物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理概述

物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理安徽通信產(chǎn)業(yè)服務(wù)有限公司鑫信物業(yè)分公司袁計(jì)升概述設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理的質(zhì)量是物業(yè)公司管理工作質(zhì)量的基礎(chǔ)與保證。設(shè)備系統(tǒng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生故障都必須盡快修復(fù)。嚴(yán)重的故障或事故將給業(yè)主的正常工作次序造成混亂，給業(yè)主帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理概述物業(yè)管理的設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)概述物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理概述設(shè)備設(shè)施管理的目標(biāo)1設(shè)備設(shè)施管理的范圍2建筑物設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作的安全管理3維修人員的安全4物業(yè)公司設(shè)備設(shè)施管理概述應(yīng)急預(yù)案的制定56弱電系統(tǒng)7房屋、路面的維護(hù)8設(shè)備設(shè)施管理的目標(biāo)保證各種設(shè)備設(shè)施的設(shè)計(jì)和使用功能，也就是安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理的運(yùn)行。保持設(shè)備、設(shè)施完好。符合環(huán)境要求。追求設(shè)備設(shè)施壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)延長(zhǎng)設(shè)備自然壽命，實(shí)現(xiàn)設(shè)備、設(shè)施資產(chǎn)保值增值。設(shè)備設(shè)施管理的范圍主要的是：變配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)（包括水處理系統(tǒng)）、消防系統(tǒng)、空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)（包括消防排煙）、集中供暖、弱電系統(tǒng)（智能網(wǎng)絡(luò)、通訊、門(mén)禁、音響等）、電梯、建筑物本身、門(mén)窗、路面、環(huán)境等。建筑物設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作的安全管理使所有設(shè)備設(shè)施功能都處于完好狀態(tài)，滿(mǎn)足設(shè)備設(shè)施的使用功能。（一）設(shè)備設(shè)施安全管理的要求1、不違章作業(yè)、2、不違規(guī)操作、3、不帶病運(yùn)行。（二）設(shè)備設(shè)施安全設(shè)備設(shè)施無(wú)故障、無(wú)安全隱患、不帶病運(yùn)行、防護(hù)完好、保養(yǎng)及時(shí)有效、機(jī)房管理、鑰匙管理、房屋外掛牢靠、屋頂無(wú)易墜落物、路面無(wú)深坑，無(wú)妨礙通行的物質(zhì)等。（三）消防系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常報(bào)警完好、滅火系統(tǒng)正常、消防廣播、消防電話正常、感煙、感溫、（纜式感溫器；紅外感溫器等）器能及時(shí)感應(yīng)火情、聯(lián)動(dòng)正常、控制方式（遠(yuǎn)程）正常、管道無(wú)泄漏，保持壓力、保持水位、濕式報(bào)警閥、消防泵工作正常。另外事故照明、疏散指示、防排煙系統(tǒng)正常、消防電梯正常、消防通訊、滅火器、防火門(mén)、防火卷簾、消防物質(zhì)等等都要按規(guī)定進(jìn)行檢查。維修人員的安全勞動(dòng)時(shí)間、勞動(dòng)防護(hù)、防護(hù)工具、作業(yè)警示、人員合理配置、方案制定、雷雨天室外禁止作業(yè)等。應(yīng)急預(yù)案的制定停電、跑水、電梯困人、防火、防水、雪、防凍、防雷雨等應(yīng)急預(yù)案內(nèi)容處理程序、措施、人員崗位配置、應(yīng)急物質(zhì)、工具、應(yīng)急崗位人員聯(lián)系方式等。設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行管理設(shè)備設(shè)施責(zé)任到人，持證上崗，設(shè)備標(biāo)識(shí)，介質(zhì)流向標(biāo)識(shí)，回路標(biāo)識(shí)，狀態(tài)標(biāo)識(shí)，安全標(biāo)識(shí)，防鼠放蟲(chóng)，防水等。日常運(yùn)行設(shè)備的巡檢巡查方式，1、定時(shí)巡查，2、巡查內(nèi)容，狀態(tài)，運(yùn)行參數(shù)，圖像聲音，跑冒滴漏等。日常不用設(shè)備也需要定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。節(jié)能降耗，這是體現(xiàn)服務(wù)水平的問(wèn)題（水、電、氣、等）能耗統(tǒng)計(jì)分析，節(jié)能措施，跑冒滴漏排查和處理。設(shè)備設(shè)施強(qiáng)制年檢：電梯、防雷設(shè)施、消防系統(tǒng)、壓力容器、儀表、作業(yè)工具、二次供水等。設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行管理（續(xù)）設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)管理維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定1、維保范圍（全部設(shè)備）2、維保周期3、維保內(nèi)容。維保計(jì)劃的執(zhí)行1、維保責(zé)任人（包機(jī)到人）2、維保的監(jiān)督3、維保的檢查和評(píng)估。設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行管理（續(xù)）設(shè)備設(shè)施服務(wù)工作的質(zhì)量管理管理制度的建立和上墻：1、員工的職責(zé)和管理制度2、機(jī)房管理制度：機(jī)房進(jìn)出登記制度，鑰匙管理制度等作業(yè)程序文件設(shè)備設(shè)施操作程序2、設(shè)備設(shè)施維護(hù)程序3、突發(fā)事件應(yīng)急處理程序等（措施，程序，物質(zhì)，人員等）。現(xiàn)場(chǎng)記錄1設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄。2、操作記錄、3、機(jī)房巡視記錄，設(shè)備狀態(tài)，運(yùn)行狀態(tài)，設(shè)備衛(wèi)生，環(huán)境狀態(tài)（衛(wèi)生、照明、排風(fēng)，濕度等）。設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行管理（續(xù)）維保記錄1維保記錄。2、維修記錄。（維保周期，內(nèi)容等）。記名稱(chēng)，地址，原因，更換情況，處理后狀態(tài)。監(jiān)督和檢查記錄主要是日常巡視的檢查監(jiān)督。做所寫(xiě)的（計(jì)劃），寫(xiě)所做的（記錄，可追述）。培訓(xùn)管理定期，定計(jì)劃培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容：新員工指導(dǎo)培訓(xùn)，安全生產(chǎn)，制度管理，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，禮儀，專(zhuān)項(xiàng)技能等。培訓(xùn)考核做好記錄。物業(yè)管理的設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)概述高壓供電系統(tǒng)

1低壓供電系統(tǒng)2電梯

3空調(diào)

4物業(yè)管理的設(shè)備設(shè)施結(jié)構(gòu)概述給排水系統(tǒng)56消防系統(tǒng)

7弱電系統(tǒng)

88房屋、路面的維護(hù)

高壓供電系統(tǒng)從供電局高壓供電線路送過(guò)來(lái)的10KV（或35KV）的電源送到我們管理的高壓配電房再經(jīng)過(guò)高壓配電房分配送到變壓器。高壓配電房的設(shè)備有高壓進(jìn)線隔離柜、高壓進(jìn)線柜、計(jì)量柜、變壓器柜聯(lián)絡(luò)柜、母線隔離柜、互投柜、PT柜、直流屏、防雷設(shè)施等組成。（也有把變壓器方在高壓配電房的）低壓供電系統(tǒng)從變壓器到開(kāi)關(guān)柜到低壓配電柜到分配電柜（樓層配電柜）（到用戶(hù)）。主要設(shè)備有低壓主進(jìn)線柜、低壓配電柜、（低壓開(kāi)關(guān)柜）饋線柜、聯(lián)絡(luò)柜、電容器柜、計(jì)量柜、發(fā)電機(jī)等組成。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展現(xiàn)在很多地方把高壓配電房和低壓配電房建在一起。對(duì)我們維護(hù)設(shè)備就更加方便。低壓供電形式1、放射式2、樹(shù)干式3、變壓器—干線式4、鏈?zhǔn)?、日常維護(hù)維修容易疏忽的問(wèn)題，容量問(wèn)題、產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題、線路走向問(wèn)題、(特別是備用線路)發(fā)電機(jī)啟動(dòng)電瓶、建筑物防雷接地和設(shè)備接地等。電梯電梯種類(lèi)很多我們要知道的主要是：1電梯的用途常見(jiàn)的有客梯、貨梯、消防梯、等2、電梯分類(lèi)：交流電梯、直流電梯、液壓電梯等3、電梯荷載4、電梯速度5、停層站數(shù)電梯主要有曳引系統(tǒng)、導(dǎo)向系統(tǒng)、門(mén)系統(tǒng)、轎廂、對(duì)重、安全裝置、電氣拖動(dòng)和控制系統(tǒng)等組成。電梯屬于國(guó)家規(guī)定的特種設(shè)備。一般有專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。我們物業(yè)公司的職責(zé)是，1、做好電梯運(yùn)行管理工作。確定電梯運(yùn)行時(shí)間和數(shù)量，向維護(hù)人員提供電梯運(yùn)行狀態(tài)和可保養(yǎng)時(shí)間，監(jiān)督保養(yǎng)質(zhì)量，并監(jiān)督檢查電梯保養(yǎng)單位的日常保養(yǎng)和維護(hù)工作。2、每天定時(shí)對(duì)電梯進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)聯(lián)系維修人員進(jìn)行檢查處理。3、督促電梯維保單位在電梯運(yùn)行有效期前完成安全檢測(cè)工作。4、電梯故障的處理。對(duì)我們物業(yè)公司來(lái)說(shuō)主要是停電、關(guān)人的處理，不管什么故障首先要通知電梯維護(hù)公司派人進(jìn)行處理。我們要做的就是第一時(shí)間派人到電梯關(guān)人樓層或附近對(duì)電梯里的人進(jìn)行安慰，穩(wěn)定被關(guān)人的情緒，等待救援。有電梯操作證的可以現(xiàn)場(chǎng)救援，救援時(shí)按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行?？照{(diào)一、空調(diào)系統(tǒng)的類(lèi)型風(fēng)機(jī)盤(pán)管加新風(fēng)方式的空調(diào)系統(tǒng)全空氣系統(tǒng)：就是把所有空氣處理設(shè)備（風(fēng)機(jī)、過(guò)濾器、加熱器、冷卻器、加濕器、減濕器、制冷機(jī)組等）都集中設(shè)置在空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)，空氣處理后，經(jīng)風(fēng)管送到各房間。全空氣定風(fēng)量（變風(fēng)量）低溫系統(tǒng)：常規(guī)空調(diào)系統(tǒng)的送風(fēng)溫度為13左右，低溫空調(diào)為4—10。低溫送風(fēng)系統(tǒng)主要是結(jié)合蓄冰系統(tǒng)而實(shí)現(xiàn)。獨(dú)立式空調(diào)系統(tǒng)二、中央空調(diào)系統(tǒng)的主要組成設(shè)備空調(diào)系統(tǒng)主要組成設(shè)備有冷水機(jī)組、水泵、水塔、熱交換器和空氣處理的風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、變風(fēng)量未端等。冷水機(jī)組作用：冷水機(jī)組制造低溫水（冷凍水）通過(guò)冷水泵。管道送至空氣處理器或風(fēng)機(jī)盤(pán)管對(duì)空氣進(jìn)行降溫降濕處理。冷水機(jī)組通常將壓縮機(jī)、冷凝器、膨脹閥、控制系統(tǒng)及開(kāi)關(guān)箱等組裝在一個(gè)公共機(jī)座或框架上。常見(jiàn)的形成有活塞式、螺桿式、離心式和吸收式。按照機(jī)組的散熱方式可分為水冷式和風(fēng)冷式。按其運(yùn)行工況，可分為單工況和雙工況冷水機(jī)組（單用于常規(guī)，雙用于蓄冰空調(diào)系統(tǒng)）。溴化鋰吸收式冷水機(jī)組根據(jù)熱源形式分為1、蒸汽型機(jī)組2、熱水型3、直燃型機(jī)組。水泵、冷卻塔、熱交換器、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、可調(diào)風(fēng)柜、新風(fēng)機(jī)組等。給排水系腰統(tǒng)給水系蛛統(tǒng)生活給水朝系統(tǒng)主要是滿(mǎn)辱足生活飲下用水、烹捎調(diào)、洗滌膊、淋浴等毒。其水質(zhì)鼠必須符合腥國(guó)家規(guī)定晨的飲用水第質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。系統(tǒng)由飲攜水管、水饅表節(jié)點(diǎn)、稱(chēng)管道系統(tǒng)嫌、給水附貧件、升壓寄和蓄水設(shè)耽備等組成悔。設(shè)備給硬水系統(tǒng)如空調(diào)雄的冷卻眾水、冷仗凍水及耀補(bǔ)水系領(lǐng)統(tǒng)，熱疼水及采維暖鍋爐爐系統(tǒng)的猾給水等穩(wěn)。消防水叛系統(tǒng)必須按遠(yuǎn)建筑防餅火規(guī)范路保證有禽足夠的代水壓和磨水量。征可分為幫自動(dòng)噴鋼淋滅火歇系統(tǒng)和固消火栓惜給水系勿統(tǒng)，也輕有設(shè)消輪防水幕香系統(tǒng)。消防系統(tǒng)歸的組成有陪供水管網(wǎng)業(yè)、水泵結(jié)享合器、消濤防水池、妻消防泵、密氣壓罐、規(guī)消防箱、拉室內(nèi)消防渠管、閥門(mén)董、消火栓會(huì)、水流指番示器、濕顫式報(bào)警閥轎、噴淋頭仔等組成。供水方皺式1、管網(wǎng)直而接供水方洪式。2、單設(shè)檔水箱的碧供水方舟式。3、單設(shè)庸水泵供票水方式首（變頻漢調(diào)速恒鐵壓供水規(guī)系統(tǒng)）餡。4、設(shè)水泵賭和水箱的究供水方式恥。5、設(shè)蓄水乳池、水泵書(shū)和水箱的楊供水方式席。6、氣壓罐礙供水方式轉(zhuǎn)。7、分區(qū)撐供水方犯式（在薄高層建止筑中常覺(jué)用的有嘆，分區(qū)香并列給剪水方式巴、分區(qū)察串聯(lián)供攪水方式禮、減壓凈水箱供欲水、減滑壓閥供駐水、無(wú)竟水箱并貢列供水霸、氣壓萍罐并列少供水、過(guò)氣壓罐旺減壓閥隱供水等導(dǎo)）排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)湊分類(lèi)1生活污水心。2、生活廢嫩水。3、生產(chǎn)渣排水（廟冷卻廢類(lèi)水、生胳產(chǎn)污水涉、生產(chǎn)狗廢水）4、屋面雨叢水。5、特殊排憤水。（廚哲房、餐廳株排出帶油癢脂的廢水首、沖洗汽掉車(chē)的廢水逃等）排水系婆統(tǒng)的組遭成1衛(wèi)生潔兼具。2、排水面管系。3、通氣管灣系（作用筒，1向排水計(jì)管系補(bǔ)繞給空氣賀，使水算流暢通易，更重涂要的是扛減少排罰水管道加內(nèi)氣壓銳變化幅舅度，防眼止衛(wèi)生婚器具水偽封破壞;2使室內(nèi)頁(yè)外排水尼管道中棋散發(fā)的疊臭氣和柱有害氣說(shuō)體能及叢時(shí)排到純大氣中葬去；3管道內(nèi)腫常有新池鮮空氣括流通，限可減少情管道內(nèi)歐廢氣對(duì)正管道的窯銹蝕。鑒）4、清通設(shè)滾備、（一征般有檢查賞口、清掃冒口、檢查解井以及帶霜有清通門(mén)攻（蓋板）粒的90度彎頭根或三通佩接頭等飾設(shè)備，植作為疏澇通排水朽管道之長(zhǎng)用）5、抽升設(shè)曾備6、室外抵排水管位道（污付水局部治處理構(gòu)柏筑物）消防系太統(tǒng)消防系統(tǒng)羨由火災(zāi)自院動(dòng)報(bào)警系災(zāi)統(tǒng)、自動(dòng)檔滅火系統(tǒng)規(guī)和應(yīng)急、炎誘導(dǎo)照明陪系統(tǒng)三大壁部分組成恰。（具體恰的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)小備分別是龜火災(zāi)報(bào)警定、自動(dòng)滅鋸火、通風(fēng)久排煙、應(yīng)守急廣播、獵安全疏散著、滅火器勺材、消防居電梯、消蠢防隔斷、潔消防應(yīng)急羨電話等）一、消防祝系統(tǒng)滅火柿方面，常忽見(jiàn)的有水鈴滅火系統(tǒng)貞、泡沫滅竊火系統(tǒng)、輸干粉滅火橋系統(tǒng)、氣棍體滅火系捐統(tǒng)和水蒸嗓氣滅火系蔑統(tǒng)等弱電系替統(tǒng)弱電系升統(tǒng)包括1建筑（掩樓宇）班自動(dòng)化跑系統(tǒng)（BA）2安全技磚術(shù)防范竿系統(tǒng)（埋保安監(jiān)克控自動(dòng)吸化系統(tǒng)佳（SA））3消防自嘆動(dòng)化系龜統(tǒng)（FA）4辦公自金動(dòng)化系附統(tǒng)（OA）5通訊自員動(dòng)化系漲統(tǒng)（CA）另外勿還有停沾車(chē)場(chǎng)管坡理系統(tǒng)濃、有線誤電視及現(xiàn)衛(wèi)星接引收系統(tǒng)鎖、廣播鼻會(huì)議設(shè)刷備系統(tǒng)柿一般并接在SA、CA中。也坊就是大極廈的五A管理。弱電系嘩統(tǒng)（續(xù)韻）樓宇自動(dòng)迷化系統(tǒng)是智能歷建筑不逗可少的池基本組宰成部分溝。它是候采用現(xiàn)齡代傳感書(shū)技術(shù)、遇計(jì)算機(jī)阿技術(shù)和掏通訊技行術(shù)將與銹建筑物料有關(guān)的盡變配電殼、空調(diào)亡、冷熱備源、消翻防、保瓦安等設(shè)駛備監(jiān)視創(chuàng)、控制涉和管理外為目的夠而構(gòu)成捕的綜合際系統(tǒng)。結(jié)構(gòu)：糾由三層糊結(jié)構(gòu)組擱成；工茄作站層勞、網(wǎng)絡(luò)干控制器可層、現(xiàn)逮場(chǎng)控制薄器層。賊（工作鏈站控制談各個(gè)子劣系統(tǒng)控鋪制工作—空調(diào)子系糕統(tǒng)、配電亂子系統(tǒng)等伐）。弱電系統(tǒng)堵（續(xù)）安全技需術(shù)防范脅系統(tǒng)安全系統(tǒng)粥應(yīng)提供3個(gè)層次晃的保護(hù)惹：1外部侵入等防范。2區(qū)域保護(hù)煤。3目標(biāo)保教護(hù)。由防盜晨報(bào)警、電視頻監(jiān)母控、周歸界防范昆、電子攝巡更、蛇出入口蛇控制、病和樓宇惰對(duì)講等喂系統(tǒng)組底成。消防自動(dòng)佩化系統(tǒng)弱電系統(tǒng)符（續(xù)）四、辦宗公自動(dòng)股化系統(tǒng)是一項(xiàng)綜顧合性的應(yīng)逐用科學(xué)技務(wù)術(shù)（計(jì)算趁機(jī)技術(shù)、年通訊技術(shù)洗、人—機(jī)工程碑和系統(tǒng)姨工程等分）和管憶理科學(xué)遷（科學(xué)不地組織檔和優(yōu)化閘各個(gè)辦武公環(huán)節(jié)詠，使之洞發(fā)揮盡倒可能高嶼的辦公急效率）濫的系統(tǒng)夾工程。系統(tǒng)構(gòu)成供的模式單機(jī)系統(tǒng)堵構(gòu)成模式:一般設(shè)不置1-2臺(tái)PC機(jī)來(lái)進(jìn)沾行一些佩輔助辦畝公和管類(lèi)理。微機(jī)局厘域網(wǎng)系嚇統(tǒng)模式蜻：局域表網(wǎng)常用揮的總線濟(jì)、環(huán)形崖和星型減三種