房地產(chǎn)世聯(lián)：如何確定容積率

如何確定容積率1誰動了我的面積——對容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運作模式在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發(fā)商們：不斷的要求提高容積率；不斷的偷面積；不斷的公關(guān)；你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢；維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。誰動了我的面積——開發(fā)商揮之不去的心理底限實際上應(yīng)該怎么理解容積率？2先看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市）當(dāng)容積率從1.6到2.2的時候，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了：市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項目的大多數(shù)？開發(fā)商想做、市場認可度高的疊加別墅沒有了？增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發(fā)商問問什么？現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市）當(dāng)容積率從2.8到3.4的時候，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開發(fā)商反思：市場難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開發(fā)商想要的一梯兩戶沒做出來？面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？為什么沒有做出想要的產(chǎn)品？3看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì)市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是3.1還是4.2：競爭對手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強，向品質(zhì)超越有可能嗎？別人做品質(zhì)是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有土地了？高點容積率、適中的品質(zhì)、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？現(xiàn)象四：為何三房不給我做120而做140（北方某省會）某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率1.6，一梯兩戶，平均6層：為何三房兩廳不給我做120-125，都超過140？銷售均價比鄰近樓盤低200元/平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？4容積率問題——開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數(shù)字那樣簡單容積率決定了什么？決定不同的產(chǎn)品類型之間的配比；決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)；決定了不同的面積區(qū)間；決定了不同的產(chǎn)品戶型的使用功能；決定了項目的售價和盈利表現(xiàn)；決定了項目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。因為容積率對應(yīng)的不同的產(chǎn)品，決定了項目不同的客戶層面，進而決定了不同的競爭格局5我們需要理解容積率的那些問題？當(dāng)容積率變化時，對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)類型如何變化？容積率變化時，對應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃和布局形式如何？如何從開發(fā)利潤實現(xiàn)的角度去確定容積率？在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應(yīng)該如何決策?對比的項目多了也便發(fā)現(xiàn)很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項目在開發(fā)過程中能夠找到一個風(fēng)險和利潤的最佳點，能找到產(chǎn)品開發(fā)對應(yīng)的利潤實現(xiàn)關(guān)系。6先來看幾種不同的狀況下的容積率的關(guān)系，應(yīng)該如何確定容積率的問題容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項目利潤之間的關(guān)系如下：不過分追求容積率附加品質(zhì)提升與售價提升的關(guān)系土地價格容積率最大化單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實現(xiàn)。43127案例一：星海華庭——將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利8案例二：中心紅樹灣——滿足3.18的情況下，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合9案例三：楊柳國際新城——地價不高、規(guī)模超大、市場快速發(fā)展、品質(zhì)領(lǐng)先，放長線釣大魚10總規(guī)劃平面圖11楊柳國際新城規(guī)劃效果圖，容積率不到1.312容積率的確定模型——結(jié)合開發(fā)風(fēng)險、市場實現(xiàn)、利潤額度及實現(xiàn)難異度的問題來確定利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標；企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項目品牌因素是兼顧因素?；鶞史桨竿扑]合理方案推薦確定主推組合方案并進行優(yōu)化進行經(jīng)濟效益對比進行市場實現(xiàn)評估上下極限方案對基準測算方案進行變量分析滿足容積率上下指標下的組合方案依據(jù)戰(zhàn)略、定位13一個容積率確定的案例

——湛江地王項目14深圳高層物業(yè)類型的容積率指標可實現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對應(yīng)關(guān)系產(chǎn)品品質(zhì)容積率范圍可能的建筑組合深圳典型案例高品質(zhì)低于2.6板樓+部分一梯兩戶點樓香域中央、水榭花都高層較高品質(zhì)2.6—3.2板樓為主，較為舒適中信紅樹灣、香蜜山較高容積率3.2—3.8一梯多戶的聯(lián)體+少量板樓天悅龍庭、陽光帶海濱城高容積率高于3.8高密度，戶型設(shè)計難出彩中信海闊天空、星河國際以上純居住用地內(nèi)可實現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時的實現(xiàn)度；以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。本項目戰(zhàn)略目標和項目定位對容積率確定的指導(dǎo)原則：較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例；地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積；項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積；本項目高品質(zhì)是相對于湛江而言，品質(zhì)要趨同于深圳的主流高層樓盤。15高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析——深圳香域中央占地66904㎡，建筑面積138550㎡，8棟小高層（一梯兩戶板樓）、2棟高層（一梯四戶點樓），戶數(shù)710戶。綠化率58.6%，建筑密度17.9%，容積率2.07。小學(xué)單獨占地，臨路退后線距離較大。規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。16高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析——深圳中信紅樹灣總用地16.3萬㎡，總建筑面積65萬㎡，地上容積率3.18，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約3.5。建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點樓，建筑層數(shù)28—32層。為提高容積率，采用了“v”型的樓梯布局，傾斜角度38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。17較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析——深圳幸福海岸總占地104616㎡，總建筑面積近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面積77657㎡,容積率僅2.196。幸福海岸以點式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性；一期6棟595戶，18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。后期的建筑容積率4.5以上，全部為平均層數(shù)30層左右的點式住宅。18較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析——深圳天悅龍庭地塊形狀狹長，總用地面積51825㎡，總建筑面積21萬㎡，其中計容積率面積17.1萬㎡，容積率3.3。13棟28層的點樓圍合而成，空中院館的戶型設(shè)計，平均進深較小，戶型面積適中。戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達到10%，實際容積率在3.5以上。19容積率參照給我們的啟示——項目可能實現(xiàn)的容積率指標本項目地塊資源以及與外部資源的相鄰關(guān)系對項目土地利用有較大的作用；地塊北部的傾斜角度及傾斜方向?qū)τ诮ㄖ呐挪驾^為有利；西側(cè)的小廣場與項目統(tǒng)一規(guī)劃，部分社區(qū)的配套設(shè)施可以設(shè)置與此，進而節(jié)約用地。參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗及柏濤、阿特金斯等設(shè)計機構(gòu)設(shè)計師的參考意見，結(jié)合項目定位及湛江市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項目在不同檔次可能實現(xiàn)的容積率指標可能如下：高品質(zhì)：3.2以內(nèi)，基本為一梯兩戶的戶型設(shè)計，戶型舒適度較高；較高品質(zhì)：3.8左右，戶型舒適度較高，需設(shè)計師在規(guī)劃手法和布局上合理處理；較高容積率：4.8左右，是基于湛江市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預(yù)期的基礎(chǔ)上的方案，設(shè)計師認為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達到18—20%，品質(zhì)極低。20項目容三積率確三定——三較符合三市場和三項目定三位的物三業(yè)組合三方案推三介一在滿足三圖示物三業(yè)功能三配比的三情況下三，推介三方案基三準容積三率3.三92；從市場三角度以三及項目三的整體三戰(zhàn)略角三度，本三方案基三本符合三項目定三位。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）功能分析一梯兩戶住宅80000高端形象，價值標桿一梯多戶住宅86000提高土地開發(fā)強度商業(yè)6000利用街區(qū)，提高開發(fā)強度配套會所1000風(fēng)情會館合計173000容積率3.92地下車庫35000不計容積率，車庫功能+人防21項目容三積率確三定——三較符合三市場和三項目定三位的物三業(yè)組合三方案推三介二在滿足三圖示物三業(yè)功能三配比的三情況下三，推介三方案基三準容積三率3.三43；本方案三基本采三用一體三兩戶的三舒適戶三型設(shè)計三，部分三區(qū)域采三用一梯三多戶。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）功能分析一梯兩戶住宅100000高端形象，價值標桿一梯多戶住宅45000提高土地開發(fā)強度商業(yè)6000利用街區(qū)，提高開發(fā)強度配套會所1000風(fēng)情會館合計152000容積率3.43地下車庫35000不計容積率，車庫功能+人防22項目容三積率確三定——三高容積三率下的三經(jīng)濟指三標測算三數(shù)據(jù)假三定在滿足三圖示物三業(yè)功能三配比的三情況下三，方案三基準容三積率4三.92三；在如此三規(guī)劃指三標下，三類似的三產(chǎn)品形三態(tài)在規(guī)三劃上難三以達到三合理布三局，產(chǎn)三品素質(zhì)三低。右圖方三案圖示三物業(yè)功三能配比三下，容三積率4三.41三；產(chǎn)品形三式多數(shù)三為一梯三多戶的三戶型，三舒適度三不高。產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）住宅210000商業(yè)6000配套會所1000合計217000容積率4.92地下車庫35000產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）住宅190000商業(yè)6000配套會所1000合計197000容積率4.41地下車庫3500023方案主三要規(guī)劃三技術(shù)指三標對比產(chǎn)品類型方案一方案二方案三方案四計容積率面積173000152000217000197000其中：住宅166000145000210000190000商業(yè)6000600060006000會所1000100010001000地下車庫（不計）35000350003500035000容積率3.923.434.924.41產(chǎn)品評述舒適度較高高品質(zhì)難以實現(xiàn)品質(zhì)受限項目總投資50821481075528753357開發(fā)毛利14731139441449714141稅前利潤率28.99%28.98%26.22%26.50%累計凈現(xiàn)值9427884679508395年度內(nèi)部收益率29.56%28.87%21.97%25.09%項目運作資金預(yù)估2.5億2.5億2.8億2.7億對比顯三示：在三產(chǎn)品可三實現(xiàn)及三市場可三實現(xiàn)的三前提下三，項目三的經(jīng)濟三指標綜三合對比三方案一三相對最三佳，但三差異不三明顯。方案三三容積率三的限定三下，產(chǎn)三品規(guī)劃三設(shè)計的三技術(shù)可三行性難三度大。項目容三積率的三選定過三程中，三經(jīng)濟效三益的對三比僅僅三是一個三因素，三市場可三項目度三、項目三開發(fā)戰(zhàn)三略因素三同樣重三要。綜合考三慮傾向三選擇：三方案一三；次選三方案二三。說明：以上方三案的容三積率可三實現(xiàn)度三都是經(jīng)三過案例三參考和三設(shè)計師三咨詢得三到；規(guī)三劃過程三中，由三于設(shè)計三處理手三法的不三同，即三使同樣三的容積三率也會三導(dǎo)致產(chǎn)三品形態(tài)三和產(chǎn)品三品質(zhì)之三間的差三異。24上述案三例借鑒三的幾個三關(guān)鍵點三——我三們需要三清楚的三了解不三同容積三率對應(yīng)三的產(chǎn)品三狀況主要幾三點：地域要三相近；市場客三戶的消三費特征三有較大三的類似三；地塊不三能是單三體樓地三塊；容積率三的確定三融合了三下面問三題：市場的開發(fā)戰(zhàn)三略和項三目定位三的技術(shù)的開發(fā)節(jié)三奏的25思考下三面幾個三實際問三題，也三許對我三們從技三術(shù)層面三理解容三積率更三有意義為什么三中心紅三樹灣采三用了“三v”型三的樓體三設(shè)計和三布局？從容積三率角度三考慮，三中信紅三樹灣沿三街to三ho有三何意義三，還是三3.1三8容積三率？這三個問題三從香蜜三湖1號三也可找三到同樣三答案？為何北三方的開三發(fā)商在三開發(fā)時三不停的三加大進三深，甚三至是不三惜導(dǎo)致三面積龐三大、戶三型設(shè)計三不合理三？為何開三發(fā)商聽三到退紅三線很大三就頭疼三?開發(fā)商三常說的三地塊出三面積，三究竟什三么地塊三出面積三？為什三么？上述的三幾個問三題其實三是從不三同的角三度說明三了容積三率的技三術(shù)影響三層面，三我們分三別在下三邊的沙三龍中，三結(jié)合案三例來說三明，以三期能找三到相對三合理的三規(guī)律和三答案。26中信紅三樹灣—三—即偷三面積，三又偷價三值27香蜜湖三一號平三面規(guī)劃三圖——三同樣地三價的不三同價值三，偷價三值過度28技術(shù)層三面，誰三在影響三容積率三？社區(qū)規(guī)三模的大三小，地三塊的形三狀？項目規(guī)三劃結(jié)構(gòu)三和規(guī)劃三的布局三形式？項目產(chǎn)三品類型三的組合三？項目所三處區(qū)域三的緯度三？日照三間距的三情況？戶型的三設(shè)計和三組合問三題？容積率三在一定三程度上三反映了三社區(qū)的三舒適度三指標和三地塊的三開發(fā)強三度，但三是容積三率的高三低與社三區(qū)舒適三度并不三是簡單三的線性三比例關(guān)三系，開三發(fā)商的三開發(fā)水三平、策三劃人員三的決策三判斷、三設(shè)計師三對地塊三的把握三和理解三程度都三影響容三積率的三指標。29社區(qū)規(guī)三?！?guī)三模越小三的地塊三越容易三出面積三，為什三么？30規(guī)模小三的地塊三在紅線三退讓、三建筑組三群之間三的關(guān)系三等方面三都相對三寬松31規(guī)劃結(jié)三構(gòu)和布三局形式三——金三地香蜜三山的短三板結(jié)構(gòu)三在考慮三了景觀三和戶型三的同時三，容積三率降低32地塊形三狀如何三影響容三積率？看地塊三與周邊三的相鄰三建筑的三關(guān)系看地塊三的形狀三，以及三需要退三讓的尺三寸往往很三小的地三塊還需三要看地三塊的具三體尺寸它往往三決定：地塊與三周邊建三筑的退三讓關(guān)系三；地塊退三紅線的三尺寸問三題；地塊內(nèi)三部的規(guī)三劃結(jié)構(gòu)三和建筑三布局問三題；33產(chǎn)品類三型的組三合如何三影響？需要首三先明確三不同功三能物業(yè)三類型的三組合關(guān)三系需要明三確某用三地單純?nèi)飿I(yè)類三型的容三積率實三現(xiàn)度建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨立雙拼別墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5層疊加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16層多層1.1—1.31.3—1.51.5—1.711層小高層1.7—2.02.0—2.22.2—2.518層高層2.2—2.52.5—2.72.7—3.2某城市三單純物三業(yè)類型三的容積三率實現(xiàn)三度該城市三某項目三的容積三率實現(xiàn)三指標（三r=1三.58三)產(chǎn)品類型建筑面積比例功能分析疊加別墅2000010%提升形象，樹立標桿花園洋房15000061%盈利主題，展示體驗電梯洋房9000029%提高容積率，提升價值配套商業(yè)11000鄰里服務(wù)+風(fēng)情商業(yè)街配套幼兒園2000配套會所1000風(fēng)情會館合計32400034規(guī)劃方三案和效三果表現(xiàn)三如下：35由于建三筑層數(shù)三不同導(dǎo)三致容積三率的巨三大差異三——以三幸福海三岸為例36緯度的三影響日三照間距三的問題三——保三證冬至三日兩個三小時的三時間，三緯度越三高、間三距越大板樓一三般基本三的間距三按照日三照間距三，計算三公式：h=c三tg（三實際緯三度+回三歸線到三赤道緯三度）越是北三方越大三，同一三緯度基三本相同回歸線三以內(nèi)區(qū)三域主要三是滿足三通風(fēng)、三視線干三擾問題三，便可三滿足日三照間距37戶型組三合形式三問題—三—一梯三多戶設(shè)三計提升三面積的三根源是三為了提三高平均三進深，三進而提三高容積三率平均進三深不到三12米三的花園三洋房，三如果進三深增加三到14三米，整三個項目三容積率三便可以三增加1三0%—三15%三之間，三只是我三們的1三20多三平方米三的面積三還有嗎三？設(shè)計上三對開間三一般都三是比較三謹慎，三除非高三檔產(chǎn)品三，否則三開間盡三量做小三，增大三進深面三來增加三容積率三。38北京開三發(fā)商常三做的事三情——三進深大三了，容三積率提