呼和浩特新西藍(lán)·商品房營銷推廣方案P

新西藍(lán)·商品房

2010年年度營銷推廣方案合眾利亨機(jī)構(gòu)2010-07-30第一頁，共八十七頁。方案框架一、2010年年度營銷目標(biāo)二、2010年年度產(chǎn)品分析三、2009---2010年目標(biāo)客戶分析四、2010年競爭項(xiàng)目分析五、2010年?duì)I銷推廣策略六、2010年?duì)I銷推廣計(jì)劃和預(yù)算第二頁，共八十七頁。一、2010年度營銷目標(biāo)第三頁，共八十七頁。2010年年度銷售指標(biāo)

總體指標(biāo)銷售面積：1.87萬平米商品房小高層指標(biāo)：預(yù)計(jì)銷售面積：1.5萬平米預(yù)計(jì)銷售金額：4800萬元預(yù)計(jì)回款金額：2000萬元預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)均價(jià)：3200元/平米第四頁，共八十七頁。2010年推盤計(jì)劃及工程進(jìn)度

全年開工總面積約2.4萬平米，涉及1#、2#、3#、4#樓。第五頁，共八十七頁。1）2010年推盤計(jì)劃8月下旬9月下旬10月下旬推出棟數(shù)：1棟推出面積：8700平米物業(yè)類型：11F小高層推出棟數(shù)：1棟推出面積：5000平米物業(yè)類型：11F小高層1#樓4#樓2#樓推出棟數(shù)：1棟推出面積：5000平米物業(yè)類型：11F小高層第六頁，共八十七頁。2010年工作重點(diǎn)

1#樓8月下旬開盤工作4#樓9月下旬開盤工作2#樓10月下旬開盤工作新西藍(lán)南區(qū)經(jīng)適房封頂慶典場地營銷的策劃與實(shí)施商鋪的營銷策劃與銷售工作樓盤交付工作（年底）第七頁，共八十七頁。二、2010年項(xiàng)目分析

第八頁，共八十七頁。2010年項(xiàng)目依次推出三類產(chǎn)品1#樓——寬景陽房4#樓——?jiǎng)?chuàng)新小錯(cuò)層2#樓——挑空錯(cuò)疊躍層第九頁，共八十七頁。小高層住宅：產(chǎn)品舒適性：寬間距、大開間、雙陽臺(tái)等；使用性價(jià)比：創(chuàng)新設(shè)計(jì)，空間利用率高；景觀豐富性：緊臨景觀河、親水公園和4大景觀廣場，35%高綠化率；交通便利性：緊鄰二環(huán)、成吉思汗大街，出入便利。1、項(xiàng)目價(jià)值分析第十頁，共八十七頁。品牌優(yōu)勢：浩源地產(chǎn)+新產(chǎn)品“品質(zhì)、產(chǎn)權(quán)”雙升級(jí)；產(chǎn)品優(yōu)勢：新推出的小錯(cuò)層、空中小復(fù)式等產(chǎn)品，豐富了產(chǎn)品的形態(tài)同時(shí)更提升了產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)值認(rèn)可度；開發(fā)商優(yōu)勢：隨著南區(qū)經(jīng)適房的封頂與交付，彰顯開發(fā)商整體實(shí)力景觀優(yōu)勢：水上公園，四大風(fēng)情廣場等規(guī)劃景觀優(yōu)勢明顯。2.項(xiàng)目整體SWOT分析S優(yōu)勢第十一頁，共八十七頁。生活配套有待完善：目前商業(yè)配套缺乏，社區(qū)內(nèi)小學(xué)、賣場等社區(qū)生活配套建設(shè)滯后，交付后短期內(nèi)會(huì)成為購房的不利因素；內(nèi)外部交通有待發(fā)展：社區(qū)沒有巴士，目前僅3條公交線路通往市區(qū)，且到達(dá)公交站的時(shí)間成本較大；產(chǎn)品抗性較大：今年新推出的產(chǎn)品屬商品房，與早期同一區(qū)域經(jīng)適房價(jià)格有一定差距，單價(jià)總價(jià)抗性均高。W劣勢第十二頁，共八十七頁。政策規(guī)劃利好——回民區(qū)新區(qū)規(guī)劃方案日趨完善，本案處于規(guī)劃的核心位置；剛性需求釋放——2010年婚房等需求旺盛，剛性需求將再度釋放；相對(duì)的低價(jià)對(duì)購房者具有極強(qiáng)的沖擊力。O機(jī)會(huì)第十三頁，共八十七頁。宏觀政策影響頗重——2010年初，數(shù)次宏觀調(diào)控、政策發(fā)力一定程度造成消費(fèi)者的觀望狀態(tài)加劇，購房需求被壓抑，購房更為理性和謹(jǐn)慎。競爭對(duì)手威脅加劇——大量新房源上市，沖擊市場。2010年周邊的時(shí)代天驕、景凱花園、新街坊、大溪地競爭樓盤將會(huì)推出大批新房源，必然分流大量購房客戶。區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)打響——今年中期一線城市各大樓盤競相打折降價(jià)，下半年預(yù)計(jì)會(huì)波及到二線城市，此刻呼市房地產(chǎn)市場變化微妙，前景不明朗。T威脅第十四頁，共八十七頁。2010年本項(xiàng)目機(jī)遇與威脅并存，新產(chǎn)品的推出為銷售帶來了一定保障；但受區(qū)域市場的價(jià)格、整體市場的低迷等影響，2010年的項(xiàng)目價(jià)格提升將形成穩(wěn)步長線的漲幅通道；因此今年在營銷推廣上建議，以新產(chǎn)品的品質(zhì)為核心訴求，配合浩源地產(chǎn)品牌進(jìn)行推廣。同時(shí)配合工程節(jié)點(diǎn)和配套落成等，建議以體驗(yàn)式營銷的方式對(duì)產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)行證言，促進(jìn)銷售任務(wù)順利完成。結(jié)論第十五頁，共八十七頁。三、2009---2010年目標(biāo)客戶分析

第十六頁，共八十七頁。1.2009---2010年成交客戶分析

就年齡分析來看,成交客戶集中在26-30歲2009---2010年成交客戶年齡分析第十七頁，共八十七頁。2009---2010年客戶居住區(qū)域分布分析就居住區(qū)域分析來看，成交客戶集中外地。第十八頁，共八十七頁。就學(xué)歷分析來看，成交客戶集中在大專/本科2009---2010年客戶成交途徑分析就成交途徑分析來看，客戶主要來自于介紹。

第十九頁，共八十七頁。就學(xué)歷分析來看，成交客戶集中在大專/本科2009---2010年客戶購買面積分析

就購買面積來看，成交面積主要集中在90-110平米。

就工作區(qū)域分析來看，成交客戶集中在城中和江北第二十頁，共八十七頁。就學(xué)歷分析來看，成交客戶集中在大專/本科2009---2010年客戶購買動(dòng)機(jī)分析就購買原因看，成交客戶集中在自住。

就工作區(qū)域分析來看，成交客戶集中在城中和江北

第二十一頁，共八十七頁。就學(xué)歷分析來看，成交客戶集中在大專/本科2009---2010年影響購買因素分析

就影響購買因素看，價(jià)格是影響購買的首要因素。

就工作區(qū)域分析來看，成交客戶集中在城中和江北

第二十二頁，共八十七頁。小結(jié)

從2010年看，外地和附近郊縣仍然是主要的客戶來源區(qū)域，占65%；客戶需求主要為改善居住和結(jié)婚，占74%；客戶成交途徑以介紹為主，占65%；購房面積主要集中90-110平米，占41%；影響購買的因素中，價(jià)格還是起著決定性的作用.第二十三頁，共八十七頁。2010年產(chǎn)品特色及目標(biāo)客戶傾向就年齡分析來看,成交客戶集中在31-35歲創(chuàng)新產(chǎn)品第二十四頁，共八十七頁。就學(xué)歷分析來看，成交客戶集中在大專/本科小錯(cuò)層

就工作區(qū)域分析來看，成交客戶集中在城中和江北

特色90-120平米的小錯(cuò)層，產(chǎn)品具有空間感獨(dú)特性和創(chuàng)新性；具有超值的空間優(yōu)勢；方正戶型實(shí)用簡潔。適用客群

由于產(chǎn)品的創(chuàng)新性，且戶型面積適中，總價(jià)不高，加上超高的性價(jià)比，比較適合新潮時(shí)尚、追求品質(zhì)的年輕階層；客群主要以解決剛性需求（如婚房）的一次置業(yè)者，年齡層次相對(duì)偏年輕化。第二十五頁，共八十七頁。就學(xué)歷分析來看，成交客戶集中在大專/本科小復(fù)式小躍層

就工作區(qū)域分析來看，成交客戶集中在城中和江北

特色與小錯(cuò)層不同，小復(fù)式小躍層追求空間增值度所帶來的生活舒適性，如中庭挑空可加層，同時(shí)可贈(zèng)送大露臺(tái)等。適用客群

以35歲以上的有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群為主，精明能干，具有一定文化素養(yǎng)，在購房需求上，更看重產(chǎn)品的附加值。第二十六頁，共八十七頁。整體客群定位及各片區(qū)客群描摹客群來源——前期仍以回民區(qū)為主，并逐步轉(zhuǎn)向新城區(qū)為主要客源地?？蛻裟挲g層次——以35歲為分界，分為兩大年齡層次，小高層小戶型偏向于年輕群體，小復(fù)式小躍層大戶型等偏向于35歲以上的成熟客群。第二十七頁，共八十七頁?？腿何幕瘜哟巍眳^(qū)商品房的客群文化層次相對(duì)較高，有一定的文化品味和生活追求,如教師、公務(wù)員等，對(duì)社區(qū)文化氛圍有一定要求?？腿嘿彿縿?dòng)機(jī)——自住和改善居住仍將是消費(fèi)者購房的主要目的，由于受城中的高房價(jià)擠壓，剛性需求仍將繼續(xù)向二環(huán)移動(dòng)，其中小戶型產(chǎn)品可針對(duì)如新婚夫婦等。同時(shí)，由于產(chǎn)品的品質(zhì)及高附加值，仍將吸引部分投資客群。第二十八頁，共八十七頁。2010年整體客群定位

28--35歲左右，以“二人世界”自住和“三口之家”改善居住為主要目的，思想活躍，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力和文化層次，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和居住品質(zhì)有要求，是企事業(yè)的中層及以上骨干。第二十九頁，共八十七頁。4.2010年產(chǎn)品目標(biāo)客群定位平層產(chǎn)品：客戶特征：25-35歲左右的年輕群體，如公司骨干職員、事業(yè)單位的人員、年輕公務(wù)員以及在呼市打工的中層以上群體為主，或單身或兩口之家，學(xué)歷大專及以上，購房需求以自住為主，含少量投資。產(chǎn)品需求：以經(jīng)濟(jì)實(shí)用為考慮前提，對(duì)戶型考慮以2房2廳為主，對(duì)價(jià)格比較敏感；對(duì)生活空間要求較高，講究生活的個(gè)性；喜歡明亮動(dòng)感的陽光感受。第三十頁，共八十七頁。錯(cuò)躍層產(chǎn)品：客戶特征：35-45歲左右，三口之家為主，具有一定的生活品味，購房需求以改善居住兼自住為主，有一定的投資意識(shí)。在注重生活質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)文化精神等也有一定的追求，如：地方政府人員、大學(xué)教師、文藝工作者、中小私營業(yè)主等。產(chǎn)品需求：以改善居住條件為主，對(duì)120-130平米左右戶型的產(chǎn)品抗性較小，其主要看重產(chǎn)品的附加值，如挑空中庭、贈(zèng)送大露臺(tái)等，對(duì)家庭內(nèi)空間要求較高，對(duì)入戶花園等提升居住品質(zhì)的特色比較感興趣。第三十一頁，共八十七頁。四、2010年競爭項(xiàng)目分析第三十二頁，共八十七頁。1、2010年競爭項(xiàng)目陽光諾卡呼和佳地城市維也納大溪地蒙鑫國際名城維多利金色華府左右城香檳美景時(shí)代天驕新街坊嘉德國際好室成雙景凱花園新西藍(lán)

第三十三頁，共八十七頁。2、2010年競爭項(xiàng)目市調(diào)分析市調(diào)報(bào)告案名大溪地電話/999項(xiàng)目地址新城區(qū)成吉思汗大街與通道北路交匯處西行200米開發(fā)商呼和浩特市華仁世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司代理銷售開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)單位京澳凱芬斯設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)管理北京均豪費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.35元/㎡開盤日期2010年五月竣工日期2009年6月（別墅）工程進(jìn)度小高層起到6層左右交付日期2011.5月2011.9月總建筑面積200畝容積率1.25綠化率37%規(guī)劃戶數(shù)600戶面積范圍69-153㎡主力戶型兩室兩廳主力面積100㎡證照情況五證齊全銷售率95%銀行貸款額度首付30%車位未定年數(shù)5-20年車位價(jià)未定銀行中信、招商項(xiàng)目情況：只有4棟小高層，（11層），目前只銷售1棟，均價(jià)4000元。周邊配套：交通便利，周邊有北郊公園和體育場廣電廳的入住可提升人氣。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：緊鄰成吉思汗大街，南臨北郊公園，新建眾多公建設(shè)施，小區(qū)內(nèi)景觀綠化做的比較好?？驮捶治觯褐懈呤杖肴巳骸５谌捻?，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名時(shí)代天驕電話項(xiàng)目地址草原明珠北側(cè)開發(fā)商大同石眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司代理銷售北京亞投有限公司建筑設(shè)計(jì)單位呼市規(guī)劃局物業(yè)管理未定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.5元/㎡開盤日期2011年6月竣工日期2011年底工程進(jìn)度

交付日期2011年底總建筑面積7.7萬容積率3.5綠化率39%規(guī)劃戶數(shù)1600戶面積范圍60-120㎡主力戶型三室兩廳主力面積100-117㎡證照情況五證齊全銷售率20%銀行貸款額度首付40%車位未定年數(shù)5-20年車位價(jià)未定銀行中行項(xiàng)目情況：7棟高層23層、26層，目前只售兩棟1號(hào)樓起到二層，2號(hào)樓出地面，塔樓兩梯八戶，起價(jià)2600元，均價(jià)3400元，板樓一梯中戶起價(jià)3400元最高3700元。周邊配套：緊臨成吉思汗大街，交通便利，市政設(shè)施完善，教育：二十中、四十中、秋實(shí)中學(xué)，商業(yè)：京源港汽配城、利豐汽車城。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：交通便利，配套完善?？驮捶治觯褐苓呑?，公務(wù)員。第三十五頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名城市維也納電話項(xiàng)目地址賽馬場北路內(nèi)蒙古體育場南側(cè)開發(fā)商呼和浩特市名城房地產(chǎn)有限公司代理銷售聯(lián)合創(chuàng)展建筑設(shè)計(jì)單位湖北工業(yè)物業(yè)管理第一太平戴維斯費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)未定開盤日期2010年8月中旬竣工日期2011年10月工程進(jìn)度起到10層交付日期2011年10月總建筑面積25萬容積率3綠化率41%規(guī)劃戶數(shù)1400戶面積范圍89-146㎡主力戶型兩室兩廳主力面積100-130㎡證照情況五證齊全銷售率

銀行貸款額度

車位未定年數(shù)10-20年車位價(jià)未定銀行建行項(xiàng)目情況：分兩期開發(fā)，一期6棟，18-25層，二期6棟，住宅、酒店，1.4萬平米的商業(yè)，先開始排號(hào)，1萬元抵2萬元，均價(jià)5180元，一梯4戶。周邊配套：項(xiàng)目周邊配套完善，成吉思汗廣場、北郊公園、賽馬場、體育場，學(xué)校有八一小學(xué)、成吉思汗小學(xué)、土中、工大，項(xiàng)目自帶配套：雙語幼兒園、多功能會(huì)所、小型運(yùn)動(dòng)場。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：交通便利，配套完善?？驮捶治觯褐苓呑?，公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營者。第三十六頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名新街坊電話項(xiàng)目地址新華西街回民區(qū)政府站開發(fā)商內(nèi)蒙古金石蒙榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理銷售開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)單位青島興都市物業(yè)管理金石蒙榮費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.5元/㎡開盤日期2009年竣工日期2011年12月工程進(jìn)度起到10層交付日期2011年12月總建筑面積20萬容積率1.6綠化率36%規(guī)劃戶數(shù)2300戶面積范圍80-140㎡主力戶型兩室一廳主力面積100㎡證照情況兩證銷售率80%銀行貸款額度50%車位未定年數(shù)5-15年車位價(jià)未定銀行未定項(xiàng)目情況：24棟住宅，對(duì)外銷售11棟，其中3棟小高層（9層、11層），多層為磚混結(jié)構(gòu)，層高2.9米，坡頂，落地陽臺(tái)30公分，南側(cè)窗臺(tái)50公分，北側(cè)窗臺(tái)90公分，車位地上150個(gè)，地下376個(gè)，外立面，一層墻磚，2-6層涂料，獨(dú)立下水，小高層為框剪結(jié)構(gòu)，起價(jià)2800元，均價(jià)4100元。周邊配套：呼鐵一中、附院、美特好超市、植物園、果園。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：交通便利，配套完善，屬于老城區(qū)，環(huán)境較差?？驮捶治觯和獾厝耍ㄖ苓吤耸?、旗縣）年輕人較多。第三十七頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名嘉德國際電話39727778949777項(xiàng)目地址新華大街長城醫(yī)院向西300米路北開發(fā)商內(nèi)蒙古德鑫置業(yè)有限公司物業(yè)管理

費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.35元/㎡開盤日期2009年5月竣工日期2010年8月工程進(jìn)度起到10層交付日期2010年8月總建筑面積3萬容積率1.8綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)144戶面積范圍55-102㎡主力戶型兩室兩廳主力面積55-103㎡證照情況五證齊全銷售率50%銀行貸款額度30%車位未定年數(shù)5-15年車位價(jià)未定銀行中信銀行項(xiàng)目情況：一期1棟高層（15層）住宅，1棟商業(yè)（9層）未動(dòng)工，未銷售，住宅面積55-102平米，1-7層為3450元，8-12層3650元，一次性付款優(yōu)惠2%.周邊配套：呼市技工學(xué)校、長安醫(yī)院、一團(tuán)火超市、農(nóng)行、建行。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：交通便利，生活配套不完善，對(duì)面是電廠，環(huán)境差、輻射大。客源分析：附近居民、回遷戶、中低收入者。第三十八頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名好室成雙電話項(xiàng)目地址成吉思汗大街東段開發(fā)商內(nèi)蒙古蓮禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位澳洲格意建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理北京萬連恒德費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.5元/㎡開盤日期2010年7月初竣工日期2011年12月工程進(jìn)度地上二層交付日期2011年12月總建筑面積16萬容積率3綠化率30%規(guī)劃戶數(shù)1200戶面積范圍72-92㎡主力戶型三居主力面積80㎡證照情況一證銷售率20%銀行貸款額度30%車位100個(gè)年數(shù)20年車位價(jià)12-13萬銀行中行、建行項(xiàng)目情況：共6棟，3棟18層，3棟21層，按套賣，最低1套38萬，平均1套50萬，最高1套58萬。周邊配套：交通方便，成吉思汗公園，阿爾泰游樂場，80路公交車。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：周邊生活配套不完善，交通比較便利，緊鄰榕洞公園?？驮捶治觯焊浇用瘛⑼獾?，年輕人居多。第三十九頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名景凱花園電話/1313項(xiàng)目地址海西路與附件廠路交匯處北100米開發(fā)商呼和浩特市景凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位宜居已園地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)物業(yè)管理未定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)未定開盤日期2010年3月竣工日期2010年12月底工程進(jìn)度主體封頂交付日期2010年12月底總建筑面積4.6萬容積率1.9綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)

面積范圍80-154㎡主力戶型兩室兩廳主力面積80-90㎡證照情況兩證銷售率80%銀行貸款額度30%車位未定年數(shù)未定車位價(jià)未定銀行未定項(xiàng)目情況：共10棟，5棟多層，5棟高層（15層），多層起價(jià)：2950元/㎡，最高價(jià)：3550元/㎡，高層起價(jià)：3160元/㎡，均價(jià)：3500元/㎡，一次性付款優(yōu)惠3%.周邊配套：交通方便，多路公交車直達(dá)項(xiàng)目（57、60、52、70、89），教育:二十五中、十三中、海西路小學(xué)。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：屬于老城區(qū)，環(huán)境較差，人文素質(zhì)低，配套設(shè)施陳舊?？驮捶治觯焊浇用瘛⒅苓吰炜h、外地人。第四十頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名香檳美景電話項(xiàng)目地址新華西街回民區(qū)政府斜對(duì)面開發(fā)商內(nèi)蒙古歐星房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計(jì)單位開發(fā)商物業(yè)管理開發(fā)商費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)0.8元/㎡開盤日期2007年竣工日期2011年5月工程進(jìn)度現(xiàn)房交付日期2011年5月總建筑面積22萬容積率1.75綠化率38%規(guī)劃戶數(shù)1800戶面積范圍77-139㎡主力戶型兩室兩廳主力面積80-100㎡證照情況兩證銷售率70%銀行貸款額度30%車位地上500個(gè)年數(shù)5-20年車位價(jià)

銀行農(nóng)行項(xiàng)目情況：共有20棟多層，8棟高層，分三期開發(fā)建設(shè)，一期已入住，現(xiàn)銷售二期，多層起價(jià)：3600元/㎡，均價(jià)5000元/㎡左右，高層未開盤，只有110平米。周邊配套：教育：建校、七中、八中、一中、鐵一中、鐵二中，巴彥淖爾北路小學(xué)；購物：美特好、聯(lián)華、通達(dá)建材城；公交：4、8、72、7、41、51、5路；醫(yī)院：附院、中蒙醫(yī)院、世紀(jì)男科醫(yī)院；銀行：中行、建行、農(nóng)行、工行、郵政；電信三分局。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：周邊環(huán)境較好，緊鄰新華公園，外立面美觀大方，交通方便，生態(tài)環(huán)境較好?？驮捶治觯焊浇用?、回遷戶、中高收入人群。第四十一頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名陽光諾卡電話

項(xiàng)目地址成吉思汗大街以南，興安路以西開發(fā)商淞江集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)單位天津天元物業(yè)管理梅江物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)0.9元/㎡開盤日期2009年8月竣工日期2011年10月31日工程進(jìn)度二期交付日期2011年10月31日總建筑面積17.86萬容積率1.2綠化率42%規(guī)劃戶數(shù)1300面積范圍76-150㎡主力戶型三室兩廳主力面積130-150㎡證照情況五證齊全銷售率40%

項(xiàng)目情況：共31棟多層，起價(jià)：4500元/㎡，均價(jià)5100元/㎡，最高價(jià)：5218元/㎡，一次性付款優(yōu)惠3%.周邊配套：周邊配套較齊全，交通便利。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：周邊環(huán)境較好，緊鄰成吉思汗大街，外立面美觀大方，交通方便，生態(tài)環(huán)境較好。客源分析：附近居民、政府公務(wù)員、中高收入人群。第四十二頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名維多利金色華府電話

項(xiàng)目地址成吉思汗大街北側(cè)開發(fā)商維多利置業(yè)建筑設(shè)計(jì)單位北京華特物業(yè)管理維多利物業(yè)公司費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1元/㎡0.6元/㎡開盤日期2007年12月竣工日期2009年4月工程進(jìn)度現(xiàn)房交付日期2009年4月總建筑面積32萬容積率1.5綠化率36%規(guī)劃戶數(shù)520戶面積范圍98-147㎡主力戶型三室兩廳主力面積140㎡證照情況五證齊全銷售率95%銀行貸款額度30%車位地上500個(gè)

車位價(jià)

項(xiàng)目情況：共15棟，有多層、小高層，起價(jià)：4100元/㎡，均價(jià)：4600元/1元/㎡，最高價(jià)：5100元/元/㎡，一次性付款優(yōu)惠2%.周邊配套：緊鄰成吉思汗大街，配套齊全，交通便利。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：緊鄰體育場，周邊有蘇德樂廣場、電視臺(tái)、景觀河，改造后環(huán)境好。客源分析：周邊及中高檔購買人群。第四十三頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名蒙鑫國際名城電話

項(xiàng)目地址成吉思汗大街與通道街交匯處開發(fā)商紫越房地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)單位山西凱的建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所物業(yè)管理

費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.6元/㎡開盤日期2009年6月竣工日期2010年11月30日工程進(jìn)度現(xiàn)房交付日期2010年11月30日總建筑面積15萬容積率2.4綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)1000戶面積范圍96-187㎡主力戶型三室兩廳主力面積98-126㎡證照情況五證齊全銷售率75%銀行貸款額度

車位地上400個(gè)，地下600個(gè)

車位價(jià)

項(xiàng)目情況：共12棟，起價(jià)：3900元/㎡，均價(jià)：4300元/㎡，最高價(jià)：4800元/㎡，一次性付款1%.周邊配套：緊鄰成吉思汗大街，配套齊全，交通便利。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：周邊環(huán)境好，有體育場、蘇德樂廣場、景觀河?？驮捶治觯褐苓吷啼仒I(yè)主、周邊人群、電視臺(tái)職工。第四十四頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名呼和佳地電話項(xiàng)目地址呼倫北路26號(hào)開發(fā)商呼和浩特市佳地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)單位山西建筑設(shè)計(jì)院物業(yè)管理

費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.0元/㎡開盤日期未開盤竣工日期2011年工程進(jìn)度期房交付日期2011年總建筑面積597畝容積率2綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)2000戶面積范圍80-318㎡主力戶型兩室兩廳主力面積90-100證照情況五證齊全銷售率

銀行貸款額度30%車位2000個(gè)年數(shù)20年車位價(jià)租金：500元/月銀行四大銀行項(xiàng)目情況：共40棟小高層（8F、12F），2棟高層（18F），起價(jià)：5600元/㎡，均價(jià)：5800元/㎡，高層均價(jià)6000元/㎡.按揭優(yōu)惠1%，一次性付款優(yōu)惠：3%.周邊配套：配套齊全，交通便利，地段好。客源分析：周邊商鋪業(yè)主、周邊人群。第四十五頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名左右城電話4931111/2222項(xiàng)目地址新城區(qū)政府西側(cè)開發(fā)商天津淞江集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)單位北京中誠建物業(yè)管理梅江物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.2元/㎡1.4元/㎡開盤日期2010年6月14日竣工日期2011年9月20日工程進(jìn)度期房交付日期2011年9月20日總建筑面積29萬容積率左城1.28右城1.32綠化率左城38%右城40%規(guī)劃戶數(shù)1800多戶面積范圍138-392主力戶型三室兩廳主力面積130-210證照情況五證齊全銷售率已銷售完，只剩別墅銀行貸款額度30%/50%車位900個(gè)，地下車庫年數(shù)20年車位價(jià)租金：101元/月（地上）銀行中行、建行、華夏項(xiàng)目情況：一期43棟，二期31棟，小高層6棟，起價(jià)：5300元/㎡，均價(jià)：5600元/㎡，最高價(jià)6200元/㎡.一次性付款優(yōu)惠2%.周邊配套：緊鄰成吉思汗大街，配套齊全，交通便利。周邊環(huán)境評(píng)價(jià)：周邊環(huán)境好，有體育場、蘇德樂廣場、景觀河?？驮捶治觯褐苓吷啼仒I(yè)主、周邊人群、電視臺(tái)職工。第四十六頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名筑福城電話項(xiàng)目地址光安北路與愛民路交匯處向東400米開發(fā)商內(nèi)蒙古世紀(jì)華盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤日期2010年7月竣工日期2011年9月工程進(jìn)度期房交付日期2011年9月總建筑面積103萬容積率2.31綠化率38%規(guī)劃戶數(shù)

面積范圍82.56-148㎡主力戶型三室兩廳主力面積122㎡證照情況五證齊全銷售率

銀行貸款額度

車位

車位價(jià)

項(xiàng)目情況：共17棟小高層（11層），起價(jià)：3200元/㎡，均價(jià)：4500元/㎡.周邊配套：地理位置較好，配套齊全，交通便利。客源分析：中等收入者。第四十七頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名華僑新村電話6490333/555項(xiàng)目地址成吉思汗大街東段開發(fā)商內(nèi)蒙古國太房地產(chǎn)物業(yè)管理

費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.6元/㎡開盤日期2008年7月竣工日期

工程進(jìn)度

交付日期

總建筑面積22萬容積率2.31綠化率38%規(guī)劃戶數(shù)

面積范圍

主力戶型

主力面積100㎡證照情況五證齊全銷售率

銀行貸款額度

車位

車位價(jià)

項(xiàng)目情況：共10棟高層，起價(jià)：3680元/㎡，均價(jià)：4300元/㎡，最高價(jià)：4800元/㎡.周邊配套：緊鄰成吉思汗大街，生活配套不齊全，交通便利?？驮捶治觯褐械褪杖胝?。第四十八頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名思罕公寓電話8900666/1999項(xiàng)目地址興安北路與成吉思汗大街交匯處向西100米開發(fā)商內(nèi)蒙古怡禾房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)單位

物業(yè)管理開發(fā)商費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.5元/㎡開盤日期2009年7月開始內(nèi)部認(rèn)購竣工日期2010年年底工程進(jìn)度期房交付日期2010年年底總建筑面積2.4萬容積率2.998綠化率無規(guī)劃戶數(shù)174面積范圍50-62㎡主力戶型對(duì)躍主力面積50-62（單層面積）證照情況四證齊全銷售率40%銀行貸款額度30%車位5400平米

車位價(jià)未定

項(xiàng)目情況：共1棟小高層復(fù)式公寓，均價(jià)：7900元/㎡.周邊配套：緊鄰成吉思汗大街，配套齊全，交通便利?？驮捶治觯褐械蜋n投資者。第四十九頁，共八十七頁。市調(diào)報(bào)告案名名都楓尚電話項(xiàng)目地址海拉爾東路與愛民路交匯處開發(fā)商內(nèi)蒙古名都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)單位

物業(yè)管理?xiàng)魅A物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.0元/㎡開盤日期2010年竣工日期2011年8月工程進(jìn)度現(xiàn)房交付日期2011年8月總建筑面積27萬容積率1.85綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)1000戶面積范圍80-120㎡主力戶型兩室兩廳主力面積80-120㎡證照情況五證齊全銷售率90%銀行貸款額度

車位地下

車位價(jià)未定

項(xiàng)目情況：共18棟高層，起價(jià)：4200元/㎡.周邊配套：配套齊全，交通便利、地段好。客源分析：周邊商鋪業(yè)主、周邊人群。第五十頁，共八十七頁。市場調(diào)研總結(jié)可將市調(diào)項(xiàng)目分為兩部分,一部分為成吉思汗大街東段項(xiàng)目，另一部分為成吉思汗大街西段項(xiàng)目。其中西段項(xiàng)目主力戶型以80-100㎡為主，項(xiàng)目均價(jià)在3720元/㎡左右，所調(diào)研項(xiàng)目都有11-15層的小高層產(chǎn)品；東段項(xiàng)目主力戶型以100-130㎡為主，項(xiàng)目均價(jià)在5050元/㎡左右，所調(diào)研項(xiàng)目除陽光諾卡外，其余項(xiàng)目全都有小高層、高層產(chǎn)品。其中最有特色的為好事成雙項(xiàng)目，它的創(chuàng)新復(fù)式結(jié)構(gòu)，市場認(rèn)可度較高，在同質(zhì)化市場中獨(dú)樹一幟，銷售良好。綜上所述，現(xiàn)有市場情況下，為了提高項(xiàng)目容積率，實(shí)現(xiàn)更高的開發(fā)利潤是市場公認(rèn)的發(fā)展趨勢，市場的抗性在不斷減弱，因此本項(xiàng)目的商品房選擇做部分小高層的產(chǎn)品是能夠適應(yīng)市場需求的，只是在銷售過程中，現(xiàn)階段銷售速率會(huì)相對(duì)較慢，而且一定要將產(chǎn)品做出差異化、特色化，能在同質(zhì)化市場中占有一席之地。開盤價(jià)格一定要突出性價(jià)比，所以在開盤時(shí)特色的產(chǎn)品，平民的價(jià)格是商品房操盤的重點(diǎn)。第五十一頁，共八十七頁。五、2010年?duì)I銷推廣策略第五十二頁，共八十七頁。2010年?duì)I銷推廣總目標(biāo)以銷售任務(wù)為核心，量、價(jià)平穩(wěn)應(yīng)對(duì)市場，組織推廣，穩(wěn)步地、有梯度地保障和實(shí)現(xiàn)銷售任務(wù)；升級(jí)浩源地產(chǎn)品牌及新西藍(lán)品牌，堅(jiān)定購房者品牌信心；2010年產(chǎn)品創(chuàng)新+品質(zhì)升級(jí)+配套落實(shí)，堅(jiān)定購房者品質(zhì)和生活信心。第五十三頁，共八十七頁。2009年?duì)I銷推廣診斷定位診斷：靠低價(jià)格經(jīng)適房定位過于直白，無法適應(yīng)2010年項(xiàng)目新起點(diǎn)，項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新品質(zhì)的需要，另外從經(jīng)適房到商品房的過渡需要，所以必須調(diào)整定位；視覺診斷：09年視覺形象已經(jīng)運(yùn)用1年，且消費(fèi)者已產(chǎn)生了視覺疲勞，之前的經(jīng)適房產(chǎn)品形象已有一定知名度，現(xiàn)北區(qū)商品房即將推出，所以需要更新視覺形象，來配合新起點(diǎn)、新定位、新形象；活動(dòng)診斷：09年活動(dòng)較少，對(duì)老客戶的挖掘不夠深入，活動(dòng)親民程度不夠；場地診斷：09年場地營銷落實(shí)不足，2010年落實(shí)后應(yīng)加強(qiáng)場地體驗(yàn)；媒體診斷：09年媒體運(yùn)用側(cè)重小眾媒體，因此2010年的媒體運(yùn)作策略向大眾渠道的拓展。第五十四頁，共八十七頁。2010年?duì)I銷推廣新使命新西藍(lán)新起點(diǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新，品質(zhì)升級(jí)2010年宏觀市場背景定位新形象視覺新創(chuàng)造策略再創(chuàng)新整體定位商品房定位表現(xiàn)新形象演繹新生活主線＋策略第五十五頁，共八十七頁。2010年?duì)I銷推廣總精神與營銷推廣主線產(chǎn)權(quán)品質(zhì)雙升級(jí)生活新升華核心目標(biāo)：第五十六頁，共八十七頁。就學(xué)歷分析來看，成交客戶集中在大專/本科新形象定位要件

就工作區(qū)域分析來看，成交客戶集中在城中和江北

品牌品質(zhì)雙升級(jí)的要求能反映出2010年新產(chǎn)品的過硬品質(zhì)與社區(qū)配套逐步成熟能符合2010年年輕一族的新目標(biāo)客群的生活理念和習(xí)慣第五十七頁，共八十七頁。就學(xué)歷分析來看，成交客戶集中在大專/本科新形象定位

就工作區(qū)域分析來看，成交客戶集中在城中和江北

35萬平米新西藍(lán)生活城第五十八頁，共八十七頁。就學(xué)歷分析來看，成交客戶集中在大專/本科定位調(diào)整說明

就工作區(qū)域分析來看，成交客戶集中在城中和江北

與原定位“四大廣場水上公園”強(qiáng)調(diào)周邊規(guī)劃相比，以“新”代表著年輕客群的個(gè)性追求、新產(chǎn)品的創(chuàng)新品質(zhì)、新西藍(lán)的全新形象與追求，體現(xiàn)了積極向上的內(nèi)涵。項(xiàng)目概念上的提升——35萬平米新西藍(lán)生活城從平民社區(qū)到新西藍(lán)生活城的完美過渡建筑內(nèi)涵上的提升——新美頌是將現(xiàn)代都市的生活情調(diào)與簡約建筑的內(nèi)涵完美融合產(chǎn)品品質(zhì)上的提升——生活城新產(chǎn)品的產(chǎn)品利益融入到消費(fèi)者的生活中客群定位上的提升——新是新客群、新產(chǎn)品、新西藍(lán)的統(tǒng)一結(jié)合第五十九頁，共八十七頁。就學(xué)歷分析來看，成交客戶集中在大專/本科主流推廣語

就工作區(qū)域分析來看，成交客戶集中在城中和江北

多姿多彩，我的新西藍(lán)生活

第六十頁，共八十七頁。就學(xué)歷分析來看，成交客戶集中在大專/本科推廣語的闡釋

就工作區(qū)域分析來看，成交客戶集中在城中和江北

延續(xù)了原廣告語“新西藍(lán)來了”的表達(dá)方式與風(fēng)格，同時(shí)又賦予了新的內(nèi)涵，寓意更加豐富。以“我”訴求，是以第一人稱為角度，以“我”為主，符合當(dāng)代年輕人“追求自我，以我為核心”的現(xiàn)代生活態(tài)度，能更貼切的迎合目標(biāo)客群的生活口吻。多姿多彩，既能體現(xiàn)目標(biāo)客群追求繽紛生活的向往，又能展示獨(dú)特的建筑風(fēng)格，同時(shí)將新西藍(lán)“買得起的舒適生活”理念蘊(yùn)含其中。第六十一頁，共八十七頁。規(guī)劃價(jià)值——雙重空間體驗(yàn)——我的自由領(lǐng)地，我的美頌生活社區(qū)生活空間/個(gè)人居住空間，以構(gòu)建舒適度最大化為核心，現(xiàn)代簡約風(fēng)格，將建筑空間藝術(shù)極限放大景觀價(jià)值——四大景觀體系——我的風(fēng)情萬種，我的美頌生活街景/園景/家景/風(fēng)景，四景一體，打造原汁原味的現(xiàn)代風(fēng)情，真實(shí)再現(xiàn)現(xiàn)代生活情境新推廣語下的主題價(jià)值延展第六十二頁，共八十七頁。產(chǎn)品價(jià)值—精致品質(zhì)建筑—我的個(gè)性藝術(shù)，我的新西藍(lán)生活個(gè)性建筑、多彩立面、人性空間、精細(xì)品質(zhì)浪漫享受主義與建筑藝術(shù)的完美組合，生活中處處體現(xiàn)出藝術(shù)的個(gè)性配套價(jià)值——完善便捷配套——我的有度奢侈，我的美頌生活新西藍(lán)新生活氛圍，從規(guī)劃到產(chǎn)品，從景觀到配套，生活與世界同步第六十三頁，共八十七頁。產(chǎn)品定位及產(chǎn)品推廣語：一期產(chǎn)品三類產(chǎn)品組合——平層小高層2棟，錯(cuò)層小高層1棟，空中小復(fù)式小高層1棟，以特色鮮明的錯(cuò)層小復(fù)式為核心，是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)的關(guān)鍵產(chǎn)品。項(xiàng)目定位及推廣語空中疊加·情趣小錯(cuò)層躍動(dòng)生活，隨我掌控產(chǎn)品定位

推廣語

第六十四頁，共八十七頁。2010年?duì)I銷推廣總策略總體策略思路2010年是新西藍(lán)“產(chǎn)權(quán)”與“品質(zhì)”雙升級(jí)之年；同時(shí)南區(qū)順利入伙為項(xiàng)目品牌形象提升提供了有利契機(jī)；同時(shí)答謝會(huì)的運(yùn)作以及場地營銷將在今年全面落實(shí)。第六十五頁，共八十七頁。以新產(chǎn)品為核心，以品牌理念為精神，以文化為背景圍繞一個(gè)核心“產(chǎn)權(quán)、品質(zhì)”雙升級(jí)一個(gè)核心主題下，三種產(chǎn)品的各自定位，層層遞進(jìn)居住特色，構(gòu)建“多姿多彩的新西藍(lán)生活”運(yùn)用兩條推廣主線品牌概念造勢+產(chǎn)品體驗(yàn)增值2010年整體策略思路第六十六頁，共八十七頁。品牌概念造勢下半年，新形象推出，圍繞“35萬平米新西藍(lán)生活城”的核心定位，以“多姿多彩，我的新西藍(lán)生活”為溝通主題，結(jié)合商品房的推出，有效整合媒體，通過秋季房展會(huì)、答謝會(huì)活動(dòng)、開盤活動(dòng)等，進(jìn)行整合推廣，品牌造“城”。兩條推廣策略主線

第六十七頁，共八十七頁。以銷售促進(jìn)為目的，通過多種形式進(jìn)行針對(duì)性地促銷活動(dòng)，短時(shí)間內(nèi)迅速促進(jìn)銷售抽獎(jiǎng)促銷——以開盤、房展會(huì)、答謝會(huì)為主要節(jié)點(diǎn)SP活動(dòng)

第六十八頁，共八十七頁?？蛻舸鹬x會(huì)是今年發(fā)展客戶管理和客戶營銷的核心，結(jié)合場地營銷，一方面，增加和強(qiáng)化項(xiàng)目口碑傳播；一方面，充分發(fā)揮“以老帶新”的客戶關(guān)系營銷?？蛻舸鹬x會(huì)活動(dòng)第六十九頁，共八十七頁。為保障2010年銷售目標(biāo)順利完成，實(shí)現(xiàn)快速去化和價(jià)格提升，建議以答謝會(huì)為核心，結(jié)合項(xiàng)目地塊開盤等節(jié)點(diǎn)進(jìn)行，通過場地營銷、價(jià)格控制、促銷鼓動(dòng)等手段，吸引關(guān)注，引發(fā)興趣，刺激欲望，達(dá)成購買，從而保障銷售順利完成。2010年?duì)I銷推盤建議第七十頁，共八十七頁。以產(chǎn)品為核心的體驗(yàn)線結(jié)合形象更新和產(chǎn)品品質(zhì)升級(jí)，以感恩為主題，將客戶請到售樓處、項(xiàng)目地，將產(chǎn)品的“躍層、錯(cuò)層、挑高空間、大陽臺(tái)”等信息傳達(dá)給消費(fèi)者，并以產(chǎn)品的高附加值打動(dòng)消費(fèi)者，促進(jìn)購買。以客戶為核心的活動(dòng)線結(jié)合2010年客戶答謝會(huì)的運(yùn)作，通過贈(zèng)送物管費(fèi)的誘惑，充分發(fā)揮老客戶帶新客戶的手段，保障銷售的順利推進(jìn)營銷策略主線

第七十一頁，共八十七頁。銷售原則以價(jià)格優(yōu)勢為前提，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化和價(jià)格保障。解決思路優(yōu)勢產(chǎn)品——強(qiáng)化“11層小高層、創(chuàng)新小復(fù)式小躍層、情趣錯(cuò)層”等差異化主打產(chǎn)品，集中力量，在區(qū)域市場建立產(chǎn)品優(yōu)勢，掌握定價(jià)權(quán)，爭取高利潤。弱勢產(chǎn)品——整合資源，突出性價(jià)比，利用品牌提升價(jià)值感，迅速去化弱勢產(chǎn)品。銷售策略建議第七十二頁，共八十七頁。銷售形式建議：銷售終端發(fā)力以場地營銷為核心，以答謝會(huì)為主要手段，強(qiáng)化老帶新的銷售政策，加強(qiáng)現(xiàn)場落單力度。主動(dòng)出擊營銷以高姿態(tài)品牌造勢，同時(shí)低姿態(tài)銷售，結(jié)合營銷節(jié)點(diǎn)，主動(dòng)出擊，實(shí)現(xiàn)快速去化。

第七十三頁，共八十七頁。

突出2010年產(chǎn)品品質(zhì)和新產(chǎn)品的稀缺性、獨(dú)有性，配合工程進(jìn)度，以及周邊競爭個(gè)案價(jià)格的研判，制定符合本案的預(yù)期銷售價(jià)格。價(jià)格建議低開平走——相