城市經(jīng)濟人口規(guī)劃

城市經(jīng)濟，城市規(guī)劃

和房地產(chǎn)市場一、導論

I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系—中國脈絡(luò)II.認識不動產(chǎn)III.房地產(chǎn)市場概況不動產(chǎn)市場

不動產(chǎn)是一個市場博弈:--追求利益--游戲規(guī)則--參加者又不同角色和戰(zhàn)略--即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟的外部性新規(guī)則促使參加者改變博弈計劃變動的市場例：辦公樓小型化--后工業(yè)社會--企業(yè)削減辦公用房費用Kodak削減25-40%辦公用房費用不動產(chǎn)不僅僅是一個博弈

政府干預(yù)增加投資--稅收，補貼限制開發(fā)--分區(qū)規(guī)劃參加者—包括政府的相互影響經(jīng)濟領(lǐng)域+非經(jīng)濟領(lǐng)域I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（1）以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產(chǎn)開發(fā)資金的四條主要來源:

自有資金，銀行貸款，資本市場融資，銷售回籠資金金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（2）銀行貸款一直是開發(fā)資金的主要來源。

在目前國際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個所謂“三七開”的說法:

一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30％，其余行業(yè)占70％：

二是發(fā)放給開發(fā)商的開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70％。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（3）

信用關(guān)系

：

金融業(yè)去年對30多個行業(yè)的信用狀況進行了內(nèi)部排序:

房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。

房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。

相當多的開發(fā)商搞“打一槍換一個地方”式的項目開發(fā)。規(guī)模化，集團化，有品牌的開發(fā)商很少。

信用中國誠信證券評估公司曾對上海，福建兩地的部分開發(fā)商開展了銀行貸款信用評級，結(jié)果表明：

在信用較好的上海，受評的238家開發(fā)商中，信用等級在3B(有貸款價值)及以上企業(yè)僅占37％，2B(有風險但可以貸款)占59％；福建受評的122家開發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68％。

核心問題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實際源于銀行的資金普遍高出50％，信用狀況普遍較低。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（4）緊縮政策：2002年12月5日，中國人民銀行發(fā)布了“切實落實房地產(chǎn)信貸管理政策，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開始對2001年6月以來商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進行檢查

銀行界的反應(yīng)：

惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細致。

光大銀行：對于房地產(chǎn)開發(fā)項目惜貸，但對于像北京城建集團，住總集團、建工集團這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，不但不提高貸款利率，還會適當放寬一些政策去爭取項目。中國工商銀行：更多地把資金投向有實力、銷售前景看好、戶型合理的項目。實行“低層封頂，高層要完成項目三分二”的原則加強對客戶的監(jiān)控。

中國建設(shè)銀行：實施“個貸品牌”手段，全力打造“樂得家”品牌，爭奪一些實力強，在市場上有口碑，信譽度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開發(fā)貸款，硬件配備。服務(wù)，保證金的扣留額度，擔保的時間上都動了不少腦筋。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（5）與對開發(fā)商的惜貸相比，個貸卻是紅紅火火

個人住房貸款的不良貸款率不足0.4％，再加上它具有擔保方式完備，風險小等眾多優(yōu)點，各家銀行都對其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。

個人住房貸款截至今年10月底，中國工商銀行的個人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長了38倍，預(yù)計到2005年末，中國工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達到1596左右，其中個人住房貸款占全部貸款的比重達到12％以上。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國脈絡(luò)（6）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少

商業(yè)銀行的資金來源主要是短期儲蓄存款，所提供的貸款主要也是短期流動貸款。這對需要長期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來說，還是不適應(yīng)當前市場的需要，不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個限制性因素。（如，辦公物業(yè)的持有和管理）間接融資和直接融資國際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標準。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38％，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。迫切需要擴大資本市場的融資渠道目前，我國2.5萬余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資

但，上市是答案嗎？II.認識不動產(chǎn)

不動產(chǎn)的資產(chǎn)特點（1）

物理特征1）

不可移動性：各地市場是分散的地方市場/全國/國際2）

獨特性（異質(zhì)性）：商品差異大3）不滅性：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體不動產(chǎn)資產(chǎn)的特點（2）經(jīng)濟特征1）

稀缺性2）

經(jīng)濟壽命長3）

改造：影響不動產(chǎn)的價值4）

situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系不動產(chǎn)市坐場的特點葬：

完全狼競爭市場嶄不可能存妄在信息的抹獲取較裁困難，步成本較景高，需絹要經(jīng)紀陶人和評春估師等濱專業(yè)人楚員讓市劑場有效殲運轉(zhuǎn)外部經(jīng)濟/基礎(chǔ)設(shè)施爆影響大E.g銜.污士染，軌隸道交通不動產(chǎn)埋的產(chǎn)品1)空間2)不動產(chǎn)資賭本市場：70年代以來緣瑞逐漸成熟（中國射的地產(chǎn)請基金？素）產(chǎn)品特性--使用其價值和交戀換價值--“耐至久消費品素”vs.“是權(quán)利神，不是商蛙品”總之很貴,需要政府棋不同形式/程度的賽介入國際上，仁房價和居往民年收入去之比一般于在4到6期倍，而我鎖國許多地騙區(qū)已經(jīng)超吉過了8倍蝦：北京（跑11.0贊）、云南間（10.罪6）、上從海（9.宮9）、天謎津（8.幣9）、海兇南（8.攻9）、吉侵林（8.恰1）、黑漿龍江（8妥.1）、柄廣東（8眠.0）、趟陜西（8選.7）和話寧夏（8望.6）。不動產(chǎn)的賺供需需求1)不綱動產(chǎn)既是傅消費品，群又是資本騾品。2)魯有效需廳求供給1）時間:建憑筑期間造現(xiàn)成的滯后如，奧運易，sar拐s2）地點：滑不可移綱動性3）轉(zhuǎn)換雹：如，深塌圳華強北，北京大目山子市場中的悼個人和機廁構(gòu)參加者垂包括--使俱用者、松消費者笛，包括直所有者須和租戶--提緞供者，暢建筑工駝人、建導筑師、狀工程師規(guī)、測量擱員、開蜜發(fā)商、掛投資者--中央騰和地方政備府，各級貝代理機構(gòu)依，法院--其他尺輔助使用昂者或提供旅者的相關(guān)僻專業(yè)人員邊，對市場撲運作起關(guān)悅鍵作用：蹄如，中介蓄、咨詢、鳳物業(yè)管理細看投泊資者1）個人2）公司：出CEO乖—財務(wù)店經(jīng)理/焦不動產(chǎn)溪經(jīng)理3）機構(gòu)投資蠟者（國內(nèi)酸/國外）--80塊年代后的辮顯著趨勢--銀消行、養(yǎng)劉老基金殊、人壽選保險公很司房地產(chǎn)席對經(jīng)濟交的作用作為生此產(chǎn)要素蜘：為經(jīng)丙濟和生猶產(chǎn)活動助提供空箏間反過來說駛，經(jīng)濟和畝生產(chǎn)活動省的內(nèi)容影揭響需求的懼內(nèi)容）作為公司偶財產(chǎn)：是有公司資產(chǎn)僅負債平衡嗚表中重要奧的資產(chǎn)項布目，和公侍司負債相宗對應(yīng)作為投枝資工具柏：是個諷人投資妄者的主糟要投資胳工具，嫁是金融忠機構(gòu)，品基金和嗓保險金茅的主要天收入來堤源—當然，案每個國亡家/地區(qū)的懲情況有柄別。房地產(chǎn)和添經(jīng)濟房地產(chǎn)刮是世界餐各國經(jīng)縫濟發(fā)展奴的重要供組成部仗分，并厘分別在毯一些國企家的國楊民生產(chǎn)渾總值中消占有3畜％至1銷2％的潤不同比團重。英襲、德、竊日、美答等國家識在經(jīng)濟澇起飛時度期，房紐奉地產(chǎn)投叮資占全喇國投資薄比例曾柄高達4刑0％以劑上。美國的鞠房地產(chǎn)諒和經(jīng)濟美國G藝DP每尿年6萬臉億美元糕以上?；司s剛2萬4認千?？傂摅wGD園P中，星個人消舊費近2足/3，訂政府購收買20題%多一哈點，私平人投資壘大概1浴5-1耕6%。視每年國克內(nèi)私人同投資一喜半左右角投資于治不動產(chǎn)堡，其中舍又有一腥半以上娛（即總閣量的1國/4）攻投資于無住宅。近幾年，稱中國的房左地產(chǎn)同樣攜有了重大迎的發(fā)展，峰從197葉8年之前涌的平均占事國民生產(chǎn)箭總值的0討．5％至汽1．5％頓上升到1概993年尸之后的平針均超過7蔑．5％的誦水平，高床峰時接近鞠占固定資桐產(chǎn)投資中賴的30％狼。近幾年遺房地產(chǎn)銷治售額約占仿全社會消槽費品零售早總額的5巴％至7％灣，房地產(chǎn)頑同時在拉芳動其他消屯費上和生嶺產(chǎn)上起到焦極大的作陰用。歷年建釀筑業(yè)產(chǎn)假值數(shù)據(jù)姥列表綱(單箭位:塑萬元)年份19951996199719981999建筑業(yè)占GDP比重（全國100，單位:%）6.56.76.56.76.6歷年建筑業(yè)總產(chǎn)值(單位:萬元)579374548282249791264777100619922111528640本課結(jié)構(gòu)1.城市盈和區(qū)域經(jīng)芝濟如何影霜響

房地稀產(chǎn)市場發(fā)撕展方向城市和沸區(qū)域的墓興衰產(chǎn)業(yè)和不揭動產(chǎn)需求2.公谷共政策曲和城市夾規(guī)劃決蝕定了房違地產(chǎn)市念場的構(gòu)之架（教科書幟的用途）III.攻不動產(chǎn)市斤場概況—中美比傅較為什么要杠研究美國院和其他國碧際環(huán)境中被房地產(chǎn)的站操作慣例踐？對中外不扔同慣例的炒研究是有百啟發(fā)性和星有趣的為吸引國現(xiàn)外投資，獨有必要了欠解投資者售的思維方蚊式一個了解教其他市場西如何操作嬌的機會加入世界慈貿(mào)易組織定之后的中閱國市場將碌日益向國翠際市場靠姐攏200慮6年,崖外國擁商業(yè)銀端行將可閉以進入先中國市訊場簡介影響美國糟房地產(chǎn)業(yè)飛發(fā)展

的產(chǎn)因素經(jīng)濟人口技術(shù)土地使忠用模式磚/城市由化金融體狠系房地產(chǎn)脾類型開發(fā)商簡介不同的微經(jīng)濟要比素如何敬影響房睡地產(chǎn)類遼型？住宅受家庭組農(nóng)成速度的跑影響辦公樓受新創(chuàng)造鴿的就業(yè)機資會和從制占造業(yè)經(jīng)濟晉向服務(wù)經(jīng)傻濟轉(zhuǎn)變的坑影響酒店受國民疊生產(chǎn)總代值的影氏響零售受消費甩者信心示的影響美國人口阻趨勢:199東5-2癥010穩(wěn)定的人恭口增長蛋(由于移劉民)人口老劉齡化復雜的勵細分市咬場人口統(tǒng)計斃學美國總?cè)速v口信息來源勞:美國哭統(tǒng)計局人口統(tǒng)計創(chuàng)學人口按性眼別和年齡畝分類19702000信息來源倒:美國商統(tǒng)計局人口統(tǒng)炎計學合法移洋民美國艇的人數(shù)人口統(tǒng)計憑學信息來哨源:姨美國統(tǒng)碧計局家庭組培成的變蹄化信息來源給:美國看統(tǒng)計局人口統(tǒng)壺計學有子女無的已婚付婦女加吸入勞動筆力大軍中國人口惠增長（單位踏：萬人銅）中國人尊口趨勢人口老齡句化中國65流歲及以上擁人口從1居990年比的629瓜9萬增加柔到200早0年的8己811萬芽，占總?cè)似诘谋壤队?.5鬧7%上升遣為6.9布6%。預(yù)弊計到20解40年，充該比例將餃超過20避%。北京現(xiàn)飄已有老購年人口建188詳萬，約部占北京逆人口總溉數(shù)的1浴5％，束并且以溜每年5董％的速待度遞增利。中國婦女水從業(yè)比例免對

住房市需求的影塌響？中國家污庭戶規(guī)傘?？s小水對住蝦房需求僻的影響計劃生育濤政策的實癢施導致家鵲庭戶規(guī)模濕的縮小1997甚年，全國累家庭戶規(guī)駕模3.6特4，北京狂3.13傳.1999充年，全國璃家庭戶規(guī)簽?zāi)?.5鑄8，北京氧3.05衡。2000客年，全國曲總計城鎮(zhèn)迅戶均人口網(wǎng)規(guī)模為3于.1人，騙農(nóng)村平均師戶均人口英規(guī)模為3相.65