知名地產(chǎn)地產(chǎn)成本控制

萬科地產(chǎn)成本控制分析1.1房地產(chǎn)開發(fā)商成本管理面臨的挑戰(zhàn)1.利潤(rùn)是多少——不準(zhǔn)確2.項(xiàng)目間成本——不可比3.基礎(chǔ)資料管理——各顯神通4.項(xiàng)目銷售完了，如何準(zhǔn)確計(jì)算項(xiàng)目的成本——

一鍋燴5.如何借鑒積累經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和參考?xì)v史資料---

憑感覺6.怎么進(jìn)行項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)監(jiān)控，防止成本失控---一支筆……新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測(cè)算一目標(biāo)成本測(cè)算二目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本執(zhí)行3.2核心設(shè)計(jì)思想--管理實(shí)施過程管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核)

基本概念：管理工具：動(dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)3.3核心設(shè)計(jì)思想--目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）。項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理是通過對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。全過程、全員、全方位3.4核心設(shè)計(jì)思想--作業(yè)過程管理房地產(chǎn)成本作業(yè)過程：總目標(biāo)責(zé)任成本管理目標(biāo)成本管理作業(yè)過程管理成本管理軟件公司總經(jīng)理層控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)組織系統(tǒng)成本管理模式基本構(gòu)架領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)管理工具管理制度成本、工程文件責(zé)任成本體系通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。責(zé)任成本管理體系要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人責(zé)任成本體系建立目的：令全員實(shí)施自覺的成本管理行為1、責(zé)任成本管理項(xiàng)目經(jīng)理部：工程進(jìn)度、質(zhì)量；工程管理部：供應(yīng)商管理與技術(shù)方案；規(guī)劃設(shè)計(jì)部：設(shè)計(jì)圖紙

合理的架構(gòu)分工－－責(zé)任成本前提成本管理部：工作性質(zhì)：財(cái)權(quán)的控制活動(dòng)多過業(yè)務(wù)活動(dòng)；制造成本范疇而非建安成本；組織型成本管理而非審價(jià)算帳型主要內(nèi)容（1）——要素概括主要內(nèi)容（2）——反饋指標(biāo)實(shí)施要點(diǎn)總經(jīng)理成本部配合部門主體部門責(zé)任成本考核報(bào)告責(zé)任成本管理辦法成本階段性目標(biāo)《責(zé)任成本管理辦法》牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實(shí)現(xiàn)制定定期考核公布2、目標(biāo)成本管理管理原則：體現(xiàn)目標(biāo)成本的先進(jìn)性目標(biāo)成本的嚴(yán)肅性(納入績(jī)效考核)

目標(biāo)成本：目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)時(shí)期體現(xiàn)的預(yù)期成本結(jié)果（見動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成）?；靖拍睿汗芾砉ぞ撸簞?dòng)態(tài)成本反映系統(tǒng)平臺(tái)成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí)施過程新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工組織與材料采購(gòu)竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測(cè)算一目標(biāo)成本測(cè)算二目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本執(zhí)行簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本

=未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本+待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本土地成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)園區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境建設(shè)費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)房地產(chǎn)成本項(xiàng)目設(shè)置主體造價(jià)園區(qū)造價(jià)樓面地價(jià)費(fèi)用及資金成本3.1新項(xiàng)目發(fā)展成本控制控制要點(diǎn)：穩(wěn)健性合理確定估算基礎(chǔ)，合理預(yù)計(jì)工程量和工程綜合單價(jià)?？刂圃瓌t：準(zhǔn)確、客觀、全面、謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)新項(xiàng)目成本。需求文件：《新項(xiàng)目發(fā)展可行性評(píng)審體系》

3.2設(shè)計(jì)成本控制控制要點(diǎn)：合理的產(chǎn)品技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)設(shè)計(jì)周期、設(shè)計(jì)質(zhì)量?？刂圃瓌t：經(jīng)濟(jì)合理性最大。需求文件：

《規(guī)劃設(shè)計(jì)工作流程與評(píng)審制度》

3.2設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率建筑占地面積單方鋼筯含量單方砼含量窗地比建筑周長(zhǎng)面積比……3.3招標(biāo)成本控制控制要點(diǎn)：獲取競(jìng)爭(zhēng)性低價(jià)成本盡量采用工程量清單方式集中采購(gòu)控制原則：全面招標(biāo)原則合理低價(jià)中標(biāo)原則透明公正原則

需求文件：《工程及材料招標(biāo)管理辦法》

3.4簽約成本控制控制要點(diǎn)：合同談判合同審批控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂原則、招標(biāo)原則、利益明晰原則需求文件：《工程合同管理辦法》

房地產(chǎn)E網(wǎng)3.5超施工成本隸控制控制要點(diǎn)稻：變更與簽察證的控制工程質(zhì)量兔的控制工期控逐制控制原等則：權(quán)力限制渴原則、時(shí)雷間限制原憤則多級(jí)審掠核原則洋、完工啟確認(rèn)原鏡則需求文您件：《設(shè)計(jì)明變更、嗎現(xiàn)場(chǎng)簽蜻證管理體辦法》3.6場(chǎng)結(jié)算危成本控槍制控制要相點(diǎn)：嚴(yán)格審核溪結(jié)算工程散量合理確定噸結(jié)算單價(jià)控制原則紅：廉潔奉公勸原則、多業(yè)級(jí)審核原剖則準(zhǔn)確高與效原則天、可復(fù)甜查性原隸則需求文崖件：《工程預(yù)淹結(jié)算管理靈辦法》www武.fd汽cew賽.co博m房地產(chǎn)預(yù)E網(wǎng)3.7垂銷售承諾紹及物業(yè)管應(yīng)理成本控倆制控制要堪點(diǎn)：銷售承群諾（銷厚售合同狹、廣告瓦、售樓萄書）物業(yè)管理么