重慶酒店項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展案

重慶市沙坪壩區(qū)嘉陵路南后山坡工程物業(yè)開展建議〔前期〕李頌熹參謀(廣州)二OO五年十二月二十日

目錄1. 工程自身分析 81.1. 定位思考 81.1.1. 區(qū)位條件 81.1.2. 地塊條件 81.1.3. 市場條件 81.1.4. 區(qū)域形象 81.1.5. 投資回報(bào) 81.2. 市場調(diào)查結(jié)果簡析 91.2.1. 樓盤調(diào)查結(jié)果簡析 91.2.2. 消費(fèi)者市場調(diào)查簡析 101.3. 工程分析 121.3.1. 工程背景分析 121.3.2. 工程地塊分析 121.3.3. 建筑物分布情況 141.3.4. 沙坪壩氣象指標(biāo)： 141.3.5. 居住環(huán)境： 141.4. 工程物業(yè)體量配比 151.4.1. 各類物業(yè)需求量評估 151.4.2. 物業(yè)配比原那么： 191.4.3. 物業(yè)配比建議 192. 住宅SWOT分析 192.1. 優(yōu)勢〔Strength〕 202.2. 劣勢〔Weakness〕 212.3. 時(shí)機(jī)〔Opportunity〕 242.4. 威脅〔Threats〕 252.5. 總結(jié) 273. 工程住宅定位 273.1. 定位理念 273.2. 市場定位 273.3. 客戶定位 303.4. 形象定位 323.5. 工程命名 343.6. 住宅產(chǎn)品定位 353.6.1. 總體分布 353.6.2. 物業(yè)類型、檔次以及目標(biāo)客戶群示意 363.6.3. 面積定位 363.6.4. 戶型功能建議 413.6.5. 戶型設(shè)計(jì)躲避重點(diǎn) 413.7. 價(jià)格定位〔初步〕 413.8. 產(chǎn)品總體描述 433.9. 附屬產(chǎn)品籌劃 443.9.1. 配套需求 443.9.2. 會(huì)所功能設(shè)計(jì) 453.10. 節(jié)能系統(tǒng) 463.11. 智能化系統(tǒng) 473.12. 裝修情況 483.12.1. 背景數(shù)據(jù) 483.12.2. 趨勢 483.12.3. 建材建議 493.12.4. 套餐標(biāo)準(zhǔn) 49a． 實(shí)用型：國產(chǎn)中檔建材200—400元/平方米 493.13. 車位 493.14. 物業(yè)管理 503.14.1. 物業(yè)管理的檔次 503.14.2. 物業(yè)管理內(nèi)容建議 504. 沙坪壩區(qū)商業(yè)環(huán)境簡析 571.5. 定位思考：工程自身?xiàng)l件 571.5.1. 區(qū)位條件 571.5.2. 地塊條件 571.5.3. 市場條件 571.5.4. 區(qū)域形象 581.6. 定位思考：市場調(diào)查結(jié)果 585. 商業(yè)SWOT分析 615.1. 優(yōu)勢〔Strength〕 615.2. 劣勢〔Weakness〕 625.3. 時(shí)機(jī)〔Opportunity〕 645.4. 威脅〔Threats〕 645.5. 總結(jié) 656. 工程商業(yè)定位 666.1. 市場定位 676.2. 客戶定位 686.3. 主題定位 706.3.3. A區(qū)地鐵商場： 736.3.4. B區(qū)： 736.4. 主要目標(biāo)消費(fèi)群體定位： 896.5. 功能定位 896.5.1. 尚美品牌基地 896.5.2. 尚美流行前線 906.5.3. 尚美戶外大道 906.5.4. C區(qū)小區(qū)配套商業(yè) 906.6. 價(jià)格定位 906.7. 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 916.7.1. 商業(yè)面積建議 916.7.2. 設(shè)計(jì)盲點(diǎn)躲避 926.8. 物業(yè)管理建議 927. 本工程酒店市場開展條件分析 957.1. 酒店所在地旅游資源狀況分析 957.1.1. 沙坪壩區(qū)內(nèi)旅游資源 957.1.2. 工程地周邊旅游資源 987.1.3. 分析 987.2. 工程所在地的地理及交通通達(dá)性 997.2.1. 地理位置 997.2.2. 交通狀況 1007.2.3. 分析 1017.3. 酒店客源分析 1017.3.1. 重慶酒店客源分析 1017.3.2. 沙坪壩區(qū)客源分析 1057.3.3. 分析 1077.4. 沙坪壩區(qū)酒店接待能力 1087.4.1. 沙坪壩區(qū)酒店數(shù)量及規(guī)模 1087.4.2. 沙坪壩區(qū)酒店開展特征 1087.4.3. 沙坪壩區(qū)酒店開展勢頭 1137.4.4. 分析與建議 1148. 酒店市場開展趨勢分析 1158.1. 全國酒店市場開展趨勢 1158.1.1. 旅游業(yè)全面復(fù)蘇，令酒店業(yè)經(jīng)營呈現(xiàn)上升態(tài)勢 1158.1.2. 中國酒店普遍存在著星級越高其效益越好的狀態(tài)。 1158.1.3. 酒店連鎖化管理程度將越來越高，國際品牌酒店成為中國酒店市場領(lǐng)頭羊 1178.1.4. 國際化酒店管理集團(tuán)所產(chǎn)生的利潤明顯高于國內(nèi)酒店 1188.1.5. 經(jīng)濟(jì)型酒店的崛起搶占了三星級以下酒店的市場份額 1198.1.6. 分析及建議 1198.2. 重慶酒店市場開展趨勢 1208.2.1. 和國內(nèi)大局部城市一樣，重慶酒店的開展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平、開放程度、旅游業(yè)及房地產(chǎn)開展態(tài)勢相一致 1208.2.2. 與直轄市比較，重慶四星級以上酒店數(shù)量較少，結(jié)構(gòu)不合理。 1218.2.3. 三星級酒店增長數(shù)量及速度最快 1228.2.4. 重慶酒店規(guī)模結(jié)構(gòu)較小 1228.2.5. 高檔次酒店多集中于渝中區(qū)，酒店空間分布不合理 1238.2.6. 價(jià)格戰(zhàn)促使三星級以下酒店市場生存空間縮小，經(jīng)營壓力增大 1258.2.7. 酒店文化內(nèi)涵逐漸上升 1268.2.8. 入駐重慶的國際、國內(nèi)連鎖酒店品牌越來越多 1278.2.9. 重慶房地產(chǎn)商力捧酒店 1288.2.10. 重慶酒店未來競爭將更加白熱化 1288.2.11. 分析及建議 1299. 工程地塊SWOT分析 1309.1. 工程地塊開展優(yōu)勢〔Strength〕 1309.2. 劣勢分析〔Weakness〕 1329.3. 時(shí)機(jī)點(diǎn)〔Opportunity〕 1359.4. 威脅點(diǎn)〔Threats〕 1369.5. 綜述 13710. 酒店物業(yè)開展定位建議 13810.1. 工程開展方向性定位 13810.2. 市場定位 13910.2.1. 客戶定位 13910.2.2. 價(jià)格定位〔房價(jià)〕 13910.3. 工程定位 14010.3.1. 工程主題定位 14010.3.2. 工程功能定位 14010.3.3. 酒店風(fēng)格定位 14110.4. 酒店特色營造 14110.4.1. 酒店外觀 14110.4.2. 酒店內(nèi)部環(huán)境營造 14210.4.3. 先進(jìn)設(shè)施運(yùn)用 14610.4.4. 提供優(yōu)勢效勞 14610.5. 產(chǎn)品建議 14710.5.1. 客房區(qū) 14710.5.2. 餐飲區(qū) 15010.5.3. 公共活動(dòng)區(qū) 15010.5.4. 會(huì)議中心 15010.5.5. 健身娛樂中心 15210.5.6. 商務(wù)中心和其它營業(yè)性效勞設(shè)施 15410.5.7. 行政和職工用房 15510.6. 體量配比(規(guī)模定位) 15610.6.1. 客房區(qū)面積 15610.6.2. 餐飲區(qū)面積 15710.6.3. 公共活動(dòng)區(qū) 15910.6.4. 會(huì)議中心 16010.6.5. 健身娛樂中心 16110.6.6. 商務(wù)中心和其它營業(yè)性效勞設(shè)施 16210.6.7. 行政和職工用房 16210.6.8. 體量配置表 16310.7. 樓層布局 16510.7.1. 公共活動(dòng)區(qū)中大堂布局 16510.7.2. 商務(wù)中心和其它營業(yè)性效勞設(shè)施 16510.7.3. 餐飲區(qū)位置 16610.7.4. 健身娛樂中心 16610.7.5. 會(huì)議中心 16610.7.6. 客房區(qū) 16610.7.7. 行政和職工用房 16610.8. 酒店經(jīng)營建議 16710.9. 結(jié)束語 16711. 寫字樓市場供需分析與判斷 16911.1. 寫字樓市場背景分析與判斷 16911.1.1. 良好的城市開展大環(huán)境，帶動(dòng)重慶寫字樓市場進(jìn)入快速上升階段 16911.1.2. 以渝中區(qū)CBD為主、多商務(wù)中心的格局逐步形成 17011.1.3. 涌現(xiàn)甲級寫字樓開發(fā)熱潮，產(chǎn)品走向多元化 17011.1.4. 向國際化、智能化、人性化、生態(tài)化等方面開展 17111.1.5. 寫字樓與四星級酒店共跳雙人舞，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，有效提高寫字樓品質(zhì) 17211.1.6. 沙坪壩區(qū)寫字樓市場開展相對落后 17211.1.7. 客戶群同質(zhì)化嚴(yán)重 172. 小結(jié) 17211.2. 寫字樓客戶需求分析 17311.2.1. 重慶市甲級寫字樓客戶群特征 17311.2.2. 沙坪壩區(qū)現(xiàn)有寫字樓客戶特征 17411.2.3. 沙坪壩區(qū)潛在寫字樓客戶特征 17611.2.4. 工程目標(biāo)客戶群初步定位 17711.2.5. 目標(biāo)客戶群需求分析 17811.3. 潛在競爭對手分析 18111.3.1. 火車北站——綜合商務(wù)大樓 18211.3.2. 西部第一高樓 18311.3.3. 重大高科大廈——國家大學(xué)科技園區(qū) 18411.3.4. 石碾盤商務(wù)區(qū) 18411.3.5. 小結(jié) 18512. 工程開發(fā)條件分析 18512.1. 工程概況 18512.2. 交通條件 18612.3. 周邊商務(wù)氣氛及周邊環(huán)境 18712.4. 地塊現(xiàn)狀 18713. 工程SWOT分析 18813.1. 優(yōu)勢〔Strength〕 18813.2. 劣勢〔Weakness〕 18913.3. 時(shí)機(jī)〔Opportunity〕 19113.4. 威脅〔Threats〕 19114. 競爭策略 19415. 寫字樓物業(yè)定位 19415.1. 工程定位 19415.1.1. 目標(biāo)客戶定位 19415.1.2. 市場定位 19615.1.3. 形象定位 19815.1.4. 功能定位 19915.1.5. 工程案名 20015.1.6. 推廣主題 20115.2. 產(chǎn)品建議 20315.2.1. 主要規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)建議 20415.2.2. 建筑外立面 20915.2.3. 園林綠化 21015.2.4. 大堂 21115.2.5. 電梯 21215.2.6. 空調(diào) 21215.2.7. 5A智能化 21315.2.8. 標(biāo)準(zhǔn)層層高 21415.2.9. 擴(kuò)展功能 21515.2.10. 標(biāo)準(zhǔn)層公用局部 21815.2.11. 內(nèi)部裝修 21915.2.12. 管理局部的建筑設(shè)計(jì) 21915.2.13. 綠色辦公、人性化空間設(shè)計(jì) 22015.2.14. 環(huán)保材料的應(yīng)用 22115.2.15. 物業(yè)管理效勞建議 22115.2.16. 物業(yè)管理費(fèi) 22215.2.17. 增值效勞建議 22315.3. 價(jià)格定位 22415.3.1. 價(jià)格策略 22415.3.2. 價(jià)格建議 22616. 銷售策略 22716.1.1. 銷售周期 22716.1.2. 銷售控制 22716.1.3. 推廣策略 22817. 工程建筑表現(xiàn)建議 22917.1. 整體定位及表現(xiàn) 22917.2. 住宅局部建筑表現(xiàn) 23117.2.1. 建筑外立面材料選用 23217.2.2. 環(huán)境創(chuàng)意 23217.3. 商業(yè)裙樓建筑表現(xiàn) 23517.4. 酒店、寫字樓建筑表現(xiàn) 23618. 工程總體開發(fā)時(shí)機(jī)選擇 23618.1. 整體開發(fā)建議 23618.1.1. 開發(fā)區(qū)域總體分布 236 總體分布 23718.1.2. 建筑分期步驟建議 23818.2. 推廣銷售分期步驟建議 238酒店物業(yè)開展定位建議工程開展方向性定位通過第一階段市場調(diào)查報(bào)告可以看到，重慶目前的酒店檔次仍以中檔及低檔次為主流，高檔次的酒店還存在著一定的需求空間。特別是沙坪壩區(qū)，目前只有一家四星級酒店，而未來3年內(nèi)出現(xiàn)的將是5家左右的高檔酒店，對于一個(gè)經(jīng)濟(jì)在快速增長的區(qū)域來說，這個(gè)數(shù)量，顯然較少。并且相比較于渝中區(qū)、九龍坡的高檔酒店來說也有一定差距。按國際慣例，高檔旅游酒店是指五星級和四星級酒店，中檔酒店是指三星級酒店，中低檔是指二星級酒店，低檔酒店是指一星級酒店。因而，要到達(dá)高星級的標(biāo)準(zhǔn)，必然要興建五星級或四星級的酒店。通常情況下，五星級酒店入住的客人，大局部是大型企業(yè)高級商務(wù)客人〔老總級別〕，這類客人對星級標(biāo)準(zhǔn)有一定的要求。如：外資企業(yè)高職商務(wù)人員會(huì)選擇五星級酒店。相對而言，四星級酒店客人更為實(shí)際，一般企業(yè)的根本住宿標(biāo)準(zhǔn)大約會(huì)是200-250元左右，假設(shè)兩人出差的話，選擇四星級酒店入住無不成為可能。對于職位高一些的人員，一般要求都會(huì)是四星級酒店占大局部。從旅行社的訪談中了解到，一般接待的外國團(tuán)，都會(huì)安排入住四星級酒店，因?yàn)槲逍羌壘频陼?huì)加大費(fèi)用支出本錢，四星級酒店無論是檔次還是費(fèi)用，是最符合他們要求的。?中國星級飯店評定標(biāo)準(zhǔn)?上也可以看出，星級越高對硬件要求也越高，投入的資金本錢將會(huì)更大。從回報(bào)角度分析，目前在國內(nèi)投資一個(gè)五星級酒店，不算土地價(jià)格，其建設(shè)本錢就已在1300美元/平方米，單獨(dú)的酒店工程投資高、回收渠道單一，按20%的年回報(bào)率，五星級酒店的回報(bào)期明顯比四星級酒店長。以北京五星級酒店為例，最好的酒店平均能夠把本賺回來的回報(bào)期是１７年。據(jù)此，我司認(rèn)為本工程建設(shè)成四星級酒店更為適宜。市場定位客戶定位游客、商務(wù)客及機(jī)關(guān)單位會(huì)議團(tuán)體支撐理由：沙坪壩區(qū)旅游資源豐富，旅游經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)向上開展；在本次調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，很多外區(qū)的人群喜歡到三峽廣場進(jìn)行娛樂消費(fèi)，足以說明沙坪壩區(qū)坪壩區(qū)的凝聚力，把來自外區(qū)的人群留住，讓人們在本工程酒店內(nèi)充分表達(dá)休閑、娛樂、餐飲、住宿等效勞的樂趣。沙坪壩區(qū)內(nèi)雖然第三產(chǎn)業(yè)得到高速的開展，但仍以第二產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，區(qū)域內(nèi)集中了如嘉陵摩托車等大型的企業(yè)，隨著沙坪壩區(qū)在重慶地位的不斷提升，吸引企業(yè)進(jìn)駐的能力將會(huì)越來越強(qiáng)，對酒店所產(chǎn)生的商務(wù)需求也隨之而增；據(jù)如家酒店與攜程網(wǎng)針對北京、上海、深圳、廣州等地的商務(wù)客人進(jìn)行聯(lián)合市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商務(wù)客人對重慶的酒店需求排在第10位。從沙坪壩區(qū)唯一的一家四星級酒店——麗苑大酒店的客源組成來看，機(jī)關(guān)單位團(tuán)體會(huì)議占了很大局部，由于沙坪壩區(qū)內(nèi)缺乏高檔次的星級酒店，很多區(qū)域內(nèi)的企事業(yè)單位，如電信、電力等企業(yè)召開會(huì)議接待時(shí)，如果不選擇外區(qū)酒店的話，均只能選擇具有大型會(huì)議中心的麗苑大酒店作為會(huì)議的場所。因此，機(jī)關(guān)單位團(tuán)體會(huì)議也將成為本工程酒店客源對象。價(jià)格定位〔房價(jià)〕從整體市場來看，客房是酒店業(yè)的主要贏利性收入，客房收入占酒店所有收入來源的近乎一半〔48%〕，而客房本錢及支出僅占所有本錢支出的10%；2004年，重慶四星級酒店的平均房價(jià)到達(dá)人民幣482元/晚〔折后價(jià)〕，其中，標(biāo)準(zhǔn)客房平均價(jià)格為350元/晚左右〔折后價(jià)〕，套房那么貴一些，到達(dá)610元/晚左右〔折后價(jià)〕的水平。從一項(xiàng)調(diào)查顯示，65%的人出差的住房標(biāo)準(zhǔn)在人均200元—250元之間，而27%的人那么愿意考慮人均250元以上的中高標(biāo)準(zhǔn)酒店。因此，如果是與同事結(jié)伴同行，400元左右的四星級酒店將成為商務(wù)人士的首選。因此，結(jié)合重慶當(dāng)?shù)厮男羌壙头績r(jià)格的平均水平，我司建議本工程酒店客房定價(jià)如下：折后房價(jià)〔元/天〕早餐上網(wǎng)費(fèi)用普通客房〔標(biāo)準(zhǔn)客房〕310免費(fèi)自助早餐免費(fèi)行政房380豪華客房410普通套房435主題套房531行政套房671豪華套房1092備注：工程折后價(jià)是目前重慶酒店市場采用的普遍價(jià)格，而這個(gè)折后價(jià)一般是市場掛牌價(jià)8折。工程定位工程主題定位四星級?簡約?商務(wù)型酒店簡約式：在裝修上通過利用一些元素的擺設(shè),突出酒店簡約主義的個(gè)性及文化特色，開創(chuàng)獨(dú)特的具有品味的酒店文化模式。商務(wù)型：酒店強(qiáng)化商務(wù)會(huì)議、宴會(huì)和商務(wù)活動(dòng)功能，設(shè)置專業(yè)化的多功能大廳區(qū)域和會(huì)議中心設(shè)施。工程功能定位本工程酒店功能可用簡單的三個(gè)字母“FOB〞來表示。FOB是英文Family———Office———Buisness的縮寫，三個(gè)單詞含義分別為家庭、辦公和商務(wù)活動(dòng)。意指商務(wù)酒店的核心功能應(yīng)為三大板塊，即：商務(wù)客人的家外之家、商旅途中的辦公基地、客人商務(wù)活動(dòng)中的好秘書、好管家。酒店風(fēng)格定位考慮到工程地所處位置及面積，根據(jù)酒店檔次及功能定位，本工程將依山傍水而建，在風(fēng)格上可以以典雅的歐式風(fēng)格為主線展開。酒店特色營造酒店外觀一個(gè)酒店的生意好壞，與外觀設(shè)計(jì)有直接的關(guān)系、一個(gè)好的外觀設(shè)計(jì)就是一個(gè)最有效，最持久、最廉價(jià)的廣告。四星級以上的酒店，在?星級飯店評比?當(dāng)中也會(huì)有一定要求。既要選用高檔的材料，顯示酒店的金碧輝煌，又要精雕細(xì)作，突出酒店的內(nèi)涵。由于定位于商務(wù)型酒店，因此，酒店外立面不能過于色彩斑斕，強(qiáng)調(diào)時(shí)尚、簡潔、明快而又不失沉穩(wěn)。酒店的建筑主體，可以適當(dāng)?shù)貐⒓右恍W式的建筑元素，表達(dá)出一種典雅氣派。在建筑材料運(yùn)用上，可考慮采用LOW-E雙層中空低輻射玻璃，起到高效的隔熱節(jié)能、防噪通透的效果。酒店內(nèi)部環(huán)境營造酒店可以通過室內(nèi)概念的設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、色彩設(shè)計(jì)、材質(zhì)設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、家具設(shè)計(jì)、燈具設(shè)計(jì)、陳設(shè)設(shè)計(jì)等手段，到達(dá)其一定的隱喻性、暗示性及表達(dá)性。由此而產(chǎn)生屬于本酒店的文化內(nèi)涵。在上述的手段中陳設(shè)設(shè)計(jì)最具表達(dá)性和感染力，即陳設(shè)的范圍主要是指墻壁上懸掛的各類書畫藝術(shù)、圖片、壁掛等，各類家具上陳設(shè)和擺設(shè)的瓷器、陶罐、青銅、玻璃器皿、木雕等。這類陳設(shè)品從視覺形象上最具有完整性，既表達(dá)一定的民族性、地域性、歷史性，又有極好的審美價(jià)值，這是目前國內(nèi)外最常用的手法之一，如紐約文藝復(fù)興酒店酒吧墻壁的雕塑、香港港島香格里拉酒店中庭巨幅壁畫、澳大利亞雷德沃旅館客房瓷盤、美國凱悅漁夫碼頭酒店入口樓梯前的玄聯(lián)室等。以下通過一些圖片來展示通過一些小品或元素的設(shè)置所營造出來的酒店環(huán)境。具有歐式元素的酒店大堂公共局部客房——比家更舒適客人假設(shè)對酒店客房感到沉悶，第一個(gè)原因就是色彩，因此，在客房色彩的應(yīng)用上，也要注意運(yùn)用，搭配擺設(shè)和裝飾小品，營造出不同風(fēng)格與主題的客房，讓客人常保持新鮮感受。隨著商務(wù)活動(dòng)的增多，為滿足商務(wù)客人的要求，酒店可在普通商務(wù)客房的根底上，增設(shè)檔次較高的商務(wù)樓層或稱行政樓層。在商務(wù)或行政樓層有專門為本樓層〔或2~3個(gè)樓層公用〕效勞的設(shè)施，如辦理入住登記、離店手續(xù)，提供問訊、留言效勞；有商務(wù)中心，提供復(fù)印、及翻譯文秘效勞；有專用酒吧或供客人用便餐或午茶的場所，有供閱讀休息的場所。而且客房的面積要比普通的客房大一些，套房要多一些，房間內(nèi)要提供良好的辦公條件。比方書桌的主椅為標(biāo)準(zhǔn)的專用辦公椅，照度適中的臺燈，以及足夠的網(wǎng)絡(luò)、強(qiáng)電插口、備用電源等，而客房中多以單床為主、小餐臺，有條件還可放置健身器材等。以下提供一些主題客房的設(shè)置主題，僅供參考：可考慮設(shè)置的客房主題：【可考慮設(shè)置的客房主題：【綠色生態(tài)房】——生態(tài)園林布局，置身于大自然的懷抱?！練埣踩朔俊俊苑奖?、實(shí)用為原那么，專為殘疾人而設(shè)。可考慮設(shè)置的客房主題：【可考慮設(shè)置的客房主題：【歐式文化房】——感受歐式人的浪漫可考慮設(shè)置的客房主題：【可考慮設(shè)置的客房主題：【行政客房】——感受中式書香文化，找尋心靈最深處的記憶可考慮設(shè)置的客房主題：【可考慮設(shè)置的客房主題：【賽博房】——先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，讓人表達(dá)飛速上網(wǎng)的快感可考慮設(shè)置的客房主題：【可考慮設(shè)置的客房主題：【現(xiàn)代辦公客房】——現(xiàn)代化的辦公環(huán)境設(shè)計(jì)，提供輕松的辦公空間可考慮設(shè)置的客房主題：【可考慮設(shè)置的客房主題：【女性客房】——專為女性設(shè)計(jì)，增添絲絲縷縷的呵護(hù)與柔情?？煽紤]設(shè)置的客房主題：【可考慮設(shè)置的客房主題：【浪漫蜜月房】——特別為新婚人士設(shè)置，幸福溫馨的布局，營造出浪漫甜蜜的二人世界可考慮設(shè)置的客房主題：【可考慮設(shè)置的客房主題：【商務(wù)豪華套房】——體驗(yàn)舒適豪華氣派先進(jìn)設(shè)施運(yùn)用本工程酒店要贏得市場，不僅僅是在外觀及風(fēng)格上做出自己的個(gè)性，而且在酒店設(shè)施設(shè)備上，也要主要表達(dá)出一流的優(yōu)勢。如希爾頓酒店，會(huì)議設(shè)施上在重慶處于領(lǐng)先地位，超大型的會(huì)議中心，同聲翻譯系統(tǒng)，公共區(qū)的無線上網(wǎng)系統(tǒng)，無處不在地顯示酒店的對先進(jìn)技術(shù)的運(yùn)用。重慶的外鄉(xiāng)酒店，很大局部不具有這些先進(jìn)的設(shè)施，有些四星級酒店，連自己的網(wǎng)站也沒有建立起來，隨著國際管理酒店的進(jìn)駐，必然會(huì)帶動(dòng)重慶整個(gè)酒店市場對設(shè)施設(shè)備的更新?lián)Q代，拉動(dòng)重慶酒店向現(xiàn)代型邁進(jìn)。結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鏊剑宜窘ㄗh本工程酒店應(yīng)該首先把酒店網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂系統(tǒng)做好，讓客人提前感受溫馨效勞。如：萬豪提供的網(wǎng)上綜合效勞。從2005年2月起，全球?qū)⒔?,500家萬豪旗下酒店讓客人通過上網(wǎng)享受到各項(xiàng)效勞，其中包括送餐效勞、根據(jù)天氣預(yù)報(bào)指導(dǎo)著裝、確認(rèn)機(jī)場巴士信息和個(gè)性化效勞。根據(jù)萬豪的調(diào)查，超過80%的旅客表示如果能夠預(yù)訂到個(gè)性化效勞那么會(huì)在下次旅行時(shí)再次選擇萬豪。旅客到店前的效勞方案也已經(jīng)被增加到萬豪網(wǎng)站(Marriott)中。萬豪網(wǎng)站中現(xiàn)在提供20,000多張有關(guān)集團(tuán)旗下的酒店、度假酒店的照片,客人甚至可以在線上做正式的預(yù)定?？焖偃胱∠到y(tǒng)也很重要，讓客人坐在休息區(qū)也能快速完成入住手續(xù)；另外還要有信息管理系統(tǒng)、智能化平安系統(tǒng)、樓層感應(yīng)系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)等等提供優(yōu)勢效勞隨著酒店業(yè)競爭的日趨劇烈，賓客對酒店效勞質(zhì)量的要求越來越高。當(dāng)今酒店之間的競爭，實(shí)質(zhì)上也是效勞質(zhì)量的競爭。優(yōu)質(zhì)的效勞不僅能吸引客源，還能給酒店帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益。提供優(yōu)勢的效勞，主要從：衛(wèi)生、平安、快捷、熱情、禮貌等方面表達(dá)出來。產(chǎn)品建議通常情況下，酒店可分為客房區(qū)、餐飲區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)、會(huì)議和展覽區(qū)、健身娛樂區(qū)、行政后勤區(qū)。這些區(qū)域既要?jiǎng)澢宄_，又要有機(jī)聯(lián)系?？头繀^(qū)酒店客房的各種功能——睡眠、休息、工作、娛樂、淋浴更衣決定了房間的根本型式。客房數(shù)量設(shè)置根據(jù)重慶現(xiàn)有四星級酒店平均客房數(shù)量為230間，五星級酒店平均客房數(shù)量為406間。取兩者均值，那么建議本工程酒店客房數(shù)量為318間。結(jié)合近年來業(yè)內(nèi)專家的判斷：大中城市里四星級酒店的最正確客房數(shù)量應(yīng)該是300-350間，318間客房剛好與專家所判斷的數(shù)量范圍吻合。床位配置重慶目前四星級酒店平均客房數(shù)量為230間，床位數(shù)為384個(gè)，以此為依據(jù)，計(jì)算出最保守的床位配置是：帶雙人床的客房數(shù)為154間〔占67%〕，帶大床的客房數(shù)為76間〔占33%〕。再以此為根底，建議本工程床位配置如下：本工程床位配置建議所占比例本工程建議數(shù)量本工程建議床位數(shù)量本工程客房數(shù)量318間帶雙人床的客房67%213間426個(gè)帶大床的客房33%105間105個(gè)合計(jì)531個(gè)計(jì)算方式：重慶目前四星級酒店平均客房數(shù)量為230間，床位數(shù)為384個(gè)，假設(shè)按一間客房一個(gè)床位來計(jì)算，那么應(yīng)該有384間客房，但實(shí)際客房數(shù)量為230間，那么，說明帶雙人床的客房那么應(yīng)該為：384間-230間=154間，占總客房數(shù)量67%；剩余的76間那么應(yīng)該為帶大床的客房，占總數(shù)量的33%。客房類型分配對于客房中普通客房、行政客房、套房的比例，我司結(jié)合現(xiàn)在重慶酒店市場上普遍存在的設(shè)置狀況和酒店專家意見，提出了以下客房類型設(shè)置方案。房間類型比例數(shù)量建議客房數(shù)量318間普通客房73%232行政客房15.87%50套房11.1%35總統(tǒng)套房0.16%1〔可考慮不設(shè)置〕備注酒店專家意見：一般酒店內(nèi)套房數(shù)量占標(biāo)準(zhǔn)間的10%左右。計(jì)算方式：從調(diào)查所抽取的酒店樣本客房類型比例來看，普通客房平均占總客房數(shù)量的73%，行政客房占15.87%，套房占11.1%，統(tǒng)套房占0.16%。公式：所有酒店普通客房〔標(biāo)準(zhǔn)房〕總數(shù)÷所有客房合計(jì)數(shù)*100%即：普通客房所占比例：2248÷3081×100%=73%行政客房所占比例：489÷3081×100%=15.87%套房所占比例：342÷3081×100%=11.1%總統(tǒng)套房所占比例：5÷3081×100%=0.16%參考：局部酒店客房數(shù)量一覽表酒店名稱普通客房(間)行政客房(間)套房(間)總統(tǒng)套房(間)合計(jì)(間)麗苑大酒店182240188重慶大酒慶萬豪酒店331130121471希爾頓酒店33567372441東方花苑酒店1616180230皇嘉大酒店20732290268重慶賓館貴賓樓92嘉賓樓821571197金源大酒店31444471406大世界酒店118121170247鵝嶺公園酒店7726085揚(yáng)子江假日24114650320合計(jì)224848934253081客房內(nèi)配置對于在客房內(nèi)應(yīng)該配置的設(shè)施，建議如下：獨(dú)立調(diào)校中央空調(diào)系統(tǒng)、平安消防系統(tǒng)、國際直拔、迷你酒店吧、冰箱、私人保險(xiǎn)柜、Internet系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、機(jī)〔針對商務(wù)客房〕、影視點(diǎn)播、平安IC門鎖、現(xiàn)代化浴室、免費(fèi)市話等。餐飲區(qū)按照?飯店的星級劃分與評定?的規(guī)定：“四、五星級酒店一定要有一個(gè)咖啡廳，即快餐廳，位置與大堂相連，方便客人用餐，并襯托大堂氣氛，有中餐廳和宴會(huì)單間或小宴會(huì)廳，較大的酒店最好還能有1~2個(gè)風(fēng)味餐廳；在外國客人較多的大城市的酒店里最好有一個(gè)規(guī)模適當(dāng)?shù)奈鞑蛷d，有裝飾高雅、具有特色的酒吧。各色餐廳最好集中一個(gè)餐飲區(qū)，餐飲區(qū)除特殊需要外，一般放在裙房的一層或二層為宜。〞結(jié)合重慶現(xiàn)有酒店的餐飲區(qū)設(shè)置類型及數(shù)量，我司建議本工程餐飲區(qū)可設(shè)置：中餐廳：2間西餐廳：1間咖啡廳：2-3間室內(nèi)酒吧：2間宴會(huì)廳：1-2間公共活動(dòng)區(qū)公共活動(dòng)區(qū)主要指酒店大堂局部、走廊過道及電梯位等。大堂是酒店的中心，是客人對酒店第一印象的窗口，是酒店為客人提供效勞工程最多的地方。大堂中主要設(shè)置有：總效勞臺、商場、商務(wù)中心、大堂酒吧、咖啡廳、貴重物品保險(xiǎn)室、大堂經(jīng)理的位置、禮賓臺的位置、行李員效勞臺、休息區(qū)、公共衛(wèi)生間等。會(huì)議中心會(huì)議中心包括大型多功能廳、貴賓廳和接見廳以及假設(shè)干中小會(huì)議廳。多功能廳因?yàn)槎喾N用途而得名，其可作會(huì)議室召開各種會(huì)議，可作宴會(huì)廳舉辦宴會(huì)和各種酒會(huì)，可作表演廳舉行各種演唱會(huì)、舞會(huì)和服裝表演等，還可作展覽廳布置一些展板和展示一些體積相對較小的產(chǎn)品。按照國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局對會(huì)議定點(diǎn)酒店的要求，除大的多功能廳以外，還要有能容納30人左右的小會(huì)議室。這些會(huì)議室也可以多功能使用，可以開會(huì)，也可以作小宴會(huì)廳和宴會(huì)單間。數(shù)量建議參照重慶目前在會(huì)議接待方面經(jīng)營得較好的五家代表酒店的在其它會(huì)議設(shè)施方面的設(shè)置數(shù)量，我司建議本工程可設(shè)置1間多功能廳，6間會(huì)議室〔其中包括1間貴賓廳，1間接見廳，4間小會(huì)議室〕。參考:會(huì)議接待較好的四家酒店其它會(huì)議室數(shù)量比照名稱麗苑大酒店皇嘉大酒店南方君臨海逸酒店勁辦力酒店多功能廳1間1間1間1間1間貴賓廳/接見廳1間1間1間1間/會(huì)議室5間6間4間6間7間合計(jì)7間8間6間8間8間平均7間設(shè)施設(shè)備多功能廳要有音響設(shè)備、投影設(shè)備、寬帶網(wǎng)設(shè)備，可召開國際會(huì)議和多民族的國內(nèi)會(huì)議，還要有同聲翻譯設(shè)備。多功能廳要有良好的隔音和充足的燈光，除固定燈光外還要有活動(dòng)燈光，以供各種表演和展覽使用。多功能廳用可折疊的活動(dòng)家具，根據(jù)不同的需要隨時(shí)可以拼裝成各種類型的臺面。多功能廳一般不設(shè)固定舞臺，需要時(shí)采用拼裝式的活動(dòng)舞臺，舞池也用活動(dòng)地板拼裝成。會(huì)議廳的設(shè)施包括有：白板、講臺、音響、錄音機(jī)、錄象機(jī)、彩電、麥克風(fēng)、投影儀、幻燈機(jī)、活動(dòng)屏幕、指示牌、指示器、多媒體投影儀等。另外，會(huì)議中心還要有足夠的公共衛(wèi)生間〔包括〕殘疾人衛(wèi)生間和清潔用具儲(chǔ)藏室。健身娛樂中心不同類型的酒店對健身娛樂設(shè)施有不同的需求。休閑度假型酒店和會(huì)議型的酒店的健身娛樂設(shè)施需求量大。商務(wù)和觀光型的酒店那么以健身設(shè)施為主，如游泳池(北方寒冷的時(shí)間長，最好是室內(nèi)游泳池)、健身房、桑拿浴和按摩室、臺球室和棋牌室等。另外，根據(jù)需要可設(shè)保齡球室。具體工程設(shè)置可參照〈〈旅游涉外飯店星級的劃分與評定〉〉上對四星級配套設(shè)施的要求進(jìn)行設(shè)置。根據(jù)目前重慶較有代表性的四星級酒店配套設(shè)施與同是直轄城市的北京四星級酒店比較可見，目前重慶四星級以上酒店除餐飲外，所配置的配套設(shè)施最主要有：棋牌室、臺球、健身中心、桑拿中心、美容美發(fā)?！踩缦卤怼辰Y(jié)合北京、重慶當(dāng)?shù)氐木频昱涮?，建議本工程設(shè)置的健康娛樂配套有：棋牌室、臺球、乒乓球、健身中心、桑拿中心、美容美發(fā)、小型影視中心、室內(nèi)游泳池、卡拉OK、Disco、洗衣房等。參考：局部四星級以上酒店配套設(shè)施比照表重慶北京麗苑大酒店重慶大酒店科苑大酒店大世界酒店鵝嶺88號皇嘉大酒店東方花苑酒店華麗大酒店錦江富園大酒店東方文化酒店成遠(yuǎn)大廈會(huì)議廳√√√√√√√多功能廳√√√√√√商務(wù)中心√√√√√√√中餐廳√√√√√√√√√西餐廳√√√√√√√√√咖啡廳√√√酒吧√√√√√茶室√√√√宴會(huì)廳√√√卡拉OK\Disco√棋牌室√√√√√√√健身中心√√√√√√√桑拿中心√√√√√√√√美容美發(fā)\SPA√√√√√√泳池√√√歌舞廳/夜總會(huì)√√√√√√游戲機(jī)室√網(wǎng)球場√影視中心√√√按摩室√√√蒸汽浴√洗浴池√√保齡球室√√臺球室√√√√√乒乓球室√√√迷你高爾夫練習(xí)場√沙坪壩區(qū)壺球吧√網(wǎng)吧√商場√√√√洗衣房√√√商務(wù)中心和其它營業(yè)性效勞設(shè)施商務(wù)中心在現(xiàn)代酒店中，特別是商務(wù)型和會(huì)議型的酒店中，商務(wù)中心十分重要。商務(wù)中心要為客人提供打字、復(fù)印、文件裝訂、出租電腦的效勞，辦理電傳、、國際長途、國內(nèi)行李托運(yùn)的效勞，代售郵票、代發(fā)信件、代購交通票務(wù)和代購影劇、參觀等票務(wù)效勞。要有坐式的效勞臺、封閉式的間洽談室。其它營業(yè)性效勞設(shè)施對于一家酒店內(nèi)還應(yīng)會(huì)設(shè)置的其它營業(yè)性效勞設(shè)施，主要有：商店、書店、花店、洗衣店等。商店可設(shè)一個(gè)規(guī)模不大的精品店和小商店，小商店出售旅游者需要的生活用品和有本地特色的旅游紀(jì)念品；小型書店可以為客人提供購置報(bào)刊雜志和一些圖書的方便；在現(xiàn)代酒店中鮮花店也是很受客人歡送的。洗衣店可代理住店客人的洗衣效勞，為客人提供方便。停車場重慶局部四星級酒店車位數(shù)量設(shè)置，平均每家酒店有193個(gè)停車位〔如下〕，結(jié)合重慶當(dāng)?shù)仄嚀碛辛康拈_展趨勢〔主要分析可參看重慶市場調(diào)查報(bào)告〕及沙坪壩區(qū)四星級酒店目前車位配置情況，我司建議本酒店車位數(shù)量可配150個(gè)。參考：重慶局部四星級酒店停車位數(shù)量酒店名稱車位數(shù)〔單位：個(gè)〕東方花苑酒店300皇嘉大酒店120重慶麗苑大酒店100揚(yáng)子江假日酒店200重慶大世界247平均193行政和職工用房行政用房包括總經(jīng)理辦公室、黨委、工會(huì)、共青團(tuán)辦公室及財(cái)務(wù)、人事、保衛(wèi)等非營業(yè)部門的辦公室。職工用房包括職工食堂和廚房、職工更衣、洗浴室、職工培訓(xùn)室、文體活動(dòng)室、倒班室等。體量配比(規(guī)模定位)客房區(qū)面積在客房設(shè)計(jì)中，開間一般4m至4.6m〔少數(shù)有3.8m的，也有5m以上的〕，進(jìn)深一般8m至9m，〔低的少數(shù)有7m多的，高的少數(shù)有12m多的〕，建筑面積〔包括衛(wèi)生間和門內(nèi)小走廊〕一般30至40m2，其中凈面積(不包括衛(wèi)生間和門內(nèi)小走廊)20至28m2，衛(wèi)生間4.5m2〔現(xiàn)代高檔酒店的衛(wèi)生間要求有浴盆、淋浴、洗臉池和座便器，有條件的最好干濕分開〕，并符合國家?飯店星級的劃分及評定設(shè)施設(shè)備評定標(biāo)準(zhǔn)?中關(guān)于客房面積不少于38、30m2，四、五星級酒店客房凈面積不小于20、22m2，衛(wèi)生間面積不小于4m2的規(guī)定和要求。三星級酒店一般在上述數(shù)據(jù)的低線上，四、五星級酒店在中、高線上?？头扛叨?，國外酒店一般除去樓板后凈高2.6至2.8m，少數(shù)在3m以上。國內(nèi)星級酒店“設(shè)施設(shè)備評定標(biāo)準(zhǔn)〞要求不低于3m或2.7m，符合國內(nèi)實(shí)際。為了節(jié)省能源，我司認(rèn)為在一般情況下2.8m最適宜。結(jié)合重慶現(xiàn)有的三星級以上酒店的客房面積大小〔參看重慶市場調(diào)查報(bào)告中酒店客房面積及床位設(shè)置局部〕，得出本工程酒店客房面積大小比例如下：普通客房面積約為30~40m2；行政客房面積約為60~70m2；豪華套房面積約為80－150m2。以此為依據(jù)，計(jì)算出本工程客房局部的面積如下表：客房區(qū)面積建議開間進(jìn)深層高建筑面積〔包括衛(wèi)生間和門內(nèi)小走廊〕數(shù)量總建筑面積m2普通客房4m至4.6m8m至9m2.8m40m232間9280m行政客房///70m50間3500m套房///80m35間2800m總統(tǒng)套房///150m1間150m合計(jì)15730m餐飲區(qū)面積餐廳局部餐廳規(guī)模在一般情況下以客房的床位數(shù)作為計(jì)算依據(jù)，一個(gè)床位一個(gè)餐位，每一個(gè)餐