致空間局促第三十九頁，共五十五頁。市場流行戶型解讀上海保利葉上海建筑面積約55平米上海鉑金華府建筑面積約63平米復式空間，動靜分區(qū)更明確。上衛(wèi)生間不便。更適合青年人?？臻g緊湊，中規(guī)中矩。面積控制，低總價。各年齡層均適用。第四十頁，共五十五頁。市場流行戶型解讀上海仁恒河濱城建筑面積約90平米上海保利葉上海建筑面積約90平米1.干濕分離，擴大衛(wèi)生間面積，同時形成玄關，解決“門沖”問題2.次臥放大進深，拉長餐廳的沿墻面3.大陽臺，增強景觀性第四十一頁，共五十五頁。武漢萬科四季花城西半島建筑面積約125平米市場流行戶型解讀上海仁恒河濱城建筑面積約130平米保證南向臥室面積，衛(wèi)生間全明入口無玄關，餐廳空間局促南北次臥面積分配不當主臥空間利用率低第四十二頁，共五十五頁。市場流行戶型解讀上海中環(huán)一號建筑面積約154平米上海金地灣流域建筑面積約171平米客廳+三臥南向，衛(wèi)生間、廚房、餐廳北向，全全明進深小入口無獨立玄關中間走廊過長主臥空間自行變化余地有限第四十三頁，共五十五頁。上海仁恒河濱城建筑面積270平方米市場流行戶型解讀高級公寓寬廳，公共空間放大廚房放大三臥南向工人房主臥套房雙主臥第四十四頁，共五十五頁。市場流行戶型解讀上海湯臣一品建筑面積597平方米超豪華主臥每個臥室均配備衛(wèi)生間主客人客房分區(qū)布置工人流線分開上海華府天地建筑面積462平方米平層官邸第四十五頁，共五十五頁?？蛻粢暯堑膽粜拖埠每头康谒氖摚参迨屙?。房子只有一個陽臺，而且還是朝北的，洗洗衣服還可以，但是晾衣服曬被子都沒辦法了?？蛻粢暯堑膽粜拖埠玫谒氖唔?，共五十五頁。冰箱位置那么小，就算普通的三門冰箱放得下，散熱也不好。進門這里到衛(wèi)生間的過道那么長一個距離都浪費了。主次臥和客廳均朝南，且客廳連著大陽臺，設計很合理。客戶視角的戶型喜好第四十八頁，共五十五頁。餐廳面積大，但是實際使用位置局限，造成很大的浪費。臥式均有飄窗設計，增加了小面寬臥式的使用空間感覺，但如果為假飄窗設計則更加。客戶視角的戶型喜好第四十九頁，共五十五頁。三房兩衛(wèi)的戶型，卻只有一個主臥是朝南的，朝北的次臥窗外是設備陽臺，設備陽臺做全封閉處理后，次臥采光非常不好?？蛷d和餐廳連在一起，看上去很大，實際使用不方便，沙發(fā)后面不靠墻，風水上大不利，背后無靠山?？蛻粢暯堑膽粜拖埠玫谖迨?，共五十五頁。餐廳位置太局促，對于大面積戶