山水江南開盤前期營銷執(zhí)行方案畢設論文

山水江南客戶積累期營銷執(zhí)行方案

山水江南營銷階段劃分營銷階段劃分考慮因素考慮到目前的工程進度考慮到市場銷售季節(jié)因素考慮項目準備工作進展考慮集團公司資金回籠因素營銷節(jié)點的安排，必須考慮到工程進度、法律文件、工作準備等各種條件的工作進展程度，結合房地產行業(yè)獨特的入市時間影響狀況，制定一個合理、可行的工作時間節(jié)點，為項目整體推售奠定有序的工作安排，明確各階段工作重點，使得項目推進有條不紊，達到預期營銷目標。2、項目營銷目標山水江南的營銷目標的制定，是依據(jù)寶安地產品牌發(fā)展目標、山水江南的營銷戰(zhàn)略目標、山水江南營銷指導思想、惠州房地產市場特點及未來發(fā)展趨勢、山水江南項目工程進度綜合制定。山水江南總體營銷目標從項目運作層面、項目銷售層面、項目品牌層面、公司品牌層面四個方面制定，通過山水江南的成功，層層遞進。弘揚江南院落居住文化，力爭打造惠州市高尚人居新標尺，成為惠州房地產發(fā)展史上的里程碑式經典項目，鞏固寶安地產江南系列品牌在惠州的領先地位。山水江南運作目標：集中項目山地環(huán)境優(yōu)勢，融合寶安地產成功的江南系列品牌，結合現(xiàn)代人對于第二居所的需求，成功打造惠州市高尚人居新方式，成為惠州房地產發(fā)展史上的里程碑式經典項目。山水江南銷售目標：山水江南的住宅銷售從2007年3月18日開盤銷售后，至2007年12月18日實現(xiàn)95％銷售目標，實現(xiàn)項目的快速銷售。山水江南品牌目標：將山水江南打造成2006年惠州房地產強勢品牌，成為寶安地產進駐惠州的第一個成功經典品牌項目，在惠州延續(xù)寶安地產江南系列項目品牌。公司品牌目標：借助于山水江南品牌的成功，建立寶安地產品牌在惠州房地產市場的鞏固地位，為寶安地產在惠州的新項目開發(fā)奠定堅實基礎。3、項目營銷階段劃分依據(jù)本項目銷售計劃，結合項目工程進度，及惠州市場銷售季節(jié)變化規(guī)律，對本項目的階段性營銷節(jié)點設定為以下三個階段：第一階段：展示區(qū)客戶認籌積累期（06.10.1—07.1.19）展示區(qū)產品正式銷售時間為1月20日根據(jù)工程進度，銷售中心正式交付使用時間為12月24日，第一階段主要工作為前期客戶電話咨詢，以及銷售人員進場后的現(xiàn)場客戶接待由于該階段處于工程建設時期，不具備對外銷售的條件，銷售工作重點為認籌蓄勢階段營銷的核心是傳達項目中式生活理念，引起市場消費者的高度關注第二階段：展示區(qū)客戶解籌期（2007年1月20日）山水江南工程建設在2007年1月中旬達到樣板展示區(qū)開放的條件，最有利于項目的展示區(qū)銷售展示利用1月20日解籌，消化前期積累的誠意客戶采取高調惜售的手法，僅允許客戶在解籌當日進行購買，并告知客戶價格即將上漲的消息，壓迫客戶下定，提高銷售率，借助于山水江南的獨特產品和解籌熱銷，建立本項目在惠州房地產市場的地位第三階段：開盤蓄勢期（2007年1月21日—3月17日）利用項目展示區(qū)熱銷這一市場亮點，在深惠兩地市場進行強化推廣，擴大項目知名度在春節(jié)期間，結合項目本身的建筑文化，舉辦一系列營銷活動，迅速拉近客戶與本項目的心理距離采用封盤不售的策略，調動目標客戶的消費心理，結合各項活動展示項目品質，從而樹立項目整體形象第四階段：強銷期（2007年4月1日—6月31日）充分利用項目的準現(xiàn)樓形象和五一黃金周的銷售旺季，完成項目的主要銷售目標強銷期選擇在2007年4月1日—6月31日，此階段屬于房地產銷售的旺季，在項目的銷售中必須結合項目形象，迅速搶占市場制高點，才可能完成項目營銷目標品牌建立期在山水江南全面竣工期，通過項目成功要素的解析，強化寶安地產品牌的宣傳第五階段：品牌提升期（2007年7月1日—8月31日）充分利用項目前期的成功熱銷，消化部分項目的尾盤利用項目前期的成功，將項目品牌轉為寶安地產品牌，實現(xiàn)寶安地產品牌的提升樹立寶安地產在惠州房地產市場的品牌形象，延續(xù)寶安地產的品牌形象，為下一個項目的開發(fā)奠定基礎第六階段：旺銷期（2007年9月1日—12月18日）利用房地產市場傳統(tǒng)的“金九銀十”利用項目的全面開發(fā)成功，徹底樹立寶安集團的市場品牌，獲得市場接受度結合項目周邊地塊的土地狀況，利用山水江南成功開發(fā)因素，進行周邊地塊追加拿地，持續(xù)該項目品牌的開發(fā)面積山水江南動態(tài)分析工程動態(tài)工程進度：根據(jù)項目工程進度表，展示區(qū)將在2007年1月20日完成，項目一批單位的工程完成時間將在元月上旬。銷售中心：12月24日銷售中心裝修完成。準備工作動態(tài)廣告宣傳項目VI已確定，戶外廣告牌、燈箱、房交會專刊已發(fā)布，并開始接受客戶的來電咨詢?，F(xiàn)場包裝銷售中心裝修方案尚未確定；項目入口道路的包裝方案未確定；項目銷售中心園林景觀的設計方案未確定；項目展示區(qū)園林景觀的設計方案未確定；項目看樓通道設計方案未確定。銷售物料宣傳海報初稿設計完成；項目樓書未設計；項目戶型單張未設計；銷售模型制作單位已確定；銷售用品（紙杯、信封、信箋紙等）未確定；銷售現(xiàn)場的展板、銷控表等未設計。項目客戶積累期面臨的問題客戶積累期的時間問題簽于項目目前的進度，我們在項目銷售中心完成時到展示區(qū)形象完成并可以取得預售許可證時間只有二十多天時間，而項目的模型完成時間將在11月底才能做好，項目客戶積累的時間短，如何在短時間內達到客戶積累的目標成為營銷中的關鍵。市場競爭項目對山水江南的客戶分流問題2006年下半年，惠州市場新推項目放大，特別是一批大型的樓盤推向市場，使市場高端住宅產品供應集中放大，而從各項目的推出時間來看都已早于項目1—2個月時間，這樣的情況下，與項目同類檔次的競爭項目將必然分流項目購房客戶。銷售時機的把握問題相對惠州市場來說，每年的10——12月份是銷售的黃金季節(jié)，但對于本項目來說，在12月份之前所有的銷售物料與宣傳物料無法完成，這樣導致項目無法把握住銷售的黃金季金。項目客戶積累期時間安排根據(jù)現(xiàn)階段的實際情況及我們的營銷需要，對客戶積累期我們建議做如下安排：1、2006年9月30日——2006年12月23日電話咨詢期1）考慮到項目的實際情況及積累客戶的需要，在前期主要進行電話咨詢，在項目營銷準備物料無法完成的情況下在市場中引起客戶的關注；2）利用電話咨詢向消費者傳遞本項目的基本信息，結合前期的營銷活動與廣告宣傳截留目標客戶；3）為項目后期正式進行客戶積累奠定客戶基礎。2、2006年12月24日——2007年1月19日現(xiàn)場客戶積累1）本階段項目銷售中心已完成，現(xiàn)場的形象布置已完成，銷售人員進駐銷售中心進行現(xiàn)場客戶接待與積累；2）消化前期積累的電話咨詢客戶，使之成為項目實際的認籌客戶；3）利用現(xiàn)場環(huán)境展示強化客戶的購房信心，為項目正式開盤銷售積累客戶。項目客戶積累期營銷目標電話咨詢客戶達到1500人次；到現(xiàn)場來訪客戶達1500人次；積累誠意購房客戶300名。項目客戶積累期營銷重點山水江南所倡導的江南生活情結成為市場關注的焦點山水江南所倡導的江南生活為消費者所期待山水江南獨特的中式建筑產品為消費者所關注項目客戶積累期營銷策略市場蓄勢策略在客戶積累期積累足夠的市場能量，才能在開盤銷售迅速火爆熱銷。在本階段圍繞項目的江南生活、中式建筑進行市場蓄勢的宣傳，使項目所倡導的生活理念成為市場熱議的話題，為項目客戶積累奠定市場基礎。情感溝通策略充分挖掘消費者對于文化回歸的情感需求，以中式建筑與中式生活為突破口，與客戶建立情感的溝通，通過前期的軟文宣傳使消費者對項目所蘊含的文化理念產生內心情感的認同并期盼，為項目正式客戶積累奠定客戶群體基礎?；顒訝I銷策略通過活動傳達項目的生活理念與文化理念，傳達項目中式生活的情趣，從而為項目聚集潛在的客戶，同時使項目惠州首席中式生活環(huán)境為消費者所認同。體驗式營銷策略在客戶積累期的后階段，隨著項目的現(xiàn)場環(huán)境展示完成，讓消費者參與實際的體驗，強化消費者對項目所傳達的中式生活、理念的認同，為項目開盤熱銷奠定基礎。深惠兩地同步營銷策略深圳置業(yè)群體大量進入惠州，對于本項目，我們所倡導的中式生活對深圳消費者具有極強的吸引力，在營銷之初，我們應利用深惠兩地的互動，吸引深圳客戶購房的同時，刺激惠州客戶購房。客戶積累期營銷安排廣告推廣安排階段推廣的主題本階段的推廣重點是項目的形象宣傳與江南生活理念,讓項目成為市場關注的焦點。電話咨詢期推廣主題：中國建筑中國情客戶積累期推廣主題：體驗中式生活階段推廣的表現(xiàn)形式與投放安排考慮到階段與客戶的溝通主要以廣告形式輔之以電話咨詢，因此在推廣中增加強度，保持項目熱度。在推廣形式中建議：報紙為主、網(wǎng)絡與直郵、宣傳海報、戶外廣告等為輔。事項起始時間備注網(wǎng)絡推廣炒作06.11.10報紙軟文炒作06.11.24收籌前一個月炒作認籌信息發(fā)布＋軟文炒作06.12.10收籌前半個月公示認籌信息發(fā)布＋硬性廣告06.12.17收籌前一周硬性廣告發(fā)布解籌信息發(fā)布＋景觀、樣板房開放07.1.4解籌前半個月公示賀年廣告＋小吃節(jié)公示＋元宵活動公示0春節(jié)前4天賀年廣告發(fā)布開盤信息發(fā)布＋硬性廣告07.3.7開盤前11天公示（由于年假廣告時間壓縮）戶外廣告：目前惠州南線T牌及惠州大橋的燈箱已經發(fā)布，考慮到客戶群體的組成及項目客戶的封殺，建議增設廣告牌：其一是在三環(huán)路項目入口處設置戶外廣告牌（綠化帶一側），起到導示作用的同時宣傳項目形象；其二是在項目入口路上原臨時銷售中心處山坡上設置戶外廣告牌，因為此處廣告牌設置將特別顯眼，能對所有進入惠州的群體進行有效的宣傳。導視系統(tǒng)：項目目前的車輛、行人導視系統(tǒng)未設立，在項目開始現(xiàn)場接待后，必須對客戶交通做到細致、明確。建議制作巨幅項目導視牌一塊，地點設置在項目三環(huán)入口項目路口處。網(wǎng)絡廣告：網(wǎng)絡廣告作為項目的形象宣傳與前期啟動的重要媒體，在宣傳中通過論壇與形象廣告的形式進行，在網(wǎng)絡媒體的選擇上考慮到惠州上網(wǎng)客戶群體的局限性，建議以深圳的房地產信息網(wǎng)為主，投放的建議如下：時間宣傳主題版面11月10日—11月28日中式建筑中式生活論壇11月10日—11月28日中國建筑中國情項目論壇橫幅廣告置業(yè)珠三角A1廣告位11月20日山水江南網(wǎng)站建設完成12月15日—1月15日山水江南VIP客戶積累項目論壇橫幅廣告置業(yè)珠三角A1廣告位報紙廣告宣傳：本階段的重點是進行軟文宣傳，宣傳的主題為江南文化與生活，在媒體投放上以惠州是報為主，輔之以深圳特區(qū)報。時間宣傳主題媒體版面11月24日（周四或周五）江南人文、歷史惠州日報A封底1/2版黑白11月28日（周一或周二）江南建筑、園林惠州日報A封底1/2版黑白12月1日（周四或周五）專家眼中的江南惠州日報A封底1/2版黑白12月5日（周一或周二）寶安地產的江南情愫（一）惠州日報A封底1/2版黑白12月8日（周四或周五）寶安地產的江南情愫（二）惠州日報A封底1/2版黑白12月18日（周一或周二）山水江南落戶惠州惠州日報A封底1/2版彩色深圳特區(qū)報A5版1/2彩色南方都市報1/2彩色12月22日（周四或周五）山水江南即將開放＋認籌信息發(fā)布惠州日報A封底1/2版彩色深圳特區(qū)報A5版1/2彩色12月29日（周五）山水江南VIP客戶積累中惠州日報A封底1/2版彩色深圳特區(qū)報地產疊普通版1/2彩色南方都市報1/2彩色直郵直郵宣傳更具針對性，更加經濟，因此在前期宣傳中，在深惠兩地開展直郵宣傳，直郵宣傳的主要內容為：惠州純粹江南山居生活、項目銷售信息。具體直郵時間安排如下：時間工作事項數(shù)量備注12月15日（周五）直郵發(fā)出深圳：10000份惠州：10000份山水江南中式生活＋認籌信息發(fā)布手機短信手機短信針對深圳與惠州兩地的聯(lián)通及移動的VIP客戶發(fā)放，安排如下：時間地點數(shù)量內容12月15日（周五）移動、聯(lián)通深圳：80000條惠州：80000條山水江南認籌信息宣傳資料本階段結合項目的認籌與客戶現(xiàn)場接待，現(xiàn)場宣傳資料需要完成，安排如下：時間工作事項責任單位備注11月10日海報設計定稿閃雋11月10日樓書設計定稿閃雋11月10日戶型單張設計定稿閃雋11月10日VIP卡設計定稿閃雋11月30日海報印刷完成閃雋5000份11月30日樓書印刷完成閃雋3000本11月30日戶型單張印刷完成閃雋3000份11月30日VIP卡制作完成閃雋300張營銷活動安排結合到項目實際的情況與前期形象宣傳的目標，在本階段的營銷活動主要圍繞項目的純粹中式生活進行展開，在傳達項目中式山居生活理念的同時將項目所擁有的山景、山居生活、項目的地塊位置做熱，使項目中式生活理念為廣大消費者所熱衷追隨，使項目所在地尖峰山成為惠州中式生活的典范。同時在活動的安排上與項目前期的廣告宣傳相結合，充分利用各種宣傳媒體所積蓄的能量，將營銷活動做大、做強，使之成為深惠兩地社會關注的焦點。為此項目階段的營銷活動安排如下：認籌蓄勢期活動之一：網(wǎng)絡論壇之中式生活A、活動主題：中式生活論壇B、活動時間：2006年11月10日——12月1日C、網(wǎng)絡選擇：深圳房地產信息網(wǎng)惠州西湖論劍網(wǎng)D、活動組織：☆2006年11月10日與房信網(wǎng)與西湖網(wǎng)達成舉辦論壇的協(xié)議；☆2006年11月3日房信網(wǎng)與西湖網(wǎng)提交各自論壇的主持人與論壇的跟進人員（每個論壇設一個版主，版主要求是當?shù)氐木W(wǎng)絡紅人，如房息網(wǎng)的妹妹，跟貼人要求是網(wǎng)絡中具有較高知名度的人員，每個論壇的主要跟貼人不少于6人）；☆版主負責論壇日常跟貼的管理、在大的主題下提出新的、切合主題的小議題，并組織相關人員參與討論，負責把握論壇的方向與山水江南的營銷方向一致；☆寶安集團劉總、營銷部詹工、傅工、華彥地產李航宇、李亮源、馮小柳、閃雋客戶與文案是本論壇的跟貼組成小組成員；☆每個跟貼人必須每天上論壇就討論情況進行跟貼，使論壇保持熱度；☆房息網(wǎng)與西湖論劍網(wǎng)保證本論壇置于各自論壇的首位；☆11月20日房信網(wǎng)與西湖論劍網(wǎng)版式主組織兩地論壇劍客進行深惠互動。認籌蓄勢期活動之二：中式生活揭秘——山水江南產品推薦會A、活動主題：中式生活揭秘——山水江南產品推薦會B、活動目的：a)樹立山水江南中式生活的理念高度；b)傳播項目中式生活理念；c)宣傳項目惠州純現(xiàn)代中式建筑的產品特質、中式生活情結；d)正式認籌，積累目標客戶C、活動主辦單位：惠州寶安地產開發(fā)有限公司深圳房地產信息網(wǎng)活動協(xié)辦單位：華彥房地產經紀有限公司D、活動地點：（建議在惠州康帝酒店）E、活動時間：2007年1月13日上午9：30（周五）活動地點：山水江南銷售中心活動邀請嘉賓：政府及合作單位嘉賓惠州市規(guī)劃部門：2人深圳房地產信息網(wǎng)：1人華彥地產：2人中建國際（深圳）建筑設計院：2人三川園林景觀：2人邀請客戶嘉賓華彥地產客戶資源庫客戶：預計200人山水江南前期積累客戶：預計200人房信網(wǎng)5+2生活討論客戶：預計100人新聞媒體惠州日報記者：2人南方都市報惠州站記者：2人惠州電臺記者：2人深圳房地產信息網(wǎng)：4人深圳特區(qū)報：2人F、活動組織a)規(guī)劃局嘉賓關于惠州生活環(huán)境與未來規(guī)劃發(fā)展介紹（9：30—9：40）b)房地產信息網(wǎng)關于置業(yè)珠三角之惠州推薦（9：40—9：50）c)寶安地產山水江南開發(fā)理念介紹（9：50——10：10）d)華彥地產山水江南中式生活理念介紹（10：10——10：30）e)房地產信息網(wǎng)對活動進行全程網(wǎng)絡直播，并繼續(xù)開展網(wǎng)上論壇G、活動廣告安排a)2006年12月15日信息網(wǎng)發(fā)布活動信息，并進行參與活動報名；b)《惠州日報》、《深圳特區(qū)報》2006年12月15日（周五）半版活動信息廣告；認籌蓄勢期活動之三：山水江南展示區(qū)內部選房活動活動主題：山水江南展示區(qū)內部選房活動時間：2007年1月20日活動預計參加人數(shù)：300人活動目的：利用前期累計客戶，以及寶安集團關系客戶對本項目的關注，強勢揭開本項目在市場強有力的營銷策略結合高調惜售的策略，給客戶樹立項目強大的自信心，增加成交量造成項目客戶搶購的現(xiàn)象，為項目開盤熱銷奠定扎實的基礎活動安排邀請山水江南已認籌的客戶和誠意客戶參加解籌活動結合項目認籌方案，現(xiàn)場采取公平、規(guī)范的銷售方式進行解籌舉行認籌客戶現(xiàn)場抽獎的方式，采用購房優(yōu)惠的營銷策略，促進客戶成交邀請部分歌舞表演，烘托解籌日當天的氣氛，吸引眾多人群的關注注：解籌活動涉及人力、物力較大，且程序繁瑣，細致，牽涉到各相關執(zhí)行單位的工作協(xié)調，具體解籌細則華彥項目組將在認籌方案確認后提交。開盤蓄勢期活動之一：中華傳統(tǒng)名小吃節(jié)中式生活揭秘——山水江南產品推薦會A、活動主題：中華傳統(tǒng)名小吃節(jié)B、活動時間：2007年2月11日至3月3日（大年初一、初二、初三暫停）C、活動預計參加人數(shù)：累計1000人D、活動目的：①利用中國傳統(tǒng)小吃、文化習俗增加與客戶的情感溝通，強化客戶的口碑傳播，強化項目現(xiàn)代中式生活理念。②利用中國傳統(tǒng)的節(jié)假日進行項目的客戶積累。③勾起客戶的對傳統(tǒng)文化習俗的回憶，拉近客戶對項目的認同感。E、活動內容：①邀請山水江南已認籌、認購的客戶和誠意客戶參加新年小吃節(jié)。②舉行中國各地傳統(tǒng)名小吃的展示。③舉行中國傳統(tǒng)文化習俗展示，現(xiàn)場書寫春聯(lián)、繪制年畫派發(fā)至客戶。開盤蓄勢期活動之二：山水江南新年音樂會A、活動主題：山水江南新年音樂會B、活動時間：2007年3月4日（元宵節(jié)）C、活動預計參加人數(shù)：500人D、活動目的：①利用傳統(tǒng)節(jié)日——元宵節(jié)增加與客戶的情感溝通，強化客戶的口碑傳播，強化項目現(xiàn)代中式生活理念。②利用中國傳統(tǒng)的節(jié)假日進行項目的宣傳推廣。③提升客戶的對中國古典音樂的審美情趣。E、活動內容：①邀請山水江南已認籌、認購的客戶和誠意客戶參加新年音樂會。②小提琴獨奏、鋼琴演奏、二胡演奏、笛子演奏表演。③舉行中國傳統(tǒng)的猜燈謎活動，布置現(xiàn)場燈謎氣氛，并派發(fā)部分項目小禮品?？蛻舴e累期銷售安排考慮到項目的實際銷售客戶分布，建議在深圳設置分展場，深惠兩地同步營銷。深圳設置分展場的必要性必要性之一：深圳客戶是非常重要的客群。隨著深圳客戶置業(yè)惠州熱潮的涌現(xiàn)，越來越多的客戶置業(yè)惠州，深圳成為惠州樓盤的重要細分市場，因此有必要設立深圳分展場。必要性之二：提升項目銷售價格的需要。深圳客戶購買力強勁，對于相對較高的銷售單價可接受程度較高，有利于提升項目的銷售價格的提升。必要性之三：組織深圳客戶看樓的便利性要求。深圳客戶習慣于周末到惠州看樓，因此設立深圳分展場非常便于組織深圳客戶看樓，同時還可增加深圳客戶的到訪量。必要性之四：促進項目快速銷售的需要。惠州本地市場客戶資源有限，深圳客戶是重要的客源，本項目在深圳的營銷推廣，是對惠州本地客戶的有效補充，有利于促進項目的快速銷售。深圳分展場布置建議1）展場位置選擇建議：寶安廣場大堂。2）展場面積要求：60—80平方米3）展場布置要求：山水江南整體規(guī)劃模型一套山水江南單體模型：4＋1多層退臺疊院戶型單體模型，全復式住宅戶型單體模型山水江南項目展板1套，介紹的內容主題為：中國建筑中國情，項目與深圳的交通位置圖現(xiàn)場布置洽談桌椅二套現(xiàn)場布置電視、DVD機、音響一套，用于播放山水江南三維動畫宣傳片現(xiàn)場布置資料架一個，擺放項目宣傳資料及戶型單張、寶安集團相關宣傳刊物。4）展場開放時間要求：2006年12月24日5）展場銷售人員安排：2006年12月24日正式進場，安排銷售人員4——5名。6）展場看房安排：準備項目看樓專車，周六、周日上午9：00發(fā)車，中午返回，下午1：30發(fā)車，下午6：00返回客戶積累期認籌策略認籌目的①積累誠意客戶，為項目正式推出蓄勢項目銷售現(xiàn)場完成時，展示區(qū)形象基本完成，展示區(qū)可以達到銷售條件，但客戶對于項目的反應需要進行有效的反饋，借助于項目銷售中心完成、展示區(qū)形象完成之際推出項目正式認籌，消化前期積累的誠意客戶，為項目正式推出蓄勢。②為后續(xù)銷售造勢預熱，以求達到快速銷售的目標通過前期的客戶積累，使項目正式開盤時積累客戶群體，達到開盤銷售時即形成熱銷，從而在市場中形成搶購的形勢，達到快速銷售的目標。2、認籌目標①通過認籌，樹立山水江南惠州首創(chuàng)中國建筑中式生活的社區(qū)形象；②為山水江南帶來300個誠意購房客戶，促進第一批單位的銷售以及后期項目客戶的積累。3、認籌需要達到的條件①2006年12月24日進駐山水江南銷售中心及深圳分展場②2006年12月10日山水江南銷售物料準備完成③2006年12月24前山水江南現(xiàn)場包裝完成4、認籌面臨的問題7月6日，國家建設部、發(fā)改委、工商總局聯(lián)合出臺了《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》。通知明確要求，要加大對房地產交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度。各級房地產管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴格把好商品房預售許可關。房地產開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房。對房地產開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，房地產管理部門應依照《城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》以及《城市商品房預售管理辦法》等法律法規(guī)進行查處，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質5、認籌策略①限量內部認籌策略◎少量推出，限量內部認籌，更能滿足客戶的尊貴感，同時也可達到項目受歡迎程度高的效果◎限量限時內部解籌籌能夠能刺激客戶的購買欲望，真正達到內部認籌成交的目的②適度優(yōu)惠策略◎明確告知客戶在解籌日內（1月20日）購買，將會享受到部分優(yōu)惠，項目的開盤售價將一定收回解籌期折扣?！蜻m度優(yōu)惠有利于滿足個合作單位和伙伴關系單位購房者的折扣要求，有利于發(fā)展商控制后期銷售面臨的打折壓力◎適度優(yōu)惠能夠促進客戶內部認籌的成功率，提高內部認籌量◎適度優(yōu)惠有利于滿足客戶的榮譽感，更有利于客戶對外的口碑傳播，達到在特定圈層傳播的目的③高調惜售策略◎高調惜售，有利于建立發(fā)展商的良好形象，顯示發(fā)展商并不急于銷售，更能體現(xiàn)處發(fā)展商對于項目的信心◎高調惜售，更有利于篩選高誠意度的客戶，有利于提高內部認籌客戶購房成交的比率◎高調惜售，有利于為項目營造一個定價口碑環(huán)境，有助于提升定價6、認籌實施細則客戶自愿申請，發(fā)放VIP卡◎考慮到政策的因素，在項目未取得預售許可證前，不能收取任何形式的誠意金，因此我們提出由客戶自愿申請VIP卡的形式，規(guī)避可能出現(xiàn)的政策風險；◎所有客戶均可參加山水江南的VIP卡申請，但必須填寫VIP卡申請書（申請書附后）；◎VIP卡分為金鉆卡，銀鉆卡。①客戶交納申請預定金20000元，可確定房號,開盤享受額外3個點優(yōu)惠,享受開盤時候的正常折扣，并可參加當天的抽獎活動。②客戶交納申請預定金10000元，可確定意向房號,開盤享受額外2個點優(yōu)惠,享受開盤時候的正常折扣，并可參加當天的抽獎活動。◎解籌選房時，金鉆卡優(yōu)先選房，銀鉆卡次之?！蛩谐挚蛻羧鐩]有選到房，或放棄了選房，可以轉為第二批（開盤期）的內部認籌客戶，也可于開盤一周后開始辦理內部認籌誠意金退還手續(xù)（不計利息）◎山水江南正式銷售價格以開盤當天正式銷售當天公布的價格為準。◎山水江南第一批內部認籌只告訴大概的均價，比如均價4500左右，先給客戶一個預期值，不提供各個樓層的價格。深圳市華彥房地產經紀有限公司山水江南項目組二00六年十月二十一日附件一認籌組織流程銷售人員推廣介紹客戶填寫VIP卡申請書銷售經理確認后填寫房號確認單客戶憑房號確認單與申請表至財務交納申請金銷售經理注銷房號，申請完成，發(fā)放VIP卡附件二山水江南VIP卡申請須知申請方式：請出示本人有效身份證或其他經中國政府認可之有效身份證明文件（戶口簿、護照、駕照）；客戶為企業(yè)形式購買的請出示公司營業(yè)執(zhí)照、法定代表人即簽約代表人及簽約代表的身份證、授權委托書、公章。填寫《山水江南VIP申請書》，并交納申請金。客戶須知：1、客戶申請金鉆卡：◎自動填寫申請表，交納申請預定金20000元，可確定房號,開盤可額外優(yōu)惠3個點。2、客戶申請銀鉆卡：◎自動填寫申請表，交納申請預定金10000元，可確定意向房號,開盤可額外優(yōu)惠2個點。2、所有山水江南持卡客戶均可享受山水江南開盤當天正常的其它優(yōu)惠折扣；3、所有山水江南持卡客戶均可優(yōu)先獲得山水江南的資料，并將邀請參加山水江南之活動；4、在山水江南開盤當天，選房的順序為金鉆卡優(yōu)先、銀鉆卡次之。5、寶安房地產開發(fā)有限公司將在山水江南開盤日前3天按照持卡人所填寫之個人資料，通過郵政函件、電話或者E-MAIL等任一形式告知客戶關于山水江南開盤日期。若因客戶之原因而錯過購房日期，相關責任由客戶承擔。6、開盤日客戶本人未能到場，委托他人代辦購房手續(xù)的，需出示委托書、委托人身份證及客戶VIP卡和《山水江南房號確認單》。7、開盤日購房以寶安房地產開發(fā)有限公司當天提供的價格為準。8、客戶優(yōu)先購房成功后，必須在當日補足定金30000元（含誠意申請金），并簽署《山水江南認購書》。9、持VIP卡客戶若放棄在山水江南購房可在山水江南開盤日起7個工作日后，到寶安房地產開發(fā)有限公司統(tǒng)一辦理誠意申請金退還手續(xù)（誠意申請金不計利息）。10、VIP卡如有遺失，請攜帶有效身份證明資料到山水江南營銷中心掛失補辦。11、如有任何疑問，請致親臨山水江南營銷中心向置業(yè)顧問咨詢。附件三：山水江南VIP卡申請書編號：申請人：身份證號：手機：Email:通訊地址：郵政編碼：本人自愿申請成為山水江南卡客戶，為體現(xiàn)本人的誠意，特向貴司交納誠意申請金人民幣元，并遵守山水江南VIP客戶管理之規(guī)定。特此申請！申請人簽名：日期：年月日附件四：山水江南房號確認單編號：姓名VIP卡號保留房號時間備注山水江南銷售中心銷售經理：二00年月日80196單片機IP研究與實現(xiàn),TN914.42AT89S52單片機實驗系統(tǒng)的開發(fā)與應用,TG155.1F406基于單片機的LED三維動態(tài)信息顯示系統(tǒng),O536TG174.444基于單片機的IGBT光伏充電控制器的研究,TV732.1TV312基于89C52單片機的印刷品色彩質量檢測系統(tǒng)的研究,TP391.41基于單片機+CPLD體系結構的信標機設計,TU858.3TN915.62基于單片機SPCE061A的汽車空調控制系統(tǒng),TM774TM621.3帶有IEEE488接口的通用單片機系統(tǒng)方案設計與研究,TN015基于VC的單片機軟件式開發(fā)平臺,TG155.1F406基于VB的單片機虛擬實驗軟件的研究與開發(fā),TG155.1F406采用單片機的電阻點焊智能控制器開發(fā),TG155.1F406基于51系列單片機的PROFIBUS-DP智能從站研究,TG155.1F406八位單片機以太網(wǎng)接入研究與實現(xiàn),TG155.1F406基于單片機與Internet的數(shù)控機床遠程監(jiān)控系統(tǒng)的研發(fā),R319TP319基于單片機和DSP控制的醫(yī)用輸液泵的研究,U467.11基于單片機控制新型逆變穩(wěn)壓電源的設計與仿真,F426.22TP311.52基于8位單片機的摩托車發(fā)動機電控單元軟硬件的開發(fā),TB61基于430單片機的變壓器監(jiān)控終端的研究,TG155.1F406逆變點焊單片機控制系統(tǒng)研究,TG131TG113.14單片機控制數(shù)字變量柱塞泵的研究,F426.22TP311.52基于單片機控制的高通量藥物篩選及檢測系統(tǒng)開發(fā),R730.55R734.2MCS8051以及DS80C320單片機軟核的設計,TP391基于AVR單片機的應用設計實踐,TN015LPC2210單片機的KGW脈沖固體激光掩膜加工控制系統(tǒng)研究,TG131TG113.14基于單片機控制的交流伺服系統(tǒng)的多梳櫛經編機的研究,TN916TP31780C196單片機在鐵路客車發(fā)電機控制系統(tǒng)中的應用研究,TP368.1TP393基于單片機的工程車輛3參數(shù)自動換檔技術研究,F426.22TP311.52削方制材機搖尺機構單片機控制裝置的研制,TH213.68XC196單片機集成開發(fā)環(huán)境的研制,F426.22TP311.52基于單片機與PC的光