平頂山常綠桃花源項(xiàng)目投資報(bào)告

平頂山常綠桃花源項(xiàng)目投資分析報(bào)告一項(xiàng)目的基本情況1項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于平頂山市，光明路與南環(huán)路交叉口南200米路西，雙語(yǔ)幼兒園、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、市一中、省質(zhì)量工程學(xué)院、平頂山市職業(yè)技術(shù)學(xué)校，名校林立，讓您的孩子贏在起跑線上。江南園林社區(qū)，中央水景花園，西郊百畝生態(tài)公園，緊鄰河濱公園。會(huì)所、幼兒園、商務(wù)綜合樓、醫(yī)院、超市等生活配套設(shè)施齊全，保證您的生活高人一等?；疖囌尽⑵囌窘阱氤?。綠化率為3505%，地面條件較為平整。為了創(chuàng)造一個(gè)接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置、除小區(qū)小心綠地外，在零星地塊見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路與景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，形成景色宜人、生機(jī)盎然的園林景觀。小區(qū)住宅方案設(shè)計(jì)主要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風(fēng)”及“結(jié)構(gòu)上的安全經(jīng)濟(jì)”等因素，在經(jīng)濟(jì)適用方面上功夫，以滿足不同家庭戶型結(jié)構(gòu)的需要。方案設(shè)計(jì)的原則是：1．堅(jiān)持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設(shè)計(jì)原則；2．堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則：盡量采取小面寬、大進(jìn)深等有效手法；在節(jié)能方面主要在墻體厚度和材料上、門窗尺寸選型、屋頂保溫等采取一些行之有效的措施。2項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1萬(wàn)項(xiàng)目難單位旋數(shù)量裙項(xiàng)目腫單位戒數(shù)量危占地面積腦公頃傳4.71流居住人數(shù)升人糧2896悉總建筑面積卷平方米頌13667升0拘平均每戶建物筑面積徒平方米芬140.5寄居住面積襯平方米奮10175樸0攔平均每戶居枝住人數(shù)謝人寶4判公建面積莊平方米摧17760鞏人均居住用妨地洲平方米曲35紫居住戶數(shù)摘戶嘉724竹車庫(kù)面積些平方米妨103003項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2：?jiǎn)?/p>

緞功能衛(wèi)所占面積（風(fēng)㎡）誓合計(jì)（㎡）總總計(jì)（㎡）鮮地上面積判共建面積援9120買11773惠0娘13667體0緩商鋪索14900說(shuō)住宅飾93710胞地下面積予車庫(kù)販10300屠18940妻設(shè)備面積凝8640總投資20000萬(wàn)元（不含帶款利息）其中自有資金：4000萬(wàn)元高層住宅開發(fā)成本：1643元/平方米；超高層住宅開發(fā)成本：1777元/平方米，稅后利潤(rùn)：4332.87萬(wàn)元全部投資利率：32.6%：全部有資金內(nèi)部收益率30.6%總投資利潤(rùn)率：161.7%；自有資金內(nèi)部收益率：128.5%二宏觀環(huán)境研究區(qū)域環(huán)境研究⑴中國(guó)房地產(chǎn)分析2007年由于市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩，逐利本性導(dǎo)致大量資金進(jìn)入股市與樓市，結(jié)果既推高了股指也助推了房?jī)r(jià)上漲。因此，打擊樓市中的投機(jī)行為依然是2007年房地產(chǎn)調(diào)控宏觀政策的主旋律。2007年1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19192.21億元，同比增長(zhǎng)31.4%，增幅比2006年全年幅提高了8.4個(gè)百分點(diǎn)，比同期全國(guó)固定資產(chǎn)投資增幅高出4.5個(gè)百分點(diǎn)。2007年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為21.6%，高于上半年3.3個(gè)百分點(diǎn)，比2006年全年高出4個(gè)百分點(diǎn)。商品房供應(yīng)指標(biāo)增長(zhǎng)速度保持了穩(wěn)定且略有反彈。2007年1-10月，全國(guó)商品房施工面積208565.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.8%，增幅比2006年全年提高4.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房新開工面積73393.37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.6%，增幅比2006年全年提高5.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房竣工面積28134.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.1%，增幅比2006年全年提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。姜2008年捐政府仍會(huì)出竿臺(tái)一系列配撤套政策來(lái)進(jìn)嘴一步起到穩(wěn)采定房?jī)r(jià)的作畏用，但政策請(qǐng)的針對(duì)性會(huì)迅更強(qiáng)一些，橡從需求上，竊如加息、物耍業(yè)稅等，通允過(guò)增加購(gòu)房匹支出，減少猜收益角度入搖手來(lái)降低購(gòu)立房需求；從辜供給上，政戒府會(huì)繼續(xù)加跳大對(duì)保障性拌住房的建設(shè)解力度以及加撓大對(duì)開發(fā)商鐮土地開發(fā)進(jìn)貨程的監(jiān)督，若嚴(yán)防囤地和舒捂盤現(xiàn)象出搜現(xiàn)，最大限曠度地增加供榜給，緩解供發(fā)需矛盾，達(dá)注到穩(wěn)定房?jī)r(jià)瀉的目的。刺2008年唇貨幣政策將完從“穩(wěn)健”錘轉(zhuǎn)為“從緊法”，主要的登政策工具將每是對(duì)銀行貸愈款實(shí)施更嚴(yán)州格的控制。謎2007年御房地產(chǎn)貸款奸增幅加快(栽9月末，全亡國(guó)商業(yè)性房篩地產(chǎn)貸款余黃額4.62返萬(wàn)億元，比鬼年初增加9晴410億元棄，同比增長(zhǎng)尼29.6%虧，增速比上刺年同期快5援.2個(gè)百分牧點(diǎn)。其中，碗房地產(chǎn)開發(fā)貸貸款余額1姑.76萬(wàn)億昌元，比年初封增加349補(bǔ)1億元，同晉比增長(zhǎng)26假.9%；居仿民購(gòu)房貸款感余額2.8縮6萬(wàn)億元，位比年初增加部5924億會(huì)元，同比增益長(zhǎng)31.4萌%，增速比兄上年同期提收高13.5售個(gè)百分點(diǎn))裙。為了進(jìn)一瓣步穩(wěn)定房地采產(chǎn)價(jià)格，減剃少房市流動(dòng)澇資金，銀行委對(duì)房地產(chǎn)貸綢款將進(jìn)一步芹趨緊，主要雙表現(xiàn)如加息懲、提高存款談準(zhǔn)備金率、麥扼制投資與洽炒作房地產(chǎn)娃等。品⑵外平頂山房地食產(chǎn)分析毫多層商品住淹宅援成交量興（套）足多層商品住禿宅移成交均價(jià)棟（元/㎡）猶高層商品住兆宅裳成交量桌（套）歸高層商品住栽宅撥成交均價(jià)隸（元/㎡）喊93摘1361西93狠2768方辨2007辱年通9蜜月份，全市振銷售商品房玩共計(jì)186羊套，銷售套喚數(shù)比上月增害長(zhǎng)162%驚；銷售面積嘩21996賤.83㎡，歪比上月增長(zhǎng)煩147%。傘從全市的預(yù)殃售項(xiàng)目看，財(cái)住宅投放4恨4075.緒85㎡，非施住宅投放1顧843.6摸7㎡。從各臣行政區(qū)分布捉情況來(lái)看，的衛(wèi)東區(qū)預(yù)售襪項(xiàng)目2個(gè)，填預(yù)售面積3泡9532.餐49㎡；湛異河區(qū)預(yù)售項(xiàng)往目1個(gè)，預(yù)術(shù)售面積63愛(ài)87.03彎㎡。從物業(yè)止投放類型來(lái)扭看，多層住之宅仍占整個(gè)垃銷售市場(chǎng)的豪主導(dǎo)地位。橫覺(jué)9睬月份高層商恨品房銷售9塑3套，均價(jià)貫為2768樂(lè)元/㎡，套惱數(shù)和均價(jià)均卻比上月有較和大增長(zhǎng)。造洋成本月高層頌商品住宅整配體均價(jià)相對(duì)貞較高的主要方原因是：市念天意房地產(chǎn)方開發(fā)公司在誘新華路北段丙開發(fā)的“天備意花園”和偶河南佳田實(shí)換業(yè)集團(tuán)公司境開發(fā)的“佳卸田國(guó)際大廈樹”在這個(gè)月做的銷售套數(shù)須較多，占到粘整月銷售套瓣數(shù)的70%登左右，且均蔑價(jià)較高。因贏此11月份依高層商品住慚宅整體均價(jià)捏相對(duì)較高。陡三身伙市場(chǎng)需求分及析宋根據(jù)對(duì)市場(chǎng)琴進(jìn)行抽樣調(diào)糖查，我們得假出如下結(jié)論浩，并進(jìn)行分者類說(shuō)明。鉆1蘿購(gòu)置新房情傘有獨(dú)鐘愿調(diào)查結(jié)果反御映出，打算節(jié)選購(gòu)新房占旅86％；二枯手房占7％躬，尚未決定襖占7％，主蕩要以選購(gòu)新滲房為主。這件一方面說(shuō)明線置業(yè)者主流三的強(qiáng)勁購(gòu)買較力，同時(shí)也渾預(yù)示著住宅朽消費(fèi)仍將由輸二級(jí)市場(chǎng)占莊據(jù)主導(dǎo)地位顧。供2筍自用為主導(dǎo)剩在購(gòu)房用途學(xué)的選擇中，瑞自住占83疫％，投資占覺(jué)9％，為親畝友占4％，才為度假占堤泰釀3％，其他撕占1％。倚購(gòu)房的球用途主要是圖自用為主，松投資客戶所猴占比例不高傷，在自用目苗的的細(xì)分方館面，滿足自館己的居住需耀求占絕對(duì)主鋒導(dǎo)，度假和嚴(yán)購(gòu)房給親友躍的比例較少艙。陽(yáng)3戚潛在需求旺萬(wàn)盛獅以計(jì)劃購(gòu)房與時(shí)間來(lái)分析碑：計(jì)劃最近生購(gòu)買的占4波7％，半年枝以后占27岔％，一年以調(diào)后占17％榆，兩年以后鏈占9％。西雙從計(jì)劃購(gòu)買撤時(shí)間看，簡(jiǎn)計(jì)劃一年內(nèi)激置業(yè)的客戶擔(dān)約占四分之姥三。這顯示委近期的潛在熊需求非常旺墻盛舊。榨4烏最希望的面須積悉區(qū)間系希望購(gòu)房面指積的選擇上茫，希望購(gòu)置習(xí)面積在90學(xué)-110平其方米比例最裁高；其次是畢70-90未平方米，希而望購(gòu)置面積歷在路70平方米鈔以下的比例壩不高。與希蕩望購(gòu)買的房騰間數(shù)交叉分淺析表明，選腎擇二房的購(gòu)接房者希望面營(yíng)積在70-邪90平米占盤比較大的比寸例，也有部獎(jiǎng)分希望90吹-110平睛米和70平憐米以下，很收少一部分希癥望在110追-130平劈米。整體選隊(duì)擇面積的中高位數(shù)M0=呼85平米；稀選擇三熟房的購(gòu)房者錘希望面積在吹90-13針0平米占較活大比例，也瓦有不小比例臂選擇70-嚼90的小三篩房。整體選攤擇面積的中寧位數(shù)M0=曾104平米述；草5稈環(huán)境因素很劍重要壘在促成購(gòu)買玉的因素中，杜環(huán)境占重要棟位置。從統(tǒng)兄計(jì)可以看出孟，為了改善貸居住環(huán)境的掛占65％，滋方便巨讓隆孩上學(xué)愚的斃占10％，怨離上班近點(diǎn)燥占4％，生屢活方便點(diǎn)占滔15％，顯隙得更有身份枕占1％，現(xiàn)肆在的房子太卵小占4％，剩離親戚朋友臥更近些及其擺他占1％?？扛纳凭幼…h(huán)賺境、生活方偷便、方便小怕孩上學(xué)是促工成購(gòu)買前三謀位的因素。抱6留年輕人成為挖主力軍評(píng)購(gòu)房者的年榜齡25歲以耕下占3％，遭25－29詳歲占46％造，30－3留5歲占31捧％，36－豪39歲占7磚％，40－旨45歲占7蝕％，45歲嘩以上占6％駐。購(gòu)房者的沒(méi)年齡段主要雅集中在25勢(shì)-29歲之據(jù)間，占46天%；其次是前30-35宏歲之間，占癢31%；顯界示年輕的群炒體是當(dāng)前置黨業(yè)的主要構(gòu)更成成分。射7追置業(yè)者關(guān)注割的置業(yè)因素拒從調(diào)查的問(wèn)霧卷統(tǒng)計(jì)的關(guān)衫注度來(lái)看，世超過(guò)一半以僻上的置業(yè)者左認(rèn)為地理位泳置、價(jià)格、刻環(huán)境景觀、云戶型結(jié)構(gòu)應(yīng)繭該關(guān)注；其封次近一半的繪受訪者認(rèn)為慨物業(yè)管理、描工程質(zhì)量、篩交通、周邊銀配套等因素三也很重要；趁大約不到3航0%的受訪晃者認(rèn)為其他巴因素、智能嫩化設(shè)施、小哭區(qū)規(guī)模、升鞭值潛力、發(fā)戒展商信譽(yù)是兼考慮賣房應(yīng)狠當(dāng)關(guān)注的因賣素。關(guān)注度盜排序?yàn)榈乩韷盼恢谩r(jià)格阻、環(huán)境景觀敬、戶型結(jié)構(gòu)貿(mào)、交通、工趙程質(zhì)量、物改業(yè)管理、周租邊配套、升尸值潛力、發(fā)孝展商信譽(yù)、裝小區(qū)規(guī)模、吼智能化設(shè)施狀。佩年8蔬置業(yè)重要因猛素排序畫置業(yè)者購(gòu)房櫻關(guān)注的置業(yè)恩因素排序統(tǒng)倍計(jì)，排在前踐五位的回答改頻數(shù)排序分孝別為環(huán)境景隊(duì)觀、交通、航價(jià)格、工程預(yù)質(zhì)量、周邊耗配套、物業(yè)驕管理、戶型麗結(jié)構(gòu)、升值際潛力、發(fā)展躍商信譽(yù)、地榴理位置、智法能化設(shè)施、帥小區(qū)規(guī)模、歇其他因素等汽。矛從以上調(diào)查緣可以看出，謹(jǐn)隨著生活水?dāng)D平的提高、癢收入的增加渡，置業(yè)者選砌擇物業(yè)關(guān)注抄的因素正在奪發(fā)生變化；填如地理位置蜻，有許多置迎業(yè)者對(duì)其關(guān)盜注，但重要愧位置卻排在甜較后的位置忽。綜合分析眨，環(huán)境因素濤無(wú)論從關(guān)注披度，還是重獵要因素排序癢來(lái)看，已成捐為置業(yè)者關(guān)邪注的重要因堆素。以后發(fā)垮展商在開發(fā)豪項(xiàng)目時(shí)，對(duì)析環(huán)境因素應(yīng)頂予充分的關(guān)摸注。歐在因素排序書中，交通成厘為僅次于環(huán)很境的第二重課要因素。由年此看來(lái)，環(huán)五境因素已成兩為人們選擇糞的首要因素追，接著而來(lái)猜的自然是交栽通的便利。杏如果具有優(yōu)膛美的環(huán)境和曲可以接受的恒交通條件，德稍偏一點(diǎn)的閥樓盤對(duì)消費(fèi)筐者魔也亞將具重大吸礎(chǔ)引力術(shù)。酒總結(jié)：從上好面調(diào)研資料軌可以看出，容市場(chǎng)需求量棟大，消費(fèi)者沈?qū)ψ约核x葡樓盤的訴求警明顯，傾城陰項(xiàng)目自身特信點(diǎn)符合消費(fèi)鵲者的基本需脊求，相信可級(jí)以成為市場(chǎng)外追捧的熱點(diǎn)描。尿四慚．雷項(xiàng)目的組織寬與實(shí)施（）河1判、著納項(xiàng)目工程計(jì)辱劃說(shuō)明謎項(xiàng)目總工期遺為一年零四秒個(gè)月（偵2006內(nèi)年菜1富月猶1冷日至胡2007薄年播5牛月討1簽日）當(dāng)完成鐵地下工程后濫開展預(yù)售工拼作（曠2006.川5.1?！?dú)W2007.麗5.1良）總項(xiàng)目進(jìn)距度分為四個(gè)曬周期，每個(gè)皺周期四個(gè)月銅。篩五翼．見項(xiàng)目投資估是算與投資籌仰措計(jì)劃把（一）鍛踐開發(fā)成本憲1.盛怎滾土地成本藥按照國(guó)土資進(jìn)源部渾2002怎年出臺(tái)的辱11玻號(hào)令和有關(guān)蜓規(guī)定，經(jīng)營(yíng)莖性房地產(chǎn)項(xiàng)統(tǒng)目用地必須蜜以招標(biāo)、拍睡賣或掛牌方存式獲得。本大項(xiàng)目土地使更用權(quán)是通過(guò)松拍賣方式取競(jìng)得。土地以住50部萬(wàn)元懶/勾公頃取得，慘共密4.71醬公頃，總價(jià)海合計(jì)帽235.5嫩萬(wàn)元。黎2毯．建筑安裝叨工程費(fèi)夸錫狐序號(hào)略項(xiàng)目挪建筑面積（公㎡）疤單價(jià)（元呆/壘㎡控）乎總價(jià)（萬(wàn)元單）瞧1退高層雹68020短.07努950邁6461.判91或2陪超高層心33729牛.3抬1084霞3656.日26窯3崗商鋪刃14900點(diǎn)1084叨1615.未16身

繭合計(jì)般

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岡11736速.53點(diǎn)建安工程費(fèi)槍合計(jì)誓1173狂6.53柄萬(wàn)元踐3.江前期工程費(fèi)掏序號(hào)勢(shì)項(xiàng)目皇計(jì)算依據(jù)工金額（萬(wàn)元救）迅1斗規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)硬建安成本供×弟3軋%爽352.1援2忘可行性研究爪費(fèi)叢建安成本殲×相1.5%雙176.0南5陷3夢(mèng)水文地質(zhì)勘勸察費(fèi)期建安成本恨×經(jīng)0.5%標(biāo)58.68表4染通水通電通普路費(fèi)辛建安成本嘴×蜘2.5%曬293.4龜1箏5愧場(chǎng)地平整島53楚元岡/贊公頃墨250.2雪6命合計(jì)砍

桶1130.押44濾4.奶基礎(chǔ)設(shè)施配牌套費(fèi)（參見挎附表臭3冶）豐序號(hào)賭項(xiàng)目鎖計(jì)算依據(jù)灑金額（萬(wàn)元拒）彼1送道路工程率42.13花萬(wàn)元休/撲公頃胸×徒4.71呢公頃曠198.4望3懼2挪綠化工程原5.4巴萬(wàn)元你/倒公頃殃×挑4.71皇公頃誠(chéng)×篩33.5%廈8.52移3鳴供水工程元15貿(mào)萬(wàn)元貫/帥公頃投×慰4.71驢公頃拆70.56狗4顧供電工程鋒65儲(chǔ)萬(wàn)元煮/污公頃贈(zèng)×碧4.71謎公頃洋306.1鞏5甜5蔬其它濱建安成本遞×遮2%換234.7異3板6忙合計(jì)蔬

廚929.8眨7六5.朗公共配套設(shè)鵝施建設(shè)費(fèi)用敢（參見附表聾4羨）望序號(hào)粉項(xiàng)目規(guī)建設(shè)費(fèi)用（位萬(wàn)元）匆1漆辦公面積吸

陳

礎(chǔ)282窄元拋/戶㎡姑×坊20020卻㎡隔=564.這56臨萬(wàn)元挺2吹物業(yè)面積戰(zhàn)3吼車庫(kù)面積干7泥合計(jì)抽564.5爬6乒述間虎6.寧不可預(yù)見的源費(fèi)用袍（拆250.3擊+1173污6.51+亞929.8繩7+564夫.56+1時(shí)130.4讀4靈）教×矛5%=49紡8.04夏虹候呼7.嶄開發(fā)期間稅辛費(fèi)（參見附劣表掏5讀）古乒鞠鍋使即附表遇5監(jiān)疊嚇言戚開發(fā)期間稅胖費(fèi)距攏序號(hào)錦項(xiàng)目墓計(jì)算依據(jù)渡金額（萬(wàn)元色）使1鍋配套設(shè)施建釀設(shè)稅費(fèi)霧建安成本銅×伴6衛(wèi)％鑼704.1娘9悅2駁投資方向調(diào)奧節(jié)稅線建安成本路×施5適％唉586.8步3討3盆工程質(zhì)量與事施工安全監(jiān)戶督費(fèi)瓶建安成本骨×揀4護(hù)％熔469.4摸6散4返供水管網(wǎng)補(bǔ)倡償費(fèi)絡(luò)0.3雜噸波/彈人撥×羞2896治人死×訂600肺元欠/指噸礎(chǔ)52.13燭5胞供電用電負(fù)察荷費(fèi)酬724重戶動(dòng)×寄4KVA/畝戶業(yè)×微480侵元傻/KVA梯139鉤6剃其它稅費(fèi)煌建安成本敲×幕2傾％飽234.7傭3側(cè)7伯合計(jì)討

蓋2303.輕7踩壁召最8.階開發(fā)成本尺邁垂開發(fā)成本為霸以上劣7紹項(xiàng)之和，共槳計(jì)部17868裁.09叔萬(wàn)元注（二）偏盟開發(fā)費(fèi)用（峽參見附表恰6掙）舅附表若6偽皮冊(cè)服曉開發(fā)費(fèi)用匯壯總表飛序號(hào)頓項(xiàng)目言計(jì)算依據(jù)閱金額（萬(wàn)元軟）企1撕管理費(fèi)用達(dá)開發(fā)成本扁×冤3膠％貫535.0艘2催2突銷售費(fèi)用膀2.1+2萄.2+2.辮3安1412.腹73城2.1邊廣告及市場(chǎng)蜘推廣費(fèi)條銷售收入思×慈2唱％階565.7尾1迎2.2描銷售代理費(fèi)鑒銷售收入綿×詳2單％干565.7嘩1炊2.3星銷售手續(xù)費(fèi)街銷售收入打×磁1拉％鞠282.6罵3韻貸款利息捷詳見爐“悠貸款還本付凡息表貸”茂另計(jì)走4言合計(jì)靈

咽1947.令75譯（三）匹筆投資成本費(fèi)勝用估算匯總域（參見附表餅7菊）舉蟲有佛附表歇7末焦芝投成本費(fèi)用猴估算匯總表華密蠶成本項(xiàng)目向總額（萬(wàn)元茶）變開發(fā)成本（終元羞/意㎡）概高層廊超高層?。ㄒ唬┩恋乜统杀疽?35.5予234螺234胡（二）建安沉工程費(fèi)肚11736素.51憑950匯1084芳（三）前期權(quán)工程費(fèi)激1130.土44位3384惡33.84逐（四）基礎(chǔ)掌設(shè)施配套費(fèi)湯929.8到7早90.36砌90.36于（五）公建散配套費(fèi)櫻564.5紹6艱101.5綱2留101.5迎2寺（六）不可孤預(yù)見費(fèi)齒498.0深4猾45蹲45宜（七）開發(fā)涌期間稅費(fèi)跳2303.飽7煩90小90燥（八）開發(fā)賺費(fèi)用杰1947.些75逢闖98甚.28玉98.28喝（九）投資疼總額合計(jì)祝19815餅.59刻1643進(jìn)1777拆（四）濕填資金籌措與著投入計(jì)劃及柏貸款利息蜜本項(xiàng)目開發(fā)逮投資的資金趙來(lái)源有三個(gè)江渠道：一是描自有資金饑;栽二是銀行貸采款熔;家三是預(yù)售用奏于投資的部民分。硬資金運(yùn)作方浴式如下：自展有資金全部態(tài)用于投資膏;驅(qū)首期貸款貨4080察萬(wàn)元全部用吐于第一期投勸入，不足部燈分由銷收入慕扣除銷售稅他金和投資利暴息后補(bǔ)足。厲本項(xiàng)目開發(fā)趕總投資共計(jì)農(nóng)20000墓萬(wàn)元，按照少規(guī)定，自有夏資金投入不懸得少于總投損資的櫻20亂％，由此可杯以計(jì)算出，改需要自有資奮金灘4000液萬(wàn)元，需要悅貸款合計(jì)依4264.萄41嬸萬(wàn)元，預(yù)售司房地產(chǎn)收入慣用于投資合牲計(jì)歪11920釀萬(wàn)元。宰本項(xiàng)目資金相籌措及投資傷計(jì)劃情況見辨附表頃8寫附表嶼8奉公衰責(zé)濁資金計(jì)劃與敗資金籌措表殲序號(hào)允項(xiàng)目院合計(jì)槍建設(shè)經(jīng)營(yíng)期吐1奪2爆3獸4繡1川投資總額罵20000浙6000乓5720含5080賺3200的1.1如建設(shè)投資恢19815顯.59恨5924.成52煩5643.惑12鬼5047.印95芒3200景1.2技貸款利息艦184.4警1圓75.48好76.88橡32.05借

禍2桌資金籌措榆20000訂6000館5720貿(mào)5080久3200妄2.1紡自有資金賣4000攤1920踐1200五880幟

邪2.2晌借款（含利你息）乞4264.仆41誰(shuí)4264.傭41潑4117.茫74查

灣

女2.3棍銷售收入在杰投入滲11920方

炊4520序4200聾3200田2.得貸款本金償瑞還與利息支咽付迷鋪銷售收入扣餃除有關(guān)銷售武稅費(fèi)后，作食為可以運(yùn)用屬的資金，用女于投資及還遇本付息。具話體還本付息騰計(jì)劃見附表領(lǐng)9恨紀(jì)附表炮9券（睬i=1.8乘5%昂）棕訴株糠乖貸款還本付見息估算表舉序號(hào)急項(xiàng)目坡合計(jì)急建設(shè)經(jīng)營(yíng)期當(dāng)1獸2五3芝4易1妨期初借款累冒計(jì)還

晨

紹4155.市48館1732.厲36元

耗2論本期借款萌4080增4080忌

燈

泄

墳3名本期應(yīng)計(jì)利甜息駝184.4劫1何75.48漏76.88挽32.05處

罰4稀本期底本息騙償還相4264.惜41即

激2500縱1764.百41雕

它5西期末借款累均計(jì)榴

圈4155.塞48匹1732.衛(wèi)36丘1764.慨41億

礎(chǔ)6師歸還借款本壇息來(lái)源蜘4264.禮41區(qū)

魂2500賺1764.滾41壩

制6.1窄投資回收筍4264.圓41株

伯2500素1764.懶41近

誓六睛．碰項(xiàng)目銷售收棟入及利潤(rùn)的效估算校（一）美要住宅銷售單手價(jià)的估算連根據(jù)成本估執(zhí)算及市場(chǎng)分拍析的結(jié)果，攝經(jīng)濟(jì)適用房猜高層售價(jià)引2500余元床/上㎡，超高層結(jié)售價(jià)吸2750塵元涂/匠㎡苦車位售價(jià)初翼定為更5蔥萬(wàn)俱/騙個(gè)。接（二）陣描銷售總收入緩的估算胃根據(jù)上述估單算的住宅、衰車庫(kù)單價(jià)，邀估算出銷售繪總收入見附乓表置10雙附表黑10委庭帶士銷售總收入奔估算表區(qū)暑運(yùn)銷售計(jì)劃病期間收款情盈況拘時(shí)期旦銷售比例池銷售數(shù)量丘第一期喊第二期肝第三期饒第四期宜第一期饑住宅嚴(yán)50%付車位鋼50%痰

疼

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腸第二期杠住宅再50%綿車位腫50%送5087盈5著㎡拐200尾個(gè)繭

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拉第四期驕住宅吧50%胳車位畫50%貸20350絞㎡書81鞋個(gè)爸

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慢5256.座15鉛萬(wàn)錢405慘萬(wàn)停合計(jì)爸哄聯(lián)置謝退282長(zhǎng)85.74票萬(wàn)元舍（三）但孝項(xiàng)目利潤(rùn)估畏算溫本項(xiàng)目土地昆增值稅估算瓜情況見附表隸11眾。項(xiàng)目可運(yùn)章用資金估算燦見附表構(gòu)12第。項(xiàng)目稅后辦利潤(rùn)的估算塵見附表毯13安，即稅后利詠潤(rùn)總額為活14747瓶萬(wàn)元。下附表抄11展粘習(xí)乓土地增值稅堤計(jì)算表個(gè)序號(hào)挨項(xiàng)目蒙金額（萬(wàn)元僑）萍備注組1蛙扣除項(xiàng)目金莫額虛24944芒.93快1.1+1得.2+1.幸3+1.4狂1.1痕開發(fā)成本攔17868狼.09嗓見泰“蓋開發(fā)成本構(gòu)坊成表掃”棋1.2訪開發(fā)費(fèi)用倡1947.繳5供銷售費(fèi)用嘩+炮管理費(fèi)用瞞+茅財(cái)務(wù)費(fèi)用棍1.3郵銷售稅金及碰附加釀1555.院72茄銷售收入著×戲6.43都％趣1.4勵(lì)加扣狹20智％稠3573.承62榨1.1妖×降20線％跡2謊銷售收入麻28285姨.74集

再3噴增值額跪3340.充81憲（取2羞）肝-般（匆1右）攜4僅增殖率悠13.4%答

尺5圾增值稅率像≤貫20%掌

逮6乖增值稅客免交提

膠附表綠12用類暫鍬控梁項(xiàng)目可運(yùn)用就資金估算表鳥序號(hào)宅項(xiàng)目嫁合計(jì)煩建設(shè)經(jīng)營(yíng)期租1躺2值3勞4存1參銷售收入鞏28285隸.74飾—筍13140垃.37拐8484.麗22賴5661.恰15疊2友銷售稅金及錦附加躍1555.脹72怎—京777.7幕2袖466.6押3演314.2勸2.1繩營(yíng)業(yè)稅怖1414.吼29葬—宅707.0矮2涌424.2籃1銅283.0掩6驢2.2秩教育專項(xiàng)基停金社56.57菜—讀28.28跌16.97儲(chǔ)11.32澇2.3哄教育費(fèi)附加赤99盾—席49.49簡(jiǎn)29.69節(jié)21.8喉2.4休城市維護(hù)建如設(shè)稅寄42.43捕—詞21.21統(tǒng)12.73迅9.34牧2.5睛防洪工程維家護(hù)費(fèi)辨50.91誘—毫25.45乏15.27礦10.19鑼2.6導(dǎo)印花稅及交羊易管理費(fèi)驅(qū)155.8載5摟—澤77.77跑46.66迅31.42斃3信土地增值稅之——牽—屬—估—笑—迷4距可運(yùn)用資金街（衰1圍）類-惜（學(xué)2奶）謹(jǐn)-奧（糟3叮）吧26727掏.14另—過(guò)12362唉.65拐8017.杯59表4346.挎95賣附表秒13殺季晶奮片箏稅后利潤(rùn)測(cè)肅算騎序號(hào)廈6歷項(xiàng)目典合計(jì)柔建設(shè)經(jīng)營(yíng)期醒1喇2墾3夠4閥1單銷售收入蕩28285利.74割

尺13140澇.37贊8484.差22辜5661.術(shù)15御2棒總成本費(fèi)用首20000散

凝7720勉7080奔5200學(xué)3瀉營(yíng)業(yè)稅勉1818.析77漆

扶707.0爭(zhēng)2文424.2撒1咸283.0羽6妻4傾教育專項(xiàng)基邪金好56.57景

銜28.28杏16.97耗11.32杜5潑教育費(fèi)附加經(jīng)99誤

賊49.49典29.69聽21.8害6辯城市維護(hù)建竿設(shè)稅信42.43凡

爬21.21月12.73脆9.34命7備防洪工程維軌護(hù)費(fèi)門50.91面

甲25.45吳15.27痰10.19黨8幻印花稅及交攜易管理費(fèi)裹155.8胳5華

候77.77避46.66鋪31.42客9學(xué)土地增值稅畝—膏—辯—想—獵—豈10掘利潤(rùn)總額移6466.彎97膛

軍1691.眉14君2858.電68兩2097.獅14勸11淺所得稅超2134.蛇1咳

度558.0贏8菜943.3渡6夠692.0穿6拔12貸稅后利潤(rùn)躁4332.照87檢

僻1200.輕06檢1915.插32系1405.券08第七口．頸財(cái)務(wù)分析嶄（一）撤輪財(cái)務(wù)內(nèi)部收犁益率吳由項(xiàng)目的全安部投資現(xiàn)金鄰流量表（附扮表老14趙）和自有資測(cè)金現(xiàn)金流量剃表（附表線15唱），項(xiàng)目損瘡益表，計(jì)算如如下（行業(yè)擔(dān)基準(zhǔn)收益率何取黎10啦％）贏附表盲14牛久勾錢滲穴全部投資財(cái)親務(wù)現(xiàn)金流量容序號(hào)楚項(xiàng)目聯(lián)合計(jì)泰經(jīng)營(yíng)建設(shè)期逆1魄2乏3請(qǐng)4糕1苗銷售流入算28285建.74壘

樂(lè)13140挨.37裹8484.期22學(xué)5661.沈15吐1.1創(chuàng)銷售收入隸28285池.74季

割13140刃.37搖8484.潛22幼5661.盒15首2筒現(xiàn)金流出棕21818滑.77添6000覆7187.疏31咸6568.釀9硬4256.翅07區(qū)2.1駱建設(shè)投資底20000煎6000鹽5720規(guī)5080視3200眠2.2互銷售稅金及菜附加序1818.咱77秀

昨909.2寧3泄545.5挎4職364.0神1鎮(zhèn)2.3軍土地增值稅漏——槐——黑——錢——白——擱2.4灣所得稅椅2134.聽1廣

猴558.0就8尖943.3昌6木692.0艦6啞3挖凈現(xiàn)金流量屋3548.聞84秀-6000叫5953.互06洗1915.父32堵713.0挨5坐4核折現(xiàn)現(xiàn)金流泄量裁2429.使35桌-5891胳.02爽5844.禾93憂1812.套83竊662.6螞1進(jìn)由全部投資摧財(cái)務(wù)現(xiàn)金流劑量表可得到類評(píng)價(jià)指標(biāo)：央全部資金稅找后內(nèi)部收益率率放FIRR加=30.6汽％討全部資金稅濱后凈現(xiàn)值練NPV=挑2429.游35班（萬(wàn)元）蠅靜態(tài)投資回檢收期：（悔3-1刺）晃+|-46缺.94導(dǎo)|/191琴5.32=振2.024石52迎.0245從×鼻4=8.1位(答月犧)沾動(dòng)態(tài)投資回艦收期：（燈3-1丈）受+|-46僅.09|/該1812.縣83=2.抖025景2.0托25陶×取4=8.1蓬（月）吼附表熊15省揉盡赴俘粥陪自有資金現(xiàn)卡金流量表桐序號(hào)到項(xiàng)目纏合計(jì)馬經(jīng)營(yíng)建設(shè)期浮1標(biāo)2濫3箱4緣1怪銷售流入冬28285敲.74似

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房2.2涂銷售收入在鞭投入刪11920鉗

墳4520窄4200決3200裳2.3赤銷售稅金及濕附加帶1818.熟77已

嶄909.2逃3鴨545.5爬4畢364.0伯1嫁2.4鍬土地增值稅澡——滲——西——污——括——區(qū)2.5椒所得稅乖2134.崇1顫

偵558.0灣8肆943.3回6知692.0穿6按2.6冊(cè)貸款本息償蹄還丈4264.愚41曬

顏2500總1764.士41蔬

閘3澤凈現(xiàn)金流量雄3647.控13堡-1920稍4011.濃14個(gè)150.9適1師1405.殿08建4戀折現(xiàn)現(xiàn)金流惹量運(yùn)2654.劑17抖-1885耐.13占3407.再28浮118.1感5丸1013.合87拾自有資金現(xiàn)雨金流量表評(píng)勢(shì)價(jià)指標(biāo)：姨財(cái)務(wù)內(nèi)部收郊益率：踐FIRR=待128.5儀％孕凈現(xiàn)值：默NPV=2競(jìng)654.1服7謊靜態(tài)投資回竭收期：（動(dòng)2-1暢）慧+|-18像85.13肝|/340容7.28=稠1.56裕1.捎5肥6純×朝4=6.2隨（月）喇動(dòng)態(tài)投資回薦收期：（霜2-1曠）榴+|-19網(wǎng)20|/4葬011.1標(biāo)4=1.7景8錄1.肢7脅8吸×俘4=7.1赤2竄（月）序核敲附表徒16火論巧榜稿組損益表激網(wǎng)序號(hào)僅6汪項(xiàng)目少合計(jì)磁建設(shè)經(jīng)營(yíng)期采1葵2權(quán)3涌4香1愛(ài)銷售收入藝28285佳.74恥

詞13140莊.37悟8484.統(tǒng)22脊5661.遍15報(bào)2廳總成本費(fèi)用陽(yáng)20000厚

趴5720最5080存3200混3繭銷售稅金及齡附加淘1818.央77里

脊909.2娛3科545.5灑4埋364.0散1拿4掃土地增值稅么——綢——悶——小——支——米5舅利潤(rùn)總額湖6466.反97急

筐1691.麥14惑2858.潔68禾2097.耳14蓮6怠所得稅串2134.地1內(nèi)

馳558.0體8錘943.3沿6非692.0亞6賽7拳稅后利潤(rùn)惑4332.賭87叫

貿(mào)1200.抄06位1915.拒32棟1405.摔08薦8特盈余公積金雪433.2郵9手

路120.0漂1銀191.5遮3狡140.5像1括9蔽可分配利潤(rùn)按3899.均58欣

密1080.丘05暗1723.怠79滿1264.掃51評(píng)價(jià)指標(biāo)填1激：全部投資杯的投資利潤(rùn)夠率樣=秋利潤(rùn)總額傻/槍總投資賀×斤100捕％薪=6466生.97/2劑0000=奏32燃％丑2帖：全部投資城的利稅率穴=帽利稅總額赤/跪總投資仿×燒100基％女=伍（舞1555.篇72+21仔34.1懲）難/2000疲0算×話100犧％材屬鑰縫奴參媽轟決黃=18%經(jīng)3碼：自有資金價(jià)投資利潤(rùn)率唉=撐利潤(rùn)總額萬(wàn)/約自有資金挺=6466枕.97/4只000=1晉61.7%俱4韻：稅后