國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究

國內(nèi)社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究序-各城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀成都：社區(qū)商業(yè)成商業(yè)地產(chǎn)主角社區(qū)商業(yè)撐起半壁江山。去年社區(qū)商業(yè)體的銷售金額已經(jīng)占全部商業(yè)地產(chǎn)銷售金額的50%以上。貴陽：社區(qū)商鋪受追捧2014年，以低總價(jià)、收益平穩(wěn)為特點(diǎn)的社區(qū)商鋪今年將呈現(xiàn)出“多點(diǎn)發(fā)力”的勢(shì)頭。鄭州：社區(qū)商業(yè)成市場新寵就在鄭州全面進(jìn)入購物中心、城市綜合體時(shí)代的同時(shí)，另一股暗流在極具地發(fā)展壯大，那就是社區(qū)商業(yè)的全面回歸，要盡可能地讓市民不開車，在自家門口就能享受到高品質(zhì)的餐飲、休閑等商業(yè)服務(wù)。天津：河西區(qū)到2016年建成20個(gè)社區(qū)商業(yè)中心到2016年，天津河西區(qū)將建成20個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，3年內(nèi)投入500萬元，形成“十五分鐘社區(qū)商業(yè)服務(wù)圈”，滿足廣大居民的生活需求。武漢：社區(qū)商戶紛紛看好發(fā)展前景生活服務(wù)商鋪需求的面積很小，能承受的租金價(jià)格不高，能提供的服務(wù)半徑也不大，選擇社區(qū)小商鋪，既降低了經(jīng)營成本，又零距離接觸了客戶，直接滿足人們?nèi)粘Ｉ畹幕拘枨?。杭州：社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨于成熟在杭州，社區(qū)商業(yè)的發(fā)展也在趨于成熟，包括萬科良渚文化村的商業(yè)街、翡翠城的社區(qū)商業(yè)中心“翡翠天地”等都進(jìn)行了不少的嘗試和探索。PART1：什么是社區(qū)商業(yè)？PART2：各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)PART3：社區(qū)商業(yè)的前景與困境Part1什么是社區(qū)商業(yè)？一、社區(qū)商業(yè)的定義

社區(qū)商業(yè)是指以住宅小區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)，是相對(duì)于城市中心商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)而言的商業(yè)形態(tài)。以住宅小區(qū)為載體對(duì)住宅小區(qū)的依存關(guān)系：1.建筑上，社區(qū)商業(yè)和住宅小區(qū)是緊密相連的2.經(jīng)營上，直接指向小區(qū)居民以便民利民為宗旨1.并非一定要滿足消費(fèi)者的所有商業(yè)需求2.但必須滿足居民便捷的消費(fèi)特性以居民為主要服務(wù)對(duì)象社區(qū)商業(yè)指向消費(fèi)者的地域性，是區(qū)別于其他商業(yè)最重要的特點(diǎn)Part1什么是社區(qū)商業(yè)？二、社區(qū)商業(yè)與城市型商業(yè)的區(qū)別類型位置消費(fèi)群體業(yè)態(tài)組合建筑形態(tài)圖示都市商業(yè)城市中心商業(yè)區(qū)城市某區(qū)域或整個(gè)城市的消費(fèi)者，甚至輻射的消費(fèi)者范圍更廣泛各種業(yè)態(tài)，十分完善形態(tài)多樣，包括：大型集中式商業(yè)體，商業(yè)街區(qū)等社區(qū)商業(yè)依附于社區(qū)，距離居住集聚區(qū)較近消費(fèi)對(duì)象明確，主要為周邊居住區(qū)的居民，商圈范圍小主要面向社區(qū)居民的日常消費(fèi)，針對(duì)性強(qiáng)，主要經(jīng)營日常生活用品，業(yè)態(tài)并非全面最常見為底商形態(tài)，也有小型商業(yè)街區(qū)或小型集中式商業(yè)體的形式vPart1什么是社區(qū)商業(yè)？三、社區(qū)商業(yè)分類社區(qū)商業(yè)按照規(guī)模和定位兩個(gè)維度，劃分為三個(gè)類別：內(nèi)向型、中間型、外向型。外向型體量較大，需要較大規(guī)模消費(fèi)量來支撐商業(yè)正常經(jīng)營；需要周邊商業(yè)環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍中間型主要依賴于本社區(qū)居民和周邊1-2個(gè)小區(qū)居民需求，商業(yè)規(guī)模不追求最大化，以適應(yīng)市場消化，保證正常經(jīng)營對(duì)內(nèi)型基本不考慮對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民需求，商業(yè)體量根據(jù)本社區(qū)人口規(guī)模而變化定位規(guī)模高大中中低小Part1什么是社區(qū)商業(yè)？四、不同類型社區(qū)商業(yè)功能定位內(nèi)向型“基本生活便利店”服務(wù)為主，便利性商品和服務(wù)、便捷性餐飲中間型“生活補(bǔ)給站”日常性服務(wù)與商品并重，便捷性餐飲并結(jié)合部分中西式快餐外向型“社區(qū)第三空間”可建設(shè)全方位服務(wù)和商品的社區(qū)商業(yè)和服務(wù)中心，并補(bǔ)充休閑娛樂類業(yè)態(tài)，餐飲可多品類引進(jìn)Part1什么是社區(qū)商業(yè)？五、各類社區(qū)商業(yè)需求分析大型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括：超市、餐飲、便利店、藥店、銀行、沖印、眼鏡店、面包店、干洗、送水服務(wù)、圖書音像、零食、地產(chǎn)中介、美發(fā)美容美體、培訓(xùn)類、服裝類、嬰孕用品、裝飾裝修、櫥柜家私等高檔社區(qū)商業(yè)需高檔次、高利潤、個(gè)性化，商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括：超市（進(jìn)口或精品超市），餐飲（要兼顧商務(wù)），銀行（金融證券服務(wù)，一定是帶理財(cái)中心的），休閑娛樂（主要以清吧、健身、美容SPA等），專屬業(yè)態(tài)（量身打造，如高檔紅酒、漁具、高爾夫用品、紅木家私、模型玩具等），配套便利（高檔品牌連鎖商家）時(shí)尚型社區(qū)這種類型的社區(qū)房價(jià)較高、消費(fèi)群體以中高收入者和追求時(shí)尚潮流為特征，居住區(qū)居民消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi)半徑大。社區(qū)商業(yè)主要定位于滿足其日常生活必需品的供應(yīng)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要以24小時(shí)便利店、小型生鮮超市、家政服務(wù)、小型連鎖品牌餐飲店等組合而成工業(yè)區(qū)社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)以中型綜合超市為主體，配套小型餐飲、洗衣、美容、公話超市、耐用消費(fèi)品租賃、二手貨商店、郵局、銀行等網(wǎng)點(diǎn)。在廠區(qū)居住分布集中且數(shù)量較多的地區(qū)可設(shè)置倉儲(chǔ)式商場，以單價(jià)低于一般超市而出售的日用百貨、生活必需品等吸引收入較低的消費(fèi)群體Part1什么是社區(qū)商業(yè)？六、社區(qū)商業(yè)開發(fā)基本步驟前期市場調(diào)研及商業(yè)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃及落位招商營運(yùn)PART1：什么是社區(qū)商業(yè)？PART2：各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)PART3：社區(qū)商業(yè)的前景與困境Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)一、萬科：探索全新社區(qū)商業(yè)模式①萬科商業(yè)展示：社區(qū)商業(yè)的展示區(qū)和項(xiàng)目示范區(qū)開放同步，商業(yè)開業(yè)和首批商品住宅交付同步。②萬科商業(yè)定位：以家為中心的300米生活圈，變成家的延伸，著重給業(yè)主歸屬感。③萬科商業(yè)業(yè)態(tài)：形成了以五菜一湯為基礎(chǔ)的操作模型，同時(shí)還有升級(jí)版，里邊有教育類業(yè)態(tài)、養(yǎng)老業(yè)態(tài)等等，都是在五菜一湯的基礎(chǔ)上形成的。④萬科運(yùn)營模式：取一定比例商鋪前期自持招商（或售后返租），給“五菜一湯”業(yè)態(tài)進(jìn)行落位，其余商鋪出售為主菜市場第五食堂洗衣店銀行ATM藥店超市Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)二、世茂：發(fā)力MiniMall社區(qū)商業(yè)①M(fèi)iniMall體量：1萬㎡左右②

MiniMall定位及業(yè)態(tài)：沒有購物場所，只有“吃喝玩樂”空間②MiniMall運(yùn)營模式：自持，首先它是社區(qū)配套，其次自持商業(yè)可以實(shí)現(xiàn)較好的租金收入。社區(qū)有了這些商業(yè)配套以后入住率會(huì)更高，增值也更有保證。投資一個(gè)大的購物中心一般需要8億-10億元，而做一個(gè)MiniMall只需要幾千萬元。MiniMall復(fù)制性強(qiáng)，資金沉淀少，不會(huì)影響公司的現(xiàn)金流。Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)三、華遠(yuǎn)地產(chǎn)：主攻社區(qū)商業(yè)空圍打造華遠(yuǎn)好天地①華遠(yuǎn)好天地定位：具有區(qū)域和社區(qū)配套性質(zhì)的商業(yè)產(chǎn)品②華遠(yuǎn)好天地設(shè)計(jì)：主要以獨(dú)立組團(tuán)式商業(yè)街設(shè)計(jì)為主，且主要以體驗(yàn)式商業(yè)定位為主。③華遠(yuǎn)好天地運(yùn)營模式：前期自持招商，其余商鋪出售，后期已簽約商鋪帶租約出售Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)四、藍(lán)光地產(chǎn)：打造“紅街”以社區(qū)商業(yè)突圍①紅街業(yè)態(tài)：將標(biāo)配有鮮蔬配送、社區(qū)餐飲、社區(qū)金融、社區(qū)超市、社區(qū)醫(yī)藥、棋牌茶樓、干洗縫補(bǔ)、美容美發(fā)等八大業(yè)態(tài)②紅街定位：藍(lán)光用“LCP”三個(gè)字母來展開解讀。L（LEISURE）意為休閑，這是成都最活躍商業(yè)形態(tài)，C（CENTRE）意為中心，“紅街模式”必選成熟高端居住中心，地段依然是商業(yè)取得成功的最大前提，P（PARK）即公園，藍(lán)光COCO紅街全部為當(dāng)前最為流行的開放式、景觀化商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)③紅街選址要求：2.5公里范圍內(nèi)，成熟或即將成熟的社區(qū)不能低于10座，穩(wěn)固的消費(fèi)群不少于20萬。④紅街體量：將體量控制的2萬-3萬㎡，雖然犧牲了開發(fā)商擴(kuò)建大量商鋪的效益，但卻有效保證了足夠的商業(yè)中心效應(yīng)，維護(hù)了商家及投資客利益。⑤紅街運(yùn)營模式：自持部分商鋪招商，其余出售Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)五、綠地：發(fā)力社區(qū)購物中心“繽紛城”①繽紛城定位：大社區(qū)商業(yè)，旨在為5公里范圍內(nèi)的社區(qū)居民提供社區(qū)服務(wù)，②繽紛城體量：項(xiàng)目商業(yè)面積將在6-8萬㎡③繽紛城業(yè)態(tài)：體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，兒童、餐飲等助力社區(qū)服務(wù)功能的產(chǎn)品

④繽紛城運(yùn)營模式：自持招商Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)六、龍湖：商業(yè)多樣產(chǎn)品線打造社區(qū)型生活中心“星悅薈”①龍湖星悅薈定位：社區(qū)型時(shí)尚生活中心，面向中產(chǎn)家庭及消費(fèi)者，提供購物、美食、娛樂、休閑、家居等多樣生活方式②龍湖星悅薈業(yè)態(tài)：高檔美食以及音樂酒吧、雪茄吧、茶藝館、美體SPA、KTV等娛樂場所，從而形成了餐飲娛樂一站式消費(fèi)的完整鏈條。③龍湖星悅薈運(yùn)營模式：自持招商Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)七、恒大：劇場模式，自有業(yè)態(tài)反哺、升級(jí)社區(qū)服務(wù)①恒大影城體量：總面積1萬~2萬平方米②恒大影城建筑形式：四層高的小型商業(yè)樓，設(shè)置在住宅小區(qū)。其中1-2層是棋盤式商鋪，3-4層則是恒大劇場③恒大影城業(yè)態(tài)：影院作為社區(qū)商場的主力店，同時(shí)引進(jìn)為社區(qū)及周邊居民提供生活配套及娛樂服務(wù)的業(yè)態(tài)④恒大影城運(yùn)營模式：自持影院，并自營恒大院線，其余商鋪取一定比例自持招商，剩余的出售Part2各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)各大房企社區(qū)商業(yè)模式小結(jié)業(yè)態(tài)建筑萬科：五菜一湯世茂：吃喝玩樂華遠(yuǎn)：社區(qū)配套+休閑娛樂藍(lán)光：八大業(yè)態(tài)綠地：體驗(yàn)式+兒童+餐飲龍湖：餐飲+娛樂恒大：影城+生活配套+娛樂萬科：無特定商業(yè)形態(tài)，以底商為主世茂：1萬㎡小型mall華遠(yuǎn)：組團(tuán)式商業(yè)街藍(lán)光：開放式街區(qū)綠地：6-8萬㎡購物中心龍湖：商業(yè)街恒大：1-2萬㎡4層商業(yè)樓重要共性：商鋪部分自持/全部自持，前期進(jìn)行統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商，經(jīng)過一段時(shí)間營運(yùn)后再作銷售；業(yè)態(tài)主要為生活配套+餐飲PART1：什么是社區(qū)商業(yè)？PART2：各大房企如何操作社區(qū)商業(yè)PART3：社區(qū)商業(yè)的前景與困境Part3社區(qū)商業(yè)的前景與困境②能夠滿足城市進(jìn)程加快的需求③社區(qū)商業(yè)操作相對(duì)簡易①最后一公里的誘惑④日常生活基本需求⑤住宅融合商業(yè)，社區(qū)商業(yè)檔次提升前景Part3社區(qū)商業(yè)的前景與困境前景①最后一公里的誘惑開發(fā)商通過打造體量適中、特色突出、位于多個(gè)社區(qū)核心位置的社區(qū)商業(yè)（豐富的業(yè)態(tài)組合，便捷的吃喝有了休閑生活服務(wù)等），把目光聚焦在“最后一公里”的概念上。②能夠滿足城市進(jìn)程加快的需求城市化進(jìn)程下，二、三線城市發(fā)展越來越快，大量住宅涌現(xiàn)，隨之也將有大量商業(yè)出現(xiàn)，以滿足住戶的需求，社區(qū)商業(yè)未來一定是最重要的滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枨蟮墓δ軋鏊?。③社區(qū)商業(yè)操作相對(duì)簡易社區(qū)商業(yè)常見以底商形式居多，有特定輻射區(qū)域，定位招商容易，投資回報(bào)周期短，難度相對(duì)較低，跨度較小的“開胃小菜”，往往成為一個(gè)住宅社區(qū)開發(fā)中的“關(guān)鍵贏利點(diǎn)”。④日常生活基本需求人們居住的消費(fèi)基本上是生活性消費(fèi)，社區(qū)商業(yè)便利、便捷、便宜、日常生活化，都是滿足人們?nèi)粘Ｉ?。⑤住宅融合商業(yè)，社區(qū)商業(yè)檔次提升如今的社區(qū)商業(yè)除了檔次上全面提升社區(qū)商業(yè)品質(zhì)外，在開發(fā)和運(yùn)營上都更加注重風(fēng)情和特色，商業(yè)和住宅需要更有機(jī)的融合，為業(yè)主營造和提供高品質(zhì)的便利生活方式。商業(yè)設(shè)計(jì)不符合市場需求規(guī)劃很美，營運(yùn)很難業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃如何增加客戶黏性，使社區(qū)商業(yè)客群趨向穩(wěn)定困境Part3社區(qū)商業(yè)的前景與困境Part3社區(qū)商業(yè)的前景與困境困境①商業(yè)設(shè)計(jì)不符合市場需求大部分開發(fā)商以開發(fā)住宅的概念建造商業(yè)物業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)缺失長遠(yuǎn)的經(jīng)營眼光，在商業(yè)比例、平面布局、建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和面積配比方面存在種種弊端，商業(yè)建筑不能滿足租戶的要求，或與住宅社區(qū)的整體環(huán)境格格不入。②規(guī)劃很美，運(yùn)營很難實(shí)際操作中，將商業(yè)運(yùn)營起來是一個(gè)難點(diǎn)，若是開發(fā)商將所有商鋪出售，在后期將難以把控樓盤商業(yè)的發(fā)展方向（主要是業(yè)態(tài)及商家品牌把控）。③業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃