課時(shí)第六章比較法及其運(yùn)用

第六章單多判匯總題32分考下的正常價(jià)比較基單多判題分考拆遷估單多判題4127分4228考單多判題4127分4228考單多判題52分考單多判題6219分641考單多判合計(jì)題5128分5229考單多判合計(jì)題4217分4419考第一節(jié)目的、日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格（價(jià)值）可以通過(guò)類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格來(lái)求取。在具體一宗房地產(chǎn)中，雙方可能有利害關(guān)系，可能對(duì)對(duì)象不夠了解或?qū)κ袌?chǎng)行情不夠熟悉等，導(dǎo)致價(jià)格較法適的估價(jià)象同類房地產(chǎn)數(shù)量較多經(jīng)常發(fā)生且具有一定可比性的房產(chǎn)，廠房率、重置價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)構(gòu)成部分（如土地取得成本、建設(shè)成本、用、銷售費(fèi)用、 而由于估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師沒有努力去搜集實(shí)例，造成不能采用比較法估價(jià)需要把急賣或急買造成的不正常價(jià)格，處理為正常價(jià)格； ③對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行處理。根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整，價(jià)格換算主要是對(duì)可比實(shí)例價(jià)格的內(nèi)涵和形式進(jìn)行處理，使各個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格之間第二節(jié)搜集實(shí)例一、搜集大量實(shí)例的必要性（了解雖然搜集實(shí)例是比較法估價(jià)中的一個(gè)步驟，但搜集實(shí)例無(wú)須等到采用比較法估價(jià)時(shí)才二、搜集實(shí)例的途徑（熟悉（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、相關(guān)、房地產(chǎn)當(dāng)事人的鄰居等，了解其促易或知悉的房地產(chǎn)及價(jià)格等信息。查閱和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格等資料。例如，房地利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)向有關(guān)部門申報(bào)的價(jià)格等資料，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格等資料，或其的部門確定、公查閱、報(bào)上有關(guān)房地產(chǎn)、出租信息，參加房地產(chǎn)展示會(huì)，與房地產(chǎn)的業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)人員等房地產(chǎn)人或其人洽談，獲取房地產(chǎn)的要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)要價(jià)、標(biāo)價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)等雖然不是價(jià)格，一般真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格行情，不應(yīng)作為實(shí)例，但與價(jià)格之間有一定的關(guān)系，在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考。三、搜集實(shí)例的要求（掌握搜集信息完整、真實(shí)、準(zhǔn)確的實(shí)例，是提高估價(jià)精度的基本保證。搜集實(shí)例的內(nèi)容：③方式④日期⑥付款方式，例如是付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款額或付款比例）、貸款方式付款（包括首付款比例、期限、利率）⑧稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，如是依照規(guī)定或按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)，還是全 、急于等特 四、建立實(shí)例庫(kù)（了解第三節(jié)一、選取可比實(shí)例的必要性（了解可能搜集到的實(shí)例或?qū)嵗龓?kù)中的實(shí)例雖多，但針對(duì)具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)目二、選取可比實(shí)例的要求（掌握實(shí)例的。（） 比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模0.5～2倍范圍內(nèi)。參見P181。例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的實(shí)例。選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）B.可比實(shí)例的類型與估價(jià)目的吻合『答案解析』本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。A估價(jià)對(duì)象為建筑物的，一般應(yīng)選取類似建筑物的實(shí)例（目前國(guó)內(nèi)沒有單獨(dú)的建筑物的如果價(jià)對(duì)象土地或建筑物，而缺少相應(yīng)地或建筑物的實(shí)例，有包含似的土地或建筑的房地實(shí)例，則可此房地其價(jià)格予分解，把該房?jī)r(jià)在土地實(shí)例。估價(jià)對(duì)象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒有類似的條件時(shí)，土地的實(shí)例，但有包含類似土地的房地實(shí)例且其他條件也符合采用比較法估價(jià)的條件時(shí)，則可從該房地價(jià)格中扣除建筑格為60萬(wàn)元，則土地價(jià)格為40萬(wàn)元，再以此40萬(wàn)元的地價(jià)為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)處理后便可得出該居住■實(shí)例較多時(shí)，一定要選與估價(jià)對(duì)象最相似、日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)最接近的實(shí)例。在與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的（）B.E.處在同一供求范圍內(nèi)）；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)（0.5-2的，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的實(shí)例，因此不能隨意選取實(shí)例。（）可比實(shí)例，而不能先預(yù)設(shè)估價(jià)結(jié)果，以此作為選取可比實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。參見P182。評(píng)估某套建筑面積為120m2的住宅在2008年9月底市場(chǎng)價(jià)值，收集了以下4個(gè)實(shí)例，其中最適合作為可比實(shí)例的是（）。A. B. C. D.實(shí)建筑面用價(jià)格（元日區(qū)正常情甲居20078正乙居20086正丙辦9正丁旅20087正間隔時(shí)間在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各個(gè)方面均適合作為可比實(shí)例。參見第四節(jié)財(cái)產(chǎn)范圍不同主要有以下3種情況：①含有非房地產(chǎn)成分。②帶有債權(quán)的房地產(chǎn)。③房房地產(chǎn)價(jià)格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格—非房地產(chǎn)成分的價(jià)值（估價(jià)對(duì)象）（可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)成分，含債權(quán)，而可比實(shí)例不含，則采用“還原”法，用加法。應(yīng)將可比實(shí)例不是日期或付清的價(jià)格，調(diào)整為日期付清的價(jià)格。具體方法是【例6-1】某宗房地產(chǎn)的總價(jià)為30萬(wàn)元，首付款20%，余款于6個(gè)月后支付；假設(shè)月利率為0.5%，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在其日期付清的價(jià)格。在房地產(chǎn)中需要交納一些稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地根據(jù)稅法及和地方的有關(guān)規(guī)定：賣方繳納的稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地；買方繳納的稅費(fèi)，如契稅、補(bǔ)繳出讓金；都應(yīng)繳納或各負(fù)稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，一般是基于各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價(jià)值或但在實(shí)際的房地產(chǎn)中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，雙方協(xié)議由買方繳納；本應(yīng)由買例如，營(yíng)業(yè)稅、土地本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納；契稅、補(bǔ)繳出讓金本應(yīng)由買照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），各自繳納自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價(jià)格。調(diào)整的為：某宗房地產(chǎn)在稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為2500元/m2，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)計(jì)算賣方實(shí)得金額和買方實(shí)付金額。某宗房地產(chǎn)，合同中約定價(jià)格為2325元/m2，中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該房地產(chǎn)在稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格。某宗房地產(chǎn)，合同中約定價(jià)格為2625元/m2，中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的7%和2625-增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常價(jià)格會(huì)（）。C.擔(dān)的應(yīng)由賣方承擔(dān)的稅費(fèi)。參見P 2011年4月15日，按約定，買方付給賣方7000元／m2，中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來(lái)該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（）元／m2。 參見P186。某宗房地產(chǎn)的約定，買方付給賣方2659元/平方米，中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)中應(yīng)該由賣方繳納的稅費(fèi)為正常價(jià)格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常價(jià)格的3.9%，若重定中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（）元/平方米。 『答案解析』分兩步計(jì)算，先要計(jì)算正常價(jià)格，再計(jì)算買方實(shí)際支付的價(jià)格。第一步，計(jì)算正常價(jià)格。題干中說(shuō)明了，稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)了賣方，所以站在賣方視角分析。商品住宅，選取的可比實(shí)例的某套商品住宅的門窗是完好的，總價(jià)為20萬(wàn)元。經(jīng)得知，將估價(jià)對(duì)象的門窗整修或更新的必要費(fèi)用為0.5萬(wàn)元。則宜先將該門窗是完好的可比實(shí)例的總2019.5（20－0.5＝19.5），19.5將某一幣種價(jià)格換算為另一幣種價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所應(yīng)對(duì)的日期的匯率，一般采用日期總1＝10000＝15 平方【例6-5】搜集了甲、乙兩個(gè)實(shí)例。已知甲實(shí)例的建筑面積為200㎡，總價(jià)為80萬(wàn)元，分3期付款，首付款為16萬(wàn)元，第二期于半年后付32萬(wàn)元，余款32萬(wàn)元于1年后支付；乙實(shí)例的使用面積為2500平方英尺，總價(jià)為15萬(wàn)，交時(shí)付清。如果選取該兩個(gè)實(shí)例為可比實(shí)例，請(qǐng)?jiān)趯?duì)它們的價(jià)格進(jìn)行有關(guān)修正和調(diào)『解』對(duì)該兩個(gè)實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行建立比較基礎(chǔ)處理，包括統(tǒng)一付款方式和統(tǒng)一計(jì)價(jià)單8%，＝76.42（萬(wàn)元乙總價(jià)＝15.00（萬(wàn)②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以元為基準(zhǔn)，則需要將乙實(shí)例的換算成人民幣元。已知乙實(shí)例當(dāng)時(shí)與的市場(chǎng)匯率為1等于7.7395元，③統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，已知乙實(shí)例的建筑面積與使用面積的關(guān)系為：1=0.75④統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方英尺＝0. 甲單價(jià)＝3821.00（元/平方米建筑面積） ＝3748.85（元/平方米建筑面積）第五節(jié)情況修正一、情況修正的含二、造成價(jià)格偏離正常價(jià)格的因利害關(guān)系人之間的被迫或被迫的。被迫價(jià)格通常偏低，被迫價(jià)格通常偏高人為哄抬價(jià)格對(duì)對(duì)象有特殊偏好的——價(jià)格往往偏高相鄰房地產(chǎn)合并的。相鄰房地產(chǎn)合并的價(jià)格往往高于單獨(dú)存在或與不相鄰者的正常價(jià)格。（規(guī)模經(jīng)濟(jì)，外部效應(yīng)內(nèi)部化）有上述特殊情況的實(shí)例一般不宜選為可比實(shí)例，但當(dāng)可供選擇的實(shí)例較少而不得不選 三、情況修正的方例的價(jià)格進(jìn)行情況修正。金額修正是采用金額對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行情況修正，其一般為：可比實(shí)例價(jià)格±情況修正金額=可比實(shí)例正常價(jià)格百分比修正是采用百分比對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行情況修正，其一般為：可比實(shí)例價(jià)格×情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格例價(jià)格＝可比實(shí)例正常價(jià)格×（1＋10%）?？梢姡?485元/m2≠1500元/m2。所以說(shuō)“可比實(shí)例價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高10%”與說(shuō)“可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其價(jià)格低10%”是不等同的。為此，在情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用“可比實(shí)例價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格是高還是低多少”第六節(jié)一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義（熟悉二、市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法（掌握其中，市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)從日期到價(jià)值時(shí)可比實(shí)例在其日期的價(jià)格×（1±T%）=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律，據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)可比實(shí)例在其日期的價(jià)格×日期的下一時(shí)期的環(huán)比價(jià)格指數(shù)×再下一時(shí)期的價(jià)格200639：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7118.3（均100），20069（）元/m2。 200946500m22009310105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上個(gè)月為基數(shù)100），200910（）元/m2。A.5 B.5C.5 D.5P195可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在日期時(shí)價(jià)格×（1±價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù)準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)與的市場(chǎng)匯率2011年1月30日為1美元＝6.8450元，2011年9月30日為1＝6.7050元。請(qǐng)將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)2011930＝6.8450元，2011年9月30日為1＝6.7050元。請(qǐng)將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整2011930第七節(jié)一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義（熟悉況可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其價(jià)格所對(duì)應(yīng)或映的房地產(chǎn)狀況，而不是它在價(jià)值時(shí)或其他時(shí)間的狀況。因?yàn)閮r(jià)值時(shí)或其他間，可例房地產(chǎn)況可能生了變，從而格就了。例如，某個(gè)可比實(shí)例是3個(gè)月前的，之后，者對(duì)它進(jìn)行了裝修改造，甚至改變了是在其日期的狀況。估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)是需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，通常是在二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容（掌握的差異對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，一種具體的直接比較調(diào)整（見表6-3）是：①確定若干種10估價(jià)對(duì)象狀況好的，則所得分?jǐn)?shù)就高于100分；反之，所得分?jǐn)?shù)就低于100分。④將累計(jì)所得6-權(quán)估價(jià)對(duì)可比實(shí)例可比實(shí)例因素因素因素綜16-權(quán)標(biāo)準(zhǔn)狀估價(jià)對(duì)可比實(shí)例可比實(shí)例因素因素因素綜1上述表達(dá)了間接比較調(diào)整的兩個(gè)步驟：第一步，將可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為在 使用期限調(diào)整、容積率調(diào)整、建筑物調(diào)整、樓層調(diào)整、朝向調(diào)整、戶型調(diào)整、裝修調(diào)整、層高64并假設(shè)通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地同類5層、6層住宅樓中的住宅價(jià)格進(jìn)行大量及統(tǒng)計(jì)分析，得到以一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)見表6-5，并得到6層住宅樓的一層住宅市場(chǎng)價(jià)格為5層住宅樓的一層住宅市場(chǎng)價(jià)格的98%。則對(duì)該三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行樓層調(diào)整樓5住6住1234595%（-690%（-第八節(jié)或調(diào)整。經(jīng)過(guò)情況修正后，將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的價(jià)格變成了正常價(jià)格；經(jīng)過(guò)這樣，經(jīng)過(guò)這三大方面的修正和調(diào)整后，就將可比實(shí)例的價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)百分比修正、調(diào)整下的加法百分比修正、調(diào)整下的乘法比較價(jià)值＝可比實(shí)例價(jià)格×情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 而實(shí)際上它們是不同的。仍然假設(shè)情況修正中可比實(shí)例的價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分百分比修正、調(diào)整下的加法為百分比修正、調(diào)整下的乘法為比較價(jià)值×（1±S%）×（1±R%）＝可比實(shí)例價(jià)格×（1±T%）產(chǎn)狀況調(diào)整有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整，所以較具體的綜合修正和調(diào)整，有直接比較修正表示以日期的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)。二、求取最終的比較價(jià)值（了解/m2、5600元/m2和5300元/m2。分別賦予權(quán)重0.5、0.3、0.2。請(qǐng)采用“算術(shù)平均數(shù)”綜合出29502800；2200，2300，2400，2600，2750，28006-2對(duì)稱或傾斜的分布中平均數(shù)、中位數(shù)和眾數(shù)的關(guān)系評(píng)估某底層商鋪價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其重，最合適的是（）。法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)。參見P203。1000m2，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比較價(jià)格分別為2130m2，2190m22220m20.3、0.40.3，則采用算術(shù)平均法得到的比較價(jià)格為（）元/m2。 參見P204【例6-12】為評(píng)估某寫字樓2011年5月1日的市場(chǎng)價(jià)值，在該寫字樓附近選取了三個(gè)與其相似的寫字樓的實(shí)例為可比實(shí)例，價(jià)格及日期見表