物業(yè)管理招投標概述

物業(yè)管理招投標概述第一頁，共84頁。第二頁，共84頁。CHAPTERFIVEPROPERTYMANAGEMENTBIDDING第三頁，共84頁。1993年底，深圳市住宅局對即將建成的蓮花北村的物業(yè)管理進行了招標。萬廈居業(yè)公司中標并以總分99.2分登上“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的榜首。1996年在舊住宅小區(qū)鹿丹村實行社會公開招標，深圳市萬科物業(yè)以94.45分的最高分中標。1999年11月8日，北京天鴻集團公司開發(fā)建設的北京回龍觀文化居住區(qū)（一期），北京天鴻集團房產(chǎn)經(jīng)營有限公司、北京市望京實業(yè)總公司、深圳長城物業(yè)管理公司、深圳福田物業(yè)發(fā)展有限公司等5家競標，最終北京天鴻集團房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司以微弱的優(yōu)勢中標。第四頁，共84頁。1993年底，深圳市住宅局對即將建成的蓮花北村的物業(yè)管理進行了招標。萬廈居業(yè)公司中標并以總分99.2分登上“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的榜首。1996年在舊住宅小區(qū)鹿丹村實行社會公開招標，深圳市萬科物業(yè)以94.45分的最高分中標。第五頁，共84頁。建設部機關(guān)率先在國家機關(guān)后勤改革中，把建設部38萬平方米辦公大樓的管理權(quán)拿出來通過招標方式選擇管家。這次建設部排除各種阻力，采取邀請招標方式，進行了物業(yè)管理的招投標，最后確定了萬科物業(yè)管理公司來管理。第六頁，共84頁。掌握目前中國物業(yè)管理招投標的組織模式掌握招投標的特點、類型及方式掌握物業(yè)管理招投標的實施程序物業(yè)管理投標人的必備條件CHAPTERFIVEPROPERTYMANAGEMENTBIDDING第七頁，共84頁。

招投標制度與中國物業(yè)管理的發(fā)展

物業(yè)管理招投標的含義、特點及類型

物業(yè)管理招標的實施

物業(yè)管理投標的實施CHAPTERFIVEPROPERTYMANAGEMENTBIDDING第八頁，共84頁。一、招投標制度對物業(yè)管理的影響二、中國物業(yè)管理招投標的發(fā)展歷程三、目前中國物業(yè)管理招投標的組織模式第九頁，共84頁。（一）招投標制度與物業(yè)管理的市場化（二）招投標制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高（三）招投標制度與物業(yè)服務公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標與房地產(chǎn)管理體制的改革（五）物業(yè)管理招投標與合同雙方利益的維護第十頁，共84頁。（一）招投標制度與物業(yè)管理的市場化（二）招投標制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高（三）招投標制度與物業(yè)服務公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標與房地產(chǎn)管理體制的改革（五）物業(yè)管理招投標與合同雙方利益的維護實施招投標制度是大力推進物業(yè)管理市場化的重要手段。第十一頁，共84頁。（一）招投標制度與物業(yè)管理的市場化（二）招投標制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高（三）招投標制度與物業(yè)服務公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標與房地產(chǎn)管理體制的改革（五）物業(yè)管理招投標與合同雙方利益的維護招投標制度的實施可以推動物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。第十二頁，共84頁。（一）招投標制度與物業(yè)管理的市場化（二）招投標制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高（三）招投標制度與物業(yè)服務公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標與房地產(chǎn)管理體制的改革（五）物業(yè)管理招投標與合同雙方利益的維護物業(yè)管理招投標是運用公正、公平、公開的市場競爭機制來確定物業(yè)管理權(quán)的活動。參與招投標的雙方必須通過公平競爭的市場手段來贏取某項物業(yè)的管理權(quán)。第十三頁，共84頁。（一）招投標制度與物業(yè)管理的市場化（二）招投標制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高（三）招投標制度與物業(yè)服務公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標與房地產(chǎn)管理體制的改革（五）物業(yè)管理招投標與合同雙方利益的維護通過物業(yè)管理招標，開發(fā)商或業(yè)主委員會就可以挑選到符合自己管理服務要求和標準的物業(yè)管理公司。第十四頁，共84頁。（一）招投標制度與物業(yè)管理的市場化（二）招投標制度與物業(yè)管理行業(yè)水平的提高（三）招投標制度與物業(yè)服務公司的公平競爭（四）物業(yè)管理招投標與房地產(chǎn)管理體制的改革（五）物業(yè)管理招投標與合同雙方利益的維護業(yè)主作為招標方，通過公平競爭選擇物業(yè)管理公司，業(yè)主的合法權(quán)益得以維護；招投標為物業(yè)管理公司提供了發(fā)展的公平舞臺。第十五頁，共84頁。（一）試驗階段（二）倡導推廣階段（三）以法制形式促進全面推廣階段第十六頁，共84頁。（一）試驗階段1993年，深圳首次把招投標制度運用到物業(yè)管理上來，對即將建成的蓮花北村的物業(yè)管理進行了招標。當時報名的僅有兩家物業(yè)管理公司，其中萬廈居業(yè)公司經(jīng)評委評議后中標。經(jīng)過萬廈居業(yè)公司的辛勤工作，一年多后該大型住宅區(qū)，以總分99.2分登上“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅示范小區(qū)”的榜首。有了良好開端，深圳市住宅局對物業(yè)管理招投標做了總結(jié)，并又著手對舊住宅小區(qū)再進行試驗。1996年在舊住宅小區(qū)鹿丹村實行社會公開招標，再一次把競爭機制引入到物業(yè)管理運作中來。通過激烈競爭之后，深圳市萬科物業(yè)以94.45分的最高分中標。第十七頁，共84頁。（二）倡導推廣階段1999年5月，在第三次全國物業(yè)管理工作會議上，建設部領導明確提出：各地要盡快引入競爭機制，推行物業(yè)管理招投標。要求凡是10萬平方米以上新建商品住宅小區(qū)的物業(yè)管理，開發(fā)企業(yè)應當在主管部門的指導與監(jiān)督下，在商品房預售前向社會招標，沒有經(jīng)過招標確立物業(yè)管理公司的預售項目房地產(chǎn)行政主管部門不得發(fā)放《商品房預售許可證》。第十八頁，共84頁。（二）倡導推廣階段1999年11月8日，當時全國最大的經(jīng)濟適用房項目—北京天鴻集團公司開發(fā)建設的北京回龍觀文化居住區(qū)（一期）面向全國在北京舉行了招投標活動。最終北京天鴻集團房地產(chǎn)經(jīng)營管理公司和深圳長城物業(yè)管理有限公司以微弱的優(yōu)勢中標。第一次面向全國招標物業(yè)管理公司，打破了過去“重建設輕管理”、“誰開發(fā)誰管理”的舊模式，而將“開發(fā)建設”與“物業(yè)管理”分開，為全國物業(yè)管理招投標工作積累了經(jīng)驗，推進了全國物業(yè)管理市場化的進程。第十九頁，共84頁。（二）倡導推廣階段2000年3月份，南京龍江高教公寓物業(yè)管理項目進行公開招標，邀請江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)管理公司投標。該住宅群為10幢高層，共29.4萬平方米的住宅，2500戶住戶，這次招標一改過去全國其他城市的物業(yè)管理招投標的試驗方法，而是模仿建筑施工項目的招標方法，在國家規(guī)定好的物業(yè)管理收費標準下，各企業(yè)不僅需要策劃服務管理方案，又要計算出物業(yè)管理收費的標準，也即增加了費用測算和報價。第二十頁，共84頁。（二）倡導推廣階段建設部機關(guān)率先在國家機關(guān)后勤改革中，把建設部38萬平方米辦公大樓的管理權(quán)拿出來通過招標方式選擇管家。這次建設部排除各種阻力，采取邀請招標方式，進行了物業(yè)管理的招投標，最后確定了萬科物業(yè)管理公司來管理，建設部每年支付物業(yè)管理費300多萬元，平均每月每平方米價格僅為0.658元，與經(jīng)濟適用房物業(yè)管理費相當。2000年元旦以后，萬科物業(yè)公司全面進入建設部大院，短短幾天，建設部大樓環(huán)境變了，管理變了，體制也變了，人的精神面貌也變了，可以說這些變化是萬科物業(yè)企業(yè)帶來的。第二十一頁，共84頁。（三）以法制形式促進全面推廣階段2000年元月l日起正式施行的《招標投標法》側(cè)重于設備采購和工程建設項目的招標活動，而對物業(yè)管理的招投標活動指導性較差，適用程度有限，推動作用也較小。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理公司；投標人少于３個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理公司。第二十二頁，共84頁。（三）以法制形式促進全面推廣階段為了規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，建設部制定了與《物業(yè)管理條例》相配套的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》并于2003年9月1日起實行。《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理公司之前，由建設單位通過招投標的辦法選聘物業(yè)管理公司實施前期物業(yè)管理。第二十三頁，共84頁。（一）只對目標服務項目進行招投標（二）以確立收費標準為重點的招投標（三）無標底二步招投標第二十四頁，共84頁。（一）只對目標服務項目進行招投標許多地方物業(yè)管理招標的基本思路是根據(jù)當?shù)卣_定的收費標準，各物業(yè)管理公司依據(jù)目標物業(yè)，結(jié)合本企業(yè)管理水平，策劃管理方案，細化各項組織實施步驟，提出質(zhì)量保證措施，以及以人為本地開展各類社區(qū)文化、社區(qū)服務活動等內(nèi)容。按此種方法，物業(yè)管理投標書實質(zhì)是一份細化服務的策劃書。各位評委評比標書實際上也是對服務方案進行評定，從各企業(yè)送交的物業(yè)管理標書里，綜合評出最高分作為中標單位。這種方法的優(yōu)點是可以強化物業(yè)管理服務意識，保證質(zhì)量；不足之處是缺少風險意識。由于服務還未開始進行，標書對目標物業(yè)管理的計劃、設想與承諾還只停留在紙上，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實還有待于進一步考察、落實。第二十五頁，共84頁。（二）以確立收費標準為重點的招投標此種模式既有對目標物業(yè)管理服務策劃，進行方案比較，又需測算報價，進行報價評比。報價太高，得分就低，使競爭更加激烈。物業(yè)管理公司除加強成本核算，控制各種支出外，更需要提高企業(yè)的專業(yè)化管理水平，通過規(guī)模促進效益，通過管理提高效益。一味地強調(diào)報價或過分地增加報價權(quán)重，招投標活動容易出現(xiàn)偏差。因為過分強調(diào)報價權(quán)重比例容易使各物業(yè)管理公司把投標的重點轉(zhuǎn)移到價格上而忽視了物業(yè)管理服務的策劃，必須防止物業(yè)管理公司以價格偏低、犧牲物業(yè)管理質(zhì)量的做法來取得中標，這是不可取得而應防止的。第二十六頁，共84頁。（三）無標底兩步招投標所謂無標底就是開始并不明確服務收費標準以及服務質(zhì)量標底，而只是一個原則標準，即按照當?shù)卣畬ξ飿I(yè)管理收費的標準，在符合住宅小區(qū)（樓宇）服務定位的前提下，由物業(yè)管理公司來制定服務質(zhì)量優(yōu)良、服務收費合理、產(chǎn)權(quán)人滿意的服務標底和價位標底。所謂兩步法，就是為達到上述目標，把物業(yè)管理分為兩次開標、兩次篩選、兩次競爭。第一次評標是進行服務質(zhì)量比較，由評委經(jīng)過評分、篩選，確定3-4家優(yōu)勝者進入第二輪角逐，第二次評管理服務收費價格，選出服務質(zhì)量保證、價格合理的兩家企業(yè)為優(yōu)勝者，最后分別進行商務談判，確定一家為中標者。第二十七頁，共84頁。（三）無標底兩步招投標無標底兩步招投標模式的優(yōu)點:(1)保證了管理服務質(zhì)量。在兩步招標法的開標中，物業(yè)管理招投標活動就是要先評論服務質(zhì)量，所有參加競標企業(yè)必須認真制定出目標物業(yè)的管理服務方案、措施，否則就成為廢標，而不能進入第二輪競爭。(2)既強調(diào)價格，又防止過低壓價的不平等競爭。物業(yè)管理第一次開標，是只對服務質(zhì)量進行評標，優(yōu)勝者再開價格標。一些管理水平差、策劃不到位，只把價格壓得很低的物業(yè)管理公司在第一次評標中就被淘汰了，無權(quán)參加第二次服務費標準的開標，防止了以壓低價格來取得物業(yè)管理權(quán)的不正當競爭行為。第二十八頁，共84頁。（三）無標底兩步招投標根據(jù)中國目前的物業(yè)管理實踐，參照國際上服務行業(yè)的二步招標方法，更能保證服務質(zhì)量的優(yōu)秀與價格合理，也能更好地體現(xiàn)公開、公平、公正和誠實信用的原則。南京國際展覽中心采用無標底二步招標法面向全國招聘物業(yè)管理公司，在中國物業(yè)管理招投標活動中又做了一次新的嘗試。第二十九頁，共84頁。第二節(jié)物業(yè)管理招投標的含義與特點一、物業(yè)管理招投標的含義二、物業(yè)管理招投標的特點三、物業(yè)管理招投標的類型與方式第三十頁，共84頁。一、物業(yè)管理招投標的含義（一）物業(yè)管理招標（二）物業(yè)管理投標第三十一頁，共84頁。一、物業(yè)管理招投標的含義（一）物業(yè)管理招標物業(yè)管理招標，是指物業(yè)管理招標人為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)管理公司，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件并向社會公開，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務等事務，一次性發(fā)包，由多家物業(yè)管理公司競投，從中選擇確定適宜的物業(yè)管理公司并與之訂立物業(yè)服務合同的過程。第三十二頁，共84頁。一、物業(yè)管理招投標的含義（一）物業(yè)管理招標物業(yè)管理招標，是指物業(yè)管理招標人為即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)尋找物業(yè)管理公司，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件并向社會公開，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務等事務，一次性發(fā)包，由多家物業(yè)管理公司競投，從中選擇確定適宜的物業(yè)管理公司并與之訂立物業(yè)服務合同的過程。依法提出招標項目進行招標的物業(yè)所有權(quán)人或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會（業(yè)主大會）。一般，同一物業(yè)投入使用前后招標人會發(fā)生變化，如建設期間和正式成立業(yè)主大會尚未招聘物業(yè)管理公司之前由開發(fā)建設單位作為招標人；成立業(yè)主大會后由業(yè)主大會委托業(yè)主委員會辦理招標事宜。物業(yè)管理招標人的權(quán)利第三十三頁，共84頁。一、物業(yè)管理招投標的含義（一）物業(yè)管理招標物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。作為招標人，享有下列權(quán)利：編制招標文件，組織招標活動；選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標人；根據(jù)評標原則決定評標、定標方法；選定中標人；依法享有的其他權(quán)利。在具體招標過程進行時，招標人可以自行組織實施招標活動，也可以也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。第三十四頁，共84頁。一、物業(yè)管理招投標的含義（二）物業(yè)管理投標物業(yè)管理投標，是指符合招標文件中要求的投標人根據(jù)公布的招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)與本企業(yè)管理條件和水平，編制投標文件，積極參與投標活動的整個過程。其中，投標人是指響應物業(yè)管理招標、參加物業(yè)管理投標競爭的具有相應物業(yè)管理資質(zhì)和獨立法人資格的物業(yè)管理公司。第三十五頁，共84頁。二、物業(yè)管理招投標的特點（一）招投標的一般特點

1．程序規(guī)范2．透明度高3．公正客觀4．禁止討價還價第三十六頁，共84頁。二、物業(yè)管理招投標的特點（二）物業(yè)管理招投標的獨特性1．超前性2．階段性3．地區(qū)性第三十七頁，共84頁。2001年9月17日，深圳景洲大廈業(yè)主開全國先河，由業(yè)主自主投票表決，更換了原來由開發(fā)商指定的物管公司，這就是聞名全國的“景洲事件”。業(yè)委會更換管理不到位、服務有問題的物業(yè)公司，是一個行業(yè)發(fā)展成熟的標志之一。更換管家的“景州事件”，標志著業(yè)主維權(quán)的大幕已經(jīng)拉開。整個2001年，鄒家健一直是媒體關(guān)注的焦點。由于其所居住的景洲大廈原物業(yè)管理公司出現(xiàn)很多的問題，屢次反映總得不到解決。忍無可忍的業(yè)主們推舉鄒家健為業(yè)主委員會主任，通過各種渠道反映問題，同時通過向社會招標公開“選管家”。在此之前，深圳市的商品房開發(fā)時，絕大部分物業(yè)管理公司都是在業(yè)主入住之前進駐，業(yè)主沒有挑選物業(yè)管理公司的先例。“景洲事件”在整個中國房地產(chǎn)、物業(yè)管理界引起了軒然大波，首開深圳市商品房業(yè)主通過招標自主選擇管理公司的先例。2001年9月17日，深圳南光物業(yè)正式入駐福田區(qū)景洲大廈。由“景洲事件”帶來的沖擊波很快引發(fā)了南天一花園、學府花園等更換管理公司等一系列事件。2001年至2002年，深圳又給整個物業(yè)管理行業(yè)提供了新的思路。第三十八頁，共84頁。三、物業(yè)管理招投標的類型與方式（一）物業(yè)管理招標類型按照物業(yè)管理的內(nèi)容可分為:1．單純物業(yè)管理招標。對住宅小區(qū)或高層樓宇物業(yè)服務進行招標。也就是說僅僅圍繞著物業(yè)管理權(quán)進行招標，而不涉及其他內(nèi)容。2．物業(yè)管理與經(jīng)營總招標。一些商住樓，或一些購物中心（商場）所要進行的物業(yè)管理招標，其內(nèi)容不僅僅對整個物業(yè)服務進行招標，而且還要對這些經(jīng)營場所經(jīng)營狀況進行招標。也就是說兩者都要，它們之間是相輔相承的，這種招標比第一種更復雜。3．專項工作招標。業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司，鑒于自身的能力有限，或者為節(jié)約成本開支，決定把物業(yè)管理中的某一項管理（如清掃、保潔）拿出來進行招標。第三十九頁，共84頁。三、物業(yè)管理招投標的類型與方式（一）物業(yè)管理招標類型（二）物業(yè)管理招標方式第四十頁，共84頁。三、物業(yè)管理招投標的類型與方式（一）物業(yè)管理招標類型1．單純物業(yè)管理招標。2．物業(yè)管理與經(jīng)營總招標。3．專項工作招標。對住宅小區(qū)或高層樓宇物業(yè)服務進行招標。也就是說僅僅圍繞著物業(yè)管理權(quán)進行招標，而不涉及其他內(nèi)容。第四十一頁，共84頁。三、物業(yè)管理招投標的類型與方式（一）物業(yè)管理招標類型1．單純物業(yè)管理招標。2．物業(yè)管理與經(jīng)營總招標。3．專項工作招標。一些商住樓，或一些購物中心（商場）所要進行的物業(yè)管理招標，其內(nèi)容不僅僅對整個物業(yè)服務進行招標，而且還要對這些經(jīng)營場所經(jīng)營狀況進行招標。也就是說兩者都要，它們之間是相輔相承的，這種招標比第一種更復雜。第四十二頁，共84頁。三、物業(yè)管理招投標的類型與方式（一）物業(yè)管理招標類型1．單純物業(yè)管理招標。2．物業(yè)管理與經(jīng)營總招標。3．專項工作招標。業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司，鑒于自身的能力有限，或者為節(jié)約成本開支，決定把物業(yè)管理中的某一項管理（如清掃、保潔）拿出來進行招標。第四十三頁，共84頁。三、物業(yè)管理招投標的類型與方式（二）物業(yè)管理招標方式1.公開招標

2.邀請招標

3.議標第四十四頁，共84頁。第三節(jié)物業(yè)管理招標的實施一、物業(yè)管理招標的準備工作二、物業(yè)管理招標的操作第四十五頁，共84頁。一、物業(yè)管理招標的準備工作（一）成立招標組織和招標領導小組（二）提出招標申請并進行招標登記（三）編制招標文件（四）測定標底（五）確定招標的指導原則及方式

第四十六頁，共84頁。一、物業(yè)管理招標的準備工作（一）成立招標組織和招標領導小組（二）提出招標申請并進行招標登記（三）編制招標文件（四）測定標底（五）確定招標的指導原則及方式

1．成立招標組織①落實各項招標條件，完成施工前的各項準備工作；②編制招標文件，并向招投標辦事機構(gòu)辦理招標文件的審批手續(xù)；③組織或委托標底的編制，按規(guī)定報招投標辦事機構(gòu)審查批準；④發(fā)布招標公告或邀請書，對投標企業(yè)進行資質(zhì)審查；⑤向投標企業(yè)發(fā)放招標文件、設計圖紙和有關(guān)技術(shù)資料；⑥組織投標企業(yè)勘察現(xiàn)場，并對有關(guān)問題負責解釋和答疑；⑦制定評標辦法；⑧發(fā)布中標或未中標通知書；⑨組織與中標者簽訂合同。第四十七頁，共84頁。一、物業(yè)管理招標的準備工作（一）成立招標組織和招標領導小組（二）提出招標申請并進行招標登記（三）編制招標文件（四）測定標底（五）確定招標的指導原則及方式

1．成立招標組織物業(yè)管理招標組織的設立有兩種途徑：一是招標人自行組織成立招標機構(gòu)；二是招標人委托招標代理機構(gòu)招標。（1）開發(fā)商自行招標（2）小業(yè)主自行招標（3）委托招標代理機構(gòu)招標第四十八頁，共84頁。一、物業(yè)管理招標的準備工作（一）成立招標組織和招標領導小組（二）提出招標申請并進行招標登記（三）編制招標文件（四）測定標底（五）確定招標的指導原則及方式

2．成立招標領導小組招標領導小組一般是在政府物業(yè)管理行政主管部門指導下，由委托方(房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委員會)成立，小組成員可聘請有關(guān)部門人員和物業(yè)管理專家組成。第四十九頁，共84頁。一、物業(yè)管理招標的準備工作（一）成立招標組織和招標領導小組（二）提出招標申請并進行招標登記（三）編制招標文件（四）測定標底（五）確定招標的指導原則及方式

成立招標組織和招標領導小組之后，就需提出申請并確定好物業(yè)管理招標項目，報請有關(guān)部門給予批準。如果是建設單位向招投標辦事機構(gòu)提出招標申請，申請的主要內(nèi)容包括：（1）招標工程具備的條件；（2）建設單位應具備的資質(zhì)；（3）擬采用的招標方式；（4）對投標企業(yè)的資質(zhì)要求或擬選擇的投標企業(yè)。經(jīng)招投標辦事機構(gòu)審查批準后，進行招標登記，領取有關(guān)招投標用表。第五十頁，共84頁。一、物業(yè)管理招標的準備工作（一）成立招標組織和招標領導小組（二）提出招標申請并進行招標登記（三）編制招標文件（四）測定標底（五）確定招標的指導原則及方式

編制招標文件是招標準備階段最重要的工作。何時制定招標文件則是由物業(yè)開發(fā)建設的程序決定的。招標文件是投標單位編制標書的主要依據(jù)，其主要內(nèi)容包括：（1）招標公告或邀標書；（2）投標企業(yè)資質(zhì)審查表；（3）投標須知；（4）招標章程；（5）招標項目說明書；（6）合同主要條款；（7）技術(shù)規(guī)范；（8）其他有關(guān)內(nèi)容。第五十一頁，共84頁。一、物業(yè)管理招標的準備工作（一）成立招標組織和招標領導小組（二）提出招標申請并進行招標登記（三）編制招標文件（四）測定標底（五）確定招標的指導原則及方式

確定標底是招標的一項重要準備工作。標底是招標人對招標工程的一種預期價格或預算價格。1．標底的編制原則2．標底的組成內(nèi)容第五十二頁，共84頁。一、物業(yè)管理招標的準備工作（一）成立招標組織和招標領導小組（二）提出招標申請并進行招標登記（三）編制招標文件（四）測定標底（五）確定招標的指導原則及方式

確定標底是招標的一項重要準備工作。標底是招標人對招標工程的一種預期價格或預算價格。

1．標底的編制原則

2．標底的組成內(nèi)容第五十三頁，共84頁。標底的編制原則（1）根據(jù)國家（或地方）公布的統(tǒng)一工程項目劃分、統(tǒng)一計量單位、統(tǒng)一計算規(guī)則以及施工圖紙、招標文件，并參照國家（或地方）規(guī)定的技術(shù)、經(jīng)濟標準定額及規(guī)范，確定工程量和編制標底。（2）標底的計價內(nèi)容、計價依據(jù)應與招標文件的規(guī)定完全一致。（3）標底價格作為招標人的期望計劃價，應力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保證服務質(zhì)量。（4）標底價格應由成本、利潤、稅金等組成，一般應控制在批準的總概算（或修正概算）及投資包干的限額內(nèi)。（5）一個項目只能編制一個標底。第五十四頁，共84頁。標底的組成內(nèi)容（1）標底的綜合編制說明；（2）物業(yè)現(xiàn)場狀況、影響因素、物業(yè)維修工程量清單與價格、管理服務要求或預算方案；（3）標底附件：物業(yè)的地質(zhì)、水文、地面情況的有關(guān)資料；編制標底所依據(jù)的有關(guān)文件或方案等。第五十五頁，共84頁。一、物業(yè)管理招標的準備工作（一）成立招標組織和招標領導小組（二）提出招標申請并進行招標登記（三）編制招標文件（四）測定標底（五）確定招標的指導原則及方式

根據(jù)招標的項目確定明確的招標指導原則，并選擇確定該項目是運用公開招標、邀請招標、議標還是其他方式。第五十六頁，共84頁。二、物業(yè)管理招標的操作（一）發(fā)布招標公告或邀請書（二）審查與確定投標單位資格（三）發(fā)售招標文件、召開標前會議（四）接受投標書（五）開標（六）評標（七）中標和授標（八）訂立合同視招標的形式不同，有的發(fā)布招標公告，有的采用招標邀請書進行邀請。1．發(fā)布招標公告2．發(fā)出投標邀請書第五十七頁，共84頁。二、物業(yè)管理招標的操作（一）發(fā)布招標公告或邀請書（二）審查與確定投標單位資格（三）發(fā)售招標文件、召開標前會議（四）接受投標書（五）開標（六）評標（七）中標和授標（八）訂立合同資格審查是招標人的一項權(quán)利，也是招標實施過程中的一個重要步驟。第五十八頁，共84頁。二、物業(yè)管理招標的操作（一）發(fā)布招標公告或邀請書（二）審查與確定投標單位資格（三）發(fā)售招標文件、召開標前會議（四）接受投標書（五）開標（六）評標（七）中標和授標（八）訂立合同招標人對投標人進行資格審查和確認后，就要對前來投標的物業(yè)管理公司出售招標文件，并接受咨詢。第五十九頁，共84頁。二、物業(yè)管理招標的操作（一）發(fā)布招標公告或邀請書（二）審查與確定投標單位資格（三）發(fā)售招標文件、召開標前會議（四）接受投標書（五）開標（六）評標（七）中標和授標（八）訂立合同獲得資格的物業(yè)管理公司要編寫投標文件等相關(guān)文書。投標人應當按照招標文件的規(guī)定編制投標文件。物業(yè)管理投標文件應當載明下列事項：投標函；投標人資格、資信證明文件；投標項目方案及說明；投標價格；投標保證金或者其他形式的擔保；招標文件要求具備的其他內(nèi)容。第六十頁，共84頁。二、物業(yè)管理招標的操作（一）發(fā)布招標公告或邀請書（二）審查與確定投標單位資格（三）發(fā)售招標文件、召開標前會議（四）接受投標書（五）開標（六）評標（七）中標和授標（八）訂立合同在預定時間，由投標人檢查投標文件的密封情況，確認無誤后，有關(guān)工作人員當眾拆封、驗證投標資格，并公平宣讀投標人名稱、投標價格以及其他主要內(nèi)容，并聲明不論管理服務費高低均有中標希望。在期間，投標人可以對唱標作必要的解釋或答辯，但所作的解釋不得超過投標文件記載的范圍或改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。即開標應當按照招標文件規(guī)定的時間、地點和程序以公開方式進行。第六十一頁，共84頁。二、物業(yè)管理招標的操作（一）發(fā)布招標公告或邀請書（二）審查與確定投標單位資格（三）發(fā)售招標文件、召開標前會議（四）接受投標書（五）開標（六）評標（七）中標和授標（八）訂立合同評標應當按照招標文件的規(guī)定進行。由評標委員會采用會議形式審查和評議各投標單位的標書，確定中標單位。評標委員會由招標人代表和有關(guān)物業(yè)管理專家組成。第六十二頁，共84頁。二、物業(yè)管理招標的操作（一）發(fā)布招標公告或邀請書（二）審查與確定投標單位資格（三）發(fā)售招標文件、召開標前會議（四）接受投標書（五）開標（六）評標（七）中標和授標（八）訂立合同授標與中標，是同一事物的兩個不同方面。招標單位通知投標單位中了標，對招標單位來講是授標，而作為投標單位來說是中標。在開標后，招標人經(jīng)過組織評標，由評標委員會按照招標文件的規(guī)定對投標文件進行評審和比較，根據(jù)招標文件的要求和標準進行打分排名，由公證員宣讀公證書，并向招標人推薦一至三個中標候選人。第六十三頁，共84頁。二、物業(yè)管理招標的操作（一）發(fā)布招標公告或邀請書（二）審查與確定投標單位資格（三）發(fā)售招標文件、召開標前會議（四）接受投標書（五）開標（六）評標（七）中標和授標（八）訂立合同確定中標單位后，招標單位書面通知中標者，約定好時間、地點，由中標單位與委托方正式簽訂物業(yè)服務合同。第六十四頁，共84頁。第四節(jié)物業(yè)管理投標的實施一、物業(yè)管理投標人及其必備條件

二、物業(yè)管理投標前的準備工作三、物業(yè)管理投標的實施程序第六十五頁，共84頁。一、物業(yè)管理投標人及其必備條件（一）物業(yè)管理投標人（二）物業(yè)管理投標人應當具備的條件招標公告或者投標邀請書發(fā)出后，所有對招標公告或投標邀請書感興趣的并有可能參加投標的人稱為潛在投標人。那些響應招標并購買招標文件，參加投標的潛在投標人稱為投標人。第六十六頁，共84頁。一、物業(yè)管理投標人及其必備條件（一）物業(yè)管理投標人（二）物業(yè)管理投標人應當具備的條件1.依法設立、具有獨立法人資格的物業(yè)服務企業(yè)。2.應當具有相應的物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)，能夠滿足招標文件的需要。第六十七頁，共84頁。案例討論：某停車場租賃及物業(yè)服務項目投標人資格爭議第六十八頁，共84頁。案例評析第六十九頁，共84頁。二、物業(yè)管理投標前的準備工作（一）獲取物業(yè)管理招標信息（二）分析收集的信息，進行投標可行性研究（三）組建投標工作班子 （四）申請資格預審獲得招標信息和有關(guān)資料的主要渠道有：通過報紙雜志、電視、網(wǎng)絡等媒介刊載的招標廣告或公告來發(fā)現(xiàn)投標目標，這是獲得公開招標信息的主要方式；搞好公共關(guān)系，經(jīng)常派業(yè)務人員深入各個建設單位和部門，廣泛聯(lián)系，收集信息；通過政府有關(guān)部門，如發(fā)改委、房地產(chǎn)行政管理部門、行業(yè)協(xié)會等單位獲得信息；取得老客戶的信任，從而承接后續(xù)物業(yè)或接受邀請而獲得信息；通過咨詢公司等代理機構(gòu)獲得信息；通過業(yè)務往來的單位和人員以及社會知名人士的介紹得到信息。第七十頁，共84頁。二、物業(yè)管理投標前的準備工作（一）獲取物業(yè)管理招標信息（二）分析收集的信息，進行投標可行性研究（三）組建投標工作班子 （四）申請資格預審1．招標物業(yè)的條件2．投標競爭形勢3．投標條件及迫切性主要是考慮：（1）可利用的資源和其他有利條件；（2）投標人當前的經(jīng)營狀況、財務狀況和投標的積極性。4．本企業(yè)投標該物業(yè)的優(yōu)勢主要考慮：是否需要較少的前期費用；是否具有技術(shù)、服務、價格等的優(yōu)勢；類似物業(yè)項目管理的經(jīng)驗及信譽；項目的社會效益；與招標人的關(guān)系是否良好。第七十一頁，共84頁。二、物業(yè)管理投標前的準備工作（一）獲取物業(yè)管理招標信息（二）分析收集的信息，進行投標可行性研究（三）組建投標工作班子 （四）申請資格預審投標機構(gòu)通常由以下三方面的專業(yè)人員組成：1．綜合性經(jīng)營管理人員2．專業(yè)工程技術(shù)人員3．商務性的經(jīng)濟、財務人員第七十二頁，共84頁。二、物業(yè)管理投標前的準備工作（一）獲取物業(yè)管理招標信息（二）分析收集的信息，進行投標可行性研究（三）組建投標工作班子 （四）申請資格預審資格預審表的內(nèi)容一般包括：投標人身份證明、組織機構(gòu)和業(yè)務范圍表；投標人在以往若干年內(nèi)從事過的類似物業(yè)管理經(jīng)歷（經(jīng)驗）表；投標人的財務能力說明表；投標人各類人員表以及擬派往該物業(yè)的主要技術(shù)、管理人員表；投標人所擁有的設備以及為擬投標物業(yè)所投入的設備表；項目分包及分包人表；申請人或聯(lián)合體參加人目前涉及的訴訟情況；與本物業(yè)管理資格預審有關(guān)的其他資料。第七十三頁，共84頁。二、物業(yè)管理投標的實施程序購買分析招標文件編制標書辦理投標保函或保證金考察物業(yè)現(xiàn)場和參加標前會議封送投標文件參加開標會議和現(xiàn)場答辯合同簽訂提供履約保證金保函第七十四頁，共84頁。二、物業(yè)管理投標的實施程序（一）購買并研究物業(yè)管理招標文件1．研究招標文件條款

2．研究評標辦法

3．研究合同條款第七十五頁，共84頁。二、物業(yè)管理投標的實施程序（二）考察物業(yè)現(xiàn)場和參加標前會議1．考察物業(yè)現(xiàn)場2．參加標前會議第七十六頁，共84頁。二、物業(yè)管理投標的實施程序（二）考察物業(yè)現(xiàn)場和參加標前會議1．考察物業(yè)現(xiàn)場（1）工程質(zhì)量與配套建設情況（2）物業(yè)的基本情況（3）業(yè)主的基本情況（4）市場調(diào)查（5）分包情況（6）與本物業(yè)管理投標有關(guān)的其他因素原物業(yè)管理公司管理的狀況，物業(yè)周邊的情況，有無管理房和營業(yè)場所。是否能夠?qū)I(yè)分包，分包的條件能否確定，必要時可進行分包的詢價。了解物業(yè)的檔次、所在區(qū)域、總面積和使用功能第七十七頁，共84頁。二、物業(yè)管理投標的實施程序（三）編制標書

1．測算工作量2．制定管理服務方案3．進行投標報價決策4．正確編寫標書第七十八頁，共84頁。案例分析

我公司日前接到了成都某發(fā)展商發(fā)出的招標邀請，參加了由該發(fā)展商舉辦的大型住宅區(qū)物業(yè)管理招投標活動。上個月該發(fā)展商向我公司發(fā)出中標通知書，通知我公司中標。我公司依照