關(guān)于文藝南路項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)

關(guān)于“文藝南路項(xiàng)目”的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于西安市文藝南路18號(hào)，陜西省藝術(shù)學(xué)校南側(cè)，沿文藝南路街面寬度為53米，進(jìn)深86米，占地面積4662.4平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為綜合用地，使用年限為50年，規(guī)劃容積率為7.8，規(guī)劃建筑面積密度為29%，綠地率為38%，規(guī)劃建筑面積為36106平方米。（具體見(jiàn)附圖）規(guī)劃建筑物由三個(gè)單體組成，兩個(gè)為30層，一個(gè)為8層，整個(gè)建筑物規(guī)劃一二層為商業(yè)用房，建筑面積約8106平方米，二層以上為住宅，建筑面積約28000平方米。該項(xiàng)目地塊目前地貌為固定的建筑物所占用，沿街面為兩層建筑，一層是商鋪，經(jīng)營(yíng)花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)產(chǎn)品，二層為住宿及辦公用房，院內(nèi)為一排單層廠房，是兩個(gè)外租的工廠，分別經(jīng)營(yíng)服裝加工和印刷業(yè)務(wù)。地塊呈東高西低的地形，與市政道路的高差約1~1.5米。該宗土地是由西安眾和置業(yè)于2005年9月13日取得，2006年1月批準(zhǔn)的控制性規(guī)劃。據(jù)該公司法人代表周耘介紹，地塊的取得運(yùn)作周期已五年有余，原先該地塊為一鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擁有，土地性質(zhì)為集體所有制，后來(lái)市農(nóng)經(jīng)局將其轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并由該局下屬的一個(gè)公司將此鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兼并。兼并以后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，周耘從中運(yùn)作將該企業(yè)改制為股份制，并取得了該廠土地的使用權(quán)，期間進(jìn)行了職工安置等一系列的工作。西安眾和置業(yè)是周耘為該地塊的地產(chǎn)運(yùn)作成立的項(xiàng)目公司，據(jù)稱由于目前公司資金壓力較大，無(wú)法自我開(kāi)發(fā)，故而進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。二、項(xiàng)目的市場(chǎng)分析：（一）項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力分析：我們通過(guò)對(duì)該地塊周遍環(huán)境的考察及分析，形成了以下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析：1．項(xiàng)目的PEST分析（外部分析）：P（政治）——國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的宏觀調(diào)控依然沒(méi)有放松，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)、適用、符合國(guó)家建立和諧社會(huì)的戰(zhàn)略。對(duì)開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品持壓制和不支持的態(tài)度，所以作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)該順應(yīng)國(guó)家對(duì)于行業(yè)政策的基本動(dòng)向，結(jié)合該區(qū)域，是西安市未來(lái)沿街舊城改造的重點(diǎn)地域，區(qū)域的發(fā)展會(huì)受到地方政府局部政策調(diào)整的影響；E（經(jīng)濟(jì)）——國(guó)家第十一個(gè)五年規(guī)劃確定了未來(lái)五年GDP的年度增長(zhǎng)為7.5%，這預(yù)示著未來(lái)五年我國(guó)依然處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，尤其對(duì)于處于西部橋頭堡的西安來(lái)說(shuō)，整和資源優(yōu)勢(shì)，加快城市化進(jìn)程，加快城市的輻射功能等方面經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整給了開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步施展的機(jī)會(huì)；當(dāng)然，銀行金融政策的調(diào)整會(huì)給企業(yè)的融資帶來(lái)一系列的障礙，但這恰恰是刺激企業(yè)走出銀行單一融資的絕佳時(shí)機(jī)。S（社會(huì)）——人組成了組織，組織形成了社會(huì)，所以對(duì)于社會(huì)的理解，應(yīng)該是對(duì)于人的理解。人們?cè)谙硎芰烁咚僭鲩L(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的物質(zhì)豐富的歡愉后，都在目睹著物價(jià)上漲、失業(yè)率增加、資金緊張、生活成本提高等困惑。這時(shí)候人的消費(fèi)和投資行為就會(huì)變得越來(lái)越審慎，越來(lái)越理智，對(duì)于房地產(chǎn)這樣一個(gè)與老百姓生活息息相關(guān)的行業(yè)而言，無(wú)疑增加了其定位的難度，人們只會(huì)購(gòu)買(mǎi)最適合自己居住和投資的物業(yè)，而不是品質(zhì)最好的、價(jià)格最貴的、環(huán)境最美的物業(yè)。那么，“怎么作到合適？”“對(duì)誰(shuí)最合適？”“什么最合適？”等諸如此類的問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須研究的課題。T（技術(shù)）——當(dāng)今社會(huì)對(duì)于技術(shù)只是理解為工具與手段，有什么樣的需求就有什么樣的技術(shù)支撐，當(dāng)然這是指可實(shí)現(xiàn)的需求。當(dāng)今的房地產(chǎn)技術(shù)已經(jīng)演變?yōu)轱L(fēng)格和流派的時(shí)代、環(huán)保與可持續(xù)的時(shí)代、人性和立體化的時(shí)代，開(kāi)發(fā)商必須也必然從這些突破技術(shù)同質(zhì)化的束縛中解脫出來(lái)。從以上政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)等四個(gè)方面的分析可以看出，項(xiàng)目從宏觀方面環(huán)境方面有著很大的實(shí)現(xiàn)性，但對(duì)于項(xiàng)目的具體操作提出了一些尖銳的問(wèn)題。討2．項(xiàng)目的蟻SWOT分州析（項(xiàng)目本鏡身分析）：攝S（優(yōu)勢(shì)）辜——駐項(xiàng)目的商業(yè)攔優(yōu)勢(shì)：傳統(tǒng)茫的窗簾布匹諸批發(fā)經(jīng)營(yíng)市渠場(chǎng)和傳統(tǒng)的果花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)市紹場(chǎng)形成了本洞項(xiàng)目的商業(yè)鋒優(yōu)勢(shì)，為一膽至二層商鋪蹲的銷售形成滔了環(huán)境的支鎮(zhèn)持；窮項(xiàng)目的交通和優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)仙目位于文藝景南路，臨近及建設(shè)路，二蠻環(huán)以內(nèi)但緊乒靠二環(huán)，交漠通極為便利喘；換幫項(xiàng)目的傳統(tǒng)毯優(yōu)勢(shì)：該地終段為傳統(tǒng)的杏集居住、辦躺公及商業(yè)為名一體的成熟刊區(qū)域，對(duì)項(xiàng)久目的定位無(wú)沒(méi)特別的苛求谷；眉項(xiàng)目的發(fā)展曉優(yōu)勢(shì)：該地蜘段為西安市熔未來(lái)幾年重搬點(diǎn)的舊城改灑造區(qū)域，道危路的拓寬、匯市政設(shè)施的莫完善必將為攪項(xiàng)目未來(lái)的枯再增值提供棋有力的佐證星。的項(xiàng)目奔的配套優(yōu)勢(shì)息：本項(xiàng)目周觸圍云集著眾拋多的學(xué)校、輔醫(yī)院，如文振藝路小學(xué)、宏測(cè)繪路小學(xué)刷、友誼路小呆學(xué)、第86舉中學(xué)、第7走1中學(xué)、省艦藝術(shù)學(xué)校、剩長(zhǎng)安大學(xué)、價(jià)紅十字會(huì)醫(yī)甩院、323澇醫(yī)院，另外區(qū)臨近的建設(shè)占路有一大型董菜市場(chǎng)，生斑活配套成熟忌。讀W（劣勢(shì)迎）犁——葵地形條件劣級(jí)勢(shì)：該地塊毀迎街面寬度廟僅為53米靈，進(jìn)深達(dá)8躍6米，這對(duì)章于一二層的課商業(yè)布置極刮為不利，同織時(shí)也造成了求銷售和使用役上的先天缺愧陷，同時(shí)L盤(pán)形的建筑布恐局與地塊地?fù)P形之間無(wú)太態(tài)多環(huán)境可言掌；舞容積率太高麥的劣勢(shì)：7鏡.8的容積牙率使得項(xiàng)目敏的建設(shè)成本舌加大，同時(shí)箱致使單位占錫地面積上擁堵有太多居住杯人群，增加李了購(gòu)房容易旱產(chǎn)生擁擠的乓感覺(jué)；貌開(kāi)發(fā)商資金草的劣勢(shì)：資橡金瓶頸制約終著開(kāi)發(fā)商的燕投資決策；籠市場(chǎng)要求的勝劣勢(shì)：當(dāng)前睡市場(chǎng)的理性強(qiáng)和購(gòu)房者的論審慎增加了換產(chǎn)品的定位意與設(shè)計(jì)難度秀與信心。陳O（機(jī)會(huì)）蹤——仍為商業(yè)配套盯的機(jī)會(huì)：該騰地塊位于較漢為成熟的商準(zhǔn)業(yè)區(qū)，且擁圈有沿街53古米完的商業(yè)靜面，無(wú)論對(duì)出于商業(yè)的銷尸售還是住宅筒的銷售都是旨一個(gè)絕佳的蹦機(jī)會(huì)；查地塊容積率摸高的機(jī)會(huì)：宿容積率高盡竭管是本項(xiàng)目僵的一個(gè)劣勢(shì)撥，但同時(shí)又植是項(xiàng)目的一炸個(gè)機(jī)會(huì)，這菜個(gè)機(jī)會(huì)使得杰單位面積的笨運(yùn)做成本得目以降低；死公司在短期撲內(nèi)贏取現(xiàn)金酸流的機(jī)會(huì)：雀該項(xiàng)目作為畫(huà)一個(gè)短線的雁地產(chǎn)投資項(xiàng)像目，具有快艘速建設(shè)、快就速銷售、快呢速回現(xiàn)的基夜本條件，也膛為集團(tuán)延續(xù)付了純地產(chǎn)開(kāi)爬發(fā)的業(yè)務(wù)；爛準(zhǔn)樓花費(fèi)用累較為合理的懇機(jī)會(huì)：通過(guò)躬和西安眾和黃置業(yè)有限公繭司法人代表體周耘的兩次傭接觸，其心置理價(jià)位大概運(yùn)會(huì)在700朗~800元遮/M雕2衣左右，根據(jù)盆我們這一段胃日子對(duì)市場(chǎng)段的了解，在礎(chǔ)二環(huán)以內(nèi)的即類似項(xiàng)目拿簽到這樣的價(jià)運(yùn)位幾乎很難辦，所以這種撥價(jià)位我們認(rèn)茅為較為合理批。登T（威脅）充——傻周圍相似項(xiàng)卸目的威脅：逐在建設(shè)路與廈文藝南路的伍東北角上有顏一個(gè)項(xiàng)目正竊在進(jìn)行地堪歇，據(jù)稱是一衰個(gè)商業(yè)項(xiàng)目攀，該項(xiàng)目距栽本項(xiàng)目?jī)H百忽米之遙。另艦外，文藝路視上現(xiàn)在正在廣建設(shè)的商住蓋項(xiàng)目較多，餅必然會(huì)對(duì)本甘項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帥造成一定的憐競(jìng)爭(zhēng)；敢相臨環(huán)境的卡威脅：該項(xiàng)克目北臨陜西銹省藝術(shù)學(xué)校量，南臨水衛(wèi)爛儀器廠，均倘為陳舊的建案筑，環(huán)境綠唇化較差，無(wú)挖法對(duì)本項(xiàng)目透形成視覺(jué)上家的支持，坐撓落在一片老要城中的本項(xiàng)耽目會(huì)降低它聲本身的感召屯力。艇根據(jù)以上分妄析，可以看匹出，本項(xiàng)目濱的優(yōu)勢(shì)與機(jī)災(zāi)會(huì)大于劣勢(shì)牢與威脅，項(xiàng)袋目自身的劣丈勢(shì)可以通過(guò)哲開(kāi)發(fā)商的努誼力將其進(jìn)行敗轉(zhuǎn)化，項(xiàng)目根所面臨的威怒脅可以通過(guò)丘運(yùn)做使其降砌低到最低。衡通過(guò)以上P騾EST分析個(gè)和SWOT蛋分析可以看捏出，本項(xiàng)目庫(kù)無(wú)論從外部歉宏觀上還是謙項(xiàng)目本身都分具有很強(qiáng)的班市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力輪。奇（二）項(xiàng)目子周遍的市場(chǎng)若調(diào)研：白金廣場(chǎng)金物業(yè)類別：心紀(jì)普通住宅籮

裝修狀況例：蘆毛坯凡

物業(yè)地址雕：付城南文藝南剝路86號(hào)蘆

環(huán)線位置雙：增二環(huán)以內(nèi)之

交通狀況月：肺501、7各10、71團(tuán)6、308鏡等多條公交濃線路。段開(kāi)發(fā)商展：危陜西省移民固正大房地產(chǎn)眼開(kāi)發(fā)公司瘋

戀

銷售宰證：頓99014王

售樓處地鎮(zhèn)址：史文藝南路8臭6號(hào)

蓋售樓：俘029－8激78122辟1587釀82551殿6烏

2004則-6-3撕開(kāi)盤(pán)敲起價(jià)：39章50元/平解方米娘均價(jià)：44磁20元/平挎方米普項(xiàng)目介紹執(zhí)戶型種類：

A戶型：兩室兩廳，面積114.47平方米；

B戶型：兩室兩廳，面積112.77平方米；

C戶型：兩室兩廳，面積114.47平方米，共60套；D戶型：兩室兩廳，面積112.77平方米。優(yōu)東升商務(wù)公滲寓爭(zhēng)物業(yè)類別：悔驚商住樓末

裝修狀況燦：繪全裝修粥

建筑類別難：婦高層蠶

物業(yè)地址淚：寶城南文藝北奇路188號(hào)去

環(huán)線位置嶄：垮二環(huán)以內(nèi)遠(yuǎn)

交通狀況蟲(chóng)：湊208路，妹14路，3潛02路，3哭09路，7候04路，4楊0路，71嚴(yán)0路，22拳2路，23攀2路，23膠路，41路印等二十多條尖線路。螺開(kāi)發(fā)商眠：強(qiáng)西安市房地尾產(chǎn)管理局第堪一分局狡跌

售樓處地齡址：奇文藝北路1娘88號(hào)吳

辦售樓：鋤87893往5558瓜21666棋60誰(shuí)起價(jià)：41充38元/平高方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004-10-1入住時(shí)間：2005-10-1適周邊配套:中、小學(xué)：西安高級(jí)中學(xué)，第9中學(xué)幼兒園：西安市第一保育院商場(chǎng)：百盛，愛(ài)家，海星醫(yī)院：第四醫(yī)院，皇城醫(yī)院，華仁醫(yī)院，紅會(huì)醫(yī)院，323醫(yī)院，空軍醫(yī)院評(píng)建材設(shè)備:外墻：瓷質(zhì)面磚內(nèi)墻：白色乳膠漆電梯：3部電梯。門(mén)窗：戶門(mén)為三防門(mén)，窗為中空玻璃供電：雙回路供水：24小時(shí)供水供氣：天然氣。采暖：分戶式中央空調(diào)通訊：寬帶，有線，。新藝城濁物業(yè)類別：唯太商住樓防裝修狀況：毛坯讀建筑類別：炸高層施物業(yè)地址：拾城南文藝路丹中段蝴環(huán)線位置：距二環(huán)以內(nèi)話交通狀況：沸本項(xiàng)目位于煙文藝北路中濕段，北臨環(huán)恭城南路，南銹接友誼路，皆交通便利。栽開(kāi)發(fā)商護(hù)：摸陜西東城房踐地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有活限公司轟

壞銷售證鹽：編20032險(xiǎn)61戴售樓處地址妹：竭西安市文藝尿路59號(hào)五建樓

毒售樓：咳029－8南78098微88蠶付款方式：表一次性付款衰、銀行按揭桿起價(jià)：31梁00元/平斬方米資均價(jià)：33洽00元/平肢方米盤(pán)“新藝城”開(kāi)是由陜西東乒城房地產(chǎn)開(kāi)設(shè)發(fā)講投資開(kāi)發(fā)的販綜合性房地在產(chǎn)項(xiàng)目。

慰本項(xiàng)目位于寬文藝北路中壘段，北臨環(huán)喪城南路，南腫接友誼路，競(jìng)交通便利。祖文藝路是西若安著名的商腿業(yè)街區(qū)，商貴業(yè)氣氛濃郁劃。周圍高校肺林立，充滿緒了人文氣息勞。

“新藝充城”地上2景1層，地下罵一層?？蚣芾L剪力墻結(jié)構(gòu)扁。其中，一者、二層裙房乖為商業(yè)用房銜，北樓三－標(biāo)－七層是寫(xiě)下字間，八層姨以上是高檔袍住宅。地下傭一層設(shè)有停航車場(chǎng)，共有遺63個(gè)車位藝。三層設(shè)有溉大型屋頂花崇園以及住宅魄會(huì)所。環(huán)周邊配套:中、小學(xué)：西安市第八十六中學(xué)商場(chǎng)：恒興裝飾布批發(fā)中心、恒興輕紡服絨城、浙江村超級(jí)服裝城、西安海興超級(jí)市場(chǎng)弟建材設(shè)備:結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)電梯：6部韓國(guó)LG住宅專用電梯，1部韓國(guó)LG高級(jí)觀光電梯供水：燃?xì)獗趻焓藉仩t，隨時(shí)提供熱水供氣：市政天然氣管道入戶消防：樓宇防火、消防應(yīng)急系統(tǒng)通訊：100兆光纖接入、有線電視接入蛙入住時(shí)間：霜2003-醒8-31插建筑面積：蠅18000掙平方米金地園撞物業(yè)類別：沖普通住宅痕裝修狀況：名毛坯頌建筑類別：鏡高層（期房蕩）弱物業(yè)地址：欄城南文藝南躬路136號(hào)渾環(huán)線位置：油二環(huán)以內(nèi)炭交通狀況：由地處黃金地到段，與南二擴(kuò)環(huán)近在咫尺酷，交通便利巨。辟開(kāi)發(fā)商欺：潑陜西同德房際地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有曬限公司投

鮮銷售證拔：希20030煤78故售樓處地址風(fēng)：濤文藝南路1籍36號(hào)

鼓售樓：納029－8售78939銅3987拜89248及6滴付款方式：或一次性付款閉、銀行按揭揪起價(jià)：29地00元/平能方米傳均價(jià)：31亞00元/平緩方米悶周邊配套:知建材設(shè)備:結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)。外墻：高級(jí)全瓷面磚內(nèi)墻：混合砂漿抹面壓光電梯：中外合資電梯。門(mén)窗：塑鋼門(mén)窗。入戶門(mén)為三防門(mén)廚房：地面：水泥砂漿拉毛，地面防水保護(hù)層掃毛處理。頂棚：混合砂漿壓光。墻面：水泥砂漿拉毛，上下水管口均接至排水點(diǎn)。衛(wèi)生間：地面：水泥砂漿拉毛，地面防水保護(hù)層掃毛處理。頂棚：混合砂漿壓光。墻面：水泥砂漿拉毛，上下水管口均接至排水點(diǎn)。供電：自備發(fā)電機(jī)組供水：變頻調(diào)速供水供氣：管道天然氣消防：每層設(shè)有火災(zāi)報(bào)警聯(lián)控系統(tǒng)及消火栓和滅火器采暖：每戶設(shè)壁掛鍋爐一臺(tái)，預(yù)留空調(diào)安裝位置。通訊：預(yù)留兩個(gè)電視接口徒項(xiàng)目介紹通

“金地園”由陜西同德房地產(chǎn)發(fā)展投資開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目位于西安市文藝南路136號(hào)，地處黃金地段，與南二環(huán)近在咫尺，交通便利，項(xiàng)目占地5.6畝，總建筑面積23360平方米，建筑層數(shù)十九層（地下一層，地上十八層），框架剪力橋結(jié)構(gòu)，總戶數(shù)222戶，戶戶通風(fēng)，間間采光；八度抗震，多道設(shè)防。

“金地園”采用綜合布線，電視、網(wǎng)絡(luò)、三位一體。寬帶信息傳輸系統(tǒng)及衛(wèi)星電視系統(tǒng)為房間提供充足的數(shù)據(jù)信息接點(diǎn)、享受e時(shí)代網(wǎng)絡(luò)空間。緞通過(guò)以上市禽場(chǎng)調(diào)研，可膏以看出該地憂段住宅均呈徑現(xiàn)出以下明陳顯特性：凈1、項(xiàng)目占跡地面積較小仿，開(kāi)發(fā)體量孝較小，多為緞一棟或幾棟房單體建筑組放成，無(wú)法形據(jù)成系統(tǒng)的社周區(qū)環(huán)境；在2、建筑物忠以高層為主捏，多為底商突住宅；走3、項(xiàng)目的應(yīng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較倒低，多為外目墻面磚，室點(diǎn)內(nèi)毛坯房；抱4、建筑面牧積大概在1旺00~12踏0M豆2寄左右，屬經(jīng)噴濟(jì)適用類型墊的商品房；涂5、項(xiàng)目的弄功能配套比印較齊全，如舍天然氣、集舞中采暖、寬柳帶入戶、電欺梯配置等；廊6、房屋銷繭售價(jià)格起伏倆較大，在3或100元/矩M額2縣~4420勤元/M賽2僅之間游動(dòng)。倒三、項(xiàng)目的釋市場(chǎng)規(guī)劃：云物業(yè)形態(tài)的濕規(guī)劃：偶1、按照控鄉(xiāng)制性規(guī)劃的這指標(biāo)，本項(xiàng)連目的商業(yè)部筋分為一二層殼，結(jié)合當(dāng)?shù)啬騻鹘y(tǒng)的商業(yè)派氛圍，通過(guò)鹿我們對(duì)周邊而市場(chǎng)的初步泉了解，在此局部分考慮建靈設(shè)一個(gè)較為穴集中的、成斜規(guī)摸的花鳥(niǎo)駁魚(yú)蟲(chóng)綜合性僑市場(chǎng)或西安抖市唯一的大逆型漁具市場(chǎng)仗，一來(lái)解決眼了商家無(wú)規(guī)販模效益的煩拼憂，填補(bǔ)了也市場(chǎng)的空白逐，二來(lái)延襲瞇了文藝南路擋傳統(tǒng)的商業(yè)美業(yè)態(tài)，滿足氏了人們生態(tài)介消費(fèi)的需求餡，三來(lái)根除朱了政府市容樂(lè)混亂的現(xiàn)狀太，解決了政鐘府對(duì)此類經(jīng)軋營(yíng)戶的安置包問(wèn)題。通過(guò)掠招商和出售部的形式向社險(xiǎn)會(huì)推出。斷2、住宅由法三部分組成躲，沿街面和爛靠后面均為奪二十八層，肉中間為六層煤。根據(jù)對(duì)本構(gòu)項(xiàng)目周邊相冤似物業(yè)的調(diào)矩研發(fā)現(xiàn)，本膀地區(qū)具備成京熟的居住條階件，如學(xué)校購(gòu)、醫(yī)院、超泄市、菜市場(chǎng)嘩等，無(wú)論是隆自住型客戶棍還是投資型趙客戶，均對(duì)逃本項(xiàng)目提不戒出什么實(shí)質(zhì)蛋性的質(zhì)疑。周另外，本項(xiàng)冰目所處位置甩近臨二環(huán)路粗，雖居于文塵藝路繁華商歸業(yè)區(qū)，但隱瓶于二環(huán)內(nèi)城降市商圈邊緣竟，且建設(shè)路腎從歷史的消微費(fèi)習(xí)慣上自拋然的隔斷了聲布批批發(fā)市餃場(chǎng)的嘈雜與納花鳥(niǎo)魚(yú)具市柴場(chǎng)的情趣，酒除交通便利最之外，此地夠也具備安靜命的居住氛圍齒。該項(xiàng)目周雄邊商業(yè)的繁駁華使得從業(yè)建人群日益壯藝大，對(duì)這群竭人而言，無(wú)朽論是買(mǎi)房還針是租房都會(huì)佩就近選擇合第適的目標(biāo)，藍(lán)況且項(xiàng)目地紫段的本身優(yōu)塑勢(shì)自然而然熟的鎖定了這需部分人群。陰面對(duì)這樣的芒市場(chǎng)格局，廈我們對(duì)住宅撐部分進(jìn)行了拿以下規(guī)劃：拌1灶）沿街面二輝十八層：5勿0~80M鈴2聰?shù)墓⑹阶∞q宅，戶型設(shè)敘置以一房一粱廳和兩房一桑廳為主；開(kāi)2墓）靠后的二議十八層：以痛80~10愧0M碰2虜?shù)膬煞恳粡d護(hù)和100~旨120M逐2閘的三房一廳百住宅為主；燥3）中間的決六層：?jiǎn)螌觿艈螒舻纳套‰S，既可為一呀二層提供辦屆公，也可提重供住宿。泰（二）客戶罷群的規(guī)劃：去無(wú)疑，本地摔段是一個(gè)成捉熟的居住商昌業(yè)區(qū)域，那愚么什么人會(huì)毯去對(duì)我們的黑物業(yè)發(fā)生興熄趣乃至于購(gòu)喚買(mǎi)呢？根據(jù)洪我們的市場(chǎng)子調(diào)研，有以避下幾種客戶溝群：宜1、本區(qū)域?qū)业睦献簦壕w他們對(duì)本區(qū)捧域有濃厚的喘依戀感和認(rèn)雷同感，同時(shí)遲又對(duì)本區(qū)域許的發(fā)展有自廊豪感，他們號(hào)熟悉本區(qū)域泊的生活環(huán)境潤(rùn)與消費(fèi)場(chǎng)所錦，而親眼看診到的文藝路予與周邊環(huán)境菜的巨大變化妥與蓬勃建設(shè)遺發(fā)展更增加通了他們留居血此地的信心東，他們會(huì)選仙擇自住或投晶資；槽2、本地區(qū)雞作生意的私李營(yíng)業(yè)主或從揪業(yè)者：文藝鋼路是西北地捉區(qū)最大的布傾批集散中心古，也是西安鼓最知名、歷導(dǎo)史最悠久的跨花鳥(niǎo)魚(yú)具市而場(chǎng)，穩(wěn)定的接客源與商業(yè)花交流保證了愚一批穩(wěn)定的析商戶，他們軍的生意長(zhǎng)期須在本區(qū)域經(jīng)尖營(yíng)，為了工掩作和生活的遷便利，他們拿選擇本區(qū)域降的商業(yè)用房訓(xùn)為其生意的沙發(fā)展進(jìn)行延慣續(xù)和提升，瞞選擇本區(qū)域歷的住宅用于玉自住、投資宗或?yàn)閱T工服倒務(wù)，此部分站應(yīng)為主流客挽戶群；碼3、社會(huì)其造他階層的人羅群：本區(qū)域伍快速的回現(xiàn)勉和升值優(yōu)勢(shì)耽吸引著眾多標(biāo)的投資者，澡城市半徑二誘環(huán)以內(nèi)的便斃利生活環(huán)境扁與便捷的交寫(xiě)通條件滿足宰了人們對(duì)城紀(jì)市生活的要受求，只要做認(rèn)合適的產(chǎn)品閥，就會(huì)有相侮應(yīng)的投資者陷。傾（三）價(jià)格鼠規(guī)劃：絲根據(jù)相似項(xiàng)暖目的市場(chǎng)調(diào)彎研，結(jié)合項(xiàng)身目的競(jìng)爭(zhēng)力命分析，以及泥當(dāng)前西安市翻房地產(chǎn)的現(xiàn)絡(luò)狀及走勢(shì)，屆假設(shè)該項(xiàng)目堪的價(jià)格按以趙下標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施獵：銹1、住宅部某分：平均售俱價(jià)按340問(wèn)0元/M嘩2能；撥2、商業(yè)部恒分：平均售此價(jià)按600寺0元/M撫2再。盲四、項(xiàng)目銷扯售收入：心1凳、住宅部分直：2800詳0M遙2延*3400地元/M怪2必=9520矩0000元陷2、商業(yè)部甲分：810辛6M鴿2別*6000擾元/M舒2餓=4863彈6000元冊(cè)小計(jì)：P=蔥14383槐6000元恢五、項(xiàng)目的坡成本測(cè)算：譽(yù)（一）第一栗套方案（按修830元/難M拒2帽準(zhǔn)樓花費(fèi)計(jì)蔽算）：張1、準(zhǔn)樓花侵費(fèi)：830仿元/M遠(yuǎn)2型；津2、建設(shè)工礦程配套費(fèi)及副政府規(guī)費(fèi)：避150元/味M邪2毅；楚3、建設(shè)工揚(yáng)程成本：蓬1）建筑安夜裝工程費(fèi)：囑1700元酷/M霜2答；葵2）設(shè)計(jì)費(fèi)飼（含審查費(fèi)倘）：50元肯/M浴2查；渠3）監(jiān)理費(fèi)絹：10元/昌M扶2跨；悔4）建設(shè)單承位管理費(fèi)：押30元/年M果2滑；似5）研究試黃驗(yàn)費(fèi)及聯(lián)合悉試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)：師10元/隨M蕉2唱；擠小計(jì)：1夠+2+3=蘭2800元做/M證2堡則V務(wù)1=361能06*28戲00=10絨10968珍00元鵲4、建設(shè)期椅貸款利息減項(xiàng)目建設(shè)周袋期如果按1癥.5年考慮川（從取得土遠(yuǎn)地之日至竣坡工驗(yàn)收之日魚(yú)），項(xiàng)目利突用外來(lái)資金顛按4000闖0000元?jiǎng)倏紤]，建設(shè)震期貸款按兩妨年等額償還蠢，綜合資金貌年利率按1儀0%考慮，親則項(xiàng)目建設(shè)訊期貸款利息客為：減40000廳000*1受0%+（4恰00000尼00*10婦%*0.5蓮+2000溫0000）閉*10%=燈62000德00元晚5、項(xiàng)目基航本預(yù)備費(fèi)：袖V1*5%始=1010晃96800發(fā)*5%=5素05484洋0元乳6、項(xiàng)目的領(lǐng)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)找：累V1*2%百=1010嚴(yán)96800貨*2%=2貌02193壞6元叼7、營(yíng)銷費(fèi)看用：凡P*2%=面28767蛇20元察V2=1+迎2+3+4岸+5+6+陵7=117儲(chǔ)25029甜6元8、稅金：小1）營(yíng)業(yè)稅役、城市建設(shè)盈維護(hù)費(fèi)、教欺育附加費(fèi)、管土地增值稅蠟、防洪基金欄等：6.6焦8腹%莫S1=P*鐵6.68擾%=960脾8245元小2)企業(yè)很所得稅：3薪3%氏S2=（P鄭-V2-S正1）*33叔%=169查77459財(cái)*33%=醒56025荷61元攏8、項(xiàng)目?jī)糇g利潤(rùn)：醬T=P-V敏2-S1-鐮S2=11筆37489坐8元儲(chǔ)根據(jù)以上成年本利潤(rùn)計(jì)算灶，得出本項(xiàng)咸目的投資利返潤(rùn)率為：T店/（V2+斯S1+S2鐘）*100拌%=8.5宿9%香（二）第二樸套方案（按貴730元/畝M簽2芒準(zhǔn)樓花費(fèi)計(jì)僵算）：必1、準(zhǔn)樓花聾費(fèi)：730否元/M啄2敘；缺2、建設(shè)工艦程配套費(fèi)及泥政府規(guī)費(fèi)：宜150元/魯M夏2牌；蜜3、建設(shè)工勝程成本：斥1）建筑安冶裝工程費(fèi)：柿1700元疑/M沉2角；饑2）設(shè)計(jì)費(fèi)職（含審查費(fèi)動(dòng)）：50元粘/M永2陣；揪3）監(jiān)理費(fèi)將：10元/演M脹2疾；蟻4）建設(shè)單汪位管理費(fèi)：記30元/揉M守2循；搬5）研究試膨驗(yàn)費(fèi)及聯(lián)合蔬試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)：數(shù)10元/胖M閱2訪；識(shí)小計(jì)：1貝+2+3=盡2800元傍/M題2惰則V萌1=361跟06*27閱00=97通48620游0元毅4、建設(shè)期廟貸款利息：噸項(xiàng)目建設(shè)周孫期如果按1擱.5年考慮筒（從取得土商地之日至竣鵝工驗(yàn)收之日瞧），項(xiàng)目利焰用外來(lái)資金癢按4000該0000元賠考慮，建設(shè)效期貸款按兩滔年等額償還簽，綜合資金紅年利率按1亦0%考慮，山則項(xiàng)目建設(shè)凡期貸款利息式為：航35000醋000*1給0%+（3市50000梳00*10續(xù)%*0.5枯+1750亡0000）間*10%=稠54250西00元蝦5、項(xiàng)目基朱本預(yù)備費(fèi)：茂V1*5%脊=9748問(wèn)6200*呼5%=48擔(dān)74310甜元業(yè)6、項(xiàng)目的未漲價(jià)預(yù)備費(fèi)菊：晨V1*2%從=9748嘉6200*亂2%=19互49724貢元抓7、營(yíng)銷費(fèi)犬用：慨P*2%=錄28767下20元嚷V2=1+灣2+3+4田+5+6=佛11261欠1954元7、稅金：我1）營(yíng)業(yè)稅余、城市建設(shè)慶維護(hù)費(fèi)、教控育附加費(fèi)、喪土地增值稅棵、防洪基金盆等：6.6宜8陡%姻S1=P*薦6.68誰(shuí)%=960絲8245元待2)企業(yè)赴所得稅：3莊3%蹦S2=（P籠-V2-S扁1）*33蛋%=216吧1508*調(diào)33%=7火13321妄4元碼8、項(xiàng)目?jī)羰麧?rùn)：某T=P-V始2-S1-環(huán)