中山某地產(chǎn)四季花城項(xiàng)目

第五部分項(xiàng)目定位1一、目標(biāo)客戶定位1、目標(biāo)客戶定位推導(dǎo)目標(biāo)客戶“新中山人”思想開(kāi)放、有追求的青年族外來(lái)人口中高收入人群在外接受教育的回流人群接觸外界信息較多的企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)購(gòu)買力地域消費(fèi)觀念持續(xù)穩(wěn)定或上升的購(gòu)買群體履蓋全市的購(gòu)買人群，特別是鎮(zhèn)區(qū)心態(tài)開(kāi)放，易接受新鮮事物定義范圍較寬的目標(biāo)客戶定義22、定位依據(jù)購(gòu)買力因素針對(duì)消費(fèi)能力最穩(wěn)定、最持續(xù)或增長(zhǎng)最迅速的群體。地域因素覆蓋的客戶群有條件在全市范圍內(nèi)輻射。鎮(zhèn)區(qū)客源不容忽視。消費(fèi)觀念因素哪個(gè)年齡層次的人比較容易轉(zhuǎn)變觀念？哪個(gè)類群體比較容易接受新興事物？33、定位結(jié)論“新中山人”44、特征分析在外接受教育的回流人士接觸外界信息較多的企業(yè)主外來(lái)人口中高收入人群思想開(kāi)放、有追求的年青族55、職業(yè)分類行政事業(yè)單位公務(wù)員私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)白領(lǐng)注：公務(wù)員的界定66、目標(biāo)客戶特性需求分析行政事業(yè)單位公務(wù)員特征：工作和收入穩(wěn)定，有較多積蓄。有較高文化素質(zhì)，思想觀念比較新，容易接受新事物。追求較舒適的生活環(huán)境，生活講究品質(zhì)。非常注重子女教育。人員結(jié)構(gòu)本地人和外地人都有，本地人為主。數(shù)量龐大且結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，置業(yè)需求明顯，因工作年限和職級(jí)的不同，一、二次置業(yè)的可能性均等。7需求：要求教育配套完善，并且不滿足于傳統(tǒng)的應(yīng)試教育。距離工作單位近，車程在二十分鐘以內(nèi)，上下班方便。完善的配套，安全舒適的居住環(huán)境，良好社區(qū)文化，體現(xiàn)身份檔次。以二房、三房戶型為主，注重朝向。8私營(yíng)企業(yè)主特征：全市至少7萬(wàn)多個(gè)私營(yíng)企業(yè)主，數(shù)目龐大，資本雄厚，收入高，購(gòu)買能力強(qiáng)。屬二次及多次置業(yè)者雖然文化素質(zhì)不高，但由于營(yíng)商的原因，接觸新鮮事物多且觀念超前。人員結(jié)構(gòu)主要是本地人，多散居在個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，置業(yè)在地域上沒(méi)有明確的要求，大多是為子女教育才置業(yè)城區(qū)，希望將來(lái)子承父業(yè)、后繼有人，望子成龍心切。9需求：要求教育配套完善，注重子女教育。優(yōu)美舒適的居住環(huán)境，完善的配套設(shè)施，能滿足社交的需求。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)要求比較高，體現(xiàn)其身份。以大戶型、大面積為主。10企業(yè)白領(lǐng)特征：他們是伴隨著城市的發(fā)展迅速形成的新興群體，屬于消費(fèi)能力增長(zhǎng)最快的人群。收入穩(wěn)定且較高，但積蓄有限。外地人為主，文化素質(zhì)高，融合各區(qū)域文化特征明顯。他們是中山的新人類，生活節(jié)奏快，時(shí)間觀念強(qiáng)，生活注重品位和細(xì)節(jié)。置業(yè)在地域上沒(méi)有太多的約束，比較理性，講求最高性價(jià)比。多屬首次置業(yè)。11需求：生活配套完善，交通便利，距離工作地點(diǎn)較近。追求較高的性價(jià)比，有戶口的要求。需求以中小戶型為主，多注重朝向。127、目標(biāo)客戶群的拉升從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，伴隨著本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的深入，居住人氣逐漸形成，各類配套設(shè)施完善，必然帶動(dòng)南區(qū)整體區(qū)位價(jià)值的提升。屆時(shí)地塊的區(qū)位資源對(duì)產(chǎn)品的支撐力度將大大加強(qiáng)，將有號(hào)召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶。13二、項(xiàng)目檔次定位1、定位推導(dǎo)采用排除法：結(jié)論：不支持結(jié)論：不支持結(jié)論：支持高檔中高檔中檔中低檔低檔論證排除法論證結(jié)論：中檔價(jià)格、中檔成本、中高檔形象。142、檔次定位本項(xiàng)目定位為“中檔、高質(zhì)素的精品社區(qū)”。所謂中檔，主要是針對(duì)成本而言，力求控制未來(lái)的銷售價(jià)格不要過(guò)高；雖以中檔為定位，但在產(chǎn)品形象上應(yīng)走中高路線，即將能夠體現(xiàn)項(xiàng)目形象的地方做足功夫，通過(guò)提供性價(jià)比高的產(chǎn)品促進(jìn)銷售。15隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)深入，各類配套設(shè)施逐步完善，居住人氣提升，可以帶動(dòng)南區(qū)的整體區(qū)位價(jià)值，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格也會(huì)隨之升高。屆時(shí)我們將有號(hào)召力吸引更高檔次的目標(biāo)客戶，將整個(gè)樓盤檔次提升。3、檔次提升的演繹16三、項(xiàng)目形象定位1、形象概念推導(dǎo)思路市場(chǎng)導(dǎo)向性：市場(chǎng)需求品牌需求形象概念結(jié)合自身17開(kāi)發(fā)概念的推導(dǎo)步驟：確定目標(biāo)客戶群研究目標(biāo)客戶的生活特征和向往的生活方式了解本項(xiàng)目的獨(dú)特點(diǎn)研究萬(wàn)科品牌深層含義的精髓得出符合市場(chǎng)需求的關(guān)鍵詞得出符合萬(wàn)科品牌要求的關(guān)鍵詞總結(jié)項(xiàng)目形象定位形象定位將指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)，并提升品牌影響力182、從市場(chǎng)需求推導(dǎo)形象定位的關(guān)鍵詞高品味生活良好的居住環(huán)境核心目標(biāo)客源對(duì)產(chǎn)品的需求完善的配套子女教育19質(zhì)樸舒適享受延伸目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求203、產(chǎn)霉品自身紋特色推赤導(dǎo)形象昂定位的需關(guān)鍵詞自然清新現(xiàn)代明同快離塵不簡(jiǎn)離市優(yōu)雅安逸自身特抬色21萬(wàn)科的繳品牌口頁(yè)號(hào)：“建筑無(wú)旺限生活”萬(wàn)科的襲品牌核衣心：“以客戶桐的生活為獄本”萬(wàn)科的品再牌個(gè)性：“有創(chuàng)歸見(jiàn)的、捕有文化宰內(nèi)涵、目關(guān)心體描貼的”萬(wàn)科的品斗牌主張：“萬(wàn)科提雞供一個(gè)展閣現(xiàn)自我的凝理想生活忙”4、從夸萬(wàn)科品秀牌推導(dǎo)做關(guān)鍵詞22萬(wàn)科品牌鈔精髓品牌利益舞----賴高性價(jià)比苦產(chǎn)品，不道斷提升的慨無(wú)限生活品牌價(jià)畏值品牌文化紀(jì)創(chuàng)新、廳品味、積謙極、健康狗、貼心品牌個(gè)接性23萬(wàn)科品脊牌的關(guān)犯鍵詞高品味生智活高性價(jià)比創(chuàng)新健康顧客為本貼心萬(wàn)科品望牌245、從汪萬(wàn)科“育四季花陽(yáng)城”系諒列推導(dǎo)畢關(guān)鍵詞年輕、眾活力親和溫煮馨現(xiàn)代四季花臭城256、本項(xiàng)都目形象概再念的推出核心客堪戶需求高品味生奸活完善的堪配套良好的陶居住環(huán)池境子女教育本項(xiàng)目寺形象概妄念關(guān)鍵慚詞品質(zhì) 悠惕閑 創(chuàng)新自然負(fù)健康完現(xiàn)代本項(xiàng)目形危象概念描健述享受純美納生活延伸客戶誤需求質(zhì)樸舒適享受產(chǎn)品自身爐特色自然清新現(xiàn)代明快離塵不離秘市優(yōu)雅安逸純美生饅活萬(wàn)科品牌絡(luò)要求高素質(zhì)生猴活高性價(jià)比創(chuàng)新健康顧客為本貼心“四季花檔城”系列年輕活力親和溫洞馨現(xiàn)代26四、價(jià)格睬定位1、斧參照對(duì)壯象選取擴(kuò)依據(jù)樓盤規(guī)垮模相近地理位栗置參照盈其它郊您區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)質(zhì)相近綜合上坦述條件狹，選取凱茵新城建、藍(lán)波灣朗、陽(yáng)光花獲地三個(gè)項(xiàng)目蜻作為比價(jià)雀對(duì)象。272、榮市場(chǎng)比區(qū)較法分測(cè)析均價(jià)小高層價(jià)哲格建議單位：宮元/㎡凱茵新城藍(lán)波灣陽(yáng)光花地按揭均價(jià)（毛坯）320032003100區(qū)域形象105/100103/100108/100品牌形象105/10095/10095/100地理位置95/10095/100100/100自然環(huán)境110/100110/100103/100生活配套98/100100/100105/100規(guī)模100/10098/10095/100交通95/10098/100103/100對(duì)比價(jià)298332592916權(quán)重40%30%30%建議均價(jià)3045由上述市掠場(chǎng)比較推兼導(dǎo)后，得緣瑞出參考均閉價(jià)為3045訂元/㎡，以5%刷的技術(shù)蘇參數(shù)作寶調(diào)查，雨得到參星考價(jià)格駝區(qū)間為2893寺-319勁7元/㎡漸。28多層價(jià)米格建議由于可術(shù)比項(xiàng)目貧較少，臉?biāo)愿覔?jù)市場(chǎng)誓上同一番項(xiàng)目中奶多層與調(diào)小高層絲式價(jià)格比抄得到多亞層價(jià)格同。參照樓家盤：凱務(wù)茵新城——?jiǎng)P茵新城多層均價(jià)3200小高層均價(jià)3800價(jià)格比84.2%推導(dǎo)結(jié)悉論：下本項(xiàng)目朽中多層箱樓型建智議均價(jià)維3稅045箏×84兄.2%傭=25友64元扎/㎡以“低開(kāi)計(jì)高走”的獨(dú)價(jià)格策略單，建議首姜期多層以位2400闊元/㎡均辱價(jià)入市。29情景洋房絨價(jià)格建議情景洋療房屬于換中山市座的創(chuàng)新范產(chǎn)品，蹦沒(méi)有同餃類產(chǎn)品老可直接孝比較，艘但奕翠加園項(xiàng)目宗中帶電驚梯的多偵層與情搶景洋房草具有一紗定可比也性，所途以本項(xiàng)慘目中情泳景洋房?jī)x價(jià)格我凈司建議瞧與之相裁近，即像均價(jià)4秤000邁元/㎡適左右。30Tow胳nho五use覆價(jià)格建穿議Tow未nho撿use席在中山湯也是創(chuàng)右新戶型滋，無(wú)法夠直接類栗比，但架在產(chǎn)品仔形態(tài)上發(fā)，To去wnh她ous劉e是介艷于別墅峽與情景揭洋房之極間，所蠅以價(jià)格潑定位也垃界于兩街者之間箏。31項(xiàng)目總體間價(jià)格建議根據(jù)上晉述四種灶產(chǎn)品價(jià)田格定位聰及樓型歷配比，鞋得出本閘項(xiàng)目總幣體均價(jià)吵的建議杯區(qū)間為3200裝--33甚00元/㎡。323、入盯市建議建議項(xiàng)目碌采納低價(jià)億入市的策襲略，初期寸以280剝0/㎡（略毛坯）的針均價(jià)入市拾，營(yíng)造“充同價(jià)優(yōu)質(zhì)感”的市場(chǎng)洋口碑。33第六石部懲分產(chǎn)品建議34一、項(xiàng)廢目整體宣容積率算建議建議項(xiàng)目烏整體的容賴積率為1而.5項(xiàng)目總販建筑面吩積為5欄229固48平呀方米35市場(chǎng)比才較法36項(xiàng)目本身遲的產(chǎn)品需砍要產(chǎn)品形態(tài)灰可安排的誘得很豐富曠，環(huán)境優(yōu)穩(wěn)勢(shì)可以表膊現(xiàn)得更加捏明顯，且己比較符合預(yù)本項(xiàng)目整都個(gè)的檔次凍定位。在產(chǎn)品貧形態(tài)符離合目標(biāo)鈔客戶選粒擇的前博提下，粱適當(dāng)提幼高容積錫率也基腳于盈利蛇的考慮隙。項(xiàng)目的盈搜利需要37產(chǎn)品種類所占比例建筑面積(m2)備注小高層60%314097平均層數(shù)16層一梯4戶多層25%130873層數(shù)6層一梯三戶情景洋房10%52350層數(shù)4層一梯兩戶Townhouse5%26174單位面積230m2二、產(chǎn)品脅形態(tài)建議3839三、分喊期開(kāi)發(fā)蚊次序建干議擬定整踩個(gè)項(xiàng)目端的開(kāi)發(fā)廚周期為插6年。項(xiàng)目期數(shù)開(kāi)發(fā)面積㎡產(chǎn)品類型所占比例一期50000（可售）小高層、情景洋房11.20%二期60000多層、小高層、情景洋房11.50%三期80000小高層15.38%四期90000小高層17.30%五期80000情景洋房、多層15.38%六期80000情景洋房、多層15.38%七期72000Townhouse13.85%40體現(xiàn)一晉個(gè)大盤稍應(yīng)有的槍綜合環(huán)曾境優(yōu)勢(shì)目。在銷售拼現(xiàn)場(chǎng)及撥參觀區(qū)拳域，突近出本項(xiàng)淡目在細(xì)待部處理薯，如安繳排特色暫景觀帶卵及具有蔥觀賞效姐果的小申品。銷售區(qū)域?yàn)榈沫h(huán)境處刻理，體現(xiàn)豆出本項(xiàng)目洲純美、向墊上的生活掠形態(tài)，讓史客戶在不蘇經(jīng)意之中樸觸摸理想擠的生活境土界，并適肅當(dāng)增加立葛體的環(huán)境理音樂(lè)、自漂然蟲鳥(niǎo)聲摩等。本項(xiàng)目所沙處位置，劇是一個(gè)整低體環(huán)境欠魄佳的區(qū)域職，所以首伐期形象及院銷售示范鼠區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)逃我司建議龜主要參考拌以下幾點(diǎn)縱：4142四、首期賴開(kāi)發(fā)樓型垂建議產(chǎn)品類型比例備注小高層60%一梯4戶12層多層20%一梯3戶6層情景洋房20%一梯2戶4層43其中參考乏項(xiàng)目如下溝：別墅30%洋房70%小高層帶電梯6層多層，11層小高層中高檔凱茵新城多層25%小高層75%全部帶電梯4層多層，10層小高層高檔奕翠園比例備注樓型定位檔次項(xiàng)目名稱44根據(jù)市場(chǎng)升平均售價(jià)棗計(jì)算，市趨場(chǎng)需求主竊力戶型面供積在10酷0-12愧0平方米左裳右。五、首期黑戶型、面鬼積建議45戶型、至面積建蛋議：戶型面積(m2)大約數(shù)量（套）占總建面（%）二房二廳70-8013320三房二廳95-10515030三房二廳115-13012530情景洋房150-1606520合計(jì)47310046萬(wàn)科四季花城綠景水景“風(fēng)”景光景互動(dòng)性設(shè)施滲透六、園林艱建議47綠之演繹降：綠色代表瓦健康、自劣由、舒適承，通過(guò)在桌園景中種值植樹(shù)木、竹花草等常祥綠植物，作運(yùn)用高低朝錯(cuò)落、色發(fā)彩映襯等膽手法，構(gòu)御成一幅立擠體式綠樹(shù)變掩映、曲笨徑通幽、份枝繁葉茂孤的空間。484950在樓盤間兩邊增碌加綠化協(xié)密度，愚種植大弟型樹(shù)種載及多種跌彩色花靜卉，增予添優(yōu)美尚景觀，修又可以說(shuō)豐富項(xiàng)槐目景觀腰，增添磨項(xiàng)目賣乘點(diǎn)。在項(xiàng)目賓中部設(shè)勻置一個(gè)焰小型植絞物園，副種植果皮樹(shù)。莊園通過(guò)山描、石、娛樹(shù)、花塞、草等撫元素相屈互搭配榮色彩的女組合，宇演繹現(xiàn)蓄代園林曉的精髓秒。其他園揮藝景點(diǎn)51光之演繹礎(chǔ)：光代表購(gòu)新世紀(jì)傘也代表捧現(xiàn)代，浮可通過(guò)乎在園林代中布置跑多種玻構(gòu)璃建筑池物，并憑配合泛助光燈、童地?zé)舻柔尮庠?，萌表示新酷時(shí)代的游璀璨，倒各種自悲然光、比人造光面、暖光艦、冷光悟等不同艷距離的碗光源有珍機(jī)結(jié)合吹起來(lái)，宜幻化出濃一幅新般時(shí)代的申璀璨美僑景，從浴中體現(xiàn)舒出人類純文明社吵會(huì)的發(fā)遲展和進(jìn)挽步。525354在廣場(chǎng)亭上興建敏玻璃觀味星臺(tái)，忽象征人嬌類對(duì)宇燭宙的廣無(wú)限向稅往。觀星臺(tái)通過(guò)各種準(zhǔn)色彩的地劣燈、墻身變泛光燈的游搭配，編壟織出對(duì)生焦命、文化高和光的禮旅贊。各種泛光其燈55水之演繹淺：水是萬(wàn)物攏之靈，代女表生命，葛可在區(qū)內(nèi)剪設(shè)置各種累流動(dòng)的水娃系、噴泉吹、泳池等源動(dòng)態(tài)水景峰，營(yíng)造出偶流水淙淙貢的美景，蘭細(xì)流、淺猾流、跌流依、激流、巴涌流……恩循環(huán)往復(fù)永，寓意生由機(jī)盎然、京生生不息項(xiàng)、靈氣逼洋人的生命縣活力。56在項(xiàng)目中伶部由南向繭北建造一賞條流動(dòng)水尖系，既可廈將項(xiàng)目各苦區(qū)園景聯(lián)終系，構(gòu)成熟景觀主軸民，又可豐估富水景效雅果，并可且將洋房區(qū)碼和別墅區(qū)悟和諧分隔沈。流動(dòng)水系可建設(shè)一診大型娛樂(lè)粥型泳池，努內(nèi)有浮橋頁(yè)、繩索橋慚、高速滑跟梯等娛樂(lè)場(chǎng)設(shè)施，滿追足客人游雜樂(lè)需要。惱另再設(shè)置飯一無(wú)極按淺摩泳池，狂以滿足高章層次客人陶享受要。雙動(dòng)感泳堤池可建造在假樓宇西向生單位的部恒分外立面哲上，既可只以增加觀望賞效果，汁增添樓宇寬特色，制歉造賣點(diǎn)，恐又可降溫蜘，減少日鞠曬對(duì)西向槐單位的影扶響。流水玻璃統(tǒng)幕墻57風(fēng)之演繹搏：古人云：拾風(fēng)者動(dòng)也六。春風(fēng)寓意牧新開(kāi)始、芳新希望；釋夏風(fēng)能給款人帶來(lái)清私?jīng)龈杏X(jué)，晶使郁悶的童心靈得以跳解放；秋迷風(fēng)送爽，俘使人一身渡輕松；冬炎風(fēng)使人清困醒，保持勸冷靜。通過(guò)各胳種走軌隱旗、船拌帆、風(fēng)氧車的映音襯，使伏全區(qū)充芽滿動(dòng)感堅(jiān)。585960互動(dòng)性光設(shè)施設(shè)學(xué)置：——霧有鵝卵耕石鋪墊朱的梅花尸樁——童績(jī)軍訓(xùn)練基誘地，如繩稿網(wǎng)、木梯拒等——草惡縫石草坪漫/太極廣宏場(chǎng)——樹(shù)稿樁型的桌洋椅——大陣型的石質(zhì)啞象棋61以13趟0平方鬼米一戶泥計(jì)算，您整個(gè)社踩區(qū)約有園400光0戶。較長(zhǎng)一宜段時(shí)間綢內(nèi)生活斧配套無(wú)址法全部株落實(shí)，久客戶對(duì)白社區(qū)內(nèi)且配套有叉較大依進(jìn)賴。七、雙姿會(huì)所建妖議單一會(huì)所紹輻射半徑鈴有限，雙請(qǐng)會(huì)所在銷糕售方面對(duì)穴Town漢hous蘋e、情景落洋房等高艱檔產(chǎn)品買饅家有吸引醋。從客戶折的生活拍特征的旬需求來(lái)椒看，主站要有日毯常休閑遭、健康聲運(yùn)動(dòng)，酒所以在金會(huì)所設(shè)教置進(jìn)行屑區(qū)別有催必要。62雙會(huì)所功片能界定分刊生活休閑竊類與健康講運(yùn)動(dòng)類。功能建議姓：位置建議月：一期會(huì)獻(xiàn)所建議辦安排在相鄰社區(qū)漏主要道拌路附近剃，如集賴中的園仁林或景煤觀帶附飄近。6364八、建筑品立面建議市場(chǎng)上主嘩要外立面縮慧設(shè)計(jì)情況哀：繽紛型代表樓形盤：陽(yáng)獲光花地及、凱茵擇新城、精雍逸廷軌、雍景糧園主要表巡壽現(xiàn)：強(qiáng)要調(diào)色彩網(wǎng)對(duì)比，檔多用紅摔、桔、庫(kù)淺黃等以搶眼色磁調(diào)。素雅型代表樓控盤：豪欺逸華庭久、奕翠乎園主要表眉現(xiàn)：色舞彩搭配父較少，價(jià)主要以森淺灰、匆淺綠等旗色彩為瞧主。6566中山市民追的整體欣喪賞角度；目標(biāo)客天戶群的鏈喜好；項(xiàng)目產(chǎn)品撫的替代性滅。本案對(duì)魚外立面桃的選擇凈的思考漂:我司建議已以繽紛色止彩為主，炭但給人的低不是一種突浮躁感，垂而是在體鋒現(xiàn)品質(zhì)感委的同時(shí)，毛更是平靜查生活的回績(jī)歸。6768九、商禮業(yè)街建捷議將一個(gè)越配套優(yōu)堂良的社卷區(qū)展示質(zhì)給客戶耽，解決例其對(duì)社申區(qū)生活鑒配套的雷疑慮。洋另外能芳降低項(xiàng)友目前期貝硬性配串套的投刷入。在建筑蕩形態(tài)上勁吻合項(xiàng)充目形象翅定位，鑄在功能理上突出剛它是一盯個(gè)休閑油的戶外途走廊，魚也是特陜色和賣克點(diǎn)?？梢暂^好恒的挖掘項(xiàng)娘目潛在的雜商業(yè)價(jià)值波。配置原諷因:69功能建忌議:生活配套洽功能個(gè)性配套形功能╋70通過(guò)設(shè)置真露天咖啡剩座，增添店優(yōu)雅閑適礎(chǔ)的生活味最道71十、交踏樓標(biāo)準(zhǔn)粱建議裝修標(biāo)準(zhǔn)公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)72公共部斃分裝修伶:公共部分裝修電梯大堂部分電梯標(biāo)準(zhǔn)層梯間73建議以裝修套慌餐的形式讓剖客戶選擇膀,套餐的染單位價(jià)格鼻分300幕元/平方池米和50著0元/平獨(dú)方米兩種仍.室內(nèi)裝役修標(biāo)準(zhǔn)志:74教育資源禾已經(jīng)成了涌市場(chǎng)項(xiàng)目碗一個(gè)強(qiáng)有育力的賣點(diǎn)棋。市場(chǎng)及洪項(xiàng)目的慘需要：本項(xiàng)目雞所在區(qū)乞域的教痕育配套障。目標(biāo)客兵戶群的鉤需要。銷售價(jià)俯格的支常撐。十一、明學(xué)校建笑議75發(fā)展商：余天英實(shí)業(yè)項(xiàng)目區(qū)險(xiǎn)位：石斤歧區(qū)銷售均鋤價(jià)：3籍600轉(zhuǎn)元/平晨方米（指包裝修叢）教育配套逼：中山市于實(shí)驗(yàn)小學(xué)客戶形態(tài)倉(cāng)：鎮(zhèn)區(qū)生刪意客、白霧領(lǐng)發(fā)展商：即新鴻基地弟產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位禾：東區(qū)銷售均數(shù)價(jià)：4邪000隙元/平嘆方米教育配薄套：中德山石歧倘中心小綿學(xué)客戶形虧態(tài)：政密府公務(wù)燦員、生必意客【陽(yáng)光花語(yǔ)地】【奕翠敬園】76學(xué)校的選成址及規(guī)模漂建議將瞧學(xué)校安排司在鄰城南駱一路或項(xiàng)饞目西北面隊(duì)的內(nèi)環(huán)線煉附近處。具體的柴建筑面娘積根據(jù)遙政府規(guī)柴劃要求傅。另外墾在建設(shè)夫資金上兔，通過(guò)趨與政府揉協(xié)商，紙爭(zhēng)取在汁地價(jià)或炎稅收上撫加以減養(yǎng)免。77建設(shè)時(shí)間時(shí)間建午議在首陳期項(xiàng)目尼開(kāi)發(fā)之腫前，做度到教育預(yù)先行。首期項(xiàng)屑目營(yíng)銷仁需要；改變市授民對(duì)項(xiàng)均目區(qū)位席的偏見(jiàn)尊；樹(shù)立項(xiàng)目辣形象及整據(jù)體特色；滿足住博戶在前裳期對(duì)教兼育配套乖的需要居。。7879第七部洗分營(yíng)銷推歉廣策略80一、說(shuō)桌明本項(xiàng)目尊面臨三螞個(gè)困難買點(diǎn)：品牌知名雪度不高區(qū)域形象腰不佳銷售速度蒙的壓力“如何曉解決這威些問(wèn)題某?”81二、市場(chǎng)典推廣核心核心思路束如下：企業(yè)品揚(yáng)牌—→蕉項(xiàng)目形矛象—→曲項(xiàng)目品仿牌←→半企業(yè)品錄牌項(xiàng)目未苦動(dòng),品種牌先行嶄,教育拼營(yíng)銷,騰貫穿始厘終82說(shuō)明：品牌導(dǎo)層入策略形象重委塑策略項(xiàng)目導(dǎo)瓶入策略我們將從興三方面提緣瑞出本項(xiàng)目到的策略建編議：在時(shí)間的彩順序上：品牌導(dǎo)刮入—→瘋形象重離塑—→肢項(xiàng)目導(dǎo)缺入—→脖開(kāi)發(fā)配奇合教育營(yíng)銷俘是整個(gè)策漏略的核心掠主線。83特色教淚育營(yíng)銷我們所遮提的教同育營(yíng)銷嘆，絕非皂一般的鵲名校概最念，而羊是貼近釘時(shí)代脈貫搏，適帖應(yīng)社會(huì)索需求的確現(xiàn)代教跨育。84為什么我饒們的教育艱一定要有綠特色?中山現(xiàn)有設(shè)三所名小麻，且已經(jīng)患在市民心裂目中樹(shù)立醬起了較高療的社會(huì)形盤象，如果盒我們沒(méi)有瘦特色，僅皇僅靠“名拉?！毙?yīng)筆很容易流呈于一般，翁難以與之跨競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手澤中有二個(gè)祝都主力訴畜求教育，滾如果我們粉沒(méi)有足夠準(zhǔn)吸引力，習(xí)就很容易洋落于俗套寨。結(jié)論：匪要做就役做最好踩！85賞識(shí)教育領(lǐng)袖才蠟?zāi)艿呐嗖唣B(yǎng)如何做藝到有特胃色?它最大的磁特色不是科教子女，惹而是教父菠母如何教延育子女。參照：香港“童啊子軍”廣州團(tuán)校綁“少年領(lǐng)母袖訓(xùn)練營(yíng)長(zhǎng)”86軍事化刮管理提出“中宅山黃埔軍乞校”、“止中山西典抬軍?！备鸥夷?。中英文網(wǎng)魂絡(luò)教學(xué)、姨科技教學(xué)邪此點(diǎn)不是徐訴求重點(diǎn)授，但也是節(jié)現(xiàn)代教育匯的必須。87三、品牌鴿導(dǎo)入策略推廣企僵業(yè)品牌圣，展示脆萬(wàn)科實(shí)裙力，增刮強(qiáng)購(gòu)買面信心。目的：88關(guān)健點(diǎn)：推廣的形情式一定緊蔑緊圍繞萬(wàn)杰科品牌的矛精髓，充封分體現(xiàn)萬(wàn)爹科品牌的薦價(jià)值、文任化和個(gè)性具，體現(xiàn)出菌房地產(chǎn)業(yè)號(hào)“領(lǐng)跑者恥”的前瞻鏡性和權(quán)威娘性。充分體膏現(xiàn)“四題季花城閃”的親哥和力，咱體現(xiàn)健口康活力宅、現(xiàn)代稻純美等今特性。將萬(wàn)科襯品牌同長(zhǎng)新時(shí)代擋教育有價(jià)機(jī)結(jié)合貿(mào)。89推廣方哈式：論壇張共繪同探討中腳山的城市喇發(fā)展問(wèn)題押，從而帶霸出萬(wàn)科的疑品牌和南訴區(qū)的未來(lái)叛發(fā)展。公益活動(dòng)稿事件公墳關(guān)提升萬(wàn)張科品牌的復(fù)知名度和堵美譽(yù)度。推廣萬(wàn)煙客會(huì)90媒體宣曾傳：以電視世媒體傳方播為主膜，從成妻本上考俘慮，力篇求增加堅(jiān)活動(dòng)的哥新穎性鼓，以新像聞的形缸式出現(xiàn)籌，同時(shí)啊配合硬屬性形象屑廣告宣斃傳。萬(wàn)客會(huì)會(huì)鮮刊為補(bǔ)充托，做到立病體宣傳。以報(bào)紙液媒體為廳輔助手尤段，軟胡文同形顧象廣告姻并舉。立柱戶腐外廣告移，以體漠現(xiàn)萬(wàn)科支文化、快服務(wù)理除念為主富要訴求棋點(diǎn)。91四、區(qū)頌域形象凍重塑策斥略結(jié)合城伯市發(fā)展膛方向、床市政規(guī)歸劃等因掉素。以萬(wàn)科座品牌的抓感召力課來(lái)弱化粱區(qū)域形嶼象的劣砍勢(shì)。以教育譽(yù)強(qiáng)區(qū)的碗形象取體代以前慨荒涼的劇區(qū)域形受象。以理性秧的訴求稱讓市民技對(duì)項(xiàng)目保區(qū)域再浸認(rèn)識(shí)。92五、項(xiàng)目西導(dǎo)入策略策略——田“項(xiàng)目未緩動(dòng)，教育辣先行”93可選擇學(xué)豎校我司建炒議，本帶項(xiàng)目引艇入原址閘在廣州樸的知名鬧學(xué)校，躍如：華師大泛附小，潮中大附剝小、朝川天路小牌學(xué)等。中山管市本地小雄學(xué)雖然不忘錯(cuò)，但不篇易形成明拍星效應(yīng)，性而廣州的沖名小在中唱山的知名狂度超過(guò)外遮省的知名勇學(xué)校，且斑在實(shí)操性少方面，