7月泰州城北區(qū)站前路南側(cè)、濱河路北側(cè)地塊營銷策略報告

打造城北物流園區(qū)住宅典范1前言鑒于本工程即將啟動，我們需要考慮的有以下幾點1、在短期內(nèi)迅速有效的占領市場并完成工程銷售；2、確保目標的實現(xiàn)，確保工程利潤最大化；3、針對新政調(diào)控，如何應對現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場；2目錄第四部分

項目營銷策略第五部分

項目推廣執(zhí)行第一部分2010泰州房地產(chǎn)市場分析第二部分區(qū)域競爭市場分析第三部分

項目市場定位3第一部分

2010年泰州房地產(chǎn)市場分析2010年泰州樓市宏觀分析2010年泰州樓市供需情況分析2010年泰州樓市價格走勢分析42010年泰州樓市宏觀分析5當前政策解讀1、4月14日，國務院常務會議要求，對貸款購置第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購置首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％。2、4月17日，商品住房價格過高、上漲過快、供給緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購置第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購置住房貸款。3、4月21日，新的房貸政策是以房屋數(shù)量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定范圍以家庭為單位，只要家庭成員名下有房產(chǎn)，再貸款就算二套房，具體細那么還要等住建部出臺。這與此前執(zhí)行的二套房認定標準出現(xiàn)了根本性的變化。分析：本次政策提高二套房購房門檻，增加購房本錢，投資客離場，局部改善需求開始觀望。后期可通過優(yōu)惠鼓勵客戶提高首付額度及一次性付款。分析：該政策主要針對異地投資及非法炒房的機構或個人。限制異地購房，停發(fā)第三套及以上住房貸款，這將使得溫州炒房團不能全國各地炒房分析：本政策主要嚴格二套房認定標準，穩(wěn)固政策效果，擴大政策抑制范圍，不再給投資者任何空子可鉆。這對于大地工程局部改善型客戶將帶來較大影響。6我省承南啟北的交通樞紐從區(qū)位條件看，泰州應當是一個區(qū)域交通樞紐城市。但就目前而言，我市還沒有將區(qū)位優(yōu)勢轉(zhuǎn)化成為交通優(yōu)勢。?規(guī)劃?提出，要從外部“改善區(qū)位、提升地位〞，內(nèi)部“優(yōu)化結構、加強銜接〞兩個方面入手，打造我市4大樞紐來奠定區(qū)域樞紐城市的地位，以成為江蘇沿江地區(qū)承南啟北的重要區(qū)域。4大樞紐分別是地區(qū)鐵路樞紐、城際軌道樞紐、區(qū)域物流樞紐、內(nèi)河航運樞紐。“隨著蘇中機場、引江河快速路及江海高速的建設，城北的物流園區(qū)建設也具有重大意義。〞市規(guī)劃局局長丁亞說，該位置有鐵路貨站和多條高等級航道，擁有鐵公水聯(lián)運優(yōu)勢，同時距離蘇中機場非常近，可開展航空與高端物流等，實際就具有航空、鐵路、水運、公路等多種聯(lián)運優(yōu)勢，可成為一個區(qū)域性的綜合物流樞紐。泰州新一輪城市規(guī)劃7距離“新國十條〞出臺已經(jīng)兩個多月，雖然泰州市區(qū)樓市成交量大跌，但價風格整卻一直沒有太大松動，樓市后期走勢仍不明朗；

5至7月份，市區(qū)二手房的交易量一路下跌，同比下降了50%，局部中介甚至交了“白卷〞；

預計在7、8月的時候市場還會處在低迷期。如果四季度沒有新的調(diào)控政策出臺，市場極有可能出現(xiàn)價穩(wěn)量升的局勢；泰州較周邊地級市相比，商品房均價還有上行的空間；開發(fā)商推盤速度放緩，但剛性需求購房仍然存在，從6月份以后泰州樓市有逐步恢復的跡象；泰州樓市解讀82010年泰州樓市供需分析9板塊主要在售樓盤名稱2010住宅總套數(shù)去化套數(shù)剩余套數(shù)去化率城東萊茵東郡2201556570%鳳城頤園53371670%紫荊城(一期)2672373089%歐亞國際（三期）1881662288%天和家園102087314786%碧桂園1899115674361%翰林雅居318313598%陽光新城72057614480%東城國際90074215882%江南一品39603960%陽光盛景108303960%盛和東方名邸107697610091%市場觀點：1、城東平均去化率68%；2、后期供給量依然龐大，市場競爭劇烈；3、產(chǎn)品差異化明顯，客戶群體范圍較廣；泰州各板塊主要在售工程成交、剩余量統(tǒng)計分析10板塊主要在售樓盤名稱2010住宅總套數(shù)去化總套數(shù)剩余套數(shù)去化率城中金通梅園9699294096%金通桂園445（未開盤）//0%京都花園149（未開盤）//0%美好上郡2183174044380%華辰尊園572525209%同悅?cè)輬@4043762893%財富廣場9088842497%城南世貿(mào)河濱62646216474%同濟家園2191447566%金水灣52540711878%恒景國際花園5865345291%上海大花園5354835290%左岸名都96879517382%景瑞榮御藍灣1881（未開盤）//0%東潤第一城111698413288%市場觀點：1、城中平均去化率53.5%，后期供給量有限，多為高層為主，產(chǎn)品差異化不大；2、城南平均去化率71%，由于總體剩余貨量較多，市場競爭依然劇烈；其次作為政府開展重點區(qū)域，也是泰州市民較為看好的置業(yè)區(qū)域；3、泰州樓市價格根本隨著城中、城南板塊的上行而繼續(xù)增長；泰州各板塊主要在售工程成交、剩余量統(tǒng)計分析11板塊主要在售樓盤名稱2010住宅總套數(shù)去化套數(shù)剩余套數(shù)去化率城西水岸豪庭9528995394%西堤陽光1996（未開盤）0/0%城市之光3903454588%城北天達佳園7607164494%天賜園24013011054%稻河灣120011544696%市場觀點：1、城西、城北住宅體量不多，產(chǎn)品差異化不明顯3、兩個板塊價格相對偏低，隨著泰州樓市均價整體上揚，以及板塊舊城改造，價格逐步上升泰州各板塊主要在售工程成交、剩余量統(tǒng)計分析122021年1-6月泰州各板塊成交量分析分析：1、1-4月份各板塊主要在售工程住宅成交量整體呈上揚趨勢2、4月份新政出臺后，成交量日益萎縮，觀望氣氛濃厚13泰州商品房整體供給量分析注：以上為不完全統(tǒng)計，數(shù)據(jù)來自泰州房管局分析：1、截止2021年7月，城東及城南兩大板塊可售房源位居各板塊前兩位，其中城東板塊約占全市總量的30%，而城南板塊為28%；2、城北區(qū)域根本上還是以遠郊工程為主，市場供給量相對較少；142010年泰州樓市價格走勢分析15市場觀點：1、泰州商品房住宅均價呈現(xiàn)穩(wěn)定、增長趨勢；2、金通梅園、美好上郡等高端物業(yè)將泰州樓市均價帶人一個前所未有的高度；2021年-2021年二季度泰州市商品房住宅均價走勢分析注：以上數(shù)據(jù)均來自網(wǎng)上16注：以上數(shù)據(jù)來自網(wǎng)上泰州歷屆房博會成交數(shù)據(jù)分析年份簽約套數(shù)（套）成交金額（萬元）成交面積（㎡）2007年春季1586500未統(tǒng)計2007年秋季2069121230562008年春季1648384202062008年秋季996753128632009年春季62534800739292009年秋季18812840270262010年春季63606286512021春季房博會是歷史上成交量最低的一次，也深深表達了新政期間泰州樓市的整體趨勢：1、價格通過各種優(yōu)惠的方式開始表現(xiàn)停滯不前2、成交量日益萎縮，觀望氣氛濃厚171、預計未來房地產(chǎn)市場仍然面臨偏緊的政策環(huán)境,政府可能會出臺新的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,并且對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響；2、隨著萬達廣場進駐泰州，高端工程不斷增多，一方面有助于抬升泰州樓市整體水平，一方面提升房價，造成區(qū)域競爭加?。?、2021年泰州土地上市方案總量為430萬平米左右，說明土地市場依舊充足，預計下半年土地成交將呈增長趨勢；4、新政三個月，泰州樓市成交量從5月份大幅縮水逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾》仙@說明泰州市民的購房剛性需求依然存在；5、二季度泰州樓市處于“量跌價滯〞的狀況，隨著新政松動，預計下半年推貨量將加大，價格也將繼續(xù)攀升；6、2021年泰州拆遷面積繼續(xù)增加，拆遷安置會直接刺激房地產(chǎn)市場，對于本工程而言適宜的產(chǎn)品可以被習慣本區(qū)域的拆遷戶所接納；2021年上半年泰州樓市分析綜述18第二部分

區(qū)域競爭市場分析泰州樓市板塊劃分區(qū)域競爭個案分析19泰州市樓市板塊劃分20泰州樓市板塊區(qū)分城中：由東進路、江洲路、東風路、濟川路等四條城市主干道圍合而成。城東：東風路以東、濟川路以北。

城南：濟川路以南區(qū)域。

城西：江洲路以西的區(qū)域。

城北：江洲路以東、東進路以北、東風路以西的區(qū)域以江洲路、濟川路、東風路、東進路〔原328國道泰州段〕四條主干道將泰州劃分為東、南、西、北、中五個板塊。21泰州樓市板塊認知城西板塊——老工業(yè)區(qū)；城市化發(fā)展較為滯后，發(fā)展難度較大。交通、配套均不完善。住宅環(huán)境不佳。城東——大型產(chǎn)業(yè)、教育園區(qū)目前區(qū)域配套尚不完善，但交通便利，教育資源豐富，同時集結了幾大生活消費品批發(fā)市場，因此被消費者看好。城北——交通樞紐、物流區(qū)現(xiàn)代物流集聚區(qū)，配套不完善，由于住宅項目相對較少，區(qū)域競爭相對要小城南——行政中心泰州市主要行政中心所在地，隨著醫(yī)藥城的崛起和周山河街區(qū)的全面啟動，城南板塊的發(fā)展將不斷提速。城中板塊——老城區(qū)；開發(fā)空間受限，開發(fā)成本高，拆遷成本大，房價較高22區(qū)域競爭個案分析23區(qū)域競爭個案分析鑒于本工程所處的地理區(qū)位，綜合泰州房地產(chǎn)市場和區(qū)域市場考慮，我司以天賜園和西域綠洲作為本工程的競爭工程，并對其產(chǎn)品和銷售情況作了分析。24競爭個案——天賜園根本經(jīng)濟指標工程在售情況：1、價格：聯(lián)排均價5100獨棟均價6100多層均價33002、去化：目前去化率為54%3、優(yōu)惠：別墅總價優(yōu)惠3萬元多層總價優(yōu)惠4000元開發(fā)商：泰州華德置業(yè)地理位置：站前路南側(cè)、興森路西側(cè)建筑面積：20293平米建筑類型：別墅、多層總戶數(shù)：240戶左右容積率：1.084綠化率：35.6%25競爭個案——天賜園產(chǎn)品分析〔聯(lián)排別墅〕分析：270平米只做到了三個臥室，面積浪費較大；產(chǎn)品中規(guī)中矩，沒有特色；南北通透性和局部空間采光性不好；直接造成去化率不高，據(jù)市調(diào)統(tǒng)計，預估別墅去化率僅為30%左右；26競爭個案——天賜園產(chǎn)品分析〔多層〕分析：99平米的小三房受到該區(qū)域購房者的青睞，97的兩房和60平米的一房銷售滯后。A戶型97平米B戶型63平米C戶型91平米27競爭個案——西域綠洲根本經(jīng)濟指標工程在售情況：1、產(chǎn)品：二期小高層8月份開盤2、價格：二期小高層4800-5000多層44003、去化：目前去化率為88%4、優(yōu)惠：暫無開發(fā)商：泰州百舸房地產(chǎn)地理位置：江州北路西側(cè)建筑面積：50000平米左右建筑類型：小高層、多層總戶數(shù)：戶左右容積率：1.06綠化率：30%28第三部分

項目市場定位項目整體定位產(chǎn)品配比分析客戶群體定位29項目整體定位30從規(guī)劃中不難看出住宅用地相對較少31將工程最大賣點轉(zhuǎn)換為目標客群可以體會的價值，并將工程的形象與工程最重要的價值點連接，實現(xiàn)最大賣點高度化！工程定位思路32工程優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1、區(qū)域內(nèi)住宅工程較少，競爭壓力相對較小2、設計創(chuàng)新，產(chǎn)品線豐富

3、單價不高，總價優(yōu)勢。劣勢1、區(qū)域大環(huán)境差，沒有地段與環(huán)境優(yōu)勢

2、工程投入小，品質(zhì)較低

3、配套不完善，居住氣氛較低

33產(chǎn)品賣點區(qū)位賣點市場賣點戶型，陽光戶型，創(chuàng)新實用景觀：精致景觀，打造工程獨特性規(guī)模：預計總建10萬方規(guī)模社區(qū)〔本期開發(fā)用地50畝，根據(jù)貴司規(guī)劃下期開發(fā)用地60畝〕類別：多元化社區(qū)，滿足不同的購房需求蘇中機場、寧啟鐵路復線電氣化的完成，引江河、站前路等公、鐵、水、空“大交通〞網(wǎng)絡的開展打造城北物流區(qū)住宅典范工程賣點梳理在競爭背景下，結合工程本體條件，根據(jù)客戶需求特征分析，本工程賣點梳理如下：34【泰州向北，僅此一處宜居典范】綜合工程分析，并注重弱化物流園區(qū)環(huán)境復雜、噪音大等劣勢，建議形象定位為：全新生活感受，來自城北新居典范之作工程形象定位定位詮釋：躲避劣勢，引起泰州市區(qū)目標客戶關注泰州城北首席大型住宅社區(qū)35工程推廣名建議全新生活感受，來自城北新居典范之作讓幸福長在城北，把快樂留在陽光小鎮(zhèn)36產(chǎn)品配比分析37建筑類型戶型面積（平方）戶數(shù)（戶）戶型比例（%）多層二房二廳一衛(wèi)《9010834.70%三房二廳一衛(wèi)1253611.60%三房二廳一衛(wèi)140123.90%分類合計

15650.20%小高層二房二廳一衛(wèi)90以下11035.40%分類合計

11035.40%聯(lián)排五房二廳二衛(wèi)237216.70%五房二廳二衛(wèi)241247.70%分類合計

4514.40%總計

311100%本工程有多層、小高層、聯(lián)排三種產(chǎn)品，迎合目前市場多元化需求；其次多層產(chǎn)品戶數(shù)比例占50.2%，小高層占35.4%，聯(lián)排占14.4%；?90平米的剛性產(chǎn)品在本案中站70.1%，其總價不高，戶型優(yōu)質(zhì)的特點符合本案中目標客戶的購房需求，此類產(chǎn)品在整體銷售過程中帶動和保證了去化速度；125，140平米改善性居住的多層產(chǎn)品占15.5%，作為產(chǎn)品線補充，滿足市場需要；38從工程面積比例分析來看，多層約占住宅總建面積43%，聯(lián)排占30%，小高層占27%；作為30%的聯(lián)排產(chǎn)品來說，那么可以提升工程品質(zhì)，拉升工程價格；多層、小高層產(chǎn)品占70%，滿足該區(qū)域人群對價格優(yōu)勢的購房需求；39客戶群體定位40項目所在地眾多工廠企業(yè)也是客戶來源的一個重要渠道41目標客群來源分析2物流園區(qū)內(nèi)及相鄰區(qū)域企事業(yè)人員物流園區(qū)及相鄰區(qū)域工作生活的企事業(yè)中層管理人員及職工〔包括產(chǎn)業(yè)工人、白領階層〕、普通公務員、教師、醫(yī)生等，年齡在25－45歲，收入相對穩(wěn)定。受過良好教育，對產(chǎn)品品質(zhì)和配套有較高要求，因為方便工作、改善居住條件或者用作婚房等原因在此置業(yè)，按不同的購房動機其支付能力較強或中等。這些都將是工程潛在的客戶群體。3物流園區(qū)以及城北區(qū)中小私營業(yè)主25歲-35歲，外地人，這局部人接受教育一般，主要分布在江州北路沿街商鋪的客戶。1森北，森南、物流園區(qū)當?shù)卦用?5-50歲，該地區(qū)居民已習慣城北區(qū)域的生活，剛性和改善性客戶會占一定比例。424物流園區(qū)改造及動遷的周邊居民

因區(qū)域內(nèi)拆遷或者即將拆遷的居民會考慮重新置業(yè)，選擇相對好的區(qū)位和小區(qū)安家落戶。他們已經(jīng)習慣于本區(qū)域的生活，借區(qū)域大開發(fā)的東風改善居住條件或者換房，支付能力一般。5外來進城置業(yè)客群

有一定購房積蓄，具備置業(yè)能力，希望從此徹底改善居住條件、成為真正泰州居民的人群。年齡在25-30歲之間，已經(jīng)習慣了本區(qū)域的生活和社會環(huán)境。6游離客戶關注和看好本區(qū)域未來幾年內(nèi)的開展前景和升值空間，會在開發(fā)伊始把購房置業(yè)當作中長期投資的一種理財方式，支付能力較強。目標客群來源分析43核心客戶重要客戶邊緣客戶1、森北，森南當?shù)鼐用?，希望改善居住品質(zhì)；2、物流園區(qū)原居民，對工程價格比較認同；3、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有一定的財富積累，較高文化層次；4、習慣城北區(qū)生活，支付能力較強；1、周邊私企業(yè)主；2、周邊拆遷安置戶；3、整個城北區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民；3、認同價格，希望通過購置別墅提高生活品質(zhì)的市區(qū)客戶；4、以自主為目的，作為二次置業(yè)的占多數(shù)；1、收入不高的外來置業(yè)人群；2、看好區(qū)域升值潛力，做投資的客戶；目標客群定位44第四局部工程營銷策略工程總體營銷策略媒體廣告投放策略45營銷是一個系統(tǒng)，由系統(tǒng)內(nèi)每一個相互關聯(lián)的個體點滴有機組成，同時又與其它的系統(tǒng)息息相關，包括規(guī)劃設計、工程建設、物業(yè)管理等。營銷可以因某個創(chuàng)意而閃光，但不可能因此而決定一個工程的成敗。在推盤營銷手法層出不窮的今天，我們關注的是：如何在定位準確的前提下爭取更多的消費群？如何防止既得消費群的流失？如何利用目標消費群、市場打造浩大的聲勢？如何準確部署，保證工程在市場上引發(fā)爆炸性社會效應？如何在與消費群面對面的時候滲透、灌輸、深化工程的理念？……但是，其中最為重要的是——無論營銷方案做得如何出色，都必須具備一定的可行性，并將其切實地付諸操作執(zhí)行中，才能從實際效果中去收獲成功！46項目總體營銷策略47建立暢通的溝通渠道建立有效的銷售通路賣什么怎么賣?品牌推廣目標營銷實現(xiàn)目標工程總體營銷策略思路引導市場——占領市場——領導市場48總體營銷策略概念營銷引導營銷關系營銷服務營銷情景營銷事件營銷、泛營銷49五大營銷策略分析概念營銷贏取市場高度，定位項目形象；提升品質(zhì)空間引導營銷強化項目優(yōu)勢，必須以“點擊”方式來獲得客戶購買關系營銷關系：是多方，發(fā)展商+合作伙伴+客戶+經(jīng)濟+資源情景營銷用人的情感觸覺來進行深入的營銷方式，也是最能打動客戶心靈深處的最高營銷境界服務營銷全方位的服務，售前售后最終實現(xiàn)客戶營銷，以服務帶動客戶的認同，并且獲得客戶關系的營銷體系50媒體廣告投放策略51由于本工程位于泰州市城北物流園區(qū)的房地產(chǎn)板塊，需要迅速擴大工程知名度，到達工程去化的目的。因此建議采用“全面攻擊策略〞與“階段強勢攻擊策略〞，迅速樹立工程的品牌公信力和有效促進銷售。媒體投放策略建議52媒體策略的原那么1高覆蓋率原則：覆蓋率高，對本案的目標人群進行充分的覆蓋，迅速建立本案的知名度目標；32滲透原則：大眾傳播和小眾傳播相結合；公關和廣告相結合；媒體和促銷相結合;對目標客戶進行強有力的滲透；兵力原則：不敏則已，一鳴驚人；媒體充分組合，立體性的傳播；53長效媒體：戶外媒體〔路牌、工地現(xiàn)場圍墻及戶外噴繪〕、售樓處展示包裝；小眾媒體：網(wǎng)絡〔房產(chǎn)信息網(wǎng)〕、短信、DM單頁、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展等輔助型媒體：報紙媒體〔泰州日報、現(xiàn)代快報〕、電視媒體〔泰州電視臺〕、電臺媒體；媒體優(yōu)化組合建議媒體組合策略：長效媒體＋小眾媒體+活動同時展開54主要傳播媒介——戶外媒體根據(jù)我司對泰州前期媒體渠道的研究，我司認為在泰州這種小城市，消費者對工程的人士主要還是通過戶外認知比較多，因此我們也主要把戶外作為本工程傳播的主要渠道。戶外廣告媒體存在于固定區(qū)域，色彩、造型以及尺寸大小對廣告效果都有很顯著的影響，最為關鍵的是區(qū)域地段的選擇將直接影響廣告?zhèn)鞑サ男ЧＲ虼?，對戶外媒體的運用至關重要的是地段和路線的選擇。我們對戶外廣告媒體的利用主要在如下方面：工程品牌形象展示〔根據(jù)實際操作情況另行制定，預計投入3-4塊大牌以及現(xiàn)場引導旗〕區(qū)域品牌地位形象確立的輔助工具〔主要使用重要路段路牌〕大型活動的即時傳播輔助媒介主要傳播媒介策略分析55現(xiàn)場宣傳廣告主要包括：銷售海報、銷售樓書、現(xiàn)場工地圍墻廣告、現(xiàn)場空飄、橫幅、促銷單張、售樓部現(xiàn)場包裝等，這是樓盤銷售必不可少的。〔根據(jù)實際包裝情況另行細化〕網(wǎng)站雖然網(wǎng)站廣告不是銷售訊息傳播的有效途徑，但從開展的角度來看，對于提升樓盤檔次，提高科技含量大有幫助。同時網(wǎng)站費用低，適合工程品牌形象的建立。建議采用?泰州房地產(chǎn)信息網(wǎng)?。DM廣告DM廣告具有到達率高、訴求對象明確等優(yōu)點，本工程在銷售前期為了到達吸引。周邊固有大市場，廠礦企業(yè)客戶購置本工程因此采取銷售人員派送DM單頁將是工程的主要推廣方式，另外針對泰州高端客戶進行游擊也是一個主要的方式之一，這樣有利于促進銷售。56第五部分項目推廣執(zhí)行銷售階段劃分五大推廣執(zhí)行戰(zhàn)略——展示戰(zhàn)略——蓄客戰(zhàn)略——推售戰(zhàn)略——價格戰(zhàn)略——開盤戰(zhàn)略57銷售階段劃分58營銷目標本工程住宅預計銷售面積40772平方米，銷售總金額預計為12000萬元〔最終以雙方確定的底價為準〕。根據(jù)分階段銷售原那么及現(xiàn)階段泰州房地產(chǎn)市場情況，本案銷售預計分四個銷售階段，在18個月〔2021年11月—2021年5月〕完成總體90%的銷售。59工程開發(fā)節(jié)奏建議興森路站前路B區(qū)A區(qū)〔多層聯(lián)排〕我司建議東西向分割來開發(fā)工程，保證產(chǎn)品的種類，迎合多元化市場需求，確保銷售速度。具體開發(fā)節(jié)奏建議如下：方案一：第一批開發(fā)A區(qū)，第二批開發(fā)B+C區(qū)方案二：第一批開發(fā)A區(qū)，第二批開發(fā)B區(qū)，第三批開發(fā)C區(qū)。C區(qū)〔小高層〕60蓄勢期推廣重點：工程形象公開傳播策略：品牌篇、產(chǎn)品提升篇核心攻擊點：工程品牌形象傳播配套展示力提升品牌活動開展開盤前一個月媒體密集轟炸公開期推廣重點：工程首次開盤傳播策略：公開篇、品質(zhì)篇核心攻擊點：產(chǎn)品推介會產(chǎn)品力炒作開盤集中引爆市場五一品牌活動強銷期推廣重點：加推局部產(chǎn)品延續(xù)銷售傳播策略：加推促銷篇、產(chǎn)品提升篇核心攻擊點：產(chǎn)品力炒作業(yè)主品牌活動利用春節(jié)房展會，小眾營銷傳播，帶動現(xiàn)場人氣加推持續(xù)銷售期推廣重點：二期公開及剩余房源消化傳播策略：公開及剩余產(chǎn)品賣點提煉核心攻擊點：升值潛力炒作業(yè)主品牌活動小眾營銷，帶動現(xiàn)場人氣第四階段：第三階段：2021.1-2021.5第一階段：第二階段：2021.11-2021.12各階段銷售推廣實操細化方案〔因貴司沒有提供明確工程節(jié)點，時間暫定為我司認為理想推盤時間〕一期開盤二期開盤賣點整合全面認知促使購買市場造勢引發(fā)關注刺激購買賣點整合全面認知促使購買銷售促進市場炒作延續(xù)熱度61工程整體銷售面積去化比例預測市場鋪墊期：銷售海報發(fā)放到達10000份以上。內(nèi)部認購期：意向客戶到達150組左右。公開出售期：銷售比例到達推出總銷售面積的30%以上。調(diào)整強化期：銷售比例到達推出總銷售面積的70%以上。尾盤銷售期：銷售比例到達推出總銷售面積的90%以上.62戶型推出套數(shù)去化套數(shù)去化率小高層444090%多層一樓8788%多層二樓88100%多層三樓88100%多層四樓88100%多層五樓8660%多層六樓8555%聯(lián)排232295%合計11510490%工程第一期產(chǎn)品去化預測表63各階段推廣媒體投放建議第四階段：二批開盤及持續(xù)銷售第一階段：蓄水現(xiàn)場：活動易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝活動：戶外巡展活動，周邊派單。媒體：報紙、網(wǎng)絡、短信、DM…。第二階段：一批開盤2021.11-2021.12現(xiàn)場：活動易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝、街道橫幅…

活動：開盤活動，周邊派單。媒體：網(wǎng)絡、報紙、短信、DM。第三階段：開盤強銷期2021.1-2021.5現(xiàn)場：活動易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝.

活動：業(yè)主品牌活動。媒體：短信、網(wǎng)絡等小眾媒體傳播方式。現(xiàn)場：活動易拉寶、售樓處及工地圍墻包裝、燈桿旗…

活動：業(yè)主品牌活動、開盤活動。媒體：戶外短信、網(wǎng)絡、DM等小眾媒體傳播方式。64五大推廣執(zhí)行戰(zhàn)略——展示戰(zhàn)略——蓄客戰(zhàn)略——推售戰(zhàn)略——價格戰(zhàn)略——開盤戰(zhàn)略65展示戰(zhàn)略66外圍展示在后續(xù)工程推廣過程中，因工程是泰州市遠郊工程，如何正確的引導客戶從市區(qū)到達現(xiàn)場以及促使周邊人群對工程的初步了解現(xiàn)場包裝就顯得尤為重要。建議在市場引導期間增加圍墻噴繪廣告，制作從江州北路到工程的引導路旗廣告，現(xiàn)場圍墻包裝突出工程整體風格展示，現(xiàn)場營銷中心門前放置明顯的引導標識。67售樓處展示售樓處是工程形象的一個重要展示場所，也是一個重要的獨特廣告載體。因此做好工地周邊和接待中心的包裝，以給客戶留下深刻的印象，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。建議本案在道路旁臨時搭建售樓處，包裝外立面、安放道路彩旗以及樹立精神堡壘，都將在前期對本案加大了廣告宣傳力度