湖南高檔社區(qū)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略報(bào)告總建筑面積萬(wàn)平米

xx·營(yíng)銷(xiāo)策略及執(zhí)行報(bào)告報(bào)告結(jié)構(gòu)思路案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)策略核心問(wèn)題提出營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行項(xiàng)目解析客戶(hù)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析客戶(hù)特征分析項(xiàng)目資源分析項(xiàng)目基本狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：回現(xiàn)：從開(kāi)盤(pán)到年底實(shí)現(xiàn)一億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。速度：從8月初蓄客到年底實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售套數(shù)350套，總面積3.36萬(wàn)平米。品牌：自身品牌傳承，片區(qū)形象突破。目標(biāo)解析

世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解：對(duì)項(xiàng)目而言：跑贏大勢(shì)，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速蓄客、快速銷(xiāo)售目標(biāo)，銷(xiāo)售速度遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平。

從蓄積客戶(hù)到開(kāi)盤(pán)約兩個(gè)月時(shí)間；銷(xiāo)售周期約三個(gè)月時(shí)間；月均銷(xiāo)售100多套，是現(xiàn)在市場(chǎng)銷(xiāo)售速度的4-5倍。對(duì)新金鴻而言：保障項(xiàng)目可持續(xù)開(kāi)發(fā)所必須的現(xiàn)金流，自身品牌傳承。

滿(mǎn)足項(xiàng)目年度啟動(dòng)及開(kāi)發(fā)所必須的現(xiàn)金流，為新金鴻公司全盤(pán)資金運(yùn)作提供基石。項(xiàng)目資源分析報(bào)告結(jié)構(gòu)思路案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)策略核心問(wèn)題提出營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行項(xiàng)目解析客戶(hù)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析客戶(hù)特征分析項(xiàng)目基本狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于xx中心區(qū)西南角，京珠與長(zhǎng)永高速交匯處，屬于xx中心城區(qū)的陌生區(qū)域xx位于xx中心區(qū)西南角，處于京珠高速和長(zhǎng)永高速交匯處；項(xiàng)目所在地距離xx中心區(qū)核心約5分鐘車(chē)程，距離長(zhǎng)沙市區(qū)約20分鐘車(chē)程；項(xiàng)目毗鄰中南汽車(chē)世界、汽配城、隆平高科技園以及國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位xx中心區(qū)長(zhǎng)沙市區(qū)約20分鐘車(chē)程中心區(qū)核心約5分鐘車(chē)程長(zhǎng)永高速京珠高速中南汽車(chē)世界國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)汽配城隆平高科技園站在區(qū)域的層面上看，xx東望市區(qū)，西鄰星城核心，被長(zhǎng)沙市區(qū)與xx中心城邊緣化項(xiàng)目因處于xx老城區(qū)，也并非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱區(qū)，故知名度不高；項(xiàng)目所處位置為以建成的xx第一個(gè)20平方公里規(guī)劃區(qū)域內(nèi)；處于兩高速交匯東北角，三面無(wú)視線遮擋；項(xiàng)目距離長(zhǎng)沙市區(qū)和xx中心區(qū)核心不遠(yuǎn)；只要具有形象和品牌的助推，則項(xiàng)目將形成廣泛的認(rèn)知。項(xiàng)目東面緊鄰xx老城區(qū)，北、西、南三面視野開(kāi)闊項(xiàng)目四至北面爛尾樓北面xx文化公園東面榮馨家園東面老城區(qū)（xx1區(qū)）西南角汽配城西面世界之窗、海底世界，中南汽車(chē)世界西邊西面中南汽車(chē)世界南面明城大酒店、娃哈哈、盼盼等項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積62834㎡總建筑面積327331.4㎡住宅建筑面積314870.4㎡商業(yè)建筑面積3086㎡會(huì)所建筑面積1165㎡容積率6.27住宅平均層數(shù)31.65建筑密度25.94%綠地率36.21%車(chē)位數(shù)量1960戶(hù)數(shù)3264項(xiàng)目戶(hù)型以緊湊性的兩房三房為主，是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重物業(yè)戶(hù)型配比戶(hù)型單套面積戶(hù)數(shù)總面積比例A81.3467755067.1816.99%A1162.68223578.961.10%B74.7583162117.2519.17%B1149.5274036.51.25%C106.3886491912.3228.36%C1212.76296170.041.90%D70.6818212863.763.97%D1141.366848.160.26%E82.9318415259.124.71%E1165.866995.160.31%F123.41637774.832.40%F1246.22492.40.15%G60.79633829.771.18%G1121.582243.160.08%H82.1530124727.157.63%H1164.31016430.51%J65.931288439.042.60%J1131.864527.440.16%K133.58324274.561.32%K1267.161267.160.08%L3811242561.31%M38.551124317.61.33%N43.431134907.591.51%O54.26281519.280.47%P64.21281797.880.55%Q69.75302092.50.65%Q1139.51139.50.04%xx房地產(chǎn)當(dāng)前主流產(chǎn)品是70-90㎡的兩房，120-140㎡的三房；當(dāng)前xx房地產(chǎn)市場(chǎng)品牌開(kāi)發(fā)商、明星樓盤(pán)不多，xx是xx大盤(pán)之一碧桂園·威尼斯城華潤(rùn)·鳳凰城新金鴻·xx東業(yè)早安星城項(xiàng)目資源分析報(bào)告結(jié)構(gòu)思路案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)策略核心問(wèn)題提出營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行項(xiàng)目解析客戶(hù)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析客戶(hù)特征分析項(xiàng)目基本狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)分析金融調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向需求的本質(zhì)，鼓勵(lì)自住、打壓投機(jī)，使得資本助推力量減弱，投資需求放緩，剛性需求觀望十七大報(bào)告指出：綜合運(yùn)用財(cái)政、貨幣政策，提高宏觀調(diào)控水平；健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難。2002~2007第三季度宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響結(jié)果：與調(diào)控的初衷相違背，房?jī)r(jià)依然節(jié)節(jié)攀升本輪宏觀調(diào)控及其影響金融機(jī)構(gòu)緊縮銀根，收緊房貸，貸款門(mén)檻提高各大銀行取消加按業(yè)務(wù)；嚴(yán)格貸款審批手續(xù)、控制多套購(gòu)房貸款成數(shù)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)三套以上客戶(hù)銀行可能不予辦理按揭，二手放貸基本停止；調(diào)整利率結(jié)構(gòu)，上漲短期利率貸款。2007.8至今成效明顯，客戶(hù)明顯觀望，開(kāi)發(fā)商定價(jià)謹(jǐn)慎實(shí)質(zhì)：調(diào)控市場(chǎng)心理調(diào)控購(gòu)買(mǎi)能力政府宏觀調(diào)控方向的轉(zhuǎn)變政府抑制房?jī)r(jià)上漲決心堅(jiān)定，長(zhǎng)期而言房?jī)r(jià)增幅將趨于理性；手段趨于多元化，除堅(jiān)持“土地政策、行政管理以及供應(yīng)結(jié)構(gòu)”外，未來(lái)將強(qiáng)化“金融、稅收政策”的措施；調(diào)控方向從供給和市場(chǎng)心理逐漸轉(zhuǎn)向需求的本質(zhì)。未來(lái)政策方向預(yù)判宏觀大勢(shì)只要“從緊的貨幣政策”沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的局面就不可能出現(xiàn)根本性的扭轉(zhuǎn)宏觀政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)形式：市場(chǎng)需求繼續(xù)下降，市場(chǎng)觀望情緒濃厚1房?jī)r(jià)將進(jìn)一步回歸理性，成交量下滑2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資資金緊縮，行業(yè)進(jìn)一步洗牌3因此，在宏觀政策沒(méi)有出現(xiàn)根本調(diào)整時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不會(huì)出現(xiàn)破冰之旅，08年下半年乃至2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將仍然持續(xù)處于市場(chǎng)調(diào)整期。宏觀大勢(shì)2008年長(zhǎng)沙市場(chǎng)供應(yīng)量集中爆發(fā)，供需嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面供通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2008年住宅供應(yīng)量約為1500萬(wàn)平方米。2007年1-11月，土地市場(chǎng)共成交9600畝，商品房建筑面積大約在1600萬(wàn)平方米左右，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)被進(jìn)一步放大。需在投資需求被放大的2007年，商品房銷(xiāo)售銷(xiāo)量為790萬(wàn)平方米，在市場(chǎng)保持健康狀態(tài)下，08按同比增長(zhǎng)10％計(jì)算，即08年銷(xiāo)售約900萬(wàn)平方米。在市場(chǎng)持續(xù)觀望下，則銷(xiāo)售量可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。＜需求供給長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)狀新政出臺(tái)后，08年上半年長(zhǎng)沙商品房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面長(zhǎng)沙商品房1-6月成交均價(jià)下跌了近200元/㎡。從1月到3月，商品房成交均價(jià)在3900-4000元/㎡內(nèi)小幅波動(dòng)，到了4月，商品房成交均價(jià)就下跌到3800元/㎡，相對(duì)于三月份3990元/㎡的價(jià)格下跌了190元/㎡；至五月份，成交均價(jià)繼續(xù)下跌，至3767元/㎡。官方數(shù)據(jù)顯示存在一定的差異性，長(zhǎng)沙大多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)不同程度的下滑，下降幅度5%—15%不等。2008年以來(lái)商品房銷(xiāo)售量自2月由于春節(jié)等因素探到低谷后，3月開(kāi)始，銷(xiāo)售量回升至1月水平，但與去年下半年相比，銷(xiāo)售量仍有較大落差。進(jìn)入4月，商品房銷(xiāo)售量并沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)期中的回升，而是再度大幅度下降。4月以來(lái)開(kāi)發(fā)商拋出的降價(jià)措施反而給了市場(chǎng)以期待的信心，外加房交會(huì)的即將舉行，市場(chǎng)觀望情緒有進(jìn)一步加劇的跡象。到了4月底5月，房交會(huì)的開(kāi)展、多數(shù)樓盤(pán)的讓利優(yōu)惠打開(kāi)了5月商品房的交易，從5月房交易結(jié)果來(lái)看，成交套數(shù)相對(duì)于4月份上漲了2328套，但5月份短暫陽(yáng)春未扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)沙市場(chǎng)頹勢(shì)，6月份市場(chǎng)未出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)。長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)狀多次置業(yè)客戶(hù)購(gòu)房心態(tài)趨于理性：首付提高推遲購(gòu)房計(jì)劃，謹(jǐn)慎選擇目標(biāo)樓盤(pán)，自住需求支撐市場(chǎng)自住購(gòu)房客中，看跌情緒嚴(yán)重，延遲購(gòu)房幾乎占一半；投資購(gòu)房客中，放棄購(gòu)買(mǎi)的幾乎占一半；整體來(lái)看，受新政影響的占比達(dá)54%，但剛性需求仍占主導(dǎo)，若新政真正實(shí)施到位，影響巨大。對(duì)多次置業(yè)購(gòu)房計(jì)劃的影響：多次置業(yè)者自住型多為改善住房環(huán)境，新政后首付大幅提高，28%購(gòu)房計(jì)劃延后，投資購(gòu)房者中放棄購(gòu)買(mǎi)的也幾乎占了一半；整體來(lái)看，54%的客戶(hù)受到影響，新政對(duì)于多次置業(yè)客戶(hù)的影響力最大。大部分客戶(hù)對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)較為理性，認(rèn)為長(zhǎng)沙經(jīng)過(guò)房?jī)r(jià)高漲的一段時(shí)間后會(huì)逐漸放緩，在一定程度上相信政府的調(diào)控行為。自主需求支撐，投資客尤其外地投資客風(fēng)潮已退多次置業(yè)客戶(hù)受首付提升影響大市場(chǎng)現(xiàn)狀從營(yíng)銷(xiāo)層面看，部分樓盤(pán)以“低價(jià)格、高折扣”進(jìn)行客戶(hù)吸引，降價(jià)成為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)主調(diào)常見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)手段：特價(jià)房（一口價(jià)）、低首付、打折、直接降價(jià)、活動(dòng)促銷(xiāo)（買(mǎi)房抽獎(jiǎng)、買(mǎi)房送車(chē)）、精裝修等，但是收效甚微。長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)狀大勢(shì)判斷：在宏觀政策沒(méi)有出現(xiàn)根本調(diào)整之前，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步回歸理性市場(chǎng)表現(xiàn)：新政對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，從2008年市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)量?jī)r(jià)其跌的現(xiàn)象，市場(chǎng)成交低迷。2營(yíng)銷(xiāo)手法：受新政策影響，打破市場(chǎng)觀望，降價(jià)已成為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)主調(diào)，各種各樣的促銷(xiāo)手段層出不窮。4市場(chǎng)大趨勢(shì)：2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)集中爆發(fā)，將出現(xiàn)明顯的供大于求的局面，經(jīng)歷06、07年土地成交的高峰期，未來(lái)供應(yīng)量將持續(xù)走高。1客戶(hù)演變：受新政策影響，投資客戶(hù)逐漸淡出市場(chǎng)，主要以剛性自住、改善型需求客戶(hù)為主，客戶(hù)購(gòu)房逐漸理性，越來(lái)越關(guān)注項(xiàng)目的品質(zhì)及性?xún)r(jià)比。3xx當(dāng)前在區(qū)域、產(chǎn)業(yè)及交通規(guī)劃均著眼于將來(lái)，未來(lái)四年xx將擴(kuò)大一倍，因此項(xiàng)目面臨較大的市場(chǎng)契機(jī)國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)位于湖南省會(huì)長(zhǎng)沙市東郊xx，創(chuàng)建于1992年8月，2000年2月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃控制面積60平方公里，“以三個(gè)20平方公里”的規(guī)劃藍(lán)圖實(shí)施，目前xx總?cè)丝?5萬(wàn)。xx已建成了xx大道以西，中南汽車(chē)世界以東20平方公里城區(qū)。xx大道以東，東八線以西及瀟湘西路以西約20平方公里的基礎(chǔ)設(shè)施已基本到位。14家世界500強(qiáng)企業(yè)先后落戶(hù)xx，三一重工、山河智能等296家規(guī)模工業(yè)企業(yè)在xx發(fā)展壯大。區(qū)內(nèi)已形成以三一重工等為主體的先進(jìn)制造技術(shù)產(chǎn)業(yè)，以LG、飛利浦、曙光等為主體的電子信息產(chǎn)業(yè)，以金沙利等為主體的輕印包裝，以娃哈哈等為主體的食品飲料，以長(zhǎng)沙力元、華天鋁業(yè)等為主體的新材料產(chǎn)業(yè)，以金農(nóng)、亞華、福來(lái)格等為主體的生物工程等產(chǎn)業(yè)格局?！笆晃濉逼陂g，長(zhǎng)沙縣和長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃在縣城xx投入25億元，建設(shè)好東一線至東十二線，北至濱湖路，南至機(jī)場(chǎng)高速等25條城市主次干道，形成60平方公里城區(qū)道路骨架。在“東拓”上，以長(zhǎng)永高速、開(kāi)元東路、漓湘路為依托，拉動(dòng)城市向東發(fā)展；在“西接”上，全面拉通與長(zhǎng)沙市區(qū)對(duì)接的多個(gè)出入通道，加快融城步伐。在“東拓西接”的同時(shí)，分別以黃興大道和京珠高速為軸線，向南北兩方同時(shí)擴(kuò)展。xx規(guī)劃xx房地肌產(chǎn)市場(chǎng)格痰局分六大疾板塊，中演南汽車(chē)世偷界和中心侮區(qū)是xx至房地產(chǎn)熱泥點(diǎn)區(qū)域東南板塊萬(wàn)家麗北開(kāi)元路東中心區(qū)板塊中南汽車(chē)世界xx大道北xx市擔(dān)場(chǎng)格局xx房地幻玉產(chǎn)市場(chǎng)六猜大板塊特瘦征xx市場(chǎng)耗格局板塊劃分板塊特征代表樓盤(pán)片區(qū)價(jià)格萬(wàn)家麗北板塊目前交通不便，通達(dá)性較差，但是萬(wàn)家麗北路八月通車(chē)，交通得到極大改善；片區(qū)配套奇缺，缺乏生活氛圍；板塊啟動(dòng)不久，因靠近市區(qū)，人們對(duì)萬(wàn)家麗北路板塊具有一定的認(rèn)知度；項(xiàng)目數(shù)量少，但規(guī)模較大，產(chǎn)品較為豐富；土地資源豐富，開(kāi)發(fā)潛力大。好望谷、愿景·山水灣、紅樹(shù)灣、世景華庭、圓夢(mèng)·完美生活高層3000別墅8500-11000中南汽車(chē)世界片區(qū)交通便利，配套成熟；片區(qū)靠近市區(qū)，認(rèn)知度高；在人們心理意識(shí)中，該片區(qū)和市區(qū)差異逐漸縮小；新項(xiàng)目集中興起，短時(shí)間內(nèi)放量較大。紫荊城、金三華邸、星城雅郡、湘楚家園、筑夢(mèng)園高層3200-3400中心區(qū)板塊城市副中心核心區(qū)，城市配套及基礎(chǔ)設(shè)施日益完善，片區(qū)通達(dá)性佳；片區(qū)規(guī)劃決定xx未來(lái)發(fā)展的潛力巨大；京珠高速的隔離作用，xx中心區(qū)的認(rèn)知度逐漸提高，但是也具有一定的心理距離；單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，整體開(kāi)發(fā)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，樓層以高層為主，產(chǎn)品較單一。香檳小鎮(zhèn)、尚都花園城、楚天馨苑、榮鑫家園、錦璨家園、中央公館、華潤(rùn)·鳳凰城、尚城、佳美星城高層2880-3900，價(jià)格呈南低北高趨勢(shì)東南板塊片區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施極不完善，缺乏生活氛圍，市區(qū)對(duì)該片區(qū)的認(rèn)知度低；片區(qū)樓盤(pán)放量巨大而且集中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈；物業(yè)類(lèi)型較為單一，同質(zhì)化嚴(yán)重；片區(qū)交通通達(dá)性較好，在未來(lái)規(guī)劃發(fā)展中潛力較大，但是目前片區(qū)仍是極為陌生的區(qū)域。星城·國(guó)際、華天LOHO小鎮(zhèn)、方略·瀟邦、方略·學(xué)府佳境、博雅·上院、未來(lái)蜂巢、圣力華苑、東門(mén)尚苑、早安星城高層2600-3200，早安星城3900，片區(qū)價(jià)格戰(zhàn)激烈xx路北板塊大盤(pán)進(jìn)駐，市場(chǎng)認(rèn)知逐步提升；物業(yè)類(lèi)型豐富，項(xiàng)目規(guī)模普遍較大。碧桂園·威尼斯城、松雅湖畔價(jià)格落差較大，威尼斯高層4000-4500開(kāi)元路東板塊板塊剛剛啟動(dòng)，市場(chǎng)認(rèn)知低；物業(yè)類(lèi)型豐富，后續(xù)開(kāi)發(fā)量大鵬基·諾亞山林、彩都價(jià)格落差較大，2600-4000各片區(qū)踩高層電社梯產(chǎn)品于價(jià)格分杠布趨勢(shì)秧：以中礙心區(qū)和箱中南汽雙車(chē)世界避價(jià)格最享高板塊劃分代表樓盤(pán)戶(hù)型面積片區(qū)價(jià)格萬(wàn)家麗北板塊愿景·山水灣、紅樹(shù)灣、世景華庭、圓夢(mèng)·完美生活1房：60㎡2房：77-90㎡3房：119-132㎡4房：148、158㎡高層3000中南汽車(chē)世界紫荊城、金三華邸、星城雅郡、湘楚家園、筑夢(mèng)園1房：50、53㎡2房：86-118㎡3房：110、124㎡4房：133、144㎡高層3200-3400中心區(qū)板塊香檳小鎮(zhèn)、尚都花園城、楚天馨苑、榮鑫家園、錦璨家園、中央公館、華潤(rùn)·鳳凰城、尚城、佳美星城1房：30、53、68㎡2房：80～105㎡3房：107～180㎡4房：130㎡高層2880-3900，價(jià)格呈南低北高趨勢(shì)東南板塊星城·國(guó)際、華天LOHO小鎮(zhèn)、方略·瀟邦、方略·學(xué)府佳境、博雅·上院、未來(lái)蜂巢、圣力華苑、東門(mén)尚苑、早安星城2房：78—95㎡3房：103-140㎡4房：145-159.4㎡高層2600-3200，xx路北板塊碧桂園·威尼斯城、松雅湖畔2房：90-96㎡3房：126-134㎡價(jià)格落差較大，威尼斯高層4000-4500，松雅湖畔2900開(kāi)元路東板塊鵬基·諾亞山林、彩都1房：59㎡2房：79、92、94、98㎡3房：122、131、132㎡4房：136㎡價(jià)格落差較大，鵬基·諾亞山林多層4000，彩都高層2600xx上燒半年供賀給量巨測(cè)大，5您-6月圈份達(dá)到愈最高峰撕，中心換區(qū)板塊污居于六尤區(qū)之首撞（25營(yíng)00余獅套）xx市場(chǎng)憤供給xx區(qū)下件半年供應(yīng)求量將達(dá)1斤50萬(wàn)平慘米，主要復(fù)集中在8鞭、9月份即，市場(chǎng)競(jìng)膨爭(zhēng)更加激這烈板塊項(xiàng)目名稱(chēng)下半年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品類(lèi)型入市時(shí)間中心區(qū)板塊中央公館5.8高層預(yù)計(jì)2008.8香檳小鎮(zhèn)3高層預(yù)計(jì)2007.9尚都花園城2.5高層預(yù)計(jì)2007.11楚天四期3高層預(yù)計(jì)年底華潤(rùn)·鳳凰城6小高層預(yù)計(jì)2008.8xx一期3.36高層預(yù)計(jì)2008.9小計(jì)23.66

東南板塊方略·瀟邦2.8高層、小高層2008.6.21博雅上院Ⅱ3.6小高層2008.1.13早安星城7.5電梯房預(yù)計(jì)年底未來(lái)蜂巢4.5高層、小高層2008.4.19東門(mén)尚苑1高層、小高層2008.4華天loho小鎮(zhèn)7高層、小高層2008.6.27旭輝緹香郡一期5高層預(yù)計(jì)2008.10小計(jì)31.4

板塊項(xiàng)目名稱(chēng)下半年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品類(lèi)型入市時(shí)間中南板塊筑夢(mèng)園2.3高層2008.7.19小計(jì)2.3

萬(wàn)家麗北世景華庭2.3小高層2008.5.19紅樹(shù)灣2小高層2008.6.28完美生活6高層預(yù)計(jì)2008.9好望谷5獨(dú)立別墅預(yù)計(jì)2008.8宏夢(mèng)卡通城3洋房預(yù)計(jì)2008.8小計(jì)18.3

xx大道松雅湖畔4.5小高層2008.6.9小計(jì)4.5

開(kāi)元路東潤(rùn)城6.2小高層——鵬基諾亞山林8.4小高層、洋房、聯(lián)排預(yù)計(jì)年底小計(jì)14.6

合計(jì)

94.76

下半年透8、9鵝月份，堵xx將辯出現(xiàn)集飄中放量奔的情況漠，屆時(shí)扔市場(chǎng)供睛給暴漲鏈，加上腫上半年腳尚未消拌化的市辮場(chǎng)供給棚，整個(gè)幸xx片沈區(qū)下半蘋(píng)年預(yù)計(jì)沃將達(dá)到機(jī)150發(fā)萬(wàn)平米罪左右的紐奉供應(yīng)量xx市癢場(chǎng)供給xx市烘場(chǎng)小結(jié)毛：供給附量巨大傾，市場(chǎng)欲觀望情志緒濃厚期，量?jī)r(jià)耀齊跌，孔營(yíng)銷(xiāo)活梳動(dòng)收效潮甚微2市場(chǎng)受糟大勢(shì)影箭響，觀蒼望情緒逗濃厚，輪成交量垂急劇下送滑。xx房地血產(chǎn)市場(chǎng)新搞盤(pán)眾多，雨整體供應(yīng)味量巨大。增價(jià)格區(qū)間惜在260蟻0-39雄00之間喬，市場(chǎng)均遵價(jià)較07儀年整體下凝滑。13片區(qū)主錫要促銷(xiāo)示手段是猛“打折小、優(yōu)惠么”等，熱各類(lèi)型汁促銷(xiāo)推補(bǔ)廣活動(dòng)袖取得的懼效果均作不理想喉，目前棉片區(qū)內(nèi)怪大部分慌樓盤(pán)均末停止了弊促銷(xiāo)推供廣活動(dòng)蕉。項(xiàng)目資源敬分析報(bào)告結(jié)構(gòu)背思路案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)策臂略核心問(wèn)逗題提出營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行項(xiàng)目解析客戶(hù)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)狀首況分析客戶(hù)特歷征分析項(xiàng)目基萬(wàn)本狀況房地產(chǎn)尼市場(chǎng)分湯析xx置痕業(yè)客戶(hù)撥群體區(qū)結(jié)域分布游明顯，悉以京珠雖高速為連界，東業(yè)邊以x搬x本地監(jiān)為主，衫西邊以定市區(qū)客位戶(hù)為主西部板塊代表性樓盤(pán)客戶(hù)來(lái)源山水灣1期長(zhǎng)沙市中高級(jí)管理員、個(gè)體戶(hù)，普通員工，中年客戶(hù)居多世景華庭2期1批長(zhǎng)沙市中高級(jí)管理員、個(gè)體戶(hù)，普通員工，周邊教師紅樹(shù)灣2期1批長(zhǎng)沙市中高級(jí)管理員、個(gè)體戶(hù)，普通員工，周邊教師紫晶城2期市區(qū)客戶(hù)為主，少量xx區(qū)域客戶(hù)金三華邸2期xx區(qū)域客戶(hù)為主東部板塊代表性樓盤(pán)客戶(hù)來(lái)源尚都花園城2批xx企業(yè)員工、長(zhǎng)沙市普通員工錦璨家園一期xx企業(yè)員工及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)佳美星城xx企業(yè)員工及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主楚天馨苑xx企業(yè)員工華潤(rùn)·鳳凰城市區(qū)及xx中高端客戶(hù)，xx經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)中高層管理者尚城市區(qū)及xx中高端客戶(hù)博雅·上院2期2批經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)員工，遠(yuǎn)大路沿線企事業(yè)員工東門(mén)尚苑1期2批遠(yuǎn)大路沿線企事業(yè)員工，經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)員工星城國(guó)際2期2批經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)員工較多方略瀟邦1期1批經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)員工較多華天LOHO小鎮(zhèn)經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)員工較多、開(kāi)發(fā)商內(nèi)部員工xx置業(yè)客戶(hù)犯區(qū)域特征甚明顯；靠近京兩珠高速冶的樓盤(pán)名市區(qū)和xx的客戶(hù)比并例不定，何主要看樓僑盤(pán)針對(duì)的土細(xì)分市場(chǎng)矛；使消費(fèi)者歐認(rèn)同的中瘡高檔樓盤(pán)射能吸引更馳多的市區(qū)現(xiàn)置業(yè)客戶(hù)夠。xx房地芳產(chǎn)置業(yè)客碎戶(hù)特征分圾析客戶(hù)分類(lèi)背景特征購(gòu)房需求特征敏感點(diǎn)分析支付能力經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、隆平高科技園企業(yè)中高管收入可觀，文化層次普遍較高，講求生活品味和質(zhì)量，本地人和外地人都有追求完善的配套片區(qū)環(huán)境、社區(qū)檔次、資源景觀、管理服務(wù)☆☆☆☆☆本地個(gè)體及私營(yíng)企業(yè)主中南汽車(chē)世界、汽配城等地的個(gè)體戶(hù)和私企老板，擁有一套住房，為了換房改善居住環(huán)境追求樓盤(pán)檔次及居住環(huán)境居住環(huán)境、樓盤(pán)檔次、資源景觀、管理服務(wù)☆☆☆☆☆經(jīng)開(kāi)區(qū)及科技園企業(yè)職工一般是兩口或三口之家，夫妻兩人均是企業(yè)職工，家庭收入可觀，外地人，但是工作穩(wěn)定，將要在長(zhǎng)沙定居追求居住氛圍，交通方便，工作便利片區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、交通、性?xún)r(jià)比☆☆☆☆☆xx本地居民老城區(qū)居民，換房改善居住環(huán)境，或者是年輕夫妻結(jié)婚購(gòu)房產(chǎn)品品質(zhì)、交通便利、配套完善產(chǎn)品品質(zhì)、配套、居住環(huán)境、交通、價(jià)格☆☆☆xx本地公務(wù)員、政府企事業(yè)單位職工一般在xx政府企事業(yè)單位工作較長(zhǎng)年限，收入穩(wěn)定，與老人、孩子同住重視環(huán)境，二次置業(yè)，多為子女住房考慮居住環(huán)境、交通、配套、價(jià)格☆☆☆長(zhǎng)沙縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入中上，想通過(guò)換房進(jìn)城，改變戶(hù)籍看重交通和配套，強(qiáng)調(diào)認(rèn)同感交通、配套、價(jià)格☆☆☆長(zhǎng)沙市區(qū)客戶(hù)一般是市區(qū)內(nèi)收入一般的工薪階層，或者是新婚夫婦購(gòu)房等，市區(qū)房?jī)r(jià)太高，考慮在xx置業(yè)便利的交通，配套完善價(jià)格、居住環(huán)境、交通及配套☆☆☆本項(xiàng)目繪受地域六影響，隊(duì)核心客卵戶(hù)區(qū)域印主要以戴xx本僅地為主碗，輻射屠周邊及妹市區(qū)潛在客持戶(hù)重要客戶(hù)核心客仙戶(hù)偶得客扇戶(hù)核心客戶(hù)察：60%某~70濱%職業(yè)群蔥體：經(jīng)開(kāi)區(qū)榴及科技越園企業(yè)允職工；謠xx本剝地居民削；xx慰本地公督務(wù)員、撇政府企架事業(yè)單步位職工置業(yè)目佩的：自住為主亭，或?yàn)樽痈∨?、父母支?gòu)房經(jīng)濟(jì)能細(xì)力：家庭年脅收入1腦0萬(wàn)左陡右基本特征寨：年齡集哄中在2歷0-3氧5歲之洪間，兩抽口或三寸口之家廊。置業(yè)特征塵：多數(shù)為首挨次置業(yè)，躍購(gòu)房以自左住、改善臣居住條件優(yōu)為主重要客打戶(hù)：20%把~30背%職業(yè)群球體：經(jīng)濟(jì)技鉛術(shù)開(kāi)發(fā)睛區(qū)、隆姿平高科佳技園企愛(ài)業(yè)中高妨管；本展地個(gè)體韻及私營(yíng)鑄企業(yè)主置業(yè)目辦的：自住，改杠善居住環(huán)虎境，或?yàn)閾魏⒆淤I(mǎi)房鳳、少量投哈資經(jīng)濟(jì)能組力：家庭年收莊入15萬(wàn)敵以上，有嶄私家車(chē)。置業(yè)特征芬：多次置業(yè)驗(yàn)者，對(duì)居衡住環(huán)境、俘社區(qū)檔次癥、管理服航務(wù)要求較身高偶得客戶(hù)經(jīng)：3%~糖5%來(lái)源：省外或境掉外潛在客曠戶(hù)：5%~1私0%來(lái)源：長(zhǎng)沙縣周秧邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居積民、長(zhǎng)沙僚市區(qū)職業(yè)貢者本項(xiàng)目前曉期置業(yè)客恨戶(hù)以xx榆本地為主凝，在樓盤(pán)季品牌及形哪象建立之坊后，置業(yè)衫群體將輻辜射到長(zhǎng)沙筆市區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)及科技園企業(yè)職工；xx本地居民；xx本地公務(wù)員、政府企事業(yè)單位職工經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、隆平高科技園企業(yè)中高管；本地個(gè)體及私營(yíng)企業(yè)主長(zhǎng)沙縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、長(zhǎng)沙市區(qū)職業(yè)者省外或境外職業(yè)者經(jīng)開(kāi)區(qū)及科技園企業(yè)職工；xx本地居民；xx本地公務(wù)員、政府企事業(yè)單位職工經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、隆平高科技園企業(yè)中高管；本地個(gè)體及私營(yíng)企業(yè)主長(zhǎng)沙縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、長(zhǎng)沙市區(qū)職業(yè)者省外或境外職業(yè)者通過(guò)對(duì)項(xiàng)丑目的形象垃宣傳，品貪牌構(gòu)建，顏并通過(guò)項(xiàng)苗目主體工門(mén)程的大盤(pán)龍昭示性，未輔以開(kāi)發(fā)麗商的管理需和服務(wù)，區(qū)本項(xiàng)目社妨?xí)J(rèn)同感糕增強(qiáng)，置責(zé)業(yè)客戶(hù)群且體范圍擴(kuò)亦大因項(xiàng)目自暴身存在硬狹傷，初期雷中高端客笛戶(hù)及長(zhǎng)沙脖市區(qū)客戶(hù)螺對(duì)其缺乏劇認(rèn)同感，棗同時(shí)由于xx高端樓需盤(pán)對(duì)該礎(chǔ)職業(yè)群逼體的爭(zhēng)休奪，項(xiàng)巾目在爭(zhēng)個(gè)取該層安次客戶(hù)敢上居于南劣勢(shì)從核心爭(zhēng)客戶(hù)的猛特征與榮關(guān)注點(diǎn)湖出發(fā)的臂營(yíng)銷(xiāo)啟穿示重視對(duì)樓咸盤(pán)形象，沖品牌傳承巧的推廣。雜利用宣傳睜推廣構(gòu)建燈項(xiàng)目大盤(pán)尋形象，并智將物業(yè)品承牌有效傳以遞給置業(yè)談?wù)咧匾暽鐓^(qū)四形象及物南業(yè)檔次有效解決譯項(xiàng)目硬傷齒，并通過(guò)周展示和包害裝規(guī)避項(xiàng)戚目劣勢(shì)，香建立消費(fèi)泄者對(duì)項(xiàng)目搜高品質(zhì)居智住環(huán)境的爸信心重視高村品質(zhì)的播居住環(huán)奴境營(yíng)銷(xiāo)活蝴動(dòng)尊重邊當(dāng)?shù)厝税∩睢⒀盼幕?xí)撒慣，注醬重人際缸推廣，屆加強(qiáng)老示客戶(hù)的灣現(xiàn)身說(shuō)鑰法生活圈得層固定宣傳推廣氏要加強(qiáng)對(duì)知區(qū)域價(jià)值里的挖掘與柳區(qū)域形象嚼的塑造，蜜宣導(dǎo)產(chǎn)品社的城市形仰象，獲取呀社會(huì)對(duì)項(xiàng)沈目的廣泛揚(yáng)認(rèn)知對(duì)項(xiàng)目封區(qū)域模溫糊，但疊具有一熊定認(rèn)知比度通過(guò)多故種宣傳走渠道傳證遞、展點(diǎn)現(xiàn)項(xiàng)目筑高性?xún)r(jià)方比，迎舌合客戶(hù)蟻需求剛性自住華為主，追負(fù)求實(shí)惠和跳高性?xún)r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)狀路況分析客戶(hù)特征喘分析報(bào)告結(jié)構(gòu)紙思路項(xiàng)目基再本狀況案例借斗鑒營(yíng)銷(xiāo)策晌略核心問(wèn)殺題提出營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)訂行項(xiàng)目解扛析項(xiàng)目資源鋪分析客戶(hù)目晴標(biāo)房地產(chǎn)市蹄場(chǎng)分析本項(xiàng)目競(jìng)兆爭(zhēng)項(xiàng)目主兔要分布在傾xx中心音區(qū)和中南振汽車(chē)世界輕兩大板塊xx紫晶城2期星城雅郡湘楚家園金三華邸尚都楚天馨苑楚天四期香檳小鎮(zhèn)緹香郡東門(mén)尚苑早安星城美林水郡筑夢(mèng)園世景華庭山水灣紅樹(shù)灣完美生活宏夢(mèng)卡通城好望谷碧桂園·威尼斯城松雅湖畔華潤(rùn)·鳳凰城尚城中央公館廣泰家園佳美星城錦粲家園彩都陶然居凱旋門(mén)鵬基諾亞山林星城國(guó)際LOHO小鎮(zhèn)圣力華苑未來(lái)蜂巢方略·瀟邦未來(lái)青年城博雅·上院香草天空榮鑫家園第一梯純隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)蜓項(xiàng)目（要核心對(duì)片手）：延華潤(rùn)·鳳凰城副、尚城辣、紫晶威城第二梯隊(duì)栗競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目伏：榮鑫家咽園、香檳泥小鎮(zhèn)、楚含天馨苑、蛙尚都花園獄城、中央?yún)柟^、金壩三華邸等棟；第三梯隊(duì)龜競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目假：除此之錄外xx其它項(xiàng)目輩，對(duì)項(xiàng)目克客戶(hù)具有糾一定的分襯流作用。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目無(wú)選取原則翠：產(chǎn)品同狹質(zhì)，價(jià)甩格類(lèi)似櫻，入市喬時(shí)間重干疊；對(duì)項(xiàng)目芬品牌、事形象具割有威脅張性。在市場(chǎng)形脫象及品牌分上，鳳凰筆城、尚城鵝以及紫晶貢城對(duì)本項(xiàng)緊目具有強(qiáng)溜勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)與本項(xiàng)險(xiǎn)目同為泄xx大炕盤(pán)，高膛端市場(chǎng)鋤定位，窮其開(kāi)發(fā)鑼商具有籮品牌實(shí)量力，因疲此將直禾接攔截悄本項(xiàng)目夠高端客悅戶(hù)。鳳凰城其地位尼優(yōu)勢(shì)構(gòu)米建其高序端產(chǎn)品石形象，肺尚城的獵地段優(yōu)扯于本項(xiàng)曉目，但斤本項(xiàng)目兆因開(kāi)發(fā)蚊商的連筍續(xù)成功細(xì)開(kāi)發(fā)，枝樹(shù)立了巡壽品牌形景象，因錄此與之政匹敵。尚城紫晶城在魔項(xiàng)目形象亦和品牌上哥不及本項(xiàng)組目，但是睡其所處位系置正好能簡(jiǎn)攔截本項(xiàng)書(shū)目西邊客兔戶(hù)，加之鉛其較為強(qiáng)文勢(shì)的推廣幻玉，因此對(duì)汽本項(xiàng)目具藏有較大的薪競(jìng)爭(zhēng)力。紫晶城核心對(duì)手硬競(jìng)爭(zhēng)周邊項(xiàng)目碌雖然對(duì)本牧項(xiàng)目具有喉一定的威匠脅，但不館是本項(xiàng)目美最具競(jìng)爭(zhēng)綠力的對(duì)手?jǐn)r截本補(bǔ)項(xiàng)目x乞x片區(qū)半的客戶(hù)偏，并具鮮有較為降便利的南交通優(yōu)趕勢(shì)，目池前均價(jià)駕330繁0左右香檳小鎮(zhèn)攔截本項(xiàng)杠目來(lái)自市遵區(qū)的客戶(hù)曉，并直接驕競(jìng)爭(zhēng)xx衰本地客戶(hù)鹿，相比本甚項(xiàng)目交通色更為便利誘，目前均梯價(jià)320宗0左右尚都花園傅城項(xiàng)目均汁價(jià)28準(zhǔn)00左誘右，預(yù)曠計(jì)年底憶開(kāi)盤(pán)，粱因此對(duì)寬項(xiàng)目的攻競(jìng)爭(zhēng)性月較弱楚天四期項(xiàng)目均價(jià)難3200伍，可議價(jià)攜。項(xiàng)目形之象不佳，覆展示差，偽營(yíng)銷(xiāo)水平握低，對(duì)本屠項(xiàng)目不具喉有較大競(jìng)騎爭(zhēng)力榮鑫家孤園周邊項(xiàng)目撤競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目鑼周邊及坊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)擁目?jī)r(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力產(chǎn)品推出量單價(jià)銷(xiāo)售率尚城2008.6.151房：68㎡

2房：82-95㎡

3房：124-180㎡960套350040%鳳凰城一期預(yù)計(jì)8、9月份兩房、三房為主——3900——紫晶城2期2008.3.292房：86-118㎡

3房：110㎡544套340029%尚都花園城2批2008.1.5（二期預(yù)計(jì)11月）2房：89～90㎡

3房：112～135㎡200套3400（二期預(yù)計(jì)3200）60%香檳小鎮(zhèn)二期預(yù)計(jì)8、9月2房：80-92㎡；3房：110-122㎡；約500套3300（一期3500）——楚天馨苑2008.5.282房：89、90、105㎡

3房：115-122㎡315套280045%榮鑫家園2期2008.4.262房：93.22㎡、104㎡

3房：117-134㎡192套3000可議價(jià)15%中央公館預(yù)計(jì)8月底50、85左右的一房；

95左右的兩房；

120-140左右的三房450套3300——金三華邸2期2008.4.262房：94㎡

3房：124㎡

4房：144㎡192套340015%核心對(duì)富手周邊競(jìng)裹爭(zhēng)項(xiàng)目隨著入職市時(shí)間薪的推移費(fèi)，各樓詞盤(pán)均有箏不同程會(huì)度的降晴價(jià)；各樓盤(pán)跡均有打炮折及優(yōu)龜惠，實(shí)犧際成交貨均價(jià)低夏于對(duì)外傻宣稱(chēng)的偽市場(chǎng)價(jià)圣格；緊湊型戶(hù)推型在同類(lèi)恭價(jià)格中走比勢(shì)速度相始對(duì)較快。根據(jù)項(xiàng)車(chē)目入市坡時(shí)間，產(chǎn)xx片航區(qū)約有尋8個(gè)樓跪盤(pán)在7霞-10辮月入市鏡，總放過(guò)量約3渡6.1楚萬(wàn)平米板塊項(xiàng)目名稱(chēng)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品類(lèi)型入市時(shí)間中南板塊筑夢(mèng)園2.3高層2008.7.19萬(wàn)家麗北完美生活6高層預(yù)計(jì)2008.9好望谷5獨(dú)棟別墅預(yù)計(jì)2008.8宏夢(mèng)卡通城3洋房預(yù)計(jì)2008.8中心區(qū)中央公館5.8高層預(yù)計(jì)2008.8香檳小鎮(zhèn)3高層預(yù)計(jì)2007.9華潤(rùn)·鳳凰城6小高層預(yù)計(jì)2008.8東南板塊旭輝緹香郡一期5高層預(yù)計(jì)2008.10入市時(shí)寨間競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月28和10月28分期開(kāi)蘭盤(pán)，這騎段期間xx房地產(chǎn)市疼場(chǎng)放量巨戒大，形成跌與項(xiàng)目直致接爭(zhēng)奪客售戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)效局面尚城：因占據(jù)先覺(jué)天地段題優(yōu)勢(shì)；句倡導(dǎo)國(guó)控際街區(qū)咽生活理決念；樓企盤(pán)形象落展示較屬好尚城總建幅筑面積達(dá)12萬(wàn)平方倡米，由稿兩幢高寨層板式碰樓宇構(gòu)焰成。xx城市中咳央所在散，行政邀中心、惠商業(yè)中血心、商歷務(wù)中心眾、交通跌中心、親生活中等心，市取民活動(dòng)裹中心、瘋城市地辨理中心菠，七大丑中心集兄會(huì)；作為xx首個(gè)國(guó)懼際街區(qū)弄復(fù)合型弦地產(chǎn)項(xiàng)岔目，尚星城規(guī)劃旋有近萬(wàn)杰平米的饅高尚soho辦公空懂間，開(kāi)xx商務(wù)之勉先河；定三層商制業(yè)裙樓睛，將形席成集高飽檔餐飲惜、娛樂(lè)瘡、休閑紐奉、通訊煎為一體刪的商業(yè)精街區(qū)；8萬(wàn)余平艷米的行饒政級(jí)高型級(jí)公寓禍，以中訪小戶(hù)型蚊為主。成功樓盤(pán)班營(yíng)銷(xiāo)案例尚城主要盜是通過(guò)宣渠傳自身的細(xì)地段和產(chǎn)螺品，樹(shù)立港中心區(qū)核么心高檔物脫業(yè)的市場(chǎng)特形象項(xiàng)目處于里中心區(qū)核少心位置，店具有優(yōu)勢(shì)齒的地段資丘源和完善續(xù)的配套，宏因此項(xiàng)目昌強(qiáng)化該賣(mài)兄點(diǎn)，高調(diào)必入市。首倡國(guó)訂際街區(qū)楊生活模技式，將終國(guó)際化吉街區(qū)與辱居住、雕休閑、林娛樂(lè)、伸商務(wù)等如組合在因一起，貫提供居刺住，又孫要有豐階富的商爺業(yè)配套鏡和休閑宅配套。項(xiàng)目售法樓處包鐵裝顯得敏大氣，拋現(xiàn)場(chǎng)展嚼示高質(zhì)駛量的工適程構(gòu)件羅及材料漲（直飲墓水系統(tǒng)沫），給畢消費(fèi)者狡樹(shù)立誠(chéng)條信形象觀。VIP狠卡優(yōu)惠蔽，明城掩國(guó)際大速酒店產(chǎn)鍵品發(fā)布徐會(huì)等促癢銷(xiāo)手段蓋。2008執(zhí).6.1致5項(xiàng)目開(kāi)秀盤(pán)，推出保2棟33疤層共96腿0套高層煩單位，主篇力戶(hù)型是照82-9賭5㎡的跨2房和錄124-晃180㎡梨的3房穿，開(kāi)盤(pán)成栗交30%齊，目前銷(xiāo)彼售率40自%，成交射均價(jià)35盤(pán)00，是蠻中心區(qū)成棄交速度最殃快的樓盤(pán)艱。成功樓盤(pán)懶營(yíng)銷(xiāo)案例紫晶城：尼“原生態(tài)端景觀住宅竟”推廣掩蟲(chóng)飾項(xiàng)目不水足；大事洽件提高知掌名度；高綁使用率吸賺引置業(yè)者紫晶城位純于金鷹城恨板塊，與伙星城的旅酷游中心世御界之窗、礦海底世界香僅一路之孫隔，位于僻開(kāi)源互通擱立交橋附必近。一期由7棟16-劫17層的小高牽層住宅和110米社區(qū)肥配套商銹業(yè)組成籠，占地門(mén)面積121警77平方米，咽建筑面積4.49萬(wàn)平方米兄，容積率3.7，綠化面階積41.8謝%。二期岸由兩棟33層高層紙住宅組班成，占途地面積147菠40平方米孤，建筑困面積1042葛90.8肥8平方米，均容積率6.4味9，綠化面翻積41.逐8%。成功樓否盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)案例紫晶城喇的核心艙賣(mài)點(diǎn)是葡生態(tài)景梨觀住宅前，高使拖用率的殘產(chǎn)品設(shè)醫(yī)計(jì)以及微活動(dòng)營(yíng)交銷(xiāo)吸引惹消費(fèi)者需關(guān)注項(xiàng)目所帳處位置煤對(duì)世界閉之窗、德海底世壩界主題迷公園、淺月湖公森園等人陪文景觀斬和原生看態(tài)自然韻景觀一庸覽無(wú)遺并，“原伍生態(tài)景牛觀住宅蔽”提煉鍋成紫晶頃城的核迷心賣(mài)點(diǎn)躁。項(xiàng)目8撒5%-暖93%換的高使占用率，反采光通渡風(fēng)性能罵佳，性?xún)?nèi)價(jià)比高嘗，對(duì)消孕費(fèi)者產(chǎn)全生較大襲吸引力身。贊助“奧只運(yùn)向前沖務(wù)”節(jié)目，揪對(duì)項(xiàng)目知吹名度有所芬提高。VIP卡庫(kù)折扣以及猴老帶新優(yōu)傾惠具有較蔽大吸引力鉤。200碑8.3構(gòu).29受項(xiàng)目推粱出1棟這33層稿共54嗓4套高補(bǔ)層單位保，主力幟戶(hù)型8旱6-1華18㎡型的2峽房和1畫(huà)10㎡扭的3幟房，開(kāi)耍盤(pán)成交米18%悶，目前魯銷(xiāo)售率未30%享左右，忙均價(jià)3亂400事。成功樓盤(pán)頁(yè)營(yíng)銷(xiāo)案例尚都花芒園城：杠無(wú)法規(guī)娘避項(xiàng)目梅超高容育積率的憲負(fù)面效牧應(yīng)；淡藥市主打尖投資牌雖市場(chǎng)接掃受度低營(yíng)銷(xiāo)缺奮陷樓盤(pán)擾案例占地面積:75洞82平方米忽，總建媽筑面積:150董000平方米逮。項(xiàng)目以城槍市綜合體第形式面市罰，物業(yè)類(lèi)州型多樣。300廉00平米的集政中商業(yè)和2000秩0平米的蘆商業(yè)街搶鋪，300米步行籌街。一期項(xiàng)投目主要扯以80-1襪30㎡的兩房叛、三房濃為主，敵均價(jià)在3000姿-320含0之間。目前主態(tài)推公寓端部分預(yù)毛計(jì)今年11月入市見(jiàn)，預(yù)計(jì)橋價(jià)格為3200按,目前優(yōu)惠捷折扣尚不約清楚，二雙期公寓總康價(jià)帶精裝行修。超高容積款率使得項(xiàng)鋒目形象和槐品質(zhì)均難泊以拔高，賤項(xiàng)目主推夾城市綜合冊(cè)體概念，閥規(guī)劃較為位混雜；項(xiàng)目展唇示和包搬裝一般晨，關(guān)于肅噪音影配響沒(méi)有舉較好的蜻解釋?zhuān)陮?duì)于交鳥(niǎo)通方面堡反其道晶而行之熱，鼓吹監(jiān)交通的世便利性桐；項(xiàng)目二拍期主推途投資型烘公寓，躍在這個(gè)濾淡市環(huán)辨境，如襪此超高犁容積率磁的投資轟產(chǎn)品估夠計(jì)很難承得到消靈費(fèi)者的陰認(rèn)同。楚天馨苑濕：無(wú)法規(guī)學(xué)避項(xiàng)目硬霜傷；樓盤(pán)翼展示差；居低價(jià)促銷(xiāo)倉(cāng)引發(fā)消費(fèi)境者質(zhì)疑總占地凱面積:17匯889.看8平方米，閣總建筑面惜積:129暫470.酷78平方米。楚天四獎(jiǎng)期總用濕地面積428瀉2.7介4平米，分頌別為24、26、28層三棟屬高層電聰梯房，細(xì)總建筑忙面積為7320撐7.5平米，廟其中住強(qiáng)宅為523德48.步3平米，戶(hù)慶型面積從86-1本21平米不等拆，以中小巡壽戶(hù)型為主什。目前項(xiàng)目蹲銷(xiāo)售處于總?cè)谖脖P(pán)負(fù)、四期認(rèn)優(yōu)籌階段，咳預(yù)計(jì)四期憐年底入市爭(zhēng)。項(xiàng)目中澤間有一攔家軟件杯公司，門(mén)對(duì)居家睡置業(yè)者渡的抗性續(xù)較大，隆但是樓護(hù)盤(pán)無(wú)法否作出規(guī)拘避調(diào)整妻；樓盤(pán)展示訓(xùn)及包裝極績(jī)差，售樓港處環(huán)境如嶼同零售店閘，其沿街忌走廊堆滿(mǎn)鹿建筑材料徑；項(xiàng)目唯一雞吸引消費(fèi)抱者的就是欣中心區(qū)最粒低價(jià)格2800均價(jià)，但虜是取得的親效果不甚唱明顯，證轎明消費(fèi)者僅置業(yè)注重督的是性?xún)r(jià)切比而不是潤(rùn)單一的低常價(jià)格。營(yíng)銷(xiāo)缺陷述樓盤(pán)案例香檳小鎮(zhèn)序：置業(yè)者食對(duì)其“法略國(guó)式風(fēng)情基”主題績(jī)認(rèn)同感降巖低；前后舉價(jià)格落差灑太大形成漁消費(fèi)者心亂理障礙總占地面鋒積38.5畝，總雹建筑面錫積12.8萬(wàn)平方米概。由5棟高層洗住宅丶1棟星級(jí)酒墓店及主題曾街區(qū)構(gòu)成請(qǐng)，是匯集摔生活丶酒決店丶時(shí)尚嚴(yán)丶商務(wù)等則多功能兼月容社區(qū)，恐配套齊備騾。主力戶(hù)型發(fā)為80-開(kāi)92平米兩逗房，110-左122平米三房順，部分140平米左右址的四房。項(xiàng)目所佩處位置搖叫交通演便利，陳其創(chuàng)新仍性板式吳結(jié)構(gòu)可栗使戶(hù)戶(hù)但朝南，道采光通秒風(fēng)俱佳滑。項(xiàng)目養(yǎng)以“法懶國(guó)風(fēng)情抬”為主仗推廣格撇調(diào)，一則期曾一忘度突破觸中心區(qū)貴價(jià)格高顧位，達(dá)掃到350漢0-3修600元/㎡，并實(shí)博現(xiàn)較為欣理想的勝銷(xiāo)售成澆績(jī);項(xiàng)目推廣酒目前基本母停止，其過(guò)樓盤(pán)展示彼和包裝均遺無(wú)法達(dá)到目預(yù)期的法槍國(guó)風(fēng)情式責(zé)的浪漫效蘇果，置業(yè)遲者對(duì)其認(rèn)矛同感逐漸攔降低；由于整砌體淡市悉環(huán)境，狐項(xiàng)目最炊主要的咬促銷(xiāo)手效段就是高降低價(jià)叫格，大腿額度的方打折和器優(yōu)惠，址使得項(xiàng)翅目形象產(chǎn)落差極斑大。營(yíng)銷(xiāo)缺陷提樓盤(pán)案例華潤(rùn)·務(wù)鳳凰城帝：品牌諒開(kāi)發(fā)商管；大盤(pán)候形象展好示；創(chuàng)登新產(chǎn)品燦；定位貫高端項(xiàng)目位朱于長(zhǎng)沙節(jié)經(jīng)濟(jì)技夫術(shù)開(kāi)發(fā)籠區(qū)xx大道與開(kāi)愿元路交匯點(diǎn)處，處于瞇長(zhǎng)沙城市浙次中心-星馬新城怖的核心位蝕置，屬于押新城的政牌治丶文化否丶商業(yè)丶犯生活中心秤地區(qū)。鳳凰城木一期計(jì)加劃開(kāi)發(fā)20余萬(wàn)平汁米，國(guó)杠際知名鉆建筑設(shè)升計(jì)院澳剩大利亞ANS和著名啟園林設(shè)瞇計(jì)公司鉤新加坡旁貝爾高擱林設(shè)計(jì)鵲。產(chǎn)品形態(tài)爪為歐陸風(fēng)宿情丶ART憐DE稈CO風(fēng)格的電櫻梯小高層貼丶高層，懂配以地中錯(cuò)海式風(fēng)情袖的超高綠暑化率園林柏景觀。戶(hù)型以韻經(jīng)典兩壞房丶三庫(kù)房為主瘡。盡享500腿0平米高住檔生活嚼體驗(yàn)中乞心，包描括游泳匆池以及福約2300平米的餅運(yùn)動(dòng)會(huì)爪館，配染備室內(nèi)延籃球丶唉羽毛球濁丶乒乓禾球場(chǎng)地樓以及健剛身丶形羨體練習(xí)魯場(chǎng)館。后續(xù)樓德盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)華潤(rùn)·悼鳳凰城色主要通戰(zhàn)過(guò)自身雄品牌樹(shù)搏立勢(shì)場(chǎng)粘高端形氧象，通康過(guò)“華嚷潤(rùn)置地隙會(huì)”擁自有一批肯品牌追難隨者傳承其旅產(chǎn)品在專(zhuān)北京、嫌武漢、此成都等裂5個(gè)城回市樹(shù)立優(yōu)的高端泉形象，戀促使項(xiàng)蛙目被賦最予較高伯的期望聽(tīng)值。項(xiàng)目通捆過(guò)品牌估開(kāi)發(fā)商已大盤(pán)入胞市，建蔑立“長(zhǎng)墳沙市及庸經(jīng)開(kāi)區(qū)葵都市白掛領(lǐng)階層流國(guó)際人劫文居住味社區(qū)”句的市場(chǎng)購(gòu)形象，趁占領(lǐng)高哪端市場(chǎng)管。通過(guò)華潤(rùn)推置地會(huì)享當(dāng)受1.5棒個(gè)額外折良扣及產(chǎn)品期附加服務(wù)今，吸引一碎些對(duì)華潤(rùn)咱品牌的追星隨者。高格調(diào)的鐘售樓處包氧裝及展示陵，氣勢(shì)宏膚偉的廣告獅宣傳，吸殿引消費(fèi)者三眼球。國(guó)際著名月設(shè)計(jì)公司怠設(shè)計(jì)，N象+1戶(hù)型思創(chuàng)新，對(duì)淘現(xiàn)今以實(shí)盼惠和性?xún)r(jià)航比觀念為孟主流的消財(cái)費(fèi)者有著扔較大吸引幫力。后續(xù)樓師盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)與周邊壩競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)各目相比巡壽，本項(xiàng)中目具有牛品牌優(yōu)殺勢(shì)，其況產(chǎn)品品耽質(zhì)居于逐市場(chǎng)中句上等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目評(píng)比區(qū)域本項(xiàng)目項(xiàng)目周邊汽配城中南北中心區(qū)核心東南板塊指標(biāo)xx香檳小鎮(zhèn)楚天馨苑榮鑫家園尚都花園城紫晶城金三華邸筑夢(mèng)園中央公館鳳凰城尚城東門(mén)尚苑區(qū)域地段★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★遠(yuǎn)景規(guī)劃★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★交通條件★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★居住環(huán)境★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★周邊配套★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★項(xiàng)目形象★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★開(kāi)發(fā)商品牌★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★產(chǎn)品品質(zhì)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★管理服務(wù)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★樓盤(pán)展示★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★營(yíng)銷(xiāo)推廣★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★銷(xiāo)售價(jià)格★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度————★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★本項(xiàng)目登競(jìng)爭(zhēng)要類(lèi)素排名飽：品牌秧影響（渾開(kāi)發(fā)商冒品牌、逼項(xiàng)目形媽象）>欠產(chǎn)品品務(wù)質(zhì)>樓卡盤(pán)展示漂、營(yíng)銷(xiāo)淘推廣>恐管理服章務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)順目營(yíng)銷(xiāo)筋案例分欠析對(duì)項(xiàng)隊(duì)目營(yíng)銷(xiāo)墻的啟示置業(yè)者慨重實(shí)惠渣，追求殺高性?xún)r(jià)麥比，必龍須進(jìn)行盤(pán)有針對(duì)徑性的營(yíng)隸銷(xiāo)。項(xiàng)目所處待市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)寄激烈，主客要表現(xiàn)在稻產(chǎn)品同質(zhì)道化嚴(yán)重；排客戶(hù)資源偏爭(zhēng)奪激烈去；價(jià)格水積平相差不急大；入市展時(shí)間集中若。淡市中明嚇星樓盤(pán)仍載是關(guān)注焦額點(diǎn)，成功灣的包裝及威展示是項(xiàng)劍目成功營(yíng)萬(wàn)銷(xiāo)的前提怖。報(bào)告結(jié)構(gòu)姻思路案例借制鑒營(yíng)銷(xiāo)策略核心問(wèn)題箭提出營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)住行項(xiàng)目解析客戶(hù)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)狀況訊分析客戶(hù)特征錯(cuò)分析項(xiàng)目基補(bǔ)本狀況項(xiàng)目資她源分析房地產(chǎn)比市場(chǎng)分舌析品牌傳焦承：新度金鴻連內(nèi)續(xù)成功叮開(kāi)發(fā)，碎特別是選水云間哄項(xiàng)目確掛立的品呼牌地位端，在本材項(xiàng)目得奏到傳承新金鴻通柜過(guò)之前的酒連續(xù)成功象開(kāi)發(fā)，項(xiàng)研目品質(zhì)在嶼業(yè)界有口所皆碑通過(guò)東領(lǐng)方新城酸、東璽夏門(mén)以及盒水云間狹等項(xiàng)目容的成功驗(yàn)操作，皂掌握一叉大批老換客戶(hù)資綁源公司客戶(hù)登記簿新金鴻倆營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)暈隊(duì)在業(yè)隨界以形鐵象、素館質(zhì)著稱(chēng)夾，營(yíng)銷(xiāo)章團(tuán)隊(duì)的疾執(zhí)行力符強(qiáng)新金鴻擁泄有自己的鍵物業(yè)管理濕公司，具初備深厚的考物業(yè)管理塞經(jīng)驗(yàn)，特障別是水云書(shū)間的豪宅浸管理經(jīng)驗(yàn)翁，這將建證立消費(fèi)者舅對(duì)本項(xiàng)目胡物業(yè)品質(zhì)呆及管理服愛(ài)務(wù)的高度翅信任感報(bào)告結(jié)構(gòu)桌思路案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)策仗略核心問(wèn)題館提出營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行項(xiàng)目解析客戶(hù)目御標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)狀納況分析客戶(hù)特券征分析項(xiàng)目基壺本狀況項(xiàng)目資徹源分析房地產(chǎn)市介場(chǎng)分析項(xiàng)目目餓標(biāo)回顧主要矛盾是什么？速度目標(biāo)平均每月銷(xiāo)售100多套銷(xiāo)售速度約為當(dāng)?shù)仄骄俣鹊?-5倍回現(xiàn)目標(biāo)年底實(shí)現(xiàn)350套銷(xiāo)售目標(biāo)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)回款1億元品牌目標(biāo)自身品牌傳承區(qū)域形象突破項(xiàng)目回顧歡：xx營(yíng)袍銷(xiāo)所面臨扯的難點(diǎn)項(xiàng)目本體項(xiàng)目歐陸風(fēng)格建筑，特點(diǎn)鮮明，但項(xiàng)目硬傷明顯，亮點(diǎn)不足區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目處于xx中心城板塊，但是片區(qū)形象不佳，認(rèn)知度低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目平均銷(xiāo)售速度緩慢，最快速度月均20套左右來(lái)自市場(chǎng)品牌開(kāi)發(fā)商的明星樓盤(pán)對(duì)項(xiàng)目的威脅未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量急劇增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈營(yíng)銷(xiāo)障礙市場(chǎng)觀望情緒濃厚市場(chǎng)對(duì)各種營(yíng)銷(xiāo)手段反應(yīng)平淡樓盤(pán)之間價(jià)格戰(zhàn)激烈項(xiàng)目現(xiàn)狀據(jù)與達(dá)成目杯標(biāo)之間的返矛盾速度100多套/月現(xiàn)金流一億元回款品牌自身品牌傳承區(qū)域形象突破項(xiàng)目硬傷含明顯，亮麗點(diǎn)不足片區(qū)形象慎不佳，認(rèn)艷知度低市場(chǎng)項(xiàng)寒目平均窯銷(xiāo)售速儲(chǔ)度緩慢寇，最快衰速度月鄙均20套左右來(lái)自市慘場(chǎng)品牌嚴(yán)開(kāi)發(fā)商則的明星靜樓盤(pán)對(duì)丈項(xiàng)目的于威脅未來(lái)市韻場(chǎng)供應(yīng)古量急劇頸增加，釀競(jìng)爭(zhēng)激藍(lán)烈市場(chǎng)觀望幸情緒濃厚市場(chǎng)對(duì)疑各種營(yíng)慚銷(xiāo)手段擺反應(yīng)平敲淡樓盤(pán)之鐮間價(jià)格界戰(zhàn)激烈高端形象VS硬傷明閃顯+區(qū)程域形象而不佳+汁認(rèn)知度丸低+大保盤(pán)威脅現(xiàn)金流話+速度VS市場(chǎng)走量紋緩慢+未桿來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激僑烈+營(yíng)銷(xiāo)緣瑞障礙+市吵場(chǎng)觀望建立高呢端形象VS硬傷明輝顯+區(qū)哭域形象合不佳+腰認(rèn)知度辭低+大偵盤(pán)威脅現(xiàn)金流番+速度VS市場(chǎng)走量綿緩慢+未街來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激跡烈+營(yíng)銷(xiāo)易障礙+市陣場(chǎng)觀望項(xiàng)目所孔面臨的瞞核心問(wèn)于題如何突竊破形象工，規(guī)避巨劣勢(shì)？如何拓常寬客戶(hù)炕渠道，佳達(dá)成實(shí)軍現(xiàn)目標(biāo)塌所需的班客戶(hù)量維？如何解婦決客戶(hù)秘成交障灶礙？報(bào)告結(jié)拐構(gòu)思路案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)策換略核心問(wèn)諷題提出營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行項(xiàng)目解網(wǎng)析客戶(hù)目標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)狀并況分析客戶(hù)特征酷分析項(xiàng)目基仔本狀況項(xiàng)目資反源分析房地產(chǎn)俱市場(chǎng)分迷析案例研鳴究研究目眼的：如何突破鞋區(qū)域形象貓，提高區(qū)曬域認(rèn)知度怕？如何規(guī)做避項(xiàng)目臉硬傷，宣突顯項(xiàng)坡目?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)？星河丹堤龍湖·酈能江案例選橫取原則隊(duì)：區(qū)域相似猾；規(guī)模相鬼似；物業(yè)相缺近；項(xiàng)目存聲在類(lèi)似糊的硬傷案例一噸——龍湖·博酈江項(xiàng)目區(qū)袍位：重慶南岸擠區(qū)，在建慕朝天門(mén)廠碗家大橋與勤南岸濱江役路交匯處喬，規(guī)劃南姻區(qū)CBD啞內(nèi)；項(xiàng)目規(guī)模墾：總占地：馳185畝撇；總建面：卸41萬(wàn)m2；容積率：漠3.3；優(yōu)勢(shì)亮蟲(chóng)點(diǎn)：江景物乎業(yè)；規(guī)劃南區(qū)壓CBD核栗心；不利影響耳：南岸濱江逃快速路影直響；在建朝天勉門(mén)長(zhǎng)江大咸橋影響；區(qū)域配瞧套不完士善；銷(xiāo)售情況肺：一期濱江黃電梯花園扔洋房20藏08年4城月推出，蔥現(xiàn)已售罄掉，實(shí)現(xiàn)均盆價(jià)780急0元/m2，二期格高層入臂市時(shí)間犬待定，遭項(xiàng)目預(yù)喜計(jì)09咱年底開(kāi)收發(fā)完畢絮。龍湖·目酈江所級(jí)處區(qū)域雙屬于規(guī)奔劃中南取岸CB銀D區(qū)域若，區(qū)域守配套不肯完善，處認(rèn)知度哀不高項(xiàng)目面臨忘的主要問(wèn)筆題：朝天門(mén)長(zhǎng)械江大橋?qū)φ错?xiàng)目未來(lái)鑒發(fā)展的影吐響；南岸濱閑江路快揭速干線檢對(duì)項(xiàng)目派的噪音求影響；項(xiàng)目區(qū)域永較為陌生讓?zhuān)豁?xiàng)目區(qū)域梢配套設(shè)施邪不完善等盆。龍湖地尊產(chǎn)自身欣品牌是竿項(xiàng)目成目功的一菠個(gè)關(guān)鍵席因素，殲此外項(xiàng)明目重視退景觀建叉設(shè)和細(xì)勉節(jié)展示帆，注重編產(chǎn)品本澡身的打肥造社區(qū)入口電規(guī)劃廣場(chǎng)臨近長(zhǎng)朽江大橋撫與快速耽干道區(qū)島域大面臭積綠化拴處理社區(qū)園盲林現(xiàn)行餅建設(shè)，下優(yōu)先展兼示，給泛置業(yè)者練切身體謹(jǐn)會(huì)，樹(shù)暖立置業(yè)圈信心對(duì)園林建質(zhì)設(shè)投入較庸大成本，暈精細(xì)化打帶造社區(qū)園胸林樣板房展愚示：重視蜓細(xì)節(jié)展示樣板房展狼示：重視株細(xì)節(jié)展示龍湖·癢酈江營(yíng)銷(xiāo)案坐例借鑒落與啟示父：通過(guò)自身擱品牌的影臟響，打造薦高性?xún)r(jià)比雀精品物業(yè)參，精細(xì)化謎展示吸引辭對(duì)龍湖產(chǎn)跌品的忠實(shí)兩消費(fèi)者自身品牌擠影響精品物業(yè)危的打造精細(xì)化展像示實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售圓目標(biāo)的主項(xiàng)要手段品牌吸泛引，產(chǎn)水品折服蓮，很少石以營(yíng)銷(xiāo)冶推廣活京動(dòng)達(dá)成競(jìng)銷(xiāo)售目梨標(biāo)案例二—吐—星河丹艘堤項(xiàng)目區(qū)位侵：梅林關(guān)取口，彩榜田路北識(shí)，銀湖繪以西，昨距離深稍圳CB膨D5.炸7公里嚇；項(xiàng)目規(guī)模故：總占地：材20萬(wàn)m2；總建面：犁36萬(wàn)m2；容積率：滔1.8；優(yōu)勢(shì)亮潮點(diǎn)：9萬(wàn)平米鍬天然湖、胡郊野公園踢；專(zhuān)利產(chǎn)品際；城市距起離；不利影響罩：南坪快速因噪音、豐摸澤湖山莊除影響；梅林關(guān)口撤交通雜亂障；銷(xiāo)售情變況：一期銷(xiāo)售盯完畢，實(shí)矩現(xiàn)均價(jià)3帽.3萬(wàn)元叔/m2。豐澤湖山莊銀湖山郊野公園南坪快速路地塊本換為豐澤忠湖山莊譯的后續(xù)山項(xiàng)目，芝為了消閘除歷史時(shí)問(wèn)題，午星河取僻地后急勢(shì)需挖掘繭和提升睬區(qū)域價(jià)旨值星河丹求堤取地育背景：星河丹膨堤地塊劇本來(lái)是學(xué)豐澤湖暑山莊的被后續(xù)項(xiàng)哄目，后欺因上海妥凱城(集團(tuán))有限公司報(bào)退出，地控塊由星河萌接手，并歡接受社區(qū)宰的物管；因南坪快棕速橫穿小淚區(qū)，社區(qū)姨環(huán)境受到勺嚴(yán)重影響璃，豐澤湖餐山莊一二削期業(yè)主曾曠與前開(kāi)發(fā)漆商發(fā)生沖簡(jiǎn)突，導(dǎo)致孩該開(kāi)發(fā)商問(wèn)棄地而去罵；自拿地脾起，星誼河丹堤預(yù)即面臨敬兩大困蘆難：南諷坪快速幸的噪音佛問(wèn)題以乖及此地杜塊前身脆遺留的治歷史問(wèn)帆題?；谝陨暇€背景，星貴河丹堤面健臨的核心塔問(wèn)題是——區(qū)域價(jià)涼值的挖餡掘和提喝升如何扭轉(zhuǎn)義項(xiàng)目區(qū)域博價(jià)值的困慣境？如何最頓大化地崖利用已烘有的稀麗缺性資溫源？如何使客祥戶(hù)感知項(xiàng)敵目品質(zhì)與斗資源相匹龍配？突破區(qū)畏域形象在形象推乒廣階段，需星河丹堤爬定位不斷如拔高，文號(hào)化內(nèi)涵不處斷擴(kuò)充，望區(qū)域價(jià)值件不斷提升豐澤湖超山莊共昏同升級(jí)“HE似LLO砌中產(chǎn)躁”“向上的筍力量”西銀湖城畫(huà)市原生別壤墅群銀湖山續(xù)城市別墅每CEO信官邸豐澤湖山山莊一二期下改造，改師善公共配鑰套設(shè)施、證升級(jí)入口果以及會(huì)所度；改造完瓶成后，尚豐澤湖飯山莊二魄手樓單錯(cuò)價(jià)從6描000路元/幫m2左右提升串到1萬(wàn)跑元/m2；間接提優(yōu)升星河誦丹堤在加新客戶(hù)飽心中的鎖區(qū)域價(jià)義值。為獲得澤市場(chǎng)認(rèn)蝦知度、鉛扭轉(zhuǎn)地藍(lán)理位置種帶來(lái)的撐負(fù)面形產(chǎn)象以及喝提升區(qū)緞?dòng)虻娜私镂钠焚|(zhì)弦，星河撐丹堤通集過(guò)泛定穴位對(duì)中謀產(chǎn)階層沾進(jìn)行圈陷層營(yíng)銷(xiāo)渴，擴(kuò)充羨項(xiàng)目文茅化內(nèi)涵畏，逐步污樹(shù)立高刮端形象爐；邀請(qǐng)王約受之先貫生撰寫(xiě)逃出版《裳HEL侮LO中峽產(chǎn)》一餓書(shū)，引第起社會(huì)瘦轟動(dòng)。2005餃年初，涌星河丹堤惡利用深圳印市政府為恭入選“全親國(guó)十大宜稻居城市”層評(píng)選展開(kāi)鳥(niǎo)城市形象鍋推廣之際吐推出公益哪廣告，努侄力體現(xiàn)城非市中產(chǎn)階識(shí)層“向上睡的力量”栽的特性；對(duì)客戶(hù)從銅泛定位發(fā)倡展到精準(zhǔn)碎定位，從呀中產(chǎn)階層摸成功轉(zhuǎn)化隊(duì)為企業(yè)家銜。200景5年1手0月，蘇星河丹辰堤再次疫亮相秋深交會(huì)時(shí)沙，重新鑒定位“查西銀湖窄城市原庭生別墅經(jīng)群”；“西銀撓湖”借世助深圳進(jìn)銀湖傳息統(tǒng)別墅舒區(qū)的知紅名度在息客戶(hù)心柿中明確依自身位色置，“坊城市原幫生態(tài)”業(yè)展現(xiàn)星慕河丹堤輝稀缺的奪自然資抬源，“獄別墅群鑄”則突嘩出項(xiàng)目顫的產(chǎn)品砌形式。星河向踢深圳市掘城管局籃捐贈(zèng)6抵00俯萬(wàn)元用絨于銀湖頁(yè)山郊野緊公園的江建設(shè)；申請(qǐng)5搶類(lèi)建賊筑產(chǎn)品酸的國(guó)家便級(jí)專(zhuān)利音，滿(mǎn)足饅了客戶(hù)旅占有稀擴(kuò)缺資源書(shū)的心理討；星河丹堤岔對(duì)客戶(hù)進(jìn)塌行了更清故晰的定位近——CE報(bào)O。突破區(qū)域仆形象高品質(zhì)產(chǎn)牢品發(fā)力，耗精細(xì)化展賓示項(xiàng)目高吸價(jià)值，弱紫化關(guān)口負(fù)吼面形象創(chuàng)新戶(hù)型奏和精細(xì)化皆，提升物寨業(yè)附加值雞；定位“是西銀湖趴”強(qiáng)調(diào)撕自身和顏高價(jià)值切區(qū)域的旦關(guān)聯(lián)來(lái)鞋弱化關(guān)俯口形象繼，60茶0萬(wàn)贊微助修建案銀湖山筋郊野公設(shè)園；強(qiáng)力實(shí)景當(dāng)展示規(guī)避炒豐澤湖山服莊對(duì)星河鞭丹堤的影培響，自行尼建造南坪聯(lián)快速上蓋板綠化弱化下噪音影響革。區(qū)域營(yíng)韻銷(xiāo)在層層噸鋪墊后紛，以至枝高形象月站位市撥場(chǎng)，最辮大限度罷地挖掘料區(qū)域價(jià)潮值，實(shí)霉現(xiàn)項(xiàng)目抱高價(jià)、箏快速銷(xiāo)慢售銀湖山辮城市原生評(píng)別墅群鈔CEO裁官邸銀湖因山——借歪助傳統(tǒng)虹別墅區(qū)坐的知名彼度明確聽(tīng)自身位馬置；城專(zhuān)市——強(qiáng)化取項(xiàng)目城市州價(jià)值，弱組化區(qū)位劣偏勢(shì)；原刷生——展現(xiàn)繪稀缺的自基然資源；CEO慮官邸——精什準(zhǔn)的高服端客戶(hù)埋定位，覺(jué)突顯項(xiàng)祝目形象窯價(jià)值。高形象餐占位三大舉措替——圈層錫營(yíng)銷(xiāo)挖掘錢(qián)客戶(hù)、實(shí)旬景展示打母動(dòng)客戶(hù)、刊一對(duì)一全腰程服務(wù)滿(mǎn)粒足客戶(hù)尊膽貴體驗(yàn)為挖掘圈吧層客戶(hù)，盲形成口碑畫(huà)效應(yīng)，先貌后舉辦6薯次豪宅溜客戶(hù)聚餐鑄會(huì)；通過(guò)低盒成本準(zhǔn)俗確客戶(hù)極營(yíng)銷(xiāo)，質(zhì)共累積山400遙余名目獸標(biāo)客戶(hù)舉。豪宅餐辦會(huì)低成額本營(yíng)銷(xiāo)碰：組耗時(shí)2犁個(gè)多月座時(shí)間對(duì)小變區(qū)園林、悲展示區(qū)通樸道、樣板礦房等進(jìn)行凱細(xì)節(jié)整改章，力求讓拳客戶(hù)真實(shí)蠶體驗(yàn)入住暮后的原生毯態(tài)生活；在深圳覆CBD課打造高島品質(zhì)分為展場(chǎng)，符有效實(shí)壓現(xiàn)星河士丹堤前梅期的客李戶(hù)積累護(hù)。實(shí)景展關(guān)示生活荒形態(tài)：安排經(jīng)探驗(yàn)豐富消的銷(xiāo)售宮人員提關(guān)供“一聚站式流奇程”接扣待服務(wù)項(xiàng)，給客貢戶(hù)提供宿最便利甜的購(gòu)買(mǎi)磨途徑;專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)監(jiān)所有物業(yè)夕管理服務(wù)湯人員體現(xiàn)憤項(xiàng)目品質(zhì)況感，提升唇項(xiàng)目?jī)r(jià)值咳。體現(xiàn)尊貴錦感的“一摧對(duì)一”全罩程服務(wù)：三大舉措責(zé)之一三大舉渠措之二三大舉措?yún)仓隣I(yíng)銷(xiāo)渠道百定制對(duì)客戶(hù)刻敏感點(diǎn)憶—“生困活細(xì)節(jié)債”—更思精確的瀉把握星河對(duì)細(xì)絕節(jié)的把握銳體現(xiàn)在產(chǎn)刮品和營(yíng)銷(xiāo)合兩個(gè)層面被：產(chǎn)品——敗材料和做天工，帶來(lái)唉產(chǎn)品附加黨值；營(yíng)銷(xiāo)——蛾場(chǎng)面的大甚氣，隱私剩的關(guān)懷，漸細(xì)致入微烏的選房細(xì)侵節(jié)；營(yíng)銷(xiāo)事件知——星河博用600謀萬(wàn)“贊助逮”修建郊掩野公園；細(xì)節(jié)造貿(mào)就品質(zhì)品質(zhì)造就狼豪宅管道木買(mǎi)柵欄外墻磚肥精心搭擠配以色列無(wú)朝敵門(mén)鎖久違的露蠶臺(tái)花池下水管駝道精心恥布置細(xì)節(jié)決定洲成敗星河丹堤趴營(yíng)銷(xiāo)案例奮借鑒與啟聯(lián)示：重新棒定義區(qū)域傾價(jià)值以提概升項(xiàng)目?jī)r(jià)犯值；高品澤質(zhì)的展示尖體系贏得辯客戶(hù)；精威細(xì)化的營(yíng)請(qǐng)銷(xiāo)展示為手項(xiàng)目溢價(jià)重新定義區(qū)域價(jià)值，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值高品質(zhì)產(chǎn)品發(fā)力支撐項(xiàng)目高價(jià)值區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)觀念貫徹始終借勢(shì)立勢(shì)，拔高區(qū)域形象，高舉高打最優(yōu)資源地塊，高端產(chǎn)品啟動(dòng)，建立自身價(jià)值體系充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值項(xiàng)目展示泊體系改造件，高品質(zhì)豬感體現(xiàn)到悠客戶(hù)點(diǎn)。精細(xì)化的陣營(yíng)銷(xiāo)展示城、銷(xiāo)售服搬務(wù)為項(xiàng)目懲提供溢價(jià)印。案例借鑒輔對(duì)項(xiàng)目營(yíng)薯銷(xiāo)的啟示片區(qū)形象坦突破，提堤高項(xiàng)目認(rèn)域知度規(guī)避硬傷突顯品質(zhì)僻優(yōu)勢(shì)增值服務(wù)品牌形象建立立足產(chǎn)品品質(zhì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)精細(xì)化展示報(bào)告結(jié)博構(gòu)思路案例借鑒營(yíng)銷(xiāo)策燈略核心問(wèn)殿題提出營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行項(xiàng)目解析客戶(hù)目盈標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)狀況光分析客戶(hù)特客征分析項(xiàng)目基本暑狀況項(xiàng)目資愧源分析房地產(chǎn)市扔場(chǎng)分析建立高端狡形象VS硬傷明顯斜+區(qū)域形業(yè)象不佳+猾認(rèn)知度低紅+大盤(pán)威產(chǎn)脅現(xiàn)金流+閥速度VS市場(chǎng)走學(xué)量緩慢票+未來(lái)賊競(jìng)爭(zhēng)激淚烈+營(yíng)吧銷(xiāo)障礙蕩+市場(chǎng)于觀望核心問(wèn)題肢回顧如何突破念形象，規(guī)臘避劣勢(shì)？如何拓寬貝客戶(hù)渠道辛，達(dá)成實(shí)俯現(xiàn)目標(biāo)所估需的客戶(hù)慘量？如何解孫決客戶(hù)偏成交障儀礙？xx項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength項(xiàng)目北、西、南三面視野開(kāi)闊；毗鄰xx文化公園、柏松寺等人文自然景觀；高性?xún)r(jià)比物業(yè)，優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)最具競(jìng)爭(zhēng)力的緊湊型兩房、三房戶(hù)型；開(kāi)發(fā)商品牌及產(chǎn)品品質(zhì)；老客戶(hù)資源積累；xx大盤(pán)之一，明星樓盤(pán)；營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力強(qiáng)劣勢(shì)Weaknesses所處區(qū)域被中心區(qū)邊緣化，認(rèn)知度低；項(xiàng)目所處京珠高速和長(zhǎng)永高速交匯處，深受噪音影響；缺乏直達(dá)項(xiàng)目的交通；項(xiàng)目所在片區(qū)人氣不足；項(xiàng)目周邊xx老城，形象不佳；北邊爛尾樓影響；機(jī)會(huì)Opportunities項(xiàng)目緊鄰中南汽車(chē)世界、汽配城、隆平高科技園以及國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；當(dāng)前，xx市場(chǎng)知名開(kāi)發(fā)商的明星樓盤(pán)不多；消費(fèi)者對(duì)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的追求；消費(fèi)者追求實(shí)惠，高性?xún)r(jià)比；S-O策略瞄準(zhǔn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，有效積累客戶(hù)；通過(guò)形象與品質(zhì)的宣傳，與為數(shù)不多的明星樓盤(pán)比肩；抓住消費(fèi)者追求實(shí)惠的心理進(jìn)行有效推廣；建立消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品及服務(wù)的信任感。W-O策略爆發(fā)式營(yíng)銷(xiāo)宣傳，使項(xiàng)目成為關(guān)注焦點(diǎn)；通過(guò)相應(yīng)的技術(shù)或手段解決項(xiàng)目噪音、交通等問(wèn)題；通過(guò)包裝、展示改善周邊環(huán)境；利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和大盤(pán)形象，規(guī)避劣勢(shì)。威脅Threatxx市場(chǎng)下半年市場(chǎng)供給量巨大；消費(fèi)者觀望情緒濃厚；來(lái)自華潤(rùn)·鳳凰城、尚城以及紫晶城對(duì)項(xiàng)目品牌和形象的競(jìng)爭(zhēng)；周邊樓盤(pán)對(duì)客戶(hù)的攔截；S-T策略降低置業(yè)門(mén)檻，引導(dǎo)剛性需求；通過(guò)形象與品牌的宣傳甩掉周邊樓盤(pán)的糾纏；利用高性?xún)r(jià)比與明星樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)；老客戶(hù)資源的有效利用；營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行細(xì)化，爭(zhēng)取客戶(hù)資源。W-T策略強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目形象及品質(zhì)的宣傳，保持市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注；通過(guò)優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)彌補(bǔ)項(xiàng)目不足；精細(xì)化展示；建立有效的導(dǎo)視系統(tǒng)。本項(xiàng)目的錦營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略廟——以產(chǎn)品市品質(zhì)為原己任，啦精細(xì)化緊營(yíng)銷(xiāo)，支高調(diào)強(qiáng)治勢(shì)占據(jù)者xx第惰一陣營(yíng)凳，改變截市場(chǎng)游使戲規(guī)則那，實(shí)現(xiàn)址快速銷(xiāo)域售與品映牌延續(xù)鉛雙贏。策略總綱形象策略傳承品牌，輸出明星樓盤(pán)、高品質(zhì)感形象競(jìng)爭(zhēng)策略以高端形象站位市場(chǎng)，與周邊項(xiàng)目拉開(kāi)差距，直接進(jìn)入xx第一競(jìng)爭(zhēng)梯隊(duì)以高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比與第一梯隊(duì)明星樓盤(pán)一較高下展示策略細(xì)節(jié)決定成敗，武裝到牙齒的精細(xì)化展示推廣策略針對(duì)性集中推廣渠道推廣為主，大眾媒體為輔銷(xiāo)售策略關(guān)注客戶(hù)心理改變游戲規(guī)則戰(zhàn)術(shù)：猴營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)柱略落實(shí)核心問(wèn)題一：如何突破形象，規(guī)避劣勢(shì)？ACT1：高端形象占位攻略ACT2：大事件營(yíng)銷(xiāo)立勢(shì)ACT3：精細(xì)化包裝展示及服務(wù)ACT4：項(xiàng)目硬傷規(guī)避及處理放棄“陪國(guó)際化欄”的陳材詞濫調(diào)拔，差異詞化策略球拉開(kāi)與檢周邊項(xiàng)團(tuán)目的差無(wú)距，直友接進(jìn)入