上海某地產(chǎn)市場報告

江橋萬達市場研究報告項目綜述：地處江橋，55萬㎡規(guī)模，商業(yè)為主，13萬㎡住宅2第一章、江橋樓市簡述一、量價走勢：樓市回暖成交期樓市“拐點”潛伏期金融危機影響期量價小節(jié)：剛需帶動回暖，成交增長明顯，價格小幅上揚，未來預(yù)期樂觀江橋競品項目名稱嘉城鹽湖新居華江景城天際藍橋嘉寶都市港灣（二期）地理位置曹安路2378號曹安路2831弄海波路333弄華江支路328弄新郁路199弄面積范圍60-125㎡

68-106㎡63-160㎡57-129㎡70-146㎡主力戶型二房二房二房一房、二房二房、三房主力面積84-95㎡85㎡98-113㎡57-97㎡91-146㎡單價范圍11000元/㎡

8500元/㎡10800元/㎡

9000元/㎡

14000元/㎡總價范圍66-138萬/戶58-90萬/戶68-173萬/戶51-116/戶98-204萬/戶主力總價92-104萬/戶81萬/戶106-122萬/戶51-87萬/戶127-204萬/戶開盤時間2004.72009.62008.102009.32007.12住宅供應(yīng)3159套

258套755套459套291套銷售均速59套/月

237套/月81套/月60套/月14套/月已售比重87%94%

75%

52%

98%剩余可售417套

21套188套238套

21套最新動向8月下旬將有新推100多套13000均價8月30日將有200套新推11000以上7月有新推12000均價9月將新推14000均價尾盤銷售主要賣點江橋第一大盤單價較低品質(zhì)較好一房較多周邊配套較完善在售分布：曹安沿線集中開發(fā)，項目位置略有偏離嘉寶都市港灣華江景城嘉城天際藍橋鹽湖新居本案集中開發(fā)區(qū)域第二章、競品分析競品一：嘉城探索機會客戶機會生活品質(zhì)改善后希望離開老工人新村提升整體居住品質(zhì)“升級換代”舒適型二房、三房一房、經(jīng)濟型二房因虹橋交通樞紐、真如副中心、普陀城區(qū)改造而區(qū)域動拆遷產(chǎn)生的大量置業(yè)需求因家庭結(jié)構(gòu)變動而產(chǎn)生的剛性需求，新婚族、養(yǎng)老族等“換巢”新上海人渴望在上海扎根，日漸攀升的房價使這個群體走向城市邊緣；這個群體對區(qū)域無過多情節(jié)，重視的是生活便利性、對價格敏感產(chǎn)業(yè)客戶因就近置業(yè)，考慮產(chǎn)品性價比選擇這里“安家”一房、經(jīng)濟型二房客戶剛性需求的釋放為項目提供了豐富的客源支持客戶策略項目客戶分布該案曹楊江橋長風(fēng)真如北新涇嘉定區(qū)寶山區(qū)中心城區(qū)（浦西）閔行區(qū)客戶策略客戶構(gòu)成與特點本地客戶產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶外區(qū)導(dǎo)入客戶前期客戶構(gòu)成江橋、黃渡、真新等區(qū)域，自住為主，改善型需求曹安輕紡市場、桃浦物流園區(qū)，自住為主，受低價吸引受價格擠壓，來自楊浦、閘北、普陀，寶山北區(qū)客戶，自住為主，受低價吸引外區(qū)域動拆遷導(dǎo)致的購房，自住為主，受低價吸引客戶特點外區(qū)導(dǎo)入客戶本地客戶近期客戶構(gòu)成受價格擠壓，長寧、普陀區(qū)客戶，其中普陀內(nèi)外環(huán)間客戶為購買主力江橋、黃渡客戶，有一定的量但比例逐漸下降客戶特點客戶策略現(xiàn)有客戶構(gòu)成分析嘉定本地客戶趨向飽和產(chǎn)業(yè)客戶比重減小主力客戶逐步集中于普陀價格逐漸走高，難以吸引跨區(qū)客戶；顧村、南翔等板塊或以低價或以高性價比，分流了北區(qū)客戶；江橋板塊配套條件逐步成熟，滿足了普陀客戶就近的基本要求；陽光威尼斯等大型項目接近尾盤，其原有主力客戶群（普陀、嘉定）尋求新房源。江橋及黃渡等區(qū)域居住人口有限，通過多年置業(yè)及安置，購房需求逐部趨向飽和；嘉定新城、安亭、南翔等嘉定本地板塊的崛起分流部分本地客戶。早期曹安路小業(yè)主大量置業(yè)，需求漸趨飽和；價格逐漸走高，強調(diào)經(jīng)濟性的業(yè)主群體逐步流失；曹安路新增商業(yè)項目尚處發(fā)展期，入駐商戶有限，但產(chǎn)業(yè)客戶出現(xiàn)斷層?？蛻舨呗钥蛻舳ㄎ环治霾馨补窚嗥焦窚斯窚肪磐つ舷枭洗箢櫞甯偁帒B(tài)勢沿環(huán)線同質(zhì)板塊競爭積累客戶分流明顯。七寶真如城市副中心內(nèi)普陀舊城建設(shè)虹橋交通樞紐虹橋交通樞紐的啟動真如城市副中心啟動普陀舊城改造建設(shè)帶動區(qū)域動遷購房需求該案陽光威尼斯金地格林世界“嘉城”開發(fā)中“陽光威尼斯”尾盤“金地格林世界”開發(fā)中選擇減少，客戶機會增加曹安商業(yè)中心的建設(shè)總規(guī)模超過155萬平方米逐步成熟商業(yè)帶動商業(yè)人群導(dǎo)入規(guī)模開發(fā)，已積累較高的知名度與客戶口碑各項配套基本配置到位江橋區(qū)域標(biāo)桿項目，產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)均居板塊領(lǐng)先曹安路百萬規(guī)模商業(yè)中心建設(shè)江橋交通樞紐地位客戶策略項目資源提煉客戶策略目標(biāo)客戶一本地客戶本地改善客戶。改善居住條件的情況下，也十分重視物業(yè)安保服務(wù)、社區(qū)內(nèi)部配套等增值項目江橋區(qū)域標(biāo)桿項目，產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)均居板塊領(lǐng)先客戶策略目標(biāo)客戶二產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶商業(yè)中心的集聚效應(yīng)西區(qū)重要交通干道上海輕紡市場、上工批文化用品·禮品國際采購中心、上海曹安國際禮品城、曹安國際鞋城等開發(fā)建設(shè)。曹安路百萬規(guī)模商業(yè)中心雛形已成。曹安路及延伸連接內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)，貫通多個交通節(jié)點，江橋交通樞紐地位確立產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶。對價格較敏感，投資自住兼具，講求實際，注重服務(wù)、舒適、便捷及項目增值?？蛻舨呗阅繕?biāo)客戶三外區(qū)導(dǎo)入客戶交通出行便捷配套基本齊全9條公共交通線路，2個公交總站。距離人民廣場13公里沃爾瑪、嘉蓮華、曹楊二中江橋?qū)嶒瀸W(xué)校、江橋幼兒園、江橋中學(xué)、9條公交線路等，各項配套基本配置到位。低總價小戶型產(chǎn)品舒適二房，三房青年置業(yè)客戶。初次置業(yè)，價格敏感度較高，品牌跟隨，出行方便，就近置業(yè)，希配套有一定成熟度首次改善客戶。首次改善，有一定價格承受能力，出行方便，就近置業(yè)，希配套有一定成熟度客戶策略目標(biāo)客戶三外區(qū)導(dǎo)入客戶口碑良好，客戶認(rèn)可度高配套基本齊全，能提供較完全的城市生活功能規(guī)模開發(fā)，已積累較高的知名度與客戶口碑。沃爾瑪、嘉蓮華、曹楊二中江橋?qū)嶒瀸W(xué)校、江橋幼兒園、江橋中學(xué)、9條公交線路等，各項配套基本配置到位。外區(qū)域動拆遷客群。價格敏感度較高，品牌跟隨，就近置業(yè)，希配套有一定成熟度近市區(qū)，但差價明顯?？蛻舨呗钥蛻舳ㄎ环治隹蛻纛悇e客戶特征本地客戶改善居住條件的情況下，也十分重視物業(yè)安保服務(wù)、社區(qū)內(nèi)部配套等增值項目產(chǎn)業(yè)客戶對價格較敏感，投資自住兼具，講求實際，注重服務(wù)、舒適、便捷及項目增值外區(qū)導(dǎo)入客戶青年置業(yè)客戶。初次置業(yè)，價格敏感度較高，品牌跟隨，出行方便，就近置業(yè)，希配套有一定成熟度首次改善客戶。首次改善，有一定價格承受能力，出行方便，就近置業(yè)，希配套有一定成熟度外區(qū)域動拆遷客群。價格敏感度較高，品牌跟隨，就近置業(yè)，希配套有一定成熟度著眼于以蟲下三類客捷戶結(jié)論小結(jié)該案總結(jié)及對本案啟示嘉城主力便戶型84㎡收-95液㎡兩房。吩主要以70/9妖0小戶型滑產(chǎn)品的痛低總價京來吸引緞周邊市留區(qū)新婚蠶置業(yè)的次剛性需看求客群雹。嘉定本地炭區(qū)對置業(yè)仿需求趨于晝飽和，客鑒源主要集襪中于普陀慰等外區(qū)，腫“外區(qū)導(dǎo)嬸入客戶”厚構(gòu)成明顯攤。詳見附俯件嘉城寬來人、吵來電月絹報結(jié)論小結(jié)該案總結(jié)及對本案啟示對本案的仙啟示：嘉城百仍萬方的弦規(guī)模效列應(yīng)和先倒入為主趟的市場纖地位優(yōu)兩于萬達覺，地理名位置上父對東區(qū)縱導(dǎo)入客邪戶形成田截流；這應(yīng)加強點本案從替市區(qū)導(dǎo)銷入的2條交通動羅線上導(dǎo)視沸和戶外韻；萬達地理歌位置比嘉征城更靠近丑虹橋交通至樞紐，因待此外區(qū)導(dǎo)墓入的客戶份的區(qū)域構(gòu)非成和客群均比例較嘉何城更高，魯應(yīng)利用好秩虹橋交通扁樞紐作整比體板塊提鞏升，大力狀拓展長寧槐、靜安、赤閔行的外瘡溢客戶。萬達的瘡開發(fā)商咸品牌、補商業(yè)配酬套明顯榆優(yōu)于嘉太城，整粥體產(chǎn)品泊品質(zhì)、問社區(qū)品畢質(zhì)亦會恨高于嘉園城，升雹值潛力享也明顯拐優(yōu)于嘉嫁城；應(yīng)增加大項緞目整體扇品質(zhì)宣鞭傳，與椅嘉城多約年來已賽相對固蛋有的形賺象形成粗差異化遷。嘉城銷售擴中采取與睛二手門店巴聯(lián)動的手眨段，頗有兄建樹。此掃種分銷手漿段也可借鑼鑒于本案撐。競品二倡：鹽湖慕新居探索機會客戶機會親友工鄭作或生深活于此天，對于頓區(qū)域的茫發(fā)展?jié)撘塘春没螅瑤映瞬糠峙跬顿Y客種戶進入與該區(qū)域項有淵源的“投資”客一房、二躁房、小三肌房經(jīng)濟型留二房、三房因虹橋交柜通樞紐、瞞真如副中昌心、普陀撕城區(qū)改造基而區(qū)域動在拆遷產(chǎn)生大紀(jì)量改善誓型置業(yè)袋需求，刮此部分柜人大多粗為“首次改泉善型”購房。冰對于房親型等不云會過高稿要求。三需求仍址是以經(jīng)泛濟型的詞兩房、尾三房為待主“首改”產(chǎn)業(yè)客戶（附近專業(yè)市場的生意人）因就近置業(yè)，考慮便利性產(chǎn)品性價比選擇這里新上海人渴望在上海扎根，日漸攀升的房價使這個群體走向城市邊緣；這個群體對區(qū)域無過多情節(jié)，重視的是交通便利性、對價格敏感

“首置”

經(jīng)濟型二房首置首青改的剛水性需求南為項目避提供豐兔富的客緣瑞源支持膜，有區(qū)饑域淵源錢的投資訓(xùn)客成為葛可以爭冷取的潛訊在客戶牌群客戶策略項目客戶分布該案曹楊江橋長風(fēng)真如北新涇嘉定區(qū)寶山區(qū)中心城幸區(qū)（浦西）閔行區(qū)本地客戶產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶外區(qū)導(dǎo)入客戶前期客戶構(gòu)成江橋、黃渡、真新等區(qū)域動拆遷，自住為主，多為首次置業(yè)曹安輕紡市場、桃浦物流園區(qū)，自住為主，受低價吸引普陀、閘北客戶，自住為主，受低價吸引產(chǎn)業(yè)導(dǎo)晃入客戶本地客予戶近期客戶構(gòu)成曹安輕駛紡市場峽、桃浦主物流園虜區(qū)，自住為主籮，受低價零吸引江橋、存黃渡客俱戶，有一定語的量但膚比例逐自漸下降外區(qū)導(dǎo)窩入客戶普陀、靜壟安、長寧遞等受價格惰擠壓外秒?yún)^(qū)導(dǎo)入課客戶比槐重逐漸使上升客戶策略客戶構(gòu)成與特點主力客戶愧逐步集中雪于普陀由于項羞目位置栗離普陀膽相對較帝近，也彈是嘉定徑離市區(qū)桶最近的河版塊，倡因此客朝戶主要籍集中于毀普陀區(qū)騎域；顧村、南銀翔等板塊玻或以低價缺或以高性均價比，分植流了北區(qū)特客戶；江橋板淚塊配套揉條件逐淋步成熟鋪，滿足扣了普陀雜客戶就噴近的基削本要求授；嘉定本紅地客戶圍趨向飽虧和江橋及黃狹渡等區(qū)域筐居住人口愉有限，通幫過多年置烈業(yè)及安置徹，購房需稅求逐部趨深向飽和；嘉定新城公、安亭、宵南翔等嘉覺定本地板給塊的崛起動分流部分惰本地客戶絡(luò)。外區(qū)導(dǎo)入臥客戶比重覽逐步提升客戶策略現(xiàn)有客戶構(gòu)成分析越來越多浴的人認(rèn)識掃到“江橋”為上海均少有的“價格洼地”，外區(qū)付域受價識格擠壓恩導(dǎo)入江新橋的客廢群比重艱越來越閉大?？蛻舨呗皂椖抠Y源提煉本案以始低價入吸市，在移江橋本告區(qū)域仍刺處于“低價水平”，并以扶低價為項灑目傳播主首訴求；經(jīng)濟舒適蹈型兩房、槍三房；二級物業(yè)機管理資質(zhì)秒；曹安路百壓萬規(guī)模商恐業(yè)中心建準(zhǔn)設(shè)虹橋交通鞏樞紐地位客戶策略目標(biāo)客戶一區(qū)域動拆遷客群低價位絮，在本吼區(qū)域已登形成了像良好的獎口碑傳傅頌效果近市區(qū)扶，交通柴便利沃爾瑪、楚輕紡市場剪、曹楊二毀中江橋?qū)嶜}驗學(xué)校、凍江橋幼兒響園、江橋癥中學(xué)、9條公交線殖路等，各套項配套基為本配置到冬位。區(qū)域動節(jié)拆遷客童群。價格敏嗎感度較散高，就此近置業(yè)限，希望腰配套有蘇一定成談熟度客戶策略目標(biāo)客戶二周邊產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶上海輕玻紡市場竭、上工盤批文化概用品·禮品國醒際采購嗎中心、彩上海曹蹈安國際撥禮品城搜、曹安每國際鞋少城等開歇發(fā)建設(shè)沈。曹安路百輸萬規(guī)模商此業(yè)中心雛在形已成。虹橋交通巧樞紐商業(yè)中心驕的集聚效仙應(yīng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入叉客戶。對價格較相敏感，自貍住投資兼揚具，講求向?qū)嶋H，生含活工作便泊捷性及項福目增值。交通、譽運輸?shù)木憷钥蛻舨呗阅繕?biāo)客戶三外區(qū)導(dǎo)入客戶（受價格擠壓的首置新上海人及外區(qū)首改客戶）地鐵13號線、熔虹橋交朱通樞紐關(guān)的規(guī)劃痕修建交通出矩行便捷低總價核經(jīng)濟型杜產(chǎn)品青年置業(yè)園中年首改那客戶。初次置業(yè)嫩，價格敏療感度較高棋，交通出訂行便利性樣要求極高茂。首改客陪戶對于城彩市基本配厲套要求較襖高上海少弄有的“泡價格洼備地”旱中的高碼性價比憂產(chǎn)品沃爾瑪除、嘉蓮妨華、曹銅楊二中籮江橋?qū)嵲鲵瀸W(xué)校蔥、江橋如幼兒園板、江橋訊中學(xué)、9條公交線谷路等，各梯項配套基幻玉本配置到濁位。配套基本譽齊全，能更提供較完量全的城市競生活功能客戶策略目標(biāo)客戶四有區(qū)域淵源的投資客虹橋交掠通樞紐番將會帶風(fēng)來的豐裙富物流逆、人流默和財富傷流曹安路百災(zāi)萬規(guī)模商們業(yè)中心建晉設(shè)引入大復(fù)量的江浙樹一帶投資芽人群上海本地蔥及江浙一嫌帶投資客戀戶?？粗袇^(qū)域貞及產(chǎn)品的智升值空間臟?？蛻舨呗钥蛻舳ㄎ环治隹蛻纛悇e客戶特征區(qū)域動拆遷客群價格敏感度較高，首次改善，就近置業(yè)，希配套有一定成熟度產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶周邊區(qū)域生意人，希望就近置業(yè)，投資自住兼具，講求實際，對于交通便利性有一定要求外區(qū)導(dǎo)入客戶

受價格擠壓進行首次置業(yè)的新上海人，希望改善居住條件的周邊區(qū)域首改人群。價格成為該部分人購房的最終決策因素，其次是交通的便利性和周邊配套的成熟度投資客戶看重區(qū)域的發(fā)展?jié)摿晚椖康脑鲋禎摿π〗Y(jié)該案總結(jié)及對本案啟示83㎡傾-86廣㎡兩房，103眾㎡-1富06㎡三房低膏單價，低銷總價。主啟要以低價中吸引客戶佳；產(chǎn)品及漲價格決定質(zhì)其的主力老客群為“睬首置首改挪”客戶。體量不原大，主尿要客戶討構(gòu)成為泡“產(chǎn)業(yè)鳴導(dǎo)入客浸戶”、段“本區(qū)蔽域動拆烤遷客戶毅”、“鹿外區(qū)導(dǎo)加入客戶襪”及“縫部分有默區(qū)域淵貫源的投肆資客戶?！?；結(jié)論小結(jié)該案總結(jié)及對本案啟示對本案豎的啟示餓：鹽湖新懼城70模㎡-9驅(qū)0㎡兩房，90㎡邁-11竿0㎡三房與麻萬達的瘡面積區(qū)正間差異目不大又騎以低價伴為銷售絡(luò)策略，帶會大量餅分流價也格敏感榆度較高承的“首置首劑改”主力客群籃；我們應(yīng)鞭樹立較高戰(zhàn)端形象、鴨強化項目掩品質(zhì)及大為商業(yè)大配竟套等等主直訴求，來廊徹底拉開身與該項目象檔次，使捆得即便是“首購”客戶也因佳為對于萬養(yǎng)達整體的妄認(rèn)可，而品認(rèn)可萬達推雖然不便勾宜，但是陸仍具超高邪的性價比災(zāi)。近階段以探來，受樓獎市火爆及宅通脹傳聞默的加劇，膠該案因較個低的售價餃，吸引了上海本殘地及江抱浙一帶臣投資客駱戶。對于這部鄭分投資客斃群，我們科更應(yīng)該放大萬蘿達的品截牌效應(yīng)續(xù)、放大儀增值潛笑力和投諒資性，驚分流對賣這部分竿理性精蓮明的投律資客。競品三傳：華江觸景城生活品質(zhì)改善后希望離開老工人新村提升整體居住品質(zhì)“升級換代”舒適型二房、三房經(jīng)濟二房、舒適二房因江橋區(qū)域配套的改善吸引周邊區(qū)域普陀區(qū)桃浦、真如、曹楊等板塊，長寧北新涇，受市區(qū)房價擠壓產(chǎn)生的大量置業(yè)需求因家庭結(jié)構(gòu)變動而產(chǎn)生的剛性需求，新婚族、養(yǎng)老族等“換巢”產(chǎn)業(yè)客戶因就近置業(yè)，考慮產(chǎn)品性價比選擇這里在江橋附近工作的新上海人渴望在上海扎根，這個群體對區(qū)域無過多情節(jié)，重視的是生活便利性、對價格敏感“安家”一房、二房客戶剛性碑需求的釋竭放和部分章投資客戶裹為項目提掙供了豐富選的客源支未持專業(yè)人士零原話描述護：戶型構(gòu)竿成比例90平米以下調(diào)占20%，90~1獲00平米占40%，100平米以常上占40%賣得最非好的是100平米以蘋上的。探索機會客戶機會本案曹楊江橋長風(fēng)真如北新涇嘉定區(qū)寶山區(qū)中心城級區(qū)（浦西）閔行區(qū)江橋周邊設(shè)區(qū)域普陀糕區(qū)桃浦、藍真如、曹映楊等板塊紹，長寧北決新涇；嘉鑰定曹安商絹圈周邊（瓣因產(chǎn)業(yè)導(dǎo)護入）；上遠(yuǎn)海其他區(qū)繼域客群區(qū)彈域分析塌：西北刃客群為魚主，其幅中普陀消、長寧磁比重較判大。探索機會客戶來源區(qū)域分布本地客戶產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入?？蛻敉鈪^(qū)導(dǎo)究入客戶前期客戲戶構(gòu)成指來自拾江橋本臂地客戶硬，極少可傲忽略不蓄計曹安商圈泄：在曹安鉤輕紡市場愿、曹安建珍材市場做湊生意的生察意人；西韻北物流園姨區(qū)：在桃皮浦物流園蔽區(qū)、江橋配物流園區(qū)保從事物流叮行業(yè)的客呀群；在（莫桃浦）高嶄新技術(shù)產(chǎn)浪業(yè)園區(qū)工鞭作的年輕競可群，自住為主末，首次置洞業(yè)需求受價格抖擠壓；搏主要來瘦自普陀滿區(qū)的桃桿浦、真通如、曹餐楊板塊伶的客群響；距離融江橋最鹽近的長牽寧區(qū)北坡新涇等駁區(qū)域的盲客群，首次置呀業(yè)為主疤和改善飾型需求鴿；來自靜安普、黃浦、尼閘北、徐窄匯區(qū)、虹孤口區(qū)（從樓人數(shù)從高蛾到底排序沉）等區(qū)的源客群，自住為朱主，受寫相對于給市區(qū)較煌低價格困吸引客戶特問點客戶策略客戶構(gòu)成與特點近期客穩(wěn)戶構(gòu)成產(chǎn)業(yè)導(dǎo)蟻入客戶產(chǎn)業(yè)客戶市中投資客類比重上升外區(qū)導(dǎo)荷入客戶外區(qū)導(dǎo)入波客戶中首土改型客戶令比重上升嘉定本杏地客戶引趨向飽該和大量的市擦區(qū)動遷客旋戶選擇嘉魯城等大型鐘項目（由躲于嘉誠開必盤較早，踢已經(jīng)消化尿了大量本青地動拆遷液客戶）；江橋及黃女渡等區(qū)域竄居住人口題有限，通透過多年置狀業(yè)及拆遷憑安置，購脫房需求基鉤本飽和；嘉定新射城、安云亭、南涼翔等嘉瘡定本地晶板塊的壩崛起分賄流部分尋本地客箭戶。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)音入客戶柔比重加有大曹安商夜圈小業(yè)牌主大量環(huán)置業(yè)；句（除滿品足自住延的剛性老需求，評越來越筋多的投無資客戶敢意識到拴了本區(qū)速域的發(fā)哄展?jié)摿彤a(chǎn)品攤的升值局潛力進蘿行投資任）西北物流陪園區(qū)物流綢產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入發(fā)客戶；高新技筍術(shù)產(chǎn)業(yè)雄、制造怎業(yè)等產(chǎn)訪業(yè)導(dǎo)入夸客戶。主力客股戶集中爺于普陀圈、長寧而等周邊趟區(qū)域江橋板廉塊配套似條件逐冠步成熟軋，靠近陡市區(qū)，掠滿足了踩周邊區(qū)竿域客戶故就近的剪基本要漁求；建筑外憤觀、景游觀（中沈央水景營）、戶禽型面積鏟等產(chǎn)品睛品質(zhì)吸競引改善圾型客戶護；顧村、配南翔等木板塊或禿以低價報或以高夠性價比反，分流矩了北區(qū)限客戶?？蛻舨呗袁F(xiàn)有客戶構(gòu)成莊重而添又現(xiàn)代繪建筑外來立面、潑產(chǎn)品品反質(zhì)、中即央景觀食（水景隸）、會煙所（200衛(wèi)0平方米）工、自身社晉區(qū)商業(yè)配截套等給客漸戶產(chǎn)品面屬直觀的感面受。周邊商控業(yè)配套粥的逐步靈完善江橋區(qū)擔(dān)域較高雪品質(zhì)項叉目，產(chǎn)躺品品質(zhì)餓居板塊敲領(lǐng)先曹安商城圈百萬購規(guī)模商繩業(yè)中心憤建設(shè)曹安公路旗江橋交通孕樞紐地位客戶策略項目資源提煉商業(yè)中梨心的集邀聚效應(yīng)物流量、傷人流量加全大上海輕姐紡市場鄰、上工吐批文化集用品·禮品國際勇采購中心因、上海曹破安國際禮啟品城、曹厲安國際鞋暫城等開發(fā)母建設(shè)。曹安路百意萬規(guī)模商舉業(yè)中心雛圖形已成。虹橋交索通樞紐產(chǎn)業(yè)導(dǎo)存入客戶陽。自住為沙主，投資比窯例有所呀上升。農(nóng)注重性賺價比及麥升值空肝間客戶策略伍目標(biāo)后客戶一：姨產(chǎn)業(yè)導(dǎo)睬入客戶客戶策略目標(biāo)客戶一產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶群越來越鞠多的周文邊產(chǎn)業(yè)巷客戶意柄識到了稼區(qū)域的柏發(fā)展?jié)摑{力，除均了滿足璃自住需想求外，竟開始進藥行投資產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入妥客戶的投揭資需求逐有漸釋放客戶策略目標(biāo)客戶二外區(qū)導(dǎo)入客群地鐵13號線、虹頸橋交通樞小紐的規(guī)劃示修建品質(zhì)樓躍盤98-的113平米緊湊上舒適型兩今房、三房靠近市膽區(qū)，上綠海少有古的價格嶄洼地交通便啊利，出違現(xiàn)方便近市區(qū)株、價格敗低較高品質(zhì)伴，滿足改改善型需求外區(qū)導(dǎo)聰入客戶贊：受價格姨擠壓的興普陀、若長寧首告置型新若上海人思及有一遼定層次決的首改睜型客戶客戶類別客戶特征產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入客戶自住為主，投資兼具，純投資客。隨著房市的快速回暖，價格的不斷攀升，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型客戶意識到了這一契機除了滿足自住需求外，逐漸由部分投資型客戶出現(xiàn)。外區(qū)導(dǎo)入客戶青年置業(yè)客戶。初次置業(yè)，價格敏感度較高，受市區(qū)的高價位擠壓的普陀、長寧客戶，對交通便利性有很高要求。首次改善客戶。首次改善，有一定價格承受能力，出行方便，就近置業(yè)，對居住品質(zhì)有一定的要求。著眼于以沿下兩類客針戶客戶策略客戶定位分析小結(jié)該案總結(jié)及對本案啟示對本案級的啟示列：華江景城吸已是尾盤糞期。對本柱項目并不蘭構(gòu)成競爭阿。（9月179套尾盤開與盤）此項目雖努體量不大鞋，但在整喝個產(chǎn)品設(shè)拼計、景觀嶄營造和社沖區(qū)氛圍上染都是江橋養(yǎng)地區(qū)較為然高端的一杠個。雖然判較之嘉城課，該案面恭積偏大總表價較高，乞但高品質(zhì)提仍然吸引修了大量普肚陀、長寧晶的首改客古戶。這點葡同樣可為乓萬達所借啟鑒。產(chǎn)業(yè)客多群仍然腐占了相揉當(dāng)?shù)目桶羧罕壤?，其中潤投資客躺比例近刃期有大崇幅上升脹趨勢。存這一點毯與嘉城填和鹽湖輔新城的伙客群構(gòu)餓成并不餐相同。爽也就是蹤蝶說，其和他2個項目瓜產(chǎn)業(yè)客隙戶的萎氣縮并不痛完全是嘉客群消趣化殆盡驢的原因豪，有部伏分對價司格不是至特別敏取感的小弦業(yè)主仍董然有相蟲當(dāng)購買臉力，只社是更看皺重項目轟的品質(zhì)籃和預(yù)期佩。作為豈品牌開極發(fā)商的耕萬達，豪對于外觀區(qū)導(dǎo)入塑客群中渣的首改梁客群和這投資客摟群，更項應(yīng)該做顧好品質(zhì)夜和價值慨體系。消費者調(diào)風(fēng)研

筆錄賤解讀結(jié)果照報告—〈保守小此康型〉研究方靠法代表人虛群：外溝區(qū)遷居喂江橋的益人群研究方法耽：定性研啄討會研究步驟尿：步驟一：撓將筆錄中手發(fā)現(xiàn)的客欲戶需求描停述記錄下盟來步驟二：財按照深訪樓大綱對發(fā)蛋現(xiàn)的觀察矮點進行分泡類步驟三：肆對每個分弊類的觀察眠點逐一解捎讀，了解綁每一點背犬后的驅(qū)動陰因素步驟四：揀對每組進讓行總結(jié)討橡論，每個職分類將界吉定怎樣的摘目標(biāo)客戶判以及媒體盼投放的參嘩考依據(jù)群體肖編像——江橋當(dāng)?shù)卦锟蛻羧后w于女士淺已退六休料考慮為洞父母買泳房周女士緊考慮為憑子女買房秦先生35歲左右奸考慮為父逆母買房陳女士押已退休拒考喊慮再次斬購房改篇善居住勢環(huán)境吳女士33歲左右結(jié)考短慮為父邪母買房王女士壇已退紐奉休考串慮為子吉女買房50由于動靠拆遷從淚市區(qū)遷灑居到江侵橋，居站住在江輝橋至少3年，對江殺橋較為熟館知房屋態(tài)度西：保守型基本需求陰者以首次筆置業(yè)、餐首次改鼓善居住咱環(huán)境為傭主，講揀究性價眉比。對于房型痰功能的要亦求滿足基亞本生活需勢要即可，古房型需要閑以兩房較跪為適宜；寒對于居住越社區(qū)環(huán)境待的要求一裁般；看中祝周邊生活洲配套。對房屋功能的要求一般，兩房已能滿足需要對于社區(qū)生活配套和物業(yè)管理要求簡單多屬中老年，兒女已長成，有的有第三代，生活習(xí)慣單一，遷居者仍有強烈的“市區(qū)情節(jié)”制造業(yè)、物流行業(yè)、政府行政職能等傳統(tǒng)職業(yè)占多數(shù)。教育背景一般，獲知信息渠道較傳統(tǒng)，更相信品牌和口碑對于房型功能只要夠用即可，不過渡追求舒適性和居住空間的功能分區(qū)對于社區(qū)環(huán)境、社區(qū)生活配套和物業(yè)管理只有基本配置的要求時間多，遷居者會延續(xù)原來的生活習(xí)慣，拿原市區(qū)居住環(huán)境的商業(yè)配套、教育配套等因素與現(xiàn)在做比較，作為對于外環(huán)境的評判標(biāo)準(zhǔn)家庭收入水平一般，投資方式簡單，以定期儲蓄為主，因此又有一定的經(jīng)濟儲備。相信朋友推薦和介紹，對于從傳統(tǒng)媒體獲取的信息也較為認(rèn)同。群體肖像——江橋當(dāng)貴地客戶椅群體51研究結(jié)果外部社區(qū)房屋信息價格52外部：居孫住環(huán)境和睡周邊配套居住環(huán)境襪比較注重吵綠化；有吉水景更好疊；這里空更氣比市區(qū)川的要好；批飛機噪音教現(xiàn)在也不隸覺得太吵滔；我這里肅住了3年了比餐起剛搬針來時現(xiàn)紫在環(huán)境飽明顯改做善（專下指周邊像配套）謠有了大健賣場（聰沃爾瑪攪）、超薪市等還回是缺少泛銀行、凳郵局、計醫(yī)療機免構(gòu)，我搭覺得生旅活配套紐奉很重要灶；這里破的小學(xué)永老師授逼課帶有般當(dāng)?shù)乜谘?，好后的醫(yī)院薪也沒有臭?！跖抠I房比主較看重交通、商僑業(yè)配套、略醫(yī)院。——吳女士睜、于女著士等買房比活較看重交通、股商業(yè)配籃套、娛拆樂休閑雅。江橋的娛宿樂休閑配塔套很少，躺工作之余皮的活動范矮圍仍然以府工作區(qū)域慕為主——秦先生由于遷居毫戶已在江侄橋生活了搭至少三年墓，已習(xí)慣牛了江橋的惑環(huán)境，對庭噪音的抗托性不大。綠化/生活配套蓮，都是對斑環(huán)境的考梯慮因素，剛由于現(xiàn)居遠(yuǎn)住地周邊尚沒有大型鐵醫(yī)院、學(xué)焰校、郵局久等，更看責(zé)重周邊生介活配套的外完善。對目前閘的居住梯環(huán)境評捷判主要懼因素包燒括——綠化、戚空氣、冰噪音、掌生活配寫套53目前周邊屑的交通以鮮公交車為庫主，只柜能滿足日限常生活購荷物（超市搏、賣場）通往市區(qū)貴的線路較販少且營運靜時間很早稈就結(jié)束，儉出行較不即方便現(xiàn)在出樹行主要躬依靠公跟交車，腫日常生犁活物品惠的采購腐選擇有剛班車接貨送的大腐賣場購抵買，周柔末回會婆選去市巧區(qū)采購吸，但直騎接開往駱市區(qū)的葡線路比水較單一課，而且?guī)藕茉缇土冀Y(jié)束運團營時間圍，不太執(zhí)方便?！獏桥楷F(xiàn)在逛街淚、上班獵主要依靠蓮公交車換顫地鐵?！叵壬?、吳小或姐現(xiàn)在住納的片區(qū)豬沒有醫(yī)巷院，如免有需要撕仍然選致?lián)駞^(qū)市拔區(qū)大型黑醫(yī)院就描醫(yī)，但掃是公交巴車線路動單一路某上時間掠又長，賤我們中你老年人政來說，翁是很不炮方便的——王女士目前靠公孕交線路滿懂足生活工督作需求希望交賠通配套龜能夠更對加完善外部：交滾通配套54虹橋交通探樞紐會對畏江橋帶來黑不小的影沸響，會帶音動江橋板友塊的升值知道虹奏橋交通懸樞紐；贈有了虹訪橋交通飯樞紐交蒼通會更葬加便利刃，但是彎擔(dān)心居肢住環(huán)境社受到影沒響（人棕流量會繼增大，姐人員雜哀亂）?！獏桥空J(rèn)知中稻的虹橋份交通樞名紐就是梢類似于辛新客站+地鐵站+機場，以可后房價肯早定會上升筒但是居住媽環(huán)境肯定上會受到影扮響——秦先生、激吳女士虹橋交通壞樞紐對江炸橋的房價副肯定會影到響，上升皇空間肯定也是有的，騙但是與七味寶板塊不性同的是性，江橋板聾塊剛開始她起步，與沉七寶的差南異性更大絨，如果要領(lǐng)達到七寶制那樣醇熟劇的氛圍，故估計要3、5年——王女士對虹橋氧交通樞灣紐整體越認(rèn)知度也不深認(rèn)為虹患橋交通笛樞紐會驕帶動整拋體板塊禮的房價乞上升，湯但對虹礎(chǔ)橋交通蘋樞紐都寒不了解巾，對上鄰升空間竿持保留駝意見但普遍穿認(rèn)為虹應(yīng)橋交通梁樞紐會滅對日常穗生活造燭成影響外部：虹唇橋交通樞煤紐會帶來繼的影響5513號線肯奴定是利慰好信息鏟，出行部會更加罵便捷、賊交通會羞更加便棗利，會頓帶動房穴價上升現(xiàn)在出膠行主要夸依靠公綢交車，怨如果13號線通重到江橋析鎮(zhèn)上，讀以后交伯通肯定查會便利時；交通德好了肯葉定會帶轟動房價坡上升?！獏桥?3號線通酷到江橋屠，肯定愛會帶動驕法房價叉上升，壁出行會悠更加便億利，不乞可避免墳的會增攜加外區(qū)毅域人群俘，擔(dān)心壯人流量召增加后旬對生活址環(huán)境的糊影響。——秦先生、無吳女士認(rèn)為13號線肯樂定會改妨善出行慎條件和航交通便宵捷肯定會帶喘動房價上泄升和整體批板塊的價味格上升擔(dān)心人喬流量增邁加，對篇生活環(huán)立境的影尖響外部：僑軌道13號線的怨影響56外部：挨對大型嗽綜合性戴項目的說看法對大型際綜合性憐項目比肥較喜歡袍，但覺鏟得生活誓肯定會說更加便祖利，衣物食住行盆各方面豎的配套脹都會開夫始成熟悶，交通自也會更絲式加便捷油，但是舟商業(yè)和蛇辦公樓僻的入駐高，勢必蒼引起人姜流量增姑加，環(huán)故境會嘈繞雜，對期中老年療人的生葡活造成顫影響?！跖肯矚g大晉型商住綠辦綜合砍性項目醋，生活蓮會方便浴，但是云擔(dān)心會暢比較吵插，人流桿量大不唯便于（睛物業(yè)）殺管理?！谂肯矚g大欣型商住敢辦綜合輛性項目恨，配套會更狡加成熟，但是擔(dān)忌心外區(qū)域人陰群過多，洗人員雜亂?！獏桥坎幌矚g大型旗商住辦綜俱合性項目通，我覺得商論業(yè)、辦公侵、住宅的岡功能區(qū)分泊應(yīng)更加清弱晰，如果瞇僅是同片編區(qū)內(nèi)，能放夠接受屬商業(yè)與團住宅并秧存，不嘴能接受信辦公樓。——秦先生對于大從型商住催辦綜合允性項目辟還是非蜘常的認(rèn)更同普遍對物佩業(yè)管理提奮出擔(dān)憂，犁人流量大環(huán)、人員雜坐亂、片區(qū)剪面積大，信都不便于借物業(yè)管理由于遷居謝戶以中老宗年為主，愉商業(yè)和辦隱公樓帶動陰的人氣和屋氛圍，擔(dān)景心太過吵疏鬧而影響皇日常生活對大型綜冒合性項目浴的肯定——生活會更姨加便利，古會帶動整設(shè)個板塊的輔配套成熟對大型揮綜合性笛項目的姜擔(dān)憂——人員雜酷亂、人材流量大播、不便挽于物業(yè)暖管理外部：對鑰周邊樓盤妖、區(qū)域的環(huán)認(rèn)知對周邊在偏售樓盤的拘了解情況聽說過嘉月城，有高憲壓電靠近棟垃圾焚燒盼場，但覺京得周邊不茶利因素較數(shù)多，性價禍比較低，麻沒有去深苗入了解?！惻恐澜鸬毓锤窳质澜鐜ぃ珱]有牛深入了解計?！芘恐兰胃`城，但啦是覺得罵高層得劃房率低忍，周邊互環(huán)境并爆不好，允所以沒辭有深入刃了解——秦先生都沒有軟看過，安也沒有搜關(guān)注嘉恥定區(qū)域瞎房產(chǎn)?！谂抗S等區(qū)域認(rèn)偷知的因素——區(qū)域認(rèn)同掩感、升值磚預(yù)期覺得江弓橋鎮(zhèn)是餡江橋鎮(zhèn)彼最好的忘地方，眉因為商愁業(yè)配套催好；江陵橋板塊果的四高后小區(qū)更叫適合居振住。江聯(lián)橋地區(qū)象具有升鞭值潛力橋，三年紗前我們藝來的時銷候只有賺（房價待）400減0元/平方米，涼現(xiàn)在有的1000勝0元/平方米多纖了，這三錯年里面發(fā)勾展迅速列，是第二速個徐家匯逼前景遠(yuǎn)大鍋；——于女士惜、吳女投士等對周邊醒樓盤有酷所了解，了解程語度僅限于撒直觀表面校印象已在江酸橋地區(qū)脹居住多刮年，了符解近幾象年的發(fā)秩展過程扔，看好囑未來升追值潛力58社區(qū)：生費活配套、僑物業(yè)管理對于社魯區(qū)配套京要求物業(yè)管理逐要求和物豆業(yè)管理費啦的標(biāo)準(zhǔn)由于江錘橋本地溜人對外責(zé)區(qū)域業(yè)超主很排題斥，形忠成兩個社截然不餃同的生識活圈，梅希望社伐區(qū)中心墨能營造排社區(qū)氛飽圍，組扒織各類尿活動要有兒童稅、老人活付動的活動諷場所，基本生露活配套脈：如便蠶利店、踏書報亭壇等，小霜區(qū)1公南里范圍如內(nèi)應(yīng)該從有生活測所需的悄配套，唉買菜能膚接受步瞞行10~15分遮鐘距離叫，去大被賣場（畝沃爾瑪跟）有班神車?！w認(rèn)禽同對于物業(yè)申管理費可喉以接受1.5元/平方米·月，對喪于目前橋的物業(yè)捕管理水刮平覺得礎(chǔ)不滿——報修延傳遲、很漂多基本仆服務(wù)項碑目具體峽實施的都都不到環(huán)位?！w認(rèn)同希望有掌停車位闖最好是對地下停顛車位?！芘克浴⑼跖槭可钆渌尢诐M足撫日常需甜求即可形，并沒霉有太高擋要求對物業(yè)服境務(wù)要求一應(yīng)般，希望紹加強實施焦和管理力煎度；能接受牽的物業(yè)舉管理費1.5元/平方米·月59房屋：清購房目哀的多數(shù)為首匙次購房需踢求和首次咽改善型購賽房需求我現(xiàn)在和里兒子住，緒兒子22歲了還在齒讀大學(xué)（鴉即將工作兩），買房級子是為了權(quán)給他結(jié)婚笨用，我會剪考慮買在扛（江橋）蜓附近這樣避離我們也距近……——王女士我們現(xiàn)鎮(zhèn)在自己暢一家三全口住，群會給父匪母買房沸，買在租我們附星近，現(xiàn)辛在方便宴照顧孩坊子，以品后年紀(jì)附大了我鼠們方便嚇照顧他印們?！叵壬?、吳女刮士我們（竿老夫妻鍬）自己掠住，我擊買房自去己住考炕慮改善覆居住環(huán)則境，要積求要比巴現(xiàn)在的葬居住環(huán)部境（建以筑外觀耀、綠化播）要好柱?！芘俊⑴膮桥康荣彿磕可竦膯渭儜菏踪?首改60房屋：定樓層、嘉面積、澆房型、菠功能；拒裝修、修噪音處約理對于房鼠屋的面耳積、品神質(zhì)、功綿能等方刷面的要飲求我喜歡多異層小高層尚也喜歡；發(fā)面積在90平方米左兄右；兩房旅的房型最撈好三房我襪就打掃不麻動了，房葵間功能能叉滿足生活算就可以，柿一間自己骨住另一間熟給兒女回譜來住??；但我喜歡毛鎖坯交房的角我會花費度裝修（硬成裝）費6~7萬；飛機跨噪音可采饒用綠化、男雙層玻璃她減輕?！獏前⒁涛蚁矚g小誰高層高層檔也喜歡；塘面積在90平方米嗽左右；乳兩房的徒房型最叨合適，奮房間功育能能滿掘足生活厲需要，體一間自凱己住另刷一間孩分子?。慌盐医邮芩b修思的房子純；飛機膝噪音可社采用綠耽化、雙值層玻璃腐減輕?！蚱奁毡橄矚g鑼小高層、貌多層/90平米左歲右二房/功能滿足怒家人基本殿生活需求更容易攜接受毛構(gòu)坯房，豎擔(dān)心精滴裝修房釘最終的招裝修質(zhì)名量和裝豬修標(biāo)準(zhǔn)裝修費用800元每平方促左右/對噪音抗邁性較小/完全不明沖白何為新凈風(fēng)系統(tǒng)信息：陵信息獲咐取渠道下、生活血習(xí)慣、片職業(yè)和巡壽理財平時喜潤歡看的拆報紙是玻新民晚都報、參噴考消息辱，新聞耕晨報也扎看還有幼老年報欣（新民油晚報、意老年報柱自己訂狹的）；債看電視待的話會破看中央殃電視臺盾新聞聯(lián)障播、新亭聞娛樂澆頻道、耀東方衛(wèi)撲視、紀(jì)仰實頻道瘡；喜歡信聽廣播關(guān)平時聽990千赫。因為退作休了平翅時在家癢做做家皆務(wù)以日質(zhì)常家務(wù)鉛操持為兆主，日撈常購物撞以周邊襪大型賣哨場為主線要購物江場所，泄現(xiàn)在現(xiàn)佛在沃爾揪瑪有班濾車很方對便的，坦但是買土高檔（獎指有品酸牌）一黨點的東球西會回予到市區(qū)尿去買比蛙如去南氏京路。邁平時抵有空會濤到周邊普去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)牽九亭、所虹橋、苦天山啊淹這些地突方，也準(zhǔn)會回原綢來住的彎地方（乓拆遷地喝）看看砌朋友等敵。我退休培了，原野來的職午業(yè)屬于侄制造業(yè)游；不理柴財，錢籠都存銀擦行了?！诎⒁滩惶磮罂凹?，了解粒信息會上少網(wǎng)看看，扇看電視會冊看新聞娛鋒樂頻道、事東方衛(wèi)視倡，紀(jì)實頻狐道也看。平時基本瘦上工作地告和居住地激方兩點一帶線，買菜貸買東西東突西下班會吊帶回來，犬周邊大賣奸場（沃爾拖瑪）也會姻去買，下克了班也會筍和同事一萍起吃吃飯去打打牌，隔雙休日在貍家會做做公家務(wù)睡睡住懶覺還有積外出逛街脹。（男）撇我是黃維浦區(qū)某憂物業(yè)的讓保安領(lǐng)窩班，（屬女）我死在超市來工作，款理財就倘是銀行輔存款，鄭買點股筑票量不攝多——秦先生暑、吳小壓姐年長者信掌賴傳統(tǒng)媒紡體：普遍用首選新民歸晚報、其拔次為晨報讓、老年報電視媒體軋以上海本弱地電視頻抄道（東方撫衛(wèi)視、新簡聞娛樂頻擠道）為主年輕人更幟依賴網(wǎng)絡(luò)甲（主流門益戶網(wǎng)站及廳論壇:雅虎、僅搜房、隨天涯等/相信口丸碑宣傳掉，傾向稱于親身蜘體驗生活習(xí)慣衛(wèi)簡單/活動范點圍圍繞翅生活、蘿工作區(qū)堤域/休閑購物瀉選擇商業(yè)蚊集中地理財方式傷雖然單一部，卻有一己定經(jīng)濟儲共備獲知信赤息的渠系道和方秒式生活習(xí)慣某及活動范付圍62價格：價圓格承受能煎力、升值瀉預(yù)期我能接受射的總房價套在100萬吧，首慚付么一半炭也可以現(xiàn)夾在好像首疲付30%左右就損可以了弊具體多占少看情笑況吧，前還按揭產(chǎn)每個月典支付（桂上限）300夜0塊。江吧橋的房獸子如果財超過120踏00元每平方動我就不會膨買了，我晌會加點錢你讓兒子買煉到中環(huán)附倦近去（指爆普陀），皮中環(huán)附近160凡00可以接喜受。江訴橋這里禍肯定會憑升值的說，大概20%吧！因六為有虹避橋樞紐幼了嘛！殘江橋會致成為第胃二個徐虛家匯。——王女士（鎮(zhèn)幫兒子結(jié)煎婚買房支偷付首付）我能承受惑總房價60~8殿0萬，肯定走要按揭的哀，每個月怒還2000禍~300瓦0塊，首付3成。江燥橋的房喚子超過150燭00元每平狹方我就嚴(yán)不買了血。升值泰是一定務(wù)會的，袍每平方2000宴~300將0元吧！網(wǎng)有虹橋漆交通樞庸紐人流嘉肯定會禍更多。——小夫妻二掩人（考慮嶺幫父母買讓房子讓父支母住在附裕近照顧孩獸子）總價60店~100譯萬/單價100道00~累120世00/首付20%~腥50%/月供30彩00元看好升值旺潛力，預(yù)兼期漲幅10%次~25籠%多數(shù)人葡能承受鉗的總價寄范圍、抓單價范份圍、首蹦付及月并供江橋地瓣區(qū)房屋酸的升值叮潛力和釣預(yù)期由于人睡才引進壺、工作愉、婚姻敏等原因盲居住在演上海的飛新上海船人，工逮作區(qū)域陳為13號線沿線涂的普陀、籮靜安以及諷黃浦區(qū)。飾目前均為謠租房生活腿。房屋態(tài)度屠：基本需統(tǒng)求對于房至型功能師要求滿胃足基本晌的生活州需要，辣兩房較傷為適宜彼；對于燒居住社隔區(qū)環(huán)境冷的有一慕定的要鵲求。群體肖濱像——新上海人對房屋功能的要求一般，兩房已能滿足需要對于社區(qū)生活配套和物業(yè)管理有一定要求多屬80后年輕人在上海工作了幾年，希望在上海能有一個家IT行業(yè)、生物醫(yī)藥等新興行業(yè)，級別中層領(lǐng)導(dǎo)層。相信互聯(lián)網(wǎng)門戶網(wǎng)站、網(wǎng)上論壇，也相信朋友介紹對于房型功能只要夠用即可，不過渡追求舒適性和居住空間的功能分區(qū)對于社區(qū)環(huán)境、社區(qū)生活配套和物業(yè)管理基本配置上有一定要求購房意愿較強，居住環(huán)境和房價承受能力還是重要考量因素有一定的經(jīng)濟實力但房價承受能力還是重要考量因素。教育背景：受過高等教育，獲知信息通過網(wǎng)絡(luò)，相信品牌和口碑研究結(jié)果外部社區(qū)房屋信息價格外部：鹿居住環(huán)丙境和周滔邊配套我是做IT行業(yè)的流，現(xiàn)在棋是主管秤，我到耍上海3年了，習(xí)目前住戴在曹楊劑八村老馬工房與緞別人合妹租的，未租金約1000元/人，就在樸附近上班蝕。我對居醬住環(huán)境的衰要求是要裹安靜晚上汗要休息好鬧，日常購瞧物要方便廉，小區(qū)綠致化要好?！獙幭壬?2年出生捕）我是生物委醫(yī)藥行業(yè)站的，到上店海3年了，現(xiàn)陜在是一般穴的醫(yī)藥銷快售，在靜枯安區(qū)上班今，房子租飼在楊高南懶路那里，退租金1400元/月。我短對居住垮環(huán)境的鍵要求是籃要安靜悅，日常謙購物、將休閑娛隱樂要方盟便，小猶區(qū)綠化肯要好，毀不接受司噪音大量的環(huán)境端?！伺勘叮?0年出生）（基本上邊都知道五晚角場萬達避）不喜歡大賄型商住顯辦綜合傅性項目際，就是擔(dān)心會破比較吵?！w意見綠化/空氣/噪音/生活配從套，都叼是對環(huán)羞境的考拆慮因素對于生活艇配套尤其修看重對于大型地綜合體項領(lǐng)目認(rèn)知不浩高，比較呈喜愛住宅劍區(qū)與商業(yè)呆區(qū)分開。對居住堂環(huán)境評些判主要祥因素包容括——綠化、授空氣、狐噪音、扎生活配擺套虹橋交通貨樞紐帶來霜的影響對于虹橋甘交通樞紐爽有初步了鑄解，印象誰中虹橋交劣通樞紐就植是類似于身新客站+地鐵站+機場+高鐵的集澤合體，對狐于將來可娛能成長為CBD不太清棋楚，但究如果真晶能成為CBD，以后墻周邊受渡輻射區(qū)兄域房價搖肯定會其上升，莫包括江潛橋?！獙幭壬皇呛芰讼督?，但認(rèn)膽同形成一遼定氣候之肯后會對周冒邊房價造秘成上升的充影響。受劫輻射區(qū)域艷的居民對短自己的出歡行也能造拘成便利。——薛先生同樣不邊太清楚貪，但如得能形成也氣候，活交通于填商業(yè)都塔發(fā)展起蠅來，估搶計會對據(jù)周邊房瘋價造成具上升的題影響。——李小姐有初步余了解，偷對于能其夠成長央為CBD不太了鏈解，但迷認(rèn)同會蛾對房價果造成影獎響的觀嫩點。且宗生活在教周邊，擇對自己謝的出行永也能造育成便利呼。——陳先生均對虹驗橋交通踐樞紐的玩商業(yè)性夢認(rèn)知度崖不深但當(dāng)有了易初步的概暑念后均感新覺受輻射援區(qū)域的房按價會有上傳升空間且肯定巷了周邊霧居民出帽行會非喂常的便搬利外部：交跳通配套13號線會帶激來的影響13號線聽油說過，吸我認(rèn)為脂有地鐵醬的地方融交通會逃很便利陽，周邊棟房價也解會更著候漲吧！榜開通后故預(yù)計周職邊房價塊會上漲20-3藍0%?！獙幭壬?3號線會對蜘周邊房價止造成一定童的影響，業(yè)預(yù)計會較坑現(xiàn)階段漲20%左右?！ο壬?3號線的仍開通一夜定會對雕周邊房渡價造成槍影響。躁看上海紋其他已圣經(jīng)開通宜的地鐵味周邊樓吉盤價格墻走勢就裹知道了庭，預(yù)計滑會漲20%左右?！钚〗銜杏皯K響，周僻邊樓盤湊一定會歐上漲，謙預(yù)計會掠漲30%左右。——陳先生應(yīng)潘女士一致認(rèn)什為13號線的開廈通，周邊風(fēng)樓盤的價乏格走勢會乖上升。漲幅為20%議-30繭%左右。且能夠預(yù)陳計軌道交牲通會大大牢促進周邊冬居民的出杏行便利。外部：交尾通配套外部：周既邊樓盤、障區(qū)域認(rèn)知對周邊在踩售樓盤的舍了解情況區(qū)域認(rèn)拌知的因素——區(qū)域認(rèn)李同感、遙升值預(yù)便期對江橋的板樓盤都不融太了解，畝江橋這個正區(qū)域也不湊太了解，劉暫時不考慚慮在那里儀買房。我伙比較喜歡邀浦東三林雪區(qū)域、或撫者七寶那弱里的房子噸?！獙幭壬瓨蜻@際個地方澆我知道堵我去看番過嘉城涉，那里辭（江橋嗽）不好編我不喜迫歡，飛伍機就在村頭頂飛慣過噪音框太吵了通。我更置喜歡九忌亭，我嚴(yán)也去看玻過萬科幸的房子挽，喜歡遲的原因語是：綠他化環(huán)境向好，配扇套還可筒以?！ο壬皩咏瓨虬逵驂K關(guān)注弓的不多拋，如將誤來有軌轉(zhuǎn)道交通棚且價格藏合適的懷話可以鉤考慮，效暫時對些九亭、波松江的顏房子較謊為關(guān)注案。——潘女士械等對周邊樓盤有所元了解，了解滾程度僅潔限于直村觀表面吐印象對江橋板卷塊了解并惹不深入，斧從區(qū)位看倦對飛機產(chǎn)宇生的噪音劣及輻射較染為擔(dān)憂，簽有一定的裙抗性但認(rèn)同病江橋地歉區(qū)，看模好其升焦值潛力社區(qū)：銀生活配歪套、物來業(yè)管理對于社嘩區(qū)配套乘要求物業(yè)管理勢要求和物藍業(yè)管理費比的標(biāo)準(zhǔn)我認(rèn)為小摟區(qū)綠化很蔥重要，要有可以叨戶外活動嚇的地方，核最好有會恨所可健身橡，基本生活釋配套：如崇便利店、憑書報亭等險，小區(qū)1嫂公里范圍宏內(nèi)應(yīng)該有多生活所需棚的配套，圖買菜能接?xùn)|受步行1紹0~15分稅鐘距離嬸，去大神賣場有銀班車?！w認(rèn)同對于物兆業(yè)管理支費根據(jù)乞市場價勢格吧，1.5元/平方米·月可以悟接受，史對于除搖了要有往日常維井修等，仿至少要節(jié)有叫車宗服務(wù)?！钚〗阆Ｍ型Ｃ{車位。——集體認(rèn)橡同生活配套梯均希望能經(jīng)夠滿足日炮常需求對物業(yè)剛服務(wù)有教一定要炭求，物玻業(yè)管費1.5元/平方米·月房屋：駁購房目葬的多為首次穩(wěn)購房需求我現(xiàn)在和綿別人合租并，我很想解買房在上磁海安個家掩，但是上牲海的房價哪太高了，功我想接爸開媽來上海管住，有父火母的地方轟才像個家……——寧先生我門家幕現(xiàn)在租殺房住，落我很想灶買房，虹我看過余浦東張?zhí)劢姆慷Ｗ樱蛄T為我先熔生在那窮里上班忘，但是供上海的棒房價太侍高了一柜直沒買處，我想悉接爸媽著來給我堡做飯，棒一直吃緣瑞不慣上毫海的菜……——潘女士復(fù)（80后，懷孕恥）我現(xiàn)在撈住公司極的宿舍霞，我想哀買一個脅一房就榴我自己耐住?！钚〗悖?0歲以上核）購房目哭的單純次：首購沒為主且與父母刷同住的意篩愿非常強云烈，方便出相互照顧宵也有個精傲神依靠。房屋：嘩樓層、絡(luò)面積、葡房型、疫功能；急裝修、費噪音處嘴理對于房繩屋的面甚積、品粗質(zhì)、功拖能等方直面的要即求多層與小欠高層都能湖夠接受，70-9陣0平米左輸右兩房衛(wèi)。能夠丙預(yù)留一揪間房間杠接父母涼過來住雕住。——寧先生我喜歡疏小高層骨高層也貴喜歡；梨面積在90平方米左杰右；兩房泛的房型最貍合適，房挨間功能能川滿足生活聚需要，一屈間自己住椒另一間爸碗媽帶孩子損住；我接交受精裝修盡的房子；扁飛機噪音喝可采用綠照化、雙層短玻璃、新稅風(fēng)系統(tǒng)減兇輕?！伺勘容^喜粘歡小高槍層的房大子，60-7女0平米左右允就夠了——陳爽小高層、轟高層/90平米左右希二房多功能房展?jié)M足年輕雜人多變的犬生活需求裝修費童用600元每平方盼左右相信飛機蝴噪音應(yīng)該應(yīng)可以用高躲品質(zhì)建材知弱化信息：營信息獲戚取渠道腔、生活析習(xí)慣、摸職業(yè)和近理財平時會看錯晨報、南鴉方周末，榨我看“波肯士堂”，心經(jīng)常上網(wǎng)墓看電影、漫上BBS灌水、傭打游戲瘡，雙休瞇日在家虜睡覺、鏟做飯、巖約哥們終踢足球綿。買東貴西會在給附近，卵如果說父要買房拍的話我活會看看脊搜房網(wǎng)愧然后再愁去現(xiàn)場垂看看，黑我相信口朋友介吊紹的（歇樓盤）娃。我做IT的，平汪時不理糖財，基狼本靠儲汪蓄。——寧先生不太看報葬紙，了解么信息會上取網(wǎng)看看，晌看電視會老看新聞娛常樂頻道、捆東方衛(wèi)視掙，紀(jì)實頻謹(jǐn)?shù)酪部?、堤中央九套穗。平時基舉本上工作叨地和居住矛地方兩點仁一線，買李菜買東西鋒東西下班貓會帶回來只，周邊大始賣場（沃串爾瑪）也趨會去買，網(wǎng)下了班也謀會和同事串一起吃吃渠飯打打牌但，雙休日章在家睡覺已、做家務(wù)灣、逛街購帖物、娛樂統(tǒng)一下。我以前跟堪著買了點選基金、買夜過保險、螞有存款?！钚〗阆嘈啪W(wǎng)予絡(luò)/相信口碑遵和親身體剖驗生活豐混富/活動范抱圍圍繞枝生活、啊工作區(qū)今域/休閑購物精選擇周邊收入較爐高/一般性案投資理且財/有一定址經(jīng)濟實卸力獲知信是息的渠匆道和方朵式生活習(xí)慣汗及活動范湯圍價格：價掩格承受能遷力、升值耳預(yù)期我能接蓮受的總景房價在80~餓100萬吧，首氧付30%左右就淺可以了絨具體多賞少看情建況吧，渴還按揭沸每個月丹支付（脹上限）5000塊。江養(yǎng)橋的房亭子如果津超過1200孩0元每平方怨我就不會悔買了。我建認(rèn)為升值社空間30%?！ο壬ㄈ强催^嘉城瓶）我能承受蘆總房價50萬，按揭早每個月還3000塊，首恐付3成。江橋白的房子超匆過800隙0元每平素方我就徹不買了腰。升值駁是一定梯會的，倍升值空嶼間25%—第—根據(jù)地鐵背和虹橋樞脫紐?！钚〗悖úゲ惶私夥劢瓨颍┛們r50~10河0萬之間/單價8000抵~100殘00之間首付20%-30%/月供30普00元~50壟00元看好升值襪潛力，預(yù)隸期漲幅20%~懸30%多數(shù)人熊能承受錢的總價征范圍、練單價范夫圍、首茶付及月藥供江橋地區(qū)肆房屋的升怠值潛力和衣預(yù)期群體肖像——工作或抽在普陀括區(qū)域的新客群馬先生27歲新起上海人（銷寧波人）IT業(yè)項目倡主管睡準(zhǔn)備貸購買婚劉房晏先生27歲新怪上海人（彩安徽人）潑制造業(yè)窗首次置業(yè)膠購買建婚房鐘先生28歲勒新上海乓人（湖冶南人）斜制造業(yè)埋銷越售經(jīng)理陪首次田置業(yè)荒婚房滔購買李先生25歲上們海人陰私營業(yè)主裝（經(jīng)營五屬金）為了子女逆打算二次誓購房筍改善居住喚環(huán)境75工作或梅居住在奴普陀曹票楊、桃饒浦等周獲邊區(qū)域你知道江澤橋，目澡前或租腳房或已許購住房室但有改拔善的意隨愿房屋態(tài)牲度：改絞善需求對于房型辟功能要求鼓滿足基本萄的生活需棕要，大兩寄房較為適宰宜、小三掏房適于改底善；對于兼居住社區(qū)陶環(huán)境的有錢一定的要玻求。群體肖根像——住在周邊窯區(qū)域的人肺群對房屋功能的要求一般，房型需要大兩房和三房對于社區(qū)生活配套和物業(yè)管理有一定要求80后年輕人和在上海做生意的人，希望在上海住的好一點IT行業(yè)、制造業(yè)、私營業(yè)主。相信互聯(lián)網(wǎng)門戶網(wǎng)站，也相信朋友介紹寬敞的居住空間和簡單的功能分區(qū)是考慮的主要因素對于社區(qū)環(huán)境、社區(qū)生活配套和物業(yè)管理基本配置上有一定要求改善購房意愿較強，居住環(huán)境、配套和房價承受能力還是重要考量因素有一定的經(jīng)濟實力有一定房價承受能力。獲知信息通過網(wǎng)絡(luò)等快速，相信品牌和口碑研究結(jié)果外部社區(qū)房屋信息價格77外部：居樂住環(huán)境和袋周邊配套我是制造喬業(yè)的，銷噴售經(jīng)理，壇目前住在踩桃浦是動橫遷房。我仇對居住環(huán)削境的要求堤是要安靜洽晚上要休程息好，日殲常購物要皮方便，小頃區(qū)綠化要纖好。——鐘先生我有一宇個朋友畝買了金速地格林梁世界的彎房子，倉我喜歡酬那里是夏因為綠趁化景觀擁好很安互靜，好足像現(xiàn)在尚出行還攜不太方儀便，配典套只有副一個家行樂福大阿賣場。開我買房酬子的話止會比較休在意綠袖化、交雕通、生涂活配套端?！滔壬蚁矚g員周邊商壟業(yè)配套那成熟，賠畢竟自關(guān)己是做劃生意的廚，會考元慮商業(yè)凈氛圍?！钕壬G化/空氣/噪音/生活配套筆，都是對牲環(huán)境的考紹慮因素對噪音澇抗性很耍大，普露遍都需建要適合街休息的冊環(huán)境由于工區(qū)作較忙譽，生活絹節(jié)奏較樹快，對膛于周邊掀生活配讓套尤其次看重，品希望能中夠增加瞧生活便棄利性對居住杯環(huán)境評焰判主要喊因素包皂括——綠化、朵空氣、犧噪音、筆生活配邊套78現(xiàn)都已居紗住在相對天成熟的老漢社區(qū)，周攻邊交通便伯捷，已習(xí)戀慣這種生殊活模式都居住在陸普陀區(qū)，繼周邊的交寄通網(wǎng)絡(luò)比返較成熟，訓(xùn)出行很方異便，考慮蓬到工作和什平時的業(yè)變余活動，置購房首要接考慮條件忌仍然是交烈通。由于個已經(jīng)習(xí)慣誕了普陀區(qū)懸的交通便舟捷，再去澡江橋就覺白得出行不眉便，——集體意見習(xí)慣性沫的將普狂陀地區(qū)攤的交通推狀況與愉江橋做剝比較，聰認(rèn)為江急橋現(xiàn)在宵的交通遠(yuǎn)配套不鑼成熟，奸出行不遇便。通往市區(qū)梢的公交車識僅有幾條蓬線路，并號不能滿足普日常生活妹、工作出巾行需求外部：交鋒通配套79虹橋交慨通樞紐溝會對江確橋帶來疑不小的廉影響，成會帶動勒江橋板唱塊的升幸值知道虹橋浮交通樞紐毒，但不了糖解，覺得巖對江橋的廁房產(chǎn)影響刻肯定有利唯有弊，有藝了虹橋交絞通樞紐交智通會更加脈便利，也蓬肯定會帶音動價格上舍揚，弊端詠是擔(dān)心居埋住環(huán)境受次到影響（隔人流、車隙流的增大紗，勢必會肉更加嘈雜然）?！R先生只是聽說剃過虹橋交蘇通樞紐，管對江橋板橫塊來說肯創(chuàng)定會帶動滴房價上漲息，人流量稀增加，但惠是交通會郵更加便利賴，尤其是涌我們經(jīng)常炎要去外地皇的，會覺津得更加方菠便一點——鐘先生對虹橋交盡通樞紐的籌商業(yè)性認(rèn)雁知度不深首，只了解異了大概認(rèn)為虹橋串交通樞紐故會帶動整寨體板塊的騰房價上升龜，出行會衫更加方便推，尤其是相與外埠的口鏈接會更說加便捷，缺但普遍認(rèn)蜜為在虹橋余交通樞紐碑的影響下恩，江橋板勁塊并不適給合居住外部：客虹橋交獨通樞紐參會帶來植的影響8013號線肯論定是利團好信息冤，出行歐會更加政便捷、飲交通會傻更加便聞利，會覽帶動房吊價上升13號線聽說熄過，好像迎是到金沙息江西路的攤，周邊房鼻價也會更盞這漲吧！漂對于虹希橋交通樞牧紐的CBD功能不了廊解，虹橋河交通樞紐薄就是類似刷于新客站+地鐵站+機場，準(zhǔn)以后房憲價肯定膏會上升虛。——馬先生13號線通到捧江橋，肯蒙定會帶動共房價上升帳，出行會啦更加便利唉，13號線的葛開通勢秀必會帶套動商業(yè)躺配套的勸成熟。——鐘先生、嘉晏先生認(rèn)為13號線肯定獸會改善出竊行條件和耗交通便捷肯定會帶件動房價上舟升和整體鎖板塊的價殲格上升會帶動獨商業(yè)配傘套的成蜻熟擔(dān)心人流史量增加，吉對生活環(huán)土境的影響外部：蠅軌道13號線的拾影響81外部：對郵大型綜合揚性項目的違看法喜歡大型秀綜合性項囑目，生活芒會方便，值但是擔(dān)心酬會比較吵毀，人流量儀大不便于絨（物業(yè)）至管理?！R女士喜歡大悲型綜合臺性項目妥，配套會翼更加成繁熟，適合投資?！钕壬幌矚g大活型商住宅辦綜合三性項目京，我覺得蜘商業(yè)、川辦公、儲住宅的亞功能區(qū)偏分應(yīng)更拒加清晰帶，太過知嘈雜、輔人流量弊大都會暫對我的淹生活質(zhì)物量產(chǎn)生鉛影響——晏先生、