關(guān)于2010中國(guó)10豪宅分析報(bào)告

關(guān)于2010中國(guó)10豪宅分析報(bào)告前言世界經(jīng)理人集團(tuán)、世界地產(chǎn)探討院和《總裁》雜志聯(lián)合編制的2010年度(第七屆)《中國(guó)10大超級(jí)豪宅》排行榜在北京隆重發(fā)布。廣州大一、南京鐘山國(guó)際高爾夫別墅、湯臣一品三個(gè)豪宅樓盤名列前三。主辦方同時(shí)發(fā)布了《世界10大超級(jí)豪宅》排行榜，法國(guó)利奧波德別墅以6.7億美元的價(jià)格排名第一。一、項(xiàng)目綜合分析中國(guó)富有群體的消費(fèi)行為與其他國(guó)家的富有群體：中國(guó)富豪將購(gòu)買豪宅列為奢侈品消費(fèi)的第一選擇。經(jīng)過(guò)主辦方對(duì)樓盤的知名度、品質(zhì)價(jià)格比、物業(yè)領(lǐng)先度、投資回報(bào)率、業(yè)主滿足度等指標(biāo)考核，在10大超級(jí)豪宅中，北京和上海分別有3家入榜，深圳有2家入榜;廣州、南京各有1家入榜。這5個(gè)地區(qū)大多是中國(guó)富人聚集的地方，其公寓和別墅的建設(shè)水平以及建筑居住文化層次堪稱全國(guó)一流。中國(guó)10大豪宅排名如下：①、大一山莊（廣州）②、南京鐘山高爾夫別墅（南京）③、湯臣一品（上海）④、嘉禾紅御（北京）⑤、天琴灣（深圳）⑥、綠城玫瑰園（上海）⑦、盤古大觀（北京）⑧、東部華僑城.天麓（深圳）⑨、佘山東紫園（上海）⑩、龍湖.頤和原著（北京）1、項(xiàng)目基本狀況及分析：㈠大一山莊（廣州）大一山莊位于白云區(qū)白云大道北，占地面積約為15.2萬(wàn)平方米，雖然捂盤將近五年的時(shí)間，但是卻捂出了單價(jià)在7萬(wàn)元/平方米以上的超級(jí)豪宅。該項(xiàng)目共聚集了世界建筑泰斗馬里奧?博塔、法國(guó)建筑大師馬丁?羅班、中國(guó)工程院院士鄭時(shí)齡、中國(guó)建筑學(xué)博士項(xiàng)秉仁等70位建筑大師細(xì)心設(shè)計(jì)出70棟別墅藝術(shù)群雕，其中擬投入2億的會(huì)所由先鋒建筑師馬巖松設(shè)計(jì)，外觀上像一只展翅欲飛的白天鵝。㈡南京鐘山高爾夫別墅（南京）鐘山國(guó)際高爾夫別墅坐落于國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)--鐘山風(fēng)景區(qū)東北面，玄武區(qū)環(huán)陵路7號(hào)，項(xiàng)目總占地3671畝，其中球場(chǎng)占地約2400畝，別墅及配套設(shè)施占地約1200畝。作為中國(guó)頂尖的高爾夫別墅項(xiàng)目，其設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)實(shí)力卓越非凡，均為各業(yè)界內(nèi)的翹楚?？傄?guī)設(shè)計(jì)EDSA；景觀設(shè)計(jì)美國(guó)貝爾高林；球場(chǎng)設(shè)計(jì)GaryPlayer；酒店會(huì)所設(shè)計(jì)WATG；別墅設(shè)計(jì)美國(guó)BLA，在中國(guó)，有這么多國(guó)際大師共同設(shè)計(jì)同一個(gè)項(xiàng)目，也是前無(wú)古人的。在別墅的整體布局上，將別墅與球場(chǎng)奇妙穿插，使別墅暗隱與林木與球道間，在別墅內(nèi)可以觀賞球場(chǎng)優(yōu)雅的高爾夫運(yùn)動(dòng)，而球場(chǎng)上的球手卻意識(shí)不到別墅的存在；在整體項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念上希望做到人與自然達(dá)成和諧共存之美，把鐘山風(fēng)景區(qū)的雄偉與雄渾同高爾夫球場(chǎng)連綿錯(cuò)落的綠色海洋做到相互輝映，每一處別墅都擁有自己獨(dú)享的景觀，這樣，業(yè)主無(wú)論身處何處都能體會(huì)到一份塵世之外的怡淡與閑適。㈢湯臣一品（上海）作為中國(guó)目前為止最為知名的豪宅之一，湯臣一品一誕生便備受矚目。樓盤位于上海市陸家嘴濱江大道旁。占地2萬(wàn)多平方米，總建筑面積達(dá)11.5萬(wàn)多平方米，由4幢超豪華濱江住宅和1幢高級(jí)會(huì)所組成，其中最高樓層為44層，高度達(dá)153米。2006年8月3日，湯臣一品以單價(jià)13萬(wàn)/平方米的成交后，一夜間創(chuàng)建了中國(guó)豪宅的最高天價(jià)。走近湯臣一品看似一般的建筑外墻，采納的卻是日本三菱的高科技納米技術(shù)，并單獨(dú)為湯臣一品設(shè)計(jì)外墻顏色，注冊(cè)為“湯臣Color”這一湯臣集團(tuán)特有的顏色。而屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)前前后后竟然修改了36次，從這些外立面細(xì)微環(huán)節(jié)來(lái)看，湯臣一品的品位已讓人對(duì)其室內(nèi)裝飾的豪華程度新奇不已。而樣板間的裝修也是極具探究，從廚房浴室里各式高檔的廚具潔具，到門口那價(jià)值20萬(wàn)的德國(guó)純手工雕花銅門，都能體現(xiàn)出湯臣一品這個(gè)巨人的氣概。㈣嘉禾紅御（北京）泰禾紅御位于通州區(qū)京哈高速宋莊出口南行800米京杭大運(yùn)輸河畔，由208棟獨(dú)棟別墅組成，總體容積率0.33。建筑采納成熟硬朗的意大利式風(fēng)格和莊重優(yōu)美的夏威夷式風(fēng)格。兩大高雅、明快的經(jīng)典建筑元素形成了完備的組合；在規(guī)劃方式上強(qiáng)調(diào)組團(tuán)內(nèi)兩種建筑風(fēng)格的集成和混搭，并在建筑外立面色調(diào)上揉和了明麗的建筑色調(diào)，以及門窗、飄簷、露臺(tái)等建筑表現(xiàn)元素，使得建筑外形洋溢著輕松、浪漫的生活氣息，也使得建筑力圖表現(xiàn)更加自然、更具時(shí)間感、更具人文精神的氛圍。㈤天琴灣（深圳）萬(wàn)科天琴灣雄踞于深圳市東部黃金海岸大梅沙和小梅沙之間的梅沙半島，項(xiàng)目海拔高度130米，擁有270度半島全海景；面積介乎350-1000平方米之間，項(xiàng)目占地面積297637.1平方米，總建筑面積約3.87萬(wàn)平方米，容積率0.13。天琴灣有著得天獨(dú)厚的山海自然景觀和漂亮的海岸線，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，因地制宜，不拘一格，充分利用山體的自然植被，融建筑于自然和山勢(shì)之中，營(yíng)造清幽雅致的境界，成為深圳極具代表性的頂端單體別墅群落。㈥綠城玫瑰園（上海）綠城玫瑰園位于上海西南腹地的閔行區(qū)，是容積率為0.175的低密度獨(dú)立式別墅區(qū)，建筑風(fēng)格包含了法國(guó)鄉(xiāng)村、意大利、西班牙、英國(guó)、加州地中海等主題，功能空間設(shè)計(jì)則融合了中國(guó)人的生活習(xí)性。現(xiàn)時(shí)三期項(xiàng)目部分為精裝房源，秉承項(xiàng)目一貫“恒久價(jià)值觀”的特色，每棟房源的打造上皆不重復(fù)。㈦盤古大觀（北京）盤古大觀緊臨“鳥(niǎo)巢”、水立方西側(cè)，總建筑面積42萬(wàn)平方米，整體項(xiàng)目由寫字樓、國(guó)際公寓、七星級(jí)酒店和商業(yè)龍廊組成。開(kāi)發(fā)商力邀世界著名華人建筑大師李祖原先生主持設(shè)計(jì)。李祖原大師將華夏五千年龍圖騰與中國(guó)傳統(tǒng)文化精髓有機(jī)地融于一體，以高192米的寫字樓為龍首，三棟國(guó)際公寓、一棟七星酒店由南向北依次延長(zhǎng)近700米，令整座建筑體形如一條通體潔白的巨龍。盤古大觀411米龍廊之上，共有66根龍柱和66顆“龍頭”。其中“龍頭”全部是用重達(dá)50噸的整塊花崗巖，由工匠依據(jù)傳統(tǒng)工藝手工雕刻而成。龍柱的基座，通體無(wú)接縫，同樣是以整石雕刻，這是古代皇家建筑中才會(huì)采納的形式。在外立面的施工上，則是吸取了中國(guó)古代木結(jié)構(gòu)建筑通常采納的“榫鉚”工藝的精華，大膽運(yùn)用在了石材的拼接組合上，從而令建筑的外立面更加堅(jiān)實(shí)。㈧東部華僑城.天麓（深圳）東部華僑城.天麓位于鹽田大梅沙生態(tài)旅游區(qū)，由華僑城集團(tuán)投資35億元人民幣細(xì)心打造，世界建筑大師理查德邁耶的中國(guó)實(shí)踐始于東部華僑城天麓，新加坡SCDA、加拿大ALD、香港許李嚴(yán)等全球頂尖公司原版演繹。天麓帶給中國(guó)建筑界、地產(chǎn)界或設(shè)計(jì)界絕不僅僅是物化的建筑物，更是建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)生活的典范之作。㈨佘山東紫園（上海）佘山東紫園位于佘山國(guó)家旅游度假區(qū)核心區(qū)的南部，依托東佘山、月湖、佘山森林公園等自然景觀資源，及利用本身原由的地勢(shì)地貌來(lái)營(yíng)造高端別墅社區(qū)。每戶為獨(dú)立景觀，協(xié)作以石步道、私家泳池、觀魚池或推桿高爾夫果林等。建筑風(fēng)格高雅名貴；建筑形態(tài)和設(shè)計(jì)上，充分考慮了上海所處亞熱帶地區(qū)日光、雨水和季候特點(diǎn)。澳洲砂巖、南方原木為素材，石材所呈現(xiàn)的自然紋理對(duì)紋路拼接，盡顯名貴。依托佘山地塊原有的植物生態(tài)體系，使佘山東紫園保持了佘山丘陵地貌的林間野趣，更增加了濃郁的優(yōu)雅氛圍。㈩龍湖.頤和原著（北京）龍湖?頤和原著項(xiàng)目背靠燕山余脈，西鄰頤和園昆明湖，位于清朝康熙、雍正、乾隆所締造的三大皇家園林的中心位置，項(xiàng)目占地147畝，規(guī)劃有91棟官式大宅，采納法國(guó)、葡萄牙石灰石的外立面氣概恢宏，隱現(xiàn)大唐自信風(fēng)貌。承襲皇家“集天下之大美”之造園精神。二、全國(guó)十大豪宅的調(diào)研結(jié)果為深圳發(fā)展商供應(yīng)了整體定位、物業(yè)建議、營(yíng)銷執(zhí)行三個(gè)階段的建議㈠、面臨的問(wèn)題：深圳不是政治中心，不是金融中心在全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，深圳領(lǐng)先在全國(guó)出現(xiàn)了交易量和交易價(jià)格大幅度下降深圳是首個(gè)征收房產(chǎn)稅的城市㈡、豪宅的幾大特點(diǎn)１．首先，擁有良好的自然景觀是其基本前提。在廣州，公認(rèn)的景觀就是白云山和珠江。白云山是廣州市肺，自然環(huán)境一流；珠江貫穿市區(qū)，周邊配套成熟、交通便利。

其次，私密性強(qiáng)。能住豪宅的人確定不情愿終日生活在大眾眼皮底下，能逍遙自由地生活而不會(huì)出現(xiàn)鄰居對(duì)望及吵鬧聲互聞的干擾。２．物業(yè)管理要一流。區(qū)內(nèi)清凈、有序，其他配套齊全，達(dá)到生活便利的要求。３．房子質(zhì)量。首先，設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特。外觀、顏色和內(nèi)部設(shè)計(jì)都與別人不同，最妙的是房子風(fēng)格體現(xiàn)特性。其次，質(zhì)量?jī)?yōu)秀。內(nèi)部設(shè)計(jì)科學(xué)、好用、裝修標(biāo)準(zhǔn)高。

豪宅的特別性還體現(xiàn)在價(jià)格上，價(jià)格昂貴，體現(xiàn)高尚生活同時(shí)，也起到過(guò)濾住戶的作用。４．與其他物業(yè)相比，其應(yīng)當(dāng)在價(jià)格、配套、品質(zhì)等方面都有明顯的區(qū)分。５．購(gòu)買和運(yùn)用豪宅的人應(yīng)當(dāng)具有相當(dāng)?shù)慕袒潭?，他們?duì)自身的社會(huì)地位應(yīng)當(dāng)相當(dāng)自信。６．豪宅應(yīng)當(dāng)具有相對(duì)比較許久的生命力，要有較大的發(fā)展空間。㈢、第一階段（整體定位）的解決方案：◆居住型豪宅：高端項(xiàng)目具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，景觀資源次優(yōu)，配套完善，具有極強(qiáng)的議價(jià)實(shí)力，買家偏重于居住功能?！糍Y源型豪宅：高端項(xiàng)目具有極強(qiáng)的景觀資源優(yōu)勢(shì)，遠(yuǎn)離城市中心，配套尚未完善，但旅游度假功能明顯。我們可依據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域或景觀，把項(xiàng)目定位為何種類型的豪宅，適應(yīng)于哪一類人群，深圳的豪宅有區(qū)域和資源方面的優(yōu)勢(shì)，深圳作為連接內(nèi)地和香港的樞紐，深圳和香港對(duì)住宅的要求相對(duì)較高，并且今年內(nèi)地到深圳置房的人群越來(lái)越多，給項(xiàng)目一個(gè)很好的定位，無(wú)論是居住還是投資都是有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的。㈣、其次、三階段的解決方案：◆物業(yè)建議階段供應(yīng)規(guī)劃評(píng)價(jià)、戶型建議、不同容積率下的物業(yè)配比建議以及測(cè)算◆營(yíng)銷階段供應(yīng)客戶分析、指定銷售目標(biāo)、營(yíng)銷活動(dòng)策劃從全國(guó)十大豪宅的物業(yè)我們可以看出，開(kāi)發(fā)商為建立一個(gè)豪宅項(xiàng)目，聘請(qǐng)了世界著名的建筑團(tuán)隊(duì)，把每一塊（如高爾夫球場(chǎng)設(shè)計(jì)、酒店公寓設(shè)計(jì)、別墅設(shè)計(jì)）都用國(guó)際大師無(wú)論從整體布局、建筑風(fēng)格、外觀的材料顏色以及形態(tài)等方面結(jié)合，塑造一個(gè)近乎完備的